Avant-propos... 1 Partie 1 L état du marché et la défiscalisation immobilière 1 L immobilier en 2008/2009... 7 Connaître les cycles... 7 Un marché sous influence... 9 Évolution des prix sur 2008/2009... 9 Utiliser la baisse du marché de l immobilier... 10 Acheter un bien immobilier dans un marché baissier... 10 Des conditions de crédit plus difficiles... 13 Des taux plus élevés... 13 Des conditions d obtention plus strictes... 13 Le besoin de logements à louer perdure, mais pas partout!... 14 Un nécessaire équilibre entre l offre et la demande... 15 Immobilier locatif : où acheter?... 15 Questionnez les professionnels du secteur... 16 V
Transformer ses impôts en investissements immobiliers Lisez les petites annonces de location... 16 Consultez les données économiques de la localité... 17 Choisissez le bien comme si vous deviez y habiter!... 17 Préférez les petits immeubles... 18 Évitez les villes saturées de logements neufs!... 19 La proximité d une grande ville a des limites... 20 L emplacement vaut le placement... 21 2 La défiscalisation immobilière... 23 Principe général... 23 Le rôle des dispositifs de défiscalisation... 23 Niches fiscales : plus de 450 moyens pour réduire ses impôts... 24 Défiscalisation immobilière : principe général... 24 Le déficit foncier... 26 L amortissement du bien immobilier... 27 Le plafonnement de la déduction du déficit foncier... 29 Investissement locatif : ne pas sous-estimer l effort d épargne!... 30 Le barème des impôts... 32 Le bouclier fiscal... 34 Le rôle important du taux marginal d imposition (TMI)... 35 3 La mise en place d un dispositif de défiscalisation immobilière... 37 Les grandes étapes de la mise en place... 37 VI La validation de la pertinence du projet... 38
La sélection de votre bien immobilier... 38 La sélection de votre financement... 39 La transaction chez le notaire... 39 La réception du logement... 39 La mise en location... 40 La déclaration des premiers revenus locatifs et/ou éventuels intérêtsd emprunts... 40 Six conseils pour réaliser un investissement locatif... 41 1 Considérez votre investissement locatif comme un placement et non comme une réduction d impôt!... 41 2 Choisissez un bien immobilier de qualité... 42 3 Simulations de défiscalisation : soyez pessimiste!... 43 4 N investissez dans l immobilier locatif que si vous êtes propriétaire de votre résidence principale... 43 5 Anticipez le plus possible les changements de vie... 44 6 Assurances locatives : soyez attentif aux périodes de carence... 44 Auprès de qui acheter son bien immobilier?... 45 Acheter auprès d un promoteur ou d une agence immobilière... 45 Acheter un package tout inclus... 46 Choix du dispositif... 47 4 Financement... 49 Calculer la répartition apport personnel/crédit immobilier... 49 VII
Transformer ses impôts en investissements immobiliers Crédit amortissable... 50 Crédit in fine... 51 Taux fixe/taux variable... 52 Partie 2 Les dispositifs de défiscalisation immobilière «classiques» 5 Défiscaliser via l immobilier locatif : Robien ou Borloo?... 55 Robien : l investissement locatif le plus utilisé... 55 VIII Robien et Borloo : deux dispositifs cousins... 56 Robien classique et Robien recentré... 56 Robien recentré : dans le neuf principalement... 57 Robien recentré : les principes du dispositif... 57 Robien recentré : les conditions à respecter... 58 Le zonage... 58 Surface du logement prise en compte... 60 Calcul du loyer maximal imposé... 61 Robien recentré : biens immobiliers concernés... 61 Louer à un membre de sa famille... 62 Robien recentré : que faire de son bien immobilier après 9 ans?... 62 Robien : un exemple chiffré... 63 Résidences étudiantes... 64 Borloo : l investissement locatif plus social... 66 Borloo populaire : l alter ego du dispositif Robien, en plus social... 67 Borloo populaire : dans le neuf et dans l ancien... 67
Amortissement Borloo via une SCPI... 69 Le zonage Borloo... 69 Calcul de la surface à prendre en compte... 71 Calcul du loyer maximum... 71 Louer à un membre de sa famille... 71 Locataire étudiant : c est autorisé!... 72 Plafond de ressources du locataire... 72 Borloo : un exemple chiffré... 74 Borloo dans l ancien... 75 Borloo ou Robien : comment choisir?... 76 Choix du dispositif : l investisseur a le temps pour choisir... 77 Borloo ou Robien : généralités de choix... 77 Borloo ou Robien : simulations, quels sont les critères à utiliser?... 78 6 Loi Demessine/ZRR... 81 Résidences de tourisme... 81 Loi Demessine : les avantages... 82 Réduction d impôt... 82 Récupération de la TVA... 83 Abattement sur les revenus fonciers... 83 Loi Demessine : les contraintes... 83 Loi Demessine/ZZR : bien choisir le couple résidence/exploitant... 84 Bien choisir sa résidence de tourisme... 85 Bien choisir l exploitant de la résidence... 85 IX
Transformer ses impôts en investissements immobiliers Rénovation de résidence de tourisme : réductions d impôt... 85 7 Louer en meublé... 87 Loueur en meublé professionnel (LMP)... 87 Location en meublé : revenus commerciaux... 88 Avantages liés au statut de LMP... 88 LMP : calcul du seuil des recettes... 90 Location en meublé : quels types de bien immobilier?... 90 Résidences de logements en location meublée... 91 LMP : pour quel type d investisseur?... 91 Loueur en meublé non professionnel (LMNP)... 92 LMNP : pour quel type d investisseur?... 92 LMNP : les avantages?... 92 Déclaration des revenus fonciers... 93 Partie 3 Les dispositifs de défiscalisation pour imposition importante 8 Loi Malraux... 97 Pour quels contribuables?... 97 Quels biens immobiliers?... 98 Les avantages... 98 X Déduction des charges foncières... 98 Déduction du montant des travaux du revenu global 98
Les contraintes... 99 La déclaration fiscale... 100 9 Monuments historiques... 101 Les avantages... 102 Avantage fiscal... 102 Subventions pour les travaux de restauration... 102 Pour quels contribuables?... 102 Les contraintes du dispositif... 103 Procédure de déroulement des travaux de restauration... 103 Location du bien... 103 Quels biens immobiliers?... 103 Vers un futur plafonnement fiscal?... 104 10 Loi Girardin... 105 Immobilier dans les DOM-TOM... 105 Pour quels profils d investisseur?... 106 Principe détaillé du dispositif fiscal... 106 Taux de réduction d impôt de 40 à 54 % du prix d achat du bien immobilier... 107 Défiscalisation supplémentaire : 14 m 2 pour une terrasse... 107 Investissement Girardin : exemple chiffré... 107 Durée de l engagement de location... 109 Secteur libre ou secteur intermédiaire?... 110 Réductions d impôt supplémentaires... 110 Traitement fiscal des loyers perçus... 111 XI
Transformer ses impôts en investissements immobiliers Plafonds des loyers dans le secteur intermédiaire... 111 Plafonds des ressources des locataires dans le secteur intermédiaire... 112 Avantages et inconvénients... 113 Avantages du dispositif... 113 Inconvénients du dispositif... 114 Dispositif Girardin : synthèse avantages/inconvénients... 115 Evolutions à venir du dispositif... 115 Partie 4 Le cas des SCPI (société civile de placement immobilier) 11 La défiscalisation immobilière via la «pierre papier»... 119 Les types de SCPI... 119 XII SCPI de rendement ou SCPI d immobilier d entreprise... 120 SCPI de plus-values... 120 SCPI fiscales : des parts de défiscalisation immobilière... 121 SCPI : où trouver et comment acheter des parts de SCPI?... 124 SCPI fiscales : avantages et inconvénients... 124 Les SCPI cèdent leur place aux OPCI... 125
Annexes Investissement locatif : les articles de loi... 129 Quelle loi pour quel dispositif?... 129 La «loi Robien»... 130 La loi «Borloo»... 137 Questions fréquentes... 143 Les zones A, B1, B2 et C des dispositifs Robien et Borloo... 149 La zone A... 149 La zone B... 151 La zone B1... 151 La zone B2... 157 La zone C... 166 La liste des communes situées en Zone de revitalisation rurale (ZRR)... 167 Sites Internet... 177 Glossaire... 179 Index... 181 XIII