Communauté d'agglomération Rochefort Océan Ville de Rochefort Demande d'agrément au dispositif d'aide à l'investissement locatif «Pinel»
Un contexte favorable Les orientations poursuivies Les caractéristiques du parc de logements Les spécificités du marché du logement locatif
UN CONTEXTE FAVORABLE
La Charente-maritime est le département le plus attractif de la Région 2006-2011 : capte la moitié de la croissance démographique régionale Projection INSEE : + 4 500 hab/an à échéance 2040
La qualité de vie de Rochefort Ville à taille humaine, bien située, à proximité de l'océan, correctement desservie et équipée, avec un patrimoine d'une grande qualité architecturale et urbaine...
La croissance démographique se concentre dans les aires urbaines au détriment des villes-centres Depuis 1999, le Pays Rochefortais gagne plus de population par les migrations que par les naissances Comme ailleurs, la péri-urbanisation pénalise la ville-centre Croissance annuelle moyenne de la population entre 2006 et 2011 (en %) : De même, La Rochelle, Poitiers, Angoulême, Niort enregistrent toutes une baisse de population Mais, au jeu des migrations résidentielles, Rochefort gagne de la population de La Rochelle et surtout de la Région parisienne
Il existe cependant des besoins en logements De 1999 à 2011 : - Rochefort perd plus de 600 habitants, - mais il y a 890 ménages supplémentaires, ce qui génère des besoins en logements (+1 500). C'est le phénomène de desserrement des ménages : allongement de la durée de vie, progression des décohabitations, développement des familles monoparentales, augmentation des situations de célibat...
Dans ce contexte, Rochefort cherche à capter une partie de cette nouvelle population... la population qui souhaite habiter dans une ville à taille humaine et apaisée, des catégories socio-professionnelles moyennes ou supérieures, des familles, des jeunes ménages, des jeunes retraités...
LES ORIENTATIONS POURSUIVIES La volonté de renforcer l'attractivité de Rochefort, en qualité de ville-centre d'agglomération
Développer l'attractivité résidentielle par une offre de logement diversifiée, associée à une exigence de qualité urbaine, en rapport de nouveaux modes d habiter en centre ville. Secteur à réhabiliter, à valoriser Foncier potentiellement constructible
Renforcer les fonctions économiques et culturelles majeurs au centre de l'agglomération (offre commerciale, offre thermale, espace des sciences et techniques, promotion du spectacle vivant ) Pôles d animation urbaine à créer, en lien avec la gare Articuler par les Cours le centre historique et les faubourgs
Reconfigurer les Cours, Réinvestir les anciens hôpitaux, Développer et diversifier l'activité thermale, Reconquérir le secteur de la gare.
Réorganiser les flux et les parcours automobiles, vélos, piétons, Hiérarchiser les stationnements, Renforcer la qualité des espaces publics.
Synthèse des orientations
LES CARACTERISTIQUES DU PARC DE LOGEMENTS
Un nombre croissant de logements Entre 1999 et 2011, le nombre de logements augmente plus (+ 1500) que la population (- 600). Le nombre de résidences principales est réduit par l'augmentation des résidences secondaires et des logements vacants Le parc de logement locatif est amputé par les locations saisonnières et celles des curistes
L'importance des logements vacants La ville compte 1 448 logements vacants (source : FILOCOM 2013) 955 (70 %) sont construits avant 1949, 620 (45%) logts relèvent d'une vacance frictionnelle (- 1 an), 390 (28%) relèvent d'une vacance structurelle (+ 3 ans), Parmi ces derniers, 190 sont situés en centre ancien. Ces logements nécessitent des travaux de réhabilitation, que les propriétaires ne sont pas en mesure de réaliser. Des opérateurs sont prêts à produire des logements neufs de qualité sur Rochefort.
Un parc de logements majoritairement locatif Rochefort se distingue avec : Près de 53 % de locataires Plus de 66 % des locataires sont dans le parc privé Il existe sur Rochefort, une catégorie de ménage grandissante qui, à défaut de pouvoir accéder à la propriété ou louer un logement social, se tourne vers la location dans le privé.
LES SPECIFICITES DU MARCHE DU LOGEMENT LOCATIF
Un marché locatif social tendu 87 % des logts sociaux de la CA sont sur Rochefort 25 % de ces logts sociaux sont sur le cente ville Fin 2014, le taux de logement social est de 23,77 % 2009 à 2013 : l'oph a produit 155 nouveaux logts sociaux et conventionné 256 logts 42 % des attributaires sont en attente depuis au moins 1 an 2014, la tension est de 5,4 demandes pour une attribution (contre 4,6 dans le département et 2,5 en Région) La rotation est peu importante et la vacance est faible
Un marché locatif privé à développer Les opérations neuves trouvent rapidement preneur. Il existe une demande importante sur les produits propres, biens équipés, fonctionnels, bien isolés... L'offre locative est en concurrence avec l'offre en logements saisonniers et les locations de meublés pour curistes. Le développement d'une offre de logements de qualité permettrait d'assainir le marché et de réduire la pression sur le parc social
Les niveaux de loyers Rochefort présente des loyers relativement élevés sur les petits logements car il existe une forte demande ainsi que sur les T5 et + qui sont un produit rare. En 2015, sur Rochefort : Loyer de marché : 9,8 /m² Loyer plafond «Pinel» en B2 : 8,74 /m² Loyer PLS en B2 : 8,31 /m²
Répondre aux besoins des actifs Il faut que la Ville soit en mesure de proposer des logements : correspondant aux attentes de la main d'oeuvre qualifiée nécessaire aux entreprises locales, attractifs pour des salariés travaillant en dehors Rochefort, mais recherchant une qualité de vie urbaine.
Conclusion
En conclusion Pour répondre à la tension sur le marché locatif social, au phénomène de desserrement des ménages, aux besoins en logements des classes moyennes actives et des familles..., la Ville souhaite que le développement de l offre de logements de qualité soit encouragé. Le dispositif d investissement locatif «Pinel» permettrait à des opérateurs de réhabiliter une partie des logements vacants, en raison de leur état, et donc de remettre sur le marché des logements locatifs privés de qualité, notamment en centre ville, pour lesquels il existe une véritable demande. C'est d'ailleurs une des orientations du «projet de ville» en construction, que de produire une offre de logements diversifiée pour favoriser l'attractivité résidentielle, diversifier la population rochefortaise et varier les parcours résidentiels.