Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France

Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France Juillet 2010 Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

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3 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France Étude réalisée par le BIPE Auteurs : Karima EL HANI, Michel VIVINIS Pilotée par François GRAILLE et Pascale ROHAUT Avant-propos Le BIPE a réalisé à la demande de la DRIEA, une étude visant à dresser une synthèse des dynamiques à l'œuvre sur le marché des bureaux dans la période particulière actuelle marquée par un contexte économique post-crise déterminant pour la demande de surfaces nouvelles, mais marquée aussi par la nécessaire prise en compte des enjeux environnementaux du secteur, que ce soit au niveau du bâti ou de sa desserte. Dans le scénario de très faible croissance privilégié par le Bipe jusqu'en 2014, la demande de bureaux neufs resterait néanmoins positive, car déterminée par la constante adaptation des entreprises au contexte économique. Il ressort des enquêtes que cette adaptation passerait avant tout dans l'immédiat par le regroupement et la recherche d'économies, sachant que la desserte, l'image et la sécurité font aussi partie des atouts prioritairement recherchés. La conjoncture actuelle pourrait ainsi favoriser les localisations les plus centrales, compte tenu de la baisse très sensible des loyers qui y sont pratiqués ; c'est d'ailleurs déjà la tendance observée en 2009 et confirmée début 2010, concernant la demande placée de bureau. Faut-il y voir un coup d'arrêt au desserrement de l'emploi, tendance de fond observée y compris au cours de périodes de stagnation de l'emploi francilien? Il est probablement trop tôt pour le dire. Il faut noter que l'hypothèse de croissance économique nationale retenue ici reste «en-dessous de son potentiel à moyen terme dans la plupart des pays industrialisés» comme l'indique luimême le BIPE. Il s'agit en outre pour sa déclinaison francilienne, d'une modélisation calée sur la période récente, et ne pouvant donc anticiper un développement volontariste notamment facilité par une offre de transport renouvelée. Une meilleure desserte des pôles secondaires de petite ou grande couronne renforcerait leur attractivité, et beaucoup dépendra de la localisation des logements qui manquent cruellement pour le développement de la Région. Jean-Claude Ruysschaert Directeur régional et interdépartemental de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France.

4 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Objectifs de l étude L obligation de s inscrire dans une logique forte de développement durable et la volonté des pouvoirs publics d impulser une nouvelle démarche en la matière rendent nécessaire une meilleure connaissance du mode de développement et d implantation des activités économiques en Ile-de-France, notamment des activités tertiaires localisées dans des bureaux. Orienter l offre et la demande de bureaux dans le sens des objectifs du développement durable implique notamment : d éviter le gâchis du développement de pôles immobiliers de bureaux sans avenir, car ne répondant pas aux attentes de la demande ; de lutter contre les spirales de désaffection de pôles présentant des lacunes remédiables à coût acceptable ; d éviter la concentration excessive d activités tertiaires dans certaines zones, avec les inconvénients qu elle entraîne (saturation des transports, dégradation du cadre de vie) ; plus généralement, de maximiser les synergies entre le développement des activités tertiaires celui des équipements publics. Consacrée à l approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande sur le marché francilien des bureaux, l étude confiée au BIPE par la DREIF avait pour objectif la production : d une analyse de l impact de la crise économique sur le marché des bureaux en Ile-de-France, à travers l examen de l évolution récente de la conjoncture du marché (avec un focus sur la demande des PME), puis des conséquences à moyen terme de la crise sur la création nette d emplois de bureaux, principal moteur du développement des pôles tertiaires ; d une analyse du parc de bureaux, et de ses transformations récentes (construction, démolitions, renouvellement...), dans le but de diagnostiquer les raisons des écarts entre les évaluations actuellement disponibles et la réalité, et de proposer des clés de redressement permettant d établir une meilleure estimation du parc à la commune ; d une approche de la demande à partir de l analyse de la satisfaction actuelle des utilisateurs, de leurs mouvements ou réorganisations récents, et de leurs projets à court terme ; le but étant de qualifier les produits et environnements recherchés, en s attachant en particulier à préciser l impact de la desserte, des coûts et surface par poste de travail, de la qualité des locaux, des coûts des déménagements/installations, de la réorganisation des entreprises. La synthèse des résultats de ces trois phases précise la question de l obsolescence du parc, en termes de qualité des locaux et de localisation géographique, et produit des éléments de prospective, dans le contexte actuel post-grenelle de l Environnement. Le comité de pilotage étant composé de : Adeline LOUIS, Smain AOUADJ, Céline BARON, Francois BELBEZET, Sylviane CARRE, Christine AUBRIOT, François DUBOIS, François BERTRAND, Noëlle GIORGI, Jean-Pierre PICHARD, Chantal NIASSOU, Serge SADLER, François GRAILLE, Pascale ROHAUT, Yannick-Gilles PRIE /DRIEA. Julien FONTAINE /ORIE - Christelle BASTARD, Damien DELOURME /CBRE - Jean-Pierre DAUBIN /EPA-orsa.fr - Hervé LIGNEUL /C. A. Saint-Quentin-en-Yvelinnes - Michèle-Angélique NICOL /APUR - Michel BERLOT, Gilbert TRANIER, Jean MOLINIE /DGFiP - Ingrid NAPPI-CHOULET, conseillère scientifique du BIPE. Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

5 1 re phase : analyse de l impact de la crise sur le marché des bureaux Un des symptômes de l obsolescence du parc est la vacance ; mais ce symptôme n est pas suffisant pour conclure avec certitude qu un immeuble ou un quartier de bureaux sont obsolètes. L obsolescence est un phénomène structurel, qui se développe et se constate sur longue période, manifestant un désajustement durable entre offre et demande. Cependant, c est surtout dans les périodes de crise économique, avec l augmentation conjoncturelle du parc vacant qui les accompagne, que les acteurs du marché, qu ils soient publics ou privés, s interrogent de nouveau sur les mécanismes de l obsolescence et sur le rôle qu elle joue dans la montée de la vacance. Il était donc indispensable de faire une analyse préalable de l impact à court et moyen terme de la crise sur le marché francilien des bureaux, pour faire la part des facteurs macroéconomiques dans la montée de la vacance, avant d aborder la question de l obsolescence. Conjoncture : la crise économique a rendu l absorption nette négative en 2009 Le constat conjoncturel le plus important est celui de la remontée du taux de vacance : cette remontée est restée modérée en 2008, car entamée au deuxième semestre (faillite de Lehmann Brothers le 15 septembre), avec des livraisons nettes 1 qui sont devenues supérieures à l absorption nette 2 (elle-même encore positive en 2008) ; puis, en 2009, la croissance du parc vacant s est nettement accélérée, car l absorption nette est devenue négative (estimée à - 100 000 m² de SU 3 par BNP Paribas Immobilier), tandis que les livraisons nettes ont à peine ralenti ; la vacance immédiate 4 a ainsi augmenté de près de 900 000 m² SU entre fin 2008 et fin 2009 (3,6 millions de m² au 31/12/2009). À noter que la baisse de l absorption nette aurait été bien supérieure si les destructions nettes d emplois de bureaux (plusieurs dizaines de milliers en 2009) n avaient pas été compensées par une hausse conjoncturelle de la surface moyenne par emploi 5 (desserrement lié à des suppressions d emplois dans certains établissements, sans réduction de la surface occupée par ces mêmes établissements). 1 Livraisons nettes = Livraisons neuves + Remise sur le marché d immeubles rénovés ou restructurés + Affectations (transformation en bureaux d immeubles antérieurement dédiés à l habitat ou à d autres activités) Démolitions Désaffectations Retrait d immeubles du marché pour rénovation ou restructuration. 2 Absorption nette = variation de l occupation du parc = demande placée surfaces libérées. 3 Surface utile. 4 Vacance immédiate = surface utile totale des locaux vacants immédiatement disponibles. 5 L étude «L immobilier de bureaux en Ile-de-France : expertise et approches prospectives» réalisée en 2008 par le BIPE pour la DREIF a mis en évidence et quantifié le phénomène jusque là rarement commenté de la variation conjoncturelle de la surface moyenne de bureau par emploi (s agissant du seul parc occupé). Évolution comparée de la demande placée et du taux de vacance en Île-de-France 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Demande placée en millions de m 2 (échelle de gauche) Taux de vacance en % (échelle de droite) 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 12 % 10 % La hausse de la vacance en 2009 a touché, de façon plus ou moins importante, toutes les zones Immostat, confirmant que, si la vacance est une cause nécessaire, elle n est pas suffisante pour diagnostiquer l obsolescence d un quartier. La montée conjoncturelle de la vacance dans les périodes de crise touche en particulier les pôles de bureaux en émergence : la phase de forte demande précédente les avait aidés à trouver leur marché (en dépit de facteurs encore relativement défavorables : desserte par les transports et équipements en cours de réalisation, image à asseoir, etc.) ; la crise les fait au contraire retomber dans le «second choix», avec une vacance accentuée par la livraison tardive d opérations lancées à la fin de la période de forte demande. Ainsi, l analyse de la période récente montre qu en ce qui concerne la demande placée, le mouvement centrifuge de Paris vers la première couronne initié au début des années 2000 s est accentué et propagé vers la seconde couronne au milieu des années 2000. Inversement, dans un contexte post-crise où les prix à Paris redeviennent abordables, la banlieue risque de souffrir de nombreux départs. 8 % 6 % 4 % 2 % Source : BIPE d après Immostat 0

6 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Évolution de la répartition de la demande placée en Ile-de-France par zone géographique 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 2006 2007 2008 2009 Les TPE : d importants consommateurs de surfaces de bureaux Les établissements de moins de 20 salariés totalisent 30 % des emplois salariés en Ile-de-France et pèsent plus de 30 % de l économie francilienne (si l on tient compte des petits établissements des entreprises de plus de 20 salariés). Bien que ces établissements soient loin d être tous des établissements de bureaux, les TPE sont ainsi des utilisateurs de bureaux importants, insuffisamment pris en compte dans les analyses publiées par les conseils en immobilier. 5 % 0 Paris La Défense Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne Source : BIPE d après Immostat Répartition du nombre de salariés des établissements d'ile-de-france au 31 décembre 2008 19 % Comme dans tout marché soumis aux lois de l offre et de la demande, les évolutions conjoncturelles des loyers et des taux de vacance sont fortement liées (via une relation inverse). Cependant, l analyse par zone des croissances annuelles moyennes des loyers moyens sur longue période (de point bas à point bas, pour éliminer les fluctuations conjoncturelles) est instructive sur les tendances de valorisation /dévalorisation relatives, et peut aider à identifier les zones en voie d obsolescence. 10 % 10 % 10 % 15 % 11 % 11 % 14 % Ainsi, sur la période 1996-2004, on observe une valorisation différenciée des trois zones où se concentre une part importante du marché des bureaux en Ile-de-France : la zone qui s est le moins valorisée est le Croissant Ouest, et celle qui s est le plus valorisée est Paris Centre Ouest 6 ; entre les deux se situe la Défense. Nous ne disposons pas de données de loyers sur longue période concernant les couronnes plus lointaines, mais il aurait été intéressant de constater de quelle manière s est faite la valorisation de ces zones. Évolution des loyers faciaux, en fin de période, euros courants (HT HC /m²/an) 800 700 600 664 De 1 à 4 de 5 à 9 de 10 à de 20 à de 50 à de 100 à de 200 à 500 salariés salariés 19 49 99 199 499 salariés salariés salariés salariés salariés salariés et plus Source : Unedic Répartition du chiffre d'affaires total des entreprises d'ile-de-france par tranches de salariés en 2007 20,7 % 12,5 % 17,2 % 12,9 % 12,7 % 500 400 300 200 100 431 401 303 6,7 % 6,4 % Moins de de 10 à 20 de 20 à de 50 à de 250 à de 500 à de 2000 10 salariés salariés 50 250 500 2 000 salariés salariés salariés salariés salariés et plus Source : Unedic 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Moyenne Prime * Paris Centre Ouest Moyenne Prime * La Défense Moyenne Prime * Croissant Ouest Moyenne Ile-de-France (neuf, restructuré, rénové) Source : CBRE, Immostat *Loyer «Prime» : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance (définition CBRE). Carte du zonage Immostat disponible sur le site : http://www.webimm.com/ indicateur/zonesgeo.asp Après avoir perdu du poids au début des années 2000, la demande placée de surfaces inférieures à 500 m² SU (qui correspondent assez bien aux établissements de moins de 20 salariés) s est stabilisée entre 16 et 17 % du total de la demande placée (en surface) au cours de la période 2006-2008. Cette proportion est même montée à 35 % au premier semestre 2009, en raison de la forte baisse (conjoncturelle) de la demande placée de grandes surfaces (- 56,3 % entre le premier semestre 2008 et le premier semestre 2009. Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

7 Évolution de la demande placée par tranches de surface en Ile-de-France 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 12 % 10 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Source : Keops (crédit Agricole), 2009 Perspectives 2010-2014 : le contexte économique déprimé continuera de peser sur l emploi de bureau en Ile-de-France Pour établir une vision prospective du marché, un cadrage macroéconomique est nécessaire, puisque la relation entre les besoins de construction neuve de bureaux (hors démolitions/ reconstructions), et donc d aménagement de nouveaux pôles urbains consacrés aux activités de bureaux, et la création nette d emplois de bureaux est très étroite (aux évolutions conjoncturelles et structurelles du taux de vacance et de la surface moyenne par emploi près). Le graphique ci-dessous esquisse cette corrélation pour l ensemble de la France métropolitaine, avec pour indicateur simplifié les créations nettes d emplois tertiaires (sachant que tous les emplois tertiaires ne sont pas des emplois de bureaux, loin s en faut, et inversement). Mises en chantier de bureaux et création nette d emplois tertiaires (en niveau) France entière En milliers de m 2 En milliers de personnes 5 800 5 200 518 380 4 600 4 000 243 3 400 2 800 105 2 200-33 1 600 1 000-170 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Création d emplois tertiaires (ent-1, lissage sur 2 ans, éch. de droite) Mises en chantier de bureaux (éch. de gauche) Sources : restrospectives SOeS MEEDDAT et INSEE ; estimation BIPE Le BIPE a donc proposé, dans le cadre de la présente étude, de mettre à jour pour la période 2010-2014 les projections d évolution à long terme (horizon 2017) de l emploi de bureau en Ile-de- France qu il avait élaborées lors de sa précédente étude pour la DREIF (début 2008), avant l intervention de la crise financière mondiale au deuxième semestre 2008, avec les conséquences que l on sait sur l économie réelle. Cette actualisation, faite en juin 2009, donne un cadrage de ce que sera le contexte du post- Grenelle (et post-crise) en termes d évolution de l emploi. Ce scénario d évolution de l emploi est basé sur un cadrage macroéconomique global, lui-même fondé sur un certain nombre d hypothèses énoncées ci-après. Le pire de la crise financière est derrière nous et les conditions d accès au crédit bancaire s améliorent. La normalisation du fonctionnement des marchés interbancaires est acquise et la baisse des coûts de financement à long terme a permis un début de détente des conditions d octroi de crédit, ce qui va permettre à l investissement de repartir progressivement. En outre, les effets positifs des plans de relance mondiaux et des politiques monétaires expansionnistes se matérialisent. Le bas niveau des taux d intérêt monétaires et des mesures d assouplissement quantitatif des banques centrales soutiennent la croissance. La relance budgétaire des différents gouvernements pour soutenir l investissement et le pouvoir d achat des ménages s est avérée efficace (notamment les primes à la casse automobile). Cependant, le rebond de l activité économique sera limité par plusieurs facteurs défavorables. Au premier rang figure la forte détérioration du marché du travail (hausse du chômage et freinage des salaires) qui pèsera sur la consommation et l investissement des ménages pour une longue période. L investissement des entreprises, quant à lui, restera faible également, compte tenu des surcapacités existantes et des perspectives défavorables de la demande. Par ailleurs, le désendettement sera de rigueur, dans les secteurs privés et publics. Ce contexte a cependant une contrepartie positive : les perspectives d inflation restent modérées. Finalement, la croissance économique restera en dessous de son potentiel à moyen terme dans la plupart des pays industrialisés, la croissance mondiale n étant tirée à la hausse que par les grands pays émergents. Ce véritable changement de régime n a pas seulement pour cause le frein à la croissance que sera l obligation du désendettement public après la crise ; il résulte aussi d une croissance démographique (individus et actifs) de moins en moins favorable en Europe, qui est un élément clé de la croissance économique. Ce scénario se traduit pour la France par une croissance annuelle moyenne du PIB de + 0,6 % sur la période 2008-2014, après une croissance annuelle moyenne de + 1,7 % entre 2002 et 2008. Le modèle économétrique DIVA Secteurs du BIPE permet de quantifier des scénarios d évolution de l économie française à moyen ou long terme par branche / secteur d activité, en mettant l accent sur les évolutions futures du commerce extérieur, et en tenant compte de l évolution des prix relatifs des biens et des échanges inter-sectoriels. Selon les projections sectorielles 2008-2014 établies en juin 2009 avec le modèle DIVA - Secteurs sur la base du nouveau scénario macroéconomique post-crise, la baisse des emplois dans l industrie (- 76 000 par an en moyenne annuelle) ne sera plus compensée par la hausse de l emploi dans les services, toujours présente, mais fortement ralentie (+ 53 000 par an en moyenne). La France, et le monde développé en général, vient de connaître la première vraie crise de l emploi tertiaire. Finalement, en tenant compte des décroissances de l emploi également prévues dans les autres secteurs (agriculture et construction), nous anticipons une baisse de près de 45 000 emplois en moyenne par an entre 2008 et 2014 en France (contre +233 000 par an au cours de la période 1998-2008). Si ceci ne se traduira pas par une explosion du chômage, c est en raison du ralentissement de la croissance du nombre d actifs, lié à l évolution démographique de la population française.

8 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Le modèle DIVA II Régions du BIPE fournit en outre des projections d emplois par secteur et par région, fondées sur les séries rétrospectives des enquêtes régionales sur l emploi (ERE-INSEE). Les projections de ce modèle reposent sur la prise en compte des portefeuilles d activités régionaux (structure sectorielle) et des spécificités régionales. Les spécificités régionales expliquent l écart entre l évolution effective de l emploi total dans une région donnée et celle liée à la seule structure sectorielle de son portefeuille d activités. Cet écart est dû aux caractéristiques spécifiques de cette région : effets de gamme, d organisation, de dynamisme entrepreneurial, de proximité, de caractéristiques géographiques, etc. Or, l Ile-de-France apparaît comme une région unique en France. C est effectivement la seule à avoir eu à la fois, au cours de la période 1999-2009 : un effet «structure sectorielle» globalement favorable relativement à la moyenne des régions françaises (environ trois dixièmes de points de croissance annuelle en plus) ; un effet «dynamisme régional» globalement défavorable (environ trois dixièmes de points de croissance en moins), le second égalant donc approximativement le premier. Dans le contexte post-crise, la région Ile-de-France, qui bénéficiait jusqu alors d un effet structurel sectoriel positif, avec une concentration importante des services (marchands et administrés), devrait perdre en attractivité et en emplois à l horizon 2014, compte tenu du cumul d effets négatifs : fort ralentissement de la croissance de l emploi dans les services marchands, baisse de l emploi dans les administrations, effet «dynamisme régional» toujours négatif. Nous anticipons ainsi une baisse de près de 17 000 emplois en moyenne par an entre 2008 et 2014 en Ile-de-France. Variation annuelle moyenne de l emploi par secteurs en Ile-de-France (en milliers) Cette projection tient compte des déformations sectorielles au cours de la période et, comme déjà dit, de l hypothèse d une baisse significative des emplois administrés (- 2 500 par an entre 2008 et 2014 en Ile-de-France). Il est très important de noter que les projections établies par le modèle DIVA II Régions sont tendancielles et ne dessinent pas de cycle. Il est probable qu une forte baisse caractérisera la première période (2008-2011), avant une reprise modérée à partir de 2012-2013. Évolution de l emploi total et de l emploi de bureau en Ile-de-France (en milliers) En milliers En milliers 5 700 5 600 5 500 5 400 5 300 5 200 5 100 5 000 4 900 4 800 2 700 2 600 2 500 2 400 2 300 2 200 2 100 2 000 1 900 1 800 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Emploi total Ile-de-France au 31/12, éch. de gauche) Emploi de bureaux Ile-de-France au 31/12 (éch. de droite) Source : BIPE d après données DREIF/ORIE Compte tenu de nos prévisions de destructions d emplois de bureaux, la demande de bureaux neufs au cours de la période 2008-2014 sera donc uniquement générée par le besoin de renouvellement (obsolescence technique ou de localisation au sein de l Ile-de-France) et pas du tout par un besoin de capacités supplémentaires lié à la croissance de l emploi à l échelle de l ensemble de l Ile-de-France. Même en fin de période, le redémarrage des créations nettes d emplois de bureaux en 2012-2013 ne fera qu absorber une partie du stock vacant excédentaire du début de période (plus de 5 millions de m² SU fin 2011) ; il ne contribuera donc probablement pas à la demande de bureaux neufs. Services administrés Services principalement marchands Services administrés Industries Agriculture Ensemble des secteurs Ile-de-France 2008-2014 1998-2008 Dans ce contexte, les facteurs d expansion du parc de bureaux francilien vers la première puis la seconde couronne risquent d être très affaiblis dans les années à venir, et la montée des taux de vacance en début de période mettra en danger les zones de bureaux les moins attractives de la région. Ceci incite effectivement à s interroger sur les mécanismes générateurs de l obsolescence à partir de l analyse des décalages entre offre et demande. - 30-20 - 10 0 10 20 30 40 50 60 Source : BIPE (juin 2009) Ensuite, avec une méthode comparable à celle mise en œuvre par l ORIE en 2004 7 (utilisation des DADS 8 pour répartir l emploi de chaque secteur par PCS 9, puis répartition des PCS entre emplois de bureaux et emplois hors bureaux), ce scénario macroéconomique a été traduit en termes de créations nettes d emplois de bureaux. Dans le scénario macroéconomique décrit précédemment, environ 30 000 emplois de bureaux auront été détruits au cours de la période 2008-2014 en Ile-de-France. 7 Étude ORIE «Tertiarisation de l économie francilienne : Combien de bureaux neufs d ici 2015?» - Rapport intermédiaire de décembre 2004. 8 Déclarations Annuelles de Données Sociales. 9 Professions et Catégories Socioprofessionnelles. Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

9 2 e phase : approfondissement de la connaissance du parc de bureaux et de son évolution Méthode de travail L analyse du parc de bureaux francilien a été basée sur le croisement d une approche statistique et d une enquête de terrain : l approche statistique a consisté en un réexamen par le BIPE du traitement détaillé déjà effectué par la DRE des sources existantes à la commune à travers les données SITADEL et DGI, afin de tenter d expliquer les incohérences restant inexpliquées et de proposer des clés de redressement (voir schéma page suivante) ; l enquête de terrain, réalisée par le BIPE sur 100 immeubles d un échantillon de 50 communes représentatif des différents segments de parc, a permis de faire un diagnostic de la fiabilité des estimations communales du parc à partir des sources statistiques. Examen des données statistiques : l estimation du parc à la commune L examen détaillé par la DRE des sources existantes à la commune à travers les données SITADEL (1975-2007) et DGI (1990-2006) a fait apparaître diverses incohérences, dont certaines ont déjà pu être expliquées et corrigées. Cependant, celles qui subsistent limitent la compréhension de l évolution du parc, notamment par manque d informations sur les démolitions, les transformations d usage, ou les mises en chantier non déclarées. Écarts SITADEL-DGI - Arrondissements parisiens Hypothèses d explication 6 00 000 5 00 000 4 00 000 3 00 000 2 000 000 1 000 000 0-100 000 Le graphique précédent découle du calcul suivant : «Écart SITADEL DGI» = somme des flux de mises en chantier 1990-2005 enregistrées par le système SITADEL variation du stock de bureaux enregistré par la DGI entre 1992 et 2007 10. 10 Le décalage de deux ans tient compte des délais moyens de livraison des opérations à compter de leur mise en chantier. Le calcul exclut les surfaces de moins de 100 m² (qui ne sont pas comptabilisées par la DGI (Direction générale des impôts). Le schéma ci-dessous montre que cet écart, si les données SITADEL et DGI sont fiables, permet d estimer un résidu comportant deux composantes : une composante structurelle de renouvellement du parc (démolitions + désaffectations affectations) ; une composante conjoncturelle d ajustement de l offre (retraits d immeubles du marché pour rénovation ou restructuration remises sur le marché d immeubles rénovés ou restructurés), en principe proche de zéro si l on se situe dans la même phase du cycle en début et en fin de période 1. SITADEL Entrées de parc : Sorties de parc : - Livraisons neuves Greenfield - Affectations Désafectations - Reconstruction de bureaux (après démolition de bureaux) ou autres types de locaux, Brownfield Démolitions - Remise sur le marché après Retrait de marché pour travaux (rénovation/ travaux (rénovation/ restructuration) restructuration) Entrées de parc (n) Sorties de parc (n) } = Parc (n) En considérant que la partie la plus importante de cet écart était celle liée aux démolitions, pour lesquelles on possède des données statistiques sur Paris et les Hauts-de-Seine, le BIPE a tenté d établir une corrélation entre les démolitions dans les 56 communes ou arrondissements où elles sont connues et diverses variables disponibles dans toute l Ile-de-France (mises en chantier décalées, ancienneté des flux cumulés de mises en chantier, densité d emplois, etc.). Ceci aurait permis, en cas de succès, de calculer une estimation des démolitions dans toutes les communes d Ile-de-France et de voir si l on pouvait ainsi expliquer l essentiel des écarts SITADEL-DGI par la démolition. Or, ces tentatives n ont pas permis d aboutir à un résultat validé par les tests économétriques habituels. Pour décevants qu ils aient été, ces travaux permettent d aboutir à la conclusion suivante : soit l hypothèse posée au départ de fiabilité des données SITADEL et DGI doit être remise en cause ; soit la composante «affectations-désaffectations» varie de façon importante et non systématique d une commune à l autre. 11 Ce qui n est pas tout à fait le cas pour la période retenue, puisque 1990 se situait en phase de montée de la vacance, alors que 2005 se situait en phase de baisse de celle-ci.

10 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 L enquête de terrain a eu pour objectif d apporter des éléments de diagnostic sur ce point. Enquête de terrain sur un échantillon de cent immeubles Afin d examiner la faisabilité d un éventuel «redressement» du parc de bureaux à la commune, le BIPE a réalisé une enquête de terrain sur 100 immeubles, sélectionnés sur la base du fichier SITADEL, et répartis sur les 50 communes de l échantillon retenu par la DREIF. L enquête s est déroulée en face-à-face avec les responsables des services généraux des établissements occupant ces immeubles, et a donné lieu à la production de 100 fiches détaillées remises à la DRIEA : photo, caractéristiques techniques de l immeuble, caractéristiques des occupants. Finalement, les erreurs constatées de prime abord par l examen des bases de données statistiques ont pu être confirmées. Cependant, les erreurs du fichier SITADEL constatées sur le terrain (surface et/ou activités hébergées par l immeuble) étaient à la fois trop nombreuses et trop erratiques pour permettre des corrections systématiques. Il aurait donc été inopportun de construire des clés de redressement des données SITADEL applicables à l ensemble du parc, et permettant d aboutir à une bonne estimation du parc à la commune à partir de cette source. En conclusion de cette phase, la source DGI nous semble être, à l heure actuelle, la base la plus fiable pour obtenir des estimations du parc de bureaux au niveau communal (notamment dans le contexte de la restructuration récente de l outil SITADEL, et de sa décentralisation qui s est accompagnée d une multiplication des centres instructeurs). Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

11 3 e phase : approfondissement de la connaissance de la demande des utilisateurs de bureaux Afin d analyser les caractéristiques et les facteurs de choix de la demande, le BIPE a réalisé deux enquêtes : la première a été menée auprès d un échantillon de cinquante utilisateurs de bureaux en Ile-de- France (PME et grandes entreprises) : entretiens téléphoniques de 20 à 40 minutes chacun, avec 40 questions décrivant leur cahier des charges exigentiel concernant leur choix de localisation (pour leurs déménagements récents ou programmés à court terme). Parmi les cinquante établissements interrogés, treize avaient déménagé depuis moins de deux ans ou projetaient de déménager d ici moins de deux ans ; l étude de la demande de bureaux dans la conjoncture actuelle est difficile, dès lors qu elle doit faire la part des critères de choix structurels et de ceux liés à une crise économique et financière sans précédent. Le BIPE a donc complété l enquête téléphonique par dix entretiens plus approfondis, cinq avec des directeurs immobiliers de grands groupes et cinq avec des dirigeants de PME (entretiens semi-directifs d une heure environ), pour interpréter les résultats de la première enquête. Quelles sont les conséquences de la crise économique sur les choix de localisation des entreprises? L impact de la crise économique sur les stratégies de localisation des entreprises franciliennes porte sur la décision même du déménagement et sur ses motivations. Dans le contexte actuel, les deux principaux motifs de déménagement cités par les entreprises interviewées, quelle que soit leur taille, sont le regroupement et la recherche d économies. Le coût occupe donc une place importante dans les critères de choix d une localisation. Ces critères (et leurs facteurs d influence) sont néanmoins hiérarchisés différemment selon les entreprises (taille, secteur d activité, motif du déménagement) et donc selon leurs besoins spécifiques. Modalité principale du déménagement (une seule réponse possible) Les entreprises interviewées ont été 67 % à considérer le «cadre de vie» comme important ou primordial dans leur choix de localisation (un bon cadre de vie représente l ensemble des caractéristiques du lieu de travail qui contribuent au bien-être des salariés). Finalement, la synthèse des réponses obtenues lors des deux enquêtes conduit à retenir cinq critères de choix principaux déterminant la localisation des entreprises au sein de l Ile-de- France : la desserte par les transports ; le coût ; l image ; le bien-être des salariés ; la sécurité des biens et des personnes. Certains de ces critères sont fondamentaux pour certaines entreprises, d autres ne servent qu à trancher entre deux propositions similaires. Exigences relatives à la zone géographique recherchée («important» et «primordial» ; plusieurs réponses possibles) 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 46 % 31 % 8 % 8 % 8 % Regroupement Simple Création d une Départ d une Fusion sur un seul déplacement nouvelle unité partie acquisition site de d une unité de production seulement plusieurs de production d une unité unités de existante de production production Cadre de vie Transports Télécommunications Sécurité Centres de décisions publics Centres de décisions privés Équipement publics Équipement d enseignements Offre de logements Offre de travail Fiscalité Source : BIPE d après enquête, janvier 2010 Source : BIPE d après enquête, janvier 2010 8 % 8 % 8 % 8 % 25 % 25 % 25 % 42 % 42 % 58 % 67 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %

12 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Exigences relatives à la zone géographique recherchée («important» et «primordial» ; plusieurs réponses possibles) résultat de la précédente étude réalisée en 2003 Sans importance Moy important important Très important Primordial 0 1 2 3 4 Desserte par les transports Desserte par les télécommunications à haut débit Sécurité des biens et des personnes Qualité du cadre de vie Fiscalité Proximité des centres de décision privés Proximité des grands équipements publics Offre de travail (cadres et employés) Proximité des centres de décision publics Offre de logements pour les salariés de l établissement Offre d équipements d enseignement pour les enfants des salariés Réponses des responsables immobiliers d établissement de bureaux ayant déménagé depuis moins de 18 mois. Réponses des responsables immobiliers d établissement de bureaux projetant de déménager d ici moins de 18 mois. Si l on compare les exigences relatives à la zone de recherche avec les résultats de la précédente étude réalisée par le BIPE pour la DREIF, dans un contexte conjoncturel différent (2002) et auprès des seuls grands établissements privés de plus de 300 emplois, on se rend compte de manière assez frappante que les critères de choix d une localisation sont à peu de choses près identiques, même dans leur hiérarchisation. En effet, la seule différence majeure est l importance du cadre de vie qui est mise en avant par la présente étude. Cela tient probablement à la composition de l échantillon de l enquête de 2009, qui fait une place importante aux PME : celles-ci sont plus souvent hébergées dans des immeubles de taille moyenne situés dans un quartier d habitation déterminant pour la qualité du cadre de vie (alors qu un immeuble de grande taille dans un pôle tertiaire dispose d un cadre de vie plus standard). Type de quartier recherché (une seule réponse possible) 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 58 % 25 % 8 % 8 % 0 % Centre ville Quartier Quartier Zone forte densité périphérique périphérique d activité dense de moyenne hors tissus densité urbain Source : BIPE d après enquête, janvier 2010 Critères de choix du quartier d implantation (plusieurs réponses possibles) 75 % 33 % 58 % 33 % 25 % Transports Transports Proximité Équipements Commerce personnes livraisons clients, et services et loisirs fournisseurs, de proximité concurents Source : BIPE d après enquête, janvier 2010 L accessibilité du site est un facteur primordial pour toutes les entreprises L accès aux transports est un critère discriminant du choix d une implantation, puisqu il permet la liaison entre l entreprise et son environnement (salariés, clients, fournisseurs, etc.). L accessibilité routière est elle aussi citée comme importante par les entreprises interrogées, surtout pour les localisations hors Paris intra-muros. Cela devient même un critère primordial du cahier des charges exigentiel dans certains secteurs d activités (commerce, distribution). L accès aux aéroports et aux gares est un plus, même si le développement des TIC permet de limiter les déplacements. Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

13 et influence donc significativement leurs choix de localisation En général, c est l accès aux transports en commun qui est privilégié : courte distance aux stations (ou existence de moyens de transport complémentaires de type bus, tramway) et bonne desserte. Le développement des infrastructures de transport en commun peut aussi être le moteur de choix d implantation en périphérie plus ou moins lointaine (seconde couronne : Marnela-Vallée par exemple). Certaines entreprises choisissent de s implanter le long d une ligne de RER et développent ainsi un pôle d activités moins onéreux (plutôt du back-office) mais toujours accessible depuis les autres implantations de l entreprise (mais ceci n est valable que pour les entreprises d une certaine taille). Le coût est un facteur déterminant dans le choix d une localisation Le coût apparaît comme l un des points déterminants du choix d une localisation, quelle que soit la taille de l entreprise interviewée. Plusieurs moyens sont mis en œuvre pour faire baisser ce coût, au premier rang desquels figure la renégociation des loyers, devenue monnaie courante dans le contexte actuel de baisse de la demande de bureaux. Dans ce cas, l entreprise fait l économie du coût d un déménagement. Qu il y ait ou non déménagement, un autre moyen de faire face aux coûts importants d une localisation consiste à effectuer des réorganisations fonctionnelles : regroupement d unités de production, augmentation du nombre de salariés par poste de travail, réduction du nombre de m² par emploi. Sur ce dernier point, les entreprises interviewées ont affiché un objectif de 12 à 14 m² de SU par emploi, contre 20 m² de SU environ constaté actuellement 12 sur l ensemble du parc de bureaux francilien. Afin de faciliter l acceptation de ces changements radicaux, les entreprises passent parfois par un changement de l organisation, voire de la culture de l entreprise. mais devient secondaire dans certains cas Cependant, si les entreprises cherchent à réduire le coût de l immobilier, elles ne sont pas prêtes pour autant à sacrifier d autres critères qu elles jugent plus importants, comme par exemple la sécurité (des biens et des personnes) ou l image. En effet, certaines zones d Ile-de-France, même situées en première couronne et très bien équipées en infrastructures de transport (routières et transports en commun), sont ainsi pénalisées car jugées «à risques» ou souffrant d un déficit d image. L image revêt d ailleurs une signification différente selon les entreprises, et peut ainsi devenir un outil stratégique de communication. La volonté de bénéficier d une image spécifique détermine alors le choix du site d implantation : position de leader (adresse prestigieuse, QCA parisien), entreprise tertiaire dynamique (La Défense), image grand public (1 re couronne), bonne visibilité de l enseigne (proche du périphérique), etc. Le bien-être des salariés est une variable de plus en plus incontournable Le bien-être des salariés et la qualité de leur environnement de travail sont des critères de plus en plus recherchés par les décideurs : ils suivent l évolution d une société où la qualité de vie occupe une place de plus en plus prégnante, où l attachement à l entreprise n est plus aussi fort. Les entreprises sont ainsi attentives à l environnement de l immeuble et de son quartier d accueil : elles s orientent vers des quartiers sécurisés, ayant déjà une bonne réputation (avec, par exemple, des sociétés de renom implantées sur le site), mais surtout des quartiers jugés «agréables» : mixité du quartier (présences de commerces, d habitations, d équipements publics), bonne accessibilité par les transports (résultats de l étude quantitative). Le bien-être et la qualité de vie des salariés se juge aussi par la distance au domicile : la localisation des salariés limite ainsi les grands déplacements et restreint la zone géographique de recherche des entreprises. En effet, la proximité du lieu d habitat des salariés (et des dirigeants) est un des critères cités comme primordial par les entreprises interviewées, en particulier par les PME et les petites structures, où le lien social entre les décisionnaires (dirigeants) et les salariés est plus fort. Ceci est un des facteurs majeurs de la captivité des entreprises vis-àvis de leur ancienne implantation dans la recherche d une nouvelle localisation. Les problématiques environnementales passent au second plan Les caractéristiques de l immeuble ont aussi un rôle important : qualité des locaux, luminosité, services associés (navettes, conciergerie, etc.). L enquête a d ailleurs montré un intérêt particulier des PME pour les immeubles de grande taille et de très bon standing (il faut cependant relativiser ces déclarations : pour une petite entreprise, un immeuble de grande taille est un immeuble de plus de 6 étages environ). Cet attrait est motivé par leurs contraintes (moyens humains et financiers limités) : pour satisfaire leurs exigences, elles préfèrent occuper des grands immeubles de bureaux divisés, où elles partagent avec d autres les frais d accueil et de gardiennage, et peuvent bénéficier de services communs (RIE par exemple). Or, la conjoncture actuelle tend à faciliter la satisfaction de cette demande, car les propriétaires sont plus enclins à diviser les locaux qu ils mettent en location lorsque ces derniers ont du mal à trouver un preneur unique. Par contre, les caractéristiques environnementales de l immeuble, elles, passent au second plan, pour deux raisons : d abord, la conjoncture actuelle place la problématique du coût à une place déterminante ; ensuite, les importantes mises en chantier des années 2006 à 2008 assurent l abondance d une offre neuve de qualité dont les caractéristiques environnementales varient peu d un immeuble à l autre (sauf rares exceptions), et ne sont donc pas discriminantes. 12 Source : Etude BIPE «L immobilier de bureaux en Ile-de-France : Expertise et approches prospectives» réalisée en 2008 pour la DREIF.

14 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Synthèse : quelles conséquences sur l obsolescence du parc de bureaux en Ile-de-France? La vacance ne résulte pas seulement des décalages entre les exigences des utilisateurs et les caractéristiques du parc Dès lors que les exigences des utilisateurs de bureaux ont été décrites, on peut raisonnablement penser que les décalages que l on pourrait constater entre les caractéristiques de l offre de bureaux et celles de la demande des utilisateurs sont un élément clé de la compréhension des mécanismes de la vacance. Taux de vacance en Ile-de-France en 2008 et 2009 Taux de vacance au 31/12 en % 18 % 16 % Cependant, l étude du BIPE a été réalisée dans le contexte très particulier d une crise économique touchant durement le secteur tertiaire, très consommateur d emplois de bureaux ; il ne faut donc pas oublier la dimension conjoncturelle de la vacance. Ainsi, comme nous l avons commenté précédemment, la hausse de la vacance touche actuellement la plupart des zones de l Ile-de-France, ce qui ne peut évidemment pas être interprété comme un signe d obsolescence de toutes ces zones. Taux de vacance 2008 Taux de vacance 2009 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Paris QCA Paris hors QCA La Défense Source : BIPE d après BNP Parisbas Real Estate, Immostat Boucle Nord Péri Défense Taux de vacance : rapport entre l offre immédiate et le parc existant (offre immédiate : surface totale des locaux vacants immédiatement disponibles) Neuilly/Levallois Boucle Sud 1 re Couronne Nord 1 re Couronne Est 1 re Couronne Sud 2 e Couronne La vacance durable résulte rarement de la seule obsolescence technique d un immeuble mais plutôt d une combinaison de facteurs externes et de facteurs propres à l immeuble Un immeuble de bureaux est un actif immobilier qui doit nécessairement répondre aux objectifs de rentabilité des propriétaires-investisseurs. Tout ce qui risque de faire baisser la valeur du bien en question est donc à corriger, de façon à éviter la dépréciation technique des locaux sur longue période. Si l immeuble est bien situé et en adéquation (hauteur, distribution et surface des plateaux) avec cette situation, son éventuelle obsolescence technique est le plus souvent remédiable par une rénovation plus ou moins lourde. La question de l obsolescence ne se pose donc vraiment que lorsque des facteurs externes à l immeuble, non remédiables par son propriétaire, interviennent. La vacance durable d un immeuble est pour une large part la résultante d une combinaison particulière de phénomènes relatifs à la zone et au quartier d accueil de cet immeuble, ainsi qu à l adéquation de l immeuble lui-même à ce quartier. Il est donc impossible de localiser avec précision, sur l ensemble de l Ilede-France, les segments de parc de bureaux obsolètes ou risquant de le devenir à court terme. Cependant, il est possible de dresser le «portrait robot» d un immeuble obsolète ou à risque d obsolescence, en listant les principales caractéristiques qui rendent un site attractif, ou au contraire répulsif. Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

15 Quelles sont les zones les moins soumises au risque d obsolescence? Comme déjà dit, le choix de la localisation du site d implantation des entreprises est influencé par différents facteurs, hiérarchisés de manière différente selon leurs besoins, mais aussi selon les sites pressentis. Chaque zone au sein de l Ilede-France a des caractéristiques dominantes qui la rendent plus ou moins attrayante aux yeux des différents utilisateurs. Une localisation peut donc être estimée plus attractive qu une autre, et donc moins soumise au risque d obsolescence, dès lors qu elle peut a priori satisfaire une plus grande variété d utilisateurs. Des stratégies de «niche» (quartiers spécialisés dans l accueil d une cible particulière d entreprises aux exigences très spécifiques) peuvent également être tentées, mais elles sont plus risquées. Afin de déterminer sur quels segments de parc le risque d obsolescence est le plus marqué, le BIPE a tenté d établir une typologie des quartiers franciliens, basée sur la confrontation des résultats des phases 1 et 2 de l étude. Pour cela, deux dimensions descriptives des zones d accueil de l immobilier de bureau ont été croisées : la taille du pôle de bureaux : immeuble seul, pôle de taille moyenne ou grand pôle tertiaire ; la mixité de la zone d accueil de l immeuble : zone majoritairement d habitation, zone mixte habitat-tertiaire, zone industrielle. Typologie des quartiers hébergeant des immeubles de bureaux Type 1 : immeubles de bureaux localisés dans des zones mixtes habitat-tertiaire Avantages Mixité des activités. Qualité de vie et de l environnement de travail. Sécurité apportée par l occupation permanente du quartier (jour & nuit). Présence d équipements et de services de proximité (commerces, administrations). Cas particulier de Paris : proximité des centres de décision, réseau de clients/fournisseurs, image haut de gamme dans certains quartiers. Inconvénients Prépondérance du quartier sur l immeuble : Image, sécurité, caractéristiques de la population. Peu de surfaces étendues disponibles. Peu de flexibilité des surfaces (extension, réduction). Importance du tissu urbain Types d entreprises pouvant se satisfaire de cette localisation Très important : l attractivité de l immeuble dépend fortement de l attractivité du quartier. Le critère image joue donc un rôle très important. TPE, PME. Sièges sociaux de grandes entreprises. Activités de services, de conseil, juridiques. Vision «post-grenelle» Normalisation via les certifications «bonnes pratiques». Type 2 : immeubles de bureaux localisés dans des pôles immobiliers de taille moyenne Avantages Inconvénients Importance du tissu urbain Types d entreprises pouvant se satisfaire de cette localisation Vision «post-grenelle» Concentration d activités tertiaires. Grandes surfaces disponibles. Flexibilité des surfaces (extension, réduction). Présence de services et équipements de proximité. Cas des PME : éventuelle indivisibilité des locaux. Architectures particulières (hauteur, matériaux) qui ont du mal à s insérer dans le tissu urbain. Relativement peu influent (peu d habitations). Sièges, services fonctionnels, back office, R&D. Activités tertiaires. Grandes entreprises, mais aussi PME dans le cas où la divisibilité est possible. La qualité des locaux est importante, les critères environnementaux sont pris en compte. Les constructions récentes sont privilégiées.

16 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Type 3 : immeubles de bureaux localisés dans des grands pôles tertiaires (La Défense) Avantages Inconvénients Importance du tissu urbain Concentration d activités tertiaires. Très grandes surfaces disponibles, grande hauteur. Flexibilité des surfaces (extension, réduction). Services dans l immeuble. Image dynamique. Environnement de travail, cadre de vie. Architectures particulières («froid», «dur») qui favorisent le sentiment d «inhumanité». Coût (montant des charges). Saturation des dessertes et insuffisance des transports en commun. Pas du tout influent. Types d entreprises pouvant se satisfaire de cette localisation Vision «post-grenelle» Sièges, services fonctionnels, back office, R&D. Activités financières, tertiaires, industrielles. Certaines PME (selon l activité) et Grandes entreprises. La qualité des locaux est très importante. Les critères environnementaux sont pris en compte aussi pour une question d image. Type 4 : immeubles de bureaux localisés dans des zones industrielles Avantages Inconvénients Importance du tissu urbain Types d entreprises pouvant se satisfaire de cette localisation Vision «post-grenelle» Grandes surfaces disponibles (pour du stockage par exemple). Flexibilité des surfaces (extension, réduction). Regroupement des différentes activités des entreprises industrielles (industriel + tertiaire). Desserte automobile et facilité de stationnement. Existence d infrastructures particulières (parc d expositions, aéroport, gare de marchandises). Coût. Éloignement (du centre, des zones d habitat, des transports en commun). Absence de services et d équipements de proximité. Pas du tout influent. Services fonctionnels, back office, R&D. TPE et PME. Pas de prise de conscience des utilisateurs malgré la réalité de l enjeu. Les facteurs d attrait et d obsolescence diffèrent d une zone à l autre Par leurs caractéristiques spécifiques, les différentes zones attirent une gamme plus ou moins étendue d entreprises, ayant en commun d y trouver un compromis satisfaisant au regard de leurs différentes exigences et de la hiérarchie de ces exigences. Type 1 : les zones mixtes habitat-tertiaire Ainsi, du fait des exigences partagées par les populations d entreprises hébergées dans chaque zone, les facteurs qui font l attrait de la zone ou ceux qui risquent d entraîner son obsolescence sont en nombre limité. Le BIPE a tenté de les lister dans les tableaux ci-dessous, à travers une typologie conçue comme une «grille de lecture» permettant de repérer les quartiers à risques. Paris 1 re couronne 2 e couronne Facteurs d attrait Environnement, Coût attractif. Coût attractif. de la zone cadre de vie. Image haut de gamme. Accessibilité en TC. Facteurs d accélération Isolement. Aménagement. de l obsolescenceisolement Aménagement. Sécurité. Image. Mauvaise accessibilité (TC). Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

17 Type 2 : les pôles tertiaires Paris 1 re couronne 2 e couronne Facteurs d attrait Densité. Densité. de la zone Image. Coût attractif. Parcours résidentiel favorisé pour les salariés. Disponibilités et flexibilité des surfaces. Facteurs d accélération Indivisibilité. Mauvaise accessibilité (TC). de l obsolescence Coût. Indivisibilité. Normes environnementales. Type 3 : les zones industrielles 1 re couronne 2 e couronne Facteurs d attrait de la zone Facteurs d accélération de l obsolescence Coût attractif. Identification industrielle. Disponibilités foncières. Infrastructures. Mauvaise accessibilité routière. Une réponse spécifique aux localisations en difficulté : les zones défiscalisées Certaines zones échappent aux exigences précitées, et pour un certain type d entreprises : les zones défiscalisées (zones franches urbaines, pépinières d entreprises, etc.). Le moindre coût (parfois très significatif), allié à une offre de services, peut attirer des entreprises pour lesquelles le coût est le critère primordial : les entreprises en création ; certaines TPE, PME ; certaines grandes entreprises, pour des services fonctionnels de back-office. Ces localisations souffrent en général de leur distance au centre (Paris) ; ce sont donc des établissements qui peuvent se satisfaire des qualifications des personnes résidant à proximité. Cet attrait est tout de même à certaines conditions, parmi lesquelles figure en général une desserte satisfaisante (route ou TC). Le contexte post-grenelle Le cas des immeubles obsolètes techniquement est tout à fait à part : cette obsolescence est un frein à l accueil de certaines entreprises en période de basse conjoncture (et même en période de haute conjoncture si les lacunes techniques sont trop importantes). L idée que nous avançons ici est que ces immeubles n entrent pas dans la catégorie des immeubles à risques «post-grenelle» dans le sens où ils sont plutôt soumis à une obligation de rénovation à brève échéance : dans la logique d un propriétaire-investisseur, garder un immeuble défaillant techniquement n a pas de sens (baisse de la valeur locative du bien ; moins-value potentielle). Par contre, avec le Grenelle de l environnement et ses conséquences, notamment les décisions des pouvoirs publics sur les normes environnementales des bâtiments tertiaires (performances énergétiques, bonnes pratiques, labellisations, etc.), le risque de déclassement d un certain nombre d immeubles actuellement satisfaisants est réel, lorsque leur mise aux normes sera trop coûteuse. Il ressort des entretiens menés par le BIPE avec les directeurs immobiliers que, même si la majorité des entreprises d Ile-de-France (surtout les PME) ne semble pas soucieuse des problématiques environnementales, ces dernières pourraient changer d avis sous l effet de la hausse de la facture énergétique, et bien sûr de l évolution de la règlementation. Un autre facteur pouvant jouer un rôle important dans la disqualification post-grenelle de certains immeubles de bureaux est l évolution des mentalités et de la compréhension par les acteurs économiques des problématiques environnementales. En effet, il existe plusieurs leviers pour avoir une démarche «développement durable» : non seulement ceux liés à l immeubles lui-même (matériaux, procédés de construction, équipements techniques : systèmes de climatisation, éclairage, EnR, etc.) ; mais aussi d autres liés à sa localisation (desserte par les transports en commun à haut débit, distance par rapport au logement). Compte tenu de ces éléments, il ressort de la typologie décrite plus haut que certains quartiers périphériques de dernière génération (issus de la vague de mises en chantier des années 2006-2008) risquent d être en danger. En effet, si ces derniers ne répondent pas au critère de bonne accessibilité par les transports en commun, ils risquent de ne plus satisfaire non plus aux exigences issues du Grenelle de l Environnement (qui limiteront l usage de l automobile tant que la propulsion électrique n aura pas été généralisée).

18 Approfondissement de la connaissance de l offre et de la demande de bureaux en Ile-de-France - Juillet 2010 Résumé et principales conclusions du BIPE Les destructions d emplois de bureaux dues à la crise économique ont rendu l absorption nette de surfaces de bureaux négative en Ile-de-France en 2009, entraînant une forte augmentation du parc vacant, qui pourrait atteindre 5 millions de m² de surface utile fin 2011. La hausse de la vacance touche toutes les zones, mais plus particulièrement les pôles de bureaux en émergence : la phase de forte demande précédente les avait aidés à trouver leur marché (en dépit de facteurs encore relativement défavorables : desserte par les transports et équipements en cours de réalisation, image à asseoir, etc.) ; la crise les fait au contraire retomber dans le «second choix», avec une vacance accentuée par la livraison tardive d opérations lancées à la fin de la période de forte demande. Le scénario macroéconomique à l horizon 2014 établi par le BIPE indique que la croissance économique restera en dessous de son potentiel à moyen terme dans la plupart des pays industrialisés, la croissance mondiale n étant tirée que par les grands pays émergents. Ce véritable changement de régime est lié à l obligation du désendettement public après la crise, et au faible dynamisme de la consommation des ménages et de l investissement des entreprises, dans un contexte de ralentissement de la croissance démographique. Ce scénario se traduira pour la France par une croissance annuelle moyenne du PIB de + 0,6 % sur la période 2008-2014 (après + 1,7 % entre 2002 et 2008). Dans ce contexte, l Ile-de-France qui, d après les analyses menées à l aide du modèle DIVA-Régions du BIPE, bénéficie d une structure sectorielle favorable mais d un dynamisme régional défavorable (en comparaison avec les autres régions françaises) perdra en moyenne 17 000 emplois par an entre 2008 et 2014, tous secteurs confondus, ce qui se traduira par des pertes annuelles moyennes d environ 30 000 emplois de bureaux sur la même période (du fait de la spécialisation de la région dans le tertiaire supérieur). Avec ces destructions d emplois de bureaux, la demande de bureaux neufs au cours de la période 2008-2014 sera donc uniquement générée par le besoin de renouvellement (obsolescence technique ou de localisation au sein de l Ile-de-France), en l absence de besoin de capacités supplémentaires lié à la croissance de l emploi à l échelle de l ensemble de l Ile-de-France. Dans ce contexte, les facteurs d expansion du parc de bureaux francilien vers la première puis la seconde couronne risquent d être très affaiblis dans les années à venir, et la montée des taux de vacance en début de période mettra en danger les zones de bureaux les moins attractives de la région. L une des ambitions de cette étude était d examiner la possibilité de suivre la dynamique d occupation et de renouvellement du parc de bureaux à l échelle communale, en comparant les données de flux de construction neuve fournies par le système SITADEL et les données de parc fournies par la DGI, afin d estimer au niveau communal un résidu comportant deux composantes : une composante structurelle de renouvellement du parc (démolitions + désaffectations affectations), et une composante conjoncturelle d ajustement de l offre (retraits d immeubles du marché pour rénovation ou restructuration remises sur le marché d immeubles rénovés ou restructurés). Dans les 56 communes ou arrondissements où les démolitions sont connues (Paris et Hauts-de-Seine), le BIPE a tenté d établir une corrélation entre celles-ci et diverses variables disponibles dans toute l Ile-de-France (mises en chantier décalées, ancienneté des flux cumulés de mises en chantier, densité d emplois, etc.). Ceci aurait permis, en cas de succès, de calculer une estimation des démolitions dans toutes les communes d Ile-de-France et de voir si l on pouvait ainsi expliquer l essentiel des écarts SITADEL-DGI par la démolition. Or, ces tentatives n ont pas permis d aboutir à un résultat validé Direction régionale et interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement d Ile-de-France

19 par les tests économétriques habituels. Pour décevants qu ils soient, ces travaux permettent d aboutir aux conclusions suivantes : l hypothèse posée au départ de fiabilité des données SITADEL et DGI doit être remise en cause, et/ou la composante «affectations-désaffectations» varie de façon importante et non systématique d une commune à l autre. L enquête de terrain menée par le BIPE sur un échantillon de 100 immeubles a permis de confirmer que la source DGI semble être, à l heure actuelle, la base la plus fiable pour obtenir des estimations du parc de bureaux au niveau communal, notamment dans le contexte de la restructuration récente de l outil SITADEL, et de sa décentralisation qui s est accompagnée d une multiplication des centres instructeurs. Les entretiens directifs réalisés ensuite par le BIPE auprès des responsables immobiliers d un échantillon de 50 établissements de toutes tailles (y compris des TPE), suivis de 10 entretiens non directifs, a montré que, dans le contexte actuel, les deux principaux motifs de déménagement cités sont le regroupement d établissements et la recherche d économies. La synthèse des réponses obtenues conduit à retenir cinq critères de choix principaux déterminant la localisation des entreprises au sein de l Ile-de- France : la desserte par les transports, le coût, l image, le bien-être des salariés, la sécurité des biens et des personnes. La hiérarchie des critères varie selon le secteur d activité des entreprises : certains critères sont fondamentaux, tandis que d autres ne servent qu à trancher entre deux propositions similaires. Par contre, les caractéristiques environnementales de l immeuble, elles, passent au second plan, pour deux raisons : d abord, la conjoncture actuelle place la problématique du coût à une place déterminante ; ensuite, les importantes mises en chantier des années 2006 à 2008 assurent l abondance d une offre neuve de qualité dont les caractéristiques environnementales varient peu d un immeuble à l autre (sauf rares exceptions), et ne sont donc pas discriminantes. Afin de déterminer sur quels segments de parc le risque d obsolescence est le plus marqué, le BIPE a établi une typologie des quartiers franciliens, basée sur deux dimensions descriptives des zones d accueil de l immobilier de bureau : la taille du pôle de bureaux (immeuble seul, pôle de taille moyenne ou grand pôle tertiaire) ; la mixité de la zone d accueil de l immeuble (zone majoritairement d habitation, zone mixte habitat-tertiaire, zone industrielle). Par leurs caractéristiques spécifiques, les différentes zones attirent une gamme plus ou moins étendue d entreprises, ayant en commun d y trouver un compromis satisfaisant au regard de leurs différentes exigences et de la hiérarchie de ces exigences. Par ailleurs, du fait des exigences partagées par les populations d entreprises hébergées dans chaque zone, les facteurs qui font l attrait de la zone ou ceux qui risquent d entraîner son obsolescence sont en nombre limité. Le BIPE a tenté de les lister à travers une typologie conçue comme une «grille de lecture» permettant de repérer les quartiers à risques. Il ressort de cette typologie que certains quartiers périphériques de dernière génération (issus de la vague de mises en chantier des années 2006-2008) risquent d être en danger. En effet, si ces derniers ne répondent pas au critère de bonne accessibilité par les transports en commun, ils risquent de ne plus satisfaire aux exigences issues du Grenelle de l Environnement (qui limiteront l usage de l automobile tant que la propulsion électrique n aura pas été généralisée).

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