LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2014 PARIS QCA Demande placée 292 600 m² +29% : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par son dynamisme constant depuis le début 2014, alors qu à l échelle régionale la progression est plus modeste (+13%), suite notamment à un 3 ème trimestre décevant Les résultats observés depuis 6 mois sont particulièrement encourageants dans la mesure où le QCA n a pas pu compter, contrairement au 1 er trimestre (avec la prise à bail des 22 000 m² du Tivoli), sur une transaction exceptionnelle Que le QCA conserve une progression supérieure à la moyenne sans bénéficier de telles transactions témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs Les prochains mois s annoncent prometteurs pour le QCA, avec la prise à bail attendue de certaines grandes/très grandes opportunités qui se présentent sur le QCA, à l image du 33 La Fayette Le QCA concentre 19% de l activité transactionnelle régionale au 1 er semestre, supérieure à ses 16% de moyenne sur la période 2009/2013 Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) 433 218 395 917 T1 T2 T3 T4 109 949 85 234 345 118 321 565 292 557 139 173 115 474 119 776 94 358 93 155 79 492 85 100 97 353 100 721 103 719 75 055 79 390 86 743 94 488 70 795 62 717 95 683 2010 2011 2012 2013 2014 Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) Quartier Central des Affaires (Source : Knight Frank) 9% 27% 22% 23% 19% 15% 18% 21% 22% 18% 30% 5% 6% 8% 15% 10% 17% 19% 43% 43% 38% 40% 39% 34% 33% 39% 38% 25% 25% 20% 25% 22% 52% 40% 41% 42% 33% 2010 2011 2012 2013 3T2014 2010 2011 2012 2013 3T2014 Petites surfaces ( 1 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Très grandes surfaces ( 20 000 m²)
Exemples de transactions Transactions significatives de moins de 1 000 m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble SCP Piwnica Molinie Kedge Business School HSBC* MAJE Ciloger Avenir Finance Efluid Olfeo Eurovent Certification Compagny 70 boulevard de Courcelles Paris 17 ème Sept.2014 839 m² NC Restructuré 43-47 avenue de la Grande Armée Paris 16 ème Sept. 2014 841 m² NC Etat d usage 7 rue de la Paix Paris 2 ème Juin 2014 907 m² 590 Rénové 16 rue du Mail Paris 2 ème Mai 2014 783 m² 530 Rénové 43-47 avenue de la Grande Armée Paris 16 ème Janv. 2014 920 m² NC Etat d usage 12-14 rue Médéric Paris 17 ème Janv. 2014 865 m² 575 Neuf 29 rue des Pyramides Paris 1 er Janv. 2014 798 m² 500 Ancien 4 rue de Ventadour Paris 1 er Janv. 2014 771 m² 460 Rénové Le Titien Paris 9 ème Janv. 2014 738 m² 540 Etat d usage Transactions significatives de 1 000 m² à 5 000 m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Public Système Hopscotch BPI - Groupe Oseo Céline Chanel Foncia Groupe Groupe Solly Azar Cegid Partech International Partners Afflelou 23-27 rue Notre-Dame des Victoires Paris 2 ème Sept. 2014 4 500 m² NC Restructuré 6-8 boulevard Haussmann Paris 9 ème Sept. 2014 3 635 m² NC Restructuré Richelieu Vivienne Paris 2 ème Juil. 2014 2 500 m² NC Restructuré 11-13 rue Duphot Paris 1 er Juil. 2014 2 393 m² NC Rénové 6-8 boulevard Haussmann Paris 9 ème Juil. 2014 2 285 m² 500 Restructuré 60 rue de la Chaussée d Antin Paris 9 ème Mai 2014 3 300 m² NC Etat d usage 25-27 rue d Astorg Paris 8 ème Janv. 2014 3 464 m² 750 Restructuré 33 rue du Mail Paris 2 ème Janv. 2014 2 116 m² NC Etat d usage 11 rue d Argenson Paris 8 ème Janv. 2014 2 241 m² 530 Restructuré * Transactions Knight Frank 2
Transactions significatives de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Generali Fast Retailing 2-4 rue Pillet-Will Paris 9 ème Sept. 2014 7 600 m² NC Rénové Louvre Saint-Honoré Paris 1 er Sept. 2014 7 500 m² 630 Rénové Millemercis 28 rue de Châteaudun Paris 9 ème Juil. 2014 7 200 m² Vente utilisateur Etat d usage DLA Piper Covea Clifford Chance Sodiaal Mc Kinsey Chevreux Notaires 22-26 rue La Fayette Paris 9 ème Juil. 2014 6 000 m² 595 Restructuré Le Tivoli Paris 9 ème Mars 2014 22 230 m² 580 Rénové 1 rue d Astorg Paris 8 ème Mars 2014 9 750 m² 750 Rénové 1-3 rue des Italiens Paris 9 ème Mars 2014 7 800 m² 650 Restructuré 90 avenue des Champs-Elysées Paris 8 ème Fév. 2014 5 700 m² 700 Restructuré 55-57 boulevard Haussmann Paris 8 ème Mars 2014 5 100 m² 620 Restructuré Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Ile-de-France (Source : Knight Frank) Quartier Central des Affaires (Source : Knight Frank) 7% 2% 3% 18% 4% 3% 21% 4% 5% 3% 4% 12% 17% 7% 25% 7% 15% 27% 11% 17% 31% 32% 32% 46% 31% 34% 26% 12% 12% 18% 15% 12% 13% 3% 1% 9% 9% 26% 25% 19% 22% 7% 2009 2010 2011 2012 2013 40% 76% 59% 52% 21% 11% 2009 2010 2011 2012 2013 Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres 3
Offre disponible 5,1% Taux de vacance Non seulement le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,1%), mais il s inscrit sur une tendance baissière sur les 9 derniers mois L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n a jamais entraîné d inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années Sur le QCA, l offre crée la demande : la situation de sous-offre risquait d être remise en cause avec la livraison de nombreux programmes de restructuration. Il n en est rien puisque la plupart de ces immeubles se commercialisent à livraison ou se précommercialisent Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d afficher une des plus faibles vacances d Europe Evolution du taux de vacance en % (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 14,0% 12,0% 11,9% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 7,2% 5,1% 2,0% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2010 2011 2012 2013 2014 Offre Grade A 11% L offre de Grade A (neuve ou restructurée) ne représente que 11% des disponibilités sur le QCA, soit nettement moins que la moyenne régionale (18%) C est trop peu : ces niveaux du Grade A sont en effet à rapprocher de la structure de la consommation, dans laquelle les surfaces neuves ou restructurées représentent plus des ¾ de la demande placée en grandes transactions (80% de l activité transactionnelle francilienne en 2013 et 70% en 2012) Cette carence du QCA est une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s aggraver au cours des 2 dernières années Cette quasi-disparition, alors qu en parallèle le rythme des livraisons augmente, témoigne de l appétence des utilisateurs pour les surfaces de Grade A Le manque d offre est un frein potentiel à l activité transactionnelle future sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles (Source : Knight Frank) Quartier Central des Affaires Seconde main 11% Neuf ou restructuré Ile-de-France Seconde main Neuf ou restructuré 18% 4
Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme La transaction Hermès, sur 5 500 m² rue d Anjou, avait permis d étalonner le loyer haut de gamme autour de 750 à partir de la fin 2013 Cette valeur a été confirmée depuis, notamment avec la prise à bail de près de 10 000 m² par Clifford Chance Une différence de loyer claire continue d exister entre l Ouest du QCA (Triangle d Or) et l Est (Cité Financière) : il est rarissime de dépasser les 650 sur la Cité Financière L ajustement du loyer haut de gamme a été significatif depuis le début 2012 (-10%) et paradoxalement plus important sur le QCA que sur d autres marchés : c est une des clefs de la réussite du QCA sur le marché locatif en ce début 2014 De son côté, le loyer moyen continue de faire preuve d une très grande stabilité, autour du pivot des 500 : les utilisateurs s adaptent aux conditions du marché pour faire fluctuer leur consommation Evolution des loyers en HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) 900 800 700 750 600 500 506 400 300 Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2010 2011 2012 2013 2014 Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions par tranches de surfaces (Source : Knight Frank) Transactions au 3 ème trimestre 2014 Surface louée 24 000 m² 23 000 m² 22 000 m² 21 000 m² 506 20 000 m² 19 000 m² 18 000 m² 17 000 m² 16 000 m² 15 000 m² 14 000 m² 13 000 m² 12 000 m² 11 000 m² 10 000 m² 9 000 m² 8 000 m² 7 000 m² 6 000 m² 5 000 m² 4 000 m² 3 000 m² 2 000 m² 1 000 m² 200 300 400 500 600 700 800 900 Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) Loyer moyen au 3T 2014 > 5 000 m² de 1 000 à 5 000 m² < 1 000 m² Loyer moyen par tranches de surfaces 635 600 497 200 300 400 500 600 700 800 900 5
Livraisons futures 19% Taux de précommercialisation à fin 2015 La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A : elle se situe désormais à 55 000 m², contre 75 000 m² il y a 2 ans Alors que le QCA n est traditionnellement pas un marché de précommercialisation, le phénomène représente 20% des volumes attendus avant la fin 2015 Le modèle dominant est néanmoins celui d une commercialisation rapide après livraison : sur les 49 000 m² livrés au cours des 9 premiers mois de l année, seuls 21% demeurent disponibles La crainte d une hausse significative de la vacance (notamment sur la Cité Financière, recouvrant l Est du QCA) en raison de l inflation des programmes de restructuration en est atténuée Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA (Source : Knight Frank) 120 000 m² 100 000 m² 80 000 m² 113 700 Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2008/2013) : 55 000 m² 83 200 79 000 60 000 m² 56 700 58 100 18 800 10 900 40 000 m² 36 800 37 900 49 300 72 400 29 000 40 000 20 000 m² 29 000 40 000 10 800 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles Synthèse Paris QCA 3T 2014 Paris QCA 3T 2013 Paris QCA Evolution sur 1 an Ile-de-France 3T 2014 Part du QCA en Ile-de-France Parc 6 781 473 m² 6 750 673 m² +0,5% 54 195 889 m² 12,5% Demande placée 292 557 m² 227 207 m² +29,0% 1 530 500 m² 19,0% Offre immédiate 347 000 m² 329 000 m² +5,5% 3 906 000 m² 9,0% Taux de vacance 5,1% 4,9% +2,0% 7,2% - Loyer moyen 506 /m²/an 504 /m²/an +0,4% 309 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an - 750 /m²/an - Taux prime 4,00 4,25% 4,25-4,50% -2,5 pb 4,00 4,25% - Volume investi 2 685 000 000 1 792 000 000 +50,0% 11 273 000 000 24,0% (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 6
Cartographie 17 ème 9 ème 16 ème 8 ème 2 ème 1 er Avenue Niel Avenue des Ternes Boulevard de Courcelles Avenue Victor Hugo Avenue Foch Avenue Victor Hugo Avenue Kieber Avenue Mac-Mahon Avenue Carnot Avenue de la Grande Armée Avenue des Champs-Elysées Avenue d Iena Avenue de Wagram Avenue Hoche Avenue Marceau Avenue de Friedand Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe Avenue George V Avenue Montaigne Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées Boulevard Malesherbes Saint-Lazare Rue Saint-Lazare Boulevard Haussmann Rue Tronchet Rue de Rivoli rue Scribe Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. du Quatre Septembre Avenue de l Opéra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries Louvre 7
RESEARCH Amérique Caraïbes Etats-Unis Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Département Etudes & Recherche +33 (0)1 43 16 55 96 cyril.robert@fr.knightfrank.com Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 86 philippe.perello@fr.knightfrank.com Aymeric Sevestre Département Bureaux Paris +33 (0)1 43 16 88 92 aymeric.sevestre@fr.knightfrank.com Laurence Karsenti Département Commerce +33 (0)1 43 16 88 77 laurence.karsenti@fr.knightfrank.com Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0)1 43 16 88 96 aron.shadbolt@fr.knightfrank.com Nadège Pieczynski Analyste +33 (0)1 43 16 88 84 nadege.pieczynski@fr.knightfrank.com Julien Bonnefoy Département Investissement Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 89 julien.bonnefoy@fr.knightfrank.com Patrick Caillaud Département Bureaux Ile-de-France +33 (0)1 43 16 55 88 patrick.caillaud@fr.knightfrank.com Guylène Brossart Département Gestion Locative +33 (0)1 43 16 88 91 guylene.brossart@fr.knightfrank.com Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0)1 43 16 56 00 arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Knight Frank SNC 2014 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE, le GIE Immostat, ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Viêtnam Moyen-Orient Bahreïn Emirats Arabes Unis Quatar