Paris Office Crane Survey Winter 213 Etude réalisée en partenariat avec
Introduction Les mises en chantier ont compensé les livraisons, revenues à leur moyenne semestrielle, maintenant un niveau de production élevé dans l attente des vagues de livraisons prévues jusqu à la fin de l année 214, et ce malgré une activité locative nettement ralentie cet été. Nombre de nouveaux chantier par Crane Survey 45 4 35 3 25 2 15 1 5 24 T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Evolution des surfaces en chantier sur la période écoulée m 2 1 7 1 6 1 5 1 4 1 3 1 2 1 1 1 1 598 875 Surfaces en chantiers au 31 mars 213* - 36 535 Chantiers différés - 35 25 + 345 527 Surfaces livrées Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Nouveaux chantiers 1 557 841 Surfaces en chantiers au 31 sept. 213 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Le Paris Crane Survey, publié par Deloitte, a été réalisé en collaboration avec la société Explore. Cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux «en blanc 1», de plus de 1 m², en chantier à Paris et en première couronne, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des six mois écoulés, soit entre le 31 mars 213 et le 3 septembre 213, et ayant fait l objet d un permis de construire. Pas moins de vingt-cinq nouvelles grues ont été recensées dans cette 21 e édition du Paris Crane Survey, portant à soixante-quinze le nombre de programmes en cours de construction à Paris et en première couronne au 3 septembre 213. La production neuve est restée quasiment stable durant l été, à 1,56 million de m² en chantier à cette date. Dans un contexte économique pour le moins morose, la confiance des promoteurs dans les marchés de bureaux de Paris et de première couronne se concrétise autant dans la progression du nombre d opérations lancées sur six mois que par la forte proportion «du blanc» dans ces lancements (près des trois quarts), soit une inversion de la proportion constatée lors de notre précédente édition ; même si les secteurs moins établis montrent une forte proportion «de gris». La non-répétition, prévisible, des «campus clés en mains», fait baisser d un tiers la taille moyenne des nouvelles opérations à 14 m². Cette confiance des intervenants permet aux mises en chantier de compenser les surfaces livrées durant l été, soit 35 m², mais avec des disparités géographiques prononcées. 2
La plus grande opération lancée sur la période atteint 46 m² et se situe de manière plutôt inhabituelle dans la capitale. Le Quadrans, à proximité du projet Balard du Ministère de la Défense dans le 15 e arrondissement, a été lancé intégralement «en blanc». Ces 35 m², livrés au cours des deuxième et troisième trimestres, font suite à un premier trimestre quasi blanc et précèdent plus de 9 m² attendus dans les quinze prochains mois, dont plus de 4 m² sont disponibles. Plus de 21 m² sont attendus au quatrième trimestre 213, dont 88 m² encore disponibles répartis sur tous les secteurs étudiés. L année 213 permettra donc aux livraisons de revenir à leur niveau moyen historique, après deux années de livraisons moindres. Quant à la demande placée, à peine 8 m² répartis dans trois opérations sur les seize livrées ont trouvé preneur durant les six mois écoulés. La forte baisse des grandes transactions (supérieures à 5 m² unitaires) a directement impacté le marché du neuf. Du fait de cette absence de «campus clés en mains», l activité locative a souffert cet été, dans tous les secteurs géographiques. Malgré un nombre quasi stable de vingt-et-un nouveaux occupants, l absorption de surfaces a été divisée par deux et redescend à Répartition des surfaces lancées sur 6 mois par secteur d activité 27% 16% 57% Industrie Répartition de la demande placée dans les surfaces en construction ou livrées par secteur d'activité Public 42% Services Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte 175 m² sur la période écoulée. Soulignons qu un tiers de ces surfaces a été acheté par les utilisateurs eux-mêmes, une proportion habituellement moins significative. Le secteur public a été particulièrement actif ce semestre puisqu il représente plus de la moitié des nouveaux occupants et 57% des surfaces, à l image des prises à bail d ERDF dans la Tour Blanche à La Défense (25 m²), de la SNCF dans Le Monet à Saint-Denis (2 m²) et du Rectorat de Paris dans Visalto dans le 19 e arrondissement (15 m²). 19% 39% Chiffres clés 25 nouveaux chantiers 1 557 841 m² en chantier 54% Nombre total de chantiers des surfaces en chantier sont précommercialisées 75 Volume total livré en six mois Croissance de la production neuve sur six mois -3%* 35 25 m² * Selon les données fournies par Explore, la production neuve en chantier au 31 mars 213 était de 1 557 841 m² contre 1 598 875m² selon le Grecam (Source Paris Office Crane Survey Summer 213). 1 A des fins d homogénéité avec les éditions britanniques des Crane Survey de Deloitte, le Paris Crane Survey considère l absence d utilisateur final lors du dépôt de permis de construire, alors que la définition française du «blanc» a pour référence la date d ouverture du chantier. Paris Office Crane Survey - Winter 213 3
Paris Fait inhabituel, deux des quatre plus grandes nouvelles opérations recensées sont intra-muros et contribuent à un accroissement de 8% de la production neuve disponible dans la capitale, mais toujours en deçà des besoins des utilisateurs. La production neuve parisienne continue de croître sur la période écoulée de 3%, à 38 m², portant à vingt-quatre le nombre d opérations en chantier. Contrairement à l étude précédente, les sept nouveaux chantiers ont tous été lancés «en blanc» à l exception du Visalto, 23 m², situé dans le 19 e arrondissement, pré-commercialisé aux deux tiers auprès du Rectorat de Paris. Ce besoin de pré-commercialisation ne s est pas posé pour les autres projets, tous situés dans l Ouest, même lorsqu ils excèdent 3 m² chacun : Le Quadrans à Balard près du futur site du ministère de La Défense, développé en co-promotion par Icade et Sodearif, pour le compte d AXA REIM, et l opération #Cloud (33 m²) développée par SFL à la Bourse. La pénurie de locaux neufs dans Paris s est poursuivie cet été, puisque deux opérations y ont été livrées, totalisant seulement 11 m², en recul de 3% par rapport à fin mars 213, et aucune disponibilité dans la continuité de l étude précédente. Les livraisons sont attendues principalement en 214 puis 215, avec au total 23 m² encore disponibles au 3 septembre 213, soit le niveau annuel de la demande placée dans le neuf à Paris. La pression sur les valeurs locatives «prime» sera encore alimentée pendant plusieurs années. Quatre prises à bail ont été recensées dans Paris sur la période écoulée, représentant seulement 25 m² au total. Hormis la prise à bail du Rectorat de Paris précitée, les trois autres prises à bail sont chacune inférieures à 5 m². Chiffres clés 7 nouveaux chantiers 381 594 39% m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Nombre total de chantiers Croissance de la production neuve sur six mois Volume total livré en six mois 24 3% 1 8 m² 4
Paris - Calendrier des livraisons m 2 2 15 1 5 212 213 214 215 216 Disponible Précommercialisé Livré Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Nombre de nouveaux chantiers 25 2 15 1 5 24 T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Volume en chantier 39% Surface louée (m 2 ) 61% Surface disponible (m 2 ) Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 5
L'Ouest parisien Plus de 9% des surfaces livrées cet été l ont été dans les Hauts-de-Seine, soit 327 m², dont 258 m² disponibles, alors que la demande placée n y a porté que sur 9 m². Trente-trois opérations étaient en chantier dans le département des Hauts-de-Seine au 3 septembre 213, représentant la moitié du volume en production recensé dans l étude. Ce volume de 81 m² est en baisse de 18% sur la période écoulée. Dix nouveaux chantiers ont été lancés sur ces six mois, représentant 155 m², en baisse de 25%. Aucune opération «clés en mains» n a été recensée, alors qu elles totalisaient 185 m² dans l édition précédente. Les opérations les plus importantes en surface ont toutes été lancées dans le secteur des affaires de l Ouest et sont entièrement disponibles : Lennys, développé par Bouygues Immobilier pour l AG2R La Mondiale à Issy-les-Moulineaux (39 5 m²), So Ouest Plaza d Unibail-Rodamco à Levallois- Perret (35 m²) et Green Office Spring de Bouygues Immobilier à Nanterre (33 m²). Soulignons qu une nouvelle fois, aucune opération n a été lancée à La Défense, alors qu une première vague de livraisons vient d y apporter 123 m² disponibles (Tours Equo et Carpe Diem) et que 214 apportera 113 m² disponibles additionnels (Tours Majunga et D²). Dans le reste du département, aucun nouveau chantier d une surface supérieure à 1 m² n a été recensé, l opération «R Comme» de La Française REM, 9 m² à Rueil-Malmaison, étant la plus significative. Sur la période étudiée, la demande placée dans le neuf a atteint tout juste 9 m² dans l ensemble du département, exprimée à 9% dans des chantiers en cours, sous l impulsion de La Défense où Allianz a officialisé l occupation de la tour éponyme de 35 m² et ERDF a pris à bail les 25 m² de la Tour Blanche. Coca-Cola a également pris à bail 13 4 m² dans Nora à Issy-les-Moulineaux et La Poste 5 m² dans Eiffel O² à Montrouge. Ces niveaux de demande exprimée ne permettent pas de réduire la pression baissière sur les valeurs locatives économiques et faciales, même pour ces immeubles «prime», notamment à La Défense. Chiffres clés 1 88 545 45% nouveaux chantiers m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Croissance de la production neuve sur six mois Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers 33-18% 326 865 m² 6
Département des Hauts-de-Seine - Calendrier des livraisons m 2 4 35 3 25 2 15 1 5 212 213 214 215 216 Disponible Précommercialisé Livré Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Département des Hauts-de-Seine - Nombre de nouveaux chantiers par Crane Survey 2 15 1 5 Moyenne Reste du 92 La Défense 24 T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Secteur des Affaires de l Ouest Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Volume en chantier Département des Hauts-de-Seine Secteur des Affaires de l'ouest La Défense Reste des Hauts-de-Seine 45% 28% 35% 3% 55% 72% 65% 7% Surface louée (m 2 ) Surface disponible (m 2 ) Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 7
Le Nord et l'est de Paris En dehors des quartiers établis, l aversion au risque reste à son paroxysme, avec des mises en chantier pré-commercialisées à 85%, seules prises à bail du secteur. Avec huit nouvelles opérations, la couronne Nord et Est de Paris concentre un tiers des nouvelles grues de la skyline et 2% des surfaces nouvelles, soit 72 m². Ces mises en chantier ont été conditionnées à des niveaux de pré-commercialisation significatifs, en ce qu une seule opération est lancée totalement «en blanc», et sur une surface modeste (le Vox à Saint- Denis, 5 19 m², initiés par Foncière Arizona). Pantin- Elis, de et pour BNP Paribas, est loué à 5% et porté par La Française AM. Les six autres lancements sont loués en totalité ou à 85%, à des entités publiques ou parapubliques, dont la SNCF pour la seconde fois à Saint-Denis (2 719 m² du Monet), et le Conseil général à Bobigny (13 533 m² du Papillon). Alors que seul l immeuble B Initial a été livré à Montreuil (12 36 m² d Unofi loués à ECE Zodiac), le toujours fort niveau de chantiers en cours, à près de 37 m², inclut le Campus SFR pour plus d un tiers, dont la livraison est prévue pour la fin 214. Les disponibilités de plus de 5 m² se concentrent dans seulement quatre bâtiments, principalement à Saint-Ouen (16 154 m² des Dock en Seine de Gecina) et Rungis (12 34 m² de Silic), et atteignent tout juste 4 m². La faiblesse de l activité locative, se matérialise également dans la banlieue nord et est, où aucun nouvel occupant n est venu se positionner sur des opérations en cours de construction ou tout juste livrées. Chiffres clés 8 nouveaux chantiers 367 72 89% m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Croissance de la production neuve sur six mois Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers 18 14% 12 36 m² 8
Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne - Calendrier des livraisons m 2 2 15 1 5 212 213 214 215 216 Disponible Précommercialisé Livré Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne - Nombre de nouveaux chantiers par Crane Survey 25 2 15 1 5 24 T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne - Volume en chantier 11% 89% Surface louée (m 2 ) Surface disponible (m 2 ) Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 9
Les marchés londoniens Le rebond de la demande placée dans le neuf à Londres cet été permet aux développeurs de lancer 28 nouvelles opérations alors même que les livraisons sont au plus haut depuis 3 ans. Stable en volume à 9 m² en chantier, les marchés londoniens ont connu une reprise de la demande des utilisateurs cet été, avec une progression des prises à bail et une absorption des surfaces dites de «Grade A» au-dessus de sa moyenne à long terme. En particulier, la demande de grande taille progresse, doublant la surface moyenne transactée recensée dans la dernière édition de l étude, à près de 8 m². Cette résurgence de la demande s est également manifestée dans le fort niveau de commercialisation enregistré dans les opérations récemment achevées ; elles montrent un taux de commercialisation de plus de 6%, n apportant qu à peine 1 m² disponibles au marché. La production neuve dans la City progresse pour la sixième fois consécutive dans le London Crane Survey Winter 213, retrouvant son niveau de 28. Le West End voit lui son niveau de production ralentir, mais en répercutions d un niveau de livraison en 213 de retour au point haut de 26. Cette combinaison de retour de la demande et de production maîtrisée permet d anticiper une hausse des valeurs locatives et le retour des pré-commercialisations, dans sa définition britannique (entre dépôt de permis de construire et mise en chantier). Les opportunités foncières londoniennes, bénéficiant de permis de construire, laissent présager d une poursuite de la hausse de la production neuve. L afflux de capitaux sur les marchés immobiliers de la capitale britannique, combiné à une relative rareté de production neuve, a ramené les taux «prime» tout près de leur niveau d avant la crise (3,75% dans le West End et 4,25% dans la City). L anticipation de hausse de valeurs locatives fait croitre la compétition sur les fonciers entre développeurs. L assouplissement relatif des conditions de prêts et l accès aux financements alternatifs soulignent que la prise du risque locatif n effraye plus les bailleurs de fonds. La demande des investisseurs tant sur les immeubles construits que sur les opportunités de développement devrait continuer de croitre dans ce nouvel environnement de marché. Chiffres clés 28 91 159 35% nouveaux chantiers m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers Croissance de la production neuve sur six mois 71-1% 241 548 m² 1
Conclusion Lors de la précédente édition, les mises en chantier de «campus» et «clés en mains» (185 m²), combinées à un niveau de livraison historiquement bas sur six mois (8 m² contre une moyenne de 3 m²), avaient porté l encours de production à un niveau quasi-historique. L amorce des abondantes livraisons intervenue cet été (35 m²) a été compensée par les mises en chantier (345 m²), maintenant le niveau de production neuve au-dessus de 1,5 million de m², toujours nettement au-dessus de la moyenne décennale. A l échelle de l étude, l offre neuve disponible en chantier reste, elle, particulièrement maîtrisée, du fait d un fort niveau de pré-commercialisation (dont ces «campus» et «clés en mains») et d importantes livraisons initiées cet été (26 m²). Evolution des chantiers et des livraisons à Paris et en première couronne depuis octobre 23 m2 2 1 8 1 6 1 4 1 2 1 7 6 4 2 T3 3 T1 4 T3 4 T1 5 T3 5 T1 6 T3 6 T1 7 T3 7 T1 8 Surface disponible en chantier Surface totale en chantier Moyenne surface totale en chantier Surface livrée disponible* Surface livrée louée* Moyenne surface livrée totale * au cours des 6 mois précédents T3 8 T1 9 T3 9 T1 1 T3 1 T1 11 T3 11 T1 12 T3 12 T1 13 T3 13 Dans un marché qui absorbe environ 5 à 6 m² neufs chaque année, ces livraisons n apporteront que 42 m² neufs disponibles au cours des quinze prochains mois, alors que l offre immédiatement disponible excède déjà le niveau de la demande placée annuelle, du fait des livraisons de cet été et du ralentissement de la demande exprimée. Cette situation d équilibre entre l offre et la demande, à l échelle de Paris et des trois départements de première couronne, couvre des disparités géographiques notoires : un marché parisien structurellement sous-offreur, et le département des Hauts-de-Seine où à la fois La Défense et le Croissant Ouest montrent une surproduction. Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Calendrier des livraisons million m 2 1,25 1,75 A l échelle des derniers semestres, les opérations de «campus» ou «clés en mains» ont dominé l activité locative. Leur typologie plus horizontale, à loyers modérés, donc moins centrale, n a pas permis à l offre de l Ouest parisien de s écouler, notamment à La Défense, contribuant à la constitution de cette suroffre. Les perspectives économiques moroses mènent à s interroger sur l adéquation de ces surfaces avec les attentes des utilisateurs, en particulier quant à leurs coûts d occupation. Les forts ajustements de loyers économiques et faciaux, actuellement en cours sur les opérations vides à La Défense, devraient permettre de rapprocher la demande de ce quartier historique, alors que son offre neuve à quinze mois approche près de six fois la demande placée annuelle constatée dans le neuf sur la décennie écoulée.,5,25 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Disponible Précommercialisé Livré Moyenne Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte 214 215 216 Paris Office Crane Survey - Winter 213 11
Opérations en chantier au 3 septembre 213 Surface totale en m² utiles Surface commercialisée en m² utiles Surface disponible en m² utiles Paris 381 594 148 895 232 699 Secteur des Affaires de l'ouest* 336 283 95 46 241 237 La Défense 174 558 6 958 113 6 Reste des Hauts-de-Seine 297 74 28 8 89 624 Départements Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne 367 72 326 613 41 89 TOTAL 1 557 841 839 592 718 249 * Secteur des Affaires de l'ouest concentre : Courbevoie, Puteaux et Nanterre (hors La Défense) ; Suresnes, Rueil-Malmaison, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Peret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Saint-Cloud, Sèvres et Meudon. Evolution des surfaces de bureaux en construction m2 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Paris Winter 212 - Surface louée Secteur des Affaires de l Ouest La Défense Winter 212 - Surface disponible Reste Hauts-de-Seine Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne Summer 213 - Surface louée Winter 213 - Surface louée (m 2 ) Summer 213 - Surface disponible Winter 213 - Surface disponible (m 2 ) Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Errata (informations nouvelles) 9 /11, rue du Dr Lanceraux - Paris 9 e SO OUEST PLAZA - Levallois-Perret ALEGRIA - Neuilly-sur-Seine UP WEST - Boulogne-Billancourt 164, PERETTI - Neuilly-sur-Seine 5/11, route de Vaugirard - Meudon GREEN OFFICE - Chatenay Malabry VOX - Saint-Denis 4, allée Rolland - Clichy-sous-Bois Chantiers différés LE CORUSCANT - Saint Denis PARC DU MILLENAIRE 4 - Paris 19 e LES CERAMIQUES 1 - Montreuil Errata (hors périmètre de l'étude) 6,Place d'alleray - Paris 15 e 22/24, Place Vendôme - Paris 1 er Changements de noms PARISQUARE - Paris 11 e ex. Carré Bréguet SILVERGREEN - Neuilly-sur-Seine ex. Espace Villiers TOUR BLANCHE - La Défense ex. Tour Chartis DOCKS EN SEINE - Saint-Ouen ex. C2 12
13 Carte 44 67 51 6 56 64 5 49 47 46 48 72 61 66 35 38 37 4 34 29 14 12 16 21 8 84 78 86 76 77 73 3 6 81 85 7 88 89 82 22 2 25 23 4 11 26 17 2 19 24 8 5 91 9 42 27 33 36 41 39 31 32 1 28 7 52 57 71 15 62 74 69 75 55 65 63 53 83 87 Chevilly-Larue 1 9 18 13 79 8 84 78 86 76 77 73 3 68 3 58 54 59 43 Villeneuve-le-Roi Rungis 29 14 12 16 21 6 Créteil 81 85 7 22 2 23 4 25 26 Opérations en chantier / Under construction Opérations livrées / Completed 17 2 19 24 8 11 Paris Office Crane Survey - Winter 213 13 5
Opérations en chantier ou livrées au N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* Paris - Opérations en chantier / Under construction HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS DEVELOPERS PROPRIETAIRES OWNERS LOCATAIRES TENANTS LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** 1 QUADRANS - boulevard Valin n PARIS 15 e ICADE PROMOTION / SODEARIF AXA REIM Q4 215 46 46 2 #CLOUD - 81/83, rue de Richelieu n u l PARIS 2 e SFL Q2 215 33 211 33 211 3 PARC DU MILLENAIRE 3-35-39, rue de la Gare n PARIS 19 e ICADE ICADE MINISTERE DE LA JUSTICE Q1 215 32 241 4 SOLSTYS - 19-23bis, rue de Vienne n l PARIS 8 e NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE DEKA IMMOBILIEN NEXITY Q4 213 31 83 5 LE GARANCE - 12/18, rue des Pyrénées n PARIS 2 e ICADE ICADE / RATP RATP Q2 215 26 1 23 6 ICADE PROMOTION / BNP PARIBAS 6 MACDONALD - 125 bd Macdonald n PARIS 19 e IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION 7 VISALTO - 8, boulevard d'indochine n PARIS 19 e ENTREPRISE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER 8 PARISQUARE - 17, rue Bréguet n PARIS 11 e ENTREPRISE BNP PARIBAS CARDIF / SOGECAP STAM EUROPE / AEW EUROPE / TRISTAN CAPITAL PARTNERS BNP Paribas Corporate Investment Banking TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** Q3 214 26 53 RECTORAT DE PARIS Q1 216 22 889 7 689 Q2 214 2 36 2 36 9 T8 - rue de Tolbiac Paris Rive Gauche n PARIS 13 e NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE Ville de PARIS Ville de PARIS Q4 213 19 8 1 PUSHED-SLAB - rue Brillat-Savarin n PARIS 13 e ICADE PROMOTION BPCE Q1 214 17 5 17 5 ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE / 11 LAENNEC - 4/42, rue de Sèvres Tranche 1 n u PARIS 7 e ALTAREA COGEDIM KERING Q4 214 17 3 ALTAREA COGEDIM SODEARIF / ESPACES FERROVIAIRES 12 REZO - boulevard Péreire n u PARIS 17 e TISHMAN SPEYER PROPERTIES Q4 213 14 859 14 859 AMENAGEMENT SOC FRANCAISE D'ETUDES ET DE 13 TRIO DAUMESNIL - 41/45, rue de Charolais n PARIS 12 e SOFERIM Q1 215 12 94 12 94 REALISATIONS IMMO SODEARIF / ESPACES FERROVIAIRES 14 STRATO - boulevard Péreire n u PARIS 17 e TISHMAN SPEYER PROPERTIES Q4 213 11 215 11 215 AMENAGEMENT 15 CAP 14-144-148, avenue Paul vaillant Couturier n PARIS 14 e KAUFMAN & BROAD AMUNDI IMMOBILIER Q3 214 8 2 8 2 ADVANCED BUILDING CONSTRUCTION & 16 5/9, rue Jacques Bingen n u PARIS 17 e ROCKSPRING PROPERTY AM Q2 214 7 7 DESIGN - GCI 17 27 rue Lafitte et 26 rue Lafayette PARIS EUROSIC ACM / EUROSIC / PREDICA Q4 214 6 4 6 4 OGIC / SOGELYM DIXENCE - ILE DE 18 KALEIDO - rue Albert Einsten n PARIS 13 e FRANCE DEUTSCHE ASSET & WEALTH 19 23/27, rue Notre-Dame-des-Victoires u PARIS 2 e MANAGEMENT CAISSE ASSURANCE VIEILLESSE DES PHARMACIENS Q1 214 5 5 5 5 Q3 214 5 5 2 9 /11, rue du Dr Lanceraux PARIS 8 e REDMAN MATMUT Q2 214 4 975 4 975 LA FRANCAISE AM / NEXITY PROPERTY 21 73/75, rue de la Condamine n u PARIS 17 e LA FRANCAISE AM DDB GROUPE FRANCE Q4 213 3 971 MANAGEMENT 22 29/31, rue des Sablons n PARIS 16 e FDR DEVELOPPEMENT TECHNICAL Q4 214 3 55 3 55 23 LA BOETIE - 2, rue de la Boétie n PARIS 8 e NACARAT MONCEAU GENERALE ASSURANCES Q2 214 3 3 3 3 24 144, rue de Rivoli n u PARIS 1 er VINCI IMMOBILIER PROMOTION INVESCO Q4 213 2 3 2 3 Paris - Opérations livrées / Completed TOTAL 381 594 232 699 25 23/25, avenue Franklin Roosevelt n PARIS 8 e AEW EUROPE CDC DEUTSCHE BANK Q2 213 7 2 26 ROSSINI - 38, boulevard des italiens n u PARIS 9 e PITCH PROMOTION INOVALIS / PITCH PROMOTION DEVANLAY (LACOSTE) Q3 213 3 6 TOTAL 1 8 Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations en chantier / Under construction 27 CITYLIGHTS - 24, rond-point du Pont de Sèvres n u BOULOGNE 28 LENNYS - 7/21, rue du Colonel Pierre Avia n u ISSY-LES- MOULINEAUX BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE SGAM AG2R LA MONDIALE / BOUYGUES IMMOBILIER BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE / GE REAL ESTATE FRANCE GENERAL ELECTRIC Q3 215 81 778 43 692 SGAM AG2R LA MONDIALE Q3 215 39 5 39 5 29 SO OUEST PLAZA- 1/3, rue Arthur Ladwig LEVALLOIS-PERRET UNIBAIL RODAMCO Q2 215 35 35 3 GREEN OFFICE SPRING - 53, rue du Port n u l NANTERRE BOUYGUES IMMOBILIER Q4 216 33 89 33 89 31 VEGA - 179, quai de Stalingrad n u ISSY-LES- BNP PARIBAS IMMOBILIER PROM- MOULINEAUX OTION ENTREPRISE / POSTE IMMO YVES ROCHER YVES ROCHER Q3 214 22 76 32 NODA - 179, quai de Stalingrad n u ISSY-LES- BNP PARIBAS IMMOBILIER PROM- MOULINEAUX OTION ENTREPRISE / POSTE IMMO WERELDHAVE COCA-COLA Q3 214 22 14 8 74 33 ARKEDO - ave. E. Zola ZAC Seguin n u BOULOGNE- BILLANCOURT HINES FRANCE IVANHOE CAMBRIDGE Q4 213 18 41 18 41 34 2/8, rue Ancelle NEUILLY-SUR-SEINE UNIBAIL RODAMCO CMS Bureau F. Lefèbvre Q3 214 16 5 35 JATTE 1 - NEW TIME - 4/52, bld du Parc n u NEUILLY-SUR-SEINE SODEARIF ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE Q1 214 14 6 14 6 36 KINETIK - ave. E. Zola ZAC Seguin - Rives de Seine n u BOULOGNE BILLANCOURT VINCI IMMOBILIER PROMOTION / NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE UNION INVESTMENT Q4 213 14 37 14 37 37 ALEGRIA - 22, rue Garnier n u NEUILLY-SUR-SEINE ARTS ET TECHNIQUES DU PROGRES Q3 214 13 3 13 3 38 SILVERGREEN - 57/57 bis rue de Villiers n u NEUILLY-SUR-SEINE MACIFIMO FONCIERE DE LUTECE Q3 214 1 6 1 6 BOULOGNE- 39 UP WEST - 58/6, ave. Edouard Vaillant u BILLANCOURT OGIC LA MONDIALE OGIC Q4 214 7 5 4 164 PERETTI - ave. Achille Peretti n NEUILLY-SUR-SEINE ARTS ET TECHNIQUES DU PROGRES Q1 214 5 12 5 12 41 5-11, route de Vaugirard n MEUDON COLOMBUS / BRICQUEVILLE COMMUNAUTE D'AGGLO GRAND PARIS SEINE OUEST Q4 213 2 485 185 TOTAL 336 283 241 237 Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations livrées / Completed 42 IN/OUT - 46, quai Alfonse Le Gallo n u l BOULOGNE SFL Q3 213 34 992 34 992 43 PIXEL - 34, rue du Port n NANTERRE BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE CARDIF VILLE DE NANTERRE Q2 213 14 122 12 122 44 GAÏA - 258/323, ave. G.Clémenceau n NANTERRE PAREF / GA ENTREPRISE PAREF / GA ENTREPRISE Q3 213 1 952 1 952 45 26/28, rue Diderot n NANTERRE CAPRIM GROUPE MILAN Q2 213 3 7 3 7 TOTAL 63 766 61 766 Le texte rouge référence les nouvelles opérations en chantier / Red text denotes new start this Survey Normes : HQE (Haute qualité environnementale), n BBC (Bâtiment basse consommation), u BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), l LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). * Par ordre décroissant de surface totale / Areas listed in decending order ** Les surfaces sont en m² utiles / Floor areas are in usable m 2 14
3 septembre 213 N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS DEVELOPERS PROPRIETAIRES OWNERS LOCATAIRES TENANTS LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** La Défense - Opérations en chantier / Under construction 46 TOUR MAJUNGA n u l PUTEAUX UNIBAIL RODAMCO Q4 214 63 63 47 TOUR D² n COURBEVOIE BOUYGUES IMMOBILIER / SOGEPROM SOGECAP Q3 214 5 6 5 6 ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE / 48 TOUR ATHENA n u l PUTEAUX SOCAGEMO / NEXITY IMMOBILIER ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE ALLIANZ FRANCE Q3 214 35 175 D'ENTREPRISE 49 TOUR BLANCHE n COURBEVOIE ALTAREA COGEDIM / PERELLA WEINBERG PERELLA WEINBERG ERDF Q1 214 25 783 TOTAL 174 558 113 6 La Défense - Opérations livrées / Completed 5 TOUR EQHO n u COURBEVOIE ICADE ICADE Q3 213 79 2 79 2 51 CARPE DIEM n l COURBEVOIE AVIVA / PREDICA / HINES AVIVA / PREDICA Q2 213 44 67 44 67 TOTAL 123 267 123 267 Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations en chantier / Under construction 52 EVERGREEN / EOLE - 5, ave. Jean Jaurès u MONTROUGE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CREDIT AGRICOLE Q4 215 71 852 53 ECO CAMPUS - Boulevard de la Liberté u CHATILLON NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE PREDICA / INTERCONSTRUCTION ORANGE Q4 215 7 54 GREEN OFFICE - rue des Deux Gares n u RUEIL-MALMAISON BOUYGUES IMMOBILIER UNILEVER Q4 214 33 13 75 55 SOLARIS - 6, avenue Réaumur n CLAMART SERCIB FRANCE KRAFT FOOD Q4 213 31 198 6 198 56 LE BELGIQUE - 18 rue de la République n u LA GARENNE-COLOMBES SEFRI CIME SMA BTP Q2 214 21 325 21 325 57 FAIRWAY - 157, avenue Pierre Brossolette n MONTROUGE ALSEI LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT Q1 214 15 77 15 77 58 ART AND FACT - rue H. Ste-Ckaire Deville Tranche 1 u RUEIL-MALMAISON BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE / BOUYGUES IMMOBILIER MUTAVIE SCHNEIDER ELECTRIC Q4 214 13 733 3 733 59 R COMME - 7, rue Becquerel n RUEIL-MALMAISON LA FRANCAISE AM Q2 215 9 3 9 3 6 LE KLEBER - 42 bd National n u LA GARENNE COLOMBES SEFRI CIME SMA BTP Q1 214 8 2 8 2 61 BRAHMS - avenue Kléber n u COLOMBES SOCOMIE / GA PROMOTION SILIC ALCATEL LUCENT Q2 214 8 11 62 1/9, rue d'arcueil MONTROUGE IMMODIEZE LA FRANCAISE AM Q3 215 6 139 6 139 63 GREEN OFFICE - ave. de la Division Leclerc n CHATENAY MALABRY BOUYGUES IMMOBILIER CAF Q2 215 3 221 2 521 64 FAUVELLES - 2 boulevard National n u LA GARENNE COLOMBES SEFRI CIME SMA BTP HYUNDAI Q3 214 3 177 65 TRISALYS - 416 av. de la Division Leclerc n CHATENAY-MALABRY LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS Q1 214 2 751 2 751 Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations livrées / Completed TOTAL 297 74 89 624 66 CITYZEN - avenue de l'europe n u BOIS-COLOMBES SEFRI CIME UNION INVESTMENT GRT GAZ / COFACE Q3 213 37 286 67 WEST PLAZA - rue de Débarcadère n u COLOMBES HRO Q2 213 29 58 29 58 68 SEINE WAY - 2-1 rue des Frères Caudron n u RUEIL-MALMAISON CARDIF / ARTELIA CARDIF COFIROUTE / VINCI ENERGIES / NOVARTIS Q2 213 27 54 13 44 69 AREA PRIMA - rue Pierre Sémard n CHATILLON BOUWFONDS MARIGNAN AREA PROPERTY Q3 213 19 92 19 92 7 VIVA - 1 rue Raymond David n MALAKOFF L'IMMOBILIERE D'ILE DE FRANCE INSTITUTIONNEL SOFINEL Q2 213 17 4 8 9 71 EIFFEL O² - 98-1 rue Maurice Arnoux n u MONTROUGE GROUPE VINCI SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL LA POSTE Q2 213 5 72 BEETHOVEN - avenue Kléber n u COLOMBES SOCOMIE SILIC GROUPE TECHNIQUE HIPPODROMES PARISIENS Q2 213 3 16 672 TOTAL 139 832 72 512 Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations en chantier / Under construction 73 CAMPUS SFR - ZAC Landy Pleyel n u SAINT-DENIS VINCI IMMOBILIER SFR / VINCI IMMOBILIER SFR Q4 214 131 74 CAMPUS VAL-DE-BIEVRE - 78-84, avenue Raspail u GENTILLY BOUYGUES IMMOBILIER MACSF ASSURANCES SANOFI Q1 215 5 43 75 rue du Port à l'anglais - quai Jules Guesde n u VITRY-SUR-SEINE FULTON FULTON GROUPE CASINO Q4 214 23 273 76 LE MONET - avenue du Président Wilson n SAINT-DENIS NACARAT SILIC SNCF Q2 215 2 719 77 PYRAMIDES City One - avenue du Président Wilson n SAINT-DENIS EMERIGE CARDIF ASSURANCE VIE SNCF Q4 213 18 82 78 LE SISLEY - avenue des Fruitiers SAINT-DENIS ICADE PROMOTION / COGEDIM ENTREPRISE SILIC SIEMENS Q1 214 18 712 79 URBAGREEN - route de la Pyramide n u JOINVILLE-LE-PONT ICADE PROMOTION WERELDHAVE BRED BANQUE POPULAIRE Q4 213 17 7 8 DOCK EN SEINE - rue Albert Dhalenne n SAINT-OUEN NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE GECINA Q4 213 16 154 16 154 81 PANTIN ELIS - 5/7, rue du Général Compans n PANTIN BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE LA FRANCAISE AM BNP PARIBAS Q3 215 14 83 7 83 82 PAPILLON - ave,ue Paul vaillant Coutirier n BOBIGNY SODEARIF AMUNDI IMMOBILIER CONSEIL GENERAL DU 93 Q1 215 13 533 83 LE QUEBEC - Parc d'affaires Silic n u RUNGIS SOCOMIE SILIC Q1 215 12 34 12 34 84 rue Casanova n SAINT-DENIS BOUYGUES IMMOBILIER PLAINE COMMUNE HABITAT 85 BONNE ENERGIE PANTIN - 9, avenue du Général Leclerc u PANTIN PRD LA FRANCAISE AM PLAINE COMMUNE HABITAT CITE REGIONALE DE L'ENVIRONNEMENT Q2 215 6 734 Q4 213 5 785 86 VOX - 5, rue Francis de Pressense SAINT-DENIS FONCIERE ARIZONA INVESTMENT Q4 213 5 19 5 19 87 Avenue Julien Duranton VALENTON GROUPE IDEC / ALBAT FAUBOURG PROMOTION TRANSGOURMET FRANCE Q3 214 5 88 PERICLES - Rue Gisèle Halimi n BOBIGNY SPIRIT OPH 93 Q3 215 4 97 89 4, allée Romain Rolland n CLICHY-SOUS-BOIS WATEL AM COMMUNAUTE D'AGGLO CLICHY SOUS BOIS Q1 214 1 882 322 MONTFERMEIL 9 LES CERAMIQUES 2-63, rue Beaumarchais n MONTREUIL SODEARIF ATD QUART MONDE Q1 214 1 485 TOTAL 367 72 41 89 Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations livrées / Completed 91 B INITIAL - 89, rue Marceau n MONTREUIL BOUWFONDS MARIGNAN / SPIE BATIGNOLLES UNOFI ECE ZODIAC Q2 213 12 36 TOTAL 12 36 Paris Office Crane Survey - Winter 213 15
Introduction The level of new construction in this survey has been offset by the volume of completed schemes, maintaining development levels at the six monthly average, until a wave of new schemes that are to be delivered until the end of 214. This is despite weak tenant demand over the summer. Number of new starts per crane survey 45 4 35 3 25 2 15 1 5 24 Q1 24 Q3 25 Q1 25 Q3 26 Q1 26 Q3 27 Q1 27 Q3 28 Q1 28 Q3 29 Q1 29 Q3 21 Q1 21 Q3 211 Q1 211 Q3 Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Office space under construction or refurbishment over the period sq m 1 7 1 6 1 5-36 535 212 Q1 212 Q3 213 Q1 213 Q3 25 new construction starts have been recorded in what is our 21st edition of the Paris Crane Survey, bringing the total number of development schemes 1 in Paris and the inner suburbs to 75, as at the end of September 213. The total volume of office space that is under construction remains stable since our last survey at 1.56 million m². Despite the less than rosy economic backdrop, developers growing confidence in the Paris office market is evident with the number of new schemes that have been launched in the past six months, especially as nearly three quarters of which are speculative. This is contrast to what was observed in our last survey; even though the less established sectors account for a strong proportion of turn-key projects. With no return of these campus projects in this survey, the average size of new schemes decreased by a third to 14,m². This confidence has allowed the level of completions over the summer to offset the volume of new schemes by 35,m², with the difference in locations of schemes more pronounced. 1 4 1 3 1 2 1 1 1 1 598 875 Office space under construction or refurbishment as at 31 March 213 Delayed construction starts - 35 25 + 345 527 Completed New starts 1 557 841 Office space under construction or refurbishment as at 31 September 213 The largest new development site to start in this survey is Le Quadrans, a 46,m² speculative scheme and is in the somewhat unusual location of the 15th arrondissement, close to the future headquarter of the Ministry of Defense. Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte 1 On submission of planning application 16
The volume of space completed of the past two quarters totalled 35,m² following zero completions in the first three months of the year and an expected 9,m² set to be delivered over the next 15 months, 4,m² of which is available to let. More than 21,m² is scheduled to complete in the final months of the year of which 88,m² is available, this will bring the volume of completions in 213 back to the historical average, following two years of lower volumes. Leasing activity by sector over the period 27% 16% 57% Leasing activity by sector in the crane survey 42% 19% 39% Only 8,m² of office space was let across three of the 16 schemes that were completed. The fall in large transactions (over 5,m²) has had direct impact on the take-up of Grade A space. The lack of pre-lets has affected all office submarkets. Despite the number of new tenants (21) who took space, the absorption halved to 175,m² over the past six months, a third of which was owner-occupier transactions, which is usually less pronounced. Industry Public Services Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte The public sector was particularly active since the last survey, representing more than half of the new tenants and 57% of the office space. This is as a result of leases signed by ERDF at La Tour Blanche, La Defense (25,m²), SNCF at Le Monet, Saint-Denis (2,m²) and The Rectorat de Paris at Visalto in the 19th arrondissement (15,m²). Market by numbers 25 new construction starts 1 557 841 m² of office space under construction 54% Total number of development schemes of space construction is let 75 Completed office space in the past six months totals Change in construction activity on six months ago -3%* 35 25 m² Paris Office Crane Survey - Winter 213 17
Paris Unusually, two of the four largest new schemes surveyed are located in Paris and have contributed to an 8% increase of new available space in the capital, a market which is still under supplied. New construction activity in Paris continued to grow over the past six months, rising by 3% to 38,m² to total 24 schemes under construction. In contrast to our previous survey, six new schemes were speculative, and only the Visalto, was pre-let, with two thirds of the available space let to the Rectorat de Paris. The need for pre-letting was not an issue for the other projects, all of which were located on in the west, including those schemes that are larger than 3,m². One of which is Le Quadrans developed by Icade and Sodearif for AXA REIM in Balard, close to the site of the future Ministry of Defence and the #Cloud scheme (33,m²) developed by SFL at La Bourse. The shortage of new space in Paris continued over the summer, with only two schemes totalling 11,m² completed, down by 3% on the level seen at the end of March 213, with no availability. New space in the market is not expected to be delivered until 214 and 215, with 23,m² available as at the end of September 213. This volume is similar to the annual take-up level for Paris, thus the pressure on prime rents will be sustained for several years. Four transactions were recorded in Paris over the past six months, representing only 25,m². The largest of which was the aforementioned deal by Rectorat de Paris, the other three accounted for less than 5,m² each. Market by numbers 7 new construction starts 381 594 39% m² of office space under construction of space construction is let Total number of development schemes Change in construction activity on six months ago Completed office space in the past six months totals 24 3% 1 8 m² 18
Paris - Development pipeline sq m 2 15 1 5 212 213 214 215 216 Available U/C Let U/C Completed Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Number of new starts per crane survey 25 2 15 1 5 24 Q1 24 Q3 25 Q1 25 Q3 26 Q1 26 Q3 27 Q1 27 Q3 28 Q1 28 Q3 29 Q1 29 Q3 21 Q1 21 Q3 211 Q1 211 Q3 212 Q1 212 Q3 213 Q1 213 Q3 Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Volume under construction 39% Let U/C (sq m) 61% Available U/C (sq m) Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 19
West of Paris More than 9% of floorspace completed this summer was located in the Hauts-Seine area, 327,m² of which almost 8% was available, and delivered in a market that saw take-up total only 9,m². 33 schemes totalling 81,m² were under construction in this market at the end of Q3 213, this level was 18% lower than the previous six months, yet still representing half of the total volume in this Crane Survey. 155,m² across ten new projects have been recorded, a decline of 25%. No turnkey schemes were started, which accounted for 185,m² in our previous survey. The largest schemes to start in the western business district and which are fully available include: Lennys developed by Bouyges Immoblier for AG2R, La Mondiale in Issy-les Moulineaux (39,5m²), So Ouest Plaza for Unibail-Rodamco in Levallois-Perret (35,m²) and Green Office Spring by Bouyges Immoblier in Nanterre (33,m²). In the rest of the département, no new starts exceeded 1,m² were identified, the most significant being 9,m² at R Comme scheme by La Française REM in Rueil-Malmaison. During the survey period, take-up of new space reached 9,m² throughout the department, 9% of this was in space under construction. This was largely driven by Allianz at La Défense, where it occupied its tower of 35,m² and ERDF letting 25,m² at La Tour Blanche. Coca-Cola signed at the Nora scheme in Issyles-Moulineaux (11,m²) and La Poste in the Eiffel O2 at Montrouge. This volume of demand has done little to reduce the downward pressure on economic rents as well as headline rents, even on prime buildings in submarkets such as La Défense. Once again, no new schemes were started in La Defense, whereas 123,m² of available space completed (Equo and Carpe Diem towers), and a further 113,m² will be delivered in 214 (Majunga and D2 towers). Market by numbers 1 88 545 45% new construction starts m² of office space under construction of space construction is let Total number of development schemes Change in construction activity on six months ago Completed office space in the past six months totals 33-18% 326 865 m² 2
West of Paris (Hauts-de-Seine) - Development pipeline sq m 4 35 3 25 2 15 1 5 212 213 214 215 216 Available U/C Let U/C Completed Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte West of Paris - number of new starts per crane survey 2 15 1 Average 5 Rest of 92 La Défense 24 Q1 24 Q3 25 Q1 25 Q3 26 Q1 26 Q3 27 Q1 27 Q3 28 Q1 28 Q3 29 Q1 29 Q3 21 Q1 21 Q3 211 Q1 211 Q3 212 Q1 212 Q3 213 Q1 213 Q3 Western Business District Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Volume under construction West of Paris Western Business District La Défense Rest of Hauts-de-Seine 45% 28% 35% 3% 55% 65% 72% 7% Let U/C (sq m) Available U/C (sq m) Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 21
North and East of Paris Outside the established districts, risk aversion remains at a peak, 85% of new constructions starts are pre-let. Eight new starts recorded in this survey are concentrated in the North and East inner suburbs of Paris, totalling 72,m². Only one of the new starts (Le Vox in Saint-Denis) recorded was speculative, the rest have achieved early letting success; Pantin-Ellis built and 5% let by BNP Paribas is owned by La Française AM; and the six others were fully owner-occupier or 85% leased to public or part state-owned entities, including SNCF with 2,719m² of new space on Saint-Denis and the Conseil General in Bobigny (13,533m², Papillon). Only the B Initial scheme completed in Montreuil over the survey period (12,36m² by Unofi let to ECE Zodiac). The strong levels of construction activity covering 37,m² includes the Campus SFR, completing at the end of 214 represents more than a third of schemes. Availability of space over 5m² can be found in only four buildings, totalling approximately 4,m², mainly in Saint-Ouen (16,154m² at Gecina s Dock en Seine) and Rungis (12,34m² by Silic). Letting activity was sluggish in the North and Eastern suburbs with no new deals of space under construction or recently completed. Market by numbers 8 new construction starts 367 72 89% m² of office space under construction of space construction is let Total number of development schemes Change in construction activity on six months ago Completed office space in the past six months totals 18 14% 12 36 m² 22
Seine-Saint-Denis and Val-de-Marne - Development pipeline sq m 2, 15, 1, 5, 212 213 214 215 216 Available U/C Let U/C Completed Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Seine-Saint-Denis and Val-de-Marne - Number of new starts per crane survey 25 2 15 1 5 24 Q1 24 Q3 25 Q1 25 Q3 26 Q1 26 Q3 27 Q1 27 Q3 28 Q1 28 Q3 29 Q1 29 Q3 21 Q1 21 Q3 211 Q1 211 Q3 212 Q1 212 Q3 213 Q1 213 Q3 Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Seine-Saint-Denis and Val-de-Marne - Volume under construction % 11% 89% Let U/C (sq m) Available U/C (sq m) Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 23
The London markets This survey records growing confidence from both developers and occupiers; and the number of new projects is expected to continue growing over the coming months. Market by numbers 28 35% 71-1% new construction starts 91 159 241 548 m² Development in the Central London office market continues at pace with 28 new schemes starting and the highest level of space completing for over 3 years. Yet the total volume of office space under construction across central London has remained flat: 9,m² currently being developed, a 1% fall on the results six months ago. Divergent trends can be identified according areas: City has reached the highest point over 5 years; the Midtown market is also seeing strong activity with development up 47%, on the back of a rise of 2% in our last report. On the contrary the West End has seen construction fall (-36%) to its lowest point in three years. m² of office space under construction of space construction is let Total number of development schemes Change in construction activity on six months ago Completed office space in the past six months totals Positively for developers, occupational demand for office space is improving. The upshot of the improving occupier market is that, with recent years delivering low volumes of new office space, availability has started to fall. Some markets, such as Midtown and the City are now experiencing Grade A availability at the lowest level for over 5 years. More deals are completing in the London office market and take-up of Grade A space is now running above long-term average levels. There has been a continued shift in the source of tenant demand, with technology, media and telecoms businesses and the professional sector being the most active, in place of financial services. Importantly, the market has begun to see the re-emergence of demand from larger occupiers. The average letting deal at schemes recorded in this survey is 7,7m². The growth in occupier demand is also evident when looking at the volume of space which has been let prior to completion of the development in this survey: of the 24, m² that has finished over the last six months, only 93,m² (43%) remains vacant. A relatively high proportion of space is scheduled for delivery in 214. 615,m² is expected to complete, which would be the largest amount in a single year since 23. As a conclusion we would say the market is entering a period of stronger pre-letting activity, with developers increasingly able to attract tenant commitments ahead of a construction start. These dynamics are likely to put upward pressure on rents, following a number of years where little movement has been seen, albeit some markets and building types will perform significantly better than others. 24
Conclusion Results from our previous survey at the start of the year showed the combination of new campus and turnkey construction (185,m²) and a low level of completions (8,m² compared to an average 3,m²) had brought the volume of new office space to a record level. The latest Crane Survey shows that the level of completions was offset by the volume of new starts over the summer, maintaining the total of space under construction at 1.5 million m², still above the ten year average. The availability of space currently under construction to lease is limited, due to the high number of early lets recorded in the past and the significant volume of completed space this summer. In a market with an annual take-up of Grade A space standing at 5, to 6,m², the expected volume of completions identified in this survey for the next fifteen months will only provide 42,m². The immediate supply of Grade A space only just exceeds the annual take-up level as a result of recent completions. This balance of supply and demand for Paris and the three départements of the inner suburbs masks the glaring geographical disparities, with structural lack of supply in the Paris market and oversupply in La Défense, and the Croissant Ouest. Construction and completion in Paris and inner suburbs since 23 sq m 2,, 1,8, 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 7, 6, 4, 2, Q3 3 Q1 4 Q3 4 Q1 5 Q3 5 Q1 6 Available offices under construction Completed* Q3 6 Average total area under construction * over the last 6 months million sq m 1,25 1 Q1 7 Q3 7 Q1 8 Q3 8 Q1 9 Q3 9 Q1 1 Total area under construction Completed and let* Average completed Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Development pipeline Q3 1 Q1 11 Q3 11 Q1 12 Q3 12 Q1 13 Q3 13 In the last few quarters, the campus or turnkey schemes have dominated tenant demand. These are characteristically large, less centrally located buildings, which command moderate rents, and have not helped to boost occupational demand in the West of Paris, particularly La Défense, thus contributing to an oversupply of space. With the current economic outlook, questions have been raised as to whether current space under construction fulfils occupier s expectations, particularly with regard to occupancy costs. The significant downward pressure being made to asking rents both in terms of economic and headline rents for available space in La Défense should attract demand nearer to this historical district, whereas its new available space over the next fifteen months will be close to six times the annual take-up recorded for Grade A space in the past decade.,75,5,25 Available 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Let Completed Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte 213 214 215 216 Paris Office Crane Survey - Winter 213 25
Offices under construction or refurbishment as at 3 septembre 213 Total floor area (m²) Let floor area (m²) Available floor area (m²) Paris 381,594 148,895 232,699 Western Business District* 336,283 95,46 241,237 La Défense 174,558 6,958 113,6 Rest of Hauts-de-Seine 297,74 28,8 89,624 Seine-Saint-Denis and Val-de-Marne 367,72 326,613 41,89 TOTAL 1,557,841 839,592 718,249 * Western Business District: Courbevoie, Puteaux and Nanterre (without La Défense), Suresnes, Rueil-Malmaison, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Peret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Saint-Cloud, Sèvres et Meudon. Office space under construction or refurbishment sq m 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Paris Western Business District La Défense Rest of Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis and du Val-de-Marne Winter 212 - Area let Winter 212 - Area available Summer 213 - Area let Summer 213 - Area available Winter 213 - Area let (sq m) Winter 213 - Area available (sq m) Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Errata (new information) 9 /11, rue du Dr Lanceraux - Paris 9 e SO OUEST PLAZA - Levallois-Perret ALEGRIA - Neuilly-sur-Seine UP WEST - Boulogne-Billancourt 164, PERETTI - Neuilly-sur-Seine 5/11, route de Vaugirard - Meudon GREEN OFFICE - Chatenay Malabry VOX - Saint-Denis 4, allée Rolland - Clichy-sous-Bois Delayed construction starts LE CORUSCANT - Saint Denis PARC DU MILLENAIRE 4 - Paris 19 e LES CERAMIQUES 1 - Montreuil Errata (not subject to planning application) 6,Place d'alleray - Paris 15 e 22/24, Place Vendôme - Paris 1 er Names modified PARISQUARE - Paris 11 e ex. Carré Bréguet SILVERGREEN - Neuilly-sur-Seine ex. Espace Villiers TOUR BLANCHE - La Défense ex. Tour Chartis DOCKS EN SEINE - Saint-Ouen ex. C2 26
Winter 213 : surfaces de bureaux en chantier (en m²) / Office space under construction in sq m. 1 557 41 381 594 336 283 367 72 297 74 174 558 Total Paris Secteur des Affaires de l'ouest La Défense Reste des Hauts-de-Seine Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne Sources: Explore, Analyse Deloitte Real Estate Advisory Paris Office Crane Survey - Winter 213 27
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