Fiche d expérience n 3 SEPTEMBRE 2006 GESTION URBAINE DE PROXIMITĒ ET PROJETS DE RĒNOVATION URBAINE En attendant la démolition, Quelle gestion urbaine de proximité? Cette série de fiches repères est constituée d une fiche de cadrage sur les enjeux et les financements de la gestion urbaine de proximité dans des quartiers en rénovation urbaine et de plusieurs fiches d expériences qui abordent la gestion urbaine sous différents angles : implication des habitants, usages et gestion ultérieure, préservation du cadre de vie en phase chantier, apport des métiers de la médiation et de la tranquillité publique, collecte sélective et gestion des encombrants, pérennisation des investissements. Les fiches s appuient sur des expériences partenariales. LES DÉMOLITIONS sont des opérations longues et complexes. La nécessité de savoir-faire techniques et de compétences en matière de conduite de projet sont aujourd hui reconnues. Mais il est tout aussi important, bien que plus rarement souligné, d affirmer un objectif de maintien de la qualité des espaces collectifs et des parties communes tout au long du processus de démolition. L enjeu est d assurer des services à l habitat de qualité pour les habitants des bâtiments qui vont être démolis et d accompagner de façon personnalisée ceux qui déménagent. En attendant les démolitions,il est essentiel d assurer une bonne gestion pour les habitants. Fiches élaborées en partenariat avec : D.G.U.H.C.
1 > Quel est le problème? Lors d une opération de démolition, le relogement des habitants se fait progressivement. La collectivité locale et les bailleurs doivent trouver des solutions de relogement adaptées à chaque famille. Il s écoule généralement plusieurs mois, parfois plusieurs années, entre le début des relogements et la démolition des bâtiments. Pour le bailleur, cette période est délicate car il est confronté à la nécessité de gérer des bâtiments qui se vident de leurs locataires. Cette situation peut induire différents problèmes : insécurité, squats des logements et des parties communes, dégradations, environnement de l immeuble qui pâtit de l image dévalorisante d un espace qui se vide, anticipation des nuisances liées au chantier, personnels de proximité du bailleur qui voient évoluer leur rôle 2 > Pourquoi est-ce important de renforcer la gestion en attendant la démolition? Afi n de limiter les tensions et inquiétudes liées à ce contexte, il est nécessaire de porter une attention particulière à la gestion de cette phase d attente. Pour le bailleur, qui est principalement concerné par les démolitions et les relogements, il faudra s interroger sur le type de gestion à mettre en place aux différentes phases du relogement. Quel niveau de prestations maintenir? comment accompagner les déménagements en maintenant une qualité de services? quelle information aux habitants? Il est aussi nécessaire de faciliter le déménagement en accompagnant les habitants relogés dans leurs démarches. 3 > Des pratiques locales variées Les problèmes peuvent s amplifi er au fur et à mesure que le bâtiment se vide. Durant cette période le bailleur doit assurer un service de qualité pour les locataires présents, par exemple en matière de propreté ou d éclairage, alors même que le montant des charges locatives perçues baisse. Il peut aussi être amené à engager des frais supplémentaires ou à renforcer son personnel pour assurer la sécurité des bâtiments et éviter un sentiment d insécurité chez les locataires en place. Pour les habitants concernés par la démolition, les contraintes sont aussi nombreuses : outre les inquiétudes liées à leur relogement, le déménagement implique des frais et des démarches souvent fastidieuses. Il faut effectuer les changements d adresse, de ligne téléphonique, de compteurs à gaz et de compteurs électriques Les opérations de démolitions ne sont pas une nouveauté. Elles existent depuis le début de la politique de la ville. Dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU), les opérations de démolition changent d échelle et des questions inédites se posent à la maîtrise d ouvrage. Sur le terrain, les acteurs adoptent des stratégies diverses par rapport à ces enjeux. Certains sites mettent en place des dispositifs d accompagnement des habitants non seulement pour trouver un logement mais aussi pour les aider à faire face aux différentes démarches liées au déménagement. Ils anticipent sur les problèmes de sécurité et de gestion en lien avec les gardiens. On constate que les démarches d amélioration de la gestion urbaine de proximité facilitent la prise de conscience des enjeux liés à cette phase et constituent une aide pour les collectivités locales et les bailleurs qui ont appris à travailler ensemble. 02 GUP - Fiche d expérience n 3 08
Dans d autres sites on peut craindre que l enjeu d une bonne gestion dans la phase d attente de la démolition ne soit minimisé. 4 > Objectifs et conditions de réussite Une démolition implique une gestion nouvelle des espaces en termes de sécurité, d entretien mais aussi d accompagnement social pour les locataires. Il s agit pour les gestionnaires d anticiper sur ces contraintes nouvelles, de préparer au mieux les relogements, les déménagements et la démolition. Maintenir une qualité de gestion pour les locataires en place Il est essentiel de maintenir une qualité de gestion pour les habitants en place et pour le voisinage. Le nettoyage, l éclairage, les équipements techniques tels que l ascenseur ou les distributions de courrier, les équipements de sécurité doivent rester de qualité. Ceci suppose d anticiper, par exemple d installer une benne à ordure pour stocker les encombrants dont les locataires se débarrassent lors de leur déménagement Pour le bailleur social, confronté à des pertes de revenus qui augmentent au fur et à mesure des départs des locataires, l enjeu est d anticiper l incidence fi nancière du maintien des prestations. Pour limiter les pertes d exploitation, plusieurs pistes existent : renégocier les contrats d entretien du fait de la réduction des prestations des entreprises (à condition d anticiper), réaliser des économies ponctuelles. Maintenir la sécurité dans l immeuble et aux alentours L objectif est de rassurer les habitants en place, de limiter leur sentiment d isolement et d insécurité et d éviter les dégradations, les vols ou «squats» de logements ou parties communes. Le principe est d intervenir au fur et à mesure des départs et de réagir vite en cas de dégradations. Il est essentiel de sécuriser les logements vides (par exemple pose d une porte blindée), de fermer progressivement les accès aux parties communes (par exemple en condamnant les paliers lorsque tous les logements sont vides), de sécuriser les équipements et réseaux, notamment les réseaux électriques, gaz, chauffage, et de réparer rapidement les dégradations. Il est tout aussi important de renforcer la surveillance interne et externe de l immeuble et la veille technique dès les départs des premiers locataires jusqu à la démolition. Selon les sites cela est pris en charge par le personnel de proximité des bailleurs ou, lorsque la situation est plus diffi cile par exemple en raison de l architecture des bâtiments ou des dynamiques locales, par une entreprise de gardiennage extérieure. Quelle que soit l option retenue, le partenariat avec la police est indispensable. Des actions coordonnées sont à mettre en place entre les partenaires, notamment dans le cadre du contrat local de sécurité. Impliquer le personnel de proximité Les gardiens des bailleurs sociaux jouent, ici encore, un rôle essentiel par leur présence quotidienne sur le terrain et auprès des habitants. Pour pallier les difficultés qu ils rencontrent durant cette phase (inquiétudes sur l avenir, multiplication des tâches urgentes, des demandes d information des locataires ), il est nécessaire de les impliquer comme relais d information des habitants et de faire évoluer leurs priorités et leurs missions au cours du projet et au fur et à mesure que l immeuble se vide. L encadrement est essentiel. GUP - Fiche d expérience n 3 03 08
En complément de l aide au relogement, accompagner les locataires pendant leur déménagement et leur installation Un déménagement est à la fois un stress, un surcroît de taches et des frais financiers. Désigner une personne chargée de la prise en charge des démarches et des contacts avec les concessionnaires est important. Il est aussi nécessaire d élaborer une charte de déménagement, tisser des relations pérennes et identifier un interlocuteur unique parmi les principaux concessionnaires (EDF, GDF, France Télécom, La Poste) pour faciliter les démarches et la facturation. Accorder une attention particulière aux ménages fragiles Il est important de pouvoir anticiper suffi samment tôt sur les relogements des ménages les plus fragiles à travers une coordination entre les services sociaux (communaux, départementaux, CAF ), les personnels de proximité (gardiens ), la ville et les bailleurs sociaux. L objectif est d éviter un blocage.de même, certains ménages (personnes âgées, handicapés, personnes psychologiquement fragiles ) ont besoin d un soutien matériel spécifi que durant le déménagement. Dans un site, une association d insertion leur propose une aide particulière lors du déménagement, qui va du décrochage des rideaux à la mesure de l armoire. journal de présentation du projet, courrier personnalisé pour chaque locataire Avant le déménagement, un bailleur social envoie une copie de la charte de déménagement qui formalise les engagements du bailleur auprès des locataires (prise en charge des frais, droits par rapport à l entreprise de déménagement ).Il rédige régulièrement des petits bulletins d information pour les locataires avec une liste des démarches à effectuer, des numéros utiles Faire appel à la médiation d artistes et créer des évènements sur le quartier peut être utile pour renforcer le lien social et valoriser l image du quartier. Les supports sont nombreux : travail sur l histoire et la mémoire du quartier débouchant sur l organisation d une exposition, reportages photographiques par un professionnel auprès des familles relogées et don de la photo à chaque famille, interventions artistiques sur les bâtiments à démolir Informer et communiquer de façon ciblée sur cette phase Une information spécifique doit être mise en place auprès des habitants directement concernés par les démolitions. Comme pour l information générale, il est recommandé de croiser sources orales et écrites, temps collectifs (par bâtiments ou cages d escaliers) et individuels et de s appuyer sur des habitants relais et le personnel de proximité.des supports variés peuvent être utilisés : plaquettes, affi ches, Source : J.C. Pattacini/Urba images, IAURIF 04 GUP - Fiche d expérience n 3 08
4 > Deux démarches, parmi d autres Quartier Kervénanec à Lorient (56) : garantir une qualité de services en attendant la démolition À Lorient (62 000 habitants) dans le quartier Kervénanec (10 000 habitants) La ville et le bailleur social Lorient habitat s investissent ensemble dans le projet urbain et social, dans le cadre de l ORU à partir de 2002 puis de l ANRU à partir du dépôt du dossier en juillet 2004. L objectif est de transformer en profondeur le cadre de vie des habitants. La qualité de la gestion urbaine du quartier résulte de la qualité des interventions de chaque gestionnaire, ville et bailleur social. Elle résulte aussi de l étroite articulation entre les démarches menées par chaque organisme tant sur le plan de la gestion que du développement économique et social du quartier. Pour la gestion des relations avec les habitants relogés, le bailleur social dédie deux personnes à temps plein. L une est chargée des contacts individuels depuis le choix du logement jusqu à la signature du contrat de location, l autre est chargée de gérer toutes les démarches liées au déménagement. Calendrier du projet de rénovation urbaine Calendrier de la démarche GUP Quels partenaires? Principales orientations dans la démarche GUP Quelle organisation? Des actions clés Décembre 2002 : 1 re réhabilitation dans le cadre de l ORU. Juillet 2004 : dépôt dossier Anru et résidentialisation, 1 re démolitions, reconstructions. Décembre 2005 : signature de la convention ANRU. D ici 2008 : démolitions de 6 barres et 4 tours (589 logements), constructions (452 logements), réhabilitations (471 logements), résidentialisations (600 logements). 2000 : signature du contrat local de sécurité (CLS). 2001 : signature de la convention d exonération TFPB bailleurs social et l État. Démarche GUP dans le cadre du groupe technique de coordination de l ORU : ville, communauté d agglomération, bailleurs sociaux (Lorient habitat avec près de 90% du patrimoine, Espacil habitat, le Foyer d Armor), associations, centres sociaux, éducateurs de prévention, agent de développement local, équipe emploi. Contrat local de sécurité (pour le quartier) : idem + gardiens et îlotiers. La GUP est traitée dans le cadre du CLS et du groupe technique de coordination de l ORU. La gestion des relations avec les locataires à reloger, prise en charge par le bailleur en partenariat avec la ville et les partenaires de la démarche GUP, s inscrit dans ce dispositif. En matière de gestion, l objectif est de maintenir la qualité du cadre de vie durant et après le chantier, d assurer des services de proximité de qualité et de recréer du lien social en partenariat avec le contrat de ville et le CLS. C est aussi d accompagner de façon personnalisée des habitants relogés. Côté bailleur : deux personnes sont déléguées à temps plein sur les relogements. L une suit les familles de la demande de mutation à l attribution + l autre est en charge des démarches pour faciliter le déménagement (fi xer date, changement d adresse, contact EDF, GDF, France Télécom ). Côté ville : création du service de démocratie de proximité en 2004. Le chef de projet contrat de ville est responsable du volet social de l ORU. Coordination : réunions tous les 15 jours animées par le chef de projet contrat de ville, avec les partenaires du groupe technique de coordination de l ORU sur les questions du projet urbain et social (dialogue social, association des habitants, vie quotidienne, insertion et emploi, action socio-éducative et culturelle) ; réunions mensuelles avec les partenaires du CLS de quartier sur la prévention et la sécurité, dont les questions relatives à la GUP. Fin 1990 : accompagnement individuel des habitants du quartier «République» dans le cadre d une réhabilitation («opération tiroir») : installation dans des «logements hôtels» durant les travaux avec garantie d un maintien de la qualité de services de qualité (courrier ). Permet un apprentissage collectif. Dans la phase actuelle d attente des démolitions et de gestion de la relation aux habitants relogés et au quartier : pour informer les familles relogées : réunions publiques, entretiens individuels, bulletin d information «spécial déménagement» ; pour faciliter l organisation du déménagement et réduire les frais des locataires, le bailleur social prend en charge des travaux supplémentaires dans les logements, les démarches auprès de France Télécom, eau, EDF-GDF, La Poste, les frais de déménagement (ouverture d adresse postale, de compteurs EDF ) ; GUP - Fiche d expérience n 3 05 08
pour valoriser et renforcer les liens sociaux : photographies de chaque famille par un professionnel, une photo souvenir offerte ; pour maintenir une bonne gestion du quartier : pose de bennes à ordures extérieures pour éviter les dépôts sauvages ; sécurisation des bâtiments vidés (renforcement du gardiennage + appel ponctuel à une société de gardiennage) ; prise en charge de l entretien des 1 er espaces résidentialisés par Lorient habitat avec implication directe des gardiens ; s inscrit dans une démarche globale : mise en place d une équipe de prévention spécialisée, ouverture d un bureau de police de proximité. Charte de relogement (2003) entre la ville, le bailleur social et les amicales de locataires Quels outils? Bilan et perspectives CSF et CNL. Charte de déménagement : sur les conditions matérielles (prise en charge des frais, organisation, remboursement en cas de litige ). Bilan positif : mise en place d une démarche partenariale pérenne et apprentissage collectif. Perspectives : formalisation de la démarche dans une convention GUP. Limites : difficultés de partenariat avec certaines entreprises de service, par exemple EDF-GDF refuse la facturation groupée ; difficultés d adéquation entre les souhaits des locataires et la composition du patrimoine (manque de T2 et T5). Contacts : Directeur de Lorient Habitat, Alain Lampson alampson@lorient-habitat.fr Directeur du service proximité et citoyenneté, chef de projet contrat de ville, Samuel Leproust sleproust@mairie-lorient.fr 06 GUP - Fiche d expérience n 3 08
À Grande Synthe dans le quartier Courguain (23 500 habitants), la démarche de relogement et l élaboration de la charte sont conçues comme une opportunité pour développer un partenariat en créant un groupe de travail opérationnel à l échelle du quartier. L intérêt de ce groupe est de faire travailler ensemble des organisations ville, bailleurs sociaux, département - et des métiers social, gestion, éducation spécialisée, de l insertion par l économique Parmi les actions menées, cette fi che fait un zoom sur un dispositif qui concerne l information et les services aux habitants et vise à faciliter les démarches en vue du déménagement. Quartier Courghain à Grande Synthe (59) : zoom sur un dispositif qui facilite les démarches des habitants en vue de leur déménagement Calendrier projet de rénovation urbaine Calendrier de la démarche GUP Quels partenaires? Zoom sur un axe de la démarche : la convention CCAS-bailleurs sociaux 2006 : convention ANRU en cours de signature, 50 familles sur 230 ont été relogées. D ici 2007 : démolition de 252 logements, constructions de logements locatifs sociaux et en accession sociale (41) et de 60 logements dans la ZAC. La démarche GUP démarre et n est pas encore formalisée par une convention. 2005 : charte de relogement entre l Éat, la région, le département, la ville, la communauté urbaine, la CAF, le service de prévention spécialisée, les bailleurs sociaux (Immobilière nord Artois, Habitat 62/59, Maison fl amande, Cottage social des Flandres). Le pilotage global d accompagnement des relogements est assuré par un interlocuteur unique missionné par la ville. Groupe GUP : ville, élu de quartier, bailleurs sociaux (Habitat 62/59, Immobilière Nord Artois), communauté urbaine, DDE, représentant CLS, CCAS, agent de développement du quartier, directeur de l école, police municipale et nationale, représentant commerçants et habitants. Groupe «accompagnement des relogements» : ville (service logement), CCAS, bailleurs sociaux (Habitat 62/59, Immobilière Nord Artois), CAF, UTPS, antenne mission locale, association action éducative (AEE), association Côté quartier. Dans le cadre de la charte de relogement, mise en place d un dispositif complémentaire pour faciliter les démarches liées aux déménagements : signature en 2005 d une 1 re convention entre le CCAS et les bailleurs sociaux puis d une 2 e convention entre le CCAS et les principaux concessionnaires. Ces deux conventions évitent aux habitants des avances de frais suite à leur déménagement : avance de frais par le CCAS, remboursement des frais d ouverture de compte (EDF-GDF, eau, suivi de courrier, France Telecom ) par le bailleur social. Le CCAS prend en charge les surcoûts liés à l entreprise de déménagement et, au cas par cas, les surcoûts liés à la caution ; permanences de la chargée de mission relogement dans la maison de quartier Courghain et mise à disposition de matériel pour faciliter les démarches administratives des habitants (fax, photocopieur, téléphone ). La maison de quartier est un lieu ressource pour les habitants relogés. Ce dispositif s inscrit dans une démarche d accompagnement personnalisé des habitants. Contact : Clarisse Lesein, Directrice générale adjointe en charge du développement urbain et de la politique de la ville, c.lesein@ville-grande-synthe.fr GUP - Fiche d expérience n 3 07 08
Partenaires de la rénovation urbaine : Mots clés : gestion urbaine, projet de rénovation urbaine, démolitions, chantier, habitants, cadre de vie. Pour en savoir plus : DRE Ile-de-France : «Le relogement dans les opérations de renouvellement urbain. Recommandations méthodologiques», GERAU Conseil, novembre 2003. Les cahiers de l USH, Ville et renouvellement urbain : «Gestion d un immeuble voué à la démolition : préparer et accompagner le projet», les collections d Actualités habitat, n 94, juin 2005. Rédacteur : Pour le compte de l ANRU, fi che rédigée par B. Guigou avec la collaboration de N. Belarbi, Département démographie, habitat, équipement et gestion locale, Institut d aménagement et d urbanisme de la région Ile-de-France (IAURIF), 15 rue Falguière, 75015 Paris. Comité de pilotage : Agence nationale pour la rénovation urbaine. Direction générale de l équipement et de la construction (DGUHC). Délégation interministérielle à la ville (DIV). Union sociale pour l habitat (USH). Document non contractuel. Crédits photographiques : ANRU - IAURIF. 69 bis, rue de Vaugirard 75006 PARIS tél. : 01 53 63 55 00 télécopie : 01 45 44 95 16 www.renovation-urbaine.fr Siret : 4536782500017 APE : 751 E