Etude de marché Jones Lang LaSalle Incorporated Panorama logistique France 1 er semestre 217 Attractif
Ce qu il faut retenir Le marché du 2 nd semestre s annonce très dynamique Marché locatif Après un démarrage en trombe, avec 75 4 m² de demande placée au 1 er trimestre 217, le marché français de la logistique a connu un 2 ème trimestre moins dynamique avec ~ 483 1 m² d entrepôts commercialisés, pour une performance globale de 1 188 m² sur l ensemble du 1 er semestre 217. Bien qu en baisse de 26 % par rapport au record de 216, ce résultat, supérieur à la moyenne décennale, constitue la 3 ème meilleure performance de la décennie. Le marché de l immobilier logistique se porte bien grâce au soutien de plusieurs transactions XXL. En effet, sur les 48 transactions de plus de 1 m² du 1 er semestre 217, 8 affichent une surface totale supérieure à 4 m² et représentent à elles seules plus de 4 % de la demande placée du marché national. Avec des indicateurs conjoncturels positifs mis en avant par le Supply Chain Index France de JLL, et un encours de demande toujours important, le marché du 2 nd semestre 217 s annonce très dynamique. Marché de l investissement Avec 563 M, les volumes investis en immobilier logistique représentent 8 % des volumes engagés en immobilier d entreprise en France au 1 er semestre 217. Après une année 216 qui s est achevée sur un volume en retrait de 18 % par rapport à 215, le marché de l investissement logistique du 1 er semestre 217 a performé avec une hausse significative de 7 % en un an. L afflux continu de liquidités sur le marché français, couplé à une rareté persistante d actifs de qualité, maintient toujours sous pression les taux de rendement qui se situent en ce milieu d année autour de 5 % pour des actifs logistiques «prime». COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 217. Tous droits réservés. 2
Marché locatif Un retour à l équilibre entre marchés principaux et secondaires L essentiel du marché locatif de l immobilier français Avec 1 188 m² d entrepôts commercialisés sur l ensemble du 1 er semestre 217, la demande placée enregistre un résultat supérieur à la moyenne décennale. Bien qu en baisse de 26 % par rapport au record de 216, ce résultat constitue la 3 ème meilleure performance de la décennie. 3 5 3 2 5 Demande placée en France * 2 539 3 149 Contrairement aux résultats observés précédemment, la demande placée du 2 ème trimestre 217 a majoritairement été portée par les marchés principaux, et plus particulièrement par la région francilienne. Les marchés secondaires ont en effet marqué une pause au cours des 3 derniers mois, avec 173 m² loués, une performance nettement inférieure à celle du 2 ème trimestre 216 (462 m²). Cette baisse a eu pour effet de rétablir l équilibre entre marchés principaux et marchés secondaires à la fin du 1 er semestre 217. Le fait marquant du 1 er semestre est la forte proportion d infrastructures en construction au sein de la demande placée. En effet, 8 m² commercialisés sur 1 au cours des 6 derniers mois l ont été via des clés en main. Cette forte proportion s explique par un manque de disponibilité immédiate répondant au cahier des charges des utilisateurs. Centralisation, massification, optimisation, les stratégies Supply Chain des chargeurs dopent l activité de l immobilier logistique avec un afflux constant de cahiers des charges XXL. La pression exercée par les chargeurs sur le secteur de la messagerie pour obtenir des tarifs nationaux uniques a atténué l impact des coûts opérationnels liés aux transports lors de la sélection de localisation du site. Cette corrélation avec les coûts de transport étant de plus en plus atténuée, 5 % des solutions retenues sont situées en dehors de la dorsale au 1 er semestre 217. 2 1 5 1 5 1 341 1 S1 216 Sources : JLL/ImmoStat 1 65 Nb de transactions XXL > 4 m² 8 1 188 215 216 217 Total dont S1 Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôts > 1 m² S1 217 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 217. Tous droits réservés. 3
Le marché francilien En hausse de 4 % par rapport au 1 er semestre de 216, la demande placée de la région francilienne totalise 493 m² commercialisés au 1 er semestre 217. Implantation stratégique à proximité du plus important bassin de consommation, la région francilienne porte les résultats de la dorsale (7 % de la demande placée au S1 217) et demeure la région la plus attractive pour les utilisateurs. Le panier moyen des transactions s établi à 17 m² au 1 er semestre de 217 contre 11 9 m² à la même période de l année dernière. Trois transaction XXL (> à 4 m²) viennent consolider les bons résultats de la région francilienne à hauteur de 33 %. Une nouvelle implantation de 42 m² pour le prestataire logistique TRANSALLIANCE à Réau, 53 m² de surfaces supplémentaires pour SAMADA (MONOPRIX) à Wissous et 73 m² d entreposage à Nanteuil-le- Haudouin (6) pour ALINEA, l enseigne spécialisée en ameublement et décoration du groupe AUCHAN. Avec un nombre important d opérations en cours sur la région, la demande placée sur l ensemble de l année 217 devrait s approcher des niveaux observés en 215. Demande placée en ile-de-france * 1 2 1 86 1 841 8 6 573 476 493 4 2 215 216 217 Total dont S1 Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôts > 5 m² Avec 875 m² recensés, l offre disponible à un an diminue de 2 % par rapport au 1 er semestre 216 et devrait encore baisser au regard des opérations en cours. Certains utilisateurs seront pénalisés par le manque d offre et seront contraints de revoir le design de leur solution logistique initiale en se positionnant sur des régions limitrophes. Le marché lyonnais Après deux années soutenues, le marché lyonnais marque le pas avec une demande placée atteignant timidement la barre des 45 m² au 1 er semestre 217. En l absence de transaction XXL, la région lyonnaise est à son plus bas niveau enregistré depuis 1 ans. Malgré ce début d année timide sur la région lyonnaise qui reste principalement dû à une insuffisance d offre, l ensemble de la région Rhône-Alpes (dont secteurs hors dorsale) a attiré 17 % de la demande placée nationale au 1 er semestre 217 et demeure la troisième région la plus attractive pour les logisticiens. Le panier moyen des transactions s établit à 11 3 m² au 1 er semestre 217 contre 24 3 m² à la même période l année dernière. Les deux transactions les plus importantes sont opérées par des spécialistes de la logistique du froid, avec 14 4 m² de surfaces supplémentaires à Chaponnay pour le prestataire STEF 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Demande placée en région lyonnaise * 384 318 244 189 45 215 216 217 Total dont S1 Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôts > 5 m² COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 217. Tous droits réservés. 4
TFE et une nouvelle implantation de 15 4 m² pour PRELODIS (GRAND FRAIS) sur la commune de Saint-Priest. Avec 332 m² à venir, l offre disponible à un an diminue de 32 % par rapport au 1 er semestre 216 et devrait de nouveau se résorber suite à une transaction XXL portant sur plus de 6 m²commercialisés au prochain trimestre. Avec une demande placée qui atteindra à minima 75 m² commercialisés au T3 217, le marché lyonnais s oriente vers une embellie au 2 nd semestre 217. Le marché marseillais Le marché marseillais retrouve son dynamisme avec près de 85 m² commercialisés au 1 er semestre 217. La demande placée est soutenue exclusivement par les prestataires dont une transaction XXL à Fos-sur-Mer. La taille moyenne des transactions évolue à la hausse avec un panier moyen de 22 2 m² au 1 er semestre 217 contre 19 2 m² au 1 er semestre 216. Cette hausse est liée à la nouvelle opération d XPO Logistics à Fos-sur-Mer qui va intégrer une nouvelle infrastructure logistique de dernière génération dotée d une capacité de stockage répartie sur 54 m². La deuxième transaction la plus importante enregistrée au cours du 1 er semestre est signée par le prestataire GLOBAL SERVICES AUTOMOTIVE qui va se doter d un nouveau site logistique de 19 7 m² à Grans. Contrairement aux autres marchés de la dorsale, l offre à un an évolue à la hausse avec près de 37 m² disponibles contre 25 m² à la même période de l année dernière. Demande placée en région marseillaise * 3 271 25 217 2 15 111 1 85 5 4 215 216 217 Total dont S1 Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôts > 5 m² Le marché du Nord Pas-de-Calais En l absence de transactions XXL, le marché Nord enregistre une baisse notable par rapport au 1 er semestre de l année précédente. La demande placée atteint 53 m² au 1 er semestre 217 avec une moyenne de transaction de 17 5 m². Le marché n enregistre qu une transaction supérieure à 2 m², celle de ROQUETTE FRERES sur le site de LOGICOR à Houplines pour une surface de stockage de 22 5 m². L offre disponible à un an passe de 259 m² au 1 er semestre 216 à 82 m² au 1 er semestre 217, ce qui devrait pénaliser les utilisateurs. Le niveau de couverture de stock devrait favoriser un retour des lancements en blanc opérés par les promoteurs. Demande placée en région Nord Pas-de-Calais * 4 351 35 34 3 25 2 15 18 1 6 53 5 215 216 217 Total dont S1 Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôts > 5 m² COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 217. Tous droits réservés. 5
Marché de l investissement Le marché de la logistique demeure très attractif Le marché de l investissement logistique en France Avec 563 M, les volumes investis en immobilier logistique représentent 8 % des volumes engagés en immobilier d entreprise en France au 1 er semestre 217. Après une année 216 qui s est achevée sur un volume en retrait de 18 % par rapport à 215, le marché de l investissement logistique du 1 er semestre 217 a performé avec une hausse significative de 7 % par rapport au 1 er semestre 216. Trois acquisitions en portefeuilles, réalisées par des fonds d investissement étrangers, représentent à elles seules plus d un tiers des montants investis au 1 er semestre 217. La cession du portefeuille «Gallia» par PROLOGIS à CARLYLE constitue la plus grande opération d arbitrage du semestre. Le prestataire KUEHNE+NAGEL a également soutenu le marché français en externalisant une partie de ses actifs situés majoritairement sur la dorsale. Ce portefeuille (Anchor) a été vendu pour 7 M à ROCKSPRING. Enfin, notons également la cession du portefeuille de MONTEA à PATRIZIA pour un montant de 6 M. En millions d' 2 5 2 1 5 1 5 1 917 371 Sources : JLL/ImmoStat Evolution des montants investis en logistique en France 1 578 528 563 215 216 217 Total dont S1 Avec 17 transactions recensées au 1 er semestre 217, le lot moyen des transactions continue de croître et avoisine les 33 M, contre 25 M l an dernier à la même période. Part des portefeuilles Notre vision pour demain Après un 1 er semestre très soutenu, l année 217 devrait à minima atteindre la performance de l an passé de 1,6 milliard d euros d investissement grâce aux nombreux portefeuilles en cours de due diligence et ceux restant à venir d ici la fin de l année. Source : JLL 5 % L intérêt des investisseurs pour cette classe d actif ne se dément pas. Nous continuons d observer une abondance de liquidités à investir sur le marché de la COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 217. Tous droits réservés. 6
logistique et les capitaux prêts à être déployés en France continuent d affluer d Europe, d Asie et d Amérique du Nord. Taux de rendement prime logistique Dans ce contexte, les taux de rendement prime devraient poursuivre leur baisse d ici la fin de l année et franchir le seuil de 5 % pour les meilleurs actifs. A noter enfin que les grandes manœuvres se poursuivent au niveau continental puisque, après l achat de la société LOGICOR par CHINA INVESTMENT CORPORATION pour un montant de 12,25 milliards d euros, BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS a annoncé récemment la mise en vente de sa plate-forme européenne IDI GAZELEY. Source : JLL 5 % «Portefeuille Gallia» Rives (38) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 217. Tous droits réservés. 7
Paris 4-42 rue La Boétie 758 Paris T : +33 ()1 4 55 15 15 F : +33 ()1 46 22 28 28 Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 ()1 4 55 15 15 F : +33 ()1 46 22 28 28 La Défense «Cœur Défense» 1-1 esplanade Charles de Gaulle 92932 Paris La Défense Cedex T : +33 ()1 4 55 15 15 F : +33 ()1 49 32 59 Lyon 55 avenue Foch 696 Lyon T : +33 ()4 78 89 26 26 F : +33 ()4 78 89 4 76 Saint-Denis 3 rue Jesse Owens 9321 Saint-Denis T : +33 ()1 4 55 15 15 F : +33 ()1 48 22 52 83 Marseille 21 rue de la République 132 Marseille T : +33 ()4 95 9 13 13 F : +33 ()4 95 9 13 Bordeaux 16 cours de Tournon 3 Bordeaux T : +33 ()5 57 83 6 44 F : +33 ()1 46 22 28 28 Lille 46 rue de Valenciennes 59 Lille T : +33 ()3 2 17 93 1 F : +33 ()1 46 22 28 28 Contacts Alban Demolin Consultant Etudes & Recherche - Paris T : +33 ()1 4 55 54 86 alban.demolin@eu.jll.com Jean-Marie Guillet Directeur Département logistique - Lyon T : +33 ()4 78 17 13 32 jean-marie.guillet@eu.jll.com Romain Nicolle Responsable Investissement logistique - Lyon T : +33 ()4 4 55 17 24 romain.nicolle@eu.jll.com www.jll.fr Jones Lang LaSalle 217 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.