Chroniques notariales vol. 50 Table des matières Les contrats immobiliers Chapitre 1. Le bail......................................... 136 Section 1. Législation...................................... 136 Sous-section 1. Loi-programme (I) du 27 décembre 2006 (M.B., 28 décembre 2006), loi du 25 avril 2007 (M.B., 8 mai 2007) et loi du 26 avril 2007 (M.B., 5 juin 2007)............................ 136 1. L enregistrement du bail............................... 136 2. L état des lieux obligatoire.............................. 139 3. La garantie locative................................... 140 4. Les réparations locatives............................... 141 5. L annexe obligatoire.................................. 142 6. Affichage du loyer et des charges communes................ 143 7. Exigence d un bail écrit................................ 145 Sous-section 2. La loi du 28 juin 2008 (M.B., 14 juillet 2008, errat., M.B., 11 août 2008)...................................... 147 Sous-section 3. La loi du 18 juin 2009 (M.B., 7 août 2009)......... 148 Section 2. Droit commun................................... 148 Sous-section 1. Doctrine.................................... 148 Sous-section 2. Jurisprudence................................. 149 1. Généralités......................................... 149 23. Bail Occupation sans titre ni droit Contrat de bail verbal (non) Absence de prix Droit à un logement décent Article 23 de la Constitution.......................... 149 24. Bail à loyer Solidarité conventionnelle entre copreneurs Invocation tardive Abus de droit du bailleur (oui)......... 150 25. Bail Occupation à titre précaire Conséquences en terme de responsabilité en cas d incendie...................... 152 26. Bail Indemnité de relocation Clause pénale Abus de droit............................................ 153 2. Obligations du preneur............................... 155 27. Bail à loyer Obligations du preneur Réparations locatives Pas d usage de la faculté du bailleur de procéder lui-même aux réparations (article 1724 C. civ.) Abus de droit (non)...... 155 28. Bail à loyer Obligation du preneur Obligation de restitution en fin de bail Incendie étranger à la faute du preneur Conséquences..................................... 157 3. Obligations du bailleur................................ 157 29. Bail à loyer Entretien de l ascenseur Limite et notion de la garantie des vices cachés (art. 1721 C. civ.) Fait d un tiers (non) Vétusté (oui)................................ 157 130
Les contrats immobiliers 30. Bail Droit commun Garantie du bailleur Trouble de jouissance provenant du fait d un tiers Infiltrations d eau... 159 4. Durée............................................ 162 31. Bail Durée Résolution conditionnelle Non-paiement des loyers futurs (non)................................. 162 Section 3. Le bail de résidence principale....................... 164 Sous-section 1. Doctrine.................................... 164 Sous-section 2. Jurisprudence................................ 165 1. Généralités........................................ 165 32. Bail de résidence principale Champ d application Notion de logement Emplacement de camping................ 165 33. Bail de résidence principale Bail à vie Contrats aléatoires Requalification en donation (non)..................... 166 2. Etat du bien loué.................................... 168 34. Bail de résidence principale Etat du bien loué Exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité Conséquences.......................................... 168 35. Bail de résidence principale Etat du bien loué Exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité Disposition impérative Moment d appréciation.............. 169 3. Bail de courte durée.................................. 171 36. Bail de résidence principale Bail de courte durée Clause de résiliation anticipée Validité (oui).................. 171 37. Bail de résidence principale Bail de courte durée Prorogation Nécessité d un écrit Sanction................... 174 4. Motivation du congé................................. 175 38. Bail de résidence principale Durée du bail Congé du bailleur pour occupation personnelle Contre-préavis du preneur expirant avant le congé du bailleur Conséquence Fin du bail en raison du contre-préavis Perte du droit à l indemnité due par le bailleur en cas d inoccupation personnelle........... 175 39. Bail de résidence principale Durée Congé par le bailleur Congé hors délai Conséquence...................... 177 40. Bail de résidence principale Durée 3-6-9 Congé par le bailleur pour occupation personnelle (non)................. 179 5. Obligations du preneur............................... 180 41. Bail de résidence principale Obligations du preneur Libération de la garantie locative Conditions............... 180 42. Bail de résidence principale Clause d interdiction de possession d animaux domestiques Atteinte à l intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile................. 181 Section 4. Le bail commercial................................ 182 Sous-section 1. Doctrine.................................... 182 Sous-section 2. Jurisprudence................................ 182 1. Champ d application................................. 182 131
Chroniques notariales vol. 50 43. Bail commercial Champ d application Bâtiment destiné à un culte Volonté des parties......................... 182 2. Travaux et transformations............................. 183 44. Bail commercial Travaux d aménagement Travaux imposés par les pouvoirs publics.............................. 183 3. Révision du loyer.................................... 184 45. Bail commercial Révision du loyer Modification de la valeur locative Circonstances nouvelles Circonstances imprévisibles (non)................................... 184 4. Renouvellement du bail............................... 185 46. Bail commercial Validité du renouvellement accordé par le délai légal (non) Disposition impérative en faveur du bailleur L accord ne dispense pas le preneur de solliciter le renouvellement dans le délai prévu à l article 14................ 185 47. Bail commercial Demande de renouvellement Absence de réponse du bailleur Conséquence sur l acceptation du bailleur au renouvellement.................................. 185 48. Bail commercial Refus de renouvellement Motif d occupation personnelle (notion)............................. 187 5. Cession et sous-location............................... 188 49. Bail commercial Cession de bail Sous-location.......... 188 6. Durée............................................. 189 50. Bail commercial Durée Congé donné par le bailleur Erreur de rédaction dans une clause résultant d une source doctrinale Responsabilité du notaire............................. 189 51. Bail commercial Durée Tacite reconduction Contrat à durée indéterminée................................. 191 7. Aliénation du bien loué............................... 192 52. Bail commercial Aliénation du bien loué Indemnité..... 192 Chapitre 2. Le mandat...................................... 196 Section 1. Doctrine........................................ 196 Section 2. Jurisprudence.................................... 197 1. Etendue, forme et preuve du mandat........................ 197 53. Mandat Etendue Mandat spécial rédigé en termes généraux gestion d un compte financier Notion Nature Actes d administration Actes de disposition (non)......... 197 54. Mandat Mandat hypothécaire Investigations par le notaire Responsabilité du notaire (renvoi)................. 198 2. Obligations du mandataire envers le mandant................. 199 55. Mandat Agent immobilier Obligations du mandataire Exécution du mandat Manquement Révocation ad nutum Effet ex nunc en cas de prestations successives............. 199 56. Mandat Qualification Virement bancaire Substitution de mandataire Conséquences Virement erroné Responsabilité du substitué Responsabilité du donneur d ordre Responsabilité entre banques............................. 199 132
Les contrats immobiliers 3. Rapports du mandant et du mandataire avec les tiers............ 201 57. Mandat Acte juridique en nom propre par une partie non mandatée Ratification Acceptation par la partie cocontractante Engagement personnel du mandataire Conséquences. 201 58. Mandat Mandat hypothécaire Exercice Principe d exécution de bonne foi Information préalable de transformer le mandat hypothécaire à donner (non)................... 204 4. La théorie du mandat apparent........................... 204 59. Mandat apparent Conditions d application Notion de croyance légitime du tiers Banque Agent indépendant Détournement de fonds............................. 205 Chapitre 3. Les agents immobiliers........................... 207 Section 1. Législation...................................... 207 Section 2. Doctrine....................................... 207 Section 3. Jurisprudence................................... 208 1. Qualification du contrat................................ 208 60. Louage de services Mandat Qualification............. 208 2. La loi sur les pratiques du commerce........................ 210 61. Agent immobilier Loi sur les pratiques du commerce Champ d application Article 87 de la loi du 14 juillet 1991 Contrat conclu en dehors de l entreprise du vendeur Contrat conclu au domicile du cocontractant Conditions................. 210 62. Agent immobilier Loi sur les pratiques du commerce Champ d application Article 87 de la loi du 14 juillet 1991 Contrat conclu en dehors de l entreprise du vendeur Contrat conclu au domicile du cocontractant Conditions Clause préimprimée...................................... 212 63. Agent immobilier Loi sur les pratiques du commerce Champ d application Contrat conclu en dehors de l entreprise du vendeur Contrat conclu au domicile du cocontractant Conditions Sanction Nullité absolue Restitution Adage «in pari causa turpitudinis cessat repetitio» (non)........... 215 3. Obligations des agents immobiliers......................... 218 64. Agent immobilier Obligation de vérification de l agent immobilier Obligation de vérification de la régularité de la situation administrative du bien par l agent immobilier (non) Responsabilité de l agent immobilier (non).................... 218 65. Agent immobilier Publication sur site internet Offre (non) Vente (renvoi)..................................... 220 4. Rémunération des agents immobiliers....................... 220 66. Louage d ouvrage Agent immobilier Rémunération Réduction par rapport à l importance du travail fourni (non)... 220 67. Agent immobilier Résolution de la vente Droit à rémunération........................................... 221 5. Indemnisation des agents immobiliers....................... 221 133
Chroniques notariales vol. 50 68. Louage d ouvrage Agent immobilier Exclusivité Résiliation Clause pénale Loi sur les pratiques du commerce Absence de réciprocité Nullité Article 1794 C. civ. Indemnisation sur la base du droit commun Perte d une chance Indemnisation en équité...................... 223 69. Louage de services Agent immobilier Exclusivité Clause pénale Perte d une chance Réduction par le juge Article 1231 C. civ........................................ 226 70. Mandat Agent immobilier Exclusivité Résiliation Clause pénale Spéculation sur l inexécution du contrat Clause abusive Clause nulle Indemnisation sur la base du droit commun Conditions.......................... 227 71. Louage d ouvrage Agent immobilier Exclusivité Clause pénale (non) Clause de dédit Article 1794 C. civ........ 228 72. Agent immobilier Exclusivité Clause pénale Loi sur les pratiques du commerce Absence de réciprocité Nullité Obligation de prouver son dommage.................... 229 73. Agent immobilier Fin de la convention Vente à un candidat apporté par l agent immobilier Exigibilité des honoraires Clause pénale Effet dans le temps...................... 230 Chapitre 4. Loi Breyne Contrat d entreprise................... 233 Section 1. Législation...................................... 233 74. Conséquences du défaut d enregistrement des entrepreneurs Nouvelles règles à compter du 1er juillet 2008............. 233 75. Décret du 30 avril 2009 relatif à l information, la coordination et l organisation, sous, sur ou au-dessus des voiries ou des cours d eau............................................ 235 Section 2. Doctrine........................................ 236 Section 3. Jurisprudence.................................... 237 1. Loi Breyne........................................... 237 76. Loi Breyne Champ d application Contrats «de coordination» Contrats soumis à la loi Qualification du contrat sans importance Promoteur mandataire du maître de l ouvrage.. 237 77. Loi Breyne Champ d application Promesses de contrats Option d achat Objet de la promesse.................. 239 78. Loi Breyne Champ d application Scission de l opération en plusieurs conventions Garantie d achèvement......... 241 79. Loi Breyne Champ d application Professionnels de l immobilier Exclusion Notion........................... 245 80. Loi Breyne Champ d application Obligation d effectuer des paiements avant l achèvement Destinataire des paiements... 246 81. Loi Breyne Paiement du prix Passation de l acte authentique Surévaluation de la valeur du terrain Responsabilité du notaire........................................... 247 82. Loi Breyne Réception de l ouvrage Contestation à propos de la remise des clés................................. 248 134
Les contrats immobiliers 2. Contrat d entreprise.................................... 249 83. Contrat d entreprise Fixation du prix a posteriori Bonne foi Contrôle du juge Principe général (non)........... 249 84. Contrat d entreprise Architectes Assurance obligatoire Absence d obligation comparable pour les constructeurs Inconstitutionnalité?................................ 251 85. Contrat d entreprise Incompatibilité et indépendance de l architecte Appréciation in concreto Formule des «architectes-bâtisseurs»................................... 252 86. Contrat d entreprise Responsabilité décennale (art. 1792 C. civ.) Délai préfix Survenance de nouveaux dommages après l expiration du délai............................ 254 87. Contrat d entreprise Responsabilité décennale (art. 1792 C. civ.) Prolongation possible du délai?................ 255 88. Contrat d entreprise Action directe Champ d application Prestations purement intellectuelles hors secteur de la construction......................................... 257 89. Contrat d entreprise Action directe Mise en liquidation de l entrepreneur principal.............................. 258 90. Contrat d entreprise Action directe Formalités......... 259 91. Contrat d entreprise Résiliation unilatérale par le maître de l ouvrage (art. 1794 C. civ.) Absence de forme Volonté certaine de résilier le contrat.......................... 260 92. Contrat d entreprise Résiliation unilatérale par le maître de l ouvrage (art. 1794 C. civ.) Pas de résolution après la résiliation............................................. 261 135