Immobilier d entreprise, support, reflet et vecteur des succès du Grand-Lyon IMMOBILIER D ENTREPRISE GRAND LYON Le marché 2003 : bilan et perspectives 30 janvier 2004 30 janvier 2004 1
La FNAIM ENTREPRISES en France et à Lyon - L Observatoire de l Immobilier d Entreprise, mis en place cette année en partenariat avec le Grand Lyon est né de la collaboration entre : -la FNAIM Entreprises : organisme professionnel qui regroupe en France 2 200 personnes salariés et 62 entreprises et qui enregistre dans le Grand Lyon près de 80% des transactions réalisées sur le marché. -le CECIM (Centre d Etude de la Conjoncture Immobilière) : organisme qui regroupe depuis plus de 30 ans tous les acteurs privés ou publics de la profession immobilière. 30 janvier 2004 2
Le marché des utilisateurs (chiffres clés) Quelques chiffres clés en 2003 Tous locaux, Tous secteurs géographiques sur le Grand Lyon Chiffres du marché = Transactions professionnelles + Transactions directes Plus de 700 transactions à utilisateurs - 170 000 m² en bureaux - 530 000 m² en locaux d activité, industriel et entrepôts 30 janvier 2004 3
Sommaire Le marché tertiaire Le parc immobilier tertiaire de l agglomération lyonnaise : les principaux chiffres - Le total des m² - Leur répartition par secteurs - L état des livraisons - Les différents acteurs NOUVEAUTE Le marché des utilisateurs Les locations et vente aux utilisateurs en : - Bureaux - Locaux mixtes, industriels et entrepôts Les ventes aux investisseurs Un exemple concret de l Observatoire de l Immobilier d Entreprise : une analyse précise par secteur 30 janvier 2004 4
Parc total de bureaux du Grand Lyon 3 936 000 m² utiles recensés et qualifiés 3 000 000 Privé Public 2 500 000 579 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 2 171 000 121 000 500 000 1 065 000 - Lyon-Villeurbanne Autres communes 30 janvier 2004 5
Répartition du parc de bureaux sur le Grand Lyon 30 janvier 2004 6
Répartition du parc de bureaux sur Lyon-Villeurbanne 30 janvier 2004 7
Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon par état d immeubles Récent 30% Moderne 42% Restructuré 1% 6% Neuf 19% Ancien 2% Rénové 30 janvier 2004 8
Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon par état des locaux A rénover Neuf 3,0% 5,5% 0,5% Restructuré 30,3% Récent Etat d usage 59,5% 1,2% Rénové 30 janvier 2004 9
Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon par type de propriétaires Investisseur institutionnel 44,0% Développeur 2,0% 25,0% Utilisateur 14,0% Investisseur privé 15,0% Collectivité 30 janvier 2004 10
Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon appartenant aux institutionnels par nationalité Pays-Bas 4% Suisse 3% Etats-Unis 7% Royaume-Uni 2% France - Local 17% Allemagne 3% Suède 2% France - National 62% 30 janvier 2004 11
L Observatoire de l Immobilier d Entreprise : un cas concret Le parc de bureaux, un indicateur essentiel pour comparer le développement économique des grandes métropoles. Agglomération / Métropoles Parc de bureaux en m² utiles Population active Emplois tertiaires Part emplois tertiaires / population active (en %) Grand Lyon 3 936 000 450 000 235 000 52,2% Ile-de-France 41 380 000 5 042 000 2 465 000 48,9% Barcelone (ville) 4 794 000 645 000 285 000 44,2% Milan 11 205 000 1 500 000 667 000 44,5% Francfort 10 976 000 1 120 000 654 000 58,4% Bruxelles 11 172 000 1 100 000 665 000 60,5% Source : CECIM, GRECAM, Jones Lang LaSalle, INSEE, 2003 A partir d un ratio vérifie d un emploi tertiaire pour 16 à 17 m² utiles de bureaux, on obtient la meilleure estimation du nombre d emplois «véritablement» tertiaires, tous secteurs d activités confondus. 30 janvier 2004 12
L Observatoire de l Immobilier d Entreprise : un cas concret Part Dieu : exemple d un marché immobilier tertiaire clé à Lyon. Parc de bureaux de Part Dieu : 702 000 m² utiles (soit 18% du parc total du Grand Lyon). Parc utilisateurs : 20 700 m² utiles Parc public : 172 800 m² utiles. Parc locatif : 508 500 m² utiles Année 1999 2000 Surfaces vendues en m² Utilisateurs 2 922 1 318 Investisseurs 1998 0 24 374 1 158 8 731 Surfaces louées en m² 18 291 27 998 31 324 2001 0 28 489 23 817 2002 1 095 18 740 25 651 Moyenne 1 067 16 298 25 416 Données 1998-2002 Source : CECIM 30 janvier 2004 13
L Observatoire de l Immobilier d Entreprise : un cas concret Vaise : exemple d un marché immobilier tertiaire fortement renouvelé. Parc de bureaux de Vaise : 326 000 m² utiles (soit 8,3% du parc total du Grand Lyon). Parc utilisateurs : 95 100 m² utiles, avec un flux moyen de 4 000 m²/an (4,2% par an). Parc public : 18 300 m² utiles. Parc locatif : 212 600 m² utiles, dont 22% ont été loués sur les seules années 2000 et 2001. En dehors de cette période, 2% du parc est en rotation (4 310 m²/an). Année 1999 2000 Surfaces vendues en m² Utilisateurs 2 372 4 713 Investisseurs 1998 3 056 0 0 25 677 Surfaces louées en m² 4 851 4 752 22 113 2001 2 793 709 25 023 2002 7 049 19 506 3 328 Moyenne 3 997 9 178 12 013 Données 1998-2002 Source : CECIM 30 janvier 2004 14
Le marché des bureaux placés aux utilisateurs! Les chiffres qui suivent correspondent aux chiffres de la profession lyonnaise (permettant une analyse tendancielle par rapport aux années précédentes) LA CONSOMMATION - 2003 confirme la bonne tenue du marché lyonnais - 444 transactions enregistrées courant 2003-147 828 m² placés en 2003 (+15% par rapport à 2002) Location : 112 337 m² dont 66 541 m² anciens et 45 796 m² en neufs Vente : 35 491 m² dont 22 080 m² anciens et 13 411 m² en neufs - Le panier moyen 2003 est de 333 m² et augmente de 12% par rapport à celui de 2002. (360 m² en 2001 à 297 m² en 2002) - Marché essentiellement locatif avec 78% des transactions réalisées. - Le secteur de Gerland, avec près de 26 000 m² placés devance le quartier d affaires de la Part Dieu (22 100 m²). 30 janvier 2004 15
Evolution de la demande placée à utilisateurs neuf et ancien confondus (chiffres de transaction réalisés par les professionnels de FNAIM Entreprises) 250 000 228425 200 000 150 000 121 095 129770 132823 155088 169552 128881 147828 100 000 50 000 0 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 30 janvier 2004 16
Ventilation neuf/ancien par secteurs Répartition géographique des surfaces de bureaux commercialisés en 2003 Secteurs Neuf Ancien 2002 2003 2002 2003 Presqu Ile/Cx Rousse 3% 4% 97% 96% Nord 3% Part Dieu/6ème Ouest Villeurbanne /3e/8e/Bron Gerland Lyon Est 53% 50% 38% 7% 46% 47% 13% 52% 47% 50% 62% 93% 54% 53% 87% 48% Ouest 23% Presqu île/crx Rousse 5% Part-Dieu/6 /tonkin 23% 12% Villeurb./3 /8 /Bron Nord 0% 73% 100% 27% TOTAL Ventilation 54 577 42% 59 207 40% 74 304 58% 88 621 60% 1er secteur en centre ville 30% Gerland/Lyon-Est Gerland est le secteur qui a enregistré le plus fort taux d augmentation de la demande placée entre 2002 et 2003 (+18% entre 2002 et 2003), alors que les secteurs en centreville (Part-Dieu, Villeurbanne ) enregistrent un certain recul de la demande placée. Autres secteurs 4% 1er secteur en périphérie 30 janvier 2004 17
Evolution des surfaces de bureaux placées à utilisateurs par nature de transactions 250 000 200 000 204490 Location Vente 150 000 133490 144613 100 000 103277 113473 113616 113422 112337 50 000 17818 16297 19207 21598 23935 24939 15460 35491 0 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 Comme en 2002, la demande placée en 2003 est équivalente à celle de 1998, année de référence, quelque soit la nature des transactions (location ou vente). La vente à utilisateurs, elle, a plus que doublé alors que la location a seulement diminué de 1% (1/3 des ventes à utilisateurs en neuf réalisées par une collectivité, 1/3 des ventes en ancien réalisée par une entreprise et les 2/3 restants en diffus). En 2003, les acteurs du marché ont constitué un patrimoine immobilier face aux taux attractifs proposés. 30 janvier 2004 18
Evolution des surfaces de bureaux placées à utilisateurs par nature de locaux 160 000 En valeur absolue 152 000 Ancien Neuf 140 000 120 000 119 000 100 000 80 000 60 000 85 000 96 000 96 500 79 000 66 080 103 472 54 577 74 304 59 207 88 621 40 000 34 000 38 000 37 500 37 500 20 000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 30 janvier 2004 19
Evolution des surfaces de bureaux placées à utilisateurs par nature de transactions Ancien 120% En valeur relative Neuf 100% 80% 60% 71% 72% 72% 76% 66% 61% 58% 60% 40% 20% 29% 28% 28% 24% 34% 39% 42% 40% 0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 30 janvier 2004 20
Les loyers Les valeurs se maintiennent sur le neuf et l ancien. Les locataires en contre partie ont obtenu des franchises de loyers ou des travaux d aménagement. Quelques valeurs significatives : NEUF Part Dieu et environs : 191 euros Périphérie : 125 à 135 euros ANCIEN Part Dieu et environs : 115 à 150 euros Périphérie : 90 à 125 euros 30 janvier 2004 21
Les loyers en Europe Euros/HT/m²/an 1200 1000 800 600 400 200 0 Londres West End 2002 2003 Loyers «prime» Paris Francfort Madrid Milan Munich Amsterdam Bruxelles Lyon 30 janvier 2004 22
Quelques transactions significatives en 2003 BNP PARIBAS 3 860 m² Part-Dieu ADAMAS 2 600 m² - Part Dieu CAP GEMINI - 4 500 m² Saint-Priest - Parc Technologique LE GAN 3 700 m² Vaise UNEDIC 2 250 m² - Lyon Sud DGCCRF 2 370 m² Part Dieu 30 janvier 2004 23
Quelques transactions significatives en 2003 Quelques autres transactions significatives : TNT Express France : 7 200 m² Lyon Gerland, BASF : 3 500 m² à Ecully, Générale des Eaux : 3 000 m² à Caluire, Ministère de la Justice : 1 550 m² à Lyon 7ème, CNAM Grand Lyon : 2 000 m² à Lyon Gerland, Général Electric : 1 450 m² à Saint Cyr au Mont d Or 30 janvier 2004 24
Le stock et les prévisions! Les chiffres qui suivent correspondent aux chiffres de la profession lyonnaise (permettant une analyse tendancielle par rapport aux années précédentes) - Le stock de bureaux dans l agglomération lyonnaise continue à augmenter avec un niveau d environ 238 000 m² en 2003, soit une hausse de 22%. - Le stock des bureaux en région lyonnaise : => ancien : il a augmenté légèrement chaque année, avec en 2003 une hausse significative de 58% 103 000 m² en 2000 107 000 m² en 2001 115 000 m² en 2002 182 000 m² en 2003 => neuf : les disponibilités à 6 mois représentent 56 300 m² dont 33 600 m² sur le secteur 6ème/Part Dieu/Tonkin. Au cours du second semestre, seront livrés 16 000 m² à la Cité Internationale ainsi que 18 500 m² en périphérie. - Pas d arrivée de produits neufs avant 18 mois sur le secteur Part Dieu. 30 janvier 2004 25
Stock de bureaux à moins de 6 mois Total Neuf Quelques chiffres signicatifs en Ile de France : -Le stock est d environ 3 millions de m², soit une augmentation de 12% par rapport à 2003. -Taux de vacance : 5,90% 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 - Demande placée : + 11,2% en 2003 (Lyon : + 15% en 2003) 50000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 30 janvier 2004 26
Evolution de l offre neuve En m² 250000 200000 Livraison d immeubles de bureaux neufs Commercialisation de bureaux neufs 150000 100000 50000 Prévisions 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 30 janvier 2004 27
Conclusion Les tendances significatives du marché de bureaux dans l agglomération lyonnaise : 1. Les valeurs se stabilisent 2. Les délais de négociation restent longs. 3. 60 000 m² placés sur des grandes transactions, soit près de 40%. 4. L offre de seconde main est en augmentation. 5. Taux de vacance : environ 5,90% (analogue à Paris) 6. Taux de rotation : 4,25% (pour information : 3,7% en Ile de France) 7. La demande placée est équivalente aux années de référence 1998-1999. 8. La part de la demande placée en ancien augmente proportionnellement plus fortement que le neuf. 9. Les administrations, les sociétés de conseil juridique, les banques et compagnies d assurance ont animé le marché en 2003. 10. Baisse des valeurs locatives dans les principales villes européennes. Celles ci ont enregistré des taux de vacance en augmentation et proche des 10%. 30 janvier 2004 28
Immeubles en cours de réalisation Le Dauphiné Part Dieu 13 000 m² Lyon 3ème Cité Internationale 16 930 m² Lyon 6ème L Atrium Part-Dieu 16 200 m² Lyon 3ème Le Saint Clair 7 000 m² Caluire Telyca 5 930 m² Caluire 30 janvier 2004 29
Le marché des locaux -mixtes - industriels - et entrepôts 30 janvier 2004 30
Le marché des locaux d activité, mixtes et entrepôts! Les chiffres qui suivent correspondent aux chiffres de la profession lyonnaise (permettant une analyse tendancielle par rapport aux années précédentes) LA CONSOMMATION - 224 transactions - 361 413 m² placés en 2003 de locaux industriels, logistiques et locaux mixtes - Le panier moyen est de 1 613 m² et reste constant sur les 5 dernières années. - Baisse significative de la demande placée en locaux d activité, atténuée par la bonne tenue du marché de l immobilier logistique. - L immobilier logistique a retrouvé un bon niveau de demande placée. - Les secteurs de l Isle d Abeau et de la Rocade Est se partage 59% de la demande placée en région lyonnaise. 30 janvier 2004 31
Part de marché en m² par secteurs Rhône Nord 5% 11% Nord lyonnais 14% Ain Nord Ouest lyonnais 2% 20% Est lyonnais 5% Lyon/Bron/Villeurbanne 21% Rhône Est Sud-Ouest lyonnais 1% 20% Sud-Est lyonnais Rhône Sud-Ouest 0,2% 1% Rhône Sud-Est 30 janvier 2004 32
Evolution des surfaces de locaux industriels, logistiques et locaux mixtes placées à utilisateurs 700 000 En valeur absolue vente location total 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 30 janvier 2004 33
Evolution des surfaces de locaux industriels, logistiques et locaux mixtes placées à utilisateurs 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% En valeur relative vente location 0% 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 30 janvier 2004 34
Exemples de transactions significatives Locaux d activité - Ecovert : 9 000 m² à St Priest - Ets Bahadourian : 13 000 m² à St Priest - Orfit : 10 000 m² à Villefranche sur Saône - Ets Fournier : 8 000 m² à Rillieux - Empack : 4 500 m² à Vénissieux - Shugard : 8 000 m² à Vaise - Pétrochimie : 4 700 m² à Irigny - Villa Vebe : 6 000 m² à St Priest 30 janvier 2004 35
Exemples de transactions significatives Logistique - Geodis : 10 000 m² à la Plaine de l Ain - Hays Logistique : 10 000 m² à La Boisse (01) - Skis Rossignol : 20 000 m² à l Isle d Abeau - Botanic : 6 000 m² à l Isle d Abeau - Morin Logistique : 10 000 m² à L Isle d Abeau - Décathlon : 23 000 m² à l Isle d Abeau - La Poste : 24 000 m² à St Laurent de Mure - Transports Fatton : 3 600 m² à Mions 30 janvier 2004 36
Le stock - Locaux d activité : Le stock disponible à 6 mois baisse : 390 000 m² contre 440 000 m² en 2002. Les grosses quantités disponibles en 2002 ont trouvé preneur (IP, Calor, Majorette, ). Concentration du stock sur l Est lyonnais (environ 75% du stock total) - La logistique : Le stock neuf disponible immédiatement a diminué : il est constitué de deux immeubles pour un total de 75 000 m². Cette baisse est liée à une hausse significative de la demande placée. Très peu de projet à l horizon 2006, lié au manque d offres foncières. 80% du stock sur l Isle d Abeau et le long de la Rocade Est. 30 janvier 2004 37
Les prix Les valeurs sont stables. Quelques valeurs significatives : ACTIVITE anciens : 29 à 38 euros récents : 39,5 à 47,3 euros neufs : 50 à 60 euros LOGISTIQUE anciens : 35 à 38 euros neufs : 45 à 49 euros 30 janvier 2004 38
Investissement - Investissement en 2003 : 392 millions d euros investis dans le Grand Lyon Bureaux Locaux d activité et mixtes / Logistique 277 millions d euros 115 millions d euros Résultat intéressant puisque ce niveau d investissement n est pas affecté par de grosses cessions de portefeuille comme en 2002. Ce niveau est le résultat de la confirmation de la confiance des investisseurs. - L année 2003 est le deuxième meilleur millésime des 10 dernières années. - Réapparition des investisseurs institutionnels français et renforcement des acteurs européens. - Le tiers des investissements en bureaux a été réalisé en blanc, par des investisseurs étrangers, essentiellement allemands. 30 janvier 2004 39
Conclusion (1/2) Début 2003, nous avions pronostiqué pour le marché des bureaux : - une tenue des valeurs, - une absorption de la production neuve, - la croissance de la tertiairisation de l économie lyonnaise. Les résultats de l année écoulée confirment ces pronostics. Le volume global placé en hausse de 15% et la progression des transactions des locaux neufs (59 000 m²) ont contribué à absorber le stock neuf disponible au 1er janvier 2003 et une grande partie des livraisons réalisées au cours de l année. Les valeurs ont tenu et se situent au niveau de celles de 2002. La remontée de la demande exprimée sur la fin de l année devrait contribuer à soutenir le volume des transactions en 2004. Si le stock global remonte, les disponibilités dans le neuf en 2004 devraient, sans plus, satisfaire aux besoins des entreprises. 30 janvier 2004 40
Conclusion (2/2) Certains secteurs et notamment la Part Dieu ne verront pas de nouvelles opérations livrées avant 2005 ce qui devrait constituer un facteur de tension sur ce secteur. Nous ne pouvons que rappeler notre souhait de la mise en œuvre, sur Lyon, d une véritable politique de programmation foncière qui permettrait de lisser dans le temps les mises sur le marché. La marché de la logistique est reparti à la hausse et le peu de disponibilité dans le neuf contribuera à la relance d opérations en blanc. Un seul point sombre reste le marché de l activité qui a subi, à Lyon, comme sur le reste de la France, un fort ralentissement. En investissement, Lyon reste une place particulièrement privilégiée par les investisseurs nationaux et internationaux. Le faible niveau d offres disponibles défavorisera le volume des placements sur l année 2004. La poursuite des investissements en blanc, constatés en 2003, peut seule modifier cette tendance. Lyon est un marché mature qui continue et continuera d attirer les capitaux ; il serait regrettable de freiner la dynamique de ce marché si nous n avons plus de réponses à apporter aux besoins des investisseurs. Les professionnels de FNAIM Entreprises sont prêts à participer à une réflexion sur ce sujet avec les autres acteurs du marché de l immobilier d entreprises. 30 janvier 2004 41