La Présidente Nantes, le 10 novembre 2011

La Présidente Nantes, le 10 novembre 2011 Référence à rappeler : 2011-231 Monsieur le Directeur, Je vous ai adressé par lettre du 29 septembre 2011 le rapport d observations définitives concernant la gestion de l office public de l habitat appelé SILENE, pour les années 2005 et suivantes, que la chambre a arrêté après contradiction dans sa séance du 6 septembre 2011. Ce rapport a également été adressé à vos prédécesseurs, MM. BLANC et LAURENT, pour ce qui les concerne. Aucune réponse n étant parvenue à la chambre à l issue du délai d un mois qui était imparti, la procédure est désormais close et vous trouverez ci-joint le rapport, qui est également transmis au président du conseil d administration de votre établissement. Ainsi que je l indique à ce dernier, ce rapport doit être communiqué au conseil d administration dès sa plus proche réunion, en application de l article L. 243-5 du code des juridictions financières. Il doit être inscrit à son ordre du jour, être annexé à la convocation adressée à chacun des membres du conseil et donner lieu à un débat. A compter de la date de cette réunion, que je demande au président du conseil d administration de me faire connaître, la communication du rapport à toute personne en faisant la demande est de droit. J en transmets par ailleurs une copie au représentant de l Etat dans le département et au directeur départemental des finances publiques. Je vous prie d agréer, Monsieur le Directeur, l expression de ma considération distinguée. Catherine de KERSAUSON Monsieur Roger DECOBERT Directeur de l Office public d habitat de Saint-Nazaire 17, rue Pierre Mendès France 44600 SAINT-NAZAIRE 25, rue Paul Bellamy BP 14119 44041 NANTES cedex 1-02 40 20 71 00 Télécopie 02 40 20 71 01 crcpdl@pl.ccomptes.fr

La Présidente Nantes, le 29 septembre 2011 GREFFE N 2011-128 011L027-1/PA Observations définitives concernant la gestion de l OPH de Saint-Nazaire Années 2005 et suivantes Les points principaux du rapport L office public de l habitat (OPH) de Saint-Nazaire, désigné sous le nom de SILÈNE, couvre le territoire de la communauté d agglomération de Saint-Nazaire et de communes extérieures comme Batz-sur-Mer, La Turballe et Le Croisic. Il propose une activité d aménagement et d accession sociale. Il compte 163 collaborateurs au 31 décembre 2009. Son chiffre d affaires 2009 est de 36,7 M et son patrimoine locatif est d environ 8 120 logements, dont 7 520 sur Saint-Nazaire. SILÈNE, qui a opté pour la comptabilité commerciale depuis 2002, dispose d une comptabilité analytique et de procédures comptables qui n appellent pas d observation. La situation financière est globalement saine, avec une charge de la dette inférieure à la médiane. Certains marchés publics à procédure adaptée n ont pas fait l objet de mise en concurrence, ce qui contrevient aux grands principes de la commande publique et n est pas sans risque juridique. A cet égard, l OPH s est doté en 2011 d une nomenclature des fournitures et services permettant le suivi précis des seuils. SILÈNE est engagée depuis 2005 dans une démarche de gestion de projets certifiée «Qualirésidence». Plusieurs sites ont déjà été certifiés et d autres sont en cours de certification. L office a également mis en œuvre une politique de communication par plusieurs actions auprès des résidents : la mise en place en 2009 du magazine triannuel «Isséo», la diffusion de la lettre «Proche de vous» suivant l actualité, l enquête annuelle de satisfaction ou encore les «Rendez-vous du cadre de vie SILÈNE».

S O M M A I R E 1 Présentation d ensemble 3 1.1 Présentation de l OPH 3 1.2 Le champ du contrôle 3 2 Fiabilité des comptes 4 3 Situation financière (annexes 1 et 2) 4 4 Les marchés publics à procédure adaptée 6 5 La production et la réhabilitation de logements 6 5.1 Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) 6 5.1.1 Le PSP «Ulysse» de 2005 6 5.1.2 Le PSP de 2010 7 5.2 La production de logements (annexe 3) 7 5.2.1 Construction locative 8 5.2.2 L accession 8 6 La gestion locative (annexe 4) 8 6.1 Les logements 8 6.1.1 Le parc locatif 8 6.1.2 Les vacances 8 6.1.3 Les demandes et les attributions 9 6.1.4 La population de locataires 9 6.1.5 Les loyers 9 6.1.6 Le taux de couverture par l aide personnalisée au logement (APL) 9 6.1.7 Les charges locatives récupérables 10 6.1.8 Les impayés 10 6.2 Les dépenses de maintenance 10 7 Une politique volontariste de qualité, de proximité et de communication 11 CRC des Pays de La Loire 2/15

1 Présentation d ensemble 1.1 Présentation de l OPH Créé en 1924, l office municipal HLM de Saint-Nazaire-Habitats, s est transformé en office public d aménagement de construction puis en office public de l habitat (OPH), désigné sous le nom de SILÈNE, le 28 octobre 2008, dans le cadre des dispositions des articles L. 421-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Il a opté pour une comptabilité commerciale dès 2002. L OPH couvre le territoire de la communauté d agglomération de Saint-Nazaire (CARENE) et de communes extérieures comme Batz-sur-Mer, La Turballe et Le Croisic, membres de la communauté d agglomération Cap Atlantique. Il propose une activité d aménagement et d accession sociale. Principal bailleur sur son secteur d intervention, il bénéficie du soutien de la ville de Saint-Nazaire et de la CARENE à travers la politique foncière menée par ces entités. Le projet de renouvellement urbain lancé par la ville de Saint-Nazaire qui se traduit pour SILÈNE par la démolition puis la reconstruction de 600 logements ainsi que par la réhabilitation de 1 600 logements, constitue un enjeu important. SILÈNE emploie 163 collaborateurs dont 54 % de droit privé. 99 % du personnel est titulaire ou en CDI et 93 % à temps plein. Globalement, les effectifs ont diminué de huit personnes entre 2005 et 2009. La part des fonctionnaires territoriaux diminuent sensiblement, de 112 à 75 agents, au profit des contractuels de droit privé, qui évoluent de 59 à 88 agents. Le ratio agents pour 1 000 logements est de 19,53 en 2009 contre 19,75 en 2005. Ce ratio demeure aussi inférieur à la médiane des OPH, de 20,5 en 2008. Son chiffre d affaires est de 36,7 M en 2009. Fin juin 2010, son patrimoine locatif était de 8 120 logements, dont 7 520 sur Saint-Nazaire. L OPH loge environ 20 000 habitants soit 27 % de la population nazairienne. SILÈNE participe activement à l effort de construction, nécessité par le développement économique de la région, estimé à 230 logements par an pour le locatif. L office a mis en place plusieurs comités et commissions comme le comité de direction, le comité du président ou le comité opérationnel. Il a par ailleurs institué des lieux d échanges et de dialogue avec ses locataires, comme la commission de développement des relations locataires ou le conseil de concertation locative. Il mène une politique de décentralisation et de proximité, notamment au travers de trois agences décentralisées créées dès 1994. Le souci d amélioration du service aux locataires a conduit après 2007 au recrutement de sept employés d immeubles et de trois gestionnaires techniques de mise en location. Enfin, SILÈNE prépare une convention d utilité sociale prévue à l article L. 445.1 du code précité selon deux grands axes : le développement et l adaptation de l offre de logement, et l amélioration de la qualité et de la relation de service. 1.2 Le champ du contrôle Le présent contrôle concerne les années 2005 à 2009. Il a porté sur les suites réservées au contrôle précédent et sur la fiabilité des comptes, la situation financière, la gouvernance, l activité et les marchés publics. CRC des Pays de La Loire 3/15

2 Fiabilité des comptes SILÈNE dispose d une comptabilité analytique qui n appelle pas d observation. Des écarts significatifs de 0,5 M à 1,7 M ont été relevés sur les emprunts auprès des établissements de crédits, entre l annexe aux comptes et le bilan. Ils s expliquent par la passation d écritures de régularisation, sur des opérations de démolition, en toute fin d exercice et non régularisées sur l annexe. Une nouvelle annexe a été établie en cours de contrôle, en accord avec la comptabilité. Il reste que l annexe publiée altère la lisibilité des comptes. Enfin, les créances douteuses sont correctement provisionnées, à près de 90 % sur la période. 3 Situation financière (annexes 1 et 2) Le bilan Le bilan évolue de manière importante entre 2005 et 2009 passant de 151 M à 220 M, soit près de 10 % par an. Les immobilisations nettes représentent 74 % de l actif en 2009, avec une évolution de 8 % en moyenne par an. Les fonds propres passent de 17,5 M à 39,7 M entre 2005 et 2009 en raison de l amélioration des bénéfices qui passent de 1,8 M en 2005 à 13,2 M en 2009 provenant notamment, d une subvention exceptionnelle de l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine 1 de 9,9 M. L autonomie financière est satisfaisante. Les emplois stables sont couverts par des ressources stables. Les ressources propres, de 73,2 M en 2009, composées des fonds propres et des subventions d investissement, représentent plus de 50 % des dettes, de 139,7 M. Elles représentent entre 22 % en 2005 et 33 % en 2009 du total du bilan. La solvabilité générale est donc satisfaisante. La trésorerie brute est de 24,5 M, dont 2,3 M ont été placés en valeurs mobilières et représente 5,6 mois de dépenses et 7 mois de quittancement. Bien que cette trésorerie soit en partie rémunérée au taux du livret A 2, son importance ne justifiait sans doute pas le recours à une ligne de trésorerie de 5 M, sauf à prendre en compte des besoins ponctuels en cours d année. La gestion de la trésorerie mériterait d être optimisée. Les dépenses et les recettes Les dépenses et les recettes par logement de l OPH se situaient en 2008 légèrement en dessous de la médiane des OPH, dernière statistique publiée : 3 122 en dépenses contre 3 350 et 3 571 en recettes contre de 3 626. En 2009 les dépenses sont restées stables à 3 187 tandis que les recettes augmentaient plus fortement à 3 736. 1 L Agence apporte son soutien financier aux collectivités locales, aux établissements publics et aux organismes privés ou publics qui conduisent des opérations de rénovation urbaine dans les ZUS et dans les quartiers présentant les mêmes difficultés socio-économiques (article 6 de la loi du 1 er août 2003). 2 La trésorerie au 31 décembre 2009 se ventile de la manière suivante : 21 100 k sur un Livret A auprès de la Caisse d'épargne, 982 k sur un compte courant rémunéré auprès de la Caisse d'épargne, 53 k sur un compte courant rémunéré auprès de la CDC, le solde soit 56 k sur des comptes courant non rémunérés auprès du Trésor Public et la Banque Postale. CRC des Pays de La Loire 4/15

Le montant net du chiffre d affaires a augmenté de 4 % en moyenne annuelle entre 2005 et 2009, de 32,3 M à 38,1 M. Il représente entre 84 % en 2005 et 72 % en 2008 des produits d activités, le pourcentage constaté en 2009 étant en baisse à 65 % compte-tenu du poids important des produits exceptionnels. Par ailleurs, les charges courantes (consommation, personnel) apparaissent contenues. La provision pour gros entretien (PGE) s est élevée à 1 237 par logement en 2008 contre une médiane de 345 et s est réduite fortement en 2009 à 722. Les soldes intermédiaires de gestion L excédent brut d exploitation (EBE) s est réduit de près de moitié entre 2005 et 2008, de 5,1 M à 2,6 M. L exercice 2009 rompt cependant avec cette tendance, puisqu il se redresse à 3,7 M. La capacité d autofinancement (CAF) brute a subi la même trajectoire descendante que l EBE sur la période 2005-2008, de 10,8 M à 8,9 M pour se redresser en 2009, à 13 M. Il en résulte une capacité de désendettement (CAF brute/endettement) nette de neuf ans en 2009. La CAF nette des remboursements d emprunts se détériore à 3,3 M en 2009 contre près de 5 M en 2005. La dette Les dettes financières évoluent de 4 % sur la période, essentiellement en 2009 et passent de 103,2 M en 2005 à 120,9 M en 2009. Les annuités évoluent de 1 035 par logement en 2005 à 1 190 par logement en 2009 pour une médiane de 1 391. Le taux moyen de la dette progresse de 3,6 % en 2005 à 4,2 % en 2009. Le niveau de risque des emprunts examinés n inspire pas d inquiétude. Toutefois, la chambre souligne le risque, certes limité, concernant deux emprunts dotés d un index de référence «LIBOR dollar 12 mois» extérieur à la zone euro. Ils ne représentaient cependant que 3,6 % de l encours bancaire au 31 décembre 2009. Le financement des investissements L actif immobilisé a été financé à hauteur de 22,1 % par la CAF nette, et 66,6 % par l endettement, par des subventions d investissement à hauteur de 27,6 % et des cessions d actif à hauteur de 7,4 %. Le sur-financement global sur la période atteint 16,1 M, sans doute largement à l origine du niveau de trésorerie. L OPH aurait ainsi pu réduire sur la période son recours à l endettement bancaire d environ 10 M, mais a préféré bénéficier pour l avenir des taux longs très bas de l ordre de 4 %. Au total, la situation financière est globalement saine. CRC des Pays de La Loire 5/15

4 Les marchés publics à procédure adaptée L OPH s est doté d un guide de procédure interne pour la passation des marchés à procédure adaptée. Toutefois, l établissement ne disposait pas de nomenclature de fournitures et prestations de services homogènes lui permettant de s assurer, dans de bonnes conditions, de la correcte application des dispositions des articles 27 et 28 du code des marchés publics. C est ainsi que certaines dépenses relatives à des missions de conseil (en matière juridique, de gestion de parc locatif, de politique de proximité et de prestation en communication) n ont pas fait l objet d une mise en concurrence. C est le cas notamment pour les prestations de conseils juridiques élaborées par des avocats (5 261 en 2009), pour la mission de conseil en matière de gestion locative élaborée par le centre scientifique et technique du bâtiment (29 600 ), la prestation de conseil pour renforcer la politique de proximité de l OPH (43 662 ) ainsi que les prestations de conseil pour l opération «Silène et Vous» (11 900 ). Depuis le 1 er mai 2009, le seuil de mise en concurrence est passé de 20 000 HT à 4 000 HT, ce qui a conduit l OPH à renforcer le suivi de ses mises en concurrence et à mettre en place une nomenclature interne en 2011. 5 La production et la réhabilitation de logements SILÈNE dispose d un document de réflexions stratégiques portant sur la gestion de son patrimoine qui répond aux obligations légales et d un accord cadre avec le département de Loire-Atlantique qui a défini en 2010 des objectifs précis de construction jusqu en 2012. Il travaille avec l ensemble des collectivités locales du bassin d habitat de Saint-Nazaire. Cependant, il a des relations privilégiées avec deux d entre elles : le conseil général de Loire-Atlantique et la CARENE, SILÈNE étant le principal opérateur sur le territoire de la CARENE. 5.1 Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) 5.1.1 Le PSP «Ulysse» de 2005 SILÈNE et la ville de Saint-Nazaire ont mis en œuvre un projet ambitieux dans les quartiers Ouest de Saint-Nazaire qui englobent la quasi-totalité des grands ensembles. Le projet de renouvellement urbain de Ville-Ouest, qui a fait l objet d une convention avec l agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), a donné lieu à la démolition de 600 logements. L ensemble des logements maintenus ainsi que les abords font l objet de travaux. Ces travaux de réhabilitation et de «résidentialisation 3» représentent un montant de 40,5 M sur la période 2007-2013. Ces transformations du quartier impliquent les habitants à travers une méthode définie et certifiée par le centre scientifique et technique du bâtiment, intitulée Qualirésidence(s). La catégorie des grands ensembles construits dans les années 1970, qui représente environ 1 700 logements, sera ainsi totalement rénovée. En outre, l OPH souhaite renforcer la production neuve, ce qui permettra de répondre à une demande forte, et diversifier l offre, notamment vers des petits logements (T2, T3). De plus, et hors construction ANRU, SILÈNE prévoit de construire 150 à 200 logements par an dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale avec l Etat. 3 La «résidentialisation» consiste à offrir aux habitants un support d attache entre le logement et le quartier, à travers le traitement des espaces de proximité rendus plus intimes afin d en favoriser leur appropriation. CRC des Pays de La Loire 6/15

Par ailleurs, l objectif de SILÈNE en matière d accession à la propriété est d avoir en permanence deux ou trois opérations d accession en cours et de réaliser dans un premier temps, de 30 à 50 ventes par an. Enfin, SILÈNE a mis en vente des logements existants afin de répondre aux souhaits de certains locataires qui veulent acheter leur logement 4 mais qui ne trouvent pas sur le marché des produits de qualité qui leur sont accessibles. La vente de patrimoine existant a été initiée dès 2007, année où 227 logements ont été proposés à la vente. L objectif est de réaliser en moyenne 15 ventes par an. Ces actions doivent également permettre d équilibrer socialement les quartiers en introduisant des propriétaires parmi les locataires et d apporter des fonds propres permettant d intervenir sur le reste du patrimoine et dans des opérations neuves. Cependant, cette politique n a pas eu le succès escompté faute de candidats disposant de moyens financiers suffisants. 5.1.2 Le PSP de 2010 Il pose pour les six années à venir des orientations ambitieuses : maintenir un haut niveau de maintenance et d entretien au fil de l eau de l ensemble du patrimoine en le concentrant sur le patrimoine le plus ancien, à hauteur de 6 M par an, achever l opération ANRU sur Saint-Nazaire Ville-Ouest en 3 ans pour un coût d interventions de 45 M, intervenir sur la moitié du patrimoine datant de la reconstruction afin de prévenir le risque d obsolescence, continuer la vente de patrimoine afin de reconstituer les fonds propres et permettre l accession de certains locataires à la propriété, poursuivre la production neuve et mettre en service conformément aux objectifs, 194 logements en 2010, 300 logements en 2011 et 250 en 2012, toute offre confondue, fixés par l accord cadre signé le 3 février 2010 entre le département de Loire-Atlantique et l OPH en application du plan départemental de l habitat. Il s agit du seul document contractuel qui inclut notamment les objectifs globaux fixés aux constructeurs par les plans locaux de l habitat de la CARENE et de CAP Atlantique. 5.2 La production de logements (annexe 3) Dès 2008, le Conseil d Administration de SILÈNE a marqué sa volonté de renforcer ses capacités de production afin d atteindre 300 logements construits par an à partir de 2011 et apporter ainsi une contribution significative aux objectifs définis dans les plans locaux de l habitat de la CARENE et de Cap Atlantique et le plan départemental de l habitat de Loire-Atlantique. Cette production de logements est essentiellement constituée de logements locatifs mais aussi de logements en accession sociale, pour une part de l ordre de 10 %, afin d offrir la possibilité aux ménages de la région nazairienne, majoritairement de situation modeste, d accéder à la propriété à des conditions de prix adaptées. Elle obéit aux principes du développement durable. 4 Pas de revente possible pendant 10 ans à un prix supérieur à l estimation des domaines. CRC des Pays de La Loire 7/15

5.2.1 Construction locative L office a livré 655 logements entre 2005 et 2010 soit une moyenne de 109 logements par an, dont 163 pour la seule année 2009 ce qui reste encore sensiblement inférieur à l objectif 2011. Le coût moyen par logement est proche de 100 k, financés à 10 % sur fonds propres, 15 % par la CARENE, 5 % par le conseil général, et, pour certains logements, 3 % par le comité interprofessionnel du logement (CIL). Le reste est financé par l emprunt. 5.2.2 L accession SILÈNE a décidé de développer un concept d habitat en promotion sociale à destination des jeunes ménages et familles à revenus limités souhaitant devenir propriétaires. Cette offre traduit les engagements de l office en matière d habitat et concilie les attentes des familles et les exigences du développement durable. Il propose une alternative à la maison isolée et au collectif traditionnel, pour des prix autour de 140 k pour un T3 et 150 k pour un T4, terrain compris. A Saint-Nazaire, un premier programme de 23 maisons de ville a été livré fin 2008. Deux opérations sont en cours de commercialisation, de 7 maisons à la Chapelledes-Marais et 15 à Saint-Nazaire. Deux autres sont en cours de lancement à Saint-Nazaire, respectivement d une trentaine et d une centaine de logements. SILÈNE propose de financer, en partenariat privilégié avec le GROUPE CIL ATLANTIQUE, un projet d accession, avec la formule avantageuse du Pass-foncier : 1. dans un premier temps, l acquéreur achète, et ne rembourse, que la partie logement, le groupe CIL achetant le terrain ; 2. l acquéreur achète le terrain lorsque le prêt principal est remboursé, au plus tard après 25 ans. 6 La gestion locative (annexe 4) 6.1 Les logements 6.1.1 Le parc locatif SILÈNE est le premier opérateur public de l habitat en région nazairienne. Son parc locatif est essentiellement constitué de logements collectifs (près de 90 % en 2008) et représente plus de 8 % des logements collectifs à caractère social dans la région des Pays de la Loire, 82 % sur le territoire de la CARENE et 94 % sur Saint-Nazaire. Il gérait, en 2010, 8 122 logements locatifs, contre près de 8 500 en 2005. La politique de démolition et de reconstruction de logement, amorcée en 2008, explique la diminution de 4 % du nombre total de logements sur la période. 6.1.2 Les vacances Les vacances sont inférieures à la médiane des OPH en 2008. Elles représentent 3,5 % des logements au 31 décembre 2009, dont 1,9 % de plus de trois mois, pour une médiane nationale 2008, de, respectivement, 3,6 % et 2,2 %. Le coût estimé des pertes dues aux vacances représentent 2,8 % des loyers en 2009 contre 3,7 % en 2005, la médiane nationale étant de 3,8 % en 2008. CRC des Pays de La Loire 8/15

Le taux de rotation des locataires, de 10,9 % en 2009 avec les rotations internes, et de 5,9 % sans les mutations internes, est semblable aux moyennes nationales 2008 de, respectivement, 10,2 % et 7,8 %. 6.1.3 Les demandes et les attributions Le fonctionnement de la commission d attribution est conforme aux dispositions du code de la construction et de l habitation, articles L. 441-2 et R. 441-9. En 2009, SILENE a attribué 865 logements sur 1 515 propositions d attribution de logement, soit 72 par mois en moyenne. 63 % des propositions concernent des demandeurs externes (955 propositions) et 37 %, des demandeurs de mutations (560 propositions). Le contingent prioritaire de la préfecture pour des personnes en situation sociale difficile, devant être relogés prioritairement et en urgence, représente 16,7 % des logements de l OPH. Le fait que le pourcentage de logements inscrits dans le contingent préfectoral soit inférieur aux 25 % imposés par la loi se justifie par la diminution des demandes passant par les services préfectoraux, les demandeurs s adressant directement aux services de l OPH. Globalement les demandes, évaluées à 3 312 dont 1 788 nouvelles demandes en 2009, restent très stables sur la période. Les demandes nouvelles représentent la part la plus importante mais elles diminuent cependant sur la période (- 9,5 %). Toutefois, le rapport attributions/demandes reste stable sur la période (27 % en 2009 contre 26 % en 2005). 6.1.4 La population de locataires L enquête 2009 d occupation du parc social sur Saint-Nazaire donne une nouvelle «photographie» des caractéristiques de la population logée par SILÈNE. Le vieillissement de la population se confirme au sein du parc. L âge moyen des locataires, qui était de 34,2 ans en 2003 est passé à 37,6 ans en 2009. 18,4 % des locataires ont 60 ans ou plus. 10 % ont plus de 75 ans (soit environ 1 300 personnes). Cette tendance va se poursuivre dans les années à venir. SILÈNE se doit ainsi d adapter ses logements au vieillissement et au handicap. 6.1.5 Les loyers Le loyer médian de SILÈNE, de 278, est inférieur à la médiane des OPH, soit 289. Les surloyers concernent très peu de locataires (1,5 %). L abaissement de 10 % des plafonds en janvier 2010 a plus que multiplié par deux le nombre de personnes entrant dans le champ du surloyer en passant de 45 ménages à 118 ménages. Globalement, la progression des loyers reste modérée : + 2,41 % par an, et est particulièrement modérée pour les loyers des logements conventionnées (+ 2,11 % par an) qui représentent 94 % des loyers encaissés. 6.1.6 Le taux de couverture par l aide personnalisée au logement (APL) Près de 35 % des loyers et charges en 2009 son couverts par l APL. SILÈNE a perçu 11,7 M en 2009 au titre de l APL. Pour cette même année, 4 678 locataires y étaient éligibles, soit 55 %. En 2008, le pourcentage d allocataires d APL était supérieur sur le territoire de SILÈNE (60 %) à la région des Pays de la Loire (57,7 %). CRC des Pays de La Loire 9/15

6.1.7 Les charges locatives récupérables En 2009, les charges récupérables représentaient en moyenne 66 par logement et par mois. L intégralité des charges récupérables n est pas récupérée. En effet, la prestation des charges de nettoyage qui est refacturée est forfaitaire (facturation au m² de surface habitable), l'entretien des espaces verts est peu ou pas récupéré, la majorité des espaces verts ayant été entretenue par la ville jusqu au 31/12/2009. Les frais de recouvrement ne sont pas non plus totalement mis à la charge des locataires défaillants. Par ailleurs, les réparations locatives ne peuvent être mises en totalité à la charge du locataire du fait d un accord «vétusté» avec les associations de locataires. Enfin le coût des charges liées à la vacance restent à la charge de SILÈNE. 6.1.8 Les impayés Les créances douteuses évoluent de 1,9 M en 2005 à 2,9 M en 2009 soit une augmentation de près de 1 M (976 k ). Les impayés des locataires en exercice courant restent stables (autour de 2 M ), de même que les créances douteuses des locataires présents (1,39 M en 2009). Il convient de souligner une augmentation de 22 % en moyenne annuelle des créances douteuses des locataires partis (1,57 M en 2009 contre 0,715 M en 2005). SILÈNE a conduit une réflexion en 2009 pour revoir entièrement l organisation et ne former qu un seul et même service «service Politique Sociale et Recouvrement», ce qui a permis, selon l OPH, de stabiliser le niveau global des impayés voire de diminuer les impayés des locataires présents depuis septembre 2010. Les admissions en non valeur augmentent de 17,5 % en moyenne annuelle entre 2005 (75 k ) et 2009 (143 k ), et les provisions pour créances douteuses sont passées de 250 k en 2005 à 314 k en 2009, soit une augmentation moyenne annuelle de 5,8 %. Pour l ensemble des impayés, l OPH de Saint-Nazaire se trouve au dessus des médianes de la région. Cependant, le nombre de commandements de payer émis dans le cadre d une procédure d expulsion est, en pourcentage du patrimoine occupé, inférieur à la moyenne de la région de Pays de la Loire (114 procédures soit 1,5 % du patrimoine occupé contre 1,8 % pour la moyenne régionale). L examen des dossiers d impayés montrent qu un certain nombre d entre eux ne semblent plus en état d être recouvrés et devraient être inscrits en pertes ou faire l objet de relances contentieuses. La chambre appelle l OPH à la vigilance sur le niveau et le suivi des impayés. 6.2 Les dépenses de maintenance SILÈNE consacre chaque année un budget significatif pour la maintenance et l entretien du patrimoine existant, de l ordre de 5 à 6 M. Ces dépenses sont importantes, avec un coût supérieur à la médiane nationale : 646 par logement au 31 décembre 2008 contre 551 au niveau national. Le budget consacré aux frais d entretien s élève à 6 M en 2009. Le plan stratégique de patrimoine 2005 indique que SILÈNE fait partie des offices de sa catégorie qui entretiennent le plus leur patrimoine. CRC des Pays de La Loire 10/15

7 Une politique volontariste de qualité, de proximité et de communication SILÈNE est engagée depuis 2005 dans une démarche de gestion de projets certifiée «Qualirésidence» et a obtenu cette certification en 2006 pour deux projets. En 2009, sept projets de résidence ont été certifiés et l office souhaite obtenir en 2011 la certification pour 11 sites. L établissement a mis en œuvre une politique de communication, par plusieurs actions auprès des résidents : la mise en place en 2009 du magazine tri-annuel «Isséo», la diffusion de la lettre «Proche de vous» suivant l actualité. Par ailleurs, les «Rendez-vous du cadre de vie Silène» ont été initiés en avril 2010, et consistent en rencontre en pied d immeubles, entre les locataires, le Président, la Direction et les équipes de l OPH (proximité, technique). L objectif est de faire le tour de l ensemble du patrimoine collectif en 24 mois, à raison de plusieurs réunions par mois donnant lieu à un compte-rendu diffusé à l ensemble des locataires. Une enquête de satisfaction annuelle a mesuré en 2007 et en 2009 la perception des locataires à l égard de la qualité de service rendue par SILÈNE. Le taux de 86 % de locataires globalement satisfaits en 2009 est très positif mais SILÈNE s engage à améliorer encore cette satisfaction notamment sur la propreté et le traitement des réclamations. CRC des Pays de La Loire 11/15

ANNEXE 1 : Bilan Milliers d'euros Immobilisations (nettes) Stocks et en cours Fournisseurs débiteurs Créances d'exploitation Créances diverses évolution 2005 2006 2007 2008 2009 moyenne par an 119 800 124 774 131 246 153 395 163 819 8,14% 154 158 213 2 730 1 101 63,61% 495 1 222 190 566 3,39% 4 833 4 694 10 850 12 173 18 191 39,28% 568 948 480 1 024 9 562 102,55% Valeurs mobilières de placement Disponibilités 14 093 10 204 8 760 4 319 2 319-36,31% 7 808 11 261 17 376 7 671 22 191 29,84% Charges constatées d'avance Charges à répartir sur plusieurs exercices TOTAL ACTIF Dotations et réserves Report à nouveau Résultat de l'exercice Total capitaux propres (calcul classique) Subvention d'investissement Provisions (GE, R&C) Dettes financières (1) et (2) Crédit de Trésorerie Avances et acomptes locataires Dettes d'exploitation Dettes diverses Produits constatés d'avance TOTAL PASSIF (1) dont moins d'1 an (2) dont plus d'1 an 45 56 10 13 9-32,38% 3 261 2 791 2 440 2 256 2 228-9,08% 151 057 154 888 171 597 183 771 219 986 9,85% 9 560 10 157 10 255 11 479 12 860 7,69% 6 109 7 389 8 313 11 254 13 520 21,97% 1 876 1 023 4 165 3 647 13 297 63,17% 17 545 18 568 22 733 26 380 39 677 22,63% 15 796 17 513 23 764 25 846 33 541 20,71% 8 831 11 334 11 137 11 737 7 078-5,38% 103 261 100 692 104 612 109 571 120 992 4,04% 0 1 507 0 0 5 000 31 114 282 38 17-14,40% 3 321 3 864 3 996 4 978 5 292 12,35% 2 225 1 295 5 071 5 200 8 390 39,35% 47 2 2 19 0 151 057 154 888 171 597 183 771 219 986 9,85% 7 902 8 025 8 040 9 477 16 517 20,24% 95 359 92 667 96 571 100 094 104 474 2,31% CRC des Pays de La Loire 12/15

ANNEXE 2 : Soldes intermédiaires de gestion Milliers d'euros 2005 2006 2007 2008 2009 Chiffre d affaires accession 2 084 Dont ventes d'immeubles construits 0 1 981 Dont loyers logements location accession 0 103 Production stockée (ou déstockage) 2 537-1 610 Achats liés à la production de stocks immobiliers 2 537 Dotation sur PSLA 11 Marge brute sur accession 0 0 0-11 475 Chiffre d'affaires locatif (loyer et charges récupérées) 32 003 32 189 32 235 33 968 35 498 Subvention d investissement virée au résultat 1 276 1 291 1 451 1 627 1 231 Charges locatives récupérables 16 349 16 994 17 246 18 795 18 517 Marge locative 16 930 16 486 16 440 16 800 18 212 Chiffre d affaires des activités annexes 355 478 307 437 563 Autres produits d'activité 201 62 147 185 587 Marge totale 17 486 17 026 16 894 17 410 19 837 Charges générales non récupérables 7 934 8 538 9 111 9 939 11 661 Valeur ajoutée (VA) 9 552 8 488 7 784 7 471 8 175 Autres produits 216 223 106 163 411 Charges de personnel (charges non récupérables) 4 632 4 892 4 845 4 992 4 841 Excédent brut d'exploitation (EBE) 5 136 3 819 3 045 2 642 3 746 CAF brute 10 793 9 627 9 268 8 934 12 993 Remboursement d'emprunts location, amélioration et grosses réparations 5 807 5 780 5 949 5 821 9 696 CAF nette 4 987 3 847 3 318 3 113 3297 CRC des Pays de La Loire 13/15

ANNEXE 3 : Nombre des logements livrés Rubrique 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 Logts collectifs mis en 134 2 217 80 218 403 chantier - dont reconstruction ANRU 46 0 106 44 125 134 Logts collectifs livrés 111 84 51 111 110 59 - dont reconstruction ANRU 0 0 0 31 64 25 Logts indiv. mis en chantier 1 0 9 55 13 3 - dont reconstruction ANRU 0 0 0 5 6 0 Logts indiv. livrés 4 1 1 5 53 65 - dont reconstruction ANRU 0 0 0 0 8 37 Logts neufs mis en chantier 135 2 226 135 231 406 - dont reconstruction ANRU 46 0 106 49 131 134 Logts neufs livrés 115 85 52 116 163 124 - dont reconstruction ANRU 0 0 0 31 72 62 CRC des Pays de La Loire 14/15

ANNEXE 4 : Gestion locative Parc au 31/12 Parc locatif au 31/12 2005 2006 2007 2008 2009 Evolution 2005/2009 Nombre de logements avec foyer 8 750 8 755 8 792 8 264 8 407-4 % dont logements situés en ZUS 3 916 3 966 3 964 3 325 3 325-15 % taux d'évolution du patrimoine 1% 0,1% 0,4% -6% 2% nombre de logements réhabilités depuis l'origine 5 855 6 351 6 526 6 867 6998 +19 % nombre de logements réhabilités au 31/12 0 496 175 341 131 nombre de logements cédés depuis l'origine 41 42 52 73 77 +87 % nombre de logements démolis depuis l'origine 200 240 240 840 840 +320 % nombre de logements mis en service au 31/12 115 85 52 92 5 163 nombre de logements mis en chantier au 31/12 135 2 226 135 231 Nombre de logements par type 2005 2006 2007 2008 2009 Evolution 2005/2009 logements collectifs 7 881 7 942 7 990 7 180 7 272-7 % maisons individuelles 593 576 565 807 858 36 % Total 8 474 8 518 8 555 7 987 8 130-4 % foyers (en équivalent logement) 276 237 237 277 277 - Total 8 750 8 755 8 792 8 264 8 407-4 % locaux commerciaux et industriels 60 60 60 58 45-25 % garages et parkings couverts 1 731 1 747 1 768 1 651 1 662-4 % Valeur pour la Région des Pays de la Loire 2005 2006 2007 2008 2009 Evolution 2005/2009 logements collectifs 89 287 89 031 88 780 88 182 88 071-1 % maisons individuelles 28 521 28 770 29 178 30 237 30 907 + 9% Total 117 808 117 801 117 958 118 419 118 978 +1 % foyers (en équivalent logement) 6 470 6 319 6 386 6 334 9 302 + 43 % Total 124 278 124 120 124 344 124 753 128 280 +3 % locaux commerciaux et industriels 801 804 822 860 889 +11 % garages et parkings couverts 35 169 35 487 35 284 36 152 37 138 + 5% Part de Silène dans la région 2005 2006 2007 2008 2009 logements collectifs 8,83% 8,92% 9,00% 8,14% 8,26 % maisons individuelles 2,08% 2,00% 1,94% 2,67% 2,78 % foyers (en équivalent logement) 4,27% 3,75% 3,71% 4,37% 2,98 % source : DIS et comptes sociaux 5 A ce chiffre il convient d ajouter 24 logements achetés en VEFA à des acteurs publics ou privés. CRC des Pays de La Loire 15/15