Rocher dans la tempête ou boulet à traîner? Les immeubles en tant que placement du capital avec différents visages

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1 U P D AT E P R E V I S N 2 A o û t E D I T O R I A L Rocher dans la tempête ou boulet à traîner? La catégorie des placements immobiliers se retrouve encore et toujours dans ce paradoxe apparent. Marqué par la crise financière, chacun cherche un port sûr et l immobilier d habitation suisse est très demandé. Si le climat des Bourses redevient favorable, beaucoup se heurtent aux rendements limités de ces placements. En tant qu investisseur pensant de manière durable et à long terme, la Previs reste déterminée et ne se laisse pas dérouter par des modes de courte durée. Grâce à notre stratégie immo bilière présentée dans cet UPDATE, nous générons une plus-value pour nos bénéficiaires bénéficiaires qui, par bonheur, vivent de plus en plus longtemps et requièrent aux caisses de pension des exercices de calcul. Nous autres, citoyennes et citoyens, devront prochainement nous prononcer sur leurs résultats lorsqu il s agira de voter sur la réduction du taux de conversion. Le présent UPDATE contient une première perspective. Stefan Muri, président de la direction Une stratégie immobilière pour la Previs Avec une stratégie de placement conservatrice, basée sur la sécurité et la continuité, la Previs se distingue clairement des autres caisses de pension surtout dans ce domaine: elle mise sur une part nettement plus élevée de placements immobiliers que la moyenne. Ainsi, pendant la crise financière, elle a pu maintenir les pertes dans des limites raisonnables. Une gestion de portefeuille active et bien structurée permet d obtenir des rendements optimaux du portefeuille immobilier dans le cadre d objectifs économiques et écologiques de durabilité clairement formulés. Les immeubles en tant que placement du capital avec différents visages Lorsque nous parlons des placements immobiliers, nous devons d abord faire la différence entre placements directs et indirects. Les placements directs constituent l investissement immobilier classique dans le cadre desquels la Previs est par exemple propriétaire d un immeuble dont elle est également responsable de la gestion, de l exploitation et de l entretien. La valeur et le potentiel de rendement dépendent donc directement des évaluations et des décisions de politique de placement de la Previs. Les placements indirects sont des investissements effectués au moyen d achats de parts de fonds provenant de différents fournisseurs ou d actions de sociétés immobilières. Par ces investissements, la Previs est propriétaire du titre correspondant, mais non de l immeuble physique. Normalement, elle n a donc pas d influence directe sur la prospérité de l immeuble, mais laisse la gestion des immeubles à des tiers. De plus, la plupart des placements immobiliers indirects sont traités en Bourse et donc soumis plus ou moins fortement aux fluctuations des marchés financiers. Immobilier d habitation ou commercial? Avec ses connaissances spécialisées, la Previs se limite dans le domaine des immobiliers directs surtout à l immobilier d habitation. Dans ce segment, elle peut en tant que caisse de pension également assumer sa responsabilité sociale, écologique et économique. La Previs compare la fixation contrac-

2 1 Diversification: afin de réduire le risque financier des placements de la fortune, les investissements sont répartis en diverses catégories de placements, devises et placements individuels. Une large diversification permet de minimiser les effets négatifs d une fluctuation de cours sub s- tantielle et non souhaitée d un placement déterminé. tuelle sociale des loyers et les besoins de rendement de la prévoyance. Elle met en œuvre ses objectifs de durabilité pour les nouvelles constructions et les assainissements selon des principes écologiques. En revanche, la Previs investit d abord via des investissements indirects dans les immeubles commerciaux, qui promettent généralement des rendements plus élevés allant cependant de pair avec un risque plus élevé. Pas tous les œufs dans le même panier: les immeubles sont des obligations Dans le cadre de l aménagement de la stratégie de placement, nous n échappons pas, pour plusieurs raisons, à l investissement dans l immobilier. Par rapport aux placements classiques en titres, les placements immobiliers directs présentent des fluctuations nettement plus faibles (risque) et ont un rendement plus stable mais normalement légèrement plus bas que les produits financiers. Ils ont donc un effet stabilisateur dans la stratégie de placement et ont pour résultat une meilleure diversification 1. Selon la statistique CP 2007, les caisses de pension suisses avaient en moyenne une part de 15% de leur capital placée dans l immobilier. La Previs, quant à elle, présentait près du double. La stratégie de placement de la Previs est donc nettement plus conservatrice et basée sur la sécurité et la pérennité. C est surtout grâce à cette direction stratégique que pendant l exercice 2008, la Previs a réussi à freiner le mouvement de la crise financière jusqu à un certain degré et à limiter ses pertes. Avec notre stratégie, nous sommes cependant conscients qu en cas de marchés en nette augmentation, nos rendements globaux sont moins élevés que ceux des autres en raison Performance historique Stratégie de placement de la Previs Parts visées 3% 17% 25% % 4% 5% 7% en pour-cent: Performance globale Titres Placements immo. directs % Liquidité 14% Obligations en CHF Obligations étrangères en CHF Obligations en monnaies étrangères Actions suisses Actions étrangères Placements alternatifs Placements immobiliers suisses indirects Placements immobiliers étrangers indirects Placements immobiliers suisses directs 14%

3 U P D AT E P R E V I S 3 Performance 2008 des caisses de pension suisses Etude Swisscanto 2009; état juin Valeur moyenne: 12.9% Previs: 9.3% en pour-cent: > à 0 0 à à 5 5 à à à à à à à à 25 < Part caisses du boulet de l immobilier. Selon les résultats provisoires de l étude Swisscanto, la valeur moyenne des rendements des caisses de pension 2008 est de 12,9%, avec de grosses différences contre le bas et le haut. La Previs a enregistré 9,3%. L immobilier doit être géré Chaque année, la Previs a un besoin de placement se chiffrant en millions. Avec une part stratégique de 25% d immobiliers directs, cette catégorie de placement génère également un besoin en investissements élevé. Actuellement, il ne suffit plus uniquement d acheter des immobiliers directs et de gérer les contrats de bail. Cette «approche buy-andhold» appartient au passé. Les immobiliers directs ne sont certainement pas «achetés aujourd hui» et «revendus après-demain» comme les actions. Cependant, eux aussi doivent être gérés de manière active et selon les critères stratégiquement définis dans une stratégie de portefeuille moderne. La Previs a développé sa propre stratégie immobilière pour ses immobiliers directs. Cette stratégie divise les immobiliers directs en objets existants et objets de développement. Les immeubles existants doivent constituer la majeure partie de l investissement et garantir la réalisation durable du produit nécessaire. Ils sont optimalisés et maintenus pendant leur cycle de vie de 30 ans. Chaque année (d existence) d un immeuble ne doit idéalement pas correspondre à plus de 2 à 5% de l effectif. Une répartition a lieu entre différents segments de prix et types d objets, en fonction de l endroit. Chaque immeuble est soumis à un processus d altération en ce qui concerne la technique de construction, mais également la conformité au marché des appartements. La Previs se base dans sa stratégie immobilière sur un cycle de vie de 30 ans. Dans le cadre de ce cycle, les immeubles existants peuvent devenir des immeubles en dé veloppement. L assainissement d un immeuble existant a pour conséquence l augmentation de la qualité des appartements. Sur la base de cette plus-value, les prix de location peuvent parfois être augmentés de manière significative toujours dans le cadre du droit de bail ce qui se répercute à nouveau sur les valeurs plus élevées des immeubles. Cette part des dépenses peut donc être désignée comme un investissement dans la catégorie des placements immobiliers. Sur la base de la structure d âge actuelle du portefeuille, une grande partie des immeubles devra être assainie au cours de ces prochaines années avec des dépenses s élevant au total à près de 100 mio. de francs. La valeur et la force de rendement des immobiliers directs peuvent donc être augmentées de manière durable et la construction peut être soutenue avec davantage de commandes dans la crise économique actuelle. Univers de placements immobiliers Placements immobiliers: étrangers indirects Part visée 5% (fourchette 0 5%) B suisses indirects A B Part visée 4% (fourchette 0 10%) suisses directs Objets de développement Objets existants A B C Part visée 2% (fourchette 0 5%) Part visée 98% (fourchette %) A B C A Immeubles d habitation B Immeubles commerciaux C Habitat destiné à la vieillesse

4 4 U P D AT E P R E V I S provenant de la gestion des contrats de bail et des analyses systématiques de technique de construction, en relation avec les objectifs de placements stratégiques, les gestionnaires de portefeuille élaborent à l attention de la direction et du Conseil de fondation des chiffres-clés importants et livrent ainsi les bases de décision pour un portefeuille immobilier dont le rendement est optimalisé. Malheureusement, les fournisseurs de lotissements d habitations développent souvent leurs projets sans tenir compte de l esprit des investisseurs à long terme, ce qui rend l achat d immeubles existants difficile. Les plans sont souvent peu attractifs, la conception des constructions est trop peu coordonnée avec la situation du lieu, la qualité de la construction est souvent insuffisante. En bref, à notre avis, le produit logement est trop peu basé sur le marché des appartements à louer. De plus, une concurrence intensive règne entre les investisseurs immobiliers. Cela a pour conséquence que des prix très élevés doivent parfois être payés pour des objets d investissement avec des rendements faibles. Dans le cadre de son activité d investissement, la Previs met davantage l accent sur l achat d immeubles dont elle développe elle-même les projets. Seules des situations d avenir entrent en ligne de compte. Les conditions sont ainsi réunies pour que le produit logement soit optimal et la situation adaptée au marché. De plus, il est possible d économiser des provisions et des primes de risque, tout comme les droits de mutation qui sont très élevés dans le canton de Berne. Grâce à cette procédure, la Previs en tant qu investisseur se crée un avantage de concurrence stratégique. Chaque année, la Previs évalue elle-même ses immeubles au moyen d une méthode de valeur productive différenciée, facilement compréhensible. Cette méthode prend en compte la situation avec l infrastructure disponible et la qualité du produit logement. Chaque année, des experts en estimation indépendants contrôlent et plausibilisent sur 20% de l ensemble des immobiliers la valeur de marché de différents immeubles. Afin de respecter ces exigences stratégiques et opérationnelles, la Previs a mis l accent dans le domaine des immobiliers directs sur une gestion de portefeuille développée et active. Sur la base des données Dans le domaine de l immobilier, nous nous foca lisons sur nos objectifs de durabilité En tant que caisse de pension consciente de ses responsabilités, nous accordons non seulement une grande importance à la durabilité économique, mais également à la durabilité écologique. Nous sommes convaincus que l économie et l écologie dépendent l une de l autre. Dans l immense quantité de produits des marchés financiers, les critères écologiques sont difficilement applicables de manière fiable. Il en va autrement de nos immobiliers directs. Dans ce domaine, nous déterminons nousmêmes quelles sont les mesures écologiques importantes que nous voulons mettre en œuvre compte tenu des conditions-cadres économiques. Pour suivre ce principe, des enveloppes de bâtiments et des systèmes de chauffage correspondant au standard minergie sont introduits de manière conséquente et chaque fois que cela est possible, des matières renouvelables sont utilisées comme agents énergétiques. Ce principe s applique aussi bien aux nouvelles constructions qu en cas d assainissement. Avec cette stratégie, nous pouvons contribuer à réduire la deuxième cause plus importante des gaz à effet de serre. Jürg Thomet, direction immeubles, et Stefan Muri, direction placements Les plus grands émetteurs de gaz à effet de serre 10.8% 11.7% 20.1% 5.8% Tous les gaz:* Trafic routier Immeubles d habitation Industrie Prestations de service, administration Agriculture Déchets 20.8% * CO 2 + CH 4 + N 2 O + gaz fabriqués industriellement, convertis en équivalents CO % Source: «Le climat est entre nos mains», brochure de l OFEFP, 2002

5 U P D AT E P R E V I S 5 Débat (de gauche): Martin Gafner, membre du comité de placements de la Previs, directeur d Investas Beratungs AG, Berne; Stephan Gerber, expert en caisse de pension, partenaire de Abcon AG, Berne; Beat Straubhaar, représentant des employeurs, CEO de l hôpital STS AG, Thoune; Rudolf Burger, rédacteur du journal «Der Bund», meneur du débat; Ruedi Simmler, représentant des salariés, responsable du service social, Interlaken; Eugen Schneider, représentant des rentiers 51 e Assemblée des délégués du 25 juin 2009 au château Hünigen à Konolfingen En raison du grand intérêt et des nombreuses inscriptions, l assemblée des délégués de cette année a été divisée en deux manifestations. Les thèmes centraux étaient les effets de la crise financière sur l exercice 2008 d une part, et les mesures actuarielles que la Previs introduira au en réaction aux changements sociaux et démographiques d autre part. Dans le cadre d un débat intéressant, les zones de tension entre assurés et rentiers, entre constitution de capital et obligations ainsi que les principes concernant le système du 2 e pilier ont été discutés. Stefan Ernst, direction marketing et vente

6 6 U P D AT E P R E V I S Après l AVS, l AI et la LAMal, politiser aussi la LPP? Plaidoyer concernant le référendum contre la réduction du taux de conversion. «Avec nos œuvres sociales, nous fonçons droit dans le mur!» Cette déclaration claire du conseiller aux Etats Urs Schwaller, PDC, président de la Commission de la sécurité sociale et de la santé, a été faite le 4 juin de cette année à la radio DRS. En effet, outre l AVS, l AI et la loi sur l assurance-maladie, la politique intervient ces derniers temps davantage dans la prévoyance professionnelle. Le danger est que la LPP risque de devenir le ballon de calculs politiques (de partis). Dans ce contexte, nous savons que notre espérance de vie moyenne a augmenté, et qu elle continue d augmenter. Le calcul est simple: si nous ne voulons ou ne pouvons pas remplir la caisse pour le versement de nos futures rentes avec des cotisations nettement plus élevées pendant la phase professionnelle active, la rente disponible pour une durée de retraite plus longue sera plus faible. Les adaptations du taux de conversion prévues par le législateur, sur lequel se base le calcul des rentes, suivent la légalité mathématique de l espérance de vie et les espérances de rendement moins élevées des placements. Celles-ci ne peuvent être supprimées sur la durée ni par des interventions du législateur ni par des référendums et des votations populaires. Chères clientes, chers clients, nous vous informerons peu avant la votation au moyen de bases de décision transparentes. Stefan Muri, président de la direction «Ne lâche la rame que lorsque le bateau est arrivé à bon port» Nous félicitons Sonja Kurt, qui a terminé avec succès son apprentissage d employée de commerce. Nous lui souhaitons plein succès dans la poursuite de sa carrière et nous nous réjouissons de continuer à collaborer avec elle. La Previs donne à ses apprentis ayant terminé leur apprentissage la possibilité de rester au maximum encore une année, ce qui leur permet de faire leurs premières expériences professionnelles. Simon Rüfenacht a obtenu le brevet fédéral en informatique. Félicitations pour la réussite de cet examen. Nous sommes heureux de compter dans notre équipe un spécialiste expert en informatique. Cécile von Gunten, conseillère à la clientèle, marketing Previs Fondation de prévoyance du personnel Service Public Seftigenstrasse 362 Case postale 250 CH-3084 Wabern bei Bern T F info@previs.ch