Master en Droit et Economie / Automne 2013 / Prof. F. Alessandrini. Immobilier. Nicolas Di Maggio, CIIA (BCV)

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1 Immobilier Nicolas Di Maggio, CIIA (BCV)

2 Contenu Marché suisse description et évolution bulle immobilière et position de la BNS Marchés internationaux cycles immobiliers Investissements immobiliers véhicules d investissement immobilier comme classe d actif notions importantes: agio / disagio revue du marché fondations fonds de placement sociétés immobilières 2

3 Contenu Marché suisse description et évolution bulle immobilière et position de la BNS Marchés internationaux cycles immobiliers Investissements immobiliers véhicules d investissement immobilier comme classe d actif notions importantes: agio / disagio revue du marché fondations fonds de placement sociétés immobilières 3

4 Le marché immobilier en 2013 sources: BCV, SXI En comparaison du marché des actions et des obligations Valeur de l'immobilier en Suisse (Résidentiel & Commercial) Marché des actions (SPI) Marché des obligations (SBI) Marché des titres immobiliers Millions 4

5 Le marché immobilier en 2013 sources: BCV, Wüest & Partner Valeur de l immobilier direct et indirect en Suisse Milliards Surfaces de vente / 6% Surfaces de bureaux 9% Logements en location 29% Fonds de placement non-coté / 13% Milliards Appartements en PPE 25% Sociétés immobilières 15% Fondations immobilières 33% Maisons individuelles 31% Fonds de placement immobiliers 39% Marché de l'immobilier en Suisse Marché des titres immobiliers 0 5

6 Evolution nominale des prix de l offre sources: BCV, Wüest & Partner Région Suisse Logements en location Appartements en PPE Maisons individuelles 6

7 Evolution réelle des prix de l offre sources: BCV, Wüest & Partner Région Suisse Logements en location Appartements en PPE Maisons individuelles 7

8 Appartement en PPE: variation des prix de transactions par commune Du 1er trimestre 2003 au 2e trimestre

9 Appartement en PPE sources: Wüest & Partner chiffres-clé en un coup d oeil Prix des transactions 9

10 Maisons individuelles sources: Wüest & Partner chiffres-clé en un coup d oeil Prix des transactions 10

11 Droit de bail et taux hypothécaires sources: BCV, Wüest & Partner Conséquence «théorique» sur les loyers (art. 13 Ordonnance sur le bail à loyer) 2.00% 2.25% 2.50% 2.75% 3.00% 3.25% 3.50% 3.75% 4.00% 2.00% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 21.00% 24.00% 2.25% -2.91% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 21.00% 2.50% -5.66% -2.91% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 2.75% -8.26% -5.66% -2.91% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 3.00% % -8.26% -5.66% -2.91% 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 3.25% % % -8.26% -5.66% -2.91% 3.00% 6.00% 9.00% 3.50% % % % -8.26% -5.66% -2.91% 3.00% 6.00% 3.75% % % % % -8.26% -5.66% -2.91% 3.00% 4.00% % % % % % -8.26% -5.66% -2.91% Niveau de départ du taux d'intérêt de référence Taux d'intérêt de référence atteint 11

12 Droit de bail et taux hypothécaires sources: BCV, OFS Conséquence «théorique» sur les loyers 3.75% 3.50% 3.25% 3.00% 2.75% 2.50% 2.25% 2.00% 1.75% 09/08 03/09 09/09 03/10 09/10 03/11 09/11 03/12 09/12 03/13 09/13 Taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail Taux d'intérêt moyen 12

13 Logement en location sources: Wüest & Partner chiffres-clé en un coup d oeil Evolution des loyers 13

14 Comparaison des dépenses de logement: PPE versus location Du 1er trimestre 2003 au 2e trimestre

15 Evolution nominale des prix de l offre sources: BCV, Wüest & Partner Région Suisse Surfaces de bureaux Surfaces de vente 15

16 Evolution réelle des prix de l offre sources: BCV, Wüest & Partner Région Suisse Surfaces de bureaux Surfaces de vente 16

17 Surfaces de bureaux sources: Wüest & Partner chiffres-clé en un coup d oeil Autorisation de construire en mia CHF 17

18 Surfaces de vente sources: Wüest & Partner chiffres-clé en un coup d oeil Loyers prime (CHF/m2 et an) 18

19 Evolution des créances hypothécaires sources: BCV, BNS Au Milliards 1' % 16.0% % % 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% % - 0.0% 12/87 12/89 12/91 12/93 12/95 12/97 12/99 12/01 12/03 12/05 12/07 12/09 12/11 12/13 Créances hypothécaires Variationannuelle en mia (*10) Variationannuelle en % (éch. de droite) 19

20 UBS Swiss Real Estate Bubble Index sources: UBS Au

21 Cadre légal, autorégulation et surveillance Code des obligations (art. 253 à 274) Mesure d autorégulation (ASB) Volant anticyclique (FINMA Conseil fédéral) 21

22 Contenu Marché suisse description et évolution bulle immobilière et position de la BNS Marchés internationaux cycles immobiliers Investissements immobiliers véhicules d investissement immobilier comme classe d actif notions importantes: agio / disagio revue du marché fondations fonds de placement sociétés immobilières 22

23 Marchés internationaux Cycles immobiliers 23

24 Contenu Marché suisse description et évolution bulle immobilière et position de la BNS Marchés internationaux cycles immobiliers Investissements immobiliers véhicules d investissement immobilier comme classe d actif notions importantes: agio / disagio revue du marché fondations fonds de placement sociétés immobilières 24

25 Le marché immobilier en 2013 sources: BCV, Wüest & Partner Valeur de l immobilier direct et indirect en Suisse Milliards Surfaces de vente / 6% Surfaces de bureaux 9% Logements en location 29% Fonds de placement non-coté / 13% Milliards Appartements en PPE 25% Sociétés immobilières 15% Fondations immobilières 33% Maisons individuelles 31% Fonds de placement immobiliers 39% Marché de l'immobilier en Suisse Marché des titres immobiliers 0 25

26 Véhicules d investissement sources: BCV 26 Fonds de placement Indice de référence: SXI Real Estate Funds Capitalisation boursière: CHF 27.8 mia 11 Sociétés immobilières Indice de référence: SXI Real Estate Shares Capitalisation boursière: CHF 11.1 mia UBS Mixed «Sima» 20.0% PSP Swiss Property 28.4% Swiss Prime Site 38.0% CS REF Living Plus 8.3% CS REF Siat 7.5% UBS CS REF Residential Interswiss «Anfos» 6.8% 5.3% Allreal 11.3% Mobimo 10.5% 25 Fondations immobilières Indice de référence: KGAST Immo Index Fortune: CHF 26.4 mia Turidomus Casareal 9.3% CSA Real Estate Switzerland 16.2% Swisscanto Immeubles suisses 19.1% 26

27 Immobilier comme classe d actif sources: BCV Action, Obligation et Immobilier Sociétés immobilières 300 Fonds immobiliers Actions suisses 250 Obligations suisses Fondations immobilières

28 Immobilier comme classe d actif sources: BCV Quelques statistiques: rendement, risque et corrélation Rendement Risque Rendement Risque Actions CH Obligations CH Fonds immobiliers Sociétés immobilières Fondations immobilières Correlation Fonds immobiliers Sociétés immobilières Fondations immobilières Fonds immobiliers Sociétés immobilières Fondations immobilières Actions CH Obligations CH

29 Allocation des actifs des caisses de pension suisses Swisscanto (Les caisses de pension suisses 2013) Liquidité Obligations Actions Immobiliers Placements alternatifs Hypothèques Placement chez l employeur Autres actifs 7.4% 35.8% 27.6% 20.3% 5.5% 1.6% 1.1% 0.7% Total 100.0% 29

30 Revue du marché fondations immobilières sources: BCV 25 Fondations immobilières Indice de référence: KGAST Immo Index Fortune: CHF 26.4 mia Autre Suisse occidentale Région lémanique Suisse méridoniale Berne Suisse du Nord-Ouest Suisse centrale Turidomus Casareal 9.3% CSA Real Estate Switzerland 16.2% Swisscanto Immeubles suisses 19.1% Suisse orientale Rendement Risque* Rendement Risque* *Ajusté Zurich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

31 Notion importante : agio / disagio sources: BCV Présentation théorique Actif Passif Hypothèques Immeubles Impôts (liquidation) Capital VNI Disagio Agio La Valeur Nette d Inventaire (VNI) se calcule: (Actifs Fonds étrangers) / Nombre de tires en circulation = VNI La différence entre le cours en bourse et la VNI donne un agio si cette dernière est positive, et un disagio si elle est négative 31

32 Notion importante : agio / disagio sources: BCV Exemple pratique Actif Passif Hypothèques 25 mio Immeubles 130 mio Impôts: 15 mio Capital = 90 mio VNI Disagio Agio Nombre de parts = 3 mio -> VNI = 90/3 = CHF 30.- Si le cours en bourse = CHF 33.- alors on a un agio de 10.0% Si le cours en bourse = CHF 27.- alors on a un disagio de 10.0% 32

33 Revue du marché fonds immobiliers sources: BCV 26 Fonds de placement Indice de référence: SXI Real Estate Funds Capitalisation boursière: CHF 27.8 mia Autre Suisse occidentale Région lémanique UBS Mixed Sima 20.0% Suisse méridoniale Berne Suisse du Nord-Ouest Suisse centrale CS REF Living Plus 8.3% 325 CS REF Siat 7.5% UBS Residential Anfos 6.8% CS REF Interswiss 5.3% Suisse orientale Zurich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 275 Rendement Risque Rendement Risque

34 Niveau de l agio sources: BCV Fonds de placement au VNI + 30% 290 VNI + 20% VNI + 10% VNI Taux 10 ans CHF (en %) SXI Real Estate Funds TR VNI des fonds de placement immobiliers TR 34

35 Revue du marché sociétés immobilières sources: BCV 11 Sociétés immobilières Indice de référence: SXI Real Estate Shares Capitalisation boursière: CHF 11.1 mia PSP Swiss Property 28.4% Swiss Prime Site 38.0% Autre Suisse occidentale Région lémanique Suisse méridoniale Berne Allreal 11.3% Mobimo 10.5% Suisse du Nord-Ouest Suisse centrale Suisse orientale Zurich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2'000 1' Rendement Risque Rendement Risque '

36 Niveau de l agio sources: BCV Sociétés immobilières au VNI SXI Real Estate Shares TR VNI des sociétés immobilières 36

37 Fonds de placement immobilier sources: BCV Décomposition de la performance 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0.2% 1.2% 2.0% 1.7% 3.2% -5% -6.6% -10% -15% -20% -25% p.a Dividende VNI Agio Performance 37

38 Sociétés immobilières sources: BCV Décomposition de la performance 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2.1% 1.2% 3.1% 4.2% 4.1% -5% -10% -10.4% -15% -20% -25% p.a Dividende VNI Agio Performance 38

39 Répartition sectorielle sources: BCV Au % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Immofonds Swisscanto IFCA Patrimonium Solvalor 61 UBS Residential «Foncipars» UBS Residential «Anfos» Swissinvest real UBS «Direct Residential» Fonds Immobilier Romand FIR Bonhôte Fonds Immobilier CS REF Living Plus CS REF Siat Residentia La Foncière Immo Helvetic Rothschild SICAV «Helvetia» Realstone UBS Mixed «Sima» Rothschild SICAV «Swiss» CS REF Interswiss CS REF Property Plus Schroder ImmoPLUS UBS Commercial «Swissreal» CS REF Hospitality Procimmo BFW Liegenschaften N Warteck Mobimo Hldg N Allreal Hldg N SF Property Investment Intershop Hldg N PSP Swiss Property N Swiss Prime Site N Zueblin Imm Hldg N SXI Real Estate Funds SXI Real Estate Shares Résidentiel Commercial Immeubles mixtes Surfaces à bâtir (y c. en construction) 39

40 Répartition géographique sources: BCV Au % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% UBS Residential «Foncipars» Fonds Immobilier Romand FIR Solvalor 61 Bonhôte Fonds Immobilier Patrimonium Realstone Residentia Rothschild SICAV «Helvetia» La Foncière Procimmo Immo Helvetic Rothschild SICAV «Swiss» CS REF Hospitality CS REF Living Plus UBS «Direct Residential» Swisscanto IFCA UBS Commercial «Swissreal» CS REF Siat Swissinvest real Schroder ImmoPLUS UBS Residential «Anfos» CS REF Property Plus CS REF Interswiss Immofonds UBS Mixed «Sima» Zug Estates BFW Liegenschaften N Zueblin Imm Hldg N Warteck Swiss Prime Site N Mobimo Hldg N SF Property Investment Intershop Hldg N PSP Swiss Property N Allreal Hldg N SXI Real Estate Funds SXI Real Estate Shares Région Zurich Suisse orientale Suisse centrale Suisse du nord-ouest Région Berne Suisse méridoniale Arc lémanique Suisse occidentale Autre 40

41 Prime par rapport à la VNI (agio / disagio) sources: BCV Au Intershop Hldg N Warteck Swiss Prime Site N Allreal Hldg N SXI Real Estate Shares Mobimo Hldg N Zug Estates PSP Swiss Property N SF PropertyInvestment BFW Liegenschaften N Zueblin Imm Hldg N Immofonds Solvalor 61 Fonds Immobilier Romand La Foncière CS REF Siat UBS Residential «Anfos» Immo Helvetic Swisscanto IFCA CS REF Living Plus UBS Residential «Foncipars» SXI Real Estate Funds UBS «Direct Residential» UBS Mixed «Sima» Bonhôte Fonds Immobilier Swissinvest real Patrimonium UBS Commercial Procimmo Realstone CS REF Property Plus Schroder ImmoPLUS CS REF Interswiss Residentia Rothschild SICAV «Helvetia» CS REF Hospitality Rothschild SICAV «Swiss» -45.0% -30.0% -15.0% 0.0% 15.0% 30.0% 45.0% 41

42 Rendement au dividende sources: BCV Au Intershop Hldg N Swiss Prime Site N Mobimo Hldg N BFW Liegenschaften N SXI Real Estate Shares Allreal Hldg N PSP Swiss Property N Warteck SF Property Investment Zug Estates Zueblin Imm Hldg N CS REF Interswiss UBS Commercial «Swissreal» Procimmo UBS Mixed «Sima» Immofonds Immo Helvetic Swissinvest real CS REF Siat CS REF PropertyPlus UBS Residential «Anfos» UBS Residential «Foncipars» Realstone SXI Real Estate Funds Swisscanto IFCA Fonds Immobilier Romand CS REF Living Plus Solvalor 61 La Foncière Bonhôte Fonds Immobilier Patrimonium UBS «Direct Residential» Residentia Rothschild SICAV «Swiss» CS REF Hospitality Schroder ImmoPLUS Rothschild SICAV «Helvetia» 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 42

43 Niveau d endettement sources: BCV Au Zueblin Imm Hldg N Warteck BFW Liegenschaften N Swiss Prime Site N Mobimo Hldg N Intershop Hldg N SF PropertyInvestment SXI Real Estate Shares Allreal Hldg N PSP Swiss Property N Zug Estates Patrimonium Realstone Procimmo CS REF Hospitality Immo Helvetic Residentia UBS Mixed «Sima» La Foncière Bonhôte Fonds Immobilier Immofonds Schroder ImmoPLUS Swisscanto IFCA CS REF Interswiss SXI Real Estate Funds CS REF Siat CS REF PropertyPlus UBS Commercial «Swissreal» UBS Residential «Anfos» UBS Residential «Foncipars» Swissinvest real CS REF Living Plus Fonds Immobilier Romand FIR UBS «Direct Residential» Rothschild SICAV «Helvetia» Solvalor 61 Rothschild SICAV «Swiss» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 43

44 Taux de vacance sources: BCV Au SF Property Investment Zueblin Imm Hldg N Intershop Hldg N PSP Swiss Property N SXI Real Estate Shares Swiss Prime Site N Allreal Hldg N Zug Estates Mobimo Hldg N BFW Liegenschaften N Warteck Residentia Procimmo CS REF Living Plus UBS Commercial «Swissreal» UBS Residential «Anfos» Swisscanto IFCA Immo Helvetic CS REF Interswiss Patrimonium UBS «Direct Residential» SXI Real Estate Funds Realstone Schroder ImmoPLUS UBS Mixed «Sima» CS REF Property Plus CS REF Siat Fonds Immobilier Romand Immofonds Swissinvest real Rothschild SICAV «Swiss» UBS Residential «Foncipars» Bonhôte Fonds Immobilier Rothschild SICAV «Helvetia» CS REF Hospitality Solvalor 61 La Foncière 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 44

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