RAPPORT SEMESTRIEL NON RÉVISÉ

Transcription

1 RAPPORT SEMESTRIEL NON RÉVISÉ Fonds à compartiments multiples Patrimonium Real Estate Funds de droit suisse de la catégorie fonds immobiliers, ouvert au public, créé pour Patrimonium Property Advisors AG, Zug par la direction du fonds Swiss & Global Asset Management, Zürich 1

2 RAPPORT SEMESTRIEL DU 1 ER AVRIL 2013 AU 30 SEPTEMBRE 2013 INTRODUCTION 03 CHIFFRES CLÉS 04 COMPTE DE FORTUNE AU 30 SEPTEMBRE COMPTE DE RÉSULTAT AU 30 SEPTEMBRE ACHATS/VENTES DU 1 ER AVRIL 2013 AU 30 SEPTEMBRE STRUCTURE DU PARC IMMOBILIER AU 30 SEPTEMBRE HYPOTHÈQUES 09 EXPLICATIONS DU RAPPORT SEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE ADMINISTRATION ET ORGANE 10 INFORMATIONS CONCERNANT LES TIERS 11 INVENTAIRE DES IMMEUBLES 12 2

3 INTRODUCTION Entre le 1 er avril et le 30 septembre 2013, le fonds Patrimonium a poursuivi sa croissance et l optimisation de son portefeuille. Un immeuble composé de 65 logements et un parking souterrain à la Rue des Finettes 36 à Martigny/VS a été acheté à la Caisse de Pensions de l Etat de Vaud en mai Un projet de construction dans le quartier d Erlenmatt à Bâle/BS a également été acquis en juin Ce projet sera réalisé en entreprise totale avec la société Losinger Marazzi. Il sera construit avec la labellisation Minergie et proposera à la location 126 appartements de 2.5 et 3.5 pièces et 4 surfaces de bureaux. La construction débutera en octobre Le projet de construction sis au Chemin des Jordils à Echandens/VD a été repensé, en coopération avec Losinger Marazzi, pour une meilleure rentabilité. Il comportera 2 immeubles locatifs de 15 logements chacun, un immeuble de 123 studios pour les étudiants et un autre immeuble offrant 54 chambres en colocation pour les étudiants également, le tout construit selon les normes Minergie. Un bail à loyer pour la location des 2 bâtiments étudiants est en cours de signature avec une Fondation spécialisée dans ce type de logement. La construction sera achevée au printemps Dans un souci d optimisation et de consolidation du portefeuille, surtout au niveau géographique, le fonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund a décidé de vendre les 2 immeubles qu il possédait à la Chaux-de-Fonds/NE. Ceux-ci ont trouvé un nouveau propriétaire dès le 2 septembre 2013 pour la somme totale de CHF 8 675'000 frais d achat et impôt sur le gain immobilier inclus. La stratégie de rénovation des immeubles existants se poursuit également de façon intensive. La rénovation intérieure et extérieure de l immeuble sis à la Route de Billens 9-9A à Romont/FR est maintenant complètement terminée. Les premiers baux des nouveaux locataires entrants dans l immeuble commencent à partir du 1 er octobre 2013 et l immeuble devrait rapidement être entièrement loué. Des travaux sont également en cours dans l immeuble sis à la Rue des Moulins 30 à Yverdon/VD en vue de la relocation des surfaces commerciales avec un potentiel locataire souhaitant exploiter ces surfaces en tant que restaurant et cinéma. En matière de développement durable, le fonds a choisi la perspective des panneaux photovoltaïques. Les premiers panneaux seront posés durant le mois de septembre sur l immeuble sis à l Avenue de Préfaully à Renens/VD. Les 12 autres immeubles sélectionnés seront équipés d ici à la fin de l exercice. Le taux de rendement de ces panneaux est d un peu plus de 9% pour chaque immeuble. Les augmentations de loyer après les travaux de rénovation et des adaptations grâce à la rotation des locataires ont contribué aux revenus locatifs plus élevés au cours de la même période. La baisse des coûts d entretien et de réparations due aux investissements dans les rénovations totales de plusieurs immeubles effectués au cours des dernières années, a entraîné un bénéfice net plus élevé. Les valeurs vénales au 30 septembre montrent clairement une augmentation de valeur pour les immeubles en cours de travaux et ceux dont les hausses de loyers après travaux ont été appliquées. 3

4 CHIFFRES CLÉS DONNÉES CLÉS Numéro de valeur Emission de parts - - Rachat de parts - - Nombre de parts en circulation ' Valeur d inventaire par part Cours de clôture Cours le plus haut (durant l exercice) Cours le plus bas (durant l exercice) Capitalisation boursière Agio/Disagio 10.49% 8.86% COMPTE DE FORTUNE Valeur vénale Valeur comptable Fortune totale du fonds Coefficient d endettement 1) - en % des frais d investissement 36.56% 32.49% - en % de la valeur vénale 33.48% 30.00% Quote-part des fonds étrangers 36.92% 32.92% Fortune nette du fonds INDICATIONS SUR LE RENDEMENT ET LA PERFORMANCE Rentabilité sur les fonds propres (ROE) 1) 2.10% 4.05% Rendement du capital investi (ROIC) 1) 1.74% 3.12% Cours/ratio de revenu (P/E ratio) Rendement de placement 1) 2.15% 4.22% Performance 1) -2.88% 4.09% Marge de bénéfice d exploitation (EBIT marge) 62.38% 60.28% Quote-part des frais d exploitation du fonds (TER) 0.88% 0.87% COMPTE DE RÉSULTAT Produit net/perte Gain/perte de capital réalisé Loyers encaissés Taux de perte sur loyers 3.91% 3.97% 1) Calcul sur 6 mois ( ) 4

5 COMPTE DE FORTUNE AU 30 SEPTEMBRE CHF CHF FORTUNE Liquidités Biens-fonds - immeubles résidentiels immeubles en PPE immeubles commerciaux immeubles mixtes terrains TOTAL DES BIENS-FONDS Autres actifs ' FORTUNE TOTALE DU FONDS Dettes hypothécaires Autres engagements ' FORTUNE NETTE AVANT IMPÔTS DUS EN CAS DE LIQUIDATION 363' Estimation des impôts dus en cas de liquidation -8' FORTUNE NETTE DU FONDS Nombre de parts en circulation 3' '052'049 Valeur d inventaire par part DATE DE CLÔTURE DE L EXERCICE FORTUNE NETTE DU FONDS VALEUR D INVENTAIRE PAR PART ' ' '

6 COMPTE DE RÉSULTAT AU 30 SEPTEMBRE au au REVENUS Liquidités Loyers encaissés Autres revenus Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 0 0 TOTAL DES REVENUS DÉPENSES Intérêts hypothécaires ' Intérêts passifs 78 Entretien et réparations ' Administration des immeubles - frais concernant les immeubles ' Impôts et taxes ' Frais d évaluation et de révision Rémunération réglementaire à la direction/banque de dépôt ' Rémunération réglementaire au gérant Autres dépenses Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus 0 0 TOTAL DES DÉPENSES RÉSULTAT NET ' Gains et pertes de capital réalisés RÉSULTAT RÉALISÉ Gains et pertes de capital non réalisés RÉSULTAT TOTAL DE L EXERCICE

7 7

8 ACHATS AU 30 SEPTEMBRE 2013 Jusqu au 30 Septembre 2013, un immeuble et un terrain ont été achetés. VILLE ADRESSE CANTON DATE D ACHAT PRIX D ACHAT Martigny Rue des Finettes 36 Valais * Bâle Erlenmatt Bâle-Ville * *frais d achat inclus VENTES AU 30 SEPTEMBRE 2013 Jusqu au 30 Septembre 2013, deux immeubles ont été vendus. VILLE ADRESSE CANTON DATE DE VENTE PRIX DE VENTE La Chaux-de-Fonds Rue de Biaufond 18 Neuchâtel * La Chaux-de-Fonds Rue de l Eclair 8-8a-8b Neuchâtel * *impôts sur les gains immobiliers et frais de transaction inclus STRUCTURE DU PARC IMMOBILIER AU 30 SEPTEMBRE 2013 CHF VALEUR COMPTABLE VALEUR VÉNALE VALEUR ASSURANCE Immeubles résidentiels 271' ' '622'400 Immeubles résidentiels groupés 131'253' '933' '866'000 Immeubles en PPE 31'444'945 33' '855'600 Immeubles commerciaux 18'762'912 21' '519'500 Immeubles mixtes 31'642'840 33'518'000 31'969'400 Terrains TOTAL '832'900 % VALEUR COMPTABLE VALEUR VÉNALE VALEUR ASSURANCE Immeubles résidentiels 54.01% 54.64% 53.88% Immeubles résidentiels groupés 26.14% 25.71% 28.41% Immeubles en PPE 6.26% 6.17% 6.40% Immeubles commerciaux 3.74% 3.97% 4.67% Immeubles mixtes 6.30% 6.11% 6.63% Terrains 3.54% 3.39% 0.00% TOTAL % % % 8

9 HYPOTHÈQUES CRÉDIT EN COURS DE À MONTANT EN CHF TAUX D INTÉRÊT Hypothèques à taux fixes Juillet 08 Juin % Hypothèques à taux fixes Juillet 08 Mai % Hypothèques à taux fixes Juillet 13 Juin % Hypothèques Libor % TOTAL % EXPLICATIONS DU RAPPORT SEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2013 Le rapport semestriel de Patrimonium Swiss Real Estate Fund couvre la période du 1 er avril 2013 au 30 septembre RÉMUNÉRATIONS INDEMNITÉS ET FRAIS MAXIMAL ACTUEL Pour la direction et l administration 19 al % de la fortune moyenne du fonds 0.6% Pour les travaux de rénovation et les constructions 19 al. 2 3% des coûts de construction 0% Pour l achat et la vente 19 al. 3 2% 0% Honoraires de gestion 19 al. 4 5% des loyers bruts encaissés 4.50% MÉTHODE D ÉVALUATION Au nom de la direction de fonds et en conformité avec la loi sur les placements collectifs de capitaux, les valeurs vénales, au 30 septembre 2013, ont été calculées selon la méthode DCF Discounted Cash Flow de Wüest & Partner AG. Selon l article 88 al.2 LPCC, les articles 92 et 93 OPCC, ainsi que les directives pour les fonds immobiliers de la SFA (lien : les immeubles du fonds sont estimés régulièrement par des experts indépendants, accrédités par l autorité de surveillance, sur la base d une méthode dynamique de rendement (méthode DCF). Les placements sont évalués au prix qui pourrait en être obtenu s ils étaient vendus avec soin au moment de l évaluation. Lors de l acquisition ou de l aliénation de bien-fonds dans la fortune du fonds ainsi qu à la clôture de chaque exercice, la valeur vénale des bien-fonds figurants dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d un flux d affaires normal et dans l hypothèse d un comportement diligent d achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l achat et de la vente d immeubles du fonds, d éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations. 9

10 ADMINISTRATION ET ORGANE DIRECTION DE FONDS Swiss & Global Asset Management Hardstrasse Zürich CONSEIL D ADMINISTRATION Roman Aschwanden, dès le Président du Conseil d administration, jusqu au Membre du Conseil d administration de Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Head of Portfolio and Product Management GAM (Schweiz) AG, Zürich Martin Jufer, dès le Membre du Conseil d administration, jusqu au Président du Conseil d administration de Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Head of Operations Swiss & Global Asset Management Michele Porro, Membre du Conseil d administration de Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Head Sales and Distribution Swiss & Global Asset Management Andrew Hanges, dès le Membre du Conseil d administration de Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Head of Operations GAM (UK) Ltd., London Stefan Angele, jusqu au Membre du Conseil d administration de Swiss & Global Asset Management AG, Zürich Head Investment Management Swiss & Global Asset Management DIRECTION Christoph Widmer, Directeur général adjoint Scilla Huang Sun, membre de la Direction Daniel Koller, membre de la Direction Beat Egger, membre de la Direction Rolf Aeberhard, membre de la Direction BANQUE DE DÉPÔT Bank Julius Baer & Co. AG Bahnhofstrasse Zürich ORGANE DE RÉVISION KPMG AG Badenerstrasse Zürich 10

11 INFORMATIONS CONCERNANT LES TIERS EXPERTS CHARGÉS DES ESTIMATIONS Andreas Amman, architecte EPFL/SIA, partenaire chez Wüest & Partner AG, Zürich Christoph Zaborowski, Dr. ès sciences économiques, partenaire chez Wüest & Partner AG, Zürich DÉLÉGATION POUR LES DÉCISIONS D INVESTIS-SEMENT ET LA GESTION DU PORTEFEUILLE La direction du fonds a mandaté Patrimonium Property Advisors AG, Baar, ci-après «PPA», pour l assister dans l essentiel des activités immobilières du fonds de placement. La direction du fonds a notamment délégué à PPA la sélection des immeubles dont l achat est envisagé, la conclusion des actes d achats, la gestion des immeubles acquis, la mise en place des financements hypothécaires ainsi que la tenue de la comptabilité des biens immobiliers détenus. Les modalités détaillées de ce mandat font l objet d un contrat conclu entre la direction du fonds et PPA. DÉLÉGATION D AUTRES TÂCHES La gestion comptable du fonds a été déléguée à RBC Investors Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, succursale de Zürich. La comptabilité et la gestion concernant les immeubles est déléguée, par Patrimonium Property Advisors AG, à la Régie du Rhône SA, dont le siège est à Genève. 11

12 INVENTAIRE DES IMMEUBLES VILLE ADRESSE DATE D'ACHAT PRIX DE REVIENT VALEUR VENALE VALEUR D'ASSURANCE LOYERS NETS TAUX DE PERTE SUR LOYERS IMMEUBLES RESIDENTIELS EN CHF EN CHF EN CHF EN CHF EN % Aigle Chemin de Pautex 2-4 VD '634' '416' '606' ' % Bâle Efringerstrasse 2 BS '550' '650' '458' ' % Bâle Dornachstrasse 189 BS '103' '237' '992' ' % Bulle Rue St-Denis 66 FR '853' '837' '670' ' % Bussigny-près-Lausanne Rue de l'industrie 43 VD '952' '348' '524' ' % Busswil Büetigenstrasse BE '094' '536' '936' ' % Chavannes Avenue de Blancherie 32 VD '484' '059' '724' ' % Ecublens Rue Neuve 1 VD '567' '112' '319' ' % Fribourg Rue de la Sarine 4-4a FR '559' '531' '410' ' % Granges Karl-Mathystrasse 48-48A SO '942' '977' '977' ' % Granges Karl-Mathystrasse 18-18A SO '631' '526' '315' ' % La Tour-de-Peilz Avenue des Alpes VD '126' '395' '314' ' % Lausanne Rue du Couchant 25 VD '445' '674' '350' ' % Lausanne Chemin de Vermont 24 VD '641' '588' '800' ' % Lausanne Chemin du Martinet VD '302' '240' '522' ' % Lausanne Chemin de Chissiez 7 VD '563' '875' '869' ' % Lucens En Bergère VD '481' '560' '100' ' % Marly Route du Confin FR '978' '230' '286' ' % Marly Route de Corbaroche 24 FR '254' '230' '828' ' % Marly Rte du Confin Pralettes FR '118' '929' '060' ' % Martigny Rue des Finettes 36 VS '613' '800' '790' ' % Meyrin Rue de la Prulay 43 A und B GE '091' '214' '881' ' % Meyrin Rue de la Golette 2-18 GE '021' '780' '000' ' % Orbe Rue Davall 15 VD ' ' ' ' % Oron-la-Ville Rte de Lausanne VD '489' '260' '500' ' % Pont-la-Ville Route du Village 50 FR '151' '092' '272' ' % Pratteln Mattenweg 6 BL '151' '148' '382' ' % Prilly Avenue du Chablais 39 VD '968' '139' '067' ' % Pully Chemin de Mallieu 13 VD '987' '920' '900' ' % Renens Avenue de Préfaully VD '475' '190' '200' ' % Renens Rue du Lac 25 b-c-d-e VD '465' '850' '743' ' % Renens Rue de l'industrie 11 VD '490' '090' '017' ' % Vevey Rue du Conseil VD '118' '844' '788' ' % Veyrier Chemin de Castelver 2-4 GE '905' '010' '530' ' % Villars-sur-Glâne Route de Villars-Vert 32 FR '573' '584' '445' ' % Yverdon Rue des Moulins VD '431' '805' '875' ' % Yverdon Rue Roger-de-Guimps VD '053' '862' '263' ' % TOTAL 271'154' '538' '622' '832' % IMMEUBLES RESIDENTIELS GROUPES Les Avanchets Les Avanchets Avenue Grange Lévrier GE '840' '300' '710' ' % Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 1-4 GE '846' '440' '720' ' % Les Avanchets Rue Croix-du-Levant GE '693' '830' '850' '372' % Les Avanchets Rue François-Durafour GE '006' '850' '960' '263' % Le Lignon Le Lignon Avenue du Lignon 31 GE '680' '023' '872' ' % Le Lignon Avenue du Lignon 7 GE '413' '750' '410' ' % Köniz Köniz Mösliweg 32 BE '679' '210' '974' ' % Köniz Mösliweg 34 BE '092' '530' '370' ' % TOTAL 131'253' '933' '866' '457' % IMMEUBLES EN PPE Corcelles/Payerne Vers-chez-Cherbuin VD '087' '923' '625' ' % Crissier Chemin du Liseron 3-5 VD '728' '074' '410' ' % Dulliken Wolfackerstrasse 1-3 SO '379' '892' '830' ' % Meyrin Avenue de Vaudagne 33 GE '249' '940' '990' ' % TOTAL 31'444' '829' '855' '141' % IMMEUBLES COMMERCIAUX Fribourg Avenue du Jura 12-12A FR '609' '303' '311' ' % Plan-les-Ouates Ch. des Aulx 5 GE '638' '910' '630' ' % Yverdon Rue des Moulins 30 VD '514' '552' '578' ' % TOTAL 18'762' '765' '519' ' % IMMEUBLES MIXTES Genève Hugo-de-Senger 7 GE '546' '823' '510' ' % Lausanne Avenue de Morges 33 VD '787' '248' '619' ' % Lausanne Route d'oron 11 VD '526' '391' '822' ' % Prilly Avenue du Chablais VD '996' '458' '000' ' % Prilly Avenue du Chablais 35 VD '103' '398' '046' ' % Romont Route de Billens 9-9a FR '372' '596' '137' ' % Yverdon Rue des Remparts 11 VD '308' '604' '833' ' % TOTAL 31'642' '518' '969' ' % TERRAINS Montreux Route de la Corsaz VD '417' '417' ' % Echandens Chemin des Jordils VD '252' '070' % Basel Erlenmatt BS '120' '121' % TOTAL 17'790' '608' ' % TOTAL 502'048' '193' '832' '064' % 12

13 CONTACT Patrimonium Property Advisors AG Zugerstrasse Baar Téléphone + 41 (0) Fax + 41 (0) contact@patrimonium.ch 13