Enquête menée en 2009

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1 Enquête menée en 2009 auprès des établissements prêteurs de la Réunion

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3 Cette enquête menée pour la septième année consécutive auprès des établissements prêteurs de la Réunion a pour but d observer l évolution des pratiques bancaires et des différentes caractéristiques des prêts immobiliers octroyés dans le département. Huit établissements ont été contactés : La Banque de la Réunion, la Banque Postale, la BFC Océan Indien, la BNP Paribas, la BRED, la Caisse d'epargne, le Crédit Agricole et la SOFIDER. Tous ont participé à cette enquête, sauf un. 1 - Les taux d intérêt Ces graphiques retracent l évolution de 2008 à 2009 du taux moyen minimum (graphique 1) et du taux moyen maximum (graphique 2) suivant la durée du prêt immobilier. 6,00% Taux minimum moyen 2008/2009 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 4,86% 5,03% 5,13% 5,27% 3,61% 4,06% 4,25% 4,40% ,00% 0,00% 10 ANS 15 ANS 20 ANS 25 ANS ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 3

4 Taux maximum moyen 2008/2009 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 5,51% 5,66% 5,81% 5,91% ,00% 4,58% 4,93% 5,16% 5,12% 1,00% 0,00% 10 ANS 15 ANS 20 ANS 25 ANS En comparant ces deux graphiques, on peut observer très clairement que l écart type entre le taux moyen minimum et le taux moyen maximum entre 2008 et 2009 est élevé. Pour les prêts dont la durée de remboursement est de 10 ans, la variation sur un an est de 1,25 point pour les taux minimum moyens, et, de 0,93 point pour les taux maximum moyens. On constate que les établissements financiers proposent des taux plus intéressants, les plus attractifs concernant les prêts les plus courts. D une durée à l autre, nous relevons peu de différence de 15 à 20 ans (0,19 ou 0,23 point), ou de 20 à 25 ans (0,15 ou 0,04 point). L impact de la crise financière, intervenue dès le second semestre 2008, et qui s'est poursuivie durant toute l année 2009, explique cette fourchette plus importante entre le taux moyen minimum et le taux moyen maximum. En 2009, on constate enfin une très grande disparité entre les taux pratiqués par les différents établissements bancaires de la place, disparité pouvant aller jusqu à 2,25 points. Le graphique ci-après nous permet de suivre l évolution des taux, pour les prêts de 25 ans depuis Il montre qu en 2009 le taux moyen maximum n a jamais atteint un niveau aussi bas (5,12 %). En 2006, année où les taux étaient particulièrement bas, ce niveau n avait pas été atteint. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 4

5 Quant au taux moyen minimum de 4,40 %, il est également particulièrement bas : en 2006, il s établissait à 4,77. Cette diminution des taux peut s expliquer par un effort des établissements de prêt pour sortir de la crise. La baisse des taux laisse se profiler un engouement plus fort pour l accession à la propriété ainsi que des projets porteurs d espoir pour tous les professionnels du bâtiment. 7,00% Evolu4on des taux pour les prêts de 25 ans 6,55% 6,00% 5,75% 5,72% 5,91% 5,00% 5,42% 5,07% 5,32% 5,15% 4,92% 4,77% 5,28% 5,27% 5,12% 4,40% 4,00% 3,00% Taux minimum Taux maximum 2,00% 1,00% 0,00% Evaluation des revenus des emprunteurs Concernant les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères classiques de solvabilité (personnes en CDD, intérimaires, personnes ayant une maladie ou un handicap ou personnes âgées, etc.), chaque demande de prêt est étudiée au cas par cas. Il n y a ni règles ni méthodes qui se dégagent de la pratique bancaire en la matière. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 5

6 Généralement, les banques prennent en compte les primes, les commissions et les allocations de congé parental après étude des dossiers. En ce qui concerne les frais de déplacement, aucune évolution n est à noter : un seul établissement accepte de les retenir, mais partiellement et un autre indique les prendre en considération lorsqu ils sont réguliers et stables. Concernant les allocations familiales, les pratiques des établissements sont diverses. Certains prennent en compte l âge des enfants pour les rajouter aux revenus. Il s avère néanmoins que dans les faits, très peu de montages de dossiers en tiennent compte. En ce qui concerne les prêts octroyés aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) dans le cadre d un investissement locatif, toutes les banques en général retiennent, pour le calcul du taux d effort, les revenus de chaque associé ainsi que les revenus futurs de la société. 3 - La durée des prêts L allongement de la durée, constatée les années précédentes, se poursuit. Seule une banque propose plutôt des prêts d une durée de 15 ans. Les autres établissements se positionnent clairement sur des durées de 20 à 25 ans. Quant aux emprunteurs, ils envisagent rarement une durée plus courte que 25 ans, durée peu adaptée aujourd hui au financement d un projet d accession. En revanche, les prêts d une durée supérieure à 25 ans ne sont pas recherchés par les futurs emprunteurs et par conséquent ne sont pas proposés par les établissements bancaires. Une telle durée provoque certainement un blocage psychologique chez les emprunteurs. Toutefois, par application des périodes de différé, le remboursement de l avance PTZ se fait sur une durée supérieure à 25 ans. La durée totale de l emprunt peut atteindre 29 ans dans le neuf pour un bien situé hors ZUS ou ZFU dans le cadre des dispositions spécifiques DOM (prêt bancaire principal de 21 ans puis remboursement du différé total du PTZ sur 8 ans). Cette durée n est pas un frein, l emprunteur prenant rapidement conscience du fait que les huit dernières années concernent une avance PTZ et non un prêt principal impliquant le remboursement d intérêts. Pour les SCI constituées dans le cadre d investissements locatifs ainsi que pour tout autre projet locatif, les banques n adoptent pas de politique différente ou une durée particulière de prêt. Un seul établissement limite ici la durée maximale du prêt à 15 ans. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 6

7 4 - Le montant du prêt et l apport personnel L apport personnel n est pas pour l ensemble des prêteurs une condition sine qua non à l obtention d un financement. Un établissement bancaire sur deux accepte de financer le projet lui-même ainsi que les frais annexes (frais de notaire et frais de garantie : frais d hypothèque, crédit logement,...). Les autres exigent de leurs clients un apport personnel correspond soit à 10 % minimum du montant du projet, soit au montant des frais de notaire. Cela peut s expliquer par l exclusion réglementaire de certains frais annexes dans le calcul du coût de l opération et du montant du PTZ ; certains prêteurs interprètent cette disposition en une impossibilité de financer ces frais par l emprunt lorsque le montage financier intègre un PTZ. En outre, il existe une certaine réticence des établissements bancaires à prendre en compte l allocation logement pour le calcul du taux d effort. Cette prise en compte permettrait en ne retenant que le taux d endettement réel des emprunteurs d augmenter leur capacité d endettement et globalement de faciliter l accession à la propriété. 5 - Le Prêt à Taux Zéro Toutes les banques, à une exception près, proposent le PTZ. Par ailleurs, un des établissements qui jusqu à présent ne proposait que le PTZ classique nous indique qu il distribuera également le PTZ majoré DOM à partir du 1 er juillet Selon les établissements, la proportion des dossiers comportant un PTZ varie de 5 % à 45 % lorsqu ils proposent ce prêt à leurs clients. Ce produit est perçu par les banques comme un produit très complexe. Il ressort également de l enquête que les établissements bancaires ne disposent pas tous d outils de calcul adaptés. Ils déplorent une réglementation trop lourde et des délais de montage des dossiers trop longs. Enfin, ils regrettent que les durées de remboursement des PTZ soient trop courtes pour certains clients se situant dans les plus hautes tranches : ceci se traduit par une période de désamortissement pendant le remboursement simultané du prêt bancaire et du PTZ et enlève tout intérêt à bénéficier de ce dernier dans un plan de financement. A ces difficultés classiques, est venue s ajouter en 2009 le doublement du PTZ dans le neuf mis en place dans le cadre du plan de relance et de la Loi de finances. Les établissements bancaires ont dû encore une fois faire preuve d adaptabilité. La perception du PTZ comme un produit complexe perdurera encore, le doublement du prêt dans le neuf faisant l objet d une reconduction au premier semestre 2010 et d une période de transition au second semestre avant un retour programmé au dispositif initial en ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 7

8 Enfin un nouveau dispositif, l Eco Prêt, entré en application depuis le 1 er avril 2009 ne semble pas particulièrement intéresser les banques. Une majorité ne le propose pas ; les autres établissements soulignent qu ils peuvent le distribuer aux emprunteurs bien que ce nouveau produit soit mal adapté aux DOM. L obtention d un Eco Prêt implique en effet la réalisation d un bouquet de travaux peu approprié aux conditions climatiques du département. 6 - Les prêts révisables Les prêts révisables ne séduisent pas plus qu'auparavant les futurs accédants. En 2008 et 2009, les taux révisables sont toujours aussi peu attractifs par rapport aux taux fixes qui restent le type de prêt le plus pratiqué à la Réunion. Les prêts révisables représentent un pourcentage marginal de la production des prêts immobiliers (environ 1 %). Ils sont perçus de manière assez négative par les emprunteurs en raison de la situation économique et financière actuelle et du manque de lisibilité à moyen et long terme : les emprunteurs craignent de voir leurs mensualités augmenter significativement et que soit ainsi remis en cause l équilibre de l opération. L adoption de la loi du 3 janvier 2008, renforçant l information des emprunteurs souhaitant opter pour ce type de prêt, n a pas permis d augmenter la production de prêts révisables. 7 - Modulation, remboursement anticipé et lissage Toutes les banques de la place proposent des techniques spécifiques de modulation des mensualités. Les banques ont recours pour les prêts immobiliers à des mécanismes traditionnellement utilisés pour les prêts à la consommation (report d échéance ou modification de la durée...). Cette tendance confirme la tendance de sécurisation des opérations financières observée en La méthode du lissage est largement pratiquée par les prêteurs. Seule une banque ne le propose pas. Cette technique présente des avantages non négligeables, notamment en présence d un PTZ. L absence de lissage pénalise les candidats emprunteurs qui peuvent alors se voir opposer des refus de prêts du fait de mensualités trop élevées suite au cumul de prêts et de remboursements. Face aux prêts à la consommation en cours de remboursement, là aussi la pratique n est pas la même. Certaines banques préfèrent le rachat du ou des prêts. D autres, les intègrent dans un lissage. Contrairement aux années précédentes, la combinaison lissage / modulation commence à se développer en 2009, avec le constat suivant : chaque banque fixe dans le contrat de prêt les conditions particulières élaborées en fonction du moment de la demande de modulation. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 8

9 Concernant les remboursements anticipés, les banquiers, pour les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable, indiquent de façon générale appliquer les dispositions légales, une indemnité à hauteur de 3 % du capital restant dû ou un semestre d'intérêt, tout en maintenant des possibilités de négociation pour les clients. Enfin, en cas de difficultés de remboursement, les banques réagissent vivement en réétudiant au cas par cas chaque situation. Le panel des techniques disponibles est de plus en plus varié, avec notamment la possibilité de revoir les mensualités à la hausse ou à la baisse, de suspendre les mensualités pendant une durée fixée au contrat. Cette durée de suspension varie de 6 mois (la variation concerne une mensualité pleine), à 12 mois (la variation porte sur une demie mensualité). Ainsi, les banques proposent soit un allongement de la durée des prêts, soit une modulation des échéances. 8 - Auto sécurisation Nous constatons chaque année une volonté des accédants de conserver une partie de leur épargne à titre de précaution et de limiter volontairement la charge mensuelle des prêts par rapport à leur budget. Lors de la mise en place de leur budget, les intérêts intercalaires surprennent les accédants et les obligent à plus de retenue quant aux dépenses à venir. L épargne s accroît quelque peu dans les mois qui précèdent le projet. 9 - Assurances et garanties Le taux moyen de l assurance décès-invalidité était en 2009 de 0,38 % du capital emprunté. En 2009, toutes les banques acceptent la délégation d assurance. Mais la plupart des emprunteurs continue cependant d opter pour l assurance décès-invalidité de groupe proposée par la banque. On constate une pratique différenciée quant à la couverture selon la composition du ménage. Lorsqu un couple emprunte, la majorité des établissements bancaires exigent la souscription d une assurance décès-invalidité à 100 % du capital emprunté sur chaque tête. Les autres la conseillent vivement. Alors qu'un seul établissement exigeait par principe les années précédentes que l assurance couvre l incapacité temporaire de travail, il ressort de l enquête réalisée cette année que la majorité des banques l exige aujourd hui. On assiste donc à une généralisation de cette exigence : les banques estiment en effet qu elles doivent au maximum garantir les risques liés aux aléas de la vie de l emprunteur. Quelques exceptions peuvent être notées, par exemple lorsqu il s agit d un investissement locatif. Des souplesses bancaires sont observées lorsque la catégorie professionnelle visée est une profession libérale, en présence d un ratio d endettement raisonnable et d une garantie afférente à un niveau de revenus élevé. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 9

10 Concernant les garanties, le souci de mieux gérer les opérations perdure même si la moitié des établissements constate toujours une demande des emprunteurs afin de modifier la garantie proposée initialement. En 2007, les banques soulignaient une recherche d économies par les emprunteurs. En 2008, il ressortait de l étude que les emprunteurs axaient leurs négociations sur les taux proposés. Ceci s expliquait par le contexte économique et financier de 2008 et la hausse des taux. Mais en 2009, la diminution importante des taux n incite plus les emprunteurs à des calculs précis au niveau des taux. Les futurs accédants à la propriété auront plutôt tendance à examiner, et ceci bien avant la conclusion du contrat de prêt, les moyens mis à leur disposition pour rembourser leur prêt par anticipation et en réduire par ricochet la durée. Face aux incertitudes entourant l avenir professionnel des emprunteurs et le monde du travail en général, la majorité des établissements bancaires proposaient en 2008 une assurance perte d emploi. En 2009, seulement un tiers des établissements interrogés déclarent proposer une assurance perte d emploi assortie de modalités bien définies L investissement locatif L ensemble des établissements bancaires tient compte du montant du loyer pour calculer la capacité d endettement de l investisseur. Afin de déterminer un loyer net de charges, six établissements ajoutent aux revenus de l emprunteur 70 % du montant du loyer futur. Un seul évalue le loyer net à 80 %. Ils s appuient tous sur une estimation de la valeur locative établie par un professionnel que l investisseur doit leur fournir. Cette logique de recours à un professionnel participe à une certaine prudence de la part des banques. Celle-ci traduit quelques incertitudes sur le marché locatif découlant des modifications apportées aux régimes de défiscalisation et prend en compte les conclusions de l Observatoire des loyers privés de la Réunion en 2009 (retournement de marché). Pour financer les investissements locatifs, la majorité des banques offre aux emprunteurs la possibilité d obtenir des prêts in fine. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 10

11 CONCLUSION Les taux d intérêt ont connu une baisse importante en Le taux d intérêt moyen est à 4,40 %, niveau le plus bas observé depuis que l ADIL réalise cette enquête. Pour autant, cette baisse - qui entraine une hausse de la capacité d emprunt ne s est pas accompagnée d un raccourcissement de la durée des prêts qui reste toujours élevée (majoritairement 25 ans). En 2008, les incertitudes entourant le dispositif de défiscalisation Girardin et l attente d une baisse des prix de l immobilier ont clairement eu pour conséquence le report du montage de nombreuses opérations. La clarification de l application des dispositifs Girardin et l adaptation de la loi Scellier à l Outre mer en 2009, a tout de même introduit une timide relance. En raison de nouveaux comportements des particuliers et aussi des difficultés rencontrées par les prêteurs quant à leur refinancement, les années 2008 et 2009 ont mis en évidence le souci commun aux emprunteurs et aux établissements bancaires d une sécurisation optimale des opérations. De plus, le développement des techniques de modulation et de lissage proposées par les prêteurs permet aux emprunteurs une optimisation de leur capacité d endettement et à un souhait de franchir le pas vers l accession à la propriété. Le constat d une volonté de plus en plus marquée des emprunteurs de limiter leur taux d effort et aussi, le cas échéant, de conserver une partie de leur épargne traduit clairement le souci d adapter au mieux le projet à leur budget et de conserver une certaine sécurité financière. Parallèlement, d autres dispositifs de sécurisation rencontrent toujours un succès mitigé dans la pratique. Le PTZ souffre toujours de sa complexité et de ses nombreuses modifications. Les établissements bancaires avouent des difficultés techniques récurrentes quant à l application de ce dispositif. En 2010, des inconvénients liés au calcul du PTZ risquent de ressurgir dès le second semestre. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 11

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