FINANCEMENTS IMMOBILIERS ALTERNATIFS

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1 Club Pierre #34 FINANCEMENTS IMMOBILIERS ALTERNATIFS Jeudi 29 novembre 2012

2 Eric Fiszelson Avocat, Herbert Smith Freehills Paris LLP Bertrand Carrez Head of Structured Finance, La Française AM Carole Tran Van Lieu Directeur des Financements Immobiliers, Allianz Real Estate France SAS Annick Colybes Journaliste

3 INTRODUCTION Un contexte propice à l apparition de nouveaux acteurs - Une baisse sensible des interventions du secteur bancaire dans le domaine des financements immobiliers. - Un accès difficile à la liquidité qui pèse sur les établissements de crédit. - Des besoins de financement et de refinancement non satisfaits. Des incertitudes réglementaires qui doivent inciter à la prudence - Le contexte réglementaire est mouvant : Bâle 3 et Solvency 2 ne sont pas encore formellement entrés en vigueur. - Cependant, la réglementation actuelle permet avec prudence à des acteurs autres que des établissements de crédit d intervenir, directement ou indirectement. 3

4 ASPECTS JURIDIQUES Club Pierre #34

5 LES ENTREPRISES D ASSURANCE FACE AU MONOPOLE BANCAIRE Le principe de l article L du code monétaire et financier Seuls les établissements de crédit peuvent réaliser des opérations de crédit à titre habituel. La dérogation offerte aux entreprises régies par le code des assurances Prévue à l alinéa 1 de l article L du code monétaire et financier. Une exception dont bénéficie les entreprises d assurance uniquement «sans préjudice des dispositions particulières qui leur sont applicables» (en d autres termes, sous réserve de ce qui est permis par le code des assurances). 5

6 LES CRITÈRES POSÉS PAR LE CODE DES ASSURANCES Les conditions générales posées par le code des assurances Des opérations qui doivent demeurer «d importance limitée par rapport à l ensemble des activités de l entreprise» : un critère apprécié au cas par cas par l Autorité de contrôle des assurances Des opérations qui doivent être en rapport direct avec les activités principales de l entreprise : ne peuvent être effectuées que pour les besoins de la couverture des «engagements réglementés» Les règles de congruence et de dispersion 6

7 LES CRITÈRES POSÉS PAR LE CODE DES ASSURANCES Les conditions d éligibilité Le type d opérations de crédit autorisées : le code des assurances autorise la détention de certaines créances de prêts (donc, par voie de conséquence et à cet effet, le rachat de ces créances) et vise, pour ce qui concerne les prêts et ouvertures de crédits hypothécaires, la mise à disposition de fonds. Le type de créances de prêt pouvant être détenues par une entreprise d assurance : le code des assurances autorise expressément la détention de créances nées de «prêts hypothécaires», sous réserve du respect de certaines exigences propres à cette classe d actifs. 7

8 LES CRITÈRES POSÉS PAR LE CODE DES ASSURANCES Les conditions d éligibilité propres aux prêts hypothécaires Les créances de tels prêts doivent répondre aux conditions suivantes : Elles doivent être détenues contre des personnes physiques ou morales ayant leur domicile ou leur siège social dans un état membre de l OCDE ; Les prêts doivent avoir une durée totale de plus de deux ans ; Elles doivent être garanties par une hypothèque de premier rang portant sur des immeubles situés dans l OCDE ; et L hypothèque ne doit pas excéder 65 % de la valeur vénale de l immeuble «au jour de la conclusion du contrat» De surcroît, il convient de noter que les entreprises d assurance favorisent les prêts à taux fixe 8

9 SOLUTIONS ALTERNATIVES Autres types d investissements Les émissions obligataires Une émission obligataire ne ressort pas du monopole bancaire : tout investisseur, entreprise d assurance ou non, peut y souscrire. Le code des assurances ne dispose pas expressément qu une émission obligataire garantie par une hypothèque soit un actif éligible Cependant, une émission obligataire garantie par une hypothèque devrait pouvoir rentrer, par «transparence», dans le champ des «prêts hypothécaires», pour peu que les critères qui s y rattachent soient respectés. 9

10 SOLUTIONS ALTERNATIVES Autres types d investissement (suite) L investissement indirect par le biais d un organisme de titrisation Toute entreprise d assurance peut souscrire à des parts d organismes de titrisation (FCT, sociétés de titrisation ou véhicules étrangers équivalents). Si les titres émis par l organisme de titrisation sont côtés sur un marché reconnu, aucune contrainte ne s applique, au regard du droit des assurances, quant à la nature des créances cédées à l organisme émetteur Si les titres émis ne le sont pas, alors des contraintes de liquidité et de nature d actifs s appliquent : les créances hypothécaires ne sont pas éligibles en principe. Cependant, le même raisonnement d éligibilité, par «transparence», devrait pouvoir être utilisé. 10

11 CONCLUSIONS Conclusion et recommendations Plusieurs voies sont donc possibles : le prêt, l émission obligataire, la souscription de parts de FCT. Dans le cadre d un prêt syndiqué, les fonctions d arrangeur et d agent ne peuvent être exercées par une entreprise d assurance ou un fond de dette : il convient dès lors de trouver une banque partenaire en charge de ces missions. 11

12 Investissement en produits de dette immobilière, la nouvelle donne Présentation au Club Pierre 29 novembre 2012 Présentation réservée aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIF

13 POURQUOI LE MARCHÉ DE LA DETTE IMMOBILIÈRE? Restriction des activités de financement bancaire sous la double pression de la crise financière et de la prochaine application de Bâle III. A l inverse la demande de crédit ne faiblit pas, les investisseurs immobiliers (foncières, fonds, institutionnels) faisant face à d importantes échéances de refinancement entre 2012 et Sur cette période, l écart entre les capacités bancaires prévisionnelles et les capitaux requis, le financing gap, est estimé à environ 20 milliards en France. Cette situation de sous-offre crée de nombreuses opportunités pour les prêteurs alternatifs, à la fois sur le pricing et sur la qualité des dossiers (stratégie de cherry picking ). La dette immobilière: une réelle opportunité de marché pour les investisseurs institutionnels 13

14 UNE NOUVELLE CLASSE D ACTIF RECHERCHÉE PAR LES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS Aux Etats-Unis, près de la moitié des financements immobiliers sont d origine non-bancaire (à majorité en provenance du secteur de l assurance), En Europe le marché est historiquement dominé par les banques. Les nouvelles règlementations et l environnement économique actuel ont catalysé la tendance à la désintermédiation, De nouveaux acteurs ont récemment fait leur entrée sur ce marché en Europe, Axa (dès 2007), Prudential, Aviva, Allianz, Metlife En France, différentes plateformes d investissement sont en cours de structuration, aussi bien chez les assureurs (Predica, CNP, Allianz, Cardiff ) que chez les gérants d actifs (AEW, La Française AM, Groupama AM ). D autres acteurs sont aussi en réflexion / préparation (Amundi, Generali ). La part de marché de ces prêteurs alternatifs devrait représenter plus de 20% des encours d ici Une tendance progressive mais structurelle à la substitution (partielle) des acteurs bancaires par les investisseurs institutionnels 14

15 STRATÉGIE INVESTISSEURS / POSITIONNEMENT PRODUIT Un produit appréhendé comme produit de diversification de type "fixed income" (versus immobilier), avec une forte concentration sur les actifs «core» Un focus sur la dette senior sécurisée (package de garanties, dont notamment hypothèque et délégation de loyers ) Une maturité de moyen terme, généralement comprise entre 5 et 7 ans Un niveau élevé de sélectivité sur les sponsors immobiliers (emetteurs de dette), même si sans recours Une absence de liquidité mais une bonne sécurisation de la durée d'engagement Une recherche de granularité, aussi bien en termes de marchés que d actifs sous-jacents et de locataires Un support d investissement alternatif de type fixed income attractif 15

16 QUELLES CONSÉQUENCES POUR LES EMPRUNTEURS? Les caractéristiques des produits de financement "alternatif" ne présentent que peu de différence avec l offre bancaire traditionnelle. Lorsqu un tour de table mixte est constitué (club deal banques et assureurs/fonds), un des rares points de «frottement» potentiel réside dans les conditions de débouclage anticipé. Auprès d interlocuteurs alternatifs, l emprunteur s affranchit de tout enjeu de side business. Au niveau pricing, pas de différence notable. La pratique tend à démontrer que le financement bancaire "traditionnel" et sa version alternative sont bien compatibles. L émergence de ces nouveaux acteurs offre aux investisseurs immobiliers une opportunité intéressante de diversification de leurs sources de financement. 16

17 POINTS FORTS DU PRODUIT POUR L INVESTISSEUR Ticket d entrée A partir de 20m par opération en direct A partir de 10m en gestion collective Soit en ligne avec les montants généralement déployés par les institutionnels Duration Entre 5 et 7 ans Des maturités compatibles avec les passifs des investisseurs/assureurs Traitement règlementaire Eligibilité aux réserves règlementées des assureurs vie Possibilité d optimisation via structuration spécifique Sous-jacent Un produit de crédit à sous-jacent immobilier, catégorie d importance croissante dans l allocation d actifs Un sous-jacent tangible et intelligible Volatilité Un faible niveau de volatilité Produit à vocation Hold to Maturity Rendement Des niveaux de rendement attractifs (Euribor +250/300bps pour du core) Une prime d illiquidité d environ 150 bps 17

18 MODÈLES / FORMATS D INVESTISSEMENT Exposition à la dette immobilière Gestion externalisée via FCT Gestion en direct sur le bilan * Separated account Fonds collectif Avec conseil Sans conseil A partir d une taille critique, l investisseur peut décider de déléguer la constitution et la gestion de son exposition à un asset manager. Le rapport diversification/ticket d entrée le plus attractif pour se constituer rapidement une exposition L origination des crédits se fait avec l appui d un expert mais les créances seront portées directement au bilan de l investisseur L investisseur dispose des moyens nécessaires pour sourcer, analyser et gérer son exposition. * Dans la limite du monopole bancaire 18

19 OPTIONS DE STRUCTURATION JURIDIQUE En raison du monopole bancaire, le Fonds Commun de Titrisation (FCT) constitue le véhicule incontournable pour investir en France sur le secteur de la dette. Dans le cadre des produits offrant une exposition paneuropéenne, le Fonds d Investissement Spécialisé luxembourgeois (FIS) est très fréquemment utilisé comme master support, avec un OT spécifique par juridiction. Le choix du support d investissement est déterminant car il impactera fortement les traitements règlementaires et comptables pour l investisseur ( versus ). Pour des opérations de taille significative, l option obligation structurée devient possible. Différentes options juridico-règlementaires à disposition 19

20 LES CRITÈRES DIFFÉRENCIANTS DANS L OFFRE ACTUELLE DE GESTION Optimisation règlementaire, comptable et fiscale Niveau des fees Positionnement risk/return L offre de produits se développe rapidement en Europe, ce qui permet à l investisseur de diversifier ses prestataires mais aussi de mieux comparer les avantages et inconvénients de chacun. Exposition géographique et sectorielle Crédibilité et légitimité de l asset manager et de l équipe dédiée Traitement préventif des conflits d intérêts Capacité d origination et de sélectivité Transparence de la structure et de la gestion Alignement d intérêts (co-investissement) 20

21 CONCLUSION Un contexte de marché favorable au développement de l offre investisseurs Un produit présentant de nombreux atouts: Intelligible et transparent En adéquation avec les nouvelles contraintes règlementaires Un couple rendement/risque positivement différenciant, avec un taux de défaut historiquement constaté inférieur à 1bp Une réelle dispersion des risques (par classe d actif, marchés, locataires ) Un taux de distribution élevé à fréquence trimestrielle Une faible volatilité Une industrie qui accueille favorablement ces nouveaux acteurs comme autant de: Nouvelles sources de dette (emprunteur) Co-investisseurs potentiels (banques) Possibilités d accéder au marché de la dette immobilière (investisseurs institutionnels) Une tendance structurelle, conduisant à une redistribution des rôles entre acteurs du financement de l immobilier 21

22 Groupe de gestion d actifs multi spécialiste, La Française AM est un gérant de convictions qui place l intérêt et la satisfaction de ses clients au cœur de ses préoccupations. Groupe de gestion d actifs multi spécialiste, La Française AM est un Par une approche de long terme et la combinaison de savoir-faire gérant de convictions qui place l intérêt et la satisfaction de ses clients reconnus en gestion de valeurs mobilières comme en immobilier, au cœur de ses préoccupations. La Française AM, offre des solutions d investissement innovantes Par une répondant approche aux de long attentes terme de et sesla clients, combinaison qu ils soient de savoir-faire institutionnels, reconnusréseaux en gestion bancaires, de valeurs prescripteurs, mobilières particuliers, commeenenfrance immobilier, comme à La Française l international. AM, offre des solutions d investissement innovantes répondant Acteur aux responsable, attentes desases philosophie clients, qu ils d investissement soient institutionnels, est fondée sur la réseaux Gestion bancaires, Dissymétrique prescripteurs, TM et particuliers, vise à intégrer enles France défis de comme demainà pour l international. forger ses convictions d aujourd hui. Acteur responsable, Avec plus desa35philosophie milliards d euros d investissement d actifs sousest gestion, fondée Lasur Française la Gestion Dissymétrique AM, tout en bénéficiant TM et vised une à intégrer totale indépendance les défis de demain dans l exercice pour de forger ses son convictions métier, possède d aujourd hui. un actionnariat original mixant un actionnaire bancaire de référence, le CMNE, aux côtés d institutionnels et des Avec plus dirigeants de 35 milliards et salariés d euros du groupe. d actifs sous gestion, La Française AM, tout en bénéficiant d une totale indépendance dans l exercice de son métier, possède un actionnariat original mixant un actionnaire bancaire de référence, le CMNE, aux côtés d institutionnels et des dirigeants et salariés du groupe. 173, boulevard Haussmann Paris France Tél. +33 (0) Fax +33 (0) La Française AM - Société Anonyme au capital de RCS PARIS 22

23 Allianz Real Estate Carole Tran Van Lieu Club Pierre 29 Novembre 2012

24 CHEZ ALLIANZ NOUS servons plus de 78 millions de clients dans 70 pays sommes parmi les 30 plus grandes sociétés dans le monde en termes de chiffre d affaires sommes parmi les plus grands assureurs en termes de capitalisation boursière assurons la majorité du Global Fortune 500 sommes le plus grand assureur IARD dans le monde en termes de chiffres d affaires parmi les 5 premiers en assurance VIE / Santé sommes le plus grand fournisseur de services d assistance en termes de chiffres d affaires sommes le leader mondial en assurance-crédit sommes l un des 4 plus grands gestionnaires d actifs au monde Chiffres au 31 décembre 2011 Juillet 2011 Fortune Global 500 report 24

25 ALLIANZ REAL ESTATE UNE PRÉSENCE GLOBALE Allemagne Suisse Reste du monde ETP : ca. 115 ETP : ca USA ETP : ca. 15 Asie Pacifique ARE Head Office ca Présence globale ETP : 2 Portfolio : 25Mrds 1 ~ 400 employés Actifs dans plus de 12 pays Espagne (2013) France Benelux ,2 Italie ETP :: ca. ~20 ETP :: ca. 150 ETP : ca. 6 Direct Indirect Debt 25 1) Incl. portefeuille de prêts en Europe et aux USA Portfolio au T3 2012, Employés (ETP) à fin en 2011

26 PRÊTER : UNE OPPORTUNITÉ STRATÉGIQUE POUR ALLIANZ Le crédit immobilier est délaissé par les banques traditionnelles Nécessité de diminuer leur exposition immobilière Coûts de liquidité élevés Les niveaux requis de LTV ont diminué de (65-70)% en 2010 to (50-60)% en 2012 Opportunités de financer des actifs core avec un revenu locatif solide et récurrent permettant une bonne couverture du service de la dette Les marges ont augmenté Presque triplé entre 2006 et 2012 Si les banques allemandes restent actives Accès au marché des Pfandbrief permet des marges faibles Maturité usuelle : 5 à 7 ans Montant moyen : EUR (50 à 100) millions AZ a des avantages compétitifs Nous pouvons prêter à long terme : 10 ans et + Nous pouvons prêter des montants significatifs : EUR 100 à 300 millions 26

27 L APPROCHE D ALLIANZ CRE LENDING Environnement économique Les taux des obligations d Etat ne sont plus attractifs Les rendements «immobilier core» sont faibles Nécessité d identifier de nouveaux supports d investissement Spécificités AZ Le savoir-faire existe dans le groupe (US) Focus sur l actif sous-jacent C est l équipe Real Estate qui est en charge (pas celles du fixed income) Préférence pour marché primaire (nouveau financement) Objectif En 2017 : EUR 10 milliards d encours global 50% / 50% EUR & USD env. 25% de la classe d actif immobilier 27

28 LE FINANCEMENT IMMOBILIER AUX USA 30 ans d'expérience 3 sociétés Portefeuille robuste 6.2 Mrds de $ de prêts commerciaux Taille moyenne des prêts : ~25Mios de $ 254 prêts 445 actifs sous jacents 10.9 Mrds de $ de valeur de collatéral 46 sous-marchés avec un biais pour la Côte Ouest des USA Prêts longs: ~8 ans maturité Coupon moyen élevé : ~6% Risque faible: LTV ~55% ; DSCR 1,8% Pas de prêts en défaut Production attendue ~750Mios de $ en 2012 Aux USA, historiquement plus de 20% du financement immobilier est assuré par les compagnies d'assurance 28

29 ALLIANZ CRE LENDING CRITÈRES D INTERVENTION Caractéristiques Générales Objectifs Financement d actifs de qualité et produisant un revenu locatif stable: Plus particulièrement : i. Profil de risque bas (cf. typologie d actifs) ii.az doit pouvoir reprendre l actif en gestion en cas de défaut Emprunteurs Caractéristiques des financements Devise Montant & LTV Maturité Taux Marge & intérêt Covenants Garanties Critère d allocation Typologie d actifs Par pays Approche Core Sponsors européens et US avec un savoir-faire reconnu EUR et USD EUR 50 à 300mn & 65% LTV max 7-15 ans/ amortissement cible 1% p.a. Fixe de préférence 200 / 250 pb + taux de swap LTV, DSCR, ICR Hypothèque de 1 er rang et package traditionnel Focus sur les actifs core and core+ / max. 20% value-add Bureaux et centres commerciaux (jusqu à 80% de l objectif) Résidentiel et logistique (env. 10% chacun ) Europe : Focus sur la France et l Allemagne (jusqu à 70% de l objectif) Autriche, BeNeLux (env. 30%) 29

30 LES FINANCEMENTS RÉALISÉS EN 2012 EN ALLEMAGNE Deutsche Bank Towers (Bureaux) 315Mios, 10 ans, 52,3% LTV CentrO (Commerce) 325Mios, 10 ans, 50% LTV En pool avec AZ Real Estate France Gropius Passagen (Commerce) 233Mios, 7 ans, 65% LTV En 18 mois, plus de 825Mio d encours en Allemagne 30

31 EXEMPLE DE FINANCEMENT EN FRANCE Premier prêt réalisé par Allianz en France Collatéral: 9 actifs de bureaux ou à usage mixte loués par France Telecom pour une durée moyenne supérieure à 8 ans à Paris et en Région Parisienne Transaction en partenariat avec la Société Générale Foncière de Régions (bureaux) 200 millions d euros, 7 ans Un premier "deal" assurant une bonne visibilité sur le marché français 31

32 CONTACTS Olivier Wigniolle Chief Executive Officer Allianz Real Estate France SAS 93 Rue de Richelieu Paris Cédex 02 Tél : Fax : Carole Tran Van Lieu Head of Real Estate Financing Allianz Real Estate France SAS 93 Rue de Richelieu Paris Cédex 02 Tél : Fax : Cécile Hickel Research Manager Allianz Real Estate France SAS 93 Rue de Richelieu Paris Cédex 02 Tél : Fax :

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