CABINET D AVOCATS EL- HAKIM

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1 CABINET D AVOCATS EL- HAKIM Jacques el- Hakim Professeur Agrégé à la faculté de droit B. P Avocat Damas - Syrie Pont Victoria, Imm. Mardam Youssef el-hakim Tel DEA LL.M (London) Fax Avocat E. mail: hakim@net.sy 1 er Colloque des notariats euroméditerranéens Table ronde nº 4 : Les sûretés Syrie I- Rôle dans l économie du marché : 1- Les sûretés jouent un rôle capital dans l économie syrienne, notamment dans les contrats immobiliers ou agricoles, le bâtiment (prêt immobilier ou contrat d entreprise) le commerce, les crédits de consommation etc 2- Les sûretés sont à la base du crédit lequel constitue une condition nécessaire du développement économique. 3- Le rôle des banques et autres prêteurs est capital dans l octroi du crédit. La banque centrale ne finance que le Secteur Public ou les autres banques. Les banques étrangères (notamment dans les pays limitrophes Liban, Jordanie, Chypre) finançaient les entreprises qui n avaient pas accès au crédit octroyé par les banques étatiques, (qui bénéficiaient d un monopole en Syrie depuis la nationalisation des banques privées (décret législatif nº 37 du 2 mai 1963) et réservaient leurs crédits au Secteur Public. Ce n est qu en 2001 (loi nº 28 du 6 avril 2001 et arrêté d application du Ministre de l Economie nº 2060 du 26 septembre 2001) que les banques privées ont été autorisées à fonctionner en Syrie et financent actuellement une grande partie du commerce et de l industrie, parallèlement aux banques étrangères, à la World Bank et à l IFC (International Finance Corporation). 4- Les commerçants (individuels ou sociétés) jouent un grand rôle dans le crédit aux particuliers, nonobstant une loi nº 8 du 9 juin 1994 qui a prétendu interdire aux particuliers d emprunter du public les sommes nécessaires à leurs investissements ou à leurs commerce sous peine de réclusion criminelle (de 3 à 15 ans) et d une amende égale au double des montants empruntés. Après une courte application de cette loi par les tribunaux d exception dits de sûreté économique (à présent abolis) il semble que cette loi soit restée lettre morte. 1

2 5- Les relations personnelles en Syrie sont très développées et de nombreuses personnes ont recours à leurs parents ou à leurs amis pour obtenir des crédits sans sûreté et parfois même sans preuve écrite. II- Place et rôle des hypothèques : 6- Sûretés immobilières existant en Syrie : a- privilèges généraux ou immobiliers. b- Gage immobilier (autorisant le créancier à percevoir les revenus de l immeuble grevé et à les déduire des intérêts et du principal de sa créance). c- Hypothèque. d- Nantissement de l outillage industriel ou commercial qui constitue des immeubles par destination. 7- Rôle des hypothèques et part dans les sûretés du crédit global : Assez important (peut être 20 %) en raison de la part réduite des sûretés personnelles (cautionnement, aval d effets de commerce etc ). 8- Le transfert de propriété à titre de garantie existe mais il est souvent écarté par l hypothèque ou le gage immobilier. 9- La réserve de propriété immobilière est fréquente dans les ventes et le contrat de société. 10- Les privilèges représentent une grande part des sûretés : a- Privilèges généraux : (1) Frais judiciaires (article Code civil C.Civ.). (2) Impôts et taxes (article C.Civ.). (3) Droits sociaux : salaires des employés pour les six derniers mois (article 1120 paragraphe 1/a C. Civ.). (4) Fournitures d aliments et de vêtements pour les six derniers mois (article 1120 paragraphe 1/b). (5) Créance alimentaire des membres de la famille (conjoints, parents, enfants, héritiers de la même religion article 1120 paragraphe 1/c C. civ. et articles 154 à 161 du Code de Statut Personnel). b- Privilèges spéciaux immobiliers : (1) frais agraires (semences, engrais, insecticides, etc ). (2) Lorsque les meubles constituent des immeubles par destination : frais de conservation (article 1 119/1 C. Civ.) et prix de l outillage agricole (article 1121/3 C.Civ.) ou du meuble vendu (article 1124 C.Civ.). (3) Prix de l immeuble vendu (article 1126 C.Civ.). (4) Frais et honoraires des entrepreneurs et architectes (article 1127 C.Civ.). 2

3 11- Non en raison de l incidence relativement réduite des créances privilégiées. 12- L hypothèque légale existe de plein-droit pour les créances suivantes mais doit être inscrite au Registre Foncier sur les immeubles qui en sont grevés (article 1081 C.Civ.). a- Créances des incapables sur les biens de leurs représentants légaux, tuteurs ou curateurs (article 1981 paragraphe 3/a). b- Créance de la femme mariée sur les immeubles de son mari pour le recouvrement de sa dot ou d autres droits conjugaux (It, paragraphe 3/b). c- Créance de l Etat et des municipalités sur les immeubles de leurs agents comptables et de leurs débiteurs (It, paragraphe 3/c). d- Créances du vendeur, du co-permutant et du co-partageant sur l immeuble vendu, échangé ou partagé à défaut d hypothèque conventionnelle garantissant le paiement du prix ou de la soulte (It, paragraphe 3/d). e- Créances des créanciers de la succession et des légataires sur les immeubles de la succession pour garantir la séparation des biens de cette dernière du patrimoine des héritiers (It, paragraphe 3/e). 13- La durée des prêts hypothécaires est habituellement de 10 à 15 ans ce qui représente environ 8 % de l ensemble des prêts. Les prêts à moyen terme (de 2 à 5 ans) représentent environ 20 % des prêts. Les prêts à court terme (2 ans et au-dessous) sont presque inexistants. 14- Le taux d intérêt usuel est de 8,5 % pour moins de 10 ans et de 9 % pour plus de 10 ans. 15- Le plafond des prêts et de 2/3 environ de la valeur vénale de l immeuble telle qu évaluée par les experts de la banque qui octroie le prêt. III- Fonctionnement du crédit hypothécaire : 16- Inscription au Registre Foncier. 17- Registre Foncier inspiré du système Thorens. 18- Le cadastre est la base d établissement du Registre Foncier. 19- Il n y a pas de Registre des hypothèques distinct du Registre Foncier. 20- L hypothèque peut être inscrite sur l immeuble d un tiers avec l accord de ce dernier. Elle n est pas valable sans cette inscription. Si elle garantit une créance à court terme, l inscription peut être différée jusqu à 90 jours à la condition que l acte constitutif soit remis avec le titre de propriété au créancier hypothécaire qui les dépose au Registre Foncier et effectue une inscription provisoire au Livre - journal. 3

4 Si une nouvelle inscription est requise dans un délai de 90 jours, l hypothèque est alors inscrite avant l inscription sollicitée (article 1091 C.Civ.) 21- L hypothèque inscrite au Registre Foncier fait obstacle au transfert de l immeuble à un tiers. 22- Le créancier qui a, le premier, inscrit son hypothèque a la priorité sur les créanciers titulaires d inscriptions subséquentes (articles 1078 et 1095 C.Civ.). IV- Exécution forcée : 23- La saisie et la vente aux enchères sont les seuls procédés d exécution forcée. 24- La clause de voie parée est interdite (article 1055 C.Civ.). 25- Le pacte commissoire l est également (article 1061 C.Civ.). 26- Le constituant peut vendre l immeuble hypothéqué avec l accord du créancier hypothécaire (article 1068 C.Civ.). V- Circulation de l hypothèque : 27- L hypothèque peut être transmise à un tiers par l inscription au Registre Foncier avec l accord exprès du constituant (article 1094/1 C.Civ.). 28- Les crédits hypothécaires peuvent être mobilisés par la négociation du certificat d inscription de l hypothèque, normalement par un endossement dûment authentifié par le Conservateur du Registre Foncier (article 1096 C.Civ.). Le certificat circule ainsi avec l effet dont il garantit le paiement et il est négocié de la même manière : endossement s il s agit d un effet dont l endossement n a pas été écarté par le souscripteur, notification à ce dernier (normalement par acte notarié) s il s agit d un effet non endossable. Quant à l effet au porteur, le certificat constatant l hypothèque qui le garantit ne peut être transmis par simple tradition puisque le Code civil exige l authentification de transfert par le Conservateur du Registre Foncier. (1) VI- Sûretés mobilières : 29- Enumération : a- Gage (articles 1028 à 1054 C.Civ.). b- Nantissement d une créance ou d autres meubles incorporels (articles ). 1 - cf. mon ouvrage sur le droit commercial, tome II, Damas, 1979, nº

5 c- Nantissement d un véhicule motorisé (article 99 du Code de circulation loi nº 31 du 11 juillet 2004) d un droit de propriété industrielle (décret législatif nº 47 du 9 octobre 1946). d- Privilèges et hypothèques des navires (articles 48 à 72 du Code de commerce maritime). 30- Inscription : Elle est faite dans le registre relatif à la propriété des biens grevés de la sûreté. 31- Constitution et publicité : Le notaire peut dresser l acte d hypothèque ou de nantissement lequel constitue un titre exécutoire et doit être inscrit sans délai au Registre du bien grevé de la sûreté. L exécution est faite au Bureau Exécutif tribunal chargé de l exécution de jugements et des titres exécutoires. Jacques el-hakim 5