RÉSIDENCE SUITE HOME BOUC BEL AIR

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1 BAIL COMMERCIAL (Soumis aux articles L et suivants du Code de commerce et aux dispositions non codifiées du décret du 30-septembre 1953) RÉSIDENCE SUITE HOME BOUC BEL AIR ENTRE LES SOUSSIGNÉS : Si bailleur personne morale : La Société dénommée «...» au capital de.dont le siège est à... identifiée au SIREN sous le numéro..et immatriculée au Registre du Commerce et des Société de..représentée par M En vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d une assemblée générale ordinaire des associés de ladite société en date du dont une copie certifiée conforme du procès-verbal est annexée aux présentes. Si bailleur personne physique : Monsieur, (Madame) Nom :... Prénom :... né (e ) le... A :... de nationalité :... exerçant la profession de :... demeurant :.... Ci-après dénommé(e) le «BAILLEUR» ET La SARL H.R.EX BOUC BEL AIR, Société à responsabilité limitée au capital de , dont le siège est situé à ORLEANS Cedex 2 (45074) 29 rue de montées BP , immatriculée au RCS Orléans n N de Gestion 2007 B Représentée par Monsieur Antoine FOUSSE, Gérant, spécialement habilitée aux fins des présentes, Ci-après dénommé(e) le «PRENEUR» Ci-après ensemble dénommées les «Parties» IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTÉ CE QUI SUIT DÉCLARATION DES PARTIES Les Parties affirment déclarer leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux, tel qu il résulte des dispositions des articles L et suivants du Code de Commerce, et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d application de ce statut n étaient pas remplies, en tout ou partie. Aux termes du présent contrat, ci-après dénommé le «Bail» le Bailleur loue au Preneur qui accepte, les locaux dont la désignation suit et ci-après dénommés les «Lieux Loués», situés dans l ensemble immobilier ci-après dénommé l «Immeuble» avec les meubles meublants et objets mobiliers dont ils sont garnis et dont un inventaire demeurera annexé aux présentes, après avoir été dûment visé par les parties. V4-AD-18/10/ / 8

2 DÉSIGNATION Dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme classée 4 *, comprenant 74 unités d hébergement, sis à BOUC BEL AIR (13320), D60 route de Calas, Lieu-dit «Le Pavillon». Ci-après dénommé l «Immeuble». N lot Désignation Type Surface Et les millièmes de propriété du sol et des quotes-parts de parties communes. Ci-après dénommés les «Lieux Loués». ET LES MEUBLES meublant ledit lot, dont la liste figure ci-annexée. Dans cet ensemble immobilier, le Preneur exploite une activité commerciale de location de logements meublés avec fourniture de services, dans les conditions prévues aux articles 261 D modifié du Code Général des Impôts et par l instruction de la DGI du 11 avril Le Preneur déclare avoir parfaite connaissance de la situation, de la désignation et de la consistance des biens présentement loués. EFFET DURÉE La date de prise d effet du présent Bail est fixée à la date du (Article 199 sexvicies du CGI : Prise d effet dans le mois de l achèvement des biens et droits immobiliers objet des présentes ou de leur acquisition, si elle est postérieure.) Le Bail est consenti et accepté pour une durée de 11 années et 9 mois entières et consécutives commençant à courir le jour de la prise d effet telle que définie au paragraphe précédent et en tout état de cause au plus tard le, pour une mise à disposition des locaux, le même jour le. Le Preneur renonce expressément à la faculté de donner congé à l expiration de chaque période triennale. Cette prise d effet pourra être reportée dans le cas où la mise à disposition des locaux ne serait pas effective au en raison d évènements aléatoires tels que : - Les intempéries empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu établies par les états justificatifs édités par la Chambre Syndicale des Entrepreneurs de Construction de la région, - Les grèves générales ou partielles affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs, - Les troubles résultant d hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier; - Les retards consécutifs aux redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, - Les injonctions administratives de suspendre ou d arrêter les travaux, notamment en cas de découverte de vestiges archéologiques sur le site, - Et, d une façon générale, les cas fortuits et de force majeure ou toute autre cause légitime de suspension du délai de livraison. Au terme de cette période initiale de 11 ans et 9 mois, et dans le silence des parties, le Bail sera renouvelé de plein droit pour une durée identique à la durée initiale mais sans renonciation du Preneur à la faculté de donner congé à l expiration de chaque période triennale. Il est rappelé par ailleurs que le bailleur tient de l article L du code de commerce, la faculté de donner congé à l expiration du présent bail. En cas de refus du renouvellement du bail, il peut-être redevable d une indemnité dîtes d éviction.. V4-AD-18/10/ / 8

3 DESTINATION DES LIEUX LOUÉS Les Lieux Loués devront servir exclusivement de : Appartement(s) de résidence de tourisme classée au sein de l Etablissement exploité, dans l Immeuble par le Preneur à usage exclusif de résidence avec services et produits annexes, (ci-après dénommé l «Etablissement»). Le Preneur ne pourra exercer dans les Lieux Loués, même à titre temporaire aucune autre activité. Il devra, en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d activité. Il fera son affaire de l obtention, et du maintien, pendant toute la durée du Bail et de ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les établissements d hôtellerie, de sorte que le Bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet. Il devra, en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d activités, y compris les éventuelles modifications apportées par la réglementation française ou communautaire régissant les établissements de cette nature. CHARGES ET CONDITIONS Le Bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et en outre sous celles suivantes que le Preneur s oblige à exécuter sans pouvoir exiger aucune indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé. État des lieux Le Preneur prendra les lieux loués dans leur état au jour de l entrée en jouissance. Il sera dressé un état des lieux contradictoire, entre les parties, lors de la fin du bail. Il est expressément convenu que les biens loués étant des locaux neufs, le preneur admet que certaines réserves en relation avec les locaux loués ou leur environnement, puissent ne pas être levées au jour de l entrée en jouissance. Le preneur accepte de supporter les inconvénients liés à cette situation et notamment l intervention des entreprises affectées aux finitions et aux levées de réserves, et ce, sans garantie ni recours contre le Bailleur. Entretien Réparation des Lieux Loués Le Preneur tiendra les Lieux Loués de façon constante en bon état de réparations locatives et de menu entretien au sens de l article 1754 du Code civil. Les réparations de l article 606 seront à la charge du PRENEUR. Travaux - Améliorations Embellissements Le Preneur ne pourra réaliser aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation, sans l autorisation expresse et par écrit du Bailleur, sauf si les travaux résultent d une exigence administrative ou d une modification de la réglementation, mais en ce cas, il devra en informer le Bailleur. Les travaux de transformation, d amélioration ou d embellissement qui seront faits par le Preneur, ne donneront pas lieu de la part du Bailleur à une quelconque indemnisation au profit du Preneur. Ils seront incorporés aux Lieux Loués en fin de Bail. Le PRENEUR fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures. En toute hypothèse, le Preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu il aura incorporé aux biens loués à l occasion d une amélioration ou d un embellissement, corrélativement, le Bailleur ne pourra exiger le rétablissement des Lieux Loués dans leur état primitif. V4-AD-18/10/ / 8

4 Constructions Le Preneur ne pourra édifier sur les Lieux Loués aucune construction nouvelle sans l autorisation expresse et par écrit du Bailleur. En cas d autorisation, les travaux auront lieu sous la surveillance de l architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Preneur. Toute construction nouvelle qui serait faite par le Preneur, deviendra la propriété du Bailleur en fin de jouissance, sans indemnité. Occupation Jouissance Le Preneur devra jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination. Il veillera à ne rien faire, ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au voisinage ; notamment quant aux bruits, odeurs et fumée et, d une façon générale, ne devra commettre aucun abus de jouissance. Il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les Lieux Loués et devra sous peine d être personnellement responsable, prévenir le Bailleur sans retard et par écrit de toute atteinte qui serait portée à sa propriété et toutes dégradations et détériorations qui viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au Bailleur. Il garnira les Lieux Loués et les tiendra constamment garnis de meubles, matériel en valeur et en quantité suffisantes pour répondre du paiement exact des loyers et de l accomplissement des charges du présent Bail. Il est expressément convenu que le Preneur s engage à faire son affaire personnelle de l obtention et du maintien de toutes autorisations administratives, réglementaires et légales, relatives à l exploitation des Lieux Loués. Le preneur fera son affaire personnelle de l entretien et du renouvellement du mobilier garnissant les appartements. Le Preneur pourra apposer sur et dans l immeuble, aux endroits qu il jugera appropriés, des enseignes et panonceaux destinés à attirer l attention de la clientèle et de la chalandise. Cette signalétique devra respecter les prescriptions administratives éventuelles et le règlement de copropriété. Les enseignes et panonceaux devront être solidement maintenus et le Preneur en sera seul responsable. Exploitation - Cession - Sous-location Le Preneur pourra céder son droit au Bail ou son fonds de commerce sans autorisation préalable du Bailleur, néanmoins, il en tiendra celui-ci informé dans les délais d usage et, en cas de cession, le Preneur demeurera tenu solidairement avec le cessionnaire, du paiement des loyers, des charges et de l exécution de toutes les conditions du présent contrat, pendant la durée de la période triennale en cours. Contributions et charges diverses Le Preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, de taxe professionnelle, locative et autres de toute nature le concernant personnellement ou relatives à son activité, ainsi que la taxe d enlèvement des ordures ménagères, la taxe d écoulement à l égout, la taxe de balayage, taxes municipales ou autres de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit, auxquelles les locataires sont assujettis. Il est ici précisé que la taxe foncière restera à la charge du BAILLEUR. Le Preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police et de voierie, de même qu aux règlements sanitaires, d hygiène, de sécurité, de salubrité dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété, ni recherché à ce sujet. Assurances Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu il effectuera dans les locaux donnés à Bail, ainsi que ceux causés aux mobilier, matériel, marchandise, tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce soit, en renonçant et faisant renoncer sa ou ses compagnies d assurances à tout recours contre le Bailleur et ses assureurs. Le Preneur assurera, pendant toute la durée du bail, l immeuble et le mobilier garnissant les lieux loués, ainsi que les risques propres à son exploitation auprès d une compagnie notoirement solvable (incendie, explosion, dégâts des eaux, vol, etc ). Le Preneur devra déclarer dans un délai de 8 jours ouvrés à son propre assureur d une part, au Bailleur ou au Syndic de l immeuble, d autre part, tout sinistre affectant les biens de ce dernier, quelle qu en soit l importance et même s il n en résulte aucun dégât apparent. V4-AD-18/10/ / 8

5 Il fera garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités qu il pourrait encourir à l égard des voisins et des tiers en général. Le Bailleur s engagera de son côté à renoncer et à faire renoncer ses assureurs subrogés à tous recours contre le Preneur et ses assureurs sous réserve de réciprocité. Il est rappelé d autre part que les abandons de recours réciproques indiqués ci-dessus seront sans effet si le responsable des dommages a commis une faute dolosive, intentionnelle ou lourde. Le Preneur devra justifier de l ensemble de ses contrats ou des notes de couverture dans le mois de la prise d effet du Bail. Le Preneur devra être en mesure de justifier chaque année de l existence de ces contrats. Le Syndic de l immeuble souscrira pour le compte du Bailleur et aux frais de celui-ci, une police d assurances garantissant l Immeuble et les Lieux Loués selon les usages habituels en matière de copropriété. Vols Interruption des services et fournitures Le Bailleur décline toute responsabilité à raison des vols qui pourraient être commis dans les Lieux Loués au détriment du Preneur, celui-ci acceptant cette dérogation à toute jurisprudence contraire. Le Bailleur est également exonéré de toute responsabilité, même sous forme de réduction de loyers, dans le cas où, par fait de force majeure, il y aurait interruption de fourniture de gaz, d eau, d électricité etc Visite des lieux Le Preneur devra laisser le Bailleur, son architecte, tous entrepreneurs et ouvriers pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état, en présence du Preneur, dans des conditions, toutefois, qui ne perturbent pas l exploitation commerciale des lieux, et sous réserve d un délai de prévenance de 8 jours. Il devra laisser visiter les lieux par le Bailleur ou d éventuels locataires en fin de bail ou en cas de résiliation, pendant une période de six mois précédant la date prévue pour son départ ; dans des conditions, toutefois, qui ne perturbent pas l exploitation commerciale des lieux, et sous réserve d un délai de prévenance de 8 jours. Fonctionnement de la Copropriété Le Bailleur s engage à donner mandat irrévocable au Preneur ou à toute autre personne indiquée par celui-ci de le représenter aux Assemblées de Copropriétaires. A cet effet, le Bailleur devra, lors de chaque convocation aux Assemblées, donner pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieux et place, dans l intérêt commun du mandant et du mandataire afin de conserver à l immeuble sa destination. Le mandataire devra rendre compte de l exécution de son mandat au Bailleur. Toutefois, il est convenu que le Bailleur ne donnera pas mandat au Preneur de le représenter aux Assemblées dont l ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le Bailleur. Services Il est rappelé que les lieux loués sont destinés à l exercice d une activité commerciale, par le Bailleur, consistant en la location de logements meublés et équipés, accompagnée de la fourniture de services, tels que ces services se trouvent définis par l article 261-D du Code Général des Impôts modifié par l article 18 de la deuxième Loi de Finances rectificative n du 30 décembre 2002 et dont l application a été précisée par deux instructions de l a Direction Générale des Impôts des 11 avril 1991 (801 3A-9-91 numéro 81 du 23 avril 1991) et 30 avril 2003 (BOI 3 A-2-03 numéro 79 du 30 avril 2003, savoir, - La réception de la clientèle, la fourniture de petits déjeuners - Le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison. Il est ici convenu entre les parties que la fourniture de ces services sera assurée et pris et charge par le Preneur. V4-AD-18/10/ / 8

6 Pacte de Préférence à la Revente Si le Bailleur souhaite céder les Lieux Loués, le Preneur bénéficiera d'un droit de préférence dans les conditions précisées ci-après. En conséquence, à peine de nullité de la vente, le Bailleur s engage à reproduire ou faire reproduire le texte du présent article dans toute promesse de vente portant sur les Lieux Loués et à ne consentir de promesse que sous la condition suspensive du non exercice par le Preneur du droit de préférence qui y est stipulé. Le Bailleur devra au moins 2 mois avant toute vente par acte authentique, notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifier par acte extra judiciaire au Preneur, son intention de vendre en lui indiquant, à peine de nullité de la notification : l'état civil et l'adresse de l acquéreur, s'il s'agit d'une personne physique, ou la dénomination sociale, le siège social et le numéro d immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s'il s'agit d'une personne morale, le prix de vente et ses modalités de paiement, ainsi que toutes conditions de la vente projetée. La notification vaut offre de vente aux conditions convenues dans la promesse : si le Preneur manifeste son intention d'exercer son droit de préférence les dispositions de l'article 1589 alinéa 1 du Code civil seront applicables à l'offre ainsi faite. Le Preneur aura la faculté, dans un délai de deux mois après réception de la notification ou de la signification précitée, de notifier ou de signifier au Bailleur, sa décision d'user de son droit de préférence en vue d acquérir, à égalité de condition, les Lieux Loués, à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qu'il entendra se substituer. A compter de la notification faite par le Bailleur, toute substitution d une personne physique ou morale à l'acquéreur mentionné dans la promesse de vente devra faire l'objet d'une nouvelle notification au Preneur, celui-ci disposant d'un nouveau délai pour exercer son droit de préférence dans les conditions prévues au présent article. LOYER Le présent Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel Brut TTC de..., (. Toutes Taxes Comprises ) soit.. HT TVA au taux de 5.5%). Le loyer se décompose comme suit pour chaque lot : Numéro Type Surface Loyer annuel H.T Le Preneur s oblige à payer au Bailleur à terme échu et par trimestre en quatre termes égaux le 30 du dernier mois de chaque trimestre civil sur présentation d une facture reçue 15 jours avant l échéance. Ce montant de loyer est forfaitaire et aucune charge ne peut s y ajouter sauf celles prévues à l article ci-dessus «Contributions et Charges diverses». Au loyer indiqué ci-dessus, s ajoutera la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur au moment de la conclusion du Bail. Le Bailleur et le Preneur entendent en effet soumettre le loyer du présent Bail au régime de la TVA, par dérogation aux articles 293-B et suivants du Code Général des Impôts. Le Bailleur, conformément aux dispositions de l article 293-F de ce même code, déclare expressément opter pour l assujettissement à la TVA, et renoncer à la franchise en base. Le Bailleur s engage, à ce titre, à effectuer toutes les déclarations et à souscrire toutes les démarches et options requises afin d informer l administration fiscale de sa qualité d assujetti à la TVA, et de sa décision de renoncer au régime de la franchise en base, prévu à l article 293-B du Code Général des Impôts. V4-AD-18/10/ / 8

7 INDEXATION DU LOYER Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante des présentes et compte tenu de l activité d hébergement du preneur, que ledit loyer sera indexé en fonction de la variation de l indice IRL (Indice de référence des loyers publié par l INSEE pour le premier trimestre de l année de révision, considéré par rapport au même indice du même trimestre trois année auparavant) et ceci à hauteur de 50% de la variation, plafonné à la hausse comme à la baisse à 1,5% par an. De convention expresse, cette révision se fera automatiquement par période triennale, sans qu'aucune notification par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ni aucune mise en demeure ne soient nécessaires pour rendre exigible le montant du loyer révisé. Au cas où l'indice contractuel de comparaison ne serait pas encore publié à la date de la demande de révision, le loyer exigible sera calculé provisoirement en prenant pour indice de comparaison le dernier indice connu à cette date et une régularisation serait effectuée lors de la publication de l'indice. En cas de modification ou de remplacement de l'indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l'ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié. En cas de suppression pure et simple de l'indice ci-dessus choisi, il sera remplacé par un nouvel indice équivalent, fixé d'un commun accord entre les parties ou, à défaut, par un tribunal arbitral. CAUTION SOLIDAIRE Il est entendu que la Société FOUSSE SERVICES, au capital de ayant son siège social à Orléans (45), 29, Rue des Montées, immatriculée au RDS d Orléans sous le n garantit la continuité de l exploitation de la résidence de tourisme à Bouc Bel Air (13) et se déclare caution solidaire de l exploitation à l effet de garantir au bailleur le paiement de l intégralité des loyers dus CLAUSE RÉSOLUTOIRE Il est expressément convenu qu à défaut de paiement d un seul terme à son échéance exacte, et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu il soit besoin de former aucune demande en justice. Dans le cas où le Preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les Lieux Loués, l expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance et exécutoire nonobstant appel. CLAUSE DE NON-CONCURRENCE Le Bailleur s interdit formellement d exploiter, directement ou indirectement, dans un ou plusieurs lots de la copropriété dont dépend le lot objet du présent Bail, ou de louer ce lot, pour y exploiter un commerce similaire à celui du Preneur ou susceptible de le concurrencer, à peine de tous dommages et intérêts envers le Preneur et sans préjudice du droit qu aurait ce dernier de faire fermer l établissement concurrent. LOIS ET USAGES Pour tout ce qui est prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages. FRAIS Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites seront supportés par le Preneur qui s y oblige. V4-AD-18/10/ / 8

8 ÉLECTION DE DOMICILE COMPÉTENCE Pour l exécution des présentes, les parties font élection de domicile : - Le Bailleur à son siège social ; - Le Preneur dans les Lieux Loués. Fait en 2 exemplaires, à.. le. LE BAILLEUR LE PRENEUR LE GARANT( FOUSSE SERVICES) (Lu et approuvé) (Lu et approuvé) (Lu et approuvé) V4-AD-18/10/ / 8