Accession à la propriété des 10 dernières années : chiffres clés de l Observatoire du Financement du Logement

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1 Direction des études économiques et financières 4, rue Lord Byron Paris Tel. : Fax : deef@union-habitat.org Date : octobre 22 Réf. : dp28 Émetteur : DEEF Accession à la propriété des dernières années : chiffres clés de l Observatoire du Financement du Logement Sauf mention contraire, les données utilisées sont issues de l Observatoire du financement du logement (OFL-CSA) (voir annexe). Encadré - L observatoire du financement du logement OFL / CSA L observatoire du financement du logement (OFL) existe depuis 977. Il est construit sur un échantillon annuel de dossiers d opérations immobilières financées par emprunt et réalisées par les ménages. Les dossiers sont complétés par des enquêtes auprès de la SGFGAS, de Crédit Logement et de la FFB. Les dossiers d opérations immobilières sont issus des établissements de crédit partenaires de l OFL qui représentent 9% de la production annuelle de crédits immobiliers auprès des ménages. Les enquêtes sont tous les ans réalisées à la demande de la DHUP (ministère du logement) et l OFL est géré par l institut CSA sous la direction scientifique de Michel Mouillart, professeur d économie. Depuis 25, les ménages ont réalisé en moyenne, chaque année, 35 opérations immobilières financées par recours au crédit immobilier : 85 opérations d achat de logements : o 86% de résidences principales en accession à la propriété (73 ) ; o 3% de résidences secondaires (3 ) ; o % d investissements locatif (9 ). 5 opérations de travaux seuls. Nous nous intéressons dans cet article aux flux annuels des seules opérations d accession à la propriété : opérations nouvelles d achat de résidences principales, financées pour tout ou partie par emprunt, réalisées par les ménages, qu ils soient primo-accédants ou non. Les années 2 enregistrent une croissance des logements acquis chaque année en accession à la propriété par les ménages, les 7 logements sont dépassés en 24, les 8 logements en 27, et ce en période de hausses records des prix 2. La crise des années 28 et 29 fait chuter le marché jusqu à moins de 6 logements mais la reprise de 2 est très forte 3 et se poursuit jusqu au premier semestre 2. Le deuxième semestre 2 amorce un recul du marché qui se confirme en 22. * * * Malgré un ralentissement au second semestre, l année 2 s inscrit dans la poursuite du redressement de l accession à la propriété constaté en 2 avec 764 opérations. Selon les années, les achats de logements situés en Ile-de-France représentent entre 2 et de l ensemble. Nombre d opérations d accession à la propriété et répartition selon le type de logement acquis Un propriétaire est accédant tant que l emprunt qui a financé son achat est en cours de remboursement. 2 Lire M.Chodorge «Comment les ménages ont-ils pu acheter des logements si chers?» dans «Habitat et Société» de juin 22 et M.Mouillart «L accession à la propriété des ménages pauvres et modestes» dans la Lettre de l Observatoire national de la pauvreté et de l exclusion sociale Mai 22 3 Soutien public du marché : doublement du montant du PTZ, plan de relance qui soutient le secteur bancaire, maintien du crédit d impôt Page sur 7

2 Nombre de logements (milliers) % 49% 47% 44% 42% 42% 43% 4% 39% 43% 43% 29% 3% 28% 3% 3% 24% 24% 24% 26% 2% 24% 26% 26% 23% 24% 22% 2% 22% individuel collectif individuel collectif 5% 5% 7% 6% 7% 7% 6% 7% 7% 6% 5% Les logements anciens représentent 73% des opérations d accession en 2 ; les logements individuels 65%. Si leur poids dans l ensemble a diminué en ans, les logements individuels anciens restent, en proportion et en volume, le premier type de bien acquis par les ménages. Les ménages accédants L âge moyen des accédants est stable autour de 37 ans (34 pour les primo-accédants) sous l influence de l accession des 3/4 ans qui réalisent entre 3 et 35 opérations par an. Les accédants de moins de 3 ans sont ceux qui ont connu la plus forte croissance de 2 à 27, ils ont réalisé 9 opérations en 2. Répartition des accédants selon l âge du chef de ménage 5% 4% 4% 44% 45% 45% 47% 4% 42% 42% 4% 4% 4% Moins de 3 ans 3% 2% % 28% 28% 22% 23% 23% 24% 24% 26% 26% 8% 22% 2% 2% 2% 22% 22% 22% 22% 2% 9% 2% 8% 4% 3% % 2% 3% % % 2% 2% 4% De 3 à 4 ans de 4 à 5 ans de 5 ans et plus % Le poids de chaque tranche d âge de chef de ménage est stable depuis 28, on notera notamment que le quart des accédants sont des ménages dont le chef de ménage a moins de 3 ans. La proportion d ouvriers et employés est en augmentation ces dernières années, celle des cadres et professions libérales stable, voire en baisse en 2. Répartition des accédants selon la PCS du chef de ménage

3 45% 4% 35% 3% 2% 5% % 5% % 4% 38% 39% 39% 36% 36% 36% 37% 35% 35% 34% 3% 26% 27% 29%32% 32% 32% 32% 33% 32% 3% 29% 29% 29% 28% 27% 26% 26% 24% 23% 23% 23% Ouvrier, employé Cadre sup, profession libérale Prof intermédiaire Agriculteur, artisan, commerçant Inactif, retraité Jusqu en 27, les opérations d accession des ménages aux revenus supérieurs ou égaux à 4 Smic sont stables autour de 25 logements acquis par et en croissance pour les ménages aux revenus inférieurs. Le nombre d opérations réalisées par les ménages aux revenus inférieurs à 2 Smic double en 5 ans et atteint un niveau record de 9 opérations en 2. Répartition des accédants selon leurs revenus en fonction du Smic 45% 4% 35% 3% 2% 5% % 5% 3% 8% 4% 36% 36% 32% 3% 2% 4% 4% 6% 7% 3% 28% 29% 23% 23% 2% 29% 26% Moins de 2 Smic de 2 à 3 Smic de 3 à 4 Smic 4 Smic et plus % La part des ménages aux revenus inférieurs à 2 Smic est en augmentation constante sur les dernières années et atteint en 2. Le poids de chaque catégorie est à fin 2 compris entre 2 et 3%, les écarts étaient beaucoup plus marqués dans le début des années 2. Entre 2 et 2, le coût moyen des opérations réalisées est passé de 22 à 28. Alors que les opérations d un coût de plus de 5 représentaient 23% des opérations en 2, cette proportion a fortement et régulièrement augmenté jusqu en 26, elle est stable à haut niveau depuis (7%). Évolution des revenus et des coûts moyens d opération 25 k 2 k 5 k k 5 k k k 3,7 3,9 4, 3, k , 5,2 5,4 5,5 5,5 5,2 4,6 37,5 k 4,8 4,7 44, 43,5 44,5 43,5 44,5 47,4 45,8 43,8 k , 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2,,, Montant moyen d'opération - k Revenu moyen - k Ratio coût / revenu moyen (année)

4 Le coût de l opération rapporté au revenu annuel du ménage acquéreur est passé, en moyenne, de 3,7 en 2 à 5,5 en 2 (5,3 pour les seuls primo-accédants) sous le double effet : de l augmentation continue des prix ; de la moindre augmentation du revenu moyen des ménages acquéreurs liée à l augmentation du nombre de ménages aux ressources modestes sur la période. Le financement des opérations Le montant moyen d apport personnel progresse fortement sur les dernières années et passe de 37 en 2 à 65 en 2. Ce montant moyen est notamment sensible au «marché de la revente» et les montants élevés d apport personnel sont souvent significatifs de la revente d un précédent bien. Inversement, la baisse du montant moyen peut indiquer le ralentissement de ce segment. 35% Taux moyens d apport personnel dans le coût des opérations 3% 2% 28% 26% 26% 24% 2% Ensemble des opérations 5% % Tous types d opérations confondues, le taux d apport personnel moyen oscille autour de. La durée moyenne d endettement s établit à 2 ans en 2 contre 5 ans en 2 pour l ensemble des accédants. Durée moyenne d endettement (nombre d années) 25 ans 22,4 2 ans 6,3 5 ans 5,3 4,2 2,5 2, Ensemble des opérations ans Durée du prêt le plus long hors PTZ Comme pour l allongement de la durée de l endettement, l augmentation des taux d effort fait partie de l adaptation des accédants à la hausse des prix. Les proportions par tranche de taux d effort sont stables depuis 27. Répartition des accédants par tranche de taux d effort 9% 8% 7% 6% 52% 58% 58% 63% 7% 72% 76% 76% 76% 78% 77% supérieur à 5% 4% 3% 34% 32% 32% 29% 24% 23% 9% 7% 8% 7% 8% Entre 5 et 2% 4% % % 8% % 5% 6% 5% 8% 6% 5% 5% Inférieur à 5% %

5 Près de 6 ménages accédants en 2 ont un taux d effort supérieur à, 24 ont un taux d effort supérieur à 35% (soit 3% des accédants). Les taux d effort sont globalement liés aux revenus mais pas de façon systématique : un ménage aisé peut supporter un taux d effort élevé en contractant un emprunt sur une durée courte pour bénéficier d un meilleur taux par exemple. Ou encore, un ménage aux revenus modestes peut présenter un important apport personnel et un taux d effort bas. Taux d effort moyens Taux d effort moyens Primo accédants 35,% 35,3% 33,% Non primo accédants 3,% 29,2% 3,3% Primo accédants 32,% 32,4% 32,3% Non primo accédants 28,5% 28,7% 29,4%

6 Zoom sur la primo-accession Nombre d opérations réalisées par les primo-accédants et part dans l ensemble (milliers) % 64% 59% 63% 62% 58% 433, 448,8 475,8 463,3 395,7 44,2 67% 63% 53,6 47,5 73% 73% 72% 552,7 55,5 43,2 8% 6% 4% 43,5 2% % Total primoaccédants 49,2-2% Part des primoaccédants % Jusqu en 26, le poids des primo-accédants dans l ensemble des accédants oscillait autour de 6%, depuis leur poids a augmenté jusqu à atteindre 73%, part stable depuis trois ans. Soit un nombre de plus de 5 nouveaux primoaccédants en 2 et 2. En 2, les primo-accédants ont acheté dans 73% des cas un logement ancien, dans 27% des cas un logement neuf. Encadré Impacts du barème 22 du PTZ+ Depuis le début de l année, l activité est en baisse, de l ordre de 3% par rapport à l année dernière. On constate de plus la baisse de la part des accédants jeunes / aux revenus modestes 4. Malgré des taux toujours bas, le PTZ+, aujourd hui dernier dispositif de soutien public à l accession, perd de son pouvoir solvabilisateur pour ces ménages : arrêt du financement dans l ancien 5 et réduction des différés de remboursement pour les ménages modestes en 22. Les effets de ces modifications impactent le montage des opérations : le recours à un crédit immobilier classique en compensation du PTZ+ peut faire sortir les ménages des critères prudentiels pratiqués par les établissements de crédit. Part des primo-accédants dans l ensemble des opérations d accession selon le type de logement 79% 82% 9% 8% 69% 74% 7% 73% 67% 67% 66% 66% 7% 6% 6% 7% 69% 72% 5% 56% 6% 56% 6% 6% 56% 65% 62% 4% Observatoire CSA / Crédit Logement 5 Crée en 995, le PTZ est destiné aux primo-accédants. Il a été ouvert à l achat de logements anciens de 25 à 2 inclus.

7 Zoom sur l activité des opérateurs Hlm L accession sociale mise en œuvre par les opérateurs Hlm (OPH, ESH, Sociétés coopératives Hlm, Procivis) représente en moyenne 6% des achats de logements neufs pour des volumes compris entre et 6 logements ,8 4,4 Accession sociale Hlm dans le neuf (milliers de logements) 6% 6% 5% 5% 3,8,7 8% 2,5 9% 6,2 7% 3,3 5% % 5% % -5% Part opérateurs Hlm -% -5% Accession sociale opérateurs Hlm Milliers de logements % et USH À l exception de l année 2 où la reprise de 2 ne s est pas confirmée, les ventes des opérateurs Hlm ont suivi une évolution similaire à celle de l ensemble des opérations d accession. Opérations d accession liées aux opérateurs Hlm (milliers de logements) 3 2,6% 2,4% 2,2% 2,3% 3,% 3,2% 2,8% 5,% ,6 9,2 8,6 6,3 7, 23, 2,,% -5,% Accession Hlm + Vente Hlm Milliers de logements -,% Part opérateurs Hlm 5-5,% ,% et USH Si l on rajoute les logements locatifs Hlm vendus à des personnes physiques aux logements neufs vendus dans le cadre de l accession, on constate sur les 7 dernières années une moyenne de 9 opérations d accession par an liées aux opérateurs Hlm, soit 2,6% de l ensemble des opérations.