CAHIER DES CHARGES RELATIF A LA RETROCESSION D UN BAIL COMMERCIAL EXPLOITE DANS LE LOCAL SIS 14 RUE DU GENERAL DE GAULLE A ENGHIEN-LES-BAINS

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1 Annexe au rapport de présentation portant sur l approbation du cahier des charges de rétrocession du bail commercial relatif au local sis 14 rue du général de Gaulle (95880 Enghien-les-Bains) - Conseil municipal du 10/12/2015 CAHIER DES CHARGES RELATIF A LA RETROCESSION D UN BAIL COMMERCIAL EXPLOITE DANS LE LOCAL SIS 14 RUE DU GENERAL DE GAULLE A ENGHIEN-LES-BAINS Le présent cahier des charges a pour objectif de répondre aux dispositions des articles L à L et R à R du Code de l urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux. La Ville d Enghien-les-Bains a la volonté de maintenir l attractivité de son centre-ville, cœur d activité et de convivialité, afin d éviter toute désertification de celui-ci par ses usagers et habitants. 1

2 TABLE DES MATIÈRES PREAMBULE...3 I - PRESENTATION DE LA VILLE...4 Situation géographique, desserte et accessibilité... 4 Population et potentiels d attractivité... 5 III DESCRIPTION DU BAIL COMMERCIAL...9 Exploitation actuelle... 9 Destination des lieux prévu au bail... 9 IV DESCRIPTION DU LOCAL COMMERCIAL Photographie Etat des lieux Superficie et composition du commerce Plan sommaire de l établissement v CONDITIONS DE CESSION La valeur de la vente Engagements du repreneur Travaux à la charge du cessionnaire Avis de rétrocession-appel à candidatures VI CONDITIONS DE DEPOT DES CANDIDATURES Dossier à élaborer par les candidats à la reprise du bail commercial Le délai de dépôt des candidatures Les conditions de visite des lieux VII- CHOIX DU REPRENEUR Critères de sélection du cessionnaire Respect du cahier des charges Désignation du repreneur VIII- CALENDRIER PREVISIONNEL DE RETROCESSION IX- PIECES ANNEXES

3 PREAMBULE Par délibération n en date du 19 décembre 2009, le Conseil Municipal d Enghienles-Bains a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité, à l intérieur duquel sont soumises à préemption, les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux, dans la perspective de préserver l équilibre et la variété de l activité commerciale dans le centre-ville. Dans le cadre de cette politique volontariste, la Ville d Enghien-les-Bains a fait l acquisition, suivant une décision de préemption en date du 9 janvier 2015, d un fonds de commerce localisé 14 rue du général de Gaulle à Enghien-les-Bains. L objectif consiste à assurer et pérenniser une offre commerciale diversifiée aux abords de la gare et de l axe commercial principal de l hyper centre et d ajouter une plus-value au potentiel commercial du quartier, la rue du Général de Gaulle dans son tronçon compris entre la place Foch et l avenue de la Division Leclerc constituant l une des portes d entrées majeures du pôle commercial d Enghien-les-Bains. Depuis, l acte de cession est intervenu le 18 mai

4 Le commerce précité concerne un local situé dans un immeuble sis 14 rue du Général de Gaulle à Enghien-les-Bains et dans lequel une activité de prêt à porter, accessoires de mode, maroquinerie était exercée. Conformément aux dispositions légales, la Ville d Enghien-les-Bains souhaite rétrocéder le bail commercial, selon le cahier des charges suivant. I - PRESENTATION DE LA VILLE Situation géographique, desserte et accessibilité Située à 14 kilomètres au nord de Paris, dans le département du Val d Oise, la Ville d Enghien-les-Bains dispose d une place à part dans la région parisienne. En effet, elle est la seule station thermale d Ile-de-France et dispose de l'unique casino de la région : celui-ci est le seul situé à moins de 100 kilomètres de Paris et le premier de France en termes de chiffre d affaires. S'agissant des axes de communication, Enghien-les-Bains est bien desservi. Elle est traversée en son centre par l axe de liaison Sarcelles-Argenteuil (RD311) tangentée au Nord par l axe Saint-Denis/Hérouville (RD 928) et à faible distance de l axe Paris/Rouen (RN 14), de l A15 (Gennevilliers/Cergy-Pontoise) et de l avenue du Parisis (RD 170). 4

5 Sur le plan des transports en commun, elle est desservie par la ligne SNCF Paris/Pontoise avec une gare structurant le cœur de la ville et se trouve reliée par huit lignes de bus aux communes des environs (Montmorency, Soisy-sous-Montmorency, etc.). La gare du Transilien est desservie à raison d un train omnibus tous les quarts d heure en heures creuses et par huit trains par heure en heures de pointe, en provenance ou à destination de Paris Nord. Le trajet depuis Paris Nord dure de 9 à 15 minutes. Le Transilien induit un flux notable pour l appareil commercial, puisque ce sont près de 3314 voyageurs qui prennent le train en heure de pointe de soirée (HPS) et en heure de pointe du matin (HPM). Soit un flux estimé à près de voyageurs montants/descendant en HPM et HPS et en journée. La ville est également située à faible distance de la ligne C du RER via la gare de Saint-Gratien, connectée par autobus à la gare d Enghien-les-Bains. Population et potentiels d attractivité La Ville d Enghien-les-Bains est forte d une population de près de habitants (INSEE 2014), surclassée administrativement / habitants, compte tenu de sa particularité de ville thermale. Les prévisions de développement urbain (reconstruction de la ville sur elle-même) portent sur la construction en rythme annuel de près de 90 logements, soit près de logements et habitants supplémentaires à l horizon 2025, portant la population à près de habitants à cette même date. Ces nouveaux résidents sont susceptibles d augmenter le nombre de consommateurs locaux en matière de produits de première nécessité et/ou d usage quotidien. Cette dynamique de construction intéresse principalement l hypercentre 5

6 et l entrée de ville nord et devrait impacter positivement l attractivité commerciale de la rue du Général de Gaulle. Le profil de la population d Enghien-les-Bains est marqué par la surreprésentation des catégories de «retraités» et «cadres et professions intellectuelles supérieures». Ces deux catégories concernent à elles seules presque la moitié de la population enghiennoise de plus de 15 ans (INSEE 2008). A Enghien-les-Bains, le revenu médian par unité de consommation est de en Ainsi, la moitié des unités de consommation déclarent un revenu supérieur à celui-ci. Ce revenu médian est en effet largement supérieur au revenu médian des Français ( ), des Franciliens ( ) et au contexte environnant. De fait, la grande majorité des ménages fiscaux enghiennois sont imposés (74,4%), pour des revenus nets moyens de en 2008, ce qui est encore bien supérieur à la moyenne francilienne ( ). Les revenus des foyers fiscaux non imposables s inscrivent dans l ordre de grandeur généralement observé dans les communes alentours. La Ville d Enghien-les-Bains constitue par ailleurs l un des pôles résidentiels et touristiques majeur du département du Val d Oise et qui compte dans le quart Nord-Ouest de la région parisienne. Elle doit son attractivité à une localisation géographique et un cadre patrimonial, urbain et paysager de grande qualité, reconnu par un site Inscrit au titre de la loi de 1930 et une Aire de mise en valeur de l architecture et du Patrimoine créée en 2015 (future Cité historique suivant les termes du Projet de loi «Liberté de création, architecture, et patrimoine»), le tout complété par une très bonne accessibilité routière et en transports en commun. Enghien-les-Bains apparaît comme un pôle commercial intercommunal de référence en raison de l importance de l offre commerciale, artisanale et en services (presque 400 unités) de son centre-ville, grâce au poids concurrentiel de ses enseignes de notoriété, et à son marché couvert pluri-hebdomadaire offrant 70 commerces. Enghien-les-Bains accueille par ailleurs de nombreux équipements qui participent tant à l animation de la vie locale, qu à l attractivité de la commune à l échelle intercommunale, régionale et nationale (Casino-théâtre, établissement thermal, Centre des Arts ). 6

7 II - PRESENTATION DU COMMERCE A RETROCEDER Le commerce dont la rétrocession du droit au bail est envisagée porte sur un local sis 14 rue du général de Gaulle à ENGHIEN-LES-BAINS (95880), cadastré section AB numéro 328. Cette localisation rue du Général de Gaulle, axe historique, structurant et commercial de la Ville, présente aussi l intérêt d être seulement distante d environ 200 mètres de la gare SNCF. Il permet aussi d accéder directement à un ouvrage de stationnement de plein air de 200 places publiques place Foch, distant de 300 mètres et par ailleurs, d une offre de près de places de stationnement en ouvrage aérien ou souterrain. 7

8 Entrée de ville vers la place Foch Ce local commercial est donc situé sur un axe stratégique, très passager, et bénéficie d une forte desserte et accessibilité. 8

9 III DESCRIPTION DU BAIL COMMERCIAL Exploitation actuelle Le bail commercial en cours a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1 er août 2010 et s'achèvera le 31 juillet Le bail commercial a été consenti moyennant le versement d un loyer annuel hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d avance, révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l indice du coût à la construction publié par l INSEE. L indice de référence est celui du 3 ème trimestre de l année 2010, soit indice Cette révision s effectuera dans les conditions de l article L du Code de commerce. Le loyer actuel est d un montant de euros hors charges, hors taxe. Toutefois, le Propriétaire des murs envisage de procéder à un déplafonnement du loyer afin de le porter à un loyer annuel principal à (Trente mille euros), hors taxes et hors charges. Le dépôt de garantie actuel correspondant à 6 mois de loyer, soit euros. Destination des lieux prévu au bail Les lieux à rétrocéder sont actuellement destinés à l'exercice d'une activité de vente prêt à porter, accessoires de mode, maroquinerie chaussure et salon de coiffure (inscrit dans l article II destination du bail, dans le bail actuel). Considérant la situation stratégique du local et la nécessité de concourir à la diversification de l offre commerciale et l attractivité de ce secteur, la Ville et le bailleur sont ouverts à une déspécialisation, dès lors que l activité de commerce alimentaire ou vente de produits de bouche traditionnels ou activité artisanale et connexes ou équipement de la maison n engendre pas de nuisances et apporte une réelle plus-value au potentiel commercial du quartier. Les lieux sont soumis à un règlement de copropriété (des logements surplombent l établissement commercial). Par conséquent, aucun acte ne pourra être intenté qui soit susceptible de nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible du voisinage. Le preneur à bail ne pourra exercer les activités non prévues par le présent cahier des charges et par le bail commercial. 9

10 Aux termes d'une rencontre en date du 4 novembre 2015, le bailleur a donné son accord de principe pour une déspécialisation du bail par voie amiable et la modification de son objet, dans les conditions suivantes : nouvelle activité autorisée : commerce alimentaire, de vente de produits de bouche traditionnels et/ou artisanal et connexes; versement d une indemnité égale à uros par le Preneur à bail. IV DESCRIPTION DU LOCAL COMMERCIAL Photographie Local concerné 10

11 Etat des lieux Le repreneur prendra les lieux dans l état dans lequel ils se trouvent lors de la rétrocession du droit au bail, sans pouvoir exiger de travaux de la part de la Ville d Enghien-les-Bains. Superficie et composition du commerce Les locaux objets de la rétrocession sont actuellement composés d un ensemble immobilier à usage de boutique comportant : Un rez-de chaussée de 89 M² environ, avec une vitrine de 4 m en façade comprenant : Un sas d entrée, Double portes vitrées Une surface de vente, Un WC privatif Espaces de réserves Un étage de 24 M² environ, doté d une réserve et d un point d eau. 11

12 Plan sommaire de l établissement. A RDC 12

13 A l étage 13

14 V CONDITIONS DE CESSION La valeur de la vente La valeur proposée par le candidat se définira par rapport à la particularité géographique du site, clairement favorable, le potentiel commercial décrit en paragraphes I, II et III, et en adéquation avec les exigences de la ville. Par ailleurs, il est à noter que la procédure ayant conduit à la préemption du fonds de commerce précédemment exploité par la SARL IIMODE a induit une dépense globale de près de euros pour la Ville, sans compter les loyers versés au bailleur pour la période courant de mai 2015 à ce jour. Le montant proposé devra donc être supérieure à (trente mille euros). Outre cette valeur et le montant à consacrer au bailleur pour une déspécialisation partielle, le cessionnaire prendra en charge les sommes accessoires, telles que le remboursement à la Ville d'enghien-les-bains des frais de rédaction de l acte de vente et du nouvel acte de bail. Type d'exploitation à respecter La décision de préemption a été motivée par des objectifs liés à la préservation de l équilibre de l attractivité et de la diversité de l offre commerciale de proximité sur cette artère du centre de la Ville d Enghien-les-Bains. Par conséquent, les locaux, objets de la présente cession sont destinés à accueillir une activité telle que précisée dans le chapitre III-2 du présent cahier des charges. La reprise de ce droit au bail commercial doit être l occasion d accueillir une activité permettant d apporter une réelle plus-value au potentiel commercial du quartier, une activité pertinente et cohérente avec la vocation d un centre-ville. Plus précisément, devront être présentées des projets d activités de commerce alimentaire ou vente de produits de bouche traditionnels ou activité artisanale et connexes ou équipement de la maison. Toute autre activité ne sera pas retenue. Engagements du repreneur Compte tenu de la situation stratégique du local commercial sis 14 rue du Général de Gaulle, la Ville d Enghien-les-Bains sera particulièrement attentive à la qualité des dossiers présentés dans le cadre de la présente procédure de rétrocession. 14

15 En conséquence, seules seront prises en compte les candidatures certifiant que l exploitation du local commercial est compatible avec les attentes précitées de la Ville et du bailleur, ou correspond au droit au bail actuel. La cession se réalisera dans les conditions suivantes d exécution du bail : Le Cessionnaire choisi, exécutera en lieu et place du cédant, toutes les clauses, charges et conditions dont l accomplissement lui incombait aux termes du bail, Le Cessionnaire devra exploiter le local commercial tel que précité, sous une enseigne qu il présentera et détaillera dans sa candidature. Le Cessionnaire devra accepter le paiement de l indemnité pour la déspécialisation dans le cadre d une procédure amiable. Le Cessionnaire s engagera à développer dans les lieux du local : - Un savoir-faire, une production de qualité sur place, capable de fidéliser la clientèle, dans le cadre d une activité attractive et qualitative. - Une offre pertinente, qualitative, répondant aux besoins des usagers du centre-ville, concourant à la diversité de l appareil commercial, et enfin capable de fidéliser la clientèle, dans le cadre d une autre activité. Dans tous les cas, le repreneur choisi devra exercer son activité à des jours et horaires d ouverture suffisants et adapté au rythme de vie de la clientèle locale. Travaux à la charge du cessionnaire Les lieux seront pris dans leur état au moment de l entrée en jouissance, sans pouvoir exiger de la Ville d Enghien-les-Bains aucune remise en état, aucune réparation ou réfection, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours pour vice de construction, dégradation, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations et même pour toutes autres causes quelconques intéressant l état des locaux et même en cas de vice caché ou de force majeure. Le cessionnaire supportera tous les inconvénients en résultant, et effectuera à ses frais toutes les réparations, remises en état, mises en conformité administrative (sécurité, hygiène ou accessibilité) nécessaires selon les conditions du bail et les autorisations administratives préalables, notamment : - au titre du Code de l'urbanisme, en cas d'intervention sur la devanture et la façade ; 15

16 - au titre du Code de la construction et de l'habitation, pour les travaux d'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ; - au titre du Code de l'environnement, pour l'installation de dispositifs d'enseigne. 5- Accord préalable du bailleur L accord du bailleur devra être obligatoirement recueilli par la Ville d Enghien-les-Bains avant toute rétrocession. Ainsi, le projet du cessionnaire retenu lui sera soumis et conditionnera la décision finale de la Municipalité. Celle-ci ne saurait être tenue responsable en cas de refus du projet par le bailleur. Avis de rétrocession-appel à candidatures Conformément aux dispositions de l article R du Code de l urbanisme, le maire publiera par voie d affichage en mairie, pendant quinze jours, un avis de rétrocession comportant : l appel à candidatures, la désignation sommaire du bail commercial rétrocédé, les conditions financières de l'opération, le délai de dépôt des candidatures. Il indiquera également la possibilité de consulter le cahier des charges en mairie. 16

17 VI CONDITIONS DE DEPOT DES CANDIDATURES Dossier à élaborer par les candidats à la reprise du bail commercial Les personnes physiques ou morales qui entendent acquérir ce droit au bail devront, sous la forme et dans le délai imparti par le présent cahier des charges, notifier leur proposition d acquérir le bail commercial en joignant à leur proposition de prix, un dossier de candidature, comportant obligatoirement les pièces suivantes : - L extrait K-bis de la société ou les projets de statuts dans le cas où la société serait en cours de création ; - L inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers ou, lorsque la société est établie dans un autre État membre de l Union Européenne, d un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d artisan ; - Un dossier technique de reprise, comportant : - Une lettre de motivation, - Le projet d activité commerciale comportant les visuels intentionnels des aménagements extérieurs (enseignes, devanture) et intérieurs du local, - Une note détaillée sur les travaux nécessaires, et un pré-chiffrage, - Le plan de financement du projet, - Un état d endettement de la société existante, - La capacité d emprunt auprès d organismes bancaires en cas de création de société, - La copie de la carte d identité du gérant de ladite société, ou de sa carte de séjour, - L avis d imposition actuel du gérant, - Le statut matrimonial du repreneur. Toutes ces informations pourront être transmises en parallèle au bailleur, afin d obtenir son accord préalable. Tout dossier incomplet sera écarté. 17

18 Le délai de dépôt des candidatures Les offres d acquérir le droit au bail commercial seront remises à la Ville - sous forme papier en double exemplaire, et au format numérique (fichiers compatibles Word ou acrobat). Elles devront impérativement être reçues en Mairie avant le 18 janvier 2016 à 12 heures : - soit par lettre recommandée avec accusé de réception à : Monsieur le Maire de la Ville d Enghien-les-Bains Direction de l Urbanisme, de l Economie et de l Action Foncière Service du développement économique 57, rue du Général de Gaulle ENGHIEN-LES-BAINS - soit par dépôt à la Mairie à l attention de : Monsieur le Maire de la Ville d Enghien-les-Bains Direction de l Urbanisme, de l Economie et de l Action Foncière Service du développement économique 57, rue du Général de Gaulle ENGHIEN-LES-BAINS Le dossier devra être cacheté sous enveloppe portant la mention : «Ne pas ouvrir - Objet : Candidature bail commercial 14 rue du Général de Gaulle Enghien-les-Bains» 18

19 Les conditions de visite des lieux Les visites du local commercial se réaliseront à partir du 04/01/2016 jusqu au 15/01/2016 sur rendez-vous sollicité auprès de : Direction de l Urbanisme, de l Economie et de l Action Foncière Service Développement Economique 57, rue du Général de Gaulle ENGHIEN-LES-BAINS

20 VII- CHOIX DU REPRENEUR Critères de sélection du cessionnaire Chaque dossier de candidature devra permettre à la Ville d Enghien-les-Bains d apprécier la qualité et la pertinence du projet d implantation commerciale, eu égard aux objectifs de diversité et de qualité visés dans la délibération du Conseil Municipal qui a institué le droit de préemption, ainsi que la solidité financière du candidat. Le choix du repreneur sera déterminé au moyen des critères suivants : Qualité du projet commercial (20%) : attractivité de l'offre proposée, respect du cahier des charges et adéquation aux besoins de la commune, qualité et originalité du concept proposé, plus-value au potentiel commercial du quartier, Pertinence technique du projet (20%) qualité des aménagements intérieurs et extérieurs envisagés (plans projetés) Viabilité économique du projet (25%) solidité financière du cessionnaire (garanties de financement, pérennité de la société ) caractère réaliste du business plan, Offre de prix pour le rachat du droit au bail (35%) 20

21 Respect du cahier des charges Afin d assurer le respect des objectifs de diversité de l activité commerciale et conformément à l'article L alinéa 1 er du Code de l'urbanisme, l acte de cession du droit au bail comportera une clause qui prévoira une résiliation de la cession en cas d inexécution par le cessionnaire de l article V du présent cahier des charges. Désignation du repreneur Conformément aux dispositions, de l article R du code de l urbanisme, le Conseil Municipal, au vu des dossiers de candidatures à l acquisition du droit au bail objet du présent cahier des charges, délibérera pour autoriser la rétrocession, en indiquant les conditions de la rétrocession et les raisons du choix du cessionnaire. Dans le mois suivant la signature de l acte de rétrocession, le Maire procèdera à l affichage en mairie pendant une durée de 15 jours, d un avis comportant la désignation sommaire du bail, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l opération conformément aux dispositions de l article R du code précité. VIII- CALENDRIER PREVISIONNEL DE RETROCESSION Le présent cahier des charges ayant été validé par délibération du Conseil municipal d Enghien-les-Bains réuni en séance du 10/12/2015, et la commune d Enghien-les-Bains ayant publié l avis de rétrocession du bail commercial concerné pendant quinze jours à compter du 18/12/2015, les visites du local se dérouleront à partir du 04/01/2016 jusqu au 15/01/2016, sur rendez-vous auprès du Service Développement Economique (cf. Chapitre VI-3 du présent cahier des charges). Les dossiers de candidatures seront adressés au plus tard le 18/01/2016 à 12 h 00, par courrier avec accusé de réception ou par dépôt en mairie, contre récépissé de dépôt. En cas d appel à candidature infructueux à l issue de cette date, la Ville d Enghien-les-Bains se réserve la possibilité de classer sans suite le présent appel à candidatures, ou de procéder à la publication d un nouvel avis de rétrocession, de procéder à de nouvelles visites du local et d accepter de nouveaux dossiers de candidatures à des dates postérieures à celles-ci-dessus indiquées. 21

22 Après analyse des dossiers réputés complets au sens du présent cahier des charges, la ville d Enghien-les-Bains se réserve le droit d auditionner les candidats et de solliciter des précisions, des évolutions et des modifications aux projets proposés. Dans cette hypothèse, et à l issue de ce dialogue, les candidats déposeront leurs offres et projets modifiés et la Ville d Enghien-les-Bains choisira l offre et le projet répondant le mieux aux critères énumérés dans le présent cahier des charges. Au cours de toutes les phases de la présente consultation, la Ville d Enghien-les-Bains s entourera de tout tiers qui lui semblera nécessaire pour lui apporter expertise et aide dans l analyse. Les candidats s engagent à ne pas communiquer sur leur projet pour le local sis 14 rue du général de Gaulle, sans l accord de la Ville d Enghien-les-Bains. Chaque candidat sera ensuite informé par la ville d Enghien-les-Bains par lettre recommandée avec accusé de réception, de sa décision de soumettre ou non, leur candidature au bailleur. IX- PIECES ANNEXES Délibération du conseil municipal d Enghien-les-Bains, en date du 10/12/