Capitalisation des études et recherches menées sur le financement de l Habitat Coopératif au Sénégal

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1 ADER-RIED Capitalisation des études et recherches menées sur le financement de l Habitat Coopératif au Sénégal Favoriser l accès à un logement pour tous Auteur : Aude Schaeffer 01/01/2015

2 AVANT PROPOS Cette capitalisation a été réalisée dans le cadre du Projet de «Renforcement du mouvement des coopératives d habitat pour favoriser l accès au logement et améliorer durablement le cadre de vie des populations à revenu faible et intermédiaire au Mali et au Sénégal» financé par l Agence Française de Développement, l Union Européenne, le Ministère des Relations Internationale et de la Francophonie du Québec, la Fondation Crédit Coopératif et la Fondation SOCODEVI. Elle est le fruit d un travail de 4 ans qui a consisté à étudier les conditions d un accès plus favorable des membres des coopératives d habitat de la région de Thiès à un financement bancaire de la construction de leur logement. Ces études et recherches ont été réalisées avec la collaboration active des dirigeants de l URCCHT (Union Régionale des Coopérative de Construction et d Habitat de Thiès) et des experts de la SOCODEVI (ONG québecoise). 1

3 TABLE DES MATIERES Avant Propos... 1 Lexique Demarche methodologique Objectif 1 : Etablir un panorama des besoins en financement des membres de l URCCHT Objectif 2 : Préciser l offre de financement immobilier existante au Sénégal Objectif 3 : Déterminer les conditions de rapprochement entre l offre et les besoins de financement Objectif 4 : Définir les stratégies à mettre en œuvre par l URCCHT pour faciliter le financement de ses membres Le financement de l habitat au Sénégal Situation générale Le secteur bancaire traditionnel La microfinance Le financement de l habitat et de la construction Le marché du financement de l habitat et la construction L offre de crédit à l habitat Les autres outils à disposition La demande des Cooperatives d habitat Conclusions générales de l enquête statistique : Résultats détaillés La stratégie retenue Au niveau marco-éonomique Au niveau de l URCCHT

4 LEXIQUE URCCHT : Union Régionale des Coopératives de Construction et d Habitat de Thiès UNACOOP : Union Nationale des Coopératives d Habitat du Sénégal DID : Desjardins International Développement SOCODEVI : Société de Coopération pour le Développement International RIED : Réseau International Eco-Développement CH : Coopérative d Habitat Institutions Financières (IF) citées dans le présent rapport : SGBS : Société Générale de Banque du Sénégal, Groupe Société Générale BICIS : Banque Internationale pour le Commerce et l Industrie du Sénégal, Groupe BNP Paribas CBAO : Compagnie Bancaire de l Afrique Occidentale, Groupe Attijariwafa bank BHS : Banque de l Habitat du Sénégal, Banque publique sénégalaise Institutions de Microfinances (IMF) : UM-PAMECAS : Union Mutuelles de Partenariat pour la Mobilisation de l Epargne et du Crédit au Sénégal. CMS : Crédit Mutuel du Sénégal Autres : UIMSEC : Union des Institutions Mutualistes du Sénégal BAD : Banque Africaine de Développement CEDEAO : Communauté des Etats d Afrique de l Ouest BCEAO : Banque Centrale d Afrique de l Ouest BDD : Base de Données 3

5 1. DEMARCHE METHODOLOGIQUE La réflexion sur le financement bancaire de la construction par les coopératives d habitat du Sénégal a été entamée par SOCODEVI en mai 2009, à l occasion d une mission de Ginette Carré, Jacques Côté et André Noël à Thiès. Lors de cette mission, l URCCHT a organisé une rencontre avec plusieurs représentants d institutions financières (SGBS, BHS, Etimos Italie). Ceux-ci, après avoir pris connaissance du projet de la ZAC de Thiès, ont confirmé la possibilité d un financement du projet par crédit bancaire et ont informé le bureau de l URCCHT des conditions habituelles de crédit aux particuliers. Les conclusions de cette rencontre ont été : nécessité de mieux connaitre les capacités de financement des membres de l URCCHT, nécessité de mener une négociation avec les institutions financières, en particulier au niveau de leurs sièges. Lors de cette même mission, SOCODEVI et l URCCHT ont débuté la collecte de «fiches signalétiques» renseignant les types d emploi et le projet de construction et de financement des membres de l URCCHT. Ces fiches ont été enregistrées sur Excel puis analysées. La base de données (BDD) résultante a évolué de 500 à 1400 entrées en 2010 et a fait l objet de plusieurs analyses par SOCODEVI et RIED par la suite. En octobre 2009, une autre rencontre a eu lieu à Thiès, cette fois tournée vers l option microfinance, réunissant DID 1, UM-PAMECAS 2, URCCHT 3 et SOCODEVI 4. L origine de cette rencontre était une sollicitation de SOCODEVI auprès de DID pour développer une formule d habitat à moindre coût. DID sollicita à son tour son partenaire PAMECAS, qui commençait à faire du crédit hypothécaire à ses salariés au Sénégal (DID est en partenariat avec PAMECAS depuis 1995). DID et SOCODEVI tentent de définir un projet pilote qui permettrait le financement hypothécaire d une vingtaine d habitats destinés à des non-salariés (clientèle fiable mais qui ne rencontre pas les exigences traditionnelles en matière de crédit hypothécaire). Les questions qui nous préoccupent toujours à l heure actuelle sont posées : Comment faciliter l accès à l habitat à moindre coût? Comment faire la jonction entre le micro-crédit habitat et les projets 1 François Saint Pierre, Conseiller en Crédit et Financement de l Habitat, DID 2 Khady Cissé Diop, Responsable Crédit Habitat, El Hadji Dieye, Conseiller Juridique, UM-PAMECAS 3 Arona Diop, Président ; Gora Ndiaye, Trésorier adjoint; Banda Mbaye, Commission Technique ; Ousmane Fall, Secrétaire exécutif ; URCCHT 4 Marie Annick Taillon, Conseillère en gestion et développement coopératif, SOCODEVI 4

6 coopératifs? Comment améliorer les capacités techniques et financières de l URCCHT à travers ce processus? A cette époque PAMECAS dit ne pas avoir encore fixé ses conditions de financement immobilier et cherche également à comprendre les besoins des coopératives d habitat. L IMF a réalisé quelques prêts individuels à la construction pour ses propres salariés uniquement. Les discussions avec PAMECAS et DID en restent à ce stade (pour reprendre quelques temps plus tard), et la réflexion sur le financement des coopératives d habitat est poursuivie en interne par l URCCHT accompagnée de SOCODEVI et du RIED. En octobre 2010, un «comité financement» est formalisé composé de Ousmane Fall URCCHT, Ginette Carré et Marie-Annick Taillon SOCODEVI, Aude Schaeffer RIED. Les objectifs du groupe de travail sont les suivants : 1. Etablir un panorama des besoins en financement des membres de l URCCHT 2. Préciser l offre de financement immobilier existante au Sénégal 3. Déterminer les conditions de rapprochement entre l offre et les besoins de financement 4. Définir les stratégies à mettre en œuvre par l URCCHT pour faciliter le financement de ses membres RESUME DU TRAVAIL REALISE ENTRE 2010 ET 2012 PAR LE COMITE FINANCEMENT OBJECTIF 1 : ETABLIR UN PANORAMA DES BESOINS EN FINANCEMENT DES MEMBRES DE L URCCHT - Constitution d un «groupe 1» constitué des membres de coopératives en règle avec leurs obligations auprès de l Union (signature du contrat de membre, versement des 12%, versement des cotisations). Décision de poursuivre le travail avec ce groupe 1, constitué de 320 membres en règle vise à vis de leurs engagements coopératifs. - L étude de la BDD des «fiches signalétiques» permet de segmenter les projets des membres du groupe 1 en 3 sous-catégories : Projets réalistes (montant d emprunt souhaité / capacité mensuelle de remboursement), Projets à revoir (réalisables si 5

7 certaines données sont révisées), Projets non réalisables (montant d emprunt souhaité non cohérent avec la capacité mensuelle de remboursement). - Un doute apparait dans la fiabilité des informations fournies par les membres via les fiches signalétiques. En effet, à l époque les membres n ont pas reçu de conseils pour le calcul de leur capacité de remboursement mensuelle. Il est donc possible que les informations fournies ne soient pas réalistes. En outre, on remarque que certains présidents de coopératives ont parfois rempli les informations à la place de leurs membres. - Le comité financement décide de réunir les membres du groupe 1 afin d obtenir des informations plus complètes et précises sur leurs projets de construction et leurs capacités de financement. - 4 «réunions d information», nommées «En route vers la construction» ou «Planifier et financer son projet de construction» sont organisées entre 2011 et Un module de formation est développé pour ces réunions d information aussi appelé «Planifier et financer son projet de construction» ou «En route vers la construction». Celui-ci permet d informer les membres sur les étapes préalables à la construction, les modes de construction possibles (auto-construction, entrepreneur propre ou via l URCCHT), les plans proposés par l URCCHT et leur cout estimé, les conditions pour accéder à un financement bancaire. Enfin, un espace est réservé pour expliquer aux membres comment évaluer leur capacité d emprunt et capacité de remboursement mensuelle. - Ces «réunions d information» obtiennent un grand succès auprès des membres présents qui se disent en majorité désireux de construire avec l accompagnement de l URCCHT plutôt que via un entrepreneur privé. - Un nouveau questionnaire est développé, et distribué aux membres lors de ces rencontres. Ce «questionnaire» permet de compléter la base de données. Le nombre de «questionnaires» récoltés est beaucoup plus faible que pour les «fiches signalétiques» (140 questionnaires contre fiches signalétiques) mais les informations y sont plus détaillées et plus fiables. 6

8 - L analyse des questionnaires permet d établir un profil socio-économique plus précis des membres de l URCCHT, présenté sous forme de graphique début Mi 2013, souhaitant avoir une connaissance encore plus précise et fiable des profils socio-économiques et des capacités de financement des membres des coopératives d habitat de la région de Thiès, l URCCHT et le RIED commanditent l ENSAE (Ecole Nationale de la Statistique et de l Analyse Economique) pour réaliser une étude statistique des besoins en financement des membres de l URCCHT. Cette étude a été réalisée en juin-juillet 2013 par les élèves de l ENSAE, encadrés par leurs professeurs. L analyse des résultats obtenus a été réalisée au dernier trimestre de l année Le taux de couverture de l étude est de 90 % des coopératives de l URCCHT, et de 44 % pour les membres de ces coopératives. - Une Base de Données Accès a été créée par l ENSAE à partit des informations récoltées lors de cette étude. Cette base de données est à la disposition de l URCCHT qui a été formée à son utilisation, et continuera à l actualiser avec les données de ses membres OBJECTIF 2 : PRECISER L OFFRE DE FINANCEMENT IMMOBILIER EXISTANTE AU SENEGAL - En juillet 2011, une première étude de marché des offres de crédit à la construction au Sénégal est réalisée par Aude Schaeffer RIED et Ousmane Fall URCCHT, en rencontrant les responsables d agence de Thiès des institutions suivantes : BICIS, CBAO, SGBS, BHS. Celle-ci permet de récolter des informations précises sur les conditions de financement (taux d intérêt, durée, garanties demandées ) et la constitution des dossiers de prêt. - En avril 2013, une seconde étude de marché est réalisée par Aude Schaeffer et Ousmane Fall, cette fois en rencontrant les directions commerciales, basées à Dakar, des institutions financières suivantes : BHS, BICIS, CBAO, PAMECAS, U-IMSEC. L objectif de ces rencontres est de préciser les marges de manœuvre pour une négociation des conditions d octroi des prêts immobilier. - Les résultats de ces études sont présentés ci-dessous. 7

9 1.3. OBJECTIF 3 : DETERMINER LES CONDITIONS DE RAPPROCHEMENT ENTRE L OFFRE ET LES BESOINS DE FINANCEMENT - Lors de la réalisation de ces études de marché, apparait un frein majeur à la poursuite des négociations avec les institutions financières pour le financement de la construction à Thiès. Toutes ces IF exigent comme garantie aux prêts accordés la constitution d une hypothèque sur le terrain. Or, en l état d avancement des démarches administratives d octroi des parcelles viabilisées de la ZAC Nord-Guinth à Thiès par l état du Sénégal, bien que les terrains soient attribués individuellement, la constitution d hypothèques n est pas réalisable. En effet, le processus administratif permettant d attribuer des terrains du domaine national du Sénégal à des particuliers membres de coopératives d habitat n est pas finalisé. Ce processus long et complexe est toujours en cours en juin Pour que les membres des coopératives d habitat puissent disposer d un droit réel sur les terrains qui leur ont été attribué, une ultime démarche doit être réalisée par le ministère de l Urbanisme et de l Habitat : sortir l assiette concernée du domaine national (qui n est susceptible selon la loi d aucune appropriation privée) et l immatriculer dans le domaine de l Etat (qui lui est susceptible d appropriation privée). - La constitution d hypothèques ne pouvant être contournée sans compromettre la «bancabilité» des membres de l URCCHT, à partir de mi 2013, la négociation avec les institutions financières est mise en pause, et les efforts sont axés en direction de l obtention de l immatriculation de la ZAC de Thiès. - Après une année de lobbying intensif de la part de l URCCHT, le 2 septembre 2014, le Conservateur de la propriété et des droits fonciers de Thiès établit l attestation de droits réels pour une zone d une superficie de ha englobant l assiette foncière de la ZAC de Thiès et divers autres lotissements administratifs. La zone est immatriculée sous le Titre Foncier n 6652/TH - A partir de ce moment, la condition restante pour la constitution d hypothèques individuelles lors des dossiers de prêt, est l établissement de titres fonciers individuels sous forme de baux emphytéotiques. L URCCHT diligente les demandes de bail pour ses membres à partir de fin La négociation avec les institutions financières peut reprendre et une nouvelle rencontre est réalisée avec la BHS, banque qui présente les conditions les plus favorables pour les coopératives d habitat. Cette rencontre réalisée le 19 mars

10 (en présence de Mamadou Gueye - Directeur Commercial BHS, Madjiguène Diop Chargée des Coopératives d Habitat BHS, Maty Ndoye et Ousmane Fall URCCHT, Camille Jan Président du RIED, Aude Schaeffer, Margaux Michel et Lamine Diedhiou RIED) pose les bases d un protocole entre l URCCHT et la BHS pour le financement de la construction à Thiès, et les étapes à dérouler pour finaliser le protocole. Les prochaines étapes définies pour la constitution du protocole sont les suivantes : o L URCCHT précise le cout final des logements qu elle propose (incluant les couts d architecte, de permis de construire, de bureau d étude, de suivi de construction ) o L URCCHT finalise les démarches (bail individuel et permis de construire) o L URCCHT soumet les dossiers de 200 membres prêts à construire o La BHS transmet une proposition de protocole d accord 1.4. OBJECTIF 4 : DEFINIR LES STRATEGIES A METTRE EN ŒUVRE PAR L URCCHT POUR FACILITER LE FINANCEMENT DE SES MEMBRES - La réflexion sur les stratégies à mettre en œuvre pour faciliter le financement des membres des coopératives d habitat de Thiès s est déroulée tout au long des étapes précédemment citées. Ses résultats seront décrits dans la section «6. Stratégie retenue». Cependant quelques choix stratégiques peuvent d ores et déjà être notifiés. - Les projets de construction des membres des coopératives d habitat peuvent être financés sous deux forme : crédit individuel au membre de la coopérative pour son projet de construction (éventuellement sous l égide d un protocole d accord entre la coopérative et l institution financière) ou bien crédit à la coopérative d habitat qui construit pour ses membres et récolte les mensualités de remboursement dues par ses membres. - Au vu de la complexité, de la responsabilité et du risque pour la coopérative que représente la deuxième solution, le choix a été très rapidement fait pour la première option : prêt individuel au membre encadré par un protocole d accord entre l URCCHT et une ou plusieurs institutions financière. La deuxième option (prêt à la coopérative) n est donc pas étudiée dans la présente étude. Elle pourrait faire l objet d un développement ultérieur, mais les coopératives d habitat devront auparavant renforcer leur solidité organisationnelle et financière. 9

11 - Les membres des coopératives d habitat ont des profils socio-économiques très variés. Bien qu une grande majorité soit salarié du secteur public ou de grandes entreprises publiques, nombreux sont du secteur informel, ou disposent de très petits revenus, ou sont des retraités, ou des femmes chef de famille. Il est donc apparu très rapidement qu une solution unique de financement ne serait pas réalisable, et qu il valait mieux segmenter les solutions de financement en fonction des profils des membres afin d offrir à chacun la solution la plus adaptée. 2. LE FINANCEMENT DE L HABITAT AU SENEGAL 2.1. SITUATION GENERALE LE SECTEUR BANCAIRE TRADITIONNEL Le marché bancaire sénégalais est le deuxième de la zone UEMOA, après la Côte d Ivoire. Selon la BCEAO, le système bancaire sénégalais a enregistré une nette progression en 2014 avec 22 établissements de crédit, un total de bilan en croissance de 14% et une croissance de du nombre de comptes de 13%. Le taux de bancarisation strict est en progression en 2014 mais ne il reste tout de même que de 15% de la population. Selon l agence nationale des statistiques et de la démographie (ANSD) sénégalaise, le crédit bancaire est aussi progression avec une croissance d environ 15% en Les crédits à court et moyen terme représentent respectivement 46 et 41% des crédits octroyés contre 3% seulement pour les crédits à long terme (donc ceux qui concerneraient l habitat et la construction). Très schématiquement, peut distinguer deux groupes de banques au Sénégal. Celles qu on peut appeler les «anciennes», soit les filiales actuelles ou anciennes des banques françaises (SGBS/SG, BICIS/BNP, CBAO 5 ) Elles se caractérisent par des points forts comme : leur ancienneté sur le marché qui leur garantit une base de clientèle solide et une certaine expertise, un réseau d agences étendu, l avantage du parrainage par leur maison-mère pour 5 Anciennement Banque du Sénégal, créée en 1853 et reprise par le Groupe Attijariwafa 10

12 conquérir la clientèle professionnelle, en particulier les multinationales... Mais elles ont aussi des points faibles comme : une qualité de service déficiente. La taille du portefeuille de leurs gestionnaires est souvent trop importante, ce qui ne permet pas à ces derniers d assurer à leurs clients une prestation de qualité et une bonne gestion de la relation-client. De l autre côté il existe les «nouvelles banques» (BAS 6, BIS 7, BOA 8, UBA 9 ), qui se différencient par la flexibilité de leur process qui leur permet plus de souplesse du fait de leur petite taille. Elles peuvent offrir à leurs clients un service de qualité supérieure, des offres avantageuses, et un délai de traitement plus rapide. Mais, elles sont désavantagées par le fait que ce sont des banques de petite taille, qui n ont pas vraiment un large accès aux dépôts des clients. En termes de perspectives, malgré une apparence de saturation, le secteur bancaire peut encore accueillir de nouveaux entrants, en raison des besoins manifestes d une plus large bancarisation des populations. D autre part, les secteurs-clés comme l Agriculture, la Construction ou l Informel restent encore sous-financés. La création de la Banque Nationale de Développement Economique (BNDE 10 ) d un côté et le FONGIP 11 de l autre, tente de remédier à ce constat. Pour les observateurs, une des entraves majeures à la démocratisation des services bancaires au Sénégal reste les coûts élevés des taux d intérêt et des services bancaires. Cette contrainte restreint considérablement l accès aux financements pour les particuliers ou les PME du pays. Par exemple, les frais de tenue de compte, si on les compare aux salaires moyens du Sénégal, se révèlent prohibitifs avec en moyenne pour un compte courant des frais de FCFA/mois (6 ), hors émission de chèque et délivrance de carte. De l autre côté de la barrière, les banques sont très (trop) prudentes dans l octroi de crédits, faute de garanties, de sources d information et de législation suffisamment fiables et sécurisés. Ainsi il apparait que 80 pour cent des demandes de crédit bancaire des PME sont refusées en raison du manque de gages suffisants. 6 Banque Atlantique du Sénégal 7 Banque Islamique du Sénégal 8 Bank Of Africa 9 United Bank for Africa 10 Il s agit de l ex-fonds de Promotion Economique (FPE), transformée en banque par le gouvernement pour résoudre les problèmes de financement des entreprises, tout en palliant les carences de la CNCAS (Caisse Nationale de Crédit Agricole du Sénégal). 11 Fonds de Garantie des Investissements Prioritaires 11

13 L ensemble de ces contraintes, ajouté au peu d agences bancaires en zone rurale et périurbaine, fait que les foyers ont souvent recours à la microfinance, aux tontines ou aux prêts usuriers pour se financer LA MICROFINANCE Le secteur de la microfinance a connu un développement fulgurant au cours des deux dernières décennies, en rapport avec l essor de la dynamique associative et la lutte contre la pauvreté. L'évolution des systèmes financiers décentralisés (SFD) au Sénégal est ainsi marquée par trois périodes : 1. Une première période caractérisée par la crise bancaire à la fin des années 80. Elle a permis la mise en œuvre de réformes importantes pour assainir le secteur bancaire et l apparition des premières structures d épargne et de crédit. Au cours de cette période, il a été adopté un dispositif transitoire relatif à l organisation et aux conditions d agrément et de fonctionnement des structures mutualistes d épargne et de crédit (Arrêté n 1702 du 23/02/1993). Si ce texte a pu favoriser l agrément de 120 institutions, il n avait prévu aucune disposition sur la reconnaissance des groupements d épargne et de crédit. 2. Une deuxième période caractérisée par la mise en place d un cadre juridique régissant les SFD, Elle se situe entre et est marquée par l émergence du secteur et la mise en place du cadre juridique régissant les institutions. Cette période a permis une croissance fulgurante du secteur avec la mise en place de réseaux d institutions (regroupement de certaines structures comme les unions, fédérations et confédération en réseau pour se doter d une institution faîtière. 3. Une troisième période caractérisée par la consolidation et la professionnalisation du secteur à partir de Elle a permis de maîtriser d avantages les risques avec le renforcement de la surveillance du secteur. On assiste à : - une gestion professionnalisée des institutions - des contrôles efficaces du personnel des réseaux - la recherche d un meilleur équilibre institutionnel et financier 12

14 Le pays dispose donc actuellement d un secteur de microfinance dynamique : les grandes institutions de microfinance (IMF) sont solides et rentables, mais les plus petites sont fragiles et la supervision du secteur appelle à plus de renforcement. Selon la BCEAO, le pays comprend fin 2014, 218 IMF et 551 points de services pour clients/membres. Le montant total des dépôts s élève à 229 milliards FCFA et l encours des crédits à millions FCFA. Ces chiffres sont à comparer avec les données du secteur bancaire traditionnel, qui dispose d un nombre équivalent d agence en 2014 (557 agences), de moins de comptes ( comptes), mais d un encours de crédit plus de 10 fois supérieur (2 747 milliards de FCFA fin 2014). Les systèmes de financement décentralisés (SFD) présentent en 2014 un taux de pénétration de la population totale de 15,84%. Les dépôts à terme représentent 32% des encours. Les encours de dépôt et de crédit sont en croissance soutenue depuis plusieurs années. Les femmes représentent 41 % du sociétariat, 54 % des emprunteurs et 26% de l encours de crédit. Les 3 réseaux CMS (Crédit Mutuel du Sénégal), ACEP (Alliance de Crédit et d Epargne pour la Production) et PAMECAS (Partenariat pour la Mobilisation de l'epargne et le Crédit Au Sénégal) occupent plus de 80 % du secteur de la microfinance dans le pays. La microfinance au Sénégal est un secteur en pleine évolution. Selon Waly Clément Faye, Responsable suivi-évaluation à la Direction de la microfinance, ce secteur a permis à 1,8 million de sénégalais d avoir un accès aux services financiers et a contribué en 2008 au financement de l économie à hauteur de 10,25%. La microfinance doit cependant faire face à plusieurs défis : coût de l accès au crédit qui reste élevé pour les jeunes, les femmes et les promoteurs d activités à faible valeur ajoutée, «supervision et contrôle, promotion de l inclusion financière et professionnalisation LE FINANCEMENT DE L HABITAT ET DE LA CONSTRUCTION LE MARCHE DU FINANCEMENT DE L HABITAT ET LA CONSTRUCTION 13

15 Selon une étude de la BCEAO sur les conditions de financement bancaire de l habitat dans les pays de l UEMOA 12, les crédits à l habitat au Sénégal en 2013 ont représenté millions de FCFA, ce qui en fait le plus gros marché de crédit à l habitat en zone UEMOA. Cependant, le montant moyen par dossier est un des plus faibles de la zone avec 4,2 millions de FCFA (6 400 euros) en moyenne pour les particuliers. Selon l ONU-Habitat, 68,4 % de ces crédits sont accordés par la BHS. La SGBS arrive en seconde position avec 14,24 % des crédits. Ainsi, entre 2001 et 2010, la BHS a accordé à ses clients particuliers crédits immobiliers. C est donc en moyenne un peu plus de crédits par an qui sont financés par la BHS, principal pourvoyeur de ressources bancaires pour l habitat. Ce chiffre est à rapporter au déficit annuel de logements par an, estimé par le gouvernement du Sénégal. 12 Union Economique et Monétaire Ouest Africaine 14

16 Toujours selon la BCEAO sur la période , la clientèle résidente au Sénégal constitue 85,6 % des bénéficiaires de crédits pour l acquisition ou la construction de logements. Elle est en majorité formée de salariés des secteurs public et privé et accessoirement de clients du secteur informel. Plus des trois quarts (76,4 %) des demandeurs sont de sexe masculin contre un quart pour les femmes. Les personnes mariées représentent également les trois-quarts (75,3 %) contre 19,5 % pour les célibataires et 2,1 % pour les divorcés. Les émigrés représentent environ 15 % des bénéficiaires de crédits si l on considère le système bancaire dans sa globalité. L épargne des Sénégalais de l extérieur constitue près de 50 % de l épargne collectée par la BHS ces dernières années. Selon la Banque Africaine de Développement, environ 30 % du milliard d euros transférés au Sénégal sont destinés au secteur de l immobilier En dehors des circuits bancaires, l autofinancement est la règle chez les émigrés et membres de la diaspora. Plus de 60 % des émigrés propriétaires de parcelles dans une dizaine de quartiers de la région de Dakar, ont financé seuls la construction de leurs maisons (Tall, 2009 : 158). L environnement bancaire n encourage pas le recours au crédit institutionnel. Certains émigrés n ont pas une culture du financement bancaire, ils sont rebutés par le payement d intérêts et l opacité du système bancaire. Face à cette incapacité de mobiliser des financements supplémentaires, l émigré module souvent sa construction selon ses rentrées d argent. L autofinancement est dans ce cas précis une stratégie d adaptation économique face aux difficultés d accès au financement bancaire. 15

17 L OFFRE DE CREDIT A L HABITAT La majeure partie des constructions de logements au Sénégal sont réalisées sur financement propre des propriétaires et généralement pendant plusieurs années. Cette situation a pour origine la faible proportion de personnes ayant recours aux services d une banque ; l absence ou la rareté des titres de propriété pour la garantie des prêts hypothécaires ; et la faiblesse générale de l épargne. Considérant l évolution du parc de logements à Dakar et le nombre de dossiers financés par le système bancaire, il est raisonnable de considérer que plus de 75 % des logements sont financés par les propriétaires. Le financement des logements produits par les propriétaires s effectue sous diverses formes : - Construction évolutive en fonction des montants épargnés par les propriétaires ; ces constructions peuvent durer des années en fonction des capacités des individus concernés. - Juxtaposition de crédits personnels ordinaires mobilisés auprès des institutions bancaires et mutualistes, surtout dans les villes où les titres de propriété ne permettent pas d inscription hypothécaire - Crédits bancaires avec inscription hypothécaire sur des terrains titrés ; les durées d amortissement de ces crédits varient entre cinq et vingt ans selon la durée d activité restante du demandeur de crédit. - Pour les crédits hypothécaires aux clients adeptes de l autopromotion, la BHS a accordé près de prêts pour 120 milliards de francs CFA ( USD) en 30 ans. - Les institutions de micro-finance interviennent dans le financement du logement, notamment pour les clients du secteur informel qui n ont pas accès aux crédits des banques faute de garantie. Cependant, les taux d intérêt sont généralement supérieurs à 20 % et les prêts portent sur des durées très courtes ne dépassant généralement pas cinq ans. Certaines mutuelles proposent des durées plus longues et des taux plus attractifs pour attirer les travailleurs du secteur formel. Il s agit de mutuelles appartenant à de grands réseaux de micro-finance ayant des agences dans les zones les plus reculées tels que l Union des mutuelles du partenariat pour la mobilisation de l épargne et du crédit au Sénégal (UM-PAMECAS), le Crédit mutuel du Sénégal (CMS) et l Alliance pour le crédit et l épargne (ACEP) (Tall, 2010). 16

18 Conditions du prêt SGBS CBAO BICIS BHS Taux d intérêt nominal prêts jusqu'à 10 ans: 9% prêts jusqu'à 15 ans 9,5 % 10,50% 8,50% 7,5 à 8 % Conditions Montant maximum Titre foncier ou bail Domiciliation du salaire En fonction du salaire : salaire mensuel < FCFA: max 45 % Titre foncier ou bail Domiciliation du salaire En fonction des revenus, de la durée, du taux Titre foncier ou bail Domiciliation du salaire 33% du salaire Domiciliation du salaire, cession volontaire de salaire ou déposit de 3 mois Dans le cas d'emplois privés: prise en compte de la qualité, santé financière de l'employeur max 45 % du salaire avec un max de 25 milions FCFA Durée maximum max 15 ans. Limité à l'âge de la retraite max 20 ans. Limité à l'âge de la retraite max 15 ans max 20 ans Apport personnel pas nécessaire avec hypothèque du terrain Si contraction du pack maison à F/mois, pas d'apport personnel. Sinon % d'apport personnel non % d'apport Frais de dossier TTC 0,17% du montant du prêt max FCFA. Min FCFA 0,04% du montant du prêt A quel moment doivent-ils être Bénéficiaires Assurance au moment de la contraction du prêt au moment de la contraction du prêt au moment de la contraction du prêt au moment de la contraction du prêt salariés du public et privé salariés du public et privé. Possibilité de négociation pour les emplois informels salariés du public et privé salariés du public et privé. Les emplois informels peuvent être acceptés mais c'est très difficile. Il faut avoir un commerce, justifier de revenus réguliers, présenter un budget de fonctionnement et les mensualités ne doivent pas plomber l'activité. Démarche exceptionelle et compliquée. Cout de l'assurance 0,699% par an environ annuel 1,5% par an 0,45% par an Age limite Quels risques couvre-t-elle? limité à l'age de la retraite. Sauf si le retraité precois une pension limite de l'âge de la retraite limite de l'âge de la retraite limite de la retraite. Pour les retraités qui perçoivent une pension, possibilité de 3 ans renouvelables décès - invalidité décès - invalidité décès - invalidité - incendie décès - invalidité - incendie 17

19 Garantie Garantie demandée Procédure Procédure pour les particuliers SGBS CBAO BICIS BHS Hypothèque réalisée auprès d'un notaire Hypothèque réalisée auprès d'un notaire Hypothèque réalisée auprès d'un notaire 1. entretien avec gestionnaire de compte 2. ouverture du compte courant 3. domiciliation du salaire 4. constitution du dossier de prêt 5. envoi du dossier aux services centraux à Dakar 1. entretien avec gestionnaire de compte 2. ouverture du compte courant 3. domiciliation du salaire 4. constitution du dossier de prêt 5. envoi du dossier aux services centraux à Dakar 1. entretien avec gestionnaire de compte 2. ouverture du compte courant 3. domiciliation du salaire 4. constitution du dossier de prêt 5. envoi du dossier aux services centraux à Dakar Hypothèque réalisée auprès d'un notaire 1. entretien avec gestionnaire de compte 2. ouverture du compte courant 3. domiciliation du salaire 4. constitution du dossier de prêt 5. envoi du dossier aux services centraux à Dakar Document à présenter Débloquage du prêt Différé et interets intercalaires Autres précisions demande de prêt signée 3 derniers bulletins de salaire devis estimatif et descriptif des travaux datant de moins de 3 mois titre de propriété autorisation de construire ou récepissé de dépôt plan cadastral plan de la construction rapport d'expertise (évaluation de la valeur du terrain) certificat de mariage si compte joint par tranches, selon les étapes de construction Le remboursement du prêt débute le mois qui suis la fin de travaux. Différé possible jusqu'à 6 mois. Intérêts intercalaires calculés en fonction La banque peut signer des conventions avec les entreprises employeurs, ce qui permet d'avoir des conditions préférentielles (négociation du taux) 3 derniers bulletins de salaire demande manuscrite titre foncier ou bail (négociable auprès de la direction CBAO) devis estimatifs par tranches, selon les étapes de construction. Visites terrain et vérification de l'avancement à chaque étape Permis de construire Autorisation de construire Devis Pièce d'identité Bulletins de salaire Certificat de résidence (facture d'électricité) par tranches Le remboursement commence à la fin des travaux. Possibilité de 3 mois de différé. Interrêts intercalaires en fonction Documents habituels. Dans le cas des coops, ils est souhaité que la coop ouvre également un compte courant à la BHS. Dans ce cas la banque propose un compte sans aucun frais de gestion. par tranches, selon les étapes de construction. Visite de terrain par des ingénieurs dela banque Débute à la fin des travaux. Différé possible. Prêts pour habitat social = mission de la BHS. Elle a donc un savoir faire particulier sur le sujet. Plus il y a de clients dans les coops, plus le taux est négociable. La BHS a un objectif de 500 logements sociaux / an. La BHS a un service spécialisé à Dakar 18 avec des ingénieurs du génie civiil qui peuvent apporter un soutien

20 ETUDE DE MARCHE REALISEE EN 2013 Trois institutions financières parmi les principales du Sénégal ont été rencontrées : - BHS (Banque de l Habitat du Sénégal) - BICIS (Groupe BNP Paris) - CBAO (Groupe Attijariwafa Bank) Deux Institutions de Microfinance, parmi les plus importantes du Sénégal, ont été rencontrées : - PAMECAS - U-IMSEC Nous pouvons tirer de ces rencontres les principaux enseignements suivants : 1. La BHS est sans aucun doute la banque la plus intéressante au niveau des taux d intérêt (7 % pour la BHS contre 9-10 % pour les banques traditionnelles et 13-14% pour Pamecas). En outre il s agit du cœur de métier de la banque, elle a donc une solide expertise sur l immobilier et une équipe nombreuse et expérimentée a l inverse de la CBAO et BICIS. 2. Deux banques (BHS et CBAO) disent accepter de financer les travailleurs de l informel mais leurs conditions restent floues et il est probable que leurs exigences restent inaccessibles à une bonne partie des travailleurs informels. 3. Les IMF sont clairement bien plus à l aise avec la catégorie «travailleurs informels». Elles connaissent bien ce type de clientèle et souhaiteraient pouvoir leur offrir des produits de financement de l habitat. Leur difficulté se situe au niveau de l accès à des ressources longues à un cout raisonnable. 4. Les banques traditionnelles (CBAO BICIS) financent surtout des projets clé en main. L auto construction sera plutôt financée par la BHS et les IMF. 5. Aucune banque (à part éventuellement la BHS) n accepte de réaliser des prêts sans hypothèque (même avec proposition d un fonds de garantie) 6. L immatriculation est indispensable pour réaliser une hypothèque. Donc sans immatriculation, pas de prêt hypothécaire, donc pas de prêt du tout (si nous considérons qu aucune banque n accepte de financer sans hypothèque) 19

21 7. Le recours à un acte notarial est imposé par la loi pour tout prêt immobilier, même sans réalisation d hypothèque. La seule différence est que les frais notariaux seront réduits 8. L apport personnel est une condition qui parait négociable pour l ensemble des acteurs rencontrés 9. L ensemble des institutions rencontrées n excluent pas d office les retraités mais posent le problème de l assurance qui sera chère. Il est sous-entendu que les dossiers s étudient au cas par cas et que les fonctionnaires retraités (qui ont une pension de l état plus confortable que le privé) pourront éventuellement être financés selon conditions (âge co-emprunteur assurance chère ) 10. Toutes les banques évaluent la capacité d emprunt en fonction de la quotité de 30 % des revenus 11. Toutes les institutions étudient les dossiers au cas par cas, au niveau de la situation de l emprunteur et au niveau du projet de construction. Les coopératives pourraient donc faciliter leur travail d étude en systématisant les deux niveaux en amont (projet de construction et dossier financier du membre) 12. Toutes les banques ont l habitude de faire également du crédit aux coopératives d habitat (Vs crédit aux membres des coopératives d habitat). Elles paraissent même plus rassurées face à ce montage qui a l avantage de leur offrir un unique interlocuteur. Cette option n a pas encore été envisagée dans le cas de Thiès. La difficulté est d assurer ensuite le remboursement du crédit par les membres à la coopérative. 13. Dans tous les cas (même dans celui de prêts directement aux membres), les banques souhaiteront avoir un interlocuteur dédié au sein de la coopérative. Qui sera en contact constant pour le suivi de l avancement des travaux et le décaissement des acomptes. 14. Dans l ensemble toutes les institutions rencontrées ont démontré un fort enthousiasme à collaborer avec l URCCHT (ce qui n est pas si surprenant car il leur était annoncé que l URCCHT représente un potentiel de clients) LES AUTRES OUTILS A DISPOSITION 20

22 Les salariés de grandes entreprises qui créent une coopérative d Habitat à l échelle de leur entreprise obtiennent souvent l appui de leur employeur via un apport sous forme de don, de subvention ou de prêt sans intérêts. C est une politique sociale assez courante chez les grands employeurs du Sénégal, comme par exemple la SONATEL ou la SENELEC, qui à travers des conventions signées avec des banques bonifient les taux d intérêt des emprunts de leurs salariés. Le «Crédit DMC» est accordé par la Direction de la Monnaie et du Crédit à un taux nul sur une durée maximale de 7 ans, avec un plafond de 5 millions de CFA, uniquement pour les fonctionnaires et agents de l état. L État du Sénégal offre d autres facilités dans le cadre de l accès aux logements par une politique fiscale consistant en : - L exonération décennale après l acquisition du premier logement - L exonération de taxes sur les opérations bancaires (TOB) pour les acquisitions d une première résidence principale dans la tranche sociale (inférieur à 20 millions de FCFA) - Les exonérations dans le cadre du programme «une famille, un toit» Les autres aides financières de l état sont pour l essentiel des exonérations d impôt sur le revenu qui ne bénéficient donc pas aux ménages à faible revenu ou du secteur informel. LE FONGIP : Le FONGIP a trois (03) principales missions : - Garantir des crédits bancaires pour le financement des projets porteurs de croissance dans les secteurs prioritaires; - Refinancer des institutions de micro finances pour leur permettre d accorder des crédits aux Micros Petites et Moyennes Entreprises (MPME), aux groupements de femmes et de jeunes à des taux d intérêts bonifiés; - Mettre en place un dispositif permanent d accompagnement et de suivi des porteurs de projets sur tout le territoire. Les objectifs spécifiques du FONGIP sont : - Augmenter l accès au crédit des PME; - Réduire le coût de financement des projets en minimisant les risques liés aux crédits; - Réduire au maximum le risque de sinistres des PME et créer une relation de confiance avec les institutions financières; - Favoriser la création d emplois durables par l accompagnement et le suivi des porteurs. 21

23 L habitat social fait partie des domaines d intervention prioritaires du FONGIP. Dans ce cadre il peut intervenir en garantie ou bonification de taux d intérêt des emprunts contractés pour la construction. LA CDC (CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS) : La CDC se substitue au Trésor public dans la réception et la gestion des dépôts et consignations des organismes et des particuliers ainsi que la garde des fonds disponibles de la Caisse Nationale d Epargne (CNE). Elle gère également : - les fonds de retraites ou d assurances, notamment le Fonds National de Retraites ; - les dépôts de garantie constitués par les usagers auprès des grands concessionnaires de service public. La CDC reste un investisseur institutionnel de long terme au service de l'intérêt général. Les quatre missions principales à la CDC sont : - le financement des PME/PMI - le financement du logement social - le financement des travaux d'équipements des collectivités locales - le financement de la politique de la ville FISCALITE DU LOGEMENT Le taux de la contribution foncière de propriétés bâties est fixé à 5 % de la valeur vénale pour les immeubles autres que les usines. Concernant les droits d enregistrement, il sont d un montant égal à 5 % de la transaction (au lieu de 15 % habituellement) pour les actes portant vente d immeubles à usage de logement par les personnes morales ou physiques qui se consacrent, avec l agrément et sous le contrôle du gouvernement, au développement de l habitat social, et dont le coût est égal ou inférieur à un montant fixé par décret sur proposition conjointe du Ministre chargé des Finances et du Ministre chargé de l Habitat (loi n 97/11 du 6 mai 1997). Des droits d enregistrement de 1 % s appliquent sur les actes portant acquisition, par les organismes publics ou privés d aménagement et d équipement foncier désignés par le Code de l urbanisme, de terrains ou de droits de superficie compris dans le périmètre d une ZAC et nécessaires à la réalisation de leur programme. Le bénéfice du tarif réduit est subordonné à la réalisation du programme dans un délai de trois ans à compter de la date de prise de possession des terrains. Enfin, les locations à usage d habitation sont exonérées de TVA. 22

24 3. LA DEMANDE DES COOPERATIVES D HABITAT Une étude statistique a été réalisée par l Ecole Nationale de la Statistique et de l Analyse Economique (ENSAE) pour le compte de l URCCHT et du RIED. Les objectifs de l étude étaient de : - Dresser le profil socio-économique des membres de l URCCHT - Déterminer leur capacité de financement - Préciser la nature de leur projet de construction - Confirmer les attentes et l implication des membres dans les activités de leur coopérative et de l URCCHT L enquête a couvert 90% des coopératives membres de l URCCHT et 44 % des membres des coopératives d habitat CONCLUSIONS GENERALES DE L ENQUETE STATISTIQUE : (La nature optimiste des enquêtés peut avoir provoqué une surestimation des montants indiqués de l ordre de 20 %) Les membres des coopératives sont en général des hommes monogames dont l âge moyen est de 51 ans. Ayant un niveau d instruction au moins égal au secondaire, ils ont en charge près de 9 personnes dont la moitié a moins de 15 ans. Les femmes, bien qu ayant leurs propres coopératives, sont présentes dans les autres. Un peu moins âgées, elles sont monogames et ont le même niveau d instruction que les hommes. Elles ont moins de personnes en charge. Les membres des coopératives sont des actifs occupés exerçant dans les secteurs privés et publics. Ils sont sous un contrat à durée indéterminée (CDI) qui expire dans une vingtaine d année en moyenne et n ont pas, en général, d autres activités génératrices de revenu. Les membres des coopératives, pour l essentiel, tirent leurs revenus des salaires mensuels et réguliers d un montant moyen d un peu plus de FCFA. De ce montant, ils consacrent au moins FCFA en moyenne par mois à leurs dépenses de ménage. Par ailleurs, tous détenteurs d un compte courant ou d épargne, ils domicilient leurs salaires à la SGBS, la BICIS, la BHS, la CBAO et au CMS. 23

25 Les membres des coopératives souhaitent réaliser la construction de leur logement sur une parcelle d une superficie moyenne d au plus de 200 m2 qu ils ont acquise il y a 9 ans, après avoir soldé la contribution à sa viabilisation pour un montant moyen de FCFA. 6Les membres des coopératives sont actuellement propriétaires de leur logement ou logés à titre gratuit. Ceux qui sont locataires s acquittent d un loyer mensuel moyen de FCFA. Pour leur futur logement, ils souhaitent confier sa réalisation à l URCCHT selon leur propre plan de construction ou celui de l URCCHT. Ces logements seront la résidence principale de ceux qui actuellement sont locataires ou dans un logement familial. Les logements, de 5 chambres en moyenne, pourront disposer d un équipement solaire. Les membres des coopératives, ayant plus ou moins une idée du coût, ont estimé que la construction du logement leur reviendrait en moyenne à plus de FCFA, coût plus élevé que celui proposé par l URCCHT qui est de FCFA. Les membres des coopératives disposent d économies d un montant moyen de FCFA (sensiblement égal au coût moyen de construction estimé par l URCCHT) placé dans un compte Epargne-logement. Rarement adeptes de la thésaurisation et de la tontine à des fins de construction, les retraités et les femmes au foyer, espèrent bénéficier d un soutien financier, essentiellement de la part de leurs enfants, d un montant moyen de FCFA Les membres des coopératives affichent leur intention de solliciter des prêts bancaires d un montant moyen de dix millions de FCFA (sensiblement égal au coût moyen de construction proposé par l URCCHT), ils proposent comme moyen de garantie des prêts l hypothèque. Auparavant, ils ont eu à bénéficier de prêts d un montant moyen de FCFA dont deux bénéficiaires sur cinq affirment l avoir intégralement remboursé. Aussi, ils confirment la possibilité de recourir à un cumul de prêt pour un montant moyen maximal de FCFA Cependant, certains membres suggèrent d assouplir les conditions de paiement, de financer la construction par l URCCHT et de se faire assister RESULTATS DETAILLES ACTIVITE ECONOMIQUE Les adhérents pour l essentiel (83%) sont occupés. Ce sont essentiellement des actifs dits occupés (97%) et des femmes au foyer (3%). Les inactifs sont constitués surtout des retraités (88%). 24

26 SECTEURS D ACTIVITE Les actifs dénombrés relèvent du secteur formel : privé (47%), public (42%) et parapublic (3%). Le secteur informel concerne un peu plus de 7% des adhérents. Seuls 34% des adhérents exercent une autre activité génératrice de revenus. La quasi-totalité (89%) d entre eux n a pas précisé le secteur d activité. Pour les autres, ces activités relèvent du secteur informel (55%). CONTRATS Les actifs occupés sont dans leur grande majorité (88%) titulaires d un contrat en général de type CDI (92%). Le nombre moyen d années d exercice pour les titulaires d un CDI est d environ 20 ans. 25

27 SOURCES DE REVENUS Les principales sources de revenu identifiées des adhérents sont le salaire pour 61%, les bénéfices 15,24%, les prestations de service 13,24% et les transferts 10,5%. MONTANTS DES REVENUS Les montants mensuels moyens tirés de ces revenus varient de FCFA pour les transferts à un peu plus de FCFA pour les salaires. 26

28 L analyse des types de revenus selon les secteurs d activités confirme que les salaires moyens mensuels au niveau du privé sont supérieurs aux salaires du public. Tous les secteurs d activités reçoivent des transferts d un montant peu différent. Par ailleurs, le salaire mensuel moyen d un actif occupé est égal au salaire moyen. POSSESSION D UN COMPTE BANCAIRE Sur l ensemble des adhérents 85% sont détenteurs d un compte ; près de 33 % ont à la fois un bancaire et un compte d épargne. 27

29 DOMICILIATION DES SALAIRES La quasi-totalité (89%) salarié a déclaré avoir domicilié leur salaire dans une institution financière. Les principales institutions de domiciliation sont la SGBS (31%), la BICIS (18%), la BHS (11%), la CBAO (11%) et le CMS (10%). EPARGNE Economies pour financer : Seuls 24% des adhérents déclarent disposer d économies en vue du financement de la construction. Le montant moyen de ces économies, pour 78% d entre eux, est de FCFA. Ces économies ont été le fait des actifs occupés (84%) et des retraités (14%) pour des montants moyens respectifs de FCFA et FCFA. Le montant moyen économisé par les adhérents relevant du secteur privé est supérieur à tous les montants des autres. Formes de détention : Les montants économisés, par 9 épargnants sur 10, sont déposés dans des comptes d épargne logement pour un montant total de FCFA. Par ailleurs, 71% des salariés ont recours à cette forme de détention. En outre, les comptes de ces salariés sont domiciliés, comme pour leur salaire, essentiellement à la SGBS (36%), la BICIS (18%), la CBAO (11%) et le CMS(11%). Ces comptes d épargne-logement ont une moyenne d âge de 9 ans. La pratique de la thésaurisation semble rare ; cependant 55% des pratiquants sont prêts à placer leurs économies dans un compte. SOUTIEN FINANCIER Pour le financement de leur logement, 36% des adhérents n attendent aucun soutien financier. Par contre, les soutiens financiers proviennent essentiellement des fils ou filles (46%). Le montant moyen de leur contribution est de FCFA ; ils sont les principaux bailleurs des retraités (85%) et des autres inactifs (50%). 28

30 SOLLICITATION D UN PRET BANCAIRE L intention de solliciter un prêt bancaire pour la construction du logement est exprimée par 55% des adhérents ; le montant du prêt est d un peu plus de dix millions de FCFA. Par ailleurs, un adhérent sur deux du secteur privé serait intéressé pour un montant moyen de FCFA. GARANTIES ET APPORTS Parmi ceux qui ont l intention de solliciter un prêt bancaire 98%, 9 sur 10 affirment avoir des garanties. Les adhérents disposant de ces garanties sont pour l essentiel des actifs occupés (88%) exerçant dans le privé (46%) ou le public (46%). Les garanties proposées sont constituées par l hypothèque (47%) et la caution solidaire (30%). Le montant moyen de l apport exigé par ceux qui ne disposent pas de garanties est d un peu moins de de FCFA. 29