FACULTE DE DROIT ET DE SCIENCE POLITIQUE

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1 FACULTE DE DROIT ET DE SCIENCE POLITIQUE Les copropriétés dégradées Mémoire soutenu le 27 juin 2006 pour la Validation des Acquis de l Expérience (V.A.E.) de la Licence Professionnelle Management des organisations, spécialité gestionnaire de l'''habitat Locatif & social Dominique GANAYE Responsable Pédagogique : Directeur de mémoire : Madame Martine BARRE-PEPIN Madame Marguerite BOUTELET-BLOCAILLE Maître de Conférences Service de Formation Continue

2 - 2 - Préambule SOMMAIRE Introduction Brefs rappels sur la copropriété Les immeubles collectifs à travers l histoire Les sources des difficultés Chapitre I : La dégradation des copropriétés : un problème aux causes multiples Section I : Les constats des difficultés Section II : Les causes des difficultés Section III : Les définitions de la dégradation Chapitre II : La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour les syndics Section I : Les pouvoirs du syndic en phase normale Sous section I : L exercice des pouvoirs du syndic : contexte général Sous section II : Les moyens de recouvrement des impayés de charges Sous section III : les moyens pour obtenir des décisions de l assemblée des copropriétaires Sous section IV : la possibilité d obtenir des aides publiques et des exonérations Sous section V : Les modalités de gestion issues de la loi du 13 décembre 2000 Section II : Des exemples concrets Section III : Les prérogatives de l administrateur judiciaire Chapitre III : Les perspectives d évolution du cadre législatif : des idées en quête de financements Section I : Les textes législatifs existants et en préparation Section II : Les propositions du rapport du Conseil Economique et Social Section III : Les préconisations des professionnels Section IV : Les critiques d Emmaüs Section V : Exemples étrangers Section VI : Essai de propositions personnelles Conclusion Annexes Table des matières Bibliographie

3 - 3 - Préambule : Ce mémoire prend une dimension particulière, en s inscrivant tout à la fois dans la globalité de mon parcours professionnel, et au cœur de celui-ci, dans la phase de Validation d Acquis d Expérience. Dimension particulière, tout d abord au sein de mon parcours professionnel, où après une longue période d activité salariée de 19 ans chez le même employeur, je fus licencié. Entré comme employé de bureau, je fus tour à tour, responsable d un service, puis de deux, puis responsable du management des ressources humaines de ces deux services, et enfin quasi «bras droit» du binôme de dirigeants. Le tout sans aucune formation spécifique en matière immobilière avant d arriver dans l entreprise. Dimension particulière également, parce qu arrivé à 43 ans, soit à peu près à mi parcours d une vie professionnelle, j ai donc choisi, après avoir validé cette idée dans le cadre d une prestation O.P.I. (Objectif Projet Individuel), choisi de mettre à profit ce temps de chômage, pour entrer dans une phase de V.A.E. (Validation d Acquis d Expérience). La première partie a abouti le 13 septembre 2005, à la soutenance d un mémoire sur mon expérience professionnelle proprement dite, dans lequel je décrivais de façon détaillée ma formation, mon expérience professionnelle et mon expérience complémentaire associative. J y analysais ensuite mes acquis, et terminais par une partie illustrative de quatre exemples dits «complexes», avant de conclure. Cette soutenance a reçue de la part du Jury, un accueil favorable sous la forme d une validation partielle, et m a invité à suivre et valider les épreuves de l enseignement «Droit», pour à acquérir des connaissances fondamentales en droit des contrats et des contrats spéciaux. J ai donc repris le chemin «des bancs de la faculté» dès octobre 2005 pour suivre ces cours. En concertation avec l équipe pédagogique de cette Licence Professionnelle et sa responsable, j ai également décidé de suivre en candidat libre un certain nombre d autres matières que celles de l unité d enseignement «Droit», afin, tant de parfaire et de compléter mes connaissances. Dispensé du stage en entreprise, qu effectuent les autres étudiants, j utilise ce temps pour des recherches et la rédaction de ce mémoire sur le thème des copropriétés dégradées.

4 - 4 - Je vais tâcher d y mettre à profit à la fois, mes acquis antérieurs, et ceux tout récents et plus théoriques, des cours suivis dans la licence professionnelle. Si le Jury accepte de m accorder la validation de cette nouvelle partie, j aurais ainsi pu réaliser la consécration diplômante de mon parcours professionnel complété par ces récentes études, et je pourrai me lancer dans la deuxième phase de cette vie professionnelle.

5 - 5 - Introduction : La propriété envisagée par le code Civil est une propriété individualiste. Celle-ci n est pas compatible avec la réalité, car en fait les propriétés ne sont pas isolées du reste du monde 1. La plupart du temps, nous nous trouvons en présence de propriétés collectives. Il en existe quatre styles : la propriété entre époux (partie communautaire), la mitoyenneté (en général un mur), l indivision (dès lors qu il y a un décès et plusieurs héritiers, fin d un mariage avec régime communautaire) et la copropriété des immeubles bâtis. C est ce quatrième et dernier cas qui va intéresser notre travail. Brefs rappels sur la copropriété : Après une présentation rapide de l évolution des textes sur la copropriété des immeubles bâtis, nous analyserons les formes particulières qui caractérisent la copropriété. Survol de l évolution des textes réglementant les immeubles en copropriété A l origine, existait la méthode dite «de Grenoble» (ville où elle avait commencé à s utiliser) : il s agissait de raisonner par étage. Puis est apparu en 1804 le code Civil, un seul article régissait la copropriété, il s agit de l article 664. Le phénomène était peu répandu. La loi du 28 juin 1938 l a organisée : création du syndicat des copropriétaires et du règlement de copropriété. Puis, elle a été complétée par un décret du 4 janvier 1955 qui prévoyait la rédaction du règlement de copropriété sous forme authentique. Cette loi a été remplacée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d application du 17 mars 1967 encore aujourd hui en vigueur. Diverses lois traitent de telle ou telle question sur la copropriété depuis cette date, et affinent la façon de les gérer, mais c est toujours la même loi de base. Notons juste au passage, la loi dite Bonnemaison du 31 décembre 1985 axée sur le contrôle des charges. Une est remarquable sur la question de ce mémoire, c est celle du 21 juillet 1994, qui complète la loi Bonnemaison et permet au syndicat de recouvrer les charges, mais avec plus de pouvoirs (privilège spécial article 19-1). Elle instaure également l administrateur provisoire. 1 Capoulade, Giverdon et Givord, La copropriété : Dalloz, 2005, page 15.

6 - 6 - La loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU (Sécurité et Rénovation Urbaine), texte important qui intervient dans tous les domaines de l immobiliers, elle concerne la copropriété à la fois au niveau de la clarification et de la facilitation de son fonctionnement, et également pour le versement d aides et/ou l exonération en cas de difficulté. Une autre modification notable ayant directement trait à la question spécifique de notre mémoire est intervenue avec la loi du 1 er août 2003 qui instaure la possibilité d une expropriation pour non paiement des charges (articles L & 7 du code de la Construction et de l Habitat). Le survol des quarante dernières années de la copropriété permet de constater trois lignes directrices : - la volonté de transparence et de lisibilité des éléments notifiés avant la prise de décision de l assemblée générale - la volonté de veiller au respect individuel de chaque copropriétaire qui ne connaît que deux limites : la destination de l immeuble et le respect du droit des autres copropriétaires - la troisième ligne qui nous concerne plus particulièrement dans ce travail : la volonté du législateur de maintenir un patrimoine immobilier en bon état d entretien et d en favoriser les améliorations, en facilitant l adoption des décisions et en dotant le syndicat des copropriétaires de garanties de paiement. Forme particulière de la propriété immobilière Selon l étude de l ANIL (Agence Nationale pour l Information sur le Logement) d avril , la copropriété concerne logements (sur au total 3 ) en France en 2006, ce qui représente copropriétaires. La taille moyenne des immeubles en copropriété est de 12 logements, mais elle va de 2 à plusieurs milliers pour certaines cités des années Toujours selon cette même étude, 6,1 % des immeubles présentent des impayés de charges nombreux et importants et 11,8 % peu nombreux et importants, ce qui représente 2 Disponible sur internet à la page : 3 Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre 2002.

7 - 7 - tout de même ramené au nombre de logements en copropriété plus de logements présentant des problèmes importants de charges. L étude menée porte donc sur une catégorie de près d un cinquième du total des immeubles en copropriété. La copropriété est une forme particulière de propriété qui allie la propriété exclusive et l indivision : l immeuble est envisagé par lots 4, et ensuite, que chaque copropriétaire est propriétaire d au moins un de ces lots, et que à l intérieur même de chacun d eux, il existe une partie dont il a l usage de façon exclusive, ou privative, et il est en même temps copropriétaire d une partie, ou quote-part des parties communes, c est donc une indivision. La copropriété est donc un mélange de propriété exclusive et d indivision. De cette nature particulière et originale, naissent différentes règles. La difficulté vient donc souvent de la cohabitation qui doit s opérer entre la propriété exclusive de la partie privative, et la propriété indivise des parties communes. De plus même pour les parties privatives, le règlement de copropriété édicte une destination ou affectation, qui peut être prévue pour tout l immeuble ou certains lots seulement, il y a donc limite de jouissance par rapport à la propriété individuelle. Cette limite est prévue par le règlement de copropriété. La nature même de cette forme de propriété immobilière fait naître une personnalité juridique civile à part entière qu est le syndicat des copropriétaires 5, et dont la représentation sera faite par son syndic en exercice, qui pourra être un professionnel ou un copropriétaire à titre bénévole. Pour l étude de la question des copropriétés dégradées qui nous occupe, nous aurons exclusivement affaire à la représentation professionnelle, car il s agira toujours d immeubles assez importants, voir très importants au niveau de leur taille, et ceux-ci seront donc tout le temps gérés par des professionnels, l exercice bénévole étant quasi systématiquement réservé à de petits immeubles. Les immeubles collectifs à travers l histoire de l habitat Pour bien appréhender la question des copropriétés dégradées, et après avoir brièvement rappelé dans quel cadre juridique évolue un immeuble en copropriété, il semble utile de 4 Christian Atias, Droit Civil, les Biens, huitième édition 2005, page Christian Atias, Droit Civil, les Biens, huitième édition 2005, page 248

8 - 8 - passer part quelques repères historiques, qui nous permettrons de mieux comprendre les questions quasi exclusivement financières qui soutendent l aboutissement à une copropriété dégradée 6. Nous envisagerons successivement la naissance des immeubles collectifs, puis l expansion de l habitat collectif. La naissance des immeubles collectifs Il faut se replacer dans le contexte du démarrage de la croissance industrielle vers , pour voir poindre un transfert de population vers les villes, et un besoin quantitatif d hébergement. En 1931, un recensement met en évidence que le seuil de 50 % de la population urbaine est atteint (nous sommes en 2006 arrivés à 85 %). A partir de 1920, apparaissent donc des politiques de l habitat, et avec elles le début de la planification. Et c est après la seconde guerre mondiale, dans les années 1950, que le transfert massif vers villes fait cette fois apparaître une exigence de logements en nombre important, avec la problématique de sortir des mauvaises conditions d hygiène et de confort. L évolution et l expansion de l habitat collectif Disons successivement quelques mots du développement d abord des villes elles mêmes, c'est-à-dire sous l angle de la planification, puis ensuite de l habitat lui-même, et de l apparition d une catégorie jusque là non prise en compte en terme qualitatif, puisqu il s agissait des pauvres, et donc de ce qui deviendra l habitat dit social. Le développement des villes Au sortir de la guerre (1950), deux problèmes se posent de façon connexe : la reconstruction et la réponse à des critères de modernité. L option de rénovation des centres villes ne sera pas retenue dans un premier temps (elle le sera une dizaine d années plus tard vers 1962 avec les lois dites «Malraux») principalement eu égard à l urgence des besoins en logement, et c est la solution de construction quantitative à la périphérie des villes qui l emportera, ce sera le début de l apparition des zones d urbanisation prioritaire (Z.U.P.), et aussi du débat sur les 6 Cours de Madame FORTUNET, Maître de Conférences à la faculté de Droit et Sciences Politiques de Dijon «L histoire de l Habitat» J-M. STEBE, Le logement social, Paris, P.U.F., 1998 J-M. STEBE, La réhabilitation de l habitat social en France, Paris, P.U.F., 1998 Ph. ZITTOUN, La politique du logement, Paris, l Harmattan, 2001

9 - 9 - inconvénients de l habitat locatif de grande taille. L évaluation de logements par an est faite, et à la fin de 1958 l objectif de logements est atteint avec le programme «plan Courant» (du nom du Ministre du logement de l époque). Dans la décennie des années 1960 toutes les villes de moyenne importance disposeront d une Z.U.P. On basculera vers l excès et le gigantisme : une partie des difficultés des copropriétés dégradées issues de la privatisation du parc social proviendra de là (voir plus loin dans «Les sources des difficultés») Le développement de l habitat social Il ne faut pas perdre de vue que les critères choisis sont ceux de modernité et de confort, et que ces immeubles seront au départ un net progrès par rapport à l existant. Les surfaces proportionnelles au nombre d habitants, la luminosité étaient jusque là des critères pour lesquels les catégories les moins favorisées n avaient pas de possibilité d accès. La politique mise en place se développe autour de deux axes : des mécanismes de protection (aide à la personne) et l élaboration d une politique globale (politique de la ville). Les sources des difficultés Les deux principales sources des difficultés sont la privatisation d une partie du parc social justement issue de ce développement dans les années 1960, et la dégradation d une partie du parc privé principalement situé dans les centres villes dont la rénovation ne sera entreprise que plus tard. La privatisation d une partie du parc social La médiocrité des constructions va faire qu au bout de 15 à 20 ans, il apparaît des bâtiments qui se dégradent prématurément. La médiocrité de l environnement issue d une logique de ségrégation fonctionnelle, fait que les zones d activités, de loisirs, de sports ou de commerces sont ailleurs. La mise en place d une politique globale dite «Habitat Vie Sociale» (H.V.S.), puis de la «Rénovation Urbaine» (R.U.) feront que progressivement, afin de pouvoir faire face aux coûts engagés par les rénovations, tout en continuant à construire (mais de meilleure qualité, et donc plus cher), les organismes H.L.M. se mettront progressivement à privatiser une partie de leur parc afin de bénéficier de rentrées d argent frais. En général, la privatisation est faite après une phase de rénovation, et sous forme d accession à la propriété et/ou de prêt

10 d accession à la propriété (P.A.P.) qui deviendront prêts à taux zéro par la suite -, mais auprès d un public à revenus modestes, et qui donc n auront pas la possibilité de faire face en même temps au remboursement de leurs prêts et aux travaux d entretien et de rénovation qui leurs incomberont désormais puisqu ils seront en copropriété, donc propriétaires et devant supporter tous ces travaux. La dégradation d une partie du parc privé Plusieurs axes peuvent être dégagés pour cette catégorie, et classés suivant trois critères qui seront ceux des propriétaires occupants, ceux des propriétaires bailleurs, et des éléments plus transversaux. Les propriétaires occupants Acquéreurs pendant leur période d activité salariée ou souvent dans les immeubles anciens en centre ville comme commerçants, puis au moment de l inactivité, victimes d une baisse de revenus (retraites de commerçants faibles, décès d un membre du couple et pension de réversion diminuée de moitié), ils ne peuvent faire face aux frais d entretien. Acquéreurs par héritage et suite au paiement des droits de succession (qui restent en France les plus élevés d Europe), les héritiers sont eux aussi dans l incapacité de faire face aux travaux. Les propriétaires bailleurs Victimes des blocages des loyers, et souvent dépendants des revenus locatifs comme complément indispensable pour vivre, ils ne peuvent pas non plus investir dans des travaux d entretien. Se pose également la question des locations sous l empire de la loi du 1 er septembre 1948, qui même si elles sont en diminution, vient certainement pour partie alimenter la masse des copropriétés en difficultés. Là, c est de façon encore plus prégnante le montant ridiculement bas du loyer combiné à un droit au maintien dans les lieux très protecteur 7 qui aboutit à l alimentation du nombre des copropriétés en difficultés. 7 Loi du 1 er septembre 1948, chapitre I «Du maintien dans les lieux», articles 4 à 17 et chapitre II «Du droit de reprise», articles 18 à 25.

11 Eléments transversaux Recoupant les deux catégories ci-dessus, quatre questions peuvent également influer et augmenter les difficultés : - celle des secteurs protégés et/ou des immeubles classés et/ou inscrit à l inventaire supplémentaire des Monuments Historiques et du niveau d exigence requis dans l exécution des travaux souvent impossible à suivre malgré les subventions, - après l embellie des «trente glorieuses» ( ), il s est opéré une baisse progressive, mais générale et majoritaire des revenus et notamment l apparition d une nouvelle catégorie de pauvres qui sont ceux qui travaillent, sont logés en étant propriétaires, mais qui ne bénéficient justement pas d aides au regard de ce qui précède, - la troisième étant celle des personnes subissant des «accidents de la vie» soit au chômage (en constante augmentation), soit en situation de séparation (divorce 8 ou autres ) et qui étaient propriétaires avant ces changements. La baisse des revenus étant source des difficultés là encore, - la constante augmentation des ménages (au sens fiscal) unipersonnels est aussi une autre source d affaiblissement des revenus 9. La division de la propriété qui a permis l accès au logement d un grand nombre depuis une cinquantaine d années s avère recéler de redoutables difficultés pour assurer l entretien des copropriétés. La liberté du propriétaire s oppose à la nécessité de contribuer aux dépenses communes d entretien. La copropriété est une indivision forcée dont il n est pas possible de sortir (sauf à vendre), et les difficultés de ce genre de situation qui se rencontre aussi fréquemment dans les familles, là où l indivision est possible à faire cesser, ne l est pas pour ce qui concerne les immeubles utilisant cette typologie juridique. Avec le temps, le problème devient crucial, on continue même en augmentant le nombre de propriétaires sous ce régime, avec l augmentation des ventes à la découpe. 8 Source INSEE recensements 2005 de la population : passage du nombre de divorce de 14,7% en 1974 à 39,6% en Voir aussi tableau «Taux de divorce selon la durée du mariage et l'année du divorce» en annexe n 1 page 99 9 Source INSEE recensements 2005 de la population : passage de 1968 à 1999 pour les hommes seuls 6,4 à 12,5 %, femmes seules 13,8 à 18,5 %, familles monoparentales 2,9 à 7,4 %. Voir aussi tableau détaillé «Structure familiale des ménages» en annexe n 2 page 100

12 Les pouvoirs publics saisis de l affaire s en sont emparés et essaient de s en occuper. Les solutions ne sont pas faciles et font appel à des mécanismes complexes et multiples. C est ce que nous allons essayer de montrer dans ce travail. Après avoir analysé le problème de la dégradation de ces copropriétés dans un chapitre I, nous examinerons la question de la gestion de ces copropriétés dégradées et les moyens juridiques permettant la rénovation de ces copropriétés dans un deuxième chapitre. Compte tenu des difficultés rencontrées, nous examinerons les perspectives d évolution de la gestion de ces copropriétés dans un troisième et dernier chapitre.

13 Chapitre I : La dégradation des copropriétés : un problème aux causes multiples Il s agira dans ce chapitre de traiter successivement du constat des difficultés dans une première section, puis dans une deuxième section des causes de ces difficultés, enfin nous traiterons dans une troisième et dernière section des définitions de la dégradation. Section I : Les constats des difficultés Dans cette section, nous présenterons un certain nombre d éléments chiffrés, tant sur l ampleur du fait, que sur l âge des immeubles en question. 1) Ampleur des chiffres L étude de l ANIL d avril 2004 déjà citée dans notre introduction 10 fournit quelques indications dans sa dernière partie 11. Nous y apprenons notamment que sur une base de logements en copropriété en France, près d un cinquième relève d une catégorie pouvant les classer en «difficultés» (ce qui est quand même non négligeable puisque cela représente logements). 6,1 % des immeubles en copropriétés présentent des impayés «nombreux et importants», 3,7 % des impayés «nombreux mais peu importants», 11,8 % des «peu nombreux mais importants», 27 % «peu nombreux et peu importants». Ces catégories situant le niveau des impayés de façon globale à 18 % avec niveau important et tous niveaux confondus à 58,7 %, soit largement plus de la moitié du parc en copropriété français. Pour ce qui est du niveau d entretien, 8,5 % disposent des prestations essentielles assurées, mais pas de travaux d entretien, 17,4 % d un entretien correct, mais de travaux d amélioration. Là encore, le pourcentage est non négligeable puisque le total est de 25,9 %, soit près d un tiers. 10 Page 6 de notre mémoire, la copropriété comme «forme particulière de la propriété immobilière» 11 Page 6 du rapport, «le fonctionnement des copropriétés» ; Rapport disponible sur Internet à la page :

14 En marge nous pouvons aussi relever que 5,8 % fonctionnent très mal. Cela n est pas directement du mauvais entretien ou des impayés, mais il est évident qu un mauvais fonctionnement ne peut qu inéluctablement être générateur de difficultés, et c est bien l objet de notre étude. Au final donc, 90,3 % des copropriétés présentent, soit à un niveau financier, soit à un niveau entretien, soit à un autre niveau (fonctionnement), une difficulté. Ce chiffre est énorme, et nous amène à poser la question de la nature même de la copropriété comme étant peut être génératrice de problèmes, quel qu il soit? Un rapport sur les copropriétés en difficultés réalisé par la Direction Régionale de l Equipement d Ile de France (D.R.E.I.F.) 12, nous apprends aussi que 75 % des copropriétés dites dégradées, connaissent déjà des impayés de charges avant de passer en phase de dégradation 13. Cela est une indication significative quant à la corrélation directe entre impayés et dégradations. Toujours selon ce même rapport, dans trois quarts des sites, la part des propriétaires occupants est supérieure à 50 % 14. 2) Ages des copropriétés La dégradation des copropriétés est souvent liée à l âge des bâtiments, mais pas seulement. Il n existe à priori aucune étude sur la France entière permettant de circonscrire les différentes catégories de copropriétés pour en définir les âges. Toutefois, le rapport de la D.R.E.I.F. déjà cité ci-dessus, ainsi qu un autre, de la même autorité publique 15, nous permettent de dégager un certain nombre d éléments chiffrés. Bien que réalisée par la Direction de l Equipement au niveau de la région Ile de France, la première étude comporte aussi des indications concernant les agglomérations de Grenoble, de Montpellier, Marseille, Vaulx en Velin (Lyon). Ces chiffres pourront donc quand même nous 12 Synthèse et compte rendu des ateliers DREIF sur les copropriétés en difficultés (septembre 1999 à mai 2000) réalisé par Ville et Habitat pour le compte de la DREIF sous la direction d Olivier MILAN et Virginie BATHELLIER, Division de l Habitat, Division de l Urbanisme et du Schéma Directeur. 13 Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page La copropriété en difficulté, état des lieux 1996, DREIF. Division de l Habitat, Division de l Urbanisme et du Schéma Directeur.

15 servir de référentiel. De plus, ces deux études de la D.R.E.I.F., sont elles-mêmes reprises dans le rapport du Conseil Economique et Social de septembre comme base pouvant être retenue pour la France entière. Trois grandes catégories peuvent être délimitées : - les immeubles anciens construits avant Ils représentent 21 % 17 des cas relatés dans ces études, - les immeubles moyennement récents, et principalement issus de la vente du parc social. Construits entre 1955 et , ils représentent la grande majorité, soit 65 % 19 des cas, - les immeubles récents, voir non fini de construire (faillite de promoteur, financements publics non renouvelés ) forment le solde, soit 14 % 20. Il est à noter que pour cette dernière catégorie, elles ne regroupent pas seulement des immeubles en copropriété, mais également des sociétés d attributions, des Associations Syndicales Libres (A.S.L.), des Associations Foncières Urbaines Libres (A.F.U.L.). Elles sont souvent situées dans des Z.A.C. (Zones d Aménagement Concerté) 21. En conclusion, on peut dire que si la majeure partie des copropriétés dégradées sont des immeubles construits entre 1955 et 1975 avec des techniques de construction plus modernes mais durables, on observe que des immeubles récents peuvent aussi rencontrer des difficultés en raison de l inachèvement de la construction. Section II : Les causes des difficultés Les causes de la dégradation des copropriétés sont multiples : elles sont d ordre économique, sociologique, juridique, technique, et enfin liées à une gestion défaillante. 16 Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre Page II Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page La copropriété en difficulté, état des lieux 1996, page Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page La copropriété en difficulté, état des lieux 1996, page 12

16 A) Les causes économiques Toujours selon le rapport de la D.R.E.I.F. 22, les causes des difficultés relevant de questions économiques sont liées quasiment à chaque fois à des facteurs ayant trait à des difficultés financières des propriétaires, et non pas à des problèmes financiers provenant du syndicat des copropriétaires et/ou de son représentant légal, le syndic (même si par ricochet cela peut aussi s entendre). Ces facteurs sont les suivants : chômage des habitants, précarisation et paupérisation économique (d une façon plus globale que pour des individus), endettement, qui obèrent la réalisation de travaux nécessaires à l entretien ou à l amélioration de la copropriété. La question des personnes arrivées à la retraite est également assez prégnante, car cette arrivée est accompagnée quasi systématiquement d une baisse relativement importante de revenus. Voir très importante pour les cas où l un des deux membres du couple disparaît, car pour ce qui est des femmes n ayant pas travaillées, la réversion n est alors que de 50 % dans le meilleur des cas. B) Les causes sociologiques Notre source est toujours la même que précédemment : délinquance, insécurité ou sentiment d insécurité, problèmes de cohabitation (jeunes/vieux, anciens/nouveaux habitants), part importante de populations étrangères, population jeune très importante, présence de familles «lourdes» qu il est difficile de reloger sur la commune, démobilisation des copropriétaires présents dès l origine qui souhaitent vendre. C) Les causes juridiques Les causes des difficultés, lorsqu elles relèvent des questions juridiques, peuvent être issues de montages juridiques incomplets, d organisation complexe juxtaposant syndicat de copropriété, syndicat secondaires, A.S.L. 23, A.F.U.L Dans ces cas, les blocages engendrés par des modes différents, mais coexistant, sont à l origine même de l apparition des difficultés. La question est alors plus extérieure aux habitants que comme dans les difficultés économiques par exemple. 22 Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page A.S.L. : Association Syndicales Libres 24 A.F.U.L. : Associations Foncières Urbaines Libres 25 Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page 108

17 Mais le blocage issu d une cause juridique est plus fréquemment celui lié au fonctionnement même de la copropriété qui réclame des majorités diverses à atteindre selon les styles de travaux à réaliser, et pour lesquels les intérêts individuels sont souvent en conflits entre les personnes, et également avec l intérêt collectif. D) Les causes techniques Pour cette qualification des difficultés, comme précédemment, les causes sont encore plus extérieures : mauvaise qualité du bâti, bâti présentant des désordres techniques ou des malfaçons, dégradations des parties communes et des espaces 26. Cela est en grande partie dû à une construction en hâte au sortir de la seconde guerre mondiale. Ce sont les plans «Courant» (du nom du Ministre du logement de l époque) lancés en La solution quantitative est retenue au détriment de la qualité. L objectif est de logements par an, avec un mode de construction selon le principe dit «du chemin de grue» 27. E) Les causes liées à une gestion défaillante Pour cette cause, il peut s agir d une succession de syndics, de mauvaises relations entre le syndic et les occupants, d une gestion comptable opaque, d un manque d entretien lié à la négligence du gestionnaire (et non pas à un manque de fonds pour la réalisation) ; bref, toutes des questions ayant trait majoritairement au professionnel chargé d assurer la gestion de l immeuble 28. Comme analyse de cette deuxième section, deux idées ressortent : - Nous pouvons dégager de l étude des différentes causes, que 20 % d entres elles sont liés à des éléments concernant les individus habitants les logements (causes économiques), 20 % sont «mixtes» : les causes sociologiques (concernant les individus et des causes extérieures), et enfin, la majorité, 60 %, sont extérieures : ce sont les causes juridiques, techniques et de mauvaise gestion Par ailleurs, lorsque l ensemble de ces difficultés se combinent sur un même site, elles conduisent à une dépréciation de la copropriété caractérisée par une forte 26 Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page Cours de Madame FORTUNET, Maître de Conférences à la faculté de Droit et Sciences Politiques de Dijon «L histoire de l Habitat» 28 Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page Ces chiffres sont issus de mes propres calculs du croisement des données contenues dans le rapport sur les Ateliers DREIF.

18 décote immobilière, une accélération des mutations, un fonctionnement en parc «très social privé», un phénomène grave de vacance ou de suroccupation 30, et donc une accélération tant des difficultés que des dégradations. Un élément complémentaire est à noter : - A ces difficultés endogènes 31, peuvent s ajouter, dans certains cas, des difficultés exogènes liées soit au quartier lui-même (peu attractif, mauvaise image, peu ou mal desservi par les transports collectifs, proche d un quartier d habitat social en difficulté ) soit à la ville (faibles moyens financiers, manque d intérêt des élus, absence de stratégie ). En conclusion, nous retiendrons que les causes sont multiples, mais se cumulent souvent sur les mêmes bâtiments, à tel point que ces dégradations posent un véritable problème social auquel le législateur à souhaité répondre par un certain nombre de mesures législatives qui amènent à caractériser son champ d application en recherchant quelles sont les définitions de la dégradation. Section III : Les définitions de la dégradation Le législateur est intervenu à plusieurs reprises, on a donc une définition légale, mais aussi sur un plan technique une définition pratique. La dégradation est le résultat de difficultés. L analyse de la dégradation, telle qu elle est envisagée par la loi, ne permet pas d avoir une vision suffisante des problèmes que soulève cette question. Je me propose donc de regarder également les termes de copropriétés «en difficulté(s)» et «fragiles» ou «fragilisées». En effet les copropriétés dégradées sont la plupart du temps passées par des phases relatives à ces qualificatifs, avant de pouvoir être considérées comme «dégradées». Aussi, nous examinerons d abord les copropriétés en difficultés et fragiles (A), avant d examiner la dégradation retenue par la loi (B). Quelques lignes seront consacrées aux définitions purement sémantiques en fin de section. 30 Ateliers DREIF sur les copropriétés dégradées page Les cinq causes de la section sont considérées comme endogènes au niveau du fait qu elles viennent toute des copropriétés elles-mêmes, que ce soient des éléments que j ai qualifié d extérieurs aux habitants, ou prenant de leur qualité de copropriétaire.

19 A) Copropriétés en difficulté(s) et «fragiles» 32 La différence n est pas très significative à l étude des deux définitions, mais une approche serait celle de considérer que la copropriété en difficulté est appréhendée plus sous l angle du syndicat des copropriétaires, et celle fragile sous celui le l individualité des parties la constituant, à savoir les copropriétaires. Toutefois, le syndicat, bien qu ayant une personnalité juridique propre, est quand même bien l émanation des copropriétaires 1) En difficulté(s) La définition n apparaît qu en 1994, dans la loi du 21 juillet 33. Cette loi prévoit des dispositions particulières pour les cas où l équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis (sur le modèle du surendettement des particuliers 34 ) ou lorsque le syndicat est dans l impossibilité de pouvoir à la conservation de l immeuble. Elle prévoit également le bénéfice du privilège qui reconnaît le syndicat créancier prioritaire lors de la vente d un lot détenu par un copropriétaire débiteur à l égard de la copropriété. Nous reviendrons plus en détail sur les modalités de cette loi dans une autre partie de ce travail 35. 2) Fragiles En 1996, dans la loi du 14 novembre 36, la notion de copropriétés fragiles apparaît. Des mesures particulières ont été prévues dans le cadre de plans de sauvegarde. Est toutefois exclue du champ de ces mesures «la copropriété dont la situation s avère irrémédiablement compromise», à savoir l immeuble dans lequel la faculté contributive de chaque copropriétaire ne permet plus de faire face aux travaux nécessaires à la restauration du bâti très dégradé Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre Page II Loi n du 21 juillet 1994 relative à l habitat et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 34 Article L du code de la consommation. A noter que dans le cas des particuliers, la notion est celle «d irrémédiablement compromise», alors que là il s agit de «gravement compromis». La différence étant qu une situation grave peut ne pas recouvrir un caractère d irrémédiabilité, et donc permettre un accès plus facile au bénéfice de cette loi. 35 Chapitre II, La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour les syndics, section I, les pouvoirs en phase normale,, sous section III, les moyens pour obtenir des décisions de l assemblée des copropriétéaires. 36 Loi n du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 37 Circulaire du 22 avril 1997

20 B) Dégradation visée par la loi 38 Pour envisager sous l angle légal une notion, il faut se référer aux textes réglementaires, et donc passer par l approche juridique. C est au cours des travaux sur le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains qu apparaît la notion de «copropriétés dégradées». Lors de la présentation du projet de loi au Conseil National de l Habitat, Louis Besson, secrétaire d Etat au Logement annonçait, «le traitement des copropriétés les plus dégradées sera facilité». Dans l exposé des motifs du projet de loi, le ministère de l Equipement, des transports et du logement précisait l intention de «renforcer les capacités d intervention dans les copropriétés dégradées». Enfin, cette loi adoptée, cette notion a été confirmée dans une circulaire 39 présentant la loi et les premières modalités d application précisent l amélioration de «la procédure du plan de sauvegarde des copropriétés dégradées». Nous pouvons également relever, que l approche juridique amène à considérer qu un syndicat est en difficulté lorsque le juge l a constaté. Toutefois, la loi ne définit pas stricto sensu la réalité de cette dégradation. Mais nous relèverons, qu elle se manifeste par l aspect physique des bâtiments, tel que le rapport du Conseil Economique et Social en donne une description apocalyptique 40 : l aspect physique du bâti est un des éléments de repérage. La dégradation d un bâtiment et de ses abords peut faire découvrir une situation parfois plus grave que celle connue dans certains quartiers de logements locatifs sociaux, y compris les plus dégradés. Les difficultés d administration et de gestion sont aussi un indicateur : les travaux non votés, l absence d entretien, l importance des impayés de charges et des contentieux, l arrêt des prestations (coupure d eau, de chauffage, ascenseurs hors services ) sont autant d indices d alerte. Des bâtiments peuvent alors se trouver en situation d insalubrité ou de péril. Un autre élément de repérage est celui de l évolution des statuts de propriété ou de statut d occupation Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre Page II Circulaire du 18 janvier Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre Page II-15 à Lorsque le nombre de copropriétaires bailleurs rejoint celui des copropriétaires occupants, une difficulté supplémentaire apparaît : il s agit du désengagement des propriétaires bailleurs conduisant au blocage du fonctionnement de l assemblée générale des copropriétaires où les décisions d engager des travaux ne peuvent plus être prises.

21 La copropriété dégradée présente un état de gravité dans lequel la vie quotidienne est tout à fait affectée, confiant parfois au drame : il peut s agir d immeubles de quinze étages dans lesquels les ascenseurs ne fonctionnement plus depuis des années et où les habitants, ayant renoncés à descendre leurs ordures, les jettent par les fenêtres, ou de copropriétés dans lesquelles les parties communes sont privées d éclairage. Ces situations d absence de confort et de d hygiène se rencontrent dans de très grands ensembles. C) Approche sémantique 42 Dégradé : qui a subi une détérioration progressive. Existe une notion de faible ampleur mais méthodique et donc continue. Pour un immeuble, qui est délabré en raison du manque de soins. Dégrader : détériorer en infligeant des dégâts matériels, endommager. Fragile : du latin fragilis, de frangere, briser. De nature à rester difficilement stable, à se casser, à s altérer très facilement. Par rapport à un immeuble, ont peut faire ressortir la notion de manque de stabilité, de situation mal assurée. Synonymes : délicat, vulnérable. Difficulté : du latin difficultas. Caractère de ce qui est difficile. Cet adjectif s appliquant à quelque chose qui est malaisé, pas facile, qui présente des obstacles, exige des efforts. Pour un immeuble, en situation problématique ou délicate. Cela renvoi à une notion d intervention en vue de résoudre les difficultés. En conclusion de cette section, nous pouvons remarquer que les différentes appellations relatives aux copropriétés présentant des problèmes peuvent être graduées, en commençant par les copropriétés «fragiles» ou «fragilisées», puis en continuant avec les «en difficultés», et en terminant avec celles «dégradées». Toutefois, dans un certain nombre de documents sur la question, la différence n est pas toujours faite en ce sens, et même certaines fois, les appellations sont employées de façon indistinctes. 42 Nos définitions seront étayées par les éléments du dictionnaire Hachette informatique du programme Word et du Larousse encyclopédique.

22 Chapitre II : La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour les syndics Ce chapitre II va être consacré à l étude du fonctionnement des copropriétés une fois qu elles sont en phase dites «de dégradation». Même s il s agit en soit de dysfonctionnements lorsque nous sommes en présence de situations «dégradées», il est tout de même nécessaire, et même plus, indispensable, d utiliser une manière de gérer encore plus particulière et précise, qu en fonctionnement dit «courant». Pour ce faire, nous étudierons tout d abord dans une première section, les pouvoirs du syndic en phase normale, puis dans une seconde section, nous illustrerons nos propos par des exemples concrets, à la fois issus de la documentation de travail de ce mémoire, mais également des situations du contexte local issu de mon expérience professionnelle passée. Enfin, dans une troisième et dernière section, nous nous intéresserons aux prérogatives de l administrateur judiciaire. Section I : les pouvoirs du syndic en phase normale Dans cette section, nous sommes toujours dans le cadre de la gestion dite «normale» de la copropriété par le syndic, mais nous utilisons des dispositions spécifiques que nous pourrions appeler la «première phase» de gestion des copropriétés en difficultés. Pour traiter de cette question, nous commencerons par une brève sous section I, afin de resituer l exercice des pouvoirs du syndic ; dans une deuxième sous section, nous traiterons des moyens de recouvrement des impayés de charges ; dans une troisième, des moyens pour obtenir des décisions de l assemblée des copropriétaires ; dans une quatrième, de la possibilité d obtenir des aides publiques et des exonérations ; et enfin dans une cinquième et dernière, des modalités de gestion issues de la loi du 13 décembre 2000, dite loi «SRU».

23 Sous section I : L exercice des pouvoirs du syndic : contexte général Le syndic a deux moyens principaux d exercer ses pouvoirs : soit qu il les reçoit de l Assemblée Générale, ce dont nous traiterons dans un paragraphe B, soit il les exerce en application de la loi même, ce dont nous traiterons dans un paragraphe C. Avant cela, nous verrons dans un premier paragraphe (A), la référence générale aux textes fixant les pouvoirs du syndicat. A) Notions générales sur les pouvoirs du syndicat Les éléments nous permettant de définir ces notions sont tirés du JurisClasseur Copropriété 43. Les textes qui définissent les pouvoirs du syndicat sont, en vérité, assez laconiques. L article 14, alinéas 3 & 4 de la loi du 10 juillet 1965, édicte : - établit, s il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; - a pour objet la conservation de l immeuble et l administration des parties communes. Bien que classées dans deux catégories, il est cependant à remarquer que certaines dispositions de la loi, ne pourront être appliquées qu après que l Assemblée générale ait statuée. Il y a donc imbrication de ces pouvoirs, et c est ce qui rend à de nombreux moments, l exercice de syndic de copropriété particulièrement difficile. B) Sur mandat de l Assemblée Générale Elle constitue physiquement le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat commence par donner mandat à un syndic (professionnel ou bénévole), d exécuter les décisions qu elle prendra. On pourra classer sous la rubrique des pouvoirs donnés par l Assemblée Générale, les questions dont il n est pas rendu obligatoire de par la loi, l inscription à l ordre du jour. C) En application de la loi Ici, on considérera tout à la fois le règlement de copropriété qui est en quelque sorte la loi propre de la copropriété, et la loi dans son cadre générale, c'est-à-dire, l ensemble des textes législatifs régissant ce type de propriétés. Ces pouvoirs sont ceux d administration : le 43 JurisClasseur Copropriété, fascicule n 79 : «Syndicat des copropriétaires», pouvoirs, notions générales sur les pouvoirs du syndicat, pouvoir d administration et pouvoir de réglementation.

24 principal est de prendre les mesures nécessaires pour la maintenance et l amélioration de l immeuble. Un certain nombre d autres, telle que la représentativité auprès des tiers, par exemples existent. Ils ne sont pas moins importants, mais secondaires pour la question objet de ce travail. Avant de passer à la sous section II, et après avoir situé d une façon générale le cadre d intervention du syndic, notons encore que l imbrication à laquelle nous faisions référence plus haut, est celle qui rend obligatoire l inscription de certaines questions à l ordre du jour de l Assemblée Générale, mais dont les copropriétaires ne sont pas obligés de suivre l esprit ou la recommandation. On citera en illustration directe avec ce travail, celle qui consiste à être obligé de proposer la constitution d une provision spéciale pour travaux (confère sous section II de ce même chapitre). Sous section II : Les moyens de recouvrement des impayés de charges Distinguons d abord ces moyens 44 : Le syndicat bénéficie de deux garanties particulières pour le recouvrement de ses créances sur les copropriétaires : le privilège spécial immobilier créé à son profit par l'article bis du Code civil et l'hypothèque légale que lui accorde l'article 19, alinéa 1er de la loi du 10 juillet Chaque garantie a son domaine propre d'application. Le privilège n'existe que dans la mesure où le lot du copropriétaire débiteur fait l'objet d'une mutation de propriété, amiable ou judiciaire. L'hypothèque légale prend effet dès que le syndic procède à son inscription à la conservation des hypothèques selon les règles du droit commun inscrites dans le Code civil. Par contre, le privilège spécial immobilier a un caractère occulte ; il n'est soumis à aucune publicité ; mais il ne peut être mis en œuvre que dans la mesure où, d'une part, le lot du débiteur est vendu, d'autre part, le syndic informé de la vente, procède à une opposition au paiement du prix de cession. La formalité de l'opposition est strictement réglementée par la loi ; à défaut de l'observer, le syndicat serait privé de son privilège. 44 JurisClasseur Copropriété, Fascicule : Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat, Commentaires.

25 Les créances du syndicat garanties par le privilège ne sont pas les mêmes que celles protégées par l'hypothèque légale. En outre, les créances garanties par le privilège doivent être énoncées avec une grande précision dans l'acte d'opposition. Avant de s intéresser à chaque type de moyens, distinguons également le fait que les garanties offertes sont de deux ordres distincts, à savoir d ordre législatif et d ordre réglementaire 45 : Le paiement d'intérêt de retard constitue déjà le premier stade d'une sanction infligée au copropriétaire qui ne règle pas ses charges en temps voulu. Mais les mesures les plus efficaces édictées pour assurer le fonctionnement normal du syndicat sont : - l'institution d'une hypothèque légale au profit du syndicat ; - la possibilité, en cas de vente du lot du débiteur, de faire opposition au versement du prix de cession entre les mains du notaire rédacteur de l'acte et de mettre ainsi en œuvre le privilège spécial immobilier du syndicat pour certaines de ses créances ; - l'existence d'un privilège mobilier sur les biens garnissant les parties privatives. A) La constitution d une hypothèque Il nous faut traiter ici de plusieurs cas : tout d abord de celui de la vente de parties communes (1) (peu fréquent il est vrai, mais le cas est prévu par la loi ), puis de celui de la constitution d une sureté sur un lot de copropriété (2). 1) Vente des parties communes Prévue par l article 16-1 de la loi du 10 juillet qui nous fixe le cadre. C est l alinéa 2 de cet article qui nous intéresse ici. Il dispose : «la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce, nonobstant l existence de toute sûreté grevant son lot». Rappelons que nous nous situons dans le cadre de la vente des parties communes d un immeuble (ou d une partie d entre elles). 45 JurisClasseur Copropriété, fascicule 75 : Charges communes, Procédures et garanties de recouvrement. 46 Texte de l article en annexe n 3 page 103

26 La problématique est de se poser la question de savoir si le fait de verser directement au copropriétaire éventuellement défaillant dans le règlement de ses charges, une somme lui revenant sur la vente d une partie commune peut paraître anormale? La réponse juridique est clairement non. En effet, la quote-part du produit de la vente d une partie commune ne peut juridiquement être grevée d une sureté, et ce, de part l essence même du caractère indivis des parties communes. La réponse plus pratique pourrait vouloir s orienter vers une formulation opposée, par soucis de couverture des dettes du copropriétaire concerné En l état actuel des choses, c est le caractère juridique qui l emporte, et dans ce cas pour le recouvrement, il faut que ce soit la vente judiciaire du lot du copropriétaire lui-même qui soit activée, ce sera l objet du point 3 du paragraphe B de cette sous section II. 2) La constitution de l hypothèque elle-même Contrairement à ce qui précède, c est cette fois-ci sur le lot en entier (parties communes et parties privatives), qu il s agit de statuer. La loi du 10 juillet 1965 prévoit dans son article 19, de permettre la constitution d une sureté sur le lot de copropriété au profit du syndicat des copropriétaires afin de garantir le paiement des charges afférant au lot considéré. Le pouvoir de constituer cette sureté est dévolu au syndic. L article précise dans son alinéa premier les modalités de constitution 47. Le second prévoit les modalités de mainlevée en cas d extinction de la dette. Dans son troisième alinéa, il est envisagé la possibilité pour le copropriétaire défaillant de demander la mainlevée en contrepartie d un engagement de règlement de sa créance. Le quatrième alinéa, quant à lui, précise, et cela est important, que l inscription hypothécaire ne pourra être obtenue pour des impayés de charges antérieurs à cinq ans. Il y a donc une attention particulière à avoir de la part du syndic, dans la prise d hypothèque. Notons à cet 47 Texte de l article en annexe n 4 page 104

27 endroit, que les formulaires de prises d hypothèque sont complexes à remplir 48, que la prise d hypothèque est relativement onéreuse. Les frais occasionnés restent à la charge de l ensemble de la copropriété tant qu il n y a pas eu de décision de justice permettant leurs répercutions sur le copropriétaire défaillant 49, et ce nonobstant le fait que cela soit éventuellement porté au contrat de syndic Enfin les deux derniers alinéas précisent les modalités de recevabilité des créances, en se référant notamment à l article 2102 alinéa 1 er du code Civil 52. Il est à remarquer que les créances garanties par l hypothèque légale sont plus nombreuses que celles prévues par le privilège immobilier spécial 53, mais rappelons encore que le champ d application est différent. Cet article est intéressant pour garantir les créances du syndicat, mais il est lourd à mettre en œuvre, et bien que fort, désormais, d une inscription d une partie des dettes en super privilège, il faut d une part, que le montant des sommes dues soit suffisamment important au regard des frais engagés (et du temps nécessaire au versement correspondant après les délais procéduraux), et d autre part bien prendre soin de vérifier que le copropriétaire ne sera pas dans le champ d application d une procédure de rétablissement personnel 54 qui rendrait caduque tout le travail par l extinction de la créance au profit du syndicat. B) L exercice du privilège immobilier spécial J ai regroupé dans ce paragraphe, un certain nombre d éléments mais dont la mise en œuvre doit être réalisé soit en cas de vente amiable (ou normale), il s agira du point N 2, et d autres qui ne s appliqueront que lorsque nous aurons à passer par le biais d une vente judicaire (ou forcée), ce sera notre point N 3. Mais avant tout, nous verrons dans un premier point, 48 Voir les formulaires n 2367-C et 2367-R des Services Fiscaux en annexe n 5 pages 105 à 110. Etant précisé que ces bordereaux ne peuvent être remplis que par un Notaire, un Avocat ou un Huissier de Justice, qu il n existe pas de version téléchargeable, et qu ils doivent impérativement être dactylographiés en trois originaux. 49 En application de l article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 50 Encore récemment confirmé par un arrêt de la cour de cassation de la 3 ème chambre civile du 11 octobre Toutefois un projet de loi actuellement en discussion en 2 ème lecture au Sénat les 30 mars, et 11 avril 2006, prévoit la modification de cet article 19 de la loi du 10 juillet 1965 afin de pouvoir mettre directement à la charge du copropriétaire débiteur les frais de recouvrement. Article du «Portail (Internet) de la Copropriété» du 27 mars 2006 en annexe n 6 pages 111 à L article du code Civil a été remplacé par l article 2332 par l Ordonnance du 23 mars En fait, il s est agit de créer dans le code Civil un Livre IV regroupant tous les articles traitant des suretés. Voir cet article 2332 en annexe n 7 page Fascicule du JurisClasseur Copropriété, Privilège spécial immobilier et hypothèque légale du syndicat. - Commentaires Hypothèque légale du syndicat, Champ d'application. 54 Prévue désormais par la loi du 1 er août 2003 pour l orientation et la programmation pour la ville et la réorientation urbaine dite «loi Borloo» et disponible sur le site Internet Légifrance à la page :

28 l exercice du privilège immobilier spécial, alors que le copropriétaire est titulaire de ses droits dans son intégralité, et qu il n envisage pas d utiliser celui notamment de disposition, mais qu il est quand même redevable de sommes envers le syndicat : le retard de charges pendant la jouissance (1). 1) Le retard de charges pendant la jouissance C est l article 19-1 de la loi du 10 juillet qui instaure le privilège immobilier spécial. Il a été introduit dans la loi sur les copropriétés par une autre loi du 21 juillet relative à l habitat. Trois articles sont situés au chapitre cinquième de ce texte et intitulé «Amélioration du fonctionnement des copropriétés». Tout d abord le début de l article 34, porte modification de l article du code Civil au sujet du passage au rang de créance privilégiée des charges de copropriété. Il y est repris que le syndicat est placé juste derrière le vendeur comme indiqué à l article 2103 du code Civil, mais une précision de taille arrive juste après qui énonce : «Toutefois le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l année courante et des deux dernières années échues». Ceci est capital quant à la bonne santé financière d une copropriété, et à tout le moins permet d éviter une entrée trop rapide en phase de difficulté élevée, voir de «mise sous tutelle» par le biais de l administration judiciaire. Ensuite il est précisé que l article du code Civil est également modifié par l introduction de ces charges et travaux impayés de copropriété dans la liste des créances dispensées de la formalité de l inscription de créance. Vient ensuite l introduction dans la loi du 10 juillet 1965 de l article Il s agit de l introduction du privilège spécial affectant les charges de copropriété. Il modifie l article 2103 du code Civil : il porte sur les créances privilégiées des immeubles. Il fixe par ordre décroissant les différents créanciers qui peuvent prétendre présenter leurs éventuels impayés, afin qu ils soient honorés sur la vente de l immeuble en question. 55 Texte de l article en annexe n 8 page Loi n du 21 juillet 1994 relative à l habitat et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 57 Désormais article 2374 du code Civil : voir texte en annexe n 9 page Désormais article 2378 du code Civil : voir en annexe n 10 page 118

29 La partie nous concernant est contenue dans le premièrement de l article. Nous noterons ici qu elle précise que les créances d un syndicat de copropriété sont conjointes avec le vendeur, et le cas échéant avec le préteur. Les derniers sont cités en premièrement, puis vient tout de suite derrière le syndicat de copropriété. La référence aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 y est faite : il s agit de la participation aux charges dans les deux cas. Aux charges courantes pour l article 10, et aux charges d amélioration pour l article 30. Enfin, dans un sixièmement, cet article 34 de la loi du 21 juillet 1994, édicte la date d entrée en vigueur de ces modifications. Elle est au 1 er janvier 1995, mais surtout, et cela a une importante que je qualifierai de capitale, que l application est valable pour toutes les créances nées antérieurement à son entrée en vigueur. Cela veut donc dire que de nombreuses créances irrécouvrables jusqu alors, parce que reléguées derrière une foule d autres créanciers, sont désormais susceptibles d être recouvrées. Cela est profondément novateur en la matière. 2) En cas de vente amiable En cas de vente amiable, plusieurs actions sont établies par la loi de base sur les copropriétés, à savoir la loi du 10 juillet 1965 et son décret d application du 17 mars 1967 : nous regarderons successivement quatre questions classées dans l ordre où elles interviennent lorsqu une vente est en prévision, puis passée, à savoir en premier lieu le questionnaire préalable au Notaire, puis le certificat du «article 20», puis l opposition à la vente, et enfin la notification au syndic. a) Le questionnaire préalable 59 La loi du 10 juillet 1965 ne traite pas directement de cette question. C est dans son décret d application 60 que les éléments constitutifs de travail sont contenus, et plus précisément à l article 5 du décret du 17 mars En fait cet article du décret est divisé en trois parties qui précisent chacune ce que doivent contenir les renseignements de ce que l on a coutume d appeler le «questionnaire préalable» 59 Voir modèle de questionnaire préalable en annexe n 11 pages 119 à Texte complet du décret n du 17 mars 1967 pris pour l application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 61 Texte de l article en annexe n 12 page 122.

30 à toute vente de lot(s) de copropriété, et que le Notaire futur rédacteur de l acte authentique, adresse au syndic de l immeuble où est inclus le lot en question. C est l alinéa 1 er de cet article 5 du décret du 17 mars 1967 qui est intéressant par rapport à notre étude, car c est lui qui indique en cinq points successifs, les sommes dont le copropriétaire pourrait rester débiteur à l égard du syndicat, au moment de la vente, et sous réserve de l apurement par ce dernier. Celles-ci sont réparties en diverses catégories qui permettent de les repérer plus facilement et aussi de les identifier pour le cas échéant les reprendre dans l opposition qui sera formuler sur le prix de la vente si le vendeur ne s acquitte pas de celles-ci préalablement. C est ce que nous verrons avec l opposition, après la question du certificat de l article 20, dans le paragraphe c sur l article 5-1 de ce même décret. b) Le certificat dit «article 20» 62 Lorsque l on parle de certificat de l article 20 63, c est de la loi du 10 juillet 1965 dont il s agit. A noter que cet article 20 n est pas d origine, et qu il a été inséré par la loi du 21 juillet 1994, et plus précisément de la dernière partie de l article 34 de cette dernière. Il porte sur les modalités applicables lors de la mutation à titre onéreux d un lot de copropriété, c'est-à-dire une vente, et précise que si un certificat (appelé couramment dans le jargon immobilier «certificat article 20»). Ledit certificat n est en fait à délivrer que si le copropriétaire vendeur est totalement à jour de ses charges. Dans la pratique il est rarement délivré car le copropriétaire même à jour de ses charges courante, aura à régler au moment de la vente la plupart du temps une provision sur l échéance en cours et le montant des honoraires de mutation du lot dû au syndic. Dans ce cas, il aura lieu de faire réaliser par acte extra judicaire 64 une opposition entre les mains du Notaire chargé de vente afin qu il retienne le montant de l opposition sur celle-ci 65. Cet article précise dans son dernier alinéa, que l opposition ainsi réalisée vaut mise en œuvre du privilège mentionné à l article 19-1 étudié ci-dessus. C est donc pour le travail qui nous occupe le moyen d obtenir le paiement des arriérés de charges au moment d une vente, et ce, 62 Voir modèle de certificat «article 20» en annexe n 13 page Texte de l article en annexe n 14 page Acte extra judiciaire exclusivement, la forme par lettre recommandée avec accusé de réception n est dans ce cas de figure pas autorisé, ce qui alourdi la procédure et augmente également le coût. 65 Voir aussi à ce sujet la recommandation n 12 de la commission relative à la copropriété en annexe n 15 pages 125 à 127.

31 si l article 19-1 n avait pas encore été actionné au préalable. Il y aura donc aussi utilité à essayer de se projeter avec circonspection dans l avenir, afin de ne pas réaliser une prise d hypothèque si l on arrive à savoir de façon relativement certaine que le copropriétaire souhaite vendre son bien. Voir également le lui conseiller, si l on s aperçoit qu il y aurait meilleur intérêt, plutôt que d arriver à une vente judiciaire, qu elle soit par le biais d un redressement personnel ou simplement la vente judiciaire du lot considéré ordonné par le Tribunal. c) L opposition au paiement du prix de vente 66 C est dans l article 5-1 du décret du 17 mars que nous sont données toutes les précisions nécessaires à la bonne rédaction de l acte extrajudiciaire d opposition qui est réalisé lorsque le certificat de l article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n est pas délivré au regard de sommes non liquidées par le copropriétaire au moment de la vente de sont lot. L article détaille en quatre points les sommes qui doivent être reportées et bien séparées les unes des autres au regard de leur nature. C est ce qui permettra qu elles soient inscrites avec un niveau de privilège différent, suivant qu elles relèvent d une période et/ou d une nature. Le dernier alinéa donne des indications quant à la façon de signifier l acte, ainsi qu au destinataire de celui-ci, suivant les différentes situations vis-à-vis, tant des acheteurs et/ou préempteurs, que des créanciers. d) La notification Elle est prévue par l article 6-1 du décret du 17 mars Ce tout petit article est toutefois important en ce qu il complète l article 6 de ce même décret d application, car il vient apporter la précision de l obligation pour le notaire destinataire d une opposition en vertu de l article 20 de la loi du 10 juillet 1965, de notifier aux créanciers inscrits l existence d une telle opposition (publicité). Cela permet donc au privilège afférant aux charges de copropriété de pouvoir s exercer suivant son rang, par rapport aux autres dettes qui pourraient venir grever le prix de vente, et 66 Voir modèle d acte extrajudiciaire d opposition au prix de vente en annexe n 16 pages 128 à Texte de l article en annexe n 17 page Texte de l article en annexe n 18 page132.

32 notamment les prêts bancaires comme fréquemment en pareil cas. Et depuis la mise en place du privilège en question, les organismes prêteurs ne sont justement plus prioritaires. Ceci est une amélioration qui va tout à fait dans le sens de la facilitation du maintien du fonctionnement le meilleur possible du syndicat des copropriétaires. D autres précisions sont apportées par une des recommandations de la commission relative à la copropriété 69, et plus précisément par la recommandation n 9 de la commission relative à la copropriété 70. Cette recommandation est relative à l information réciproque de l acquéreur et du syndic en cas de vente amiable d un lot. La recommandation commence par rappeler les articles 19 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, puis différant autres articles du décret d application 17 mars 1967 de cette même loi. Pour ce qui nous occupe, l article 5 est utile. Nous observerons dans les commentaires de cette recommandation plusieurs points en rapport avec les situations où les copropriétaires vendeurs peuvent se trouver débiteurs de sommes au moment de leur vente amiable : L opposabilité de la vente n est effective qu après notification au syndic, il faut donc en cas de vente judicaire opérant le transfert de propriété, et si le vendeur reste débiteur de charges de copropriété, soit en obtenir le paiement avant la délivrance du certificat visé à l article 20 de la loi du 10 juillet 1965, soit mettre en œuvre une opposition par acte extrajudiciaire dans les huit jours. Que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n a qu un caractère chirographaire 71 et que l opposition formée par le syndic ne confère pas de privilège au syndicat. Seule l inscription de l hypothèque légale du syndicat à son rang peut procurer un tel résultat. 69 Texte complet des recommandations de la commission relative à la copropriété disponible sur le site Internet Univers Immo.com à la page : Cette commission, instituée après d'importantes modifications de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, introduites par la loi du 31 décembre 1985 et le décret du 9 juin 1986, la Commission relative à la copropriété avait pour objectif de faire le point des difficultés d'application de cette législation avant une éventuelle refonte ultérieure. Il s'agissait en réunissant des juristes éminents, des représentants des ministères concernés (logement et justice), des représentants des professionnels de l'immobilier, et notamment de la profession de syndic, et enfin des représentants des copropriétaires, de savoir si nombre des difficultés identifiées ne pouvaient pas être aplanies par une explication des textes en vigueur et de leur esprit, et par l'adoption librement consentie par les parties prenantes de quelques principes vertueux d'application. 70 Texte complet de la recommandation en annexe n 19 pages 133 à Créance dont le bénéficiaire n est titulaire d aucune garantie (hypothèque, privilège, sûreté) pour le remboursement de sa créance et qui a pour gage l ensemble du patrimoine de son débiteur.

33 Il sera donc là, utile de bien évaluer l intérêt ou non de l inscription, notamment en fonction du montant de la dette au regard des frais à engager pour l hypothèque, mais aussi comme déjà indiqué dans nos commentaires au sujet du certificat de l article 20 de la loi du 10 juillet 1965, en fonction de ce que l on pourra anticiper sur les éventuels autres dettes du copropriétaire. 3) En cas de vente judiciaire Lorsque la situation exige que l on doive avoir recours à une vente judiciaire, une pratique s était instaurée, qui consistait à incérer un dire dans le cahier des charges de la vente, faisant passer le paiement des dettes au syndicat des copropriétaires, comme prioritaire. Or, la jurisprudence à fini par considérer cette pratique comme nulle. La nature ayant horreur du vide, cela a donné naissance à l instauration du privilège spécial immobilier crée par la loi du 21 juillet A noter que ce privilège immobilier spécial, qui s applique seulement au moment de la vente (car exonéré de publicité), est valable 5 ans, mais en deux parties : une première sur les deux années écoulées de charges, et une seconde, seulement à titre chirographaire, sur les trois années qui précèdent. De plus, les autres créanciers, du fait de l absence de publicité, n auront connaissance de la vente, que par l information du Notaire chargé de passer la vente, qu au moment de celle-ci. Nous envisagerons successivement trois cas : la vente sur saisie immobilière (a), puis l expropriation (b), et enfin, le droit de préemption (c). a) La vente sur saisie immobilière On la dénomme aussi vente par adjudication. Cette vente se fait alors que le copropriétaire est déjà en phase où il ne peut plus faire face à ses dettes (qu elles soient issues des charges de copropriété où d autres éléments d ailleurs, la situation au regard de la procédure à mettre en œuvre ne varie pas). Nous trouvons dans la recommandation n 11 de la commission relative à la copropriété 72, des éléments précisant sa mise en œuvre. 72 Texte complet de la recommandation en annexe n 20 pages 137 à 139.

34 L attention des personnes prêtant leur concours à la réalisation de vente judiciaire 73 est attirée sur plusieurs éléments importants : Le certificat article 20 ne pouvant être délivré puisque la vente étant judiciaire, par essence, elle est réalisée pour cause de dette(s), il est nécessaire de demander au syndic de fournir l état détaillé ou «questionnaire préalable au Notaire» et prévu à l article 5 du décret du 17 mars La nécessité de faire figurer l élection de domicile de réception de l opposition, celle-ci n étant pas réglementée L exigence de notifier le procès verbal d adjudication ou le jugement au syndic (qui constitue l acte translatif de propriété) sans délai qui permet de faire courir le délai d opposition et son mode de mise en œuvre (acte extrajudiciaire) Sur le contenu de l opposition, le rappel de la clause de solidarité entre les créanciers, et en rapport avec cela, l utilité d inscrire au plus tôt l hypothèque légale du syndicat Il est fait renvoi à la recommandation n 9 pour ce qui est du rang d inscription des privilèges (voir paragraphe précédent 1)) Enfin, que dans le cas d une vente sur saisie immobilière, l opposition du syndic n aura nécessairement qu un objet limité à la partie du prix disponible après que les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit que le défaut de notification de l adjudication au syndic n ouvrirait droit à une indemnisation du syndicat que s il était établi que le prix excédait les créances privilégiées et que le syndicat avait une chance d être effectivement payé. Lors d une vente de ce type, il est intéressant de nous arrêter un instant au devenir du privilège spécial immobilier. Deux cas : - soit la vente judiciaire est réalisée sur demande du syndicat, et dans ce cas, il se confond avec la vente, le solde, s il existe, revenant au copropriétaire, - soit la vente sur saisie est réalisée à la diligence d un ou plusieurs autres créanciers, et dans ce cas, le privilège spécial immobilier vient s intercaler dans le rang des créances à honorer. La partie privilégiée étant celle (comme nous l avons déjà vue plus haut) qui correspond aux deux dernières années de charges, viennent 73 Il est rappelé que l on doit obligatoirement recourir au ministère d un Avocat pour une telle vente. 74 Chapitre II, La gestion des copropriétés dégradées : un défi pour les syndics, section I, sous section II, Les moyens de recouvrement des impayés de charges, paragraphe B, l exercice du privilège spécial, point 2, en cas de vente amiable, a : le questionnaire préalable. Page 29.

35 ensuite les autres créances dans l ordre prévu par le code Civil, et si la dette est supérieure à deux ans (et à concurrence de cinq ans), le solde se place à son rang chirographaire. b) L expropriation Nous ne nous intéresserons ici, qu à l expropriation pour cause de dégradation. Les expropriations pour utilité publique n entrant pas dans le champ de notre étude. Elle va intervenir alors que l immeuble va être classé Z.U.S. (Zones Urbaines Sensibles). C est la loi n du 14 novembre relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville, qui a introduit cette possibilité. On y trouve à l article 34 76, une mesure qui rend possible l expropriation des ensembles bâtis et rentrant dans le champ d application des Z.U.S., pour l envisager lot par lot. Cette mesure, bien que radicale, peut participer à la disparition d immeubles parfois trop endommagés pour qu il puisse en être envisagé de façon rationnelle une rénovation, et du même coup, peut réduire le nombre de copropriétés en difficulté. c) Le droit de préemption C est la loi du 13 décembre , dans son article 74 78, qui prévoit ce droit. Les dispositions édictées, interdisent la division en cas d insalubrité ou de menace de ruine ; elles n autorisent pas non plus la division qui atteindrait des surfaces trop petites. Ces mesures sont destinées à éviter ce que l on appelle le vente à la découpe, qui prend à l heure actuelle une amplitude importante suite au coût de plus en plus élevé de l immobilier, et dont un certain nombre de professionnels peu scrupuleux se font extrêmement friands. Bref, un ensemble de mesures, qui même si elles ne sont peut être pas complètement directement dirigées vers les copropriétés en difficultés, encore une fois, sont à mon avis, autant de facteurs qui permettent d éviter de créer des situations menant tout droit à entrer dans cette catégorie. 75 Loi n du 14 novembre 1996 relative à la relance pour la ville et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 76 Texte complet de l article en annexe n 21 page Loi n du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi «SRU» et disponible sur le site Internet Légifrance à la page : Cette très importante loi (209 articles), touche à tous les domaines de l immobilier, et même plus encore puisqu une partie est consacrée aux déplacements et transports. Le titre I (articles 1 à 54) est consacré au renforcement de la cohérence des politiques urbaines et territoriales. Le titre II (articles 55 à 93) au confortement de la politique de la ville. Le titre III (articles 94 à 139) à la mise en œuvre d une politique de déplacement au service du développement durable Le titre IV (articles 140 à 201) est intitulé «assurer une offre d habitat diversifiée et de qualité». La loi se termine avec un titre V contenant des dispositions dites «diverses» et des abrogations. Ce sont dans les titres III et IV que certains articles touchent la question du sujet de notre étude. 78 Texte complet de l article en annexe n 22 page 141.

36 C) L exercice du privilège mobilier sur les loyers Evoquons maintenant, l exercice du privilège mobilier sur les loyers. Il est prévu par l article 2102 alinéa 1 du code Civil 79. L article porte sur les créances privilégiées sur certains meubles. Seul nous intéresse l alinéa premier de cet article en ce qu il ouvre la possibilité de saisir les loyers d un copropriétaire bailleur qui ne serait pas à jour de ses charges. Cela n est peut être pas très fréquent, mais constitue pour les cas où le cas se présente, une opportunité intéressante, et dont la relative certitude de couverture n est pas à négliger. Avant de clore cette sous section sur les moyens de recouvrement des impayés de charges, il nous faut dire quelques mots quant à la justification de la créance du syndicat. A noter que les critères édictés sont communs tant à la procédure d hypothèque légale, qu à l opposition au prix de vente, qu à l exercice du privilège spécial. La règle générale étant qu il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l un de ses membres le recouvrement des charges communes, d apporter la preuve que le copropriétaire poursuivit est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Mais il faut également produire les procès verbaux des Assemblées Générales ayant approuvé les comptes de l exercice écoulé, et le budget prévisionnel de l année en court. La régularité des comptes eux même n est pas à prouver : le simple fait que l Assemblée Générale les aient approuvées est suffisant 80. Sous section III : Les moyens pour obtenir des décisions de l Assemblée des copropriétaires Il va s agir dans cette sous section de passer en revue, diverses mesures sur lesquelles la loi s est prononcer, mais sans leurs conférer un caractère obligatoire (on retrouve là notre dichotomie sur l exercice des pouvoirs dans leur cadre général 81 ), mais dont les copropriétaires ont la possibilité de s emparer pour envisager (avec leur organe de gestion 79 Désormais article 2332 du Code Civil, voir texte en annexe n 7 page Pour plus de détails et des éléments complémentaires jurisprudentiels, se reporter à la fiche synthétique du fascicule n 75 du JurisClasseur Copropriété, Charges Communes. Procédures et garanties de recouvrement, Conditions de recouvrement, Dispositions générales, Justification de la créance du syndicat. 81 Page 23

37 qu est le syndic, et le conseil syndical) un avenir sans difficultés, ou du moins si elles devaient quand même apparaître, des difficultés limités et contenues. Nous trouvons dans la loi du 21 juillet 1994 à laquelle nous avons déjà fait référence, l article 36. Mais avant cela disons quelques mots de l article Seul le troisièmement de cet article nous intéresse, en ce qu il crée le titre, après la section 1, du chapitre II de la loi du 10 juillet 1965, une section 2 intitulée «Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté». l introduction d un tel titre, même s il ne comporte ensuite qu un seul article, est quand même d une portée certaine dans le sens où il reconnaît au niveau d une partie spécifique d une loi, qu il existe des copropriétés en difficulté, et que celles-ci ont la possibilité de bénéficier de dispositions propres. Par ailleurs il est aussi introduit par cet article, la possibilité pour certaines décisions requérant la majorité des copropriétaires (article 25) - (comme le vote de certains travaux), de resoumettre au vote de l Assemblée générale la décision dans une seconde résolution, à la majorité simple (article 24), à condition que la première ait obtenu au moins les deux tiers des voix des présents ou représentés. Auparavant, pour cela, il fallait soit attendre l Assemblée générale suivante (et donc la plupart du temps un an), soit reconvoquer une seconde Assemblée (s il s agissait de travaux urgents ou du mandat du syndic). Il s agit là d un progrès notable, permettant de réduire les délais, et donc d éviter l aggravation des dégradations, tant au niveau matériel, qu au niveau financier : les travaux augmentent au fil du temps, et de part la dégradation matérielle, ils deviennent aussi d une plus grande ampleur. La combinaison de ces deux éléments rendait exponentielle l augmentation. Pour en revenir à cet article n est peut être, à première vue, pas directement lié aux copropriétés en difficulté, mais en faite il est quand même particulièrement intéressant dans le sens où il crée un cadre permettant une possibilité d anticipation, voir de prévention, puisqu il institue au niveau de l article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l obligation au moment de la première désignation d un syndicat gérant une copropriété, et ensuite tous les trois ans au moins, de soumettre des copropriétaires, la constitution ou non d une provision spéciale en vue de faire face aux travaux d entretien à venir et non encore décidés par l assemblée générale. 82 Texte complet de l article en annexe n 23 page Texte complet de l article en annexe n 24 page 143.

38 Je regrette pour ma part deux éléments : - que la majorité applicable soit celle de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité de l ensemble des copropriétaires et non pas celle de l article 24 qui est celle des présents et représentés à l assemblée. Ou bien il aurait été possible de prévoir la même disposition que pour le mandat de syndic, ou les travaux, c'est-à-dire de revoter à une majorité inférieure immédiatement. - que l obligation ne porte que sur la soumission de la constitution de la provision, et non l obligation d en constituer une. On pourra me rétorquer que cela serait une entrave au droit de propriété, peut être, mais il aurait par exemple pu être prévu un système de pourcentage en fonction de l âge de la copropriété et de son niveau d équipement afin de faire correspondre le mieux possible le montant de ladite provision à la réalité des montants des entretiens rendus nécessaires. Le nombre de ces mesures incitatives à ce que l Assemblée des copropriétaires prenne des décisions, est certes peu important, mais leurs qualités intrinsèques sont de nature à les rendre particulièrement utiles. Enchaînons maintenant sur des situations où ces mesures ne suffisent plus, lorsque les copropriétaires n ont plus les moyens de prendre en charge les travaux nécessaires. Sous section IV : La possibilité d obtenir des aides publiques et des exonérations Il va s agir là, de venir en appui des incitations traitées juste avant. Cet appui de concrétisera sous la forme d aides publiques. Certaines seront des aides directes aux personnes (A), et d autres des aides directement au syndicat des copropriétaires (B). Dans cette sous section, toutes les aides dont nous parlerons, qu elles s adressent individuellement aux personnes, ou bien collectivement aux copropriétés, seront d ordre financières. Il y aura tant des versements, que des exonérations.

39 A) Les aides directes aux personnes Une première série de mesures est apparue sous forme d aides directe à la personne avec la loi du 14 novembre 1996 (dont nous avons déjà parlé plus haut) relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville. D abord les deux articles 35 et 36 de cette loi 84 : - L article 35 prévoit que le Fonds de Solidarité Logement (F.S.L.), peut aussi attribuer des aides directes à la personne aux copropriétaires occupants pour le paiement de leurs charges - L article 36 il introduit dans le Code Général des Impôts (C.G.I.), un l article 749 A qui exonère la cession de lots d immeubles bâtis visés par la loi du 10 juillet 1965, soit du droit d enregistrement, soit de la Taxe Foncière. Une seconde série de mesures sont elles, issues de la loi S.R.U. du 13 décembre Les articles 82 et 83 85, complètent la loi du 14 novembre 1996, en ajoutant aux articles L et L 615-5, des modalités encore plus favorables aux propriétaires occupants (et notamment aux copropriétaires) quant aux exonérations de taxes (prolongation à cinq ans pour l exonération des taxes foncières), et à l accès à des aides (que ce soient sous forme remboursable tel prêt à taux zéro, ou bien des aides directes acquises définitivement sous conditions). L article de la loi S.R.U. introduit dans la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, des dispositions dont nous avons déjà également parlé avec l article 35 de la loi du 14 novembre 1996, et qui permet donc désormais que des propriétaires occupants puissent aussi bénéficier d aides du F.S.L. pour le paiement de leurs charges de copropriété à l instar des locataires en difficulté de règlement de loyers. Il est aussi possible que ce même fonds aide les copropriétaires en cas de retard dans le remboursement des modalités d emprunts, et par là même, permettre de faciliter le règlement des retards de charges qui sont souvent le corolaire de retards dans les échéances de prêts. 84 Textes complets des articles en annexe n 25 page Textes complets des articles en annexe n 26 page Texte complet de l article en annexe n 27 page 146.

40 Enfin, toujours dans cette loi S.R.U., un dernier article concerne des aides directes à la personne : il s agit de l article , il est situé dans la partie de la loi (IV) sur l habitat diversifié, et il précise qu outre les aides au paiement des charges et/ou prêts en cas de retards, il est aussi possible de bénéficier d aides directes pour la réalisation de travaux (et non plus seulement les propriétaires bailleurs comme auparavant), il y a encore un abaissement des conditions d accès aux prêts aidés. Nous allons maintenant, après ces aides directes à la personne, aborder les aides qui seront tournées en direction des copropriétés entières, sachant que bien souvent c est une combinaison de toutes celles-ci qui est adoptée et/ou demandée. B) Les aides au syndicat des copropriétaires Tout d abord, intéressons nous à la partie de la loi du 14 décembre 1996 entièrement consacré au thème de notre travail, puisqu elle comporte dans son titre même le mot de «de difficulté». C est au chapitre troisième que les mesures sur les copropriétés sont inscrites. Ce chapitre est intitulé : «Dispositions relatives à l habitat, aux copropriétés et aux ensembles d habitat privé en difficulté». Il est constitué des articles 29 à 38. Après toute une partie sur les Z.U.S. (Zones Urbaines Sensibles) et les conférences du logement (articles 29 à 31), l article 32 institue dans le code de la Construction et de l Habitation (C.C.H.), un chapitre V dénommé «Mesures de sauvegardes». L article L615-1 de ce code, dans son alinéa 2, prévoit que ces mesures sont applicables entre autres, aux immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété. L article suivant (L du C.C.H 88.), détaille les mesures. Nous relèverons au passage la troisième qui est ainsi formulée : «réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement». Après divers autres articles, l article L toujours du code de la construction et de l Habitat, il est indiqué que parmi les occupants pouvant bénéficier des mesures, les propriétaires occupants figurent, puis que ces propriétaires occupants peuvent être (entre autres également), des personnes copropriétaires. 87 Texte complet de l article en annexe n 28 page Texte complet de l article en annexe n 29 page Texte complet de l article en annexe n 30 page 149.

41 Ces mesures de sauvegardes, ne sont ni plus ni moins que des subventions dont bénéficient les syndicats, pour les aider à effectuer leurs travaux. Les articles du code de la Construction et de l Habitat viennent en détailler les contours et les critères de versement (confère ces derniers dans les annexes citées ci-dessus). Le plan de sauvegarde prévu à l origine pour deux ans, est dans sa version actuellement en vigueur d une durée de cinq, pendant laquelle la copropriété peut accéder à de multiples financements. Nous pouvons toutefois rapidement résumer celles-ci. Elles se déroulent en deux étapes 90 : - Tout d abord l élaboration du plan par une commission composée d au plus dix membres choisis par les services de l Etat et les collectivités locales concernées, ainsi que les personnes qualifiées, associations, bureaux d études - Une fois le plan élaboré sur la base de diagnostics techniques, sociaux, financiers, ce qui peut prendre plusieurs années, il est mis en œuvre par un opérateur désigné par le préfet. Voyons maintenant, comme pour les aides à la personne, les mesures prévues par la loi S.R.U. L article 85 de la loi du 13 décembre est quant à lui aussi un complément de la loi du 14 novembre 1996 pour l exonération des frais de la publicité foncière en cas de redistribution des parties communes d immeubles en copropriété lorsqu elles sont en difficulté. Il s agit là, d exonérer de publicité foncière, les immeubles dont le réaménagement est en lien avec une réhabilitation le plus souvent. Par exemple : hall d entrées reconstruits et agrandis, balcons et terrasses (dont une partie est parties communes) créés, redistribution d appartement avec emprise sur des parties communes, etc. Ensuite, les articles 168 à , concernent les questions d insalubrité. Il s agit d un ensemble de mesures destinées à faciliter tant la disparition de ces immeubles, que, lorsque cela est encore possible, leur rénovation. L ordonnance de travaux par le Préfet est possible (charge à l Etat de recouvrer en suite les sommes auprès des occupants) : la durée de la 90 Voir article du Monde pratique du 23 janvier 2005 en annexe n 59 page Texte complet de l article en annexe n 31 page Textes complets des articles en annexe n 32 pages 151 à 153.

42 situation d insalubrité peut donc est réduite. Là encore ces dispositions permettent une sortie plus prompte des situations de crise, et évite de perdurer dans les difficultés. Une autre série d articles concerne les immeubles «menaçant ruine» : ce sont les articles 178 à Il s agit, comme pour les immeubles touchés par des questions d insalubrité, de faciliter à la fois les rénovations (mais de façon plus rare, vue l état souvent avancé de dégradations), que les destructions. Les indemnisations sont aussi facilitées pour ce qui est de la destruction. Une autre question figure parmi ces articles, c est celle du relogement, cela rend plus rapide la sortie des difficultés. Nous en avons terminé avec cette loi du 13 décembre 2000, dont au final, nous nous apercevons qu il s agit beaucoup de mesures incitatives, et donc plutôt «douces» (même si celles sur l insalubrité et la menace de ruine peuvent paraître parfois expéditives, leur esprit est, je pense, plus de l ordre de la facilitation ou de l incitation). Donc des mesures d évitement, de sortie, de crise. Des mesures d incitation, certes il s agit de texte législatifs, donc impératifs par définition, mais rédigés ans un sens de conciliation, d aide. Sous section V : Les modalités de gestion issues de la loi du 13 décembre 2000 Nous avons déjà fait référence à ce texte pour son article 74 au sujet du droit de préemption 94. Dans la sous section précédente, nous avons également passé en revue les articles de cette loi concernant les aides tant à la personne, qu aux immeubles entiers. Voyons maintenant, les articles de cette loi, qui constituent cette fois des incitations, par le biais de l Assemblée Générale des copropriétaires. Mais un certain nombre d autres articles se doivent d être étudier ici dans un ensemble de mesures que j appellerais incitatives. Il s agit des articles 75 à 81 95, qui modifient tous diverses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 : - L article 75 est destiné à permettre un provisionnement suffisant des charges par le syndicat des copropriétaires, et précisent les règles de versement des provisions. 93 Textes complets des articles en annexe n 33 pages 154 à Page 35, paragraphe sur le droit de préemption et note de bas de page n 77 présentant le texte global. 95 Textes complets des articles en annexe n 34 pages 157 à 159.

43 L article 76 demande à ce que les nouveaux règlements de copropriétés précisent le mode de calcul de la répartition des charges. - L article 77, oblige à la proposition à l Assemblée Générale des copropriétaires de l ouverture d un compte bancaire ou postal particulier. - L article 78, de tenir un carnet d entretien de l immeuble. - L article 79, d obliger à la fourniture de ce carnet d entretien lors d une vente, ainsi qu au diagnostic technique de ce même immeuble. - L article 80, oblige la réalisation d un tel diagnostic avant la mise en copropriété de tout immeuble construit depuis plus de quinze ans. - L article 81 est un très long article qui statut sur diverses modalités de la loi du 10 juillet Nous ne retiendrons que celles ayant directement trait à notre sujet : la possibilité de mise à la charge du copropriétaire défaillant des frais de recouvrement de ce débiteur au profit d un syndicat, si elle est logique en termes d équité, ne favorise pas le copropriétaire déjà en difficulté. Il est toutefois laissé au juge la liberté de statuer autrement (introduction article 10-1 dans la loi du 10 juillet 1965). L introduction dans la loi du 10 juillet 1965 d un article 19-2 précisant et facilitant le recouvrement des provisions à verser sur les charges par les copropriétaires au profit du syndicat. La modification de l article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige désormais le Notaire chargé de la rédaction de l acte de transfert de propriété d un lot à réaliser sa notification au syndicat des copropriétaires dans un délais de quinze jours si le «certificat article 20» n a pas été délivré. Il s agit là de pouvoir mettre en œuvre plus rapidement les modalités de recouvrement des impayés. D autres disposition de l article 81 de la loi S.R.U. concernent l administration judiciaire et seront étudier dans ce même chapitre à la section III Page 58.

44 Section II : Des exemples concrets Dans cette deuxième section, nous allons d abord prendre un exemple issu de ma documentation de travail : Le Petit Bard à Montpellier, puis nous nous intéresserons d une manière plus globale à l ensemble des mesures mises en place par le Conseil Régional d Ile de France. Ces deux premiers exemples seront une illustration d obtention d aides publiques et exonérations. Après ces deux paragraphes, nous traiterons dans deux autres, d exemples locaux de l agglomération dijonnaise, d abord dans de l ancien, puis dans des immeubles type H.L.M. Les exemples dans l anciens illustreront pour le premier, la mise sous administration judicaire 97, et pour les second, une lente, mais certaine avancée vers la dégradation confirmée. Pour ce qui est des autres exemples de l agglomération locale, ceux du type H.L.M., ils illustreront plutôt, eux, la réussite des mesures conjuguées des moyens d obtenir des décisions de l assemblée générale, et des modalités de gestion issues de la loi S.R.U. A) Le Petit Bard à Montpellier 98 1) Contexte historico-géographique 99 Cet ensemble immobilier est considéré par les uns et les autres, soit comme l une des plus grosses copropriétés du parc privé français, soit comme la plus grande, toujours est-il qu elle est constituée de 860 logements (848 selon le recensement de 1999), ce qui représente environ habitants. Son quartier d implantation est situé dans l agglomération montpelliéraine, à l ouest, entre les quartiers des Cévennes au nord, et de Celleneuve au sud-ouest, dans le canton de Montpellier La zone d implantation est classée en Z.U.S.. Construite à partir de juillet 1962, dans un contexte de crise du logement provoquée par l arrivée des rapatriés d Algérie, c est une situation d urgence qui prévaut à son édification, et comme nombre d immeubles de cette époque, la construction est réalisée avec des matériaux peu couteux et de qualité médiocre. 97 Section III de ce chapitre II à venir page Photos de la copropriété dans son ensemble, et de la «Grande barre» principale en annexe n 35 page D après un article de l Encyclopédie Libre «Wikipédia» mis à jour le , disponible sur Internet à la page : Voir aussi ce même article en annexe n 36 pages 161 & Voir plan de situation en annexe n 37 page 163.

45 Des les années 1970, les premiers habitants quittent déjà le quartier : certains vendent, d autres louent. Le renouvellement des habitants s opère avec une majorité de travailleurs immigrés. Dans les années 1980, avec les augmentations de loyers et la crise du logement, la copropriété devient le seul endroit de Montpellier où les loyers restent «abordables», la concentration des immigrés s intensifie donc encore. L affaire se complique quand, à partir de 1998 : plusieurs syndics se succèdent et pratiquent une gestion chaotique. Fin 2001, le syndic du Petit-Bard est en faillite avec un déficit d au moins 3 millions d uros. Une partie des habitants (environ une centaine) porte plainte pour détournement de charges envers plusieurs des syndics qui se sont succédés entre 1998 et L affaire n est pas encore réglée à ce jour. En juin 2004, un incendie dû à la vétusté des installations électriques se déclare et provoque la mort d un homme 101. En 2005, le financement de la réhabilitation fait l objet d un bras de fer politique entre différents protagonistes locaux. 2) Analyse La taille d un tel ensemble immobilier semble particulièrement mal adaptée à ce mode de la propriété qu est la copropriété. La manière de construire et la période où l édification à été réalisé, ont entraînées une dégradation par trop rapide. Cela, joint au fait que l évolution des habitants n a pas favorisé la possibilité de travaux de rénovation, a conduit à un engrenage dont la vitesse exponentielle n a pu être enrayée. Un élément supplémentaire a encore compliqué le problème : c est celui de la démission (au sens de laisser aller), des syndics successifs, voir l indélicatesse de certains (sous toutes réserves, puisque l affaire n est pas encore jugée à ce jour). 3) Les éléments de la dégradation - Des propriétaires en difficultés financières qui ne paient plus leurs charges - D autres qui le font volontairement par mécontentement - D autres qui s en désintéresse (propriétaires bailleurs) - L incapacité, devant cela, du syndic à faire face ne serait-ce qu au paiement des charges courantes d exploitation (ne parlons pas alors de travaux ) 101 Voir à ce sujet également en annexes n 38 & 39 pages 164 à 167, deux articles de «Droit au logement» du 17 septembre 2004 et «Ce Qu il Faut Dire, Détruire, Développer» Mensuel de critique social, du 15 juillet 2004.

46 La mise sous administration judiciaire en décembre La période qui s en suit ne permet pas un retour à une gestion équilibrée et encore moins un début de normalisation 4) Vers une sortie de crise Un élément déclencheur va apparemment permettre d entrevoir la sortie de crise : il aurait pu figurer dans le paragraphe de ceux de la dégradation, mais je préfère le classer ici avec une connotation positive, au-delà de son caractère hélas tragique, puisqu il y a eu mort d homme : c est l incendie qui se déclenche le 13 juin 2004 suite à un court circuit dû à la vétusté des installations électriques des parties communes. Malgré un classement dès octobre 2001, parmi les dix sites prioritaires (au niveau national) de l opération «grand projet de ville», la situation n a pas évolué. Un manque de volonté politique (voir une mésentente des différents niveaux), un manque de fonds, mais surtout et peut être principalement un manque de coordination des différents acteurs, incontournables vue l ampleur de la tâche, sont à l origine de ce profond blocage 102. Il faudra toute la pugnacité de la mobilisation de nombreux leadeurs tant syndicaux qu associatifs (Droit au Logement avec Monseigneur Jacques Gaillot, José Bové ), pour que les pressions exercées puissent enfin faire entrevoir, ce qui, souhaitons le, sera la sortie définitive du problème, avec la mise sur pieds de la Convention Territoriale Urbaine signée le 25 novembre 2005 avec l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (A.N.R.U.) 103. Pour être tout à fait complet sur la question, nous pourrons aussi nous reporter à la phase préalable complémentaire de négociations plus «officielle» qu a constitué entre autres, la séance de questions orales sans débat à l Assemblée Nationale, le mardi 1 er mars 2005, du député de l Hérault, Jacques Domergue 104. Je crois que l A.N.R.U. est l élément clé, en ce qu elle permet une coordination des acteurs engagés dans le projet. Pour résumer, les mesures les plus importantes qui vont être prise sur la durée du plan ( ), nous noterons : 102 Voir à ce sujet l article du Monde du 29 juillet 2004 signé Guy Trubuil en annexe n 40 pages 168 & Voir dossier de Presse de cette convention en annexe n 41 pages 170 à Détail des débats en annexe n 42 page178.

47 le projet de rénovation urbaine sera accompagné de mesures en faveur du développement de l emploi (indispensable pour que les personnes puises honorer leurs charges) - le classement en Zone de Redynamisation Urbaine (Z.R.U.) - la démolition de 483 logements (les plus dégradés) - la réhabilitation de 371 autres, dont l acquisition de 99 par un organisme H.L.M., et leur rénovation puis leur mise à disposition en logements sociaux (les 272 autres étant rénovés également, mais restant dans le secteur privé) - la «résidentialisation» : requalification des espaces extérieurs, clarification des limites publiques/privées, protection des espaces collectifs ou privatifs - le redécoupage de la copropriété unique en 9 copropriétés de dimension plus acceptable, avec la gestion des installations indissociables par une union de syndicats de copropriétaires, crée à cette occasion B) Mesures du Conseil Régional d Ile de France Ce paragraphe sera en fait constitué d un essai de synthèse des deux documents publiés par la Direction Régionale de l Equipement de l Ile de France, à savoir : - Ateliers sur les copropriétés en difficulté, septembre 1999-mai La copropriété en difficulté, état des lieux, décembre 1996 Nous avons parlé dans le premier chapitre, des constats des difficultés, de leurs causes, et de la définition ce celles-ci ; la D.R.E.I.F. relève par rapport à ces éléments, la lourdeur d un tel travail, mais sa nécessité absolue. Le croisement d informations multiples permet le repérage et le diagnostic. Ce n est ensuite qu aux vues de ces éléments que les différents modes d interventions pourront être efficacement mis en place et actionnés. Notons encore, avant de passer aux mesures proprement dites, que les approches quantitatives, bien que partielles, sont indispensables pour adapter l ampleur des moyens à mettre en œuvre, et enfin, que la compréhension du fonctionnement du marché du logement s avère être la condition d une compréhension globale du problème.

48 Les interventions se regroupent selon trois types principaux : Dans les situations de «crise», ou de dégradation importante et irréversible, les collectivités locales interviennent en recourant à l acquisition publique totale des bâtiments, voir à une démolition ou une démolition-reconstruction : c est ce que l on nome le transfert du privé au public. Ces opérations nécessitent le recours à des Déclaration d Utilité Publique (D.U.T.), des Périmètres de Restauration Immobilière (P.R.I.), des Résorptions de l Habitat Insalubre (R.H.I.). ce sont des mesures lourdes et coûteuses. Le deuxième type d intervention privilégie la concertation avec le privé combinée avec une acquisition partielle par un opérateur public : c est alors de la co-requalification. Pour ce mode, il y a une recomposition du système d acteurs de la copropriété selon un principe de mixité privée/publique, de la Maîtrise d ouvrage ainsi qu un partage de compétences et de responsabilités. Les organismes H.L.M. sont fréquemment partie prenante de ce genre d opérations. Le troisième type se développe dans le cadre de négociation/contractualisation avec le privé. Il s agit alors dans ce cas plus d animer, d impulser, de catalyser. Les démarches sont partenariales sur la base d engagements, de mesures ou d outils incitatifs négociés avec les copropriétaires. Un quatrième type d intervention pourrait être dégagé, mais il est en marge des précédents (cela ne le rend pas moins intéressant) : c est une logique de prévention en appui à la maîtrise d ouvrage. La D.R.E.I.F. note que le déploiement de mesures est récent et timide, et que compte tenu de l ampleur des moyens nécessaires (notamment financiers), il ne peut qu être adosser à un renforcement des moyens au plan national. Le Conseil Régional à mis en place des moyens spécifiques en complément des aides de l état : subvention complémentaire pour des revenus inférieurs à 140 % de plafond du P.A.P Egalement une aide au financement des études et des diagnostics engagés sur les copropriétés. 105 Prêt d Accession à la Propriété

49 Les Conseils Généraux interviennent dans le cadre des O.P.A.H. 106 par des aides destinées exclusivement aux propriétaires occupants (elles restent peu nombreuses et toujours moindres que pour les propriétaires bailleurs, malgré l élargissement du F.S.L. 107 à ces mêmes propriétaires occupants). Ils interviennent aussi à parité avec les communes dans les fonds d intervention sur copropriétés anciennes (Fonds d Intervention de Quartier). Le niveau municipal intervient quant à lui de plus en plus dans la création de fonds de solvabilisation pour les travaux sous fromes d aides et de prêts complémentaires aux aides de droit commun : par exemple fonds d aides pour les impayés de charges à Pierrefitte en Seine Saint Denis pour palier à la non ouverture d un F.S.L 108, fonds d assistance aux copropriétés à Saint et Cergy pour pré-fiancer des frais de procédures judiciaires. Si l on devait résumer ce train de mesures, on pourrait dire qu il s agit tout à la fois, de complémentarité entre les différents niveaux d intervention, de coordination, d appui technique, et de substitution là où le droit commun n existe pas ou fonctionne mal. Après un exemple dans le sud de la France (Petit Bard à Montpellier), les mesures globales en Ile de France, passons maintenant à des exemples locaux sur Dijon. C) Deux éléments particuliers dijonnais dans l ancien Commençons par deux immeubles anciens : le premier concerne une mise sous administration judiciaire, il est situé rue Monge, et le second, 36 rue du Transvaal sera étudier par rapport à la particularité de ses occupants. 1) rue Monge 109 a) Contexte historico-géographique Situé au sud le secteur sauvegardé, le quartier «centre ville sud» (dénomination ville de Dijon) constitue l hyper-centre le la ville 110, avec de très nombreux commerces, services et emplois. Puisque situé dans le secteur sauvegardé, il est principalement constitué d immeubles particulièrement anciens 111, et les travaux sur ceux-ci sont soumis à des règles 106 Opération Programmée d Amélioration de l Habitat 107 Article 35 de la loi du 14 novembre 1996 et voir page 39 paragraphe «aides directes aux personnes» 108 La D.R.E.I.F. notait qu en septembre 2000, seulement 4 départements avaient ouvert leur F.S.L. aux copropriétaires alors que la loi le prévoyant datait déjà de 4 ans (Ateliers sur les copropriétés en difficulté, page 41) 109 Les éléments de et exemple viennent de mon expérience professionnelle antérieure. 110 Voir plan de situation en annexe n 43 page Voir photo aérienne du secteur sauvegardé dijonnais (le plus étendu de France) en annexe n 44 page 180.

50 spécifiques sous contrôle strict de l Architecte des Bâtiments de France. A noter que l immeuble de notre exemple, est également situé dans le périmètre d une O.P.A.H Il s agit d un immeuble ancien de la fin du 19 ème siècle. La copropriété est d aspect assez mal entretenu, un porche la clôture sur rue, et depuis peu on ne peut plus y pénétrer librement suite à la mise en place d un système de digicode 113. L intérieur de la cour est réparti entre plusieurs bâtiments assez disparates, desservis par différents escaliers. Beaucoup de travaux ont été réalisés par des propriétaires différents et successifs dans les lots privatifs eux-mêmes, et les parties communes ont été laissées à l abandon faute d entente permettant de dégager une majorité suffisante pour leurs rénovations. En 1997, un des escaliers desservant le bâtiment sur rue menace de s effondrer, mais le règlement de copropriété est ainsi rédigé qu il prévoit que tous les escaliers de l ensemble de la copropriété sont en charges communes générales et non en charges bâtiment correspondant à chaque série d appartements desservis. Cette situation est alors contestée par plusieurs copropriétaires, et aucune majorité ne se dégage pour exécuter les travaux. Un des propriétaires du bâtiment sur rue, devant l aggravation de l état de l escalier et l impossibilité de faire voter les travaux demande alors au Tribunal de nommer un administrateur judiciaire : en effet la copropriété était administrée bénévolement par cet occupant, et ne voulant pas engager les travaux sous motif d urgence 114 sachant qu il n arriverait pas à en recouvrir le montant auprès des occupants contestataires, il ne lui restait plus que cette solution. b) Analyse Dans la situation présentée, il ne fait absolument aucun doute que l appréciation de l urgence ne pouvait être qu avérée au regard du problème : le maintient d un accès aux appartements desservis par l escalier menaçant de s effondrer relevait bien de la sauvegarde de l immeuble. Mais si le syndic bénévole avait commander les travaux et lancé l appel de fonds correspondant en application de l article 35 du décret d application de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de la contestation, certains propriétaires n auraient pas réglé leur quotepart, et les autres (ceux qui étaient d accord) ne voulaient pas non plus honorer la leur si les autres ne s y obligeaient pas. La situation était donc complètement bloquée! 112 Opération Programmée d Amélioration de l Habitat 113 Voir photos façade sur rue et porche en annexe n 45 page Cela est possible en vertu de l article 37 du décret d application de la loi du 10 juillet 1965, cet article dispose : «Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.» La difficulté réside souvent dans l appréciation de l urgence, la définition relative, il s agit de savoir si les travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l immeuble.

51 De plus les travaux étaient particulièrement onéreux, puisque la position en secteur sauvegardé imposait une reconstruction spécifique dont les critères de qualité rendent le montant des devis bien plus élevés 115. Le syndic bénévole aurait pu, commander et devant le non règlement, faire engager des poursuites pour recouvrer les sommes, mais compte tenu de sa qualité bénévole, il est vrai qu il ne disposait peut être pas de l assise suffisante et de l aplomb nécessaire, et de toutes façon cela aurait pris énormément de temps. Le Tribunal a judicieusement nommé un administrateur judiciaire dont l activité d administrateur de biens était accessoire à celle principale, d Huissier de Justice. L administrateur, revêtu de pouvoirs particuliers 116, a pu ainsi moins difficilement, procéder à l exécution de l ordonnance rendue par le Tribunal et qui prévoyait la mise en place d un escalier provisoire, et la nomination d un architecte expert judicaire devant rendre un avis technique sur la question. La difficulté résidait surtout dans le fait que l ensemble des escaliers étaient prévus en charges communes générales. Après avis technique de l architecte expert sur la question matérielle, le Tribunal a débouté de leurs demandes 117, les opposants au règlement, et ordonné le recouvrement forcé des quotes-parts de travaux. Sur cet exemple, on peut mettre en exergue plusieurs éléments : - la difficulté augmentée pour un syndic bénévole confronté à une situation conflictuelle, - le fait qu une situation amenant à la nomination d un administrateur judiciaire est souvent une accumulation de plusieurs causes (ici mauvais entretien lié à une question de contestation de règlement de copropriété), - la nomination d un administrateur judicaire, même si elle peut paraître un échec, peut aussi amener à un déblocage de la situation par les pouvoirs étendus qu elle donne justement à l administrateur. 115 Il y avait parmi les griefs des opposants, outre la contestation de la répartition prévue par le règlement de copropriété, également le fait qu ils trouvaient les devis trop élevés et en proposaient d autres moins chers, mais dont les critères n entraient pas dans les impératifs des monuments historiques. 116 Que nous allons étudier juste après, dans la section III de ce chapitre II, page L argument principal était que le règlement de copropriété aurait dérogé à la loi en prévoyant de faire participer à des charges, des personnes qui n auraient pas eu à utiliser le bien objet des travaux. Le tribunal a rétorqué que cela se serait entendu s il c était agit de bâtiments complètement distincts (par exemple plusieurs bâtiments implantés dans un terrain et ne se touchant pas), mais que compte tenu de la situation imbriquée des bâtiments dans ce cas précis, le règlement de copropriété n avait pas été établi de façon inopportune. A noter : Je ne procède malheureusement pas le jugement correspondant et ne puis me le procurer au regard de la situation conflictuelle dans laquelle j ai quitté mon dernier employeur qui était l administrateur judiciaire nommé.

52 Passons maintenant à notre deuxième exemple dans l ancien, mais dont les difficultés relèvent d autres origines. 2) 36 rue du Transvaal 118 a) Contexte historico-géographique L immeuble est cette fois situé dans le quartier «Tivoli-Transvaal-Berbisey». Celui-ci est en centre ville, mais plus en hyper-centre. Une partie du quartier est encore en secteur sauvegardé, mais l immeuble de notre exemple, ne l est pas. Il est situé en fait sur le rond point qui fait face à l entrée du lycée privé Saint Joseph 119. Le secteur est plus à dominante d habitat que celui de notre exemple précédent. Il y existe des immeubles du début du 20 ème siècle dont fait partie le nôtre 120. Parmi les copropriétaires, une femme âgée et sa fille présentent des troubles psychiatriques sous forme obsessionnelle : elles sortent la nuit venue et ramassage dans les poubelles tous les journaux et tous les flacons plastiques en tous genres qu elles trouvent et les entassent inlassablement dans leurs deux appartements. Malgré les menaces répétées du syndic alerté par un certain nombre d autres occupants, elles ne cessent pas. Il faut engager une procédure à leur encontre après que l Assemblée Générale 121 en ait pris la décision. La procédure aboutira à une condamnation de vider les lieux de tous les objets entreposées avec charge au syndic d en assurer l exécution forcée 122. Lors de l exécution, une vingtaine d hommes d une société de nettoyage a été nécessaire, les forces de police afin de retenir les copropriétaires condamnées, le tout sous le contrôle d un Huissier de Justice afin de vérifier qu aucun objet de valeur n était détourné. La manœuvre dura trois jours complets 123. b) Analyse En soit, ceci ne pourrait être qu une anecdote, si cela n avait pas entraîné une dégradation de la copropriété. Je m explique : le climat rendu délétère dans l immeuble, a fortement contribué à faire naître des conflits interpersonnels aigus entre les copropriétaires. Il fait vendre certains autres, avec d importantes pertes pécuniaires, car les biens se négocient assez 118 Comme pour le précédent exemple, il s agit d éléments provenant de mon expérience professionnelle passée, et je n aurai donc pas non plus d annexes justifiant mes dires. 119 Voir plan de situation et photo aérienne en annexes n 46 & 47 pages 182 & Voir photos en annexe n 48 page Réunie à plusieurs reprises dans des situations de crises exacerbées avec intervention de la police car les copropriétaires se battaient. 122 Il faudra l intervention des services d hygiène, de la D.D.A.S.S. 123 Il y eu même un reportage télévisuel sur France 3 Bourgogne sur ce fait divers hors du commun! Au court des opérations un sceau métallique rempli de billets fût trouvé alors que les copropriétaires ne réglaient pas leurs charges

53 largement plus bas compte tenu de la notoriété que l évènement a pris. Du coup d autres copropriétaires issus de l immigration, ne pouvant se loger ailleurs achètent donc à bas prix ces appartements, exacerbant plus encore les conflits déjà existants et en faisant survenir de nouveaux. L immeuble déjà d un entretien plus que minimum, se voit alors prendre le chemin de la dégradation. Là, une stratégie initiée par le syndic, consistera à faire acheter par des copropriétaires bailleurs investisseurs les lots au fur et à mesure qu ils se libéreront 124 : les nouveaux copropriétaires se moquent du type d occupation puisque n habitants pas sur place (même si cela est très discutable vis-à-vis de leurs futurs locataires ), ils voient au premier chef le prix peu élevé d achat, et la possibilité pour ces contribuables à forts taux d imposition, de faire du déficit foncier 125. Du même coup, les travaux permettent petit à petit de s acheminer vers une nouvelle mixité sociale d occupation et un début de redressement de la situation. Il ressort de ce nouvel exemple que : - même gérée avec célérité, une situation hors du commun peut entraîner en cascade une lente mais sûre descente vers la dégradation. Les problèmes différents s enchaînent et se combinent et l ampleur se démultiplie. Il y a donc lieu, dans toute la mesure du possible de rester extrêmement attentif à tous éléments anormaux afin de traiter les questions dès leurs apparitions, - il peut pourtant être possible de mettre en place des leviers pour éviter d arriver au point de non retour où la demande d administration judiciaire ne peut plus être qu activer, - aucun type d habitat, ni de secteur, n est à l abri de la survenance d une telle situation, il faut se garder des raccourcis qui consistent à considérer que les difficultés ne surviennent que dans certaines zones dites «sensibles». - Nous étions arrivés au moment où j ai quitté le cabinet gérant cette copropriété, à un début de redressement, mais déjà deux ans plus tard, et à la vue des photos réalisées ces jours derniers, il n est pas si évident que cela, que la barre se redresse si bien : le retour à une situation normale est toujours beaucoup plus long et difficile que le chemin qui y amène. 124 Soit par désaffection des occupants et la continuité des ventes pour cette cause, soit pour certains la menace arrivant de la vente judiciaire pour non paiement des charges. 125 Se répercutant sur leur imposition personnelle afin de la réduire.

54 De ces éléments nous tirerons un certain nombre d enseignements plus généraux et plus en forme de recommandations et/ou de propositions personnelles dans notre troisième et dernier chapitre. Enchainons sur nos deux autres exemples dijonnais, dans le type H.L.M. cette fois. D) Deux éléments particuliers dijonnais dans du type H.L.M. 126 Les deux exemples qui vont suivre, sont en fait en quelque sorte, des «contre-exemples», dans le sens où ils constituent une démonstration de ce qu il est possible de faire afin d éviter le chemin vers l entrée en phase de dégradation. 1) Le Groupe Jouvence 6 rue de Beaune a) Contexte historico-géographique Situé dans le quartier «Montchapet-Jouvence-Victor Hugo» 127 (dénomination et délimitation de la Ville de Dijon), il s agit d un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments parallèles, et dont l espace entre eux forme les parkings de l immeuble 128. Ces bâtiments sont construits perpendiculairement à la rue de Beaune. Le quartier est au nord-ouest de l hypercentre. Il est principalement constitué de petits immeubles anciens et de pavillons résidentiels, et l implantation au sein de ce quartier d un ensemble immobilier d apparence plutôt H.L.M. ne répond pas aux habitudes constatées par ailleurs. La copropriété est constituée de 183 appartements répartis en 86 dans le bâtiment A et 97 dans le bâtiment B. Les deux bâtiments comportent chacun 7 étages. Il s agit d appartements de types duplex 129, dont les accès sont constitués de coursives à l origine extérieures 130. La copropriété ne possède pas de gardien à demeure, mais par contre un employé d immeuble travail à temps plein sur la copropriété. Le syndic est un administrateur de biens privé dijonnais local, le Cabinet Soulard. La construction s est faite en 1954 et une importante phase de rénovation a été réalisée vers le milieu des années 1990 : il s est agit, outre de ravaler les façades, de transformer les coursives 126 Les éléments nécessaires à la description de ces deux exemples, ont été recueilli lors d un entretien avec un des responsable du Cabinet Soulard Syndic de ces immeubles, en date du mardi 30 mai 2006 ; et également à l aide d éléments de mon expérience professionnelle antérieure au court de laquelle je gérais des appartements en location pour le compte de copropriétaires bailleurs, ce qui m a permis d avoir une bonne connaissance de la situation. 127 Voir plan de situation en annexe n 49 page Voir photos aériennes de la copropriété en annexe n 50 page Voir photos détails de la copropriété en annexe n 51 page Cet élément nous conforte dans l idée qu il s agissait bien d une construction type H.L.M. puisque c est exactement le modèle de construction des immeubles justement eux-mêmes H.L.M. du quartier des Grésilles dénommés Billardon et Epirey, et qui ont fait l objet d une destruction il y a quelques années.

55 en balcons privatifs (donnant ainsi plus de confort et d attraits aux appartements), de redistribuer les parties communes en modifiants les accès depuis les escaliers et ascenseurs, de transformer les halls d entrées. Le tout s est accompagné de la réfection de l électricité des parties communes, du changement des boîtes aux lettres, et de l installation de contrôles d accès 131 sur les parkings. b) Analyse Le fait que cet ensemble immobilier, bâti dans un quartier où l habitat principal est différent, a pu éviter le glissement vers une situation de dégradation. La mixité sociale qui a été préservée de part sa localisation géographique, sa taille raisonnable (notamment par rapport aux autres immeubles de ce type comme Billardon et Epirey), son statut dès l origine de copropriété (et non d H.L.M. vendu en copropriété), sont autant d éléments qui ont participé à ce maintient. Mais peut être et surtout, le travail d un syndic de copropriété, en lien avec un conseil syndical actif, qui a su, dès avant la mise en place de la mesure d obligation de proposition en Assemblée Générale, de la soumission au vote de la constitution d une provision spéciale pour travaux 132, obtenir de l Assemblée Générale des copropriétaires, le vote de la constituions d une telle provision. Celle-ci se faisait sur la base du versement chaque année, pour l ensemble des copropriétaires, d un montant égal à deux douzièmes du budget prévisionnel, réparti au prorata des tantièmes de chacun, et payable par quart, avec chacune des provisions pour charges trimestrielles courantes. Cela s est fait sur une durée de 8 années, et a permis d engager ensuite, une phase de rénovation importante, dont le vote a été favorisé par le fait que le montant à régler par chaque copropriétaire, était inférieur à 50 % du coût total des parts de travaux de chacun. Ces fonds étaient de plus placés 133, et le rapport a permis d augmenter de près d un tiers la somme venant en déduction des travaux 134. Sur cette question du provisionnement volontaire, j ai eu l expérience à gérer moi-même dans une copropriété du portefeuille dont j avais la charge dans mon précédent emploi, et les opposants rétorquaient souvent, que les personnes pouvaient placer individuellement les fonds si elles choisissaient de régler leurs travaux en autofinancement. Certes, cela est vrai, mais l expérience montre qu individuellement, les copropriétaires ne le font pas, ou très peu, et le 131 Par des barrières à télécommande. 132 Article 36 de la loi du 21 juillet Se reporter au paragraphe sur les moyens d obtenir des décisions de l Assemblée des copropriétaires en pages 37 & Pour partie en SICAV de trésorerie, et pour partie sur un Livret A d épargne. 134 Les placements ont réalisés au moment où les SICAV de trésorerie rapportaient entre 12 à 15 %.

56 fait que cela soit collectif, permets que tous soient sur le même pied d égalité, et que le recouvrement des fonds se fasse de façon beaucoup plus facile. La majorité à obtenir est aussi plus facilement réunie, car les copropriétaires ont moins de réticence à voter des travaux dont ils savent qu une partie est déjà financée par leurs versements antérieurs. Cet exemple, prouve, s il était besoin, la parfaite pertinence de la mesure de la loi du 21 juillet 1994 relative à l habitat. Même si son principe en a été mis en œuvre de façon volontaire dès avant sa codification en terme législatif et réglementaire. 2) La Tour 43, 1 allée de la Source à la Fontaine d Ouche a) Contexte historico-géographique Situer dans le quartier de la Fontaine d Ouche 135, à l ouest de Dijon, c est dans sa partie est 136, que ce quartier comporte une zone d habitat social assez importante. Elle construite à partir du début des années 1970, suite à l aménagement du lac Kir. On y retrouve un mélange d immeuble d habitat social H.L.M., et de copropriétés privées, mais tous sont réalisés sur le style. Une proportion importante d immeubles de grande hauteur (tours de 12 à 17 étages), y alterne avec des bâtiments en longueur, mais d ampleur également significative 137. Cet immeuble lui-même a été construit en Il se compose de 114 répartis sur 14 étages 138. Le syndic est le même cabinet d administrateur d immeuble que précédemment, le cabinet Soulard. Compte tenu de la faible emprise au sol (il s agit d une tour), et du nombre relativement important d appartement, il existe deux étages de sous-sol dans lesquels se répartissent les caves. Il existe un gardien résident sur place. Une importante phase de rénovation a été entreprise au début des années Il s est agit de la condamnation des caves, de la modernisation et de la mise aux normes des ascenseurs, ainsi que de la réfection de l ensemble des joints d étanchéité, tant des fenêtres par rapport au bâti, que des panneaux de façade formant le bâti lui-même. 135 Voir photos du quartier en annexe n 52 page Voir plan de situation en annexe n 53 page Voir photos aériennes quartier et tour en annexe n 54 page Voir photos de face de la tour et de l entrée en annexe n 55 page 191.

57 b) Analyse Cet immeuble situé au milieu d un quartier beaucoup plus homogène que celui de notre précédent exemple, aurait toutefois pu devenir une copropriété dégradée, sans la perspicacité du syndic. En effet, situé dans une zone dite sensible, le bâtiment est du même genre de construction que les immeubles locatifs sociaux l entourant, c'est-à-dire construit relativement à la hâte avec des matériaux de qualité très moyenne, mais n étant pas lui-même un immeuble locatif du secteur public et social, les copropriétaires, ne disposaient pas des capacités financières, ni de certaines aides dont pouvaient à l époque, seules bénéficier ces sociétés H.L.M. La rénovation menée a été d autant plus pertinente, que sa visibilité était assez différente que précédemment, puisque n incluant pas à proprement parlé de ravalement de façade : la question de l esthétisme est souvent un argument porteur pour entraîner l adhésion des copropriétaires au projet. Le ravalement en lui-même n est pas utile, le revêtement étant en carrelage. Le coût des travaux était toutefois assez significatif, car vue la grande hauteur de l immeuble, les moyens à mettre en œuvre étaient coûteux, même si les travaux à réaliser à l aide de ces équipements étaient eux assez raisonnables (réfection des joints entre les panneaux de carrelage de façade). La nécessité de condamnation des deux étages de caves en sous-sols, a été rendu nécessaire par les vols et les dégradations permanents commis dans ces lieux : les copropriétaires ont jugés plus rationnel de se passer de ces dépendances plutôt que d investir des sommes élevées pour la sécurisation qui serait restée improbable. Au moment où cette phase de rénovation s est opérée, les aides publiques sur les copropriétés dégradées n avaient d une part pas encore été étendues aux immeubles privés, ni les subventions de l A.N.A.H. aux propriétaires occupants. Mais le syndic a eu la chance que l occupation fût majoritairement locative, et donc, il avait à faire à une majorité de copropriétaires bailleurs procédant la plupart du temps plusieurs appartements. De plus dans ce quartier, s agissant principalement d investisseurs, et non de «petits» propriétaires, il a été relativement aisé d obtenir une majorité : les copropriétaires souhaitant réaliser du déficit fonciers destiné à baisser leur imposition sur leurs revenus locatifs, et la plupart pouvant également bénéficier des subventions A.N.A.H. encore réservées à ce moment là aux seuls propriétaires bailleurs. Le montage du dossier collectif pour cet organisme (s agissant de travaux d ordre collectif), étant assuré par syndic. Sa lourdeur entraîne un travail minutieux, fastidieux et long de collectes d informations et de documents individuels des copropriétaires,

58 mais la rigueur, la qualité organisationnelle et la perspicacité de ce dernier ayant palier à des potentiels freins. Le tout étant d ailleurs couvert par un complément d honoraires prévus au contrat de syndic et lui aussi subventionnable par l A.N.A.H. Ce second exemple du secteur dit H.L.M., montre qu un syndic peut même si le contexte n est pas forcément très favorable, réussir, grâce à une gestion rigoureuse et précise, à emporter l adhésion à un projet même relativement coûteux avant que la copropriété entre réellement dans le champ des copropriété dégradées de part ses critères physique du bâti. Par contre, il pose à mon sens, la question du risque que pourraient avoir certains syndics et/ou copropriétés, à attendre que leur immeuble entre dans ce champ, afin de pouvoir bénéficier de mesures plus intéressantes financièrement. Il faut relativiser avec l évolution des mesures, et l élargissement du champ, et également le fait que dans l intervalle il y assez indubitablement pertes soit de revenus pour les bailleurs, soit de qualité de jouissance pour les propriétaires occupants, mais quand même Ce dernier exemple clos la série de six qui illustraient chacun des mesures, incitations et mode de gestion différents, et après cette deuxième section, entamons maintenant la troisième sur la question des prérogatives de l administrateur judicaire. Section III : Les prérogatives de l administrateur judiciaire 139 Pour clore avec la partie sur l étude de la gestion des copropriétés dégradées, abordons dans une troisième et dernière section, l étape ultime qui intervient en dernière limite : l administration judiciaire. Nous traiterons six paragraphes successifs, des objectifs de l administration provisoire, des cas pour ouvrir une telle procédure, de comment désigner l administrateur provisoire, des missions de celui-ci, puis de l évaluation de sa mission, et pour terminer, de la façon dont les copropriétaires sont tenus informés. 139 Pour cette section, nous nous sommes largement inspirés d une fiche du Ministère du Logement intitulée «Administration provisoire des copropriétés en difficulté», disponible sur le site Internet de ce Ministère, dans la rubrique Infos Pratiques, Réglementation, Fonctionnement de la copropriété, Fiche n 10, date de fraîcheur octobre Adresse du lien direct :

59 Mais avant tout, commençons par citer les textes législatifs de références regroupés au début de cette section, avec reports aux textes complets (sauf la loi 85-99) en fin de travail, pour plus de facilité nous ne ferons pas de renvois par notes de bas de page dans les paragraphes qui suivent : - Les articles 29-1 à 29-3,29-4 et 29-6 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 140, - Les articles 62-1 à du décret n du 17 mars 1967* portant règlement d administration publique pour l application de la loi du 10 juillet , - Loi n du 25 janvier 1985 relative aux administrateurs judiciaires mandataires judiciaires à la liquidation des entreprises et experts en diagnostic d entreprise 142, - Les articles L 811-1, L811-2, L et L du code de commerce 143. Présentons maintenant, l articulation de ce procédé 144. A) Quels sont les objectifs de l administration provisoire? La loi du 21 juillet 1994 exclut expressément les syndicats de copropriété du champ d application des différentes lois relatives aux entreprises en difficulté et met en place un système spécifique d administration provisoire de la copropriété (article 29-6 de la loi du 10 juillet 1965). L administration provisoire de la copropriété est une procédure judiciaire. Elle tend à redresser la situation financière du syndicat de copropriété tout en préservant le droit au logement de l ensemble des occupants de l immeuble. Elle est, notamment, destinée à régler à l amiable avec les créanciers, par la désignation d un administrateur provisoire, les difficultés nées de l endettement du syndicat. 140 Voir textes complets des articles en annexe n 56 pages 192 & Voir textes complets des articles en annexe n 57 pages 194 à Disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 143 Voir textes complets des articles en annexe n 58 pages 197 & Un résumé synthétique et clair est également disponible dans un article du Monde du 23 janvier 2005 en annexe n 59 page 199.

60 B) Dans quels cas ouvrir une procédure d administration provisoire? Ce dispositif peut être utilisé (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) : - lorsque le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier gravement compromis à cause de l importance du montant des charges impayées, - lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve dans l impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble, faute de pouvoir faire adopter certains travaux indispensables. La notion de copropriété en difficulté recouvre de multiples situations que le juge judiciaire apprécie afin de décider ou non l application du régime d administration provisoire. C) Comment est désigné l administrateur judiciaire? L initiative de la demande est régie par l article 29-1 de la loi du 10 juillet Cette désignation peut être demandée à plusieurs niveaux différents : - les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, - le syndic, - le procureur de la République. 1) La désignation de l administrateur provisoire Le Président du Tribunal de Grande Instance (T.G.I.) du lieu de situation de l immeuble désigne l administrateur provisoire (article 62-1 du décret de 1967). Il statue comme en matière de référé ou sur requête. Il est saisi à cette fin : - lorsque la demande est faite par les copropriétaires eux-mêmes, par la voie d une assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. - lorsque la demande émane du syndic, par la voie d une requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande. L habilitation de l assemblée générale n est pas nécessaire. - lorsque la demande émane du Procureur de la République, par la voie d une requête qui doit indiquer les frais de nature à motiver la demande. Le Président du TGI fait alors convoquer le syndicat représenté par

61 le syndic à comparaître. A cette convocation, est jointe la requête du procureur de la République. La demande de désignation d un administrateur provisoire est communiquée au Procureur de la République qui est avisé de la date de l audience (article 62-3 du décret du 17 mars 1967). 2) Le choix de l administrateur provisoire - En principe, il est choisi à partir de la liste nationale des administrateurs judiciaires civils. - Mais les tribunaux peuvent à titre exceptionnel, et après avis du procureur de la République, désigner comme administrateur judiciaire une personne physique justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire 145 (article L alinéa 2 du code de commerce). - Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. (Article 29-1 al 3 de la loi de 1965). 3) Les conditions d exercice de l administration judiciaire Elles sont prévues par l article 29-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. 4) Les conditions nécessaires à l exercice de l administration judiciaire en matière civile - L administrateur judiciaire doit justifier d une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle (article L du code de commerce) ainsi que d une garantie affectée au remboursement des fonds (article L du code de commerce) - L administrateur judiciaire est tenu de déposer sur un compte ouvert à son nom à la Caisse des Dépôts et Consignations tous les fonds reçus dans le cadre de sa mission dès leur réception (article 69 du décret n du 27 décembre 1985). 145 Ainsi, mon ex-employeur, Huissier de Justice exerçant la profession d Administrateur d Immeubles à titre accessoire, a été à plusieurs reprises désigné comme Administrateur Provisoire de copropriété. Il est en de même à Dijon, pour Maître Soulard, également Huissier Justice et s occupant également de gestion d immeuble.

62 D) Quelles sont les missions de l administrateur judiciaire? Les administrateurs judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés par décision de justice d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer des fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens (article L du code de Commerce). 1) La définition de sa mission C est en fonction de la demande du requérant que le Président du T.G.I. définit, par ordonnance, l étendue de la mission de l administrateur provisoire. Cette mission est donc fortement liée à la précision de la question posée au juge par le requérant. Le juge garde la maîtrise de cette procédure : il peut à tout moment modifier la mission de l administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin. 2) Ses pouvoirs L administrateur provisoire a pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. - Ce qu il peut faire : Le président du T.G.I.confie à l administrateur provisoire tout ou partie des pouvoirs de l assemblée générale (pouvoir de décision), du conseil syndical (pouvoir d assistance et de contrôle) et tous les pouvoirs du syndic (pouvoir de gestion). - Ce qu il ne peut pas faire : l administrateur provisoire ne peut ni procéder à des actes d acquisition ou de vente immobilière (sauf lorsqu ils résultent d obligations légales ou réglementaires) ni modifier les clauses du règlement de copropriété relatives à la jouissance, à l usage et à l administration des parties communes. 3) Suspension ou interdiction des poursuites Prévues par l article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l article du décret du 17 mars Initiative de la demande : L administrateur provisoire peut demander au président du Tribunal de Grande Instance la suspension ou l interdiction des poursuites.

63 Nature de la décision suspendue ou interdite : - Seules peuvent être suspendues ou interdites les actions en justice antérieures tendant : - à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d une somme d argent, - à la résolution d un contrat de fourniture d eau, de gaz, d électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d une somme d argent. Effets de la décision de suspension ou d interdiction des poursuites : - Elle arrête toute voie d exécution à l encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits, pendant une période d au plus six mois renouvelable une fois. - Les actions en justice et les voies d exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans ces conditions sont poursuivies à l encontre du syndicat après mise en cause de l administrateur provisoire (article 29-3 de la loi de 1965). 4) Division de la copropriété Elle est prévue par l article 29-4 de la loi de Le président du T.G.I. peut prononcer, sur le rapport de l administrateur provisoire, le retrait d un ou plusieurs bâtiments de la copropriété initiale pour constituer une copropriété ou une propriété séparée. - Initiative de la demande : l administrateur provisoire à l initiative de proposer au juge la division. Il présente au juge un rapport qui précise les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait de la copropriété et consigne l avis des copropriétaires. - Décision : le président du TGI statuant comme en matière de référé, peut prononcer au vu de ce rapport et aux conditions qu il fixe la division. Cette décision ne peut être prise que si aucune autre solution ne permet de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. E) Comment est évaluée la procédure d administration provisoire? L administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du T.G.I. soit à la fin de sa mission soit à tout moment de sa mission sur demande du Président du T.G.I. (article du décret de 1967).

64 F) Comment sont informés les copropriétaires? En début de procédure : l ordonnance de nomination de l administrateur provisoire est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé à l initiative du syndic ou de l administrateur provisoire (article 62-5 du décret de 1967) soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d avis de réception. En cours de procédure : l administrateur provisoire peut convoquer les copropriétaires afin de les informer et de les entendre (article 62-7 du décret de 1967). Les décisions de l administrateur provisoire sont portées à leur date sur le registre des délibérations de la copropriété (article 62-8 du décret de 1967). Une copie de ces décisions est adressée aux copropriétaires soit par l administrateur provisoire soit par le syndic s il demeure investi de ce pouvoir (article 62-9 du décret de 1967). En fin de procédure : (Article du décret de 1967) Le syndic informe chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d avis de réception qu il peut prendre connaissance du rapport de l administrateur provisoire à son bureau ou en tout autre lieu fixe par l assemblée générale pendant les heures ouvrables dans le mois qui suit. Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent demander au syndic de leur délivrer, à leurs frais, une copie de tout ou partie du rapport. Le rapport rédigé par l administrateur provisoire étant déposé au secrétariat-greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l immeuble, le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat de copropriété, peut demander au secrétariat-greffe une copie du rapport à l attention des copropriétaires. Cette troisième section sur les prérogatives de l administration judiciaire, et part la même, l étude de la gestion des copropriétés dégradées est terminée. Pour que le travail ne soit pas fermé, il va nous falloir maintenant dans un troisième chapitre envisager les perspectives d évolution de ces mêmes copropriétés dégradées.

65 Chapitre 3 : Les perspectives d évolution du cadre législatif : des idées en quête de financements Dans ce troisième et dernier chapitre, après avoir étudié de façon assez détaillée la gestion des copropriétés dégradées sous ces différents aspects, nous allons envisager sous plusieurs angles d attaque, les perspectives d évolution de cette même gestion. Dans un premier temps, ce sera sous l aspect des textes législatifs existants et en préparation, et plus spécialement à travers les lois dites Borloo, la première datant de 2003 et intitulée «loi d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine», et la seconde «loi de programmation pour la cohésion sociale» de Un troisième est actuellement en phase de bouclage en ce moment même où nous rédigeons. Cela fera l objet de notre première section. Dans une seconde section, la question sera abordée à travers le prisme du rapport du Conseil Economique et Social du 24 septembre Dans une troisième section, il sera question de s intéresser aux propositions que les professionnels ont élaborées. Nous verrons ensuite un aspect plus critique de la part d Emmaüs, ce qui sera l objet de la quatrième section. Pour continuer, une cinquième section passera en revue des exemples étrangers à travers trois pays : le Royaume Uni, l Espagne et le Québec. Et enfin, pour clore ce chapitre III, une sixième et dernière section, sera consacrée à un essai de proposition personnelle. Section 1 : Les textes législatifs existants et en préparation Nous verrons successivement les trois textes du Ministre actuel de l Emploi et de la Cohésion Sociale, Monsieur Jean-Louis Borloo. Les deux premiers ont des lois déjà publiées en 2003 et 2005 (paragraphes A & B), et le troisième est un projet de loi actuellement en discussion (paragraphe C).

66 A) La loi Borloo «1» d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine Il s agit de la loi du 1 er aout Cette loi comprend quatre titres respectivement consacrés à la politique de la ville et à la rénovation urbaine, au développement économique des quartiers prioritaires, à la procédure de rétablissement personnel et à des dispositions diverses, en particulier à la caisse de garantie du logement locatif social et à la réforme des sociétés anonymes d H.L.M. Le chapitre IV du titre I, est spécifiquement consacré à la sécurité dans les immeubles collectifs et copropriétés en difficultés, toutefois nous allons quand même nous intéresser à certains autres articles, car il me semble pouvoir être en relation, même si cela l est moins directement, avec notre sujet. Dans ce titre I intitulé : «Politique de la ville et rénovation urbaine», le chapitre I est consacré à la réduction des inégalités dans les Zones Urbaines Sensibles (Z.U.S.). Cela est intéressant parce qu un certain nombre de mesures que nous avons étudiées dans notre chapitre II sur la gestion des copropriétés en difficultés, dépendent directement du fait que l immeuble en question se situe ou non dans une telle zone. L observatoire que créé cette loi, permet un suivi de l évolution de ces zones. Le chapitre II de ce titre I, porte sur le programme national proprement dit de rénovation urbaine. La loi le crée. Il représente 30 milliards d euros d investissement sur 5 ans et vise à restructurer en profondeur les quartiers en Z.U.S. et à titre exceptionnel des quartiers présentant les mêmes caractéristiques. Ce dernier élément est à souligner, dans le sens où il permet à des immeubles pour la plupart souvent anciens qui ne figurent pas dans les Z.U.S. de pouvoir accéder aux mesures d aides publiques et exonérations jusqu ici réservées à ces zones. Outre pour la période , la construction de logements locatifs sociaux, il prévoit également la réhabilitation ou la restructuration lourdes pour également logements, et encore la démolition de autres vétustes. Les deux dernières catégories incluent des copropriétés en difficultés, leurs disparations par démolition ou rénovations aidées, feront qu elles ne compteront ensuite plus parmi celles-ci. 146 Texte complet de la loi disponible sur le site Internet Légifrance à la page :

67 Le chapitre III (toujours de ce titre I), intitulé : «Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine»» (A.N.R.U.) est lui, à envisager dans le cadre de notre travail pour la possibilité qu offre cette agence de pouvoir faire bénéficier les immeubles se trouvant dans les zones couvertes par ses circonscriptions, des mesures permettant la prise en charge de maîtrise d ouvrage (et des études préalables également). Cela représente dans des opérations de rénovations de copropriété dégradées, des coûts souvent non négligeables. De plus, ces copropriétés profitent aussi dans ce cadre, des compétences techniques spécifiques indispensables, de personnes participant à ces dispositifs. Nous en arrivons ensuite au chapitre IV, qui est donc celui qui comporte dans son titre même, outre la question de la sécurité dans les immeubles collectifs, les mots de copropriétés en difficulté. Ce sont les articles 18 à 22 de la loi 147. Une nouvelle procédure est instituée permettant aux maires de prescrire des travaux sur les équipements communs des immeubles d habitation lorsque la sécurité des habitants est menacée (article 18) : cela permet dans les cas où il n est pas possible d obtenir la décision de la par de l Assemblée des copropriétaires, de pouvoir l imposer via le cadre règlement législatif. Ce dispositif complète ceux relatifs à l insalubrité et aux immeubles menaçant ruine que nous avons détaillés précédemment 148. Par ailleurs, pour les copropriétés, la procédure du plan de sauvegarde instituée par la loi pacte de relance pour la ville du 14 novembre 1996 est complétée. Il est désormais possible de constater par la président du Tribunal de Grande Instance l état de carence de l organisme gestionnaire d un immeuble collectif à usage d habitation en vue des on expropriation (article 19). Enfin l article 22 précise que certaines copropriétés peuvent bénéficier de l aide juridictionnelle. Ensuite le titre II : «Développement économique des quartiers prioritaires». Il y est question de la création de 41 Zones Franches Urbaines supplémentaires dès janvier Le lien avec notre travail est que cela permet d étendre les territoires où les copropriétés en difficulté pourront bénéficier des mesures spécifiques. Le reste des mesures de ce titre, concerne essentiellement les entreprises et les mesures fiscales qui leurs sont destinées. Les dispositions des deux derniers titres de cette loi ne concernent pas notre travail. 147 Voir textes complets de articles en annexe n 60 pages 200 & Pages 40 & 41, paragraphe «Aides au syndicat des copropriétaires»

68 B) La loi Borloo «2» de Programmation pour la Cohésion Sociale Cette loi n du 18 janvier , est intéressante en lien avec notre travail pour deux de ses articles du titre II : «Dispositions en faveur du logement». Il s agit des articles 91 et L article 91 modifie l article 6 de la loi du 1 er août 2003 (loi Borloo «1» étudiée ci-dessus), en portant, entre autres mesures ne concernant pas le sujet de mémoire, la démolition prévue à hauteur de le nombre de logements vétustes, à ; cela est donc dans le sens d une diminution des copropriétés en difficultés, pour la part de celles qui seront incluses dans ce quota où figureront quand même majoritairement des immeubles H.L.M. locatifs sociaux. Mais c est surtout l article 92-3 qui est beaucoup plus intéressant, car il porte l exonération de taxes foncières de 5 à 15 ans des logements rénovés au moyen de subventions provenant de l A.N.A.H. 151 à conditions que ceux-ci se trouvent dans le périmètre d une Z.U.S. ou d une Z.F.U. L article prévoit même que cette durée exonération puisse être portée à 25 ans, dans la mesure où la subvention A.N.A.H. est attribuée entre le 1 er juillet 2004 et le 31 décembre Rappelons à cet endroit, que désormais les subventions de cette agence, peuvent également être attribuées également à des propriétaires occupants. Cette seconde mesure de la loi Borloo «2» est donc d une portée incitative particulièrement intéressante. Notons enfin, que des dispositifs de compensations des pertes engendrées pour les communes sont prévus. C) Le projet de loi Borloo «3» portant Engagement National sur le Logement Ce projet de loi n 57, dont la deuxième lecture au Sénat s est achevée le 3 mai de cette année, va débuter aujourd hui même où nous écrivons ces lignes, mardi 30 mai, sa deuxième lecture à l Assemblée Nationale. Il a été déposé le 27 octobre Texte complet de la loi disponible sur le site Internet Légifrance à la page : 150 Voir textes complets de articles en annexe n 61 pages 202 à Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat

69 A priori, sous réserve d amendements complémentaires de la deuxième lecture à l Assemblée Nationale, et du vote effectif de cette loi, nous pouvons extraire de son contenu les éléments suivants pouvant avoir une influence sur l évolution des copropriétés dégradées 152. Dans l article 5 : passage au taux de 5,5 % de la Taxe sur la Valeur Ajoutée sur le montant de l achat d un logement en accession sociale à la propriété situés dans les zones en rénovation urbaine. Dans l article 6 : transformation de l A.N.A.H. : après le précédent élargissement des bénéficiaires possibles des subventions issues de cet organisme aux propriétaires occupants, il s agit cette fois, de l équilibrer sur le principe que le parc privé français représente 20 millions de logements dont 80 % sont des résidences principales. Que celles-ci sont diversifiées dans leurs natures dont des copropriétés occupantes. L amélioration sensible de réponse aux besoins de logements depuis 50 ans se caractérise majoritairement par de la construction neuve, au détriment de la rénovation de l ancien, il s agit donc d influer sur cette partie du parc, afin de rééquilibrer les choses. Le champ d application des subventions est prévu d être sera assez substantiellement élargi à des types de travaux non encore subventionables (il ne s agissait que d amélioration, la rénovation était très peu ou pas prise en compte). Ces deux éléments participeront, si le projet de loi est voté, à une réduction des copropriétés dégradées. Section 2 : Les propositions du rapport du Conseil Economique et Social du 24 septembre Ce rapport, auquel nous avons déjà fait référence une première fois dans ce travail 154, est tout entier centré sur les copropriétés en difficultés, puisqu il s agit là, de son titre même. Nous noterons avant de passer à son étude, que celui-ci a été adopté à l unanimité des votants de conseil, soit 144 personnes représentant toutes les corporations, syndicats, entreprises et personnes qualifiées qui le composent. 152 On peut se reporter à l exposé des motifs de ce projet de loi, et à son texte lui-même disponible sur le site Internet du Sénat à la page : 153 Rapport du Conseil Economique et Social présenté par Madame Frédérique RASTOLL, rapporteure et adopté le 24 septembre 2002 et disponible sur le site Internet de cette institution à la page : 154 Chapitre I, Section I, Constat des difficultés, paragraphe 2, Ages des copropriétés page 14.

70 Il pourrait se résumer dans son entier par ces quelques lignes : notre pays compte environ 6,5 millions de logements régis par le régime de la copropriété issu de la loi du 10 juillet Les difficultés que peuvent éprouver certains propriétaires ou locataires se répercutent sur l ensemble de la copropriété, mais aussi sur les quartiers. C est la gravité de certaines situations qui a conduit les pouvoirs publics à agir sur ce parc privé. Tardive, puisqu elle n a débuté que dans les années quatre-vingt-dix, l intervention qui a porté dans un premier temps sur les copropriétés en difficulté s est étendue en 2000 aux copropriétés dégradées. Le Conseil économique et social conscient que nombre de copropriétés fragiles risquent, faute d intervention rapide, de basculer dans les difficultés et la dégradation formule les préconisations suivantes qui privilégient les mesures préventives sur un parc reconnu, élément important de la politique de logement du pays. Nous voyons donc que d emblée l accent est mis sur la carence à l égard du parc privé dans l accès aux mesures diverses et variées dont peut bénéficier le parc public (au moment de la rédaction de ce rapport, c'est-à-dire rappelons le, en septembre 2002). Nous allons tenter d extraire dudit rapport, l essentiel des recommandations qu il préconisait au moment de sa rédaction, tout en précisant au fil de l exposé de celles-ci, les cas où il y a déjà eu évolution, et ceux où celle-ci reste encore à mettre en place. Améliorer la connaissance du parc : mieux connaître pour mieux agir en réformant et adaptant l appareil statistique (reste à mettre en œuvre, notons toutefois qu une proposition de loi visant à la création d un observatoire national de la copropriété a été déposé le 18 décembre 2002, mais que faute de constitution d une commission spéciale dans les délais prévus, celle-ci a été renvoyée à la commission des lois constitutionnelles 155 ) ; Mettre au point un système de veille et d alerte. Le syndic, le conseil syndical, les copropriétaires doivent pouvoir, à partir de diagnostics de gestion, donner l alerte en cas de difficulté à un service municipal clairement identifié (reste à mettre en œuvre). Passer à une gestion responsable et dynamique et pour ce faire : - réformer la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant notamment la profession de syndic dont le rôle est déterminant. Ses missions et sa formation mériteraient d être renforcées : dans 155 Voir texte de la proposition de loi en annexe n 62 en pages 205 à 207.

71 les copropriétés en difficulté ou dégradées, l assistance aux propriétaires et locataires pour bénéficier des aides nécessaires et les relations avec les élus doivent être développées (loi réformée par ordonnance du 1 er juillet 2004 et loi du 15 avril 2006) ; - intéresser les locataires au fonctionnement et à la désignation de représentants de la copropriété en favorisant la constitution d associations de locataires et leur présence dans les instances où sont prises les décisions les concernant : assemblée générale, conseil syndical (reste à mettre en œuvre) ; - financer la maîtrise d œuvre urbaine et sociale par le Fonds de renouvellement urbain mis en place par la Caisse des Dépôts et Consignations fait pour partie, mais d une façon un peu différente, pour partie par l A.N.A.H., pour partie contenue dans le projet de loi Borloo «3» étudié ci avant) ; - favoriser la présence de gardiens d immeuble en facilitant leur recrutement par des mesures d aide à l emploi des mesures d ordre général ont été prises, mais rien de spécifique quant aux gardiens d immeubles proprement dit, reste donc à mettre en œuvre). Conforter les aides aux travaux. Le carnet d entretien prévu par la loi SRU devrait permettre d élaborer un programme de travaux pour maintenir en état le patrimoine. Il devrait aussi donner des informations sur la nature et la date des travaux réalisés, sur la durée de vie des équipements ainsi que sur les actions juridiques en cours (reste à mettre en œuvre). - Créer un produit d épargne pour faciliter le financement des travaux prévus et programmés. Un compte ouvert au nom du syndicat de copropriétaires devrait permettre d accueillir les provisions pour grosses réparations. Ce fonds défiscalisé serait attaché au lot et non à la personne et donc cessible au moment de la vente dudit lot (reste à mettre en œuvre) ; - Conforter l action de l ANAH en garantissant à celle-ci les moyens nécessaires à ses missions (prévu dans le projet de loi Borloo «3») ; Diffuser les modes d intervention ayant apporté la preuve de leur efficacité (reste à mettre en œuvre) ;

72 Mieux informer les accédants à la propriété et les copropriétaires. La consultation préalable d une A.D.I.L. 156 devrait limiter le nombre d accédants mal informés sur le montant des remboursements, le mode de fonctionnement et le coût des charges de copropriété (reste à mettre en œuvre). Donner toute son efficacité à la première intervention publique sur une copropriété en difficulté. La situation de difficulté étant reconnue par le juge, celui-ci désigne un administrateur provisoire. L efficacité de l intervention sera accrue si : - l administrateur est mieux formé aux problèmes de la copropriété (reste à mettre en œuvre) ; - la copropriété peut bénéficier de l aide juridictionnelle (prévu dans le projet de loi Borloo «3») ; - l administrateur peut procéder à un examen complet de la situation débitrice du syndicat (reste à mettre en œuvre) ; - une procédure de règlement et de liquidation judiciaire est adaptée à la copropriété (reste à mettre en œuvre). Engager une réflexion à moyen terme en insérant la question des copropriétés en difficulté dans un ensemble politique plus large : politique du logement, politique sociale, politique d accueil des étrangers. L interministéralité du ministère de la ville devrait faciliter cette démarche (mis pour bonne partie en œuvre). Pour en finir sur ces préconisations du rapport du Conseil Economique et Social, le bilan des propositions mis en œuvre donne assez à réfléchir sur la réelle envie des parties prenantes de voir les choses changées rapidement En effet, sur 16 éléments synthétisés parfaitement délimités et précisés, 2 seulement on été menés depuis le rapport à bien, et 3 sont inclus dans le projet de loi Borloo «3». Ou bien il s agit d un manque cruel de fonds nécessaires, ou bien la volonté réelle n existe pas! Nous allons après ce rapport du propositions des professionnels. Conseil Economique et Social, nous intéresser aux 156 Agence Départementale pour l Information sur le Logement.

73 Section 3 : Les préconisations des professionnels Nous verrons si un certain nombre sont communes avec le rapport précédemment étudié, pour celles qui sont novatrices, et nous réaliserons le même travail consistant à savoir si depuis leur écriture, ces propositions ont été mises en œuvre, ou restent à l être. Dans cette section, nous nous baserons principalement sur les propositions de l U.N.A.R.C Certaines propositions sont d ordre général aux copropriétés, mais peuvent avoir un impacte direct sur le fonctionnement de celles en phase de difficulté ou dégradées. D autres sont spécifiquement proposées dans le cadre des copropriétés en difficultés. Nous verrons dans un premier paragraphe (A) les spécifiques, puis dans un second celles d ordre général (B). A) Les propositions spécifiques aux copropriétés en difficulté Une série de mesures ont été proposées le 18 octobre 2001 dans un manifeste 158. Toutes ces mesures relève du traitement curatif. Elles sont les suivantes : - Elaboration d un cahier des charges concernant l audit de gestion et la mise en place d un financement systématique de ces audits pour les copropriétés en difficulté (prévu dans la loi Borloo «3» actuellement en discussion) ; - Mise en place d une aide juridictionnelle pour les copropriétés en O.P.A.H. 159, Plan de Sauvegarde ou déclarées judiciairement «en difficulté» (également prévu dans le projet de loi Borloo «3») ; - Instruction accélérée des procédures judiciaires et déblocage provisionnel des sommes dues au titre du superprivilège (non mis en œuvre) ; - Prise en charge automatique des personnes reconnues surendettées (non mis en œuvre) ; - Aide à l individualisation des contrats d eau dans les copropriétés en difficulté (non mis en œuvre); 157 Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété. 158 Document sur les mesures plus en détail (12 pages) disponible sur le site Internet de l AR.C. à la page : 159 Opération Programmé d Amélioration de l Habitat

74 Aide aux syndics sous forme de rémunération complémentaire versée par les Conseils Généraux pour le traitement des spécificités des copropriétés en difficulté (non mis en œuvre); - Financement des travaux d urgence par des subventions attribuées aux syndicats des copropriétaires (non mis en œuvre) ; - Pour de véritables outils de «portage provisoire» sans effet pervers : dans le sens où les logements saisis judiciairement doivent être «maîtrisés», c'est-àdire pas achetés par un organisme social, mais un vrai porteur provisoire (non mis en œuvre) ; - Une aide efficace aux conseils syndicaux notamment par la mise à disposition d une formation de ces acteurs (non mis en œuvre) ; - Le préfinancement des subventions (non mis en œuvre) ; - Une «police» des bailleurs indélicats : un service d hygiène disponible pour contrôler les logements locatifs (non mis en œuvre). - Nous voyons donc au final que dans ce train de mesure proposées par le syndicat des responsables de copropriétés, seulement deux sur onze sont prise en compte dans un projet de loi encore actuellement en discussion. Il est aussi proposé par ces professionnels, des mesures d ordre préventif. Ils les regroupent sous trois types d actions : - mise en place localement à l initiative des villes d actions de formations à l attention des copropriétaires ; - mise en place «d observatoires des copropriétés» locaux qui permettent de repérer les tendances à partir de quatre ou cinq indicateurs, afin de pouvoir intervenir en très peu de temps ; - mise en place avec les grands fournisseurs (eau, électricité, gaz), d un observatoire des copropriétés fragiles (défaillances) déclenchant un prédiagnostic pouvant orienter sur un diagnostic. Elles se décomposent en une progression en cinq étapes : - Cesser d attendre : quand on intervient aujourd hui, le problème est déjà souvent insoluble ;

75 Dès qu une copropriété commence à aller mal, on identifie les fragilités et on intervient vite (quand cela va encore plus ou moins bien) ; - On passe d un repérage souvent non suivi des faits, directement à un prédiagnostic rapide suivi immédiatement de faits. Trois cas se dessinent souvent majoritairement : les défaillances sont occasionnelles, la situation va se redresser d elle-même ; la situation traduit un ou des dysfonctionnement(s), il y aura une correction des dysfonctionnements ; ou alors la situation traduit une situation globale dégradée, et il faut alors la traitée globalement en partenariats (Ville, Etat, copropriété, justice, services publics) ; - Proposition de mise en place expérimentale d un observatoire ; - Le partenariat du service public devient plus effectif et réactif. Pour ce qui est de ce volet préventif, aucune des préconisations n a été suivi de faits. Le 6 mars 2003, une nouvelle série de huit mesures était proposées cette fois à une interministérialité «Justice-Logement-Ville» 160 : - susciter la naissance de «syndics de redressement» spécifiques : aujourd hui ils ne sont que des syndics de redressement «généraux» (redressements civils) ayant aussi bien en charges des entreprises de tous ordres que des immeubles, ils ne sont pas formés aux spécificités de la gestion des copropriétés (à mettre en œuvre) ; - fiancer l aide juridictionnelle des copropriétés reconnues en difficulté (déjà préconisé, et en cours de mise en œuvre à travers la loi Borloo «3» à voter) ; - mettre au point un cahier des charges du diagnostic de gestion des copropriétés en difficulté (le financement est acquis, mais le cadre référentiel d étude n existe toujours pas) ; - susciter le traitement préventif rapide des copropriétés par le diagnostic de gestion ; - utiliser de façon différente l article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 : actuellement faute d aide juridictionnelle et de syndics de redressement spécifiques, il ne sert à rien ; - prévoir le financement des travaux d urgence ; 160 Document sur les mesures plus en détail (8 pages) disponible sur le site Internet de l AR.C. à la page : A noter que l intubé de l article est «huit mesures», mais qu il n en comporte en fait que sept.

76 systématiser l individualisation des contrats d eau dans les copropriétés en difficultés. Nous remarquons que ce syndicat professionnel, martèle des mesures dont certaines se renouvellent d une fois sur l autre, mais qu entre temps un certain nombre disparaissent parce que mises en place. Notons encore, avant d en terminer avec ces mesures spécifiques, une intéressante expérience menée par l A.R.C., et consistant à utiliser le dispositif des emplois-jeunes pour la création d agents d insertion dans les copropriétés en difficultés 161 (en 1997). Après ces mesures spécifiquement orientées vers les copropriétés déjà déclarées en difficulté, passons maintenant aux mesures d ordre général, mais dont l effet peut avoir un impact direct sur les copropriétés en difficulté. B) Les propositions d ordre général Ici, nous nous attacherons seulement à présenter les mesures, certes d ordre général, mais pouvant avoir une influence directe sur la gestion des copropriétés dégradées ou en difficulté. Et quand je dis impact direct, cela peu être un impact en amont de la phase d entrée en difficulté. La mesure la plus significative est celle de l obligation d un fonds de travaux avec la mise en place d un «plan d épargne copropriété» 162 : le principe repose sur la transformation de l obligation actuelle de proposition de constitution de ce fonds 163, en une obligation pure et simple (non soumise à vote préalable de l Assemblée des copropriétaires). La proposition faite, suggère d adosser à cette obligation, une contrepartie en créant un produit d épargne travaux adapté aux copropriétés comme par exemple un «plan d épargne copropriété». Le principal argument en faveur de cette obligation légale est la quasi impossibilité de constituer volontairement ce fonds puisque le syndicat professionnel indique que seulement 5% des 161 Consciente du fait qu il fallait des moyens spécifiques et nouveaux pour aider les villes et les conseils syndicaux des copropriétés en difficulté, l A.R.C. a créé des postes «d agent d insertion» à l'aide du dispositif «emploi-jeune», là encore avec des villes pionnières (Cergy, Garges-lès-Gonesse, Clichy sous Bois, Sarcelles) et des partenaires liés au service public (Agence de l Eau, EDF). Sept ans après, ces postes sont en passe de devenir des emplois reconnus et des postes généralisables. 162 Demande de l A.R.C. en date du 5 novembre 2003 et dont le détail (en pages) de la mesure est disponible sur le site Internet de ce syndicat à la page : Nous en avons part ailleurs reproduit la note principale en annexe n 63 aux pages 208 & 209 de ce travail. 163 Dont nous rappelons qu il a été introduit par l article 36 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant l article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

77 copropriétés y étaient parvenu en octobre Il est toutefois à noter que les arguments en défaveur de la mesure sont principalement tournés envers les syndics professionnels et le risque de détournements, ou de «forçage» des copropriétaires aux travaux, puisque par ailleurs selon une enquête de l A.R.C % des copropriétés en gestion directe (syndic bénévole), disposent de façon volontaire d un tel fonds placé le plus souvent. Notons au passage, que lors de la présentation de l introduction de la mesure d obligation de proposition de la constitution de ce fonds (seule encore en vigueur à ce jour) par la loi du 21 juillet 1994, j avais moi-même critiqué cette simple proposition pour en regretter le caractère non obligatoire 165. Nous verrons plus loin qu elle l est dans d autres pays. Pour en finir avec ces propositions des professionnels, notons que l A.R.C. s est attelé à cette question des copropriétés en difficulté depuis maintenant 15 ans, et qu elle réactive régulièrement ses dossiers afin de les faire progresser. Par ailleurs elle a activement collaboré à la préparation du rapport Economique et Social étudié en section 2 de ce présent chapitre. Section 4 : Les critiques d Emmaüs Intéressons nous maintenant à un acteur célèbrement connu depuis 1954 et son fameux hiver rigoureux, il s agit de la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, du nom de son fondateur. Dans son 10 ème rapport annuel de et son 11 ème de février , nous allons relever celles des propositions en lien avec le sujet de notre étude sur les copropriétés en difficultés. Le rapport 2005, se place dans une critique générale de la question de la décentralisation en matière d éclatement des compétences qu elle a autorisée. Sont concernées la question du F.S.L. et des aides qu il autorise, et la répartition des responsabilités entre collectivités 164 Enquête de l A.R.C. de mai 2004 portant sur 300 copropriétés et disponible sur le site Internet de ce syndicat à la page : 165 Page Le rapport 2005 n est plus disponible en ligne à ce jour, si vous souhaiter le consulter je vous l adresserais volontiers sur simple demande à l adresse courriel suivante : 167 Disponible sur le site Internet de la Fondation à la page :

78 publiques et les orientations de l action et moyens d intervention ainsi que le financement de la politique du logement 168. Passons en revue les 11 thématiques de cette édition 2005 : - la proposition n 5 de la thématique 3 «réaffirmer la dimension sociale du parc privé», insiste sur la nécessité de réorganisation de l A.N.A.H 169 (en appui de la question de l ouverture des aides aux copropriétaires occupants) ; - la proposition n 10 de la thématique 5 «donner au renouvellement urbain une véritable dimension sociale», demande de veiller aux critères de démolition et au respect du principe de un logement construit pour un logement démoli 170 (question de l équilibre entre les pouvoirs étendus pour obtenir cette des démolitions -introduits par la loi du 14 novembre et les reconstructions) ; - les propositions n 21 & 22 de la thématique 8 «mieux lutter contre l insalubrité et le saturnisme», demande les moyens financiers et législatifs afin de permettre une véritable politique de lutte pour l éradication des logements insalubres et indignes tout en veillant à ne pas le faire disparaître au profit de logements inaccessibles aux plus démunis (question autour de la disparition des copropriétés en trop mauvais état et de l impossibilité de les sortir de leur situation). Quant au rapport 2006, il est plus axé sur le logement des jeunes, mais nous y trouvons toutefois un certain nombre d éléments de revendications pouvant être reliées au sujet de notre travail. Dans le chapitre 2 du rapport «la baisse alarmante de la solvabilité des ménages», il est question dans la proposition n de «redonner aux aides personnelles au logement leur rôle de solvabilisation des ménages modestes», pour ce faire, il est proposé d indexer les aides directes à la personne sur le nouvel indice de révision des loyers (I.R.L.) et de rétablir le versement pour ceux dont le montant calculé est inférieur à 24 (en le rendant semestriel) : 168 Rapport fondation Abbé Pierre pour le logement 2005, page 2 introduction. 169 Page 4 de la synthèse des propositions Page 6 de la synthèse des propositions Page 3 de la synthèse des propositions 2006.

79 les aides dont peuvent bénéficier certains copropriétaires rentrent dans ce champ (notamment l A.P.L. 172 ). Les propositions 2006 consacrent un chapitre entier à «l éradication de l habitat indigne» 173. Les quatre propositions de celui ci vont tout à fait dans le sens d une baisse des copropriétés dégradées : - Instaurer un fichier unique des logements insalubres, indécents ou dangereux afin de mieux planifier les politiques d'éradication de l'habitat indigne, - constituer dans chaque département un groupe d action et de suivi pluridisciplinaire, - Elaborer un dispositif législatif confiant à une seule autorité (l Etat, avec faculté de délégation de compétence) la mise en œuvre d une procédure unique et efficace d éradication des immeubles très dégradés, - Elargir le pouvoir général de police des maires au logement décent en instaurant un droit d'injonction faite au propriétaire de réaliser les travaux pour assurer la décence de l'immeuble. Doter le pouvoir des maires de la faculté de réaliser des travaux d'office sur la base d'obligations réglementaires renforcées. Comme en 2005, une proposition est consacrée à «la réaffirmation de la dimension sociale du parc privé» 174, et donc de certaines copropriétés. Dans cette proposition, une mesure insiste à nouveau sur les aides de l A.N.A.H. (copropriétaires occupants compris). Enfin, il est aussi à nouveau mis l accent sur la nécessaire attention lors des démolitions de la reconstruction de l équivalent de logements (comme en 2005, proposition n 9 page 8). Les rapports de la Fondation Abbé Pierre pour le Logement des défavorisés sont globalement plus tournés vers les questions locatives, mais concernent quand même par certains côtés les copropriétés, et surtout celles dégradées. Par ailleurs, il ne faut pas non plus perdre de vue que dans les immeubles locatifs, un nombre significatif sont issus du parc privé, et sont donc des copropriétés, les questions sont fortement imbriquées, et ne pouvions pas faire l économie de passer en revue ces rapports. 172 Aide Personnalisée au Logement. 173 Page 5 de la synthèse des propositions Page 7 de la synthèse des propositions 2006.

80 Nous allons enchaîner avec l éclairage de certains de nos voisins, dont les solutions sont parfois différentes. Section 5 : Exemples étrangers Ces exemples vont être empruntés à une nouvelle étude de l A.N.I.L. (dont nous avons déjà parlé en début de notre travail) qui vient de publier dernièrement (décembre 2005) : «Les copropriétés en difficulté et la spécificité française» 175 Nous regarderons successivement dans trois pays, deux en Europe (le Royaume Uni (paragraphe B) et l Espagne (C)) et un en Amérique du Nord (le Québec au Canada (D)), puis pour refermer cette section 5, nous reviendrons sur l A.R.C. et les points de divergence que cet syndicat pointe avec sa propre analyse sur la question (E). Avant toute chose, commençons par une approche globale (A). A) Une approche globale Selon ce nouveau rapport qui titre sur la spécificité française, et qui tente de comprendre, à la lumière des situations étrangères, pourquoi il a en France des copropriétés en difficulté, les autres pays occidentaux avancés ne seraient pas concernés par ce phénomène. Partout la copropriété se développe, mais en France elle a mauvaise presse. Elle y est pourtant ancienne et concerne un parc de logements très important. Mais le fonctionnement en est souvent jugé conflictuel et les professionnels catalysent les mécontentements. Plus grave, les copropriétés en difficulté constituent un enjeu majeur des politiques publiques. Qu'en est-il à l'étranger? La comparaison avec les pratiques étrangères conduit à relativiser l'importance des mécanismes strictement juridiques dans le plus ou moins bon fonctionnement de la copropriété. Plusieurs pays ont, en effet, récemment réformé les règles de ce qui correspond à la copropriété au sens large, c'est-à-dire le cadre juridique de la gestion des immeubles appartenant à une pluralité de propriétaires, lorsque la propriété est associée, pour chacun d'entre eux, à la jouissance ou à l'usufruit privatif d'une partie précise de l'immeuble. Or, il apparaît que la plupart des réformes adoptées ou en cours tendent à faire évoluer les législations existantes vers des schémas proches du nôtre. 175 Etude disponible sur le site Internet de cette agence à la page :

81 Quant aux copropriétés en difficultés, si elles constituent un très grave problème pour les anciens pays socialistes d'europe de l'est, on n'observe aucune situation qui s'en rapproche ni en Angleterre, au Canada, en Allemagne, ni même en Espagne où le statut de copropriétaire occupant est pourtant de très loin majoritaire. Dans nombre de pays de l'ex-bloc soviétique, la propriété des logements locatifs sociaux a été transférée, souvent dans un état déplorable, aux locataires. En l'absence d'un marché du logement constitué de longue date, ceux-ci n'ont pas pris l'exacte mesure de la valeur patrimoniale de leur bien et n'ont pas perçu les implications de leur changement de statut, sauf celles qui se traduisent par l'accroissement de charges d'entretien ou de fonctionnement, qui pour certaines d'entre elles n'étaient jusqu'alors pas liées au logement, comme les fournitures d'eau. En revanche, rien de tel dans les quelques pays de l'europe de l'ouest ou d'amérique du Nord sur lesquels a porté l'étude. Nulle part une réalité comparable à celle que recouvre le concept de copropriétés en difficulté en France ne s'observe ou ne constitue un enjeu de politique publique. Diverses explications peuvent être avancées, mais la plus déterminante semble être que, dans aucun des pays considérés, la copropriété n'accueille une telle proportion de locataires et plus particulièrement de locataires très pauvres et nulle part n'existent en nombre des immeubles " pauvres ", situés dans des quartiers déqualifiés, où cohabitent copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs. Dans ces pays, la copropriété adopte des formes diverses, mais toujours conçues pour régler les rapports entre des copropriétaires occupants ; ce n'est pas un cadre juridique communément utilisé pour l'investissement locatif, surtout lorsque les logements sont destinés à des locataires modestes. Est-ce à dire que la copropriété serait un statut mal adapté à l'investissement locatif destiné à loger des ménages les plus modestes? Probablement, mais il reste que dans les autres pays étudiés, les locataires pauvres, voire ceux qui sont exclus des circuits traditionnels de l'accès au logement, s'ils sont absents des copropriétés, se retrouvent dans d'autres segments du parc, qu'il s'agisse du parc public ou d'immeubles privés appartenant en totalité à un propriétaire unique, personne physique ou société.

82 Il se trouve que plusieurs pays ont récemment mis en chantier des réformes du cadre juridique qui régit la propriété individuelle dans les immeubles collectifs. C est notamment le cas de l'espagne en 1999, de certains états du Canada et de l'angleterre en B) Au Royaume Uni 1) Situation, histoire et évolution Au Royaume-Uni, la proportion de propriétaires occupants est de l ordre de 67 %, proche de celle des Etats-Unis ; la maison individuelle en bande représente une part importante de la propriété populaire. Le parc locatif social a perdu de son importance à la suite de la politique du "right to buy" 176, mais loge encore 26 % des ménages. Le type de copropriété 177 qui existe dans ce pays, associe propriété privée des parties privatives et propriété indivise, qui peut prendre diverses formes, des parties communes. C est le système français de la copropriété, c est aussi celui du condominium anglo-saxon. Toutefois, l'angleterre fait actuellement l'expérience du passage volontaire à un nouveau statut ad hoc défini par la loi : le «commonhold» 178, destiné à gérer les immeubles collectifs en copropriété, statut qui doit se substituer aux outils du droit commun de la propriété. Les textes anglo-saxons reflètent une vision plus communautaire et sont plus tournés vers l'institution des règles du jeu d une communauté d habitants. C est également l analyse des experts étrangers qui, étudiant le système français, sont déconcertés par l'accent mis sur la protection du droit de chaque copropriétaire contre les décisions collectives. La conception communautaire des britanniques explique par exemple qu il soit possible d exclure de la copropriété le copropriétaire dont la conduite est jugée insupportable ; c est une décision de dernier recours, mais cohérente avec le fait qu il s agit de régler les rapports entre des habitants. Les règles de majorité requises pour les décisions de la copropriété reflètent le caractère plus ou moins communautaire du dispositif : la logique de l indivision patrimoniale suppose des majorités plus élevées, alors qu une approche plus communautaire ne peut fonctionner que si les majorités sont faciles à réunir. La copropriété française est une modalité 176 Littéralement «droit d acheter». 177 Dans cette section, nous appellerons indifféremment copropriété toutes formes de copropriétés. Leurs développement est un phénomène mondial. Il résulte de plusieurs évolutions simultanées : la concentration urbaine, les progrès de la propriété occupante, et l'émiettement de la propriété immobilière. Par commodité, on qualifiera ici de copropriété, l ensemble des formes juridiques qui permettent de gérer un immeuble appartenant à une pluralité de propriétaires, lorsque la propriété est associée, pour chaque propriétaire individuel, à la jouissance ou à l usufruit privatif d une partie précise de l immeuble. 178 Commonhold : on peut traduire se terme par «détention commune».

83 de gestion de l'indivision patrimoniale, alors que condominium et coop anglo-saxons regroupent les règles du jeu d'une communauté d'habitation. Globalement, le droit anglais est inadapté aux immeubles collectifs, et c est la raison pour laquelle la plupart des immeubles collectifs étaient et restent vendus sur la forme d'un leasehold 179, les acheteurs bénéficiant d'un bail dont la durée la plus commune s étage entre 90 ans à 125 ans. On le voit, la réforme tend donc, par certains aspects, à faire évoluer le système anglais vers un système à la française. 2) La question des copropriétés en difficulté En Ecosse, le développement de la copropriété s'est accompagnée d'un effacement des professionnels, les factors 180, qui géraient les immeubles pour leurs propriétaires. Lorsque l'entretien de certaines de ces nouvelles copropriétés est déficient, les autorités locales ont le pouvoir de notifier aux copropriétés la liste des travaux à entreprendre et d'accorder des aides aux copropriétaires pour les financer. L'utilisation des statutory repair notices 181 et des subventions qui les accompagnent font de la puissance publique le gestionnaire de dernier ressort lorsque la situation de l'immeuble est critique et force les copropriétaires à coopérer. Les difficultés des accédants ont été considérables en Angleterre lorsque la hausse des taux a asphyxié les ménages qui avaient souscrit des prêts à taux variable, mais ceux-ci avaient plus souvent acquis des maisons individuelles. Toujours dans ce pays, comme on l'a vu, la pleine propriété d'un appartement est une chose nouvelle. Dans les immeubles réunissant des personnes se considérant comme copropriétaires, en droit des locataires emphytéotiques, les décisions touchant à la gestion et à l'amélioration appartenaient encore au landlord. La réforme en cours qui institue le commonhold n'est pas encore tout à fait achevée, et la possibilité de louer fait justement débat. Il est possible que les commonholders 182 soient limités dans la possibilité de louer leur appartement. Cette interdiction de louer est précisément justifiée par le souci de conserver à l immeuble sa vocation à ne loger que des propriétaires occupants. Elle a pour effet de maintenir l homogénéité des statuts d occupation. On retrouve ici l'approche de la copropriété comme communauté d'habitants. Un des objectifs de la limitation du droit de mettre en location serait 179 Leasehold : donner à bail. 180 Factors : agents, régisseurs. 181 statutory repair notices : notification de redressement réglementaire (ou légal, de par la loi). 182 Commonholders : propriétaires dans les détentions communes = copropriétaires.

84 d éviter que les bailleurs soient distants et négligent l entretien de leur bien33. Quelle qu en soit la raison, forte proportion d habitat individuel, protection du patrimoine par refus de la mixité sociale ou recherche d une communauté d intérêt au sein d un immeuble, le résultat est qu une mixité des statuts d occupation, identique à la coexistence entre copropriétaires bailleurs et copropriétaires occupants en France, est rare en Angleterre. C) En Espagne 1) Situation, histoire et évolution L Espagne est un pays de copropriétaires, puisque les Espagnols sont des propriétaires occupants à près de 85 % et que les maisons individuelles y sont rares ; les immeubles souffrent d'un défaut d'entretien ; le parc social y est quasi-inexistant. En France, la plupart des textes qui régissent la copropriété sont d ordre public et laissent peu de place à la liberté contractuelle. Non seulement les règles de majorité sont fixées par la loi, mais la latitude laissée au règlement de copropriété ou même aux décisions du conseil syndical est très limitée. Certaines des règles que se donnent les copropriétaires eux-mêmes au Royaume-Uni, aux Etats-Unis ou au Canada seraient illégales en France. Il est ainsi de toutes les règles qui précisent la destination de l immeuble, par exemple en limitant son usage aux seuls copropriétaires occupants. En Espagne, le régime des copropriétés est de caractère mixte. En dehors des règles impératives prévues par la loi, les copropriétés peuvent s organiser librement. Les règles impératives touchent les aspects essentiels de l organisation de la copropriété (convocation de l Assemblée Générale, compétences fondamentales des organes de la copropriété, règles de majorité pour les décisions...), de telle sorte qu en pratique, la grande majorité des copropriétés n ont pas de statuts particuliers et se régulent en fonction de la loi. Dans ce pays, le copropriétaire qui n est pas à jour du paiement de ses charges se voit privé du droit de vote. Mais aux dires des syndics espagnols, ce serait surtout le fait d afficher dans l entrée de l immeuble le nom des mauvais payeurs qui serait efficace. La profession de syndic : Les espagnols ont obtenu ce dont rêvent certains syndics français : être constitués en ordre professionnel comme les notaires. Le Collège National Syndical des Administrateurs de biens a été créé en 1968 et a été modifié en Il faut être inscrit à l ordre pour exercer la profession d administrateurs de biens. Peuvent y prétendre, les licenciés en droit, en sciences politiques, en économie et commerce, les magistrats, les

85 ingénieurs agronomes et les ingénieurs des «montagnes», les vétérinaires, les ingénieurs techniques agricoles et les assistants de montagne. Concernant les moyens de recouvrir les impayés, les espagnols ont réformés en 1999, par le vote d une loi faisant désormais passer le recouvrement du modèle français d une assignation au fonds longue et couteuse, au système dit du "proceso monitorio", similaire à la procédure d'injonction de payer en France, permet un recouvrement des dettes rapide et moins onéreux. Le juge peut exiger du copropriétaire défaillant qu'il paie sa dette ou qu'il comparaisse et donne les motifs de son refus de paiement ; s'il ne comparait pas, la copropriété peut procéder à la saisie de ses biens. Les frais de justice sont à la charge du copropriétaire débiteur. Les copropriétaires qui, au début de l assemblée générale, ne sont pas à jour du paiement de toutes les charges échues peuvent participer aux travaux de l assemblée générale, mais n ont en revanche pas le droit de vote, sauf s ils sont en procès ou s ils n ont pas procédé à la consignation judiciaire ou notariée de la somme en litige ; leurs tantièmes de copropriété ne seront pas pris en compte pour atteindre les majorités exigées par la loi. En outre, la convocation de l assemblée générale comporte, comme en France, la liste des copropriétaires non à jour des créances échues. C'est, aux dires des syndics, avec l'affichage du nom des copropriétaires défaillants dans l'entrée de l'immeuble, la pratique la plus efficace. Le véritable acquis de cette réforme a été de rendre possible la récupération des frais et dépens et l augmentation du volume du contentieux en est son effet le plus visible. 2) La question des copropriétés en difficulté S il est un pays où des situations identiques à celles de nos copropriétés en difficulté devraient se rencontrer c est bien l Espagne ; la propriété occupante d un appartement situé dans un immeuble collectif y constitue la forme d habitat majoritaire. La majorité des habitants d appartements sont donc des propriétaires occupants qui ont le même intérêt au bon entretien et au bon fonctionnement de l immeuble. Le parc locatif privé est de faible importance et les immeubles sont souvent détenus par des mono-propriétaires. Le cas des personnes privées possédant un logement locatif unique est beaucoup moins répandu qu en France, même s il a tendance à se développer actuellement à Madrid, encouragé par la très rapide hausse des prix. Mais l attitude de ces propriétaires est très différente de celle d un propriétaire français ; ils sont très présents, se considèrent encore comme chez eux dans le local loué, procèdent souvent eux-mêmes à la collecte des loyers et au menu entretien. Le lien personnel entre le propriétaire et son locataire l'emporte sur le rapport abstrait entre le donneur et le preneur à

86 bail. Leur comportement est proche de celui des loueurs de gîtes ruraux en France. Le divorce des attentes entre le propriétaire occupant, inquiet du bon fonctionnement de l immeuble et celles du propriétaire bailleur, soucieux de rendement et même de rendement immédiat dans les immeubles les plus pauvres, n a pas lieu d être. Les problèmes de coexistence au sein d'un même immeuble se posent comme partout et peut-être même avec une acuité particulière puisque le feuilleton télévisé en vogue en Espagne Aquí no hay quien viva illustre les difficultés de cohabitation au sein d un même immeuble de personnes ayant des modes de vie très contrastés, mais ce ne sont en rien des problèmes liés au statut juridique de la copropriété.34 Il existe assurément des immeubles pauvres en Espagne, occupés par des copropriétaires impécunieux ; comme en France, les difficultés plus lourdes éprouvées par certains affectent probablement l'ensemble de la copropriété, mais pas au point d'entraîner l'immeuble dans les spirales de dévalorisation observées en France. D) Au Québec 1) Situation, histoire et évolution Le Québec est la seule province du Canada où les maisons individuelles représentent moins de la moitié du parc de logements. Dans l'ensemble du Canada, les appartements ont principalement été construits pour servir de logements locatifs. Le taux de propriétaires occupants a augmenté considérablement entre 1996 et 2001, passant de 63,6 % (mais 58 % seulement au Québec) à 65,8 %. La réforme qui est décrite plus loin a favorisé le développement de la copropriété collective dans les grandes villes. Les copropriétés y sont ici de deux types qui coexistent : à la fois le système français que l on retrouve également au Royaume Uni 183, et également le «coop» 184 : il correspond à une forme de location coopérative choisie par le gouvernement pour favoriser la production de logements sociaux. Aussi, dans les études conduites au Canada sur les avantages relatifs des divers statuts d occupation, les coopérateurs sont comparés aux locataires et non aux propriétaires. Les coop canadiens ne rentrent donc pas dans le cadre de cette étude puisqu'ils s'apparentent plus à nos HLM qu'à la copropriété. Cette dernière trouve son équivalent dans le condominium. Dans la formule du condominium canadien, le copropriétaire possède l'espace intérieur de son domicile (tout ce qui se trouve à l'intérieur de l'enduit des murs) et il en est 183 Au Canada ou aux Etats Unis, il s agit du «commonhold» anglais est proche du «condominium», mais le nombre de logements concernés par ce statut est encore très modeste. 184 La coop canadienne est différente de la coop américaine. Littéralement coop signifie cage à poule, le verbe to coop se traduit par enfermer, emmurer. Il s agit en fait d un mot formé par l abréviation de co-operative stores (approvisionner).

87 responsable. L'entretien du bâtiment et des terrains est assuré par l'ensemble des copropriétaires et financé au moyen d'un montant versé mensuellement par les résidants. Vue de France, la différence entre condominium et coop semble fondamentale, d un côté une froide division des propriétés et de l autre une communauté d habitants ; les entretiens conduits avec les experts de ces différents pays tendent à relativiser ce jugement. Certes, les coop peuvent aller beaucoup plus loin dans les préconisations ou les limites qui sont fixées à la façon d utiliser son logement. Cependant, pour l essentiel, tant dans le cas du condominium que dans le cas des coop, liberté est laissée aux copropriétaires de définir des règles d usage ou d occupation très strictes. Ces règles peuvent aller, et c'est un élément essentiel, jusqu à réserver l achat de logements ou de parts à des propriétaires occupants et interdire la location. L objectif est de s'assurer que les copropriétaires auront les mêmes attentes à l'égard de l'immeuble et que leurs intérêts seront de même nature. Pour ce qui est des réformes, de façon synthétique, on peut résumer en disant que jusque dans les années , l équivalent de notre vente à la découpe française, n était autorisée que pour les immeubles neufs, il n y avait donc que peu de copropriétés, l habitat majoritaire étant la maison individuelle, ou sous forme de «blocs appartements» 186. La réforme entreprise au Canada vise donc essentiellement à permettre au condominium d être utilisé comme l est la copropriété en France et notamment pour la promotion et la commercialisation d appartements neufs. Lorsqu un copropriétaire n a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, depuis plus de trois mois, (contre trente jours en Ontario), celui-ci est privé de son droit de vote. Dans la pratique, dès le début du deuxième mois de retard dans le paiement des charges communes ou de la participation au fonds de prévoyance, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant, en l informant qu à défaut d exécuter ses obligations financières une hypothèque légale sera prise sur son lot. Il semble que, dans la grande majorité des cas, le copropriétaire défaillant procède alors au paiement à ce moment ou bien au moment où le créancier hypothécaire est informé de l existence d une hypothèque légale. Si toutefois le copropriétaire n est pas en mesure de 185 Deux réformes ont lieu, l une en 1990, l autre en Ils agit de petits immeubles dont chaque propriétaire possède un niveau entier, et où il n y a pas de parties communes, ce ne sont donc pas des copropriétés.

88 s acquitter de ses obligations, il est procédé à la vente forcée du bien, demandée devant le juge de droit commun 187. La profession de syndic : Un entretien avec un syndic français installé à Montréal résumait ainsi la situation : «Ne cherchez pas dans une quelconque disposition juridique l explication du bon fonctionnement des copropriétés canadiennes. C est la force de la culture canadienne du compromis qui s oppose à la culture française du conflit». 2) La question des copropriétés en difficulté Au Québec, les personnes rencontrées et la littérature font état de condominiums ou de coops en difficulté, mais il s agit d immeubles souffrant de problèmes d humidité parce que mal construits ; aucun lien n existe entre ces malfaçons et le régime juridique de la propriété. A la suite de ces problèmes, la loi a été modifiée pour permettre aux copropriétés d emprunter afin de procéder aux travaux nécessaires. Ce système de prêts aux copropriétés est regroupé sous le programme HPO (Home owner Protection Office). Mais on ne rencontre aucun problème du type de ceux associés en France à la copropriété en difficulté. Cela peut être lié au fait que le statut du condominium permet de prévoir, et c est une disposition fréquemment mise en pratique, que les propriétaires d un appartement doivent nécessairement l habiter. Sauf cas particulier, le propriétaire occupant n a pas le droit de donner son logement en location ; s il déménage durablement, il se doit de vendre. L immeuble ne mêle donc pas propriétaires occupants et propriétaires bailleurs. La communauté des attentes et des intérêts semble donc la clef d une harmonie que le droit permet d inscrire dans les textes. Il est fréquent que la déclaration de copropriété, sans interdire la location des unités à des tiers, réglemente celle-ci en exigeant l accord des autres copropriétaires. Les tribunaux n ont pas encore eu l occasion de se prononcer sur les clauses interdisant strictement la location. En revanche, même dans le cas où la déclaration de copropriété reste silencieuse sur ce point, les tribunaux ont reconnu le droit à la copropriété de limiter le droit de louer son bien 188. Lorsqu un copropriétaire loue sa partie privative, il doit le notifier au syndicat et indiquer le nom du locataire 189. Si le locataire ne respecte pas l une des obligations découlant de la déclaration de copropriété, et que ce non-respect cause un préjudice sérieux à un 187 Code civil du Québec : article Cour d appel du Québec, arrêt du : l assemblée générale avait adopté un règlement interdisant les locations pour une durée inférieure à une année, ce qui a été considéré comme étant justifié eu égard à la destination de l immeuble (il s agissait d un immeuble résidentiel haut de gamme) et au désir de la part des copropriétaires de maintenir la valeur de leur investissement, des déménagements fréquents pouvant nuire à la tranquillité des résidents. Il est admis que la vie en copropriété comprend inévitablement des restrictions au droit de propriété. 189 Code civil du Québec : article 1065.

89 copropriétaire ou un autre occupant de l immeuble, le syndicat peut demander la résiliation du bail 190. La demande en résiliation se fait auprès d un tribunal spécialisé dans les questions de droit locatif (la Régie du Logement) et la procédure peut prendre environ une année. En cas de location d une unité, lorsque celle-ci est autorisée par la déclaration de copropriété, le bailleur a l obligation d aviser l association que la partie privative est louée et doit lui remettre une copie du bail, ainsi que les coordonnées du locataire. Si le propriétaire bailleur ne paie pas ses charges, l association peut exiger du locataire qu il paie le montant exigible ou bien le montant du loyer s il suffit pour couvrir la dette 191. Le paiement a lieu même lorsque le titulaire d une sûreté réelle sur la partie privative avait déjà acquis le droit de recevoir les loyers. Mais l'élément essentiel tient à ce que si les ménages les plus pauvres ne sont pas tous logés dans le parc social public, ceux qui sont locataires du parc privé le sont dans des immeubles à vocation exclusivement locative. Après avoir passé en revue les immeubles collectifs de trois pays étrangers, essayons une synthèse de ceux-ci, et une comparaison avec le fonctionnement français. E) Synthèse étrangère et comparaison avec la France Pour conclure sur les trois pays étrangers étudiés, on le voit, si plusieurs pays tendent à faire évoluer le cadre légal de la copropriété, ce n est pas pour répondre à des difficultés identiques à celles rencontrées en France. La copropriété est récente en Angleterre, au Québec ou en Australie ; les réformes ont eu avant tout pour objet de permettre son développement. Il s est agi de créer le cadre juridique de la pleine propriété d un appartement et de faire que les décisions de gestion de l immeuble appartiennent à ses copropriétaires en Angleterre, de permettre aux promoteurs de vendre des appartements en copropriété tout en offrant des garanties solides aux acheteurs au Québec et de pallier les insuffisances de la justice dans le règlement des impayés en Espagne. Il n y a rien là de novateur par rapport à la pratique française. Bien au contraire, dans certains cas, les réformes ont eu pour effet de rapprocher le cadre légal de la copropriété de celui qui existe en France. C est notamment, pour certains aspects, ce que l on observe au Royaume-Uni et au Québec. L expérience française, il faut le rappeler est ancienne, alors qu en Angleterre, aux Etats-Unis et au Québec, la copropriété n a connu de développement que récemment. 190 Code civil du Québec : article Loi québécoise de 1998 : article 87.

90 On le voit, en fait les difficultés de nos copropriétés sont très françaises, puisqu il ne semble pas se reproduire chez nos voisins. On pourrait toutefois en trouver (des copropriétés en difficulté), dans les pays de l Est, mais la comparaison ne peut servir car la naissance des copropriétés est très récente, et provient en quasi-totalité de la cession à titre gracieux des bâtiments d état (et non de la vente). En revanche, à la lumière des exemples des trois pays qui précèdent, on peut s attacher à dégager des particularités concernant le parc français des copropriétés. Un premier élément tient aux caractéristiques de la propriété locative. Le parc locatif privé français présente la caractéristique d être majoritairement le fait de petits propriétaires individuels : millions de propriétaires possèdent millions de logements, le parc moyen étant proche de deux logements et 60 % des propriétaires n en possèdent qu un. De ce fait, le parc en copropriété est occupé dans une forte proportion par des locataires, ce qui constitue une spécificité. Le parc en copropriété français est celui qui accueille le plus de locataires pauvres. Les ménages à bas revenus sont logés pour 32,1 % dans le secteur locatif social et pour 24,3 % dans le secteur locatif privé31. Dans les autres pays envisagés dans cette étude, les «pauvres» sont surtout logés dans le parc locatif social ou dans des immeubles locatifs en mono-propriété. Les plus pauvres ne sont pas logés en copropriété. En France, les immeubles occupés par ces locataires pauvres comptent également des copropriétaires occupants, eux-mêmes pauvres. Or, copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs, dans un immeuble pauvre, ont des intérêts divergents. En France, la partie la plus dévalorisée de ce que l on appelle le parc social de fait voit rassemblés dans un même immeuble des copropriétaires occupants pauvres et des locataires pauvres d appartements détenus par des copropriétaires bailleurs. Cette mixité des statuts dans des immeubles accueillant les plus défavorisés ne semble pas être répandue dans les pays étudiés. Ce n est pas pour autant qu il n existe pas de logements dégradés, souvent situés dans des zones déqualifiées, mais, comme le montre l exemple anglais, ils n habitent pas dans des immeubles en copropriété. Ceux qui sont rejetés des circuits «normaux» d accès au logement se trouvent dans d autres segments du parc, immeubles strictement locatifs, foyers, etc. De tous les pays envisagés, la France est celui qui compte la plus grande part de locataires dans les copropriétés. Cela tient pour partie à ce que ce statut est à la fois ancien et développé, mais surtout à ce qu ailleurs la copropriété est un cadre juridique très peu utilisé pour la propriété locative. Ceci s'explique en partie par la conception majoritaire de la copropriété

91 dans les pays étrangers : le cadre élaboré pour permettre l'organisation d'une communauté d'habitants n'est pas utilisé comme un outil de gestion du parc locatif privé, à tout le moins dans les immeubles destinés aux ménages modestes. Notre hypothèse est que, ce qui différencie tous les pays étudiés de la France, c'est que nulle part ne cohabitent, dans une même copropriété pauvre, et/ou située dans un quartier pauvre, des copropriétaires bailleurs et des copropriétaires occupants. Il existe des bailleurs, mais peu de copropriétaires bailleurs dans les immeubles occupés par les familles les plus modestes. Corollaire, les plus pauvres se trouvent logés dans d autres segments du parc, parc social public, mono propriété privée à vocation exclusivement locative, pavillons partagés à plusieurs familles. Il est possible qu'existent à l'étranger des immeubles dans une situation comparable à celles de nos copropriétés en difficulté qui n'auraient pas retenu l'attention des experts que nous avons consulté, mais leur nombre limité expliquerait qu'ils ne constituent ni un enjeu de politique copropriétés en difficultés qui réunissent une large majorité de copropriétaires occupants ne nous paraît pas infirmer notre hypothèse. C'est le nombre des copropriétés en partie locatives qui a fait de ce problème un enjeu de la politique du logement. L idée selon laquelle la vie des copropriétés pose d autant moins de problèmes que le statut des occupants est homogène est assez commune. Elle rejoint l observation de la plupart des syndics de copropriété français : la difficulté de gérer des copropriétés s élève avec le pourcentage de copropriétaires bailleurs. La gestion des immeubles en est rendue plus délicate, la difficulté à faire adopter des décisions relatives aux investissements croît avec le pourcentage de propriétaires bailleurs. Un immeuble comportant une grande majorité de propriétaires occupants est plus facile à gérer, qu'un immeuble regroupant propriétaires occupants et propriétaires bailleurs. L'enquête conduite par l ANIL en 2001 sur la copropriété mettait en évidence la plus grande indifférence du propriétaire bailleur à l'égard du confort de l'immeuble, indifférence qui peut aller, dans certains cas, jusqu'à en compromettre le bon entretien. Avec la loi de juillet 1965, la France dispose d un cadre juridique unique qu elle utilise pour répondre à des situations sociales de natures très diverses. Les problèmes auxquels font face les copropriétés en difficulté ont peu de rapports avec les difficultés que rencontrent les copropriétaires des immeubles «normaux», soucieux de la préservation de leur patrimoine. Il ne faudrait pas que les dispositions de la loi de 1965 sur la copropriété contrarient le traitement d immeubles en quasi-déshérence. Une loi dont le propos est de protéger l avoir

92 des propriétaires d appartements offre un cadre peu adapté au traitement des copropriétés les plus pauvres, alors même que les interventions auprès des copropriétés en difficulté obéissent à une logique d action sociale, voire de protection des personnes. La comparaison internationale montre qu en créant la copropriété, la France a innové et que le statut qu elle a mis au point a bien fonctionné, puisque plus de 22 % des logements se trouvent aujourd hui régis de façon satisfaisante par ce cadre juridique, qui évolue périodiquement et dont se rapprochent plusieurs autres pays. Dans le cas des immeubles les plus pauvres, il trouve ses limites. La loi est la même quelle que soit la taille des immeubles, leur destination ou les caractéristiques sociales de leurs occupants. Une loi conçue pour la protection du patrimoine de petits propriétaires se révèle inadaptée pour la gestion des immeubles en partie locatifs occupés par des ménages pauvres. Avant de clore cette section, mettons en regard cette dernière étude de l A.N.I.L. avec la position de l A.R.C., assez différente F) Les divergences entre l A.N.I.L. et l A.R.C. 192 D après l A.R.C., l A.N.I.L. conclut que la copropriété en difficulté est un phénomène français pour deux raisons majeures : - Les locataires «pauvres» sont, en France, logés dans la copropriété en difficulté, parc «social de fait». - Les copropriétés qui accueillent les locataires pauvres sont, de surcroît, des copropriétés mixtes (propriétaires occupants/propriétaires bailleurs) donc très fragiles, ceci d autant plus que les propriétaires occupants sont également souvent très modestes. Pour ma part, je ne me retrouve pas exactement dans cette conclusion et dirais plutôt que l A.N.I.L. met en exergue la particularité française de mixité des statuts d occupation des immeubles en copropriété, entre les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs, ce qui n est pas du tout le cas majoritairement dans les pays étudiés. L A.R.C. analyse la situation française sous un angle effectivement non abordé par l A.N.I.L., à savoir celui du logement des immigrés. Elle dit que le rapport parle de pauvres, mais jamais d immigrés. Que les immigrés sont souvent pauvres, mais elle les stigmatise en faisant 192 Voir article de l A.R.C. du 11 janvier 2006 disponible sur le site Internet de ce syndicat à la page :

93 ressortir qu ils sont d abord des immigrés qui peuvent avoir une relation au logement qui entraine des difficultés en matière d entretien patrimonial, et de donner un certain nombre d exemples. Cette approche me paraît extrêmement discutable, et à la limite de la xénophobie : il suffirait à ce moment là, de dire qu il y a des catégories de personnes occupants les copropriétés, qui le font avec des motivations différentes quant au niveau du désire d entretien de leur patrimoine, et ce indépendamment de leur nationalité. Il s en trouve d ailleurs beaucoup dans la population française elle-même Par contre, l A.R.C. fait ressortir par rapport à cette étude, qu il n est pas étudié de façon comparative, aussi bien l absence de provisions pour gros travaux, que l absence de garantie des impayés de charges de copropriété. Il n est non plus pas pris en compte, l absence ou la faiblesse de l individualisation des charges 193. Enfin, il prend bien en compte la question du rapport entre propriétaires occupants et propriétaires bailleurs, mais soutient qu il s agit là souvent d une conséquence, et non d une cause. Là encore, je ne partage pas le point de vue de l A.R.C., dont l examen me semble plus soutendue par des positionnements plus politiques, que part une analyse socio-économique objective. Après ce «voyage» chez certains de nos voisins, nous allons nous livrer à un essai de propositions personnelles. Section 6 : Essai de propositions personnelles Cet exercice délicat, recoupera sans doute à certains moments, telle ou telle propositions faite par un organisme ou des professionnels entrant dans le champ d intervention de notre sujet. Toutefois, il s agira alors pour moi, de donner sur la question, mon analyse et/ou ma conviction sur le sujet. Je vais regrouper en deux paragraphes distincts ces propositions : un premier (A) regroupera celles qui sont d ordre de l amélioration dans les conditions existantes, et un second (B), sera plus centré sur des éléments relevant de la réforme juridique. Bien sûr, je ne reviendrai pas sur les propositions des sections précédentes de ce chapitre III, sauf à ce que je reprenne à mon compte certains de leurs éléments pour les compléter et/ou développer. Ce sont des propositions qui existent et se doivent d être prise en considération. 193 Particulièrement la question des abonnements individuels d eau auprès des compagnies distributrice, et ce, malgré que cela soit prévu par la loi S.R.U. du 13 décembre Le syndicat fait remarquer, à juste titre me semble-t-il, la résistance des distributeurs.

94 A) Améliorations possibles dans le système existant Le gouvernement a souvent parlé de recréer des emplois par le redéploiement des gardiens d immeubles, mais à ma connaissance, aucune mesure incitative n a été mise en place pour favoriser cela. Sans celles-ci, il est évident que les copropriétés ne le feront pas d elles même, le niveau des charges étant la plus part du temps déjà jugé trop élevé. L exonération des charges patronales de tels employés (totale ou partielle), a été proposée. A cet égard, l essai réalisé par l A.R.C. avec des emplois-jeunes est aussi intéressant et va dans le même sens 194. Ceci constitue un première piste qui permet quand le gardien existe d une part de réalisé une partie de petits travaux d entretien à faible coût, et d autre part, participe à une fluidité des relations entre occupants. La mesure simple aurait un double effet curatif et préventif. Une autre question tournant autour des Assemblées me parait ensuite être utile à soutenir : il pourrait s agir de permettre à des délégués des locataires de pouvoir participer à ces assemblées 195, rendant les locataires plus attentifs à la gestion de l immeuble et donc plus responsables. Le dialogue et la coexistence souvent difficile pointée dans section qui précède sur les exemples étrangers, pourrait s en trouver améliorée. La question de la formation des acteurs du Conseil Syndical proposé par l A.N.I.L. me parait aussi importante, et j y reviens ici pour faire part de mon expérience personnelle au sein d une copropriété que j ai eu l occasion de gérer dans mon dernier emploi 196. A chaque renouvellement des membres de ce conseil, tous les trois ans, je consacrais une séance entière à une mini-formation, autour de ce qu est un conseil syndical, un conseiller, son rôle, ce que les lois disent de ce statut, et je constatais un investissement et une collaboration bien meilleure ensuite. Il y avait aussi demande de la part des personnes. Cette formation pourrait être institutionnalisée et généralisée. Venons-en à quelque chose qui n a pas été évoqué, ou pas directement, mais sur lequel j ai eu aussi l occasion de travailler. Il s agit de la mise en place d un réseau d entreprises connaissant bien le parc géré par un syndic, et avec lequel une charte est passée 197. La difficile 194 Se reporter à notre travail en page 76, chapitre III, perspectives d évolution, section II, préconisations des professionnels, paragraphe A sur les propositions spécifiques aux copropriétés en difficulté. 195 Par exemple sur le modèle de la consultation possible des factures du syndicat prévu dans la loi du 6 juillet 1989, mais en simplifiant en en obligeant pas à la création préalable d une association loi 1901 pour permettre l assistance à l assemblée. 196 Il s agit de «La Sénancole» 2 à 8 rue d Alger à Dijon et dont je parlais déjà dans mon premier mémoire de Validation d Acquis d Expérience 197 Charte qui prévoit des délais d interventions spécifiques, des tarifs étudiés, etc., un peu sur le style, mais en plus allégé, de la norme «ISO 9001».

95 confiance entre le syndic et les copropriétaires vis-à-vis des entreprises et des avantages que le premier retirent trop souvent sur les seconds, est alors plus grande, et les travaux plus facilement réalisables par l obtention de majorités. La confiance générale des copropriétaires dans son syndic en est aussi améliorée. L accélération de l individualisation des compteurs d eau avec abonnements directs auprès des compagnies distributrices me semble être une absolue nécessité, et là, il faut que les pouvoirs publics soient fermes puisque la mesure existe. La question du lobby des compagnies est prépondérante dans cette question et il est complètement anormal que la situation actuelle perdure. A un niveau plus large que l immeuble lui-même, il peut aussi être envisagé la construction de partenariats spécifiques avec des fournisseurs de prestations (E.D.F., compagnie de distribution d eau, etc.) afin de générer un réseau d alertes mutuelles pour la mise en exergue de l arrivée des difficultés. Après ces quelques pistes d améliorations avec la cadre existant, voyons ce que je classe maintenant une rubrique faisant appel à la réforme d ordre juridique. B) Améliorations possibles avec une réforme juridique La question de la réforme de la soumission au vote de l Assemblée Générale de la constitution d une provision spéciale pour travaux me paraît être de tout premier ordre et particulièrement opportune. Rendre ce fonds obligatoire est à mon avis d une grande importance ; Je ne reviendrai pas sur les arguments déjà développés à ce sujet par deux fois 198, mais je suis complètement persuadé qu une nette amélioration pourrait être obtenue avec la mise en place de cette mesure obligatoire. Bien sûr l adosser à un produit d épargne si possible relativement attractif permettrait de rendre l application à la fois plus aisée et plus populaire 199. Au surplus, notons que ce soit le Québec, la Belgique, mais aussi l Autriche ou l Allemagne, chacun de ces pays impose la constitution de fonds travaux attachés au lot (et non à la personne). 198 En pages et Et de ne pas tomber dans le travers d une application «à la hussarde» du style C.P.E.!

96 Ensuite, il me paraît dommage que la proposition de loi de création d un observatoire de la copropriété 200, soit à l heure actuel au point mort. Une meilleure connaissance du parc (très importants voir les chiffres en début de ce travail), permettrait une meilleure adaptation de mesures, une meilleure approche. Elle permettrait en outre à mon avis un traitement plus rapide et plus spécifique et ciblé. Egalement, la possibilité que des syndics soient spécifiquement formés en vue de gérer les copropriétés en difficulté, me paraîtrait être une bonne chose. La remarque de l A.R.C. sur le fait que ce soit à l heure actuelle seulement des syndics de redressements civils non spécialisés, ou bien des huissiers de justice administrateurs d immeubles, est judicieuse, car la problématique est suffisamment complexe pour qu une spécialité puisse être créée. Le traitement ensuite de ces immeubles, ne pourrait qu en être amélioré, et le passage par cette phase raccourci. Enfin, mais là, la question est délicate et engageante de façon très lourde, faut il se poser la question d une réforme en profondeur du système lui-même de la copropriété et de son articulation telle qu elle existe en France? Nous voyions au début de ce travail que la copropriété était une forme particulière de la propriété immobilière 201, cette spécificité nécessiterait-elle une réforme en profondeur? Quelle pourrait être le cœur de cette réforme pour qu elle permette ensuite qu il y ait moins d immeuble en copropriété en difficulté? Les éclairages étrangers en la matière n abondent pas en ce sens Cette réforme est-elle raisonnablement envisageable? Il y a là, toute une série de questions qui tendent à dire que non, mais la question peut quand même rester ouverte pour la réflexion Je ne sais si ces éléments d améliorations, tant avec, que sans réforme juridiques, sont particulièrement novateurs ou pertinents, mais j ai toutefois essayé de les formuler afin de compléter ce travail par un éclairage personnel. Il ne nous reste donc plus qu à aborder désormais la conclusion de ce travail. 200 Du 18 décembre 2002 en annexe n 62 page 205 et sur laquelle le Conseil Economique et Sociale insistait. Voir dans ce travail à la page 70 dans ce 3 ème chapitre dans la section des propositions dudit conseil. 201 Pages 6 & 7 dans l introduction sur la question des rappels sur la copropriété.

97 Conclusion Le problème des copropriétés dégradées et en difficulté en France est complexe. Un chapitre entier (le premier) de ce travail y était d ailleurs consacré. Le problème à des causes multiples, certes elles sont multiples, mais aussi complexes. Deux questions sont prégnantes et constituent à mon sens le nœud du problème : - Celle des propriétaires bailleurs et de leur proportion au sein d une copropriété. Faut-il légiférer en la matière? trancher est pour celle-ci difficile. - La seconde, c est celle du passage de la proposition obligatoire de la constitution d un fonds de travaux à celle de l obligation de celui-ci adossé à un produit d épargne spécifique. Dans ce cas, me semble-t-il, il faut impérativement y venir le plus rapidement possible. Ces deux questions s inscrivent dans une problématique de paupérisation de la majorité des Français (au-delà des pauvres eux-mêmes). Cela relève d un effet de balancier par rapport à l acceptation de l autre impliquant toutes les questions très larges qui tournent autour du racisme, de la différence. Cela est certes regrettable au pays des droits de l Homme, mais il apparaît que ce soit quand même inévitable. Après une période faste avec les «trente glorieuses», les difficultés économiques étant de nouveau au rendez-vous il ne peut en être autrement que celles-ci retentissent aussi sur les copropriétés. Dans d autres pays, la situation est différente, les copropriétés peuvent s organiser autour de règles permettant la sélection des occupants, elles excluent même les locataires, mais ne s agit-il pas alors de discriminations institutionnalisées bien pire encore que celles que nous vivons dans nos propres copropriétés? Les autres pays s inspirent de notre modèle, pour certains ils tendent à y arriver. Il ne doit donc pas être si mauvais que ça, même s il nécessite des améliorations et des réformes.

98 L A.N.I.L. dans son dernier rapport de décembre 2005, indique à un moment que la définition même de la copropriété en difficulté élargirait en faite le phénomène auquel il doit porter remède de part l intervention financière publique elle-même. C est encore un éclairage de la complexité du problème. C est d ailleurs souvent l ambigüité des politiques publiques d aide dans tous les domaines. Il semble judicieux de militer pour un maintien du système actuel français, tout en réclamant un équilibre entre les aides publiques et la responsabilisation individuelle.

99 ANNEXES Liste des annexes (on trouvera la pagination des annexes dans la table des matières en page 215) Annexe n 1 : Taux de divorces selon la durée du mariage et l année du divorce Annexe n 2 : Structure familiale des ménages Annexe n 3 : Hypothèque des parties communes (Article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 4 : Hypothèque d un lot complet (Article 19 de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 5 : Bordereaux de prise d hypothèque et de renouvellement Annexe n 6 : Débat au Sénat sur les frais de recouvrement (Article du portail de la copropriété sur la modification de l article 19 de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 7 : Privilège mobilier sur les loyers saisissables pour payer les charges du copropriétaire bailleur (Article 2332 du code Civil (ancien 2102)) Annexe n 8 : Le privilège immobilier spécial (Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 9 : Ordre des créances privilégiées sur les immeubles (Article 2374 du code Civil (ancien 2103)) Annexe n 10 : Exemption d inscription d hypothèque (Article 2378 du code Civil (ancien 2107)) Annexe n 11 : Modèle de questionnaire préalable aux Notaires Annexe n 12 : Le questionnaire préalable (Article 5 du décret d application de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 13 : Modèle de certificat «Article 20» Annexe n 14 : Le certificat «article 20» (Article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 15 : Recommandation n 12 Commission relative à la copropriété Annexe n 16 : Modèle d acte extrajudiciaire d opposition au prix de vente Annexe n 17 : Opposition au prix de vente (Article 5-1 du décret d application de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 18 : Notification de la vente au syndic (Article 6-1 du décret d application de loi du ) Annexe n 19 : Recommandation n 9 Commission relative à la copropriété Annexe n 20 : Recommandation n 11 Commission relative à la copropriété Annexe n 21 : Expropriation dans les Z.U.S. (Article 34 de la loi du 14 novembre 1996) Annexe n 22 : Droit de préemption (Article 74 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 23 : Introduction des copropriétés en difficulté dans la loi (Article 35 de la loi du ) Annexe n 24 : Constitution de provisions pour travaux (Article 36 de la loi du 21 juillet 1994) Annexe n 25 : F.S.L. pour charges de copropriété et exonération de taxe foncière (Articles 35 & 36 de la loi du 14 novembre 1996) Annexe n 26 : Extension exonération taxe foncière et conditions d accès aux prêts aidés (Articles 82 & 83 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 27 : Extension du bénéfice du F.S.L. (Article 84 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 28 : Aides directes à la personne (Article 140 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 29 : Mesures de sauvegarde (Article L du C.C.H) Annexe n 30 : Précisions sur les aides à la personne (Article L C.C.H) Annexe n 31 : Exonération d enregistrement (publicité) (Article 85 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 32 : L insalubrité (Articles 168 à 175 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 33 : Immeubles menaçant ruine (Articles 178 à 184 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 34 : Mesures incitatives (Articles 75 à 84 de la loi du 13 décembre 2000) Annexe n 35 : Photos de la copropriété du Petit Bard à Montpellier Annexe n 36 : Article Encyclopédie Wikipédia sur le Petit Bard Annexe n 37 : Plan de situation du Petit Bard à Montpellier Annexe n 38 : Article du D.A.L. du 17 septembre 2004 (Petit Bard) Annexe n 39 : Article de C.Q.F.D. du 15 juillet 2004 (Petit Bard) Annexe n 40 : Article du Monde du 29 juillet 2004 (Petit Bard) Annexe n 41 : Dossier de Presse A.N.R.U. (Petit Bard) Annexe n 42 : Questions orales à l Assemblée Nationale 1 er mars 2005 (Petit Bard)

100 Annexe n 43 : Plan de situation rue Monge Annexe n 44 : Photo aérienne rue Monge Annexe n 45 : Photos rue Monge Annexe n 46 : Plan de situation 36 rue du Transvaal Annexe n 47 : Photo aérienne 36 rue du Transvaal Annexe n 48 : Photos 36 rue du Transvaal Annexe n 49 : Plan de situation Groupe Jouvence, 6 A & B rue de Beaune Annexe n 50 : Photos aériennes Groupe Jouvence Annexe n 51 : Photos détails de l immeuble, Groupe Jouvence Annexe n 52 : Photos du quartier de la Fontaine d Ouche à Dijon Annexe n 53 : Plan de situation Tour 43, 1 allée de la Source Annexe n 54 : Photos aériennes Tour 43, allée de la Source Annexe n 55 : Photos de la Tour 43 et de son hall d entrée Annexe n 56 : Administration judiciaire (1) (Articles 29-1 à 29-4 de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 57 : Administration judiciaire (2) (Articles 62-1 à du décret d application de la loi du 10 juillet 1965) Annexe n 58 : Administration judiciaire (3) (Articles L & 2, & 4 du code du Commerce) Annexe n 59 : Article du Monde du 23 janvier 2005 (Administration judiciaire) Annexe n 60 : Injonction de travaux de sécurité (Articles 18 à 22 de la loi du 1 er août 2003) Annexe n 61 : Dispositions en faveur du logement (Articles 91 & 92 de la loi du 18 janvier 2005) Annexe n 62 : Proposition de loi visant à la création d un observatoire national de la copropriété Annexe n 63 : Note de l A.R.C. sur l obligation d un fonds de travaux

101 Annexe n 1 Taux de divorce selon la durée du mariage et l'année du divorce pour mariages Durée du mariage Année du divorce Moins d'un an 0,1 0,2 0,1 0,0 1 an 2,5 3,6 3,7 3,6 2 ans 6,4 11,3 13,8 16,4 3 ans 8,9 15,9 21,2 24,5 4 ans 10,1 17,3 21,8 23,1 5 ans 9,8 17,8 20,8 23,4 6 ans 10,3 17,1 20,2 23,6 7 ans 9,5 16,5 19,7 20,7 8 ans 9,1 15,3 17,8 18,6 9 ans 8,4 14,6 17,3 19,4 10 ans 7,5 13,9 15,8 18,6 11 ans 6,8 12,8 14,7 18,2 12 ans 6,0 11,8 14,2 16,6 13 ans 5,7 11,4 13,2 15,8 14 ans 5,3 11,2 12,4 14,0 15 ans 4,4 10,5 11,6 13,1 16 ans 4,5 9,6 11,2 12,0 17 ans 4,0 9,1 10,4 12,1 18 ans 3,9 8,3 9,7 11,5 19 ans 3,6 7,8 9,7 11,5 20 ans 3,2 7,1 8,9 11,0 21 ans 3,1 6,1 8,4 10,4 22 ans 2,7 5,7 8,1 9,5 23 ans 2,4 5,0 7,3 9,2 24 ans 2,3 4,5 7,1 8,2 25 ans 1,9 3,8 6,2 7,5 26 ans 1,5 3,5 5,7 6,8 27 ans 1,3 3,0 5,0 6,2 28 ans 1,1 2,7 3,9 5,3 29 ans 0,9 2,4 3,6 4,9 Total 147,2 279,8 343,5 395,7 Pourcentage 14,7 28,0 34,4 39,6 Champ : France métropolitaine. Source :Insee, Bilan démographique 2005

102 Annexe n 2 Structure familiale des ménages Structure familiale Homme seul 6,4 7,4 8,5 10,1 12,5 Femme seule 13,8 14,8 16,0 17,1 18,5 Famille monoparentale 2,9 3,0 3,6 6,6 7,4 Couple sans enfant 21,1 22,3 23,3 23,7 24,8 Couple avec enfant 36,0 36,5 36,1 36,4 31,5 Ménage complexe 19,8 16,0 12,5 6,1 5,3 Nombre de ménages (millions) 15,8 17,7 19,6 21,5 23,8 Champ : France métropolitaine. Source : Insee, Recensements de la population 2005

103 Annexe n 3 : Hypothèque des parties communes Article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis Article 16-1 Créé par Loi n 79-2 du 2 janvier 1979 art. 2 (JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979). Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

104 Annexe n 4 : Hypothèque d un lot complet Article 19 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis Article 19 Modifié par Loi n du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994). Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.

105 Annexe n 5 Bordereaux de prise d hypothèque et de renouvellement

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111 Annexe n 6 Débat au Sénat sur les frais de recouvrement Accueil > Actualités 2006 Les sénateurs entament jeudi 30 mars la deuxième lecture du projet de loi portant Engagement national pour le logement. Petit rappel des articles additionnels relatifs au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Nous vous proposons ici une revue des principales modifications apportées en commission par les sénateurs sur le texte voté par l Assemblée nationale le 30 janvier dernier concernant des articles additionnels relatifs au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Discussion en séance publique les 30 mars, 4, 5, 6 et 11 avril Article 19 A (nouveau) (Article 10-1 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans des immeubles bâtis) Imputation des frais de relance en cas de recouvrement d'une créance par un syndicat de copropriétaires Le texte adopté par l'assemblée nationale Sur proposition de M. Gérard Hamel, les députés ont adopté un article additionnel permettant de mieux préciser une dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet En vertu de l'article 10-1, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut faire reposer sur le seul copropriétaire «défaillant» les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre. Les modifications adoptées par les députés précisent que sont visés notamment à ce titre les frais de mise en demeure, les frais de relance et les frais de prise d'hypothèque. Propositions de la commission La commission estime que cette évolution est totalement légitime car il n'est pas acceptable que les copropriétaires en règle par rapport à leurs obligations supportent les dépenses liées aux «payeurs indélicats». Celle-ci vous propose, par un amendement, de compléter cet article pour permettre une autre dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi de En effet, préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic est tenu d'accomplir plusieurs tâches spécifiques en lien avec la mutation immobilière, qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés. Ces documents, tout particulièrement «l'état daté» (article 5 du décret n du 17 mars 1967), sont destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres renseignements administratifs. Il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations sont effectuées à son seul profit. Or, actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé récemment la Cour de cassation (Arrêt de la troisième chambre civile du 11 octobre 2005, pris sur le fondement de l'effet relatif des contrats). En conséquence, il est nécessaire de prévoir dans la loi que les honoraires afférents aux prestations que le syndic effectue pour l'établissement de «l'état daté» sont imputables au seul copropriétaire concerné. Article 19 B (nouveau) (Article 14-3 de la loi n du 10 juillet 1965) Simplification des obligations comptables des «petites copropriétés» L'Assemblée nationale a, sur proposition de son rapporteur, adopté un article modifiant les règles comptables relatives aux copropriétés. Le droit en vigueur Depuis le vote de la loi SRU, l'établissement des comptes des syndicats de copropriétaires obéit à des règles comptables spécifiques (Article 14-3 de la loi n du 10 juillet 1965) définies par décret. En outre, cette loi a transformé le compte des recettes et dépenses, qui ne prenait en compte que les charges réellement payées et les recettes réellement encaissées, en véritable compte de résultat ou compte d'exploitation générale retraçant les charges d'un exercice, qu'elles aient été réglées ou non, et les appels de fonds, qu'ils aient été encaissés ou non. Comme le soulignait notre collègue Pierre Jarlier dans son rapport pour avis, cette réforme avait pour objectif d'obliger les copropriétés à tenir ce document «au fil de l'eau», c'est-à-dire au fur et à mesure de l'intervention de l'exigibilité des charges et produits, et non de leur règlement, et de transformer leur système comptable en véritable comptabilité d'engagement. Malgré la définition de ce nouveau corpus juridique, il y a maintenant plus de cinq ans, force est de constater que celui-ci n'est toujours pas entré en vigueur. En effet, le décret

112 d'application devant définir les règles comptables n'a été publié que récemment (Décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires), ce qui a d'ailleurs conduit votre rapporteur à être l'auteur de trois amendements, chacun dans le cadre d'un projet de loi différent, tendant à repousser le délai d'entrée en vigueur de ces dispositions. Aux termes de l'article 19, celles-ci devraient être applicables à compter du 1er janvier Selon l'article 10 du décret du 14 mars 2005, les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux et opérations exceptionnelles doivent faire l'objet d'une double présentation, par nature et par ventilation analytique par catégories de charges. C'est ce point de la comptabilité en partie double qui serait remis en cause par l'article 19 B. Le texte adopté par l'assemblée nationale En vertu des dispositions adoptées par les députés, les copropriétés comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs serait inférieur à euros, ne seraient pas obligées de tenir leur comptabilité en partie double. En conséquence, les engagements de ces copropriétés pourraient être constatés en fin d'exercice. Propositions de la commission La commission n'est pas convaincue par les arguments présentés par les députés pour justifier cette dérogation. Certes, elle comprend les objectifs de simplification des obligations comptables des petites copropriétés poursuivis par cet amendement. Cette volonté avait, au demeurant, été exprimé par notre collègue Pierre Jarlier au moment de la discussion du projet de loi «SRU». La commission estime néanmoins que cet article présente plus d'inconvénients que d'avantages. Elle propose la suppression par un amendement. Tout d'abord, la protection des intérêts comptables du syndicat de copropriétaires se trouve renforcée par la tenue et la présentation de ses comptes en partie double. Loin d'être purement formelle, cette contrainte permet de connaître avec précision l'état réel de la comptabilité d'un organisme à un instant donné, en intégrant des flux certains même si non encore matérialisés. Elle permet donc d'engager des dépenses ou d'exiger des recettes au vu d'une situation de trésorerie véritablement transparente et réellement en phase avec la réalité comptable. Elle donne, par là même, la possibilité aux copropriétaires, à l'occasion de leur assemblée générale, de se prononcer «en temps réel» sur les comptes de leur copropriété. Par ailleurs, il est permis de s'interroger sur l'opportunité de modifier les dispositions afférentes de la loi SRU alors que ses mesures d'application, attendues depuis plus de cinq ans, sont aujourd'hui en passe d'entrer en vigueur. Une telle modification induirait la nécessité d'un nouveau décret d'application, dont on peut craindre que la rédaction et la publication soient tout aussi longues. En outre, la mesure adoptée par les députés pourrait aboutir paradoxalement, sous couvert de simplification, à une complexification du régime de comptabilité applicable aux syndics. Ce dernier se scinderait en effet en deux, selon que la copropriété considérée comporte plus ou moins de dix lots et gère un budget prévisionnel triennal supérieur ou inférieur à euros. On imagine aisément les effets de seuil qui s'en suivraient, obligeant les syndics à connaître précisément le régime leur étant spécifiquement applicable et à adapter leurs pratiques comptables en conséquence, celles-ci étant donc susceptibles de varier à relativement brève échéance pour des considérations parfois purement conjoncturelles. A cet égard, les critères de détermination des «petites copropriétés» auxquels il est fait référence -nombre de lots et montant du budget prévisionnel- sont arbitraires et critiquables, en tant que tels. Après avoir longtemps réfléchi sur ce point, la commission relative à la copropriété a d'ailleurs renoncé à dégager de tels critères objectifs, écartant notamment celui du budget prévisionnel comme sujet à fortes variations. Enfin, le degré de contrainte et de technicité de la comptabilité en partie double, présenté par les auteurs de l'amendement comme justifiant son adoption dans l'optique d'une simplification des obligations des petites structures syndicales, est largement contestable. Ces petites copropriétés sont justement celles dont les opérations de trésorerie sont peu importantes et relativement faciles à retracer. Au surplus, la tenue d'une telle comptabilité ressort d'une gestion budgétaire de bon sens dont la rationalité devrait normalement s'imposer d'elle-même, quelle que soit l'extension de la copropriété. En tout état de cause, il serait sans doute envisageable que les services ministériels compétents, dans un souci pédagogique, mettent à disposition des plus petites copropriétés un guide énumérant et expliquant les obligations comptables auxquelles elles sont soumises. Article 19 C (nouveau) Privilège spécial immobilier du syndicat de copropriétaires L'Assemblée nationale a, sur proposition de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, adopté une précision relative au privilège spécial immobilier. Le droit en vigueur L'article 2103 du code civil énumère les créanciers qui bénéficient du privilège spécial immobilier, c'est-à-dire d'un droit de priorité en cas de vente d'un immeuble. En vertu de ces dispositions, bénéficient d'une priorité : - le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; - conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux, mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ; - même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, sous certaines conditions ; - les cohéritiers, sur les immeubles de la succession ; - les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés ; - ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, sous certaines conditions ; - les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles de la succession ; - les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession.

113 Le texte adopté par l'assemblée nationale Le dispositif de l'article 19 C donne au syndicat des copropriétaires le bénéfice du privilège spécial immobilier, en cas de faillite commerciale ou civile, sur les charges dues par le failli ou par son liquidateur. En pratique, un tel dispositif a pour objet de faire échapper le privilège spécial immobilier, qui garantit le paiement des charges dues par un copropriétaire en redressement ou en liquidation judiciaire, aux effets de la procédure collective. Son adoption permettrait au syndicat des copropriétaires de disposer d'un droit de priorité sur l'ensemble des autres créanciers en cas de liquidation judiciaire. Propositions de la commission La commission s'interroge sur la portée de ce dispositif et souhaiterait, à ce titre faire plusieurs observations. En premier lieu, elle constate que cet article porte atteinte, sans raison objective, à l'égalité entre les créanciers, qui constitue un principe fondamental du droit des procédures collectives. Ce principe postule que tous les créanciers d'un même débiteur défaillant doivent être traités pareillement, sauf ceux ayant pris la précaution de garantir leur créance par une sûreté et sauf si la loi en dispose autrement. Il est destiné à inciter les créanciers potentiels, quels qu'ils soient, à faire confiance à leur interlocuteur, étant assurés de ne pas être devancés par d'autres créanciers en cas de défaillance de leur débiteur commun. Il a été réaffirmé avec force par la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, dans laquelle le législateur s'est efforcé de placer sur un pied d'égalité les différents créanciers de l'entreprise en faillite. La loi peut, certes, rompre cette égalité. Mais encore faut-il, que cette rupture repose sur un intérêt légitime : il en va de la sécurité des affaires et du crédit, mais aussi de la préservation du fragile équilibre instauré par la loi précitée. Or, en l'espèce, il ne se trouve objectivement aucun argument justifiant que la copropriété créancière soit préférée aux autres créanciers (banques, fournisseurs...) du copropriétaire défaillant. En second lieu, le syndicat des copropriétaires dispose déjà, pour obtenir le paiement des charges, en plus des voies de recouvrement de droit commun, de procédures particulières et rapides en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet Cet article prévoit qu'à défaut du versement, à sa date d'exigibilité, de la provision due par un copropriétaire sur le fondement du budget prévisionnel, les autres provisions et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut alors condamner le copropriétaire défaillant au versement de ces provisions devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Enfin, lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Enfin, la commission relève que sur le fondement de l'article 24 de la loi du 26 juillet 2005 (Loi n du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie), le Gouvernement est actuellement en train d'élaborer une ordonnance sur la réforme des sûretés et des hypothèques. Dès lors, le vote dans le cadre du projet de loi «ENL» de mesures y ayant trait risquerait de poser des problèmes de coordination avec les modifications actuellement à l'étude. Même si sur le fond, votre commission ne souscrit pas à la réforme proposée par l'article 19 C du projet de loi, elle souligne qu'un tel débat trouverait plutôt sa place au moment de la ratification de cette ordonnance. Tels sont les motifs de l'amendement de suppression. Article 19 D (nouveau) Unions coopératives Toujours sur proposition de M. Jean-Yves Le Bouillonnec, les députés ont voté un article additionnel autorisant certaines catégories de syndics à se regrouper en unions coopératives. Le texte adopté par l'assemblée nationale Le paragraphe I dispose que les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins. En vertu du paragraphe II, ces unions coopératives ne pourraient être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Leurs adhérents seraient représentés à l'assemblée générale de l'union par leurs présidents ou par leurs syndics. L'assemblée générale élirait, pour un mandat d'au plus trois ans ne pouvant donner lieu à rémunération, les membres du conseil d'administration parmi les représentants des syndicats ou des associations syndicales libres. Le paragraphe III indique que chaque syndicat ou association syndicale libre décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier. Il précise enfin que les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions du décret du 17 mars 1967 (Décret n du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) relatives aux unions de syndicats de copropriétaires. La commission demande d'adopter cet article sans modification.

114 Article 19 (Article 75 de la loi n du 13 décembre 2000) Report des nouvelles obligations comptables des copropriétés Cet article a été adopté par le Sénat en première lecture sur proposition de la commission. Il se compose de deux paragraphes. Le premier proroge de trois ans le délai avant lequel l'assemblée générale des copropriétaires a la possibilité, dans des conditions de majorité plus souples, de décider les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Cet alinéa n'a fait l'objet d'aucune modification de la part des députés. Le second paragraphe repousse d'un an, au 1er janvier 2007, l'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables s'appliquant aux syndicats des copropriétaires. L'Assemblée nationale a voté, sur ce paragraphe, une modification rédactionnelle qui n'appelle aucune observation de la commission. La commission demande d'adopter cet article sans modification. Source : Rapport n 270, tome I ( ) de M. Dominique BRAYE, fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé le 22 mars 2006 Copyright 2005 MON-IMMEUBLE, Dernière modification : 27/03/2006 réalisé par Sitexpert

115 Annexe n 7 : Privilège mobilier sur les loyers saisissables pour payer les charges d un copropriétaire bailleur Article 2332 du code Civil (Ancien article 2102) CODE CIVIL Section 2 : Des privilèges spéciaux Article 2332 (Inséré par Ordonnance nº du 23 mars 2006 art. 9 Journal Officiel du 24 mars 2006) Les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1º Les loyers et fermages des immeubles, sur les fruits de la récolte de l'année, et sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme ; savoir, pour tout ce qui est échu, et pour tout ce qui est à échoir, si les baux sont authentiques, ou si, étant sous signature privée, ils ont une date certaine ; et, dans ces deux cas, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit des baux ou fermages, à la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû ; Et, à défaut de baux authentiques, ou lorsque étant sous signature privée ils n'ont pas une date certaine, pour une année à partir de l'expiration de l'année courante. Le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail. Il a lieu également pour toute créance résultant, au profit du propriétaire ou bailleur, de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit. Néanmoins, les sommes dues pour les semences, pour les engrais et amendements, pour les produits anticryptogamiques et insecticides, pour les produits destinés à la destruction des parasites végétaux et animaux nuisibles à l'agriculture, ou pour les frais de la récolte de l'année, seront payées sur le prix de la récolte, et celles dues pour ustensiles, sur le prix de ces ustensiles, par préférence au propriétaire, dans l'un et l'autre cas. Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent sa maison ou sa ferme, lorsqu'ils ont été déplacés sans son consentement, et il conserve sur eux son privilège, pourvu qu'il ait fait la revendication, savoir, lorsqu'il s'agit du mobilier qui garnissait une ferme, dans le délai de quarante jours ; et dans celui de quinzaine, s'il s'agit des meubles garnissant une maison ; 2º La créance sur le gage dont le créancier est saisi ; 3º Les frais faits pour la conservation de la chose ; 4º Le prix d'effets mobiliers non payés, s'ils sont encore en la possession du débiteur, soit qu'il ait acheté à terme ou sans terme ; Si la vente a été faite sans terme, le vendeur peut même revendiquer ces effets tant qu'ils sont en la possession de l'acheteur, et en empêcher la revente, pourvu que la revendication soit faite dans la huitaine de la livraison et que les effets se trouvent dans le même état dans lequel cette livraison a été faite ; Le privilège du vendeur ne s'exerce toutefois qu'après celui du propriétaire de la maison ou de la ferme, à moins qu'il ne soit prouvé que le propriétaire avait connaissance que les meubles et autres objets garnissant sa maison ou sa ferme n'appartenaient pas au locataire ; Il n'est rien innové aux lois et usages du commerce sur la revendication ; 5º Les fournitures d'un aubergiste, sur les effets du voyageur qui ont été transportés dans son auberge ; 6º (paragraphe abrogé) ; 7º Les créances résultant d'abus et prévarications commis par les fonctionnaires publics dans l'exercice de leurs fonctions, sur les fonds de leur cautionnement et sur les intérêts qui en peuvent être dus ; 8º Les créances nées d'un accident au profit des tiers lésés par cet accident ou leurs ayants droit, sur l'indemnité dont l'assureur de la responsabilité civile se reconnaît ou a été judiciairement reconnu débiteur à raison de la convention d'assurance. Aucun paiement fait à l'assuré ne sera libératoire tant que les créanciers privilégiés n'auront pas été désintéressés ; 9º Les créances nées du contrat de travail de l'auxiliaire salarié d'un travailleur à domicile répondant à la définition de l'article L du code du travail sur les sommes dues à ce travailleur par les donneurs d'ouvrage.

116 Annexe n 8 : Le privilège Immobilier spécial Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après une mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.

117 Annexe n 9 : Ordre des créances privilégiées sur les immeubles Article 2374 du code Civil (Ancien article 2103) CODE CIVIL Section 1 : Des privilèges spéciaux Article 2374 (Inséré par Ordonnance nº du 23 mars 2006 art. 14 Journal Officiel du 24 mars 2006) Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : 1º Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ; 1º bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2º, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi nº du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. 2º Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; 3º Les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux, et des soultes ou retours de lots ; pour la garantie des indemnités dues en application de l'article 866, les immeubles donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession ; 4º Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé d'office par le tribunal de grande instance dans le ressort duquel les bâtiments sont situés, il ait été dressé préalablement un procès-verbal, à l'effet de constater l'état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire déclarera avoir dessein de faire, et que les ouvrages aient été, dans les six mois au plus de leur perfection, reçus par un expert également nommé d'office ; Mais le montant du privilège ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal, et il se réduit à la plus-value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits ; 5º Ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, jouissent du même privilège, pourvu que cet emploi soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, et par la quittance des ouvriers, ainsi qu'il a été dit ci-dessus pour ceux qui ont prêté les deniers pour l'acquisition d'un immeuble ; 6º Les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de l'article º Les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession régi par la loi nº du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sur l'immeuble faisant l'objet du contrat, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de ce contrat.

118 Annexe n 10 : Exemption d inscription hypothécaire Article 2378 du code Civil (Ancien article 2107) Article 2378 (Inséré par Ordonnance nº du 23 mars 2006 art. 14 Journal Officiel du 24 mars 2006) Sont exceptées de la formalité de l'inscription les créances énumérées à l'article 2375 et les créances du syndicat de copropriétaires énumérées à l'article 2374.

119 Annexe n 11 Questionnaire préalable au Notaire ou Etat daté Etude Maître XX Notaire 10 rue des Platanes NICE Nice, le Monsieur, Cabinet des Bambous 25 rue des Géranium NICE Par la présente, j ai l honneur de porter à votre connaissance que Monsieur Pierre LAFLEUR, envisage de céder à Monsieur et Madame Paul ROSIER, l appartement dont vous êtes syndic dans la copropriété sises. Aussi, en application de l article 5 du décret n' du 17 mars 1967 modifié, je vous saurai gré de bien me retourné, dûment rempli et signé, l état daté ci après. État daté relatif au lot faisant l'objet de la mutation à titre onéreux en vue de l'information des parties et des créances inscrits Lots concernés par vente : (ne pas omettre les lots annexes : parking, cave, garage..) Y a-t-il eu modification du règlement de copropriété? Si oui, à quelle date : Nom et adresse du Notaire dépositaire de ce modificatif : 1) Sommes dues par le vendeur au syndicat : - budget du dernier exercice approuvé : - dernier budget prévisionnel voté : - les provisions exigibles du budget prévisionnel : - les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel :

120 les charges impayées sur les exercices antérieurs : - les sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n a pas donné son accord aux travaux d amélioration : - les avances exigibles, c est à dire décidées par l assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l assemblée générale pour faire face à des travaux d entretien ou de conservation susceptibles d être nécessaires dans les trois ans et avances correspondant à l échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l assemblée générale : 2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) : - avances non utilisées : - provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours : Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d une manière même approximative et sous réserve de l apurement des comptes : 3) Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire : - reconstitution des avances, même approximative et sous réserve de l apurement des comptes : - provisions non encore exigibles du budget prévisionnel : - provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : - somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel : - s il y a lieu, l objet et l état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie :

121 répartition des dépenses entre le vendeur et l acquéreur : - le paiement de la ou des provision(s)exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle la vente se passe, incombe au vendeur : - provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l exigibilité) : - trop ou moins perçu sur provisions révélé par l approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l approbation des comptes : Annexes : Merci de joindre également à cet état détaillé : - le certificat de recherche d amiante dans les parties communes de l immeuble - le diagnostic technique (s il existe)préalable à la mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans (Rappel :Ce diagnostic est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic). - le carnet d entretien de l immeuble - le dernier procès Verbal de l Assemblée Générale - si possible un compte informatique récapitulatif du copropriétaire Fait à Nice, le Signature, nom et qualité du signataire Tampon du cabinet

122 Annexe n 12 : Le questionnaire préalable Article 5 du décret d application de la loi du 10 juillet 1695 (décret du 17 mars 1967 ) Article 5 Modifié par Décret n du 27 mai 2004 art. 4 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004). Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties. 1 Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ; d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances exigibles. Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. 2 Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre : a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ; b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ; b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

123 Annexe n 13 CERTIFICAT DU SYNDIC Délivré en application des dispositions de l'article 20 modifié de la loi n' du 10 juillet 1965 «Art Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient l'élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. «Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. «L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.» Le syndic soussigné atteste que le copropriétaire ci-après nommé, pour les lots lui appartenant, est libre, à ce jour, de toute obligation à l'égard du syndical. Si la mutation n'intervient pas dans un délai d'un mois de la date du présent certificat, avis de celle-ci devra être donné par lettre recommandée avec avis de réception, conformément à l'article 20 de la loi précitée du 10 juillet 1965, afin de permettre au syndic de former éventuellement opposition. Fait à :... Le:...

124 Annexe n 14 : Le certificat «article 20» Article 20 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis Article 20 Modifié par Loi n du 13 décembre 2000 art (JORF 14 décembre 2000). Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.

125 Annexe n 15 COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE RECOMMANDATION n 12 relative au transfert de propriété d'un lot : mise en œuvre des articles 5 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l'article 20 de la loi n du 10 juillet 1965 modifié fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu les articles 5 et 5-1 du décret n du 17 mars 1967 pris pour son application, modifiée par le décret du 17 février 1995 ; Considérant que l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose : «Le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes : a) les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ; dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée ; b) éventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances et provisions ; c) s'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ; d) le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté». Considérant que l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose : «Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1. le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2. le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3. le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux l' et 2' ci-dessus ; 4. le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées au 1, 2 et 3 ci-dessus ;

126 Si le lot fait objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis du mutation prévu par l'article 20 de la loi précitée du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon le cas soit par le notaire soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention». Considérant qu'afin de faciliter, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, les relations entre le notaire, éventuellement l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant d'une part, et le syndic d'autre part, la pratique a élaboré des formulaires contenant les informations prescrites par les textes ; Considérant que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été modifié par la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, et que les articles du décret du 17 mars 1967 ayant été également modifiés, il est apparu utile à la commission, à titre indicatif et non normatif, de proposer en annexe de la présente recommandation deux modèles relatifs respectivement à l'état daté prévu par l'article 5 du décret (annexe 1) et au certificat délivré en application de l'article 20 de la loi (annexe 2). Que, préalablement, la commission précise 1. - Concernant l'état daté prévu à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié : Que le notaire chargé de recevoir tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit demander au syndic, préalablement à l'établissement de cet acte, l'état daté prévu par l'article 5 du décret ; Que l'état daté, établi par le syndic et adressé par ce dernier au notaire, est destiné à l'information des parties, et, le cas échéant, des créanciers inscrits ; Que l'état daté indique, d'une manière même approximative, et sous réserve de l'apurement des comptes les sommes mentionnées aux a, b, c et d de l'article 5, portant sur Je lot faisant l'objet d'un transfert ou de la constitution d'un droit réel ; Que les sommes visées au a de l'article 5 sont celles, correspondant à la quote-part du copropriétaire cédant, qui pourront être demandées à l'acquéreur, si elles deviennent exigibles après le transfert de propriété ou la constitution du droit réel : dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat (par exemple, consommation d'eau froide, condamnation du syndicat par une décision de justice non définitive) ; dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée (par exemple, décision portant sur la réalisation de travaux). Que les sommes visées au b de l'article 5 correspondent à des versements effectués par le copropriétaire cédant à titre d'avance ou de provision sans que la charge définitive du versement lui incombe, et dont en conséquence le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à son égard (par exemple, solde de l'avance de trésorerie permanente, provision spéciale de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) ; Que les sommes visées au c de l'article 5 sont celles qui pourraient rester dues par le copropriétaire cédant, pour le lot considéré, au syndicat des copropriétaires à un titre quelconque (par exemple, charges impayées avec mention à la date de l'appel de fonds) ; Que l'information prévue par le d de l'article 5 sur le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté, a pour objet de porter ces indications à la connaissance de l'acquéreur éventuel pour lui permettre de vérifier, en cas d'acquisition, qu'il sera en mesure de faire face aux obligations juridiques et financières attachées à sa qualité de copropriétaire 2. - Concernant le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée :

127 Que le certificat prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée est établi, le cas échéant, par le syndic et remis au vendeur ou adressé au notaire chargé de recevoir l'acte de mutation à titre onéreux ; Que le syndic n'a à délivrer le certificat prévu à l'article 20 précité que dans la mesure où le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat; Que, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, les termes «libre de toute obligation» paraissent devoir s'entendre comme s'appliquant à l'ensemble des lots dont le vendeur est propriétaire, et non pas seulement au lot concerné par la mutation, du moins en vue de l'opposition au versement des fonds ; Que, conformément aux dispositions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, il ne doit être tenu compte, pour l'établissement du certificat, que des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation, étant précisé que : d'une part, constituent des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés par l'assemblée générale avant la cession, fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés ; d'autre part, que les sommes correspondant au coût de travaux payés par le cédant par annuités, en application de l'article 33 de la loi du 10juillet 1965, deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé.

128 Annexe n 16 Acte extrajudiciaire d opposition au prix de vente «v998010» «v998020» «V998030» «v998040» «v998050» «v998060» «v998070» «v998080» «v998090» «v998100» Références à Rappeler : «v050570»/«v990050»/«v990580»/ «v991880» «v100980» «v990070» «v800010» (article 20 de la Loi du ). «v800090» «v800100» «v800110» «v800120» «v800130» OPPOSITION au PAIEMENT du PRIX de CESSION d un LOT de COPROPRIETE Le «v800140» «v800150» «v100010» «v100020» «v100030» «v100040»

129 DIT et DECLARE : A : «v301011» «v301020» «v301030» «v301050» «v301060» «v301080» «v301090» «v800040» A LA DEMANDE DE : «v013010» «v013020» «v013030» «v013040» «v013050» «v013060». «v013070» «v013080» «v013090» «v013100» Erreur! Nom de fichier incorrect.elisant domicile en mon Etude, AGISSANT EN VERTU des dispositions de l article 20 de la Loi du 10 Juillet Que conformément aux dispositions de l article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965, par le présent acte, mes requérants S'OPPOSENTformellement à ce que vous vous libériez ou dessaisissiez de toutes sommes ou valeurs provenant du prix de cession revenant à : «v131011» «v131020» «v131030» «v131050» «v131060» «v131080» «v131090» «v031011» «v031020» «v031030» «v031050» «v031060» «v031080» «v031090» suite à la vente en date du «vman101» du lot n «vman102» de l état descriptif de la division de l immeuble sis à «vman103». Cette opposition est faite pour conservation et obtenir le paiement des charges de copropriété dont détail est fourni ci-après : «v051160»... «vsom501» «v051190»... «v050190» «v051590»... «v050590» «v051180»... «v050180» «v051220» «v050600»... «v990010» «v051200»... A «v050200» «v051210»... U Droit de recouvrement ou d encaissement ttc Art. 8 du Déc. du «vsom502» «v990130» Coût T de l acte ttc... A DEDUIRE I LE(S) ACOMPTE(S) REÇU(S)... T R «v995120» «vsom503» E SOLDE A PAYER en «v993790» «vc01601» DE : «v060070» «ec01602» Je vous déclare enfin que la présente opposition vous est faite en vertu des dispositions de l article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965 et que les fonds doivent être adressés à mon Etude. Faute par vous de tenir compte de la présente opposition vous vous exposez à être personnellement responsable des causes de ladite opposition.

130 Lui déclarant également que la présente opposition, conformément à l article 34-1 de la Loi du 21 Juillet 1994 modifiant l article 20 de la Loi du 10 juillet 1965, met en œuvre le principe spécial immobilier du Syndicat prévu à l article 2103 du Code Civil. Article 20 de la Loi du 10 Juillet 1965 : Lors de la mutation à titre onéreux d un lot et si le vendeur n a pas présenté au Notaire un certificat du Syndic ayant mois d un mois de date attestant qu il est libre de toute obligation à l égard du Syndicat, avis de mutation doit être donné par le Notaire au Syndic de l immeuble par lettre recommandée avec demande d avis de réception. «v800170» COUT ACTE (Décret du ) DROITS FIXES Article 6 et 7 «v995030» DROIT D'ENGAGEMENT DE POURSUITES Article 13 «v995070» FRAIS DE DEPLACEMENT Article 18 «v995020» HT «v990230» TVA «v990220» % «v990240» TAXE FORFAITAIRE Article 20 «v995010» TTC (1) «v995000» «e995000» LETTRE Article 20 TTC (2) «e995120» «v995110» «v995120» Avant l expiration d un délai de 15 JOURS à compter de la réception de cet avis, le Syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de l immeuble et à peine de nullité énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Toute paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l alinéa précédent est inopposable au Syndic ayant fait régulièrement l opposition. L opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l article A ce qu il n en ignore. «v800060» «v800070»

131 Annexe n 17 : Opposition au prix de vente Article 5-1 du décret d application de la loi du 10 juillet 1695 (décret du 17 mars 1967 ) Article 5-1 Créé par Décret n du 15 février 1995 art. 2 (JORF 17 février 1995). Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1 Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2 Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3 Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1 et 2 ci-dessus ; 4 Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1, 2 et 3 ci-dessus. Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.

132 Annexe n 18 : Notification de la vente au syndic Article 6-1 du décret d application de la loi du 10 juillet 1695 (décret du 17 mars 1967 ) Article 6-1 Créé par Décret n du 15 février 1995 art. 4 (JORF 17 février 1995). Le notaire, ou, selon le cas, l'une des personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 5-1, informe les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et, sur leur demande, leur en adresse copie.

133 Annexe n 19 COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE RECOMMANDATION n 9 relative à l'information réciproque de l'acquéreur et du syndic en cas de vente amiable d'un lot (Nota : cette recommandation ne concerne ni les divisions ou réunions de lots, ni l'incidence des divers droits de préemption). La Commission Considérant que les articles 19 et 20 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposent que " Article 19 : Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat ; il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102-l du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire». " Article 20 : Lors de la mutation à litre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai». Vu les articles 4, 5, 6 et 57 du décret no du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, ainsi rédigés : " Article 4 : Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent». " Article 5 : Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la toi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de mutation. Indépendamment de l'application des dispositions dudit article 20, le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à

134 celle du copropriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l'amélioration des parties, indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant : Dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ; Dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée. b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d'avance ou de provision». " Article 6 : Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965». «Article 57 (modifié par le décret du 31 juillet 1992) : Lorsque le syndic s'est opposé, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement du prix de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, pour une créance inférieure au montant de ce prix, les effets de l'opposition ainsi formée peuvent être limités, par décision du juge de l'exécution au montant des sommes restant dues au syndicat par l'ancien propriétaire ; les règles de procédure prévues au chapitre Il du décret du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution pour l'application de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution sont applicables» Opposabilité, à l'acquéreur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division La Commission rappelle aux notaires l'obligation qui leur est faite par l'article 4 ci-dessus de donner connaissance aux acquéreurs d'un lot ou d'une fraction de lot, du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, et des actes qui auraient pu les modifier, afin que ces différents actes soient opposables à l'acquéreur, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier Opposabilité au syndicat de la vente La Commission rappelle que les formalités de publicité foncière sont sans portée dans les rapports de l'acquéreur d'un lot d'un immeuble en copropriété avec le syndicat des copropriétaires. A l'égard de ce dernier, le nouveau propriétaire du lot n'est substitué à l'ancien qu'à compter de la notification faite au syndic, en application de l'article 6 du décret. Jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, le vendeur est donc tenu au paiement des charges, il est valablement convoqué à l'assemblée générale et a qualité pour en contester les décisions. La Commission recommande, en conséquence Au notaire qui dresse l'acte constatant la vente, ou à l'avocat qui obtiendrait une décision judiciaire opérant un transfert de propriété, de procéder sans délai à cette notification au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception Paiement des charges restant éventuellement dues par le vendeur La Commission rappelle que si le copropriétaire vendeur reste débiteur de charges de copropriété, le syndicat a la possibilité d'en obtenir le paiement sur le prix de la vente. A cet effet, avant de se dessaisir des fonds, le notaire doit se mettre en rapport avec le syndic : soit préalablement à la vente, en sollicitant, par lettre simple, le certificat prévu par l'article 20 cidessus. Si le syndic atteste que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, les fonds provenant de la vente peuvent, jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date du certificat, être remis au vendeur ; soit postérieurement, en notifiant la vente au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le syndic dispose alors d'un délai de huit jours pour, s'il y a lieu, faire opposition sur le prix de vente. Elle constate que, dans la pratique, cette dernière notification est souvent confondue avec l'avis de mutation prévu par l'article 6 du décret, une seule lettre recommandée étant adressée au syndic. La Commission recommande, en conséquence

135 au vendeur, de requérir du syndic le certificat prévu par l'article 20 après avoir soldé son compte dans ses livres. Si le compte ne peut pas être immédiatement apuré, par exemple si des travaux votés par l'assemblée générale n'ont pas encore été exécutés, ou sont en cours d'exécution, le syndic et le vendeur peuvent convenir du paiement d'une provision jusqu'à ce que les factures permettent un arrêté de compte définitif. au notaire, d'informer à temps les parties des avantages de cette manière de procéder qui permet, préalablement à la conclusion de la vente, d'assurer l'information complète de l'acquéreur (voir paragraphe V, ci-dessous) ; elle dispensera le syndic de procéder dans le bref délai de huit jours qui lui est imparti à une opposition qui aurait pour effet de bloquer la totalité du prix de vente A défaut du certificat délivré par le syndic ; La Commission recommande au notaire, de procéder sans délai, à la notification prévue par l'article 20 ci-dessus, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'exclusion d'autre procédé tel qu'une lettre simple ou une lettre remise contre émargement, en indiquant le domicile élu auquel une opposition pourrait être faite. Ce domicile ne peut être situé que dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble ; au syndic, lorsque le syndicat a une créance à faire valoir, de procéder à l'opposition, dans le délai de huit jours, par voie d'acte extrajudiciaire à l'exclusion de tout autre procédé, au domicile élu mentionné dans la notification. Les créances dont il convient de tenir compte sont celles qui sont liquides et exigibles, c'est-à-dire, les comptes des charges de copropriété ayant fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale, les provisions sur l'exercice en cours, régulièrement appelées par le syndic pour l'exécution du budget prévisionnel et les provisions spéciales pour travaux votés par l'assemblée générale, même si elles s'appliquent à des travaux non encore exécutés. L'opposition énoncera avec précision les causes des différentes créances, en indiquant notamment les exercices auxquels elles se rapportent et les dates auxquelles l'assemblée générale s'est prononcée. La Commission rappelle que la clause qui figure parfois dans le règlement de copropriété, stipulant pour le paiement des charges une solidarité entre le vendeur d'un lot et son acquéreur est nulle. Au demeurant, il serait sans effet de reproduire cette clause dans le cahier des charges d'une adjudication ou de vouloir l'y introduire par un «dire» ; que l'opposition a pour effet de rendre indisponible la totalité du prix de vente entre les mains du notaire ; que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic ne confère pas de privilège au syndicat. Seule l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat peut à son rang procurer un tel résultat. La Commission recommande, en conséquence au syndic, de ne pas se fonder sur la clause dite «de solidarité» figurant éventuellement dans le règlement de copropriété ; au vendeur ou au syndic, à défaut de paiement amiable, de saisir sans retard le juge de l'exécution pour qu'il soit statué sur les mérites de l'opposition, seul moyen d'obtenir le transfert des fonds. Pour éviter que la totalité du prix de vente soit immobilisé, le vendeur peut demander au juge de l'exécution le cantonnement de l'opposition (article 57 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 31 juillet 1992) Assistance à l'assemblée générale La Commission rappelle que la notification faite au syndic en application de l'article 6 du décret, détermine qui, du vendeur ou de l'acheteur a, le jour de l'assemblée générale, la qualité de copropriétaire lui donnant vocation à y assister; que si cette notification intervient dans le délai de quinzaine avant la date fixée par l'assemblée générale, cette dernière est valablement convoquée, l'acquéreur ayant alors seul qualité pour y assister au vu de la convocation adressée à son auteur. La Commission recommande, en conséquence au syndic qui, ayant convoqué une assemblée générale, reçoit la notification d'une mutation plus de quinze jours avant d'adresser une nouvelle convocation à l'acquéreur,

136 au syndic, dans tous les cas, de notifier le procès-verbal de l'assemblée générale à la personne qui, à sa connaissance, à la date de l'assemblée, avait la qualité de copropriétaire. C'est en effet ce copropriétaire qui aurait qualité pour contester une décision de l'assemblée générale. au copropriétaire qui, avant la tenue d'une assemblée générale, a notifié au syndic la vente de son lot, de remettre la convocation à l'acquéreur, avec les documents annexés. S'il n'a pas encore été procédé à la notification, la vente n'étant pas définitivement réalisée, le vendeur a la faculté de donner à l'acquéreur un pouvoir pour le représenter à l'assemblée générale Information complémentaire du vendeur et de l'acquéreur La Commission recommande au notaire qui sollicite le certificat prévu à l'article 20 de la loi, de demander au syndic l'état daté prévu par l'article 5 du décret qui, en vue de l'information des parties, indiquera d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, la situation comptable du vendeur à l'égard de la copropriété, en faisant mention notamment des provisions déjà versées par le vendeur et de l'existence d'une avance de trésorerie permanente. au syndic, lorsqu'un projet de vente est ainsi porté à sa connaissance, de communiquer aux parties et au notaire chargé de la rédaction de l'acte toutes informations utiles sur le fonctionnement de la copropriété, l'état d'entretien de l'immeuble, les questions importantes débattues au cours des dernières assemblées générales, les litiges en cours, les aménagements et travaux envisagés par les copropriétaires. au notaire, de provoquer un accord des parties sur des difficultés prévisibles, telles que les conséquences d'un litige ou des décisions non encore exécutées de l'assemblée générale et d'en faire mention dans l'acte de vente qui peut aussi régler le sort de l'avance de trésorerie permanente. Toutefois, ces stipulations valables dans les relations entre vendeur et acquéreur ne seraient pas opposables au syndicat. au notaire, d'indiquer les nom et adresse du syndic à l'acquéreur d'un lot dans un immeuble en copropriété, en l'invitant à se mettre immédiatement en rapport avec ce dernier, tant pour se faire connaître, que pour lui fournir les renseignements nécessaires à la mise à jour du fichier des copropriétaires.

137 Annexe n 20 COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE RECOMMANDATION n 11 relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en copropriété La présente recommandation concerne la vente par adjudication, l'expropriation pour cause d'utilité publique ou l'exercice d'un droit de préemption publique portant sur un ou plusieurs lots d'un immeuble en copropriété ou sur des parties communes dudit immeuble. Vu les articles 20 et 16-1 de la loi du 10 juillet «Article 20 : Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation, à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai». «Article 16-1 : Article 16-1 (L. n 79-2 du 2 janvier 1979, article 2). Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique». Vu les articles 5 et 6 du décret du 17 mars «Article 5 : Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Indépendamment de l'application des dispositions dudit article 20, le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l'information des parties, indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes : a) les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant : Dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ; Dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée. b) Éventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d'avance ou de provision». «Article 6 : Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965» Vente par adjudication La commission rappelle : que les dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, ci-dessus reproduites, sont applicables à une vente par adjudication d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse d'une

138 vente devant le tribunal sur licitation ou sur saisie immobilière ou encore d'une adjudication devant notaire. En conséquence, la commission recommande à l'avocat du créancier poursuivant, ou au notaire : de demander au syndic, préalablement à la vente, l'état daté prévu par l'article 5 du décret, ceci afin d'assurer la meilleure information possible des acquéreurs, à défaut de pouvoir recourir, dans la plupart des cas, au certificat de l'article 20 de la loi ; de faire figurer dans le cahier des charges de la vente le domicile élu où sera reçue une éventuelle opposition ; le choix de ce domicile n'est pas réglementé. Il se portera de préférence sur le cabinet de l'avocat ou l'étude du notaire chargé de recevoir les fonds ; après la vente, de notifier sans délai au syndic le jugement ou le procès-verbal d'adjudication que constitue l'acte translatif de propriété. Cette notification rappellera l'élection de domicile, le délai de huitaine pour faire opposition et l'obligation, le cas échéant, pour le syndic d'y procéder par acte extrajudiciaire. Pour ce qui concerne le contenu de l'opposition, les créances dont le syndicat peut faire état, la pratique de la clause dite «de solidarité» et l'opportunité d'inscrire au plus tôt l'hypothèque légale du syndicat, il est renvoyé à la recommandation n' 9. enfin, d'aviser le détenteur effectif des fonds, par exemple le bâtonnier, s'il a été constitué séquestre et le juge si une procédure d'ordre est ouverte. Par ailleurs, il a été déjà rappelé dans la recommandation n 9 que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic n'emporte pas de privilège au profit du syndicat. Dans le cas d'une vente sur saisie immobilière, l'opposition du syndic n'aura nécessairement qu'un objet limité à la partie du prix disponible après que les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit que le défaut de notification de l'adjudication au syndic n'ouvrirait droit à une indemnisation du syndicat que s'il était établi que le prix excédait les créances privilégiées et que le syndicat avait une chance d'être effectivement payé Expropriation pour cause d'utilité publique La commission constate : que bien que cette situation soit peu fréquente, une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique peut concerner un ou plusieurs lots dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, ou bien certains lots en même temps que des parties communes, ou encore des parties communes seulement. Moins rare sera l'hypothèse d'une procédure touchant la totalité de l'immeuble en copropriété ; que ni le code de l'expropriation ni la loi du 10 juillet 1965 n'envisagent ces éventualités ; qu'en vertu de l'article L du Code de l'expropriation le transfert de propriété est opéré par voie d'accord amiable ou par une ordonnance rendue par le juge de l'expropriation et qu'il résulte des articles R et R du même code que l'ordonnance désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble exproprié, en précisant l'identité de chaque propriétaire, au vu des renseignements figurant au cadastre à la date de l'ordonnance. En conséquence, la commission considère, sous réserve de l'appréciation des tribunaux : que l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre de chacun des copropriétaires concernés, tant pour la partie privative de son lot que pour la quote-part y afférente des parties communes, telle que déterminée dans l'état descriptif de division ; que l'expropriation n'est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires que lorsqu'elle porte exclusivement sur une partie commune, à charge par le syndic de répartir l'indemnité entre les copropriétaires selon les dispositions de l'article 16-1 ci-dessus. La commission recommande à l'autorité expropriante lorsque l'expropriation porte sur un ou plusieurs lots ; en cas d'accord amiable, faisant l'objet d'un acte authentique ou d'un acte administratif, de faire application des dispositions de l'article 20 ; en cas d'ordonnance d'expropriation, de notifier au syndic l'avis de mutation prévu par ce texte, pour lui permettre, dans le cas où le copropriétaire exproprié serait débiteur à l'égard du syndicat, de faire opposition entre les mains de l'expropriant qui procédera alors à la consignation de l'indemnité conformément aux dispositions de l'article R du Code de l'expropriation.

139 Exercice d'un droit de préemption publique La commission rappelle que dans l'hypothèse de l'exercice par l'autorité publique, du droit de préemption qui lui est reconnu par la loi, le transfert de propriété s'opère différemment suivant qu'il existe ou non accord sur le prix. 1. En cas d'accord sur le prix, le transfert de propriété s'opère : o soit à la date de la notification de la décision du titulaire du droit de préemption d'acquérir aux prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner ; o soit à la date de la notification de l'acceptation par le propriétaire de la contreproposition du titulaire du droit de préemption o soit à la date de l'accord amiable. 2. En cas de désaccord sur le prix, le transfert de propriété s'opère lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : o une décision juridictionnelle est passée en force de chose jugée : jugement notifié non frappé o d'appel dans le délai ou arrêt de la Cour d'appel ; aucune des deux parties n'a exercé le droit de repentir prévu par l'article L du Code de l'urbanisme. 3. En cas de délaissement (décision d'acquérir prise par le titulaire du droit de préemption à la demande du propriétaire dans les périmètres de zones d'aménagement différé ou de droit de préemption urbain) le transfert de propriété s'opère à la date de la notification de la décision d'acquérir par le titulaire du droit de préemption, alors même que les parties seraient en désaccord sur le prix. Dans ce dernier cas et dans la mesure, en effet, où le délaissement est irréversible, il est considéré qu'il y a accord sur la chose et sur un prix déterminable. En conséquence la commission recommande aux titulaires d'un droit de préemption : de notifier sans délai au syndic l'avis de mutation prévu par l'article 20 à l'une des dates correspondantes aux hypothèses susvisées,

140 Annexe n 21 : Expropriation dans les Z.U.S. Article 34 de la loi du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville Art I. - Le chapitre Ier de la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un article 16-2 ainsi rédigé : << Art L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat. << Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers. << Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices. >> II. - Il est inséré, dans la section I du chapitre Ier du titre Ier du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, un article L ainsi rédigé : << Art. L Lorsque les immeubles expropriés sont soumis à la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration d'utilité publique peut prévoir que les emprises expropriées seront retirées de la propriété initiale. >> III. - L'article L du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est complété par un alinéa ainsi rédigé : << Lorsque la déclaration d'utilité publique prévoit, conformément à l'article L , le retrait des emprises expropriées de la propriété initiale, l'arrêté de cessibilité précise l'emplacement de la ligne divisoire. >> IV. - Il est inséré, dans la section I du chapitre II du titre Ier du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, un article L ainsi rédigé : << Art. L Lorsque la déclaration d'utilité publique a prévu le retrait de la propriété initiale des emprises expropriées, conformément à l'article L , le juge de l'expropriation constate, dans l'ordonnance portant transfert de propriété, l'existence de cette décision de retrait. >> V. - Il est inséré, dans la section II du chapitre III du titre Ier du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, un article L ainsi rédigé : << Art. L Lorsqu'il est fait application des dispositions de l'article L et du deuxième alinéa de l'article L. 11-8, le juge de l'expropriation fixe, dans son jugement, à la demande de tout intéressé, outre les indemnités principales et accessoires, les indemnités relatives aux conséquences préjudiciables du retrait. >>

141 Annexe n 22 : Droit de préemption Article 74 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 74 I. - Au sein de la section 2 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, il est créé une sous-section 1 intitulée : «Règles générales de construction», qui comprend les articles L à L et une sous-section 2 ainsi rédigée : «Sous-section 2 «Règles générales de division «Art. L Sont interdites : «- toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi no du 1er septembre 1948 précitée ; «- toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L du même code ; «- toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées. «Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de F les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article. «Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement des infractions définies ci-dessus dans les conditions prévues à l'article du code pénal. Elles encourent la même peine d'amende définie ci-dessus et les peines mentionnées aux 2o, 4o et 9o de l'article du même code. «Art. L Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.» II. - L'article 1er de la loi no du 4 avril 1953 modifiant la loi no du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel est abrogé.

142 Annexe n 23 : Introduction des copropriétés en difficulté dans la loi Article 35 de la loi du 21 juillet 1994 relative à l habitat Art I. - Il est créé, dans le chapitre II de la loi no du 10 juillet 1965 précitée, une section 1 intitulée: << Dispositions générales >> et comprenant les articles 17 à 29. II. - L'article 26 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé: << A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. >> III. - Il est inséré, après la section 1 du chapitre II de la loi no du 10 juillet 1965 précitée, une section 2 ainsi rédigée:

143 Annexe n 24 : Constitution de provisions pour travaux Article 36 de la loi du 21 juillet 1994 relative à l habitat Art Il est inséré, après le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée, un alinéa ainsi rédigé: << - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi; >>.

144 Annexe n 25 : F.S.L. pour charges de copropriété et exonération taxe foncière Articles 35 & 36 de la loi du 15 novembre 1996 Art Il est inséré, après le premier alinéa de l'article 6 de la loi no du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, cinq alinéas ainsi rédigés : << Le plan départemental prévoit en particulier les conditions générales dans lesquelles une garantie de paiement des loyers peut être accordée aux personnes ou familles résidant dans une zone urbaine sensible définie au 3 de l'article 42 de la loi no du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. >> << Le fonds de solidarité peut également accorder des aides à des personnes propriétaires occupants au sens du second alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, qui remplissent les conditions de l'article 1er de la présente loi et se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges collectives ou au remboursement d'emprunts contractés pour l'acquisition du logement dont ils ont la propriété ou la jouissance, si celui-ci est situé dans le périmètre : << - soit d'une zone urbaine sensible mentionnée au 3 de l'article 42 de la loi no du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire ; << - soit d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat définie à l'article L du code de la construction et de l'habitation, limitée à un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot ou soumis au régime de la copropriété. << Que l'aide ait été accordée sous forme de cautions, prêts, garanties ou subventions, son remboursement est immédiatement exigible, comme en matière de contributions directes, en cas de mutation de lot de copropriété ou de cession de parts ou d'actions de sociétés intervenant dans les dix ans suivant l'obtention de l'aide. >> Art Il est inséré, après l'article 749 du code général des impôts, un article 749 A ainsi rédigé : << Art. 749 A. - Dans les zones franches urbaines définies au B du 3 de l'article 42 de la loi no du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévu à l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupes d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive. >>

145 Annexe n 26 : Extension exonération taxe foncière et conditions d accès aux prêts aidés Articles 82 & 83 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 82 I. - Le douzième alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : «Dans ces mêmes copropriétés, lorsqu'elles font l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L , ils peuvent, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'etat qui peuvent déroger aux règles applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et les louer provisoirement.» II. - Le huitième alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation et le septième alinéa de l'article L du même code sont complétés par une phrase ainsi rédigée : «Dans ces mêmes copropriétés lorsqu'elles font l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L , elles peuvent, selon les modalités précisées par décret en Conseil d'etat qui peuvent déroger aux règles applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et les louer provisoirement.» III. - Le premier alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé : «Le préfet peut, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune concernée, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou copropriétaires, d'associations de riverains, confier à une commission qu'il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde visant à restaurer le cadre de vie des occupants et usagers d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété, ou d'un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot. Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés.» IV. - Dans la première phrase du premier alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, les mots : «dans un délai de deux ans» sont remplacés par les mots : «dans un délai de cinq ans». Article 83 I. - L'article 1384 A du code général des impôts est complété par un II ainsi rédigé : «II. - Pour les logements en accession à la propriété situés dans un groupe d'immeubles ou un ensemble immobilier faisant l'objet des mesures de sauvegarde prévues aux articles L à L du code de la construction et de l'habitation, la durée d'exonération mentionnée au I est prolongée de cinq ans. «Avant le 31 décembre de chaque année, la commission mentionnée à l'article L du code de la construction et de l'habitation adresse à la direction des services fiscaux du lieu de situation de ces logements la liste des logements et de leurs propriétaires répondant aux conditions mentionnées à l'alinéa précédent.» II. - Les dispositions du I s'appliquent à compter de 2001.

146 Annexe n 27 : Extension du bénéfice du F.S.L. Article 84 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 84 Les quatrième à septième alinéas de l'article 6 de la loi no du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement sont remplacés par deux alinéas ainsi rédigés : «Le fonds de solidarité est également destiné à accorder des aides à des personnes propriétaires occupantes au sens du second alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, qui remplissent les conditions de l'article 1er de la présente loi et se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges collectives, si le logement dont ils ont la propriété ou la jouissance est situé dans un groupe d'immeubles bâtis ou un ensemble immobilier faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L du code de la construction et de l'habitation. «Le fonds de solidarité logement peut, en outre, accorder des aides à ces mêmes propriétaires occupants qui se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au remboursement d'emprunts contractés pour l'acquisition de leur logement.»

147 Annexe n 28 : Aides directes à la personne Article 140 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 140 I. - Les articles L et L du code de la construction et de l'habitation sont ainsi rédigés : «Art. L I. - La politique d'aide au logement a pour objet de favoriser la satisfaction des besoins de logements, de promouvoir la décence du logement, la qualité de l'habitat, l'habitat durable et l'accessibilité aux personnes handicapées, d'améliorer l'habitat existant et de prendre en charge une partie des dépenses de logement en tenant compte de la situation de famille et des ressources des occupants. Elle doit tendre à favoriser une offre de logements qui, par son importance, son insertion urbaine, sa diversité de statut d'occupation et de répartition spatiale, soit de nature à assurer la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation. «II. - Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir. «Art. L La politique d'aide au logement comprend notamment : «1o Des aides publiques à l'investissement en faveur du logement locatif, à la construction neuve de logements, à l'acquisition avec amélioration de logements existants et aux opérations de restructuration urbaine. Les aides sont majorées lorsque les logements servent à l'intégration de personnes rencontrant des difficultés sociales particulières ; «2o Des aides publiques, accordées sous condition de ressources, aux personnes accédant à la propriété de leur logement, sous la forme d'avances remboursables sans intérêt et de prêts d'accession sociale à taux réduit ; «3o Des aides publiques à l'investissement pour les travaux d'amélioration des logements existants réalisés par les propriétaires bailleurs, dans le parc locatif social et dans le parc privé, ainsi que par les propriétaires occupants sous condition de ressources ; «4o Des aides publiques à l'investissement pour les logements locatifs privés soumis en contrepartie à des conditions de loyer encadré et destinés à des personnes sous condition de ressources ; «5o Des aides personnelles au logement, dont l'aide personnalisée instituée au chapitre Ier du titre V du présent livre, qui sont versées aux locataires ou aux propriétaires accédants, sous condition de ressources.» II. - Dans l'article L du même code, après les mots : «les communes», sont insérés les mots : «les établissements publics de coopération intercommunale,». III. - Dans la dernière phrase du premier alinéa de l'article L du même code, après les mots : «ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat», sont insérés les mots : «ou le syndicat mixte qui aurait reçu mandat de ces derniers». IV. - Après le septième alinéa de l'article 6 de la loi no du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : «Le fonds de solidarité peut également accorder des aides à des personnes propriétaires occupants, qui remplissent les conditions de l'article 1er de la présente loi et se trouvent dans l'impossibilité d'assurer leurs obligations relatives au paiement de leurs charges collectives, ou aux remboursements d'emprunts contractés pour l'acquisition du logement dont ils ont la propriété ou la jouissance si celui-ci est situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat définie à l'article L du code de la construction et de l'habitation, limitée à un groupe d'immeubles bâtis en sociétés d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot ou soumis au régime de la copropriété.» V. - La première phrase du premier alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation est complétée par les mots : «ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier».

148 Annexe n 29 : Mesures de sauvegarde Article L du Code de la Construction et de l Habitat << Art. L Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de deux ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées : << - clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ; << - clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ; << - réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement ; << - assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales ; << - organiser la mise en place de mesures d'accompagnement. << Il précise l'échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement.

149 Annexe n 30 : Précisions sur les aides à la personne Article L du Code de la Construction et de l Habitat << Art. L Pour l'application des dispositions du présent chapitre, les occupants sont les propriétaires occupants, les locataires, les occupants de bonne foi maintenus dans les lieux et les preneurs de baux professionnels ou commerciaux. << Les propriétaires occupants sont les personnes copropriétaires, les associés de sociétés d'attribution ou de sociétés coopératives de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot, qui occupent l'immeuble dont elles ont la propriété ou la jouissance.

150 Annexe n 31 : Exonération d enregistrement Article 85 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 85 L'article 749 A du code général des impôts est ainsi rédigé : «Art. 749 A. - Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.»

151 Annexe n 32 : L insalubrité Articles 168 à 175 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 168 I. - L'article L du code de la santé publique est ainsi rédigé : «Art. L Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d'immeubles, un îlot ou un groupe d'îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi d'un rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou, par application du troisième alinéa de l'article L , du directeur du service communal d'hygiène et de santé concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite le conseil départemental d'hygiène à donner son avis dans le délai de deux mois : «1o Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ; «2o Sur les mesures propres à y remédier. «Le directeur départemental de la santé et de l'action sociale établit le rapport prévu au premier alinéa soit de sa propre initiative, soit sur saisine du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement et d'urbanisme, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant de l'immeuble ou de l'un des immeubles concernés. «Le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, à l'initiative duquel la procédure a été engagée, doit fournir un plan parcellaire de l'immeuble avec l'indication des noms des propriétaires tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Lorsque cette initiative a pour objet de faciliter l'assainissement ou l'aménagement d'un îlot ou d'un groupe d'îlots, le projet d'assainissement ou d'aménagement correspondant est également fourni.» II. - Il est inséré, après l'article L du code de la santé publique, un article L ainsi rédigé : «Art. L Il peut être créé, au sein de chaque conseil départemental d'hygiène, une délégation permanente chargée de donner l'avis prévu par l'article L » III. - Les commissions ad hoc chargées actuellement de donner l'avis prévu par l'article L du code de la santé publique sont maintenues en fonction jusqu'à la création des délégations permanentes mentionnées à l'article L du même code. Article 169 L'article L du code de la santé publique est ainsi rédigé : «Art. L Le préfet avise les propriétaires, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, au moins trente jours à l'avance de la tenue de la réunion du conseil départemental d'hygiène et de la faculté qu'ils ont de produire dans ce délai leurs observations. Il avise également, dans la mesure où ils sont connus, les titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, les titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, les occupants et, en cas d'immeuble d'hébergement, l'exploitant. «A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble, au moins trente jours avant la réunion du conseil départemental d'hygiène. Si l'insalubrité ne concerne que les parties communes d'un immeuble en copropriété, l'invitation à la réunion du conseil départemental d'hygiène est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires. «Le rapport motivé prévu à l'article L est tenu à la disposition des intéressés dans les bureaux de la préfecture. Une copie est déposée à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble. «Toute personne justifiant de l'une des qualités mentionnées au premier alinéa est, sur sa demande, entendue par le conseil départemental d'hygiène et appelée aux visites et constatations des lieux. Elle peut se faire représenter par un mandataire.

152 «Au cas où le conseil départemental d'hygiène émet un avis contraire aux conclusions du rapport motivé prévu à l'article L , le préfet peut transmettre le dossier au ministre chargé de la santé. Celui-ci saisit le Conseil supérieur d'hygiène publique de France qui émet son avis dans les deux mois de sa saisine, lequel se substitue à celui du conseil départemental d'hygiène.» Article 170 Le troisième alinéa de l'article L du code de la santé publique est supprimé. Article 171 L'article L du code de la santé publique est ainsi rédigé : «Art. L Si le conseil départemental d'hygiène ou, éventuellement, le Conseil supérieur d'hygiène publique de France conclut à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet prononce, dans le délai d'un mois, l'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, en précisant, sur l'avis du conseil départemental d'hygiène ou, éventuellement, du Conseil supérieur d'hygiène publique de France, si cette interdiction est d'effet immédiat ou applicable au plus tard à l'expiration d'un délai qu'il fixe et qui ne doit pas être supérieur à six mois. «Il prescrit toutes mesures appropriées pour mettre les locaux situés dans l'immeuble hors d'état d'être utilisables au fur et à mesure de leur évacuation et du relogement ou de l'hébergement des occupants dans les conditions fixées aux articles L et suivants du code de la construction et de l'habitation. «Il peut en outre faire procéder d'office aux mesures nécessaires pour empêcher toute utilisation des locaux. «Il peut, le cas échéant, ordonner la démolition de l'immeuble. «Dans le cas où il est conclu à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet prescrit, dans le délai d'un mois, les mesures appropriées et leur délai d'exécution indiqués par l'avis du conseil départemental d'hygiène ou, éventuellement, du Conseil supérieur d'hygiène publique de France. Il peut prononcer l'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux. Cette interdiction prend fin à la date de l'affichage de l'arrêté pris en application de l'article L «La personne tenue d'exécuter les mesures visées à l'alinéa précédent peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure sur le bien concerné un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneur ou débirentier d'exécuter les travaux prescrits. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté d'insalubrité. «L'arrêté du préfet comporte le texte reproduit des articles L à L du code de la construction et de l'habitation.» Article 172 Après l'article L du code de la santé publique, il est inséré trois articles L , L et L ainsi rédigés : «Art. L Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité aux personnes visées au premier alinéa de l'article L Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires. «A défaut de connaître l'adresse actuelle ou de pouvoir identifier les personnes visées au premier alinéa de l'article L , cette notification est valablement effectuée par l'affichage de l'arrêté à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille ou Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de l'immeuble. «L'arrêté d'insalubrité est transmis au maire de la commune, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement ou d'urbanisme, au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de logement et de l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de l'immeuble, ainsi qu'aux gestionnaires du fonds de solidarité pour le logement du département. «A la diligence du préfet et aux frais du propriétaire, l'arrêté d'insalubrité est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux concernés.

153 «Art. L Les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté d'insalubrité sont soumis aux règles définies à l'article L du code de la construction et de l'habitation. «A compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité prononçant une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition à quelque usage que ce soit. «Art. L Le préfet constate par arrêté la conformité de la réalisation des travaux prescrits en application de l'article L et leur date d'achèvement ; il prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité et, le cas échéant, de l'interdiction d'utiliser les lieux. «Lorsque des travaux justifiant la levée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux sont réalisés sur un immeuble dont l'insalubrité a été déclarée irrémédiable, le préfet prononce par arrêté la fin de l'état d'insalubrité de l'immeuble et la mainlevée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. «L'arrêté du préfet, qui comporte le texte reproduit des articles L à L du code de la construction et de l'habitation, est notifié selon les modalités prévues à l'article L du présent code. A la diligence du propriétaire, cet arrêté est publié à la conservation des hypothèques.» Article 173 I. - L'article L du code de la santé publique est ainsi rédigé : «Art. L Si, hormis la démolition de l'immeuble, les mesures prescrites à l'article L n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire ou, à défaut, le préfet procède, au moins deux mois après une mise en demeure du propriétaire dans les formes prévues à l'article L et demeurée infructueuse, à l'exécution d'office des travaux. Si la démolition de l'immeuble a été prescrite, le maire ou, à défaut, le préfet procède d'office à la réalisation des travaux provisoires nécessaires pour mettre fin au danger menaçant la santé des occupants ou des voisins. Dans les deux cas, les travaux sont effectués aux frais du propriétaire ; le juge des référés est saisi en cas de difficultés.» II. - L'article L du même code est ainsi rédigé : «Art. L Celui qui, de mauvaise foi, n'aura pas fait droit, dans le délai d'un mois, à l'interdiction d'habiter est passible des peines prévues à l'article L » Article 174 L'article L du code de la santé publique est complété par un alinéa ainsi rédigé : «Cette créance, augmentée des frais d'inscription hypothécaire, des frais de relogement ou d'hébergement s'il y a lieu, est garantie par l'inscription, à la diligence du préfet et aux frais des propriétaires concernés, d'une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des dispositions de la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur le ou les lots concernés.» Article 175 L'article L du code de la santé publique est ainsi rédigé : «Art. L Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive ou temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux ou lorsque l'insalubrité est remédiable mais que les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement inhabitable un logement, le propriétaire est tenu à l'égard des occupants visés à l'article L du code de la construction et de l'habitation d'assurer leur relogement ou leur hébergement dans les conditions prévues aux articles L à L du même code.»

154 Annexe n 33 : Immeubles menaçant ruine Articles 178 à 184 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 178 Il est inséré, dans le chapitre III du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, un article L ainsi rédigé : «Art. L Lorsqu'il a été prescrit à l'exploitant d'un immeuble recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement de faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, de réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut, à défaut d'exécution volontaire, et après mise en demeure demeurée infructueuse, procéder d'office aux travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d'insécurité manifeste, et voir condamner l'exploitant à lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux. En cas de litige sur les conditions d'entrée dans l'immeuble, le juge des référés statue. «Les dépenses des travaux à la charge de l'exploitant sont recouvrées comme en matière de contributions directes. «Le relogement éventuel des occupants est réalisé dans les conditions fixées aux articles L et suivants du présent code.» Article 179 Le chapitre unique du titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1o Il est inséré un article L ainsi rédigé : «Art. L L'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Il est également notifié, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété. «A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble. «Cet arrêté reproduit le premier alinéa de l'article L «A la demande du maire, l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire.» ; 2o L'article L est ainsi modifié : a) Le premier alinéa est ainsi rédigé : «Dans les cas prévus au premier alinéa de l'article L , le propriétaire est mis en demeure d'effectuer dans un délai déterminé les travaux de réparation ou de démolition de l'immeuble menaçant ruine et, si le propriétaire conteste le péril, de faire commettre un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état du bâtiment et de dresser rapport.» ; b) Le quatrième alinéa est remplacé par cinq alinéas ainsi rédigés : «En outre, lorsque le tribunal administratif a constaté l'insécurité de l'immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. Cet arrêté précise si cette interdiction est applicable immédiatement ou à l'expiration d'un délai qu'il fixe et qui ne peut excéder six mois ; il est notifié aux personnes visées au premier alinéa de l'article L selon les modalités fixées par cet article. Il reproduit les dispositions des articles L à L A la demande du maire, il est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire. «L'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine et l'arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux sont transmis au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de logement et de l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de l'immeuble ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département. «Sur le rapport d'un homme de l'art constatant la réalisation des travaux prescrits, le maire, par arrêté, prend acte de la réalisation des travaux, de leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine et, le cas échéant, celle de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. Cet arrêté est notifié aux personnes visées au premier alinéa de l'article L selon les modalités fixées par cet article. Il reproduit les dispositions des articles L à L A la demande du propriétaire et aux frais de celui-ci, il est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux. «La personne tenue d'exécuter les travaux prescrits peut se libérer de cette obligation en les réalisant dans le cadre d'un bail à réhabilitation prévu aux articles L et suivants. «Elle peut aussi conclure sur le bien concerné un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneur ou débirentier d'exécuter les travaux prescrits. Dans tous les cas, il peut être convenu que cette personne restera dans les lieux lorsqu'elle les occupait à la date de l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine.» ; 3o L'article L est complété par un alinéa ainsi rédigé : «La personne tenue d'exécuter les travaux prescrits peut se libérer de cette obligation en les faisant réaliser dans le cadre d'un bail à réhabilitation. Elle peut aussi conclure sur le bien concerné un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneur ou débirentier d'exécuter les travaux prescrits. Dans tous les cas, il peut être convenu que cette personne restera dans les lieux lorsqu'elle les occupait à la date de l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine.» ;

155 o L'article L est complété par un alinéa ainsi rédigé : «Le paiement des travaux exécutés d'office ainsi que les frais d'inscription hypothécaire, les frais de relogement ou d'hébergement s'il y a lieu, sont garantis par l'inscription, à la diligence du maire et aux frais des propriétaires concernés, d'une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des dispositions de la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sur le ou les lots concernés.» ; 5o Après l'article L , sont insérés deux articles L et L ainsi rédigés : «Art. L Les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté portant interdiction d'habiter sont soumis aux règles définies à l'article L «A compter de la notification de l'arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux mentionnés à l'article L , les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit. «Les dispositions de l'alinéa précédent cessent d'être applicables à compter de l'arrêté prononçant la cessation du péril et la mainlevée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser. «Art. L Est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de F le fait de détruire, dégrader ou détériorer des locaux ayant fait l'objet de l'arrêté prévu aux articles L et L , dans le but de faire quitter les lieux aux occupants. «Le fait de contrevenir à l'interdiction édictée au deuxième alinéa de l'article L est puni des mêmes peines. «Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans les conditions prévues par l'article du code pénal, des infractions définies au présent article.» Article 180 I. - L'article L du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1o Après les mots : «les dispositions des chapitres Ier» sont insérés les mots : «, à l'exclusion de l'article 11» ; 2o Il est complété par trois alinéas ainsi rédigés : «Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au bailleur qui a obtenu du préfet l'autorisation de démolir un immeuble afin d'en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli, ou de restructurer le quartier dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. «Le bailleur donne un préavis de six mois à chacun des occupants pour vider les lieux. Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux. «Le relogement doit être assuré dans des conditions conformes aux dispositions prévues par l'article 13 bis de la loi no du 1er septembre 1948 précitée.» II. - L'article L du même code est ainsi modifié : 1o Dans le premier alinéa, après les mots : «les dispositions des chapitres Ier», sont insérés les mots : «, à l'exclusion de l'article 11» ; 2o Après le deuxième alinéa, il est inséré trois alinéas ainsi rédigés : «Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au bailleur qui a obtenu du préfet l'autorisation de démolir un immeuble afin d'en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli, ou de restructurer le quartier dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. «Le bailleur donne un préavis de six mois à chacun des occupants pour vider les lieux. Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux. «Le relogement doit être assuré dans des conditions conformes aux dispositions prévues par l'article 13 bis de la loi no du 1er septembre 1948 précitée.» Article 181 Le chapitre Ier du titre II du livre V du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1o L'article L est ainsi rédigé : «Art. L Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité assorti d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive pris en application des articles L , L et L du code de la santé publique ou d'un arrêté portant interdiction d'habiter, en cas de péril, en application de l'article L , le propriétaire est tenu, sans préjudice des actions dont il dispose à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable, d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L «Ces dispositions sont applicables lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité ou au péril rendent temporairement inhabitable un logement. «Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.» ; 2o Après l'article L , sont insérés trois articles L , L et L ainsi rédigés : «Art. L Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L du code de la santé publique ou au deuxième alinéa de l'article L du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatée par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L du code de la santé publique ou à l'article L du présent code. «Dans les locaux frappés d'une interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois qui suit celle de l'achèvement des travaux constatée dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou de son affichage. «Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil. «Dans les locaux frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets jusqu'au départ des occupants ou jusqu'à leur terme et au plus tard jusqu'à la date limite fixée dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril.

156 «Art. L I. - En cas d'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou, lorsque l'interdiction porte sur un immeuble à usage total ou partiel d'hébergement, l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement décent des occupants, lequel doit correspondre à leurs besoins. A défaut, le représentant de l'etat dans le département prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire. «Le coût de cet hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des dispositions de la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis, sur le ou les lots concernés. «II. - En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant doit assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, la collectivité publique à l'initiative de laquelle la procédure d'insalubrité ou de péril a été engagée prend les dispositions nécessaires pour les reloger. «Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Lorsque la collectivité publique a procédé au relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse, à titre d'indemnité, une somme comprise entre F et F par personne relogée. «La créance résultant du non-respect de cette obligation est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou chaque lot de copropriété concerné d'un immeuble soumis à la loi no du 10 juillet 1965 précitée. «Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction. «Art. L Toute menace ou tout acte d'intimidation à l'égard d'un occupant visé au dernier alinéa de l'article L , en vue de le contraindre à renoncer aux droits qu'il détient en application des articles L à L , est puni de deux ans d'emprisonnement et de F d'amende. «Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article du code pénal, des mêmes infractions.» Article 182 I. - Après le deuxième alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : «De la même façon, les dispositions prévues au premier alinéa ne s'appliquent pas aux personnes dont le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril lorsque, dans les conditions définies au premier alinéa de l'article L , elles reprennent le paiement du loyer ou de toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation de ce logement ou lorsqu'elles sont relogées.» II. - L'avant-dernier alinéa de l'article L du code de la sécurité sociale est complété par une phrase ainsi rédigée : «De la même façon, elles ne s'appliquent pas aux personnes dont le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril lorsque, dans les conditions définies au premier alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, elles reprennent le paiement du loyer ou de toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation de ce logement ou lorsqu'elles sont relogées.» III. - Le dernier alinéa de l'article L du code de la sécurité sociale est complété par une phrase ainsi rédigée : «De la même façon, elles ne s'appliquent pas aux personnes dont le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril lorsque, dans les conditions définies au premier alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, elles reprennent le paiement du loyer ou de toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation de ce logement ou lorsqu'elles sont relogées.» Article 183 Le deuxième alinéa de l'article L du code de l'urbanisme est ainsi rédigé : «Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.» Article 184 Après le sixième alinéa de l'article L du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : «2o bis Les immeubles en état manifeste d'abandon expropriés en application de l'article L du code général des collectivités territoriales, les immeubles expropriés et situés dans un ensemble immobilier faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L du code de la construction et de l'habitation, les immeubles expropriés en vue de leur restauration en application de l'article L du code de l'urbanisme ;».

157 Annexe n 34 : Mesures incitatives Articles 75 à 81 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Article 75 I. - Après l'article 14 de la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré trois articles 14-1 à 14-3 ainsi rédigés : «Art Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. «Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. «La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. «Art Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'etat. «Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. «Art Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. «Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement. «Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi no du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.» II. - Le quatrième alinéa de l'article 18 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé : «- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.» III. - Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 insérés dans la loi no du 10 juillet 1965 précitée entrent en vigueur le 1er janvier Les dispositions de l'article 14-3 inséré dans la même loi et les dispositions du II entrent en vigueur le 1er janvier IV. - Le dernier alinéa de l'article 17 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée est remplacé par un article 17-1 ainsi rédigé : «Art Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. «Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. «L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.» Article 76 L'article 10 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé : «Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.» Article 77 I. - Le sixième alinéa de l'article 18 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé : «- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.» II. - Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la présente loi, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé définie au I s'applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de plein droit dudit mandat.

158 Article 78 Après le troisième alinéa de l'article 18 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : «- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;». Article 79 I. - Après l'article 45 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 45-1 ainsi rédigé : «Art Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L du code de la construction et de l'habitation.» II. - L'entrée en vigueur des dispositions du I est fixée au 1er juin Article 80 Après l'article 46 de la loi no du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi rédigé : «Art Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.» Article 81 La loi no du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée : 1o Après l'article 10, il est inséré un article 10-1 ainsi rédigé : «Art Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire. «Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. «Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.» ; 2o Après l'article 19-1, il est inséré un article 19-2 ainsi rédigé : «Art A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. «Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. «Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.» ; 3o La première phrase de l'article 20 est ainsi rédigée : «Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.» ; 4o Le deuxième alinéa de l'article 21 est complété par une phrase ainsi rédigée : «A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.» ; 5o Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé : «Art Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. «Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.» ; 6o Avant le dernier alinéa de l'article 25, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : «m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.» ; 7o Le premier alinéa de l'article 24 est ainsi rédigé : «Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.» ; 8o Dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26, les références : «i et j» sont remplacées par les références : «i, j et m» ; 9o Après l'article 26-2, il est inséré un article 26-3 ainsi rédigé : «Art Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi no du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville.» ; 10o L'article 28 est ainsi rédigé :

159 «Art I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : «a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; «b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale. «II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. «L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. «Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24. «Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. «La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.» ; 11o Le deuxième alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé : «Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.» ; 12o La dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 est complétée par les mots : «à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office» ; 13o L'article 29-4 est ainsi rédigé : «Art Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. «Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.» ; 14o Après l'article 29-4, il est inséré un article 29-5 ainsi rédigé : «Art L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République. «Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire.» ; 15o L'article 29-4, dans sa rédaction issue de la loi no du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, devient l'article 29-6 ; 16o L'article 29 est ainsi rédigé : «Art Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun. «Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. «Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union. «L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. «L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent. «L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union. «Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union.» ; 17o Après l'article 48, il est inséré un article 49 ainsi rédigé : «Art Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi no du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.»

160 Annexe n 35 Vue générale de la copropriété «Le Petit Bard» à Montpellier (Photo extraite du dossier de presse ANRU du 25 novembre 2005) Photo de la «Grande barre» de la copropriété «Le Petit Bard» à Montpellier (Photo extraite de l article de «l Encyclopédie Libre Wikipédia», mai 2006)

161 Annexe n 36 Article Encyclopédie Wikipédia sur le Petit Bard à Montpellier Le petit Bard est une copropriété unique de 860 logements (848 selon le recensement de 1999) qui a donné son nom à un quartier de l'ouest de Montpellier. Géographie Le quartier est situé entre les quartiers des Cévennes au nord et de Celleneuve au sud-ouest et dans le canton de Montpellier-7. Il se trouve à proximité du carrefour où se croisent la route de Lodève et les avenues de contournement ouest de la ville, ainsi que de l'échangeur entre ces avenues et la voie rapide avenue de la Liberté partant du sud du centre-ville pour rejoindre la route nationale N 109 Montpellier-Clermont-l Hérault (future autoroute A 750). Trois lignes de bus desservent le quartier : deux relient la gare Saint-Roch au centre de Montpellier au quartier périphérique de La Paillade, la troisième est une ligne qui emprunte les avenues du contournement ouest et nord et permet un accès rapide au quartier des hôpitaux et des facultés. Classé en ZUS le quartier est considéré comme la plus grande copropriété privée de France. Histoire Avant les années 1960, l'espace qu'occupe aujourd'hui Le Petit Bard était principalement de la garrigue. Juillet 1962 : c est dans ce contexte de crise du logement provoqué par l arrivée des rapatriés d Algérie, que le Petit Bard fut construit dans l urgence. La résidence du Petit Bard devait offrir 860 logements aux nouveaux venus. Comme nombres d immeubles bâtis à cette période, la résidence fut construite rapidement et avec des matériaux moins coûteux. Cela était nécessaire face au million de rapatriés qui débarquaient. Mais ce type de construction devait se révéler plus problématique dans la vie future. Années 1970 : les premiers habitants du quartier commencèrent à quitter les lieux. Certains vendaient leurs appartements pour acheter un pavillon dans la ville ou dans ses alentours. D autres louaient le bien qu ils avaient alors acquis. Les familles de rapatriés étaient peu à peu remplacées par des familles de travailleurs immigrés, souvent originaires du Maroc, qui travaillaient principalement comme ouvriers agricoles. Années 1980 : accélération de l implantation des familles issues de l immigration dans le quartier qui, du fait de la crise du logement, devient un des rares quartiers de la ville où elles trouvent encore des habitations à des loyers «abordables». Ainsi la

162 résidence du Petit Bard se transforma petit à petit en destination privilégiée des familles immigrées les plus modestes. A partir de 1998, plusieurs syndics se succèdent et pratiquent une gestion chaotique : conditions d'habitation délabrées et prix astronomiques. fin 2001, le syndic du Petit-Bard est en faillite : au moins 3 millions d'euros de déficit! Une centaine d'habitants portent plainte pour détournements de charges par plusieurs syndics entre 1998 et L'affaire n'est pas encore réglée à ce jour. juin 2004 à la suite d'un incendie dû à la vétusté des installations électriques, la mort d'un homme provoque la colère des habitants qui s'organisent et occupent le gymnase durant tout l'été, soutenus par le MIB et le DAL (avec notamment la venue de José Bové). Les habitants revendiquent la réhabilitation du quartier : Le financement de la réhabilitation du quartier fait l'objet d'un bras de fer politique entre Hélène Mandroux-Colas, maire de Montpellier et son prédécesseur, Georges Frêche, président de la communauté d'agglomération Montpellier Agglomération et président d'acm (Office public d'aménagement et de construction de Montpellier). Équipements Le quartier est équipé d'un Maison pour tous (François Villon) et depuis 2005 d'une médiathèque (William Shakespeare). Deux groupes scolaires (Louis Armstrong et Joseph Delteil) accueillent les enfants. Liens externes délimitation de la ZUS «Petit Bard Pergola» Récupérée de «http://fr.wikipedia.org/wiki/le_petit_bard» Catégories: Wikipédia : ébauche France Montpellier

163 Annexe n 37 1 Janvier 1997 DELEGATION INTERMINISTERIELLE A LA VILLE ET AU DEVELOPPEMENT SOCIAL URBAIN 194, avenue du Président Wilson SAINT DENIS LA PLAINE CEDEX ZRU Carte au 1/25000 visée à l'article 1 du décret n du 26 Décembre 1996 Herault (34) Commune : Montpellier. ZRU: Le Petit Bard, Pergola. N INSEE: N d'ordre : 185 Languedoc Roussillon 91 La zone concernée est délimitée par un trait de couleur rouge. (c) IGN 1/ Carte(s) :2743ET (95) Les documents relatifs aux délimitations rue par rue sont annexés à la présente carte.

164 Annexe n 38 Article du D.A.L. (Droit au Logement) du 17 septembre 2004 Relogement des sinistrés de la cité des petits bard à Montpellier Montpellier le 17 septembre 2004 A Montpellier, les 21 familles sinistrées ont été relogées par la Mairie, grâce au soutien et la mobilisation des habitants de la cité du «petit bard». Le projet de démolition de ce quartier populaire a été abandonné Soutien aux habitants de la cité des petits bard à Montpellier Montpellier le 17 juin 2004 Les habitants de la cité des petits bards à Montpellier s'élèvent pour le relogement immédiat des 21 familles sinistrées, le droit d'être logés en sécurité et décemment. Le 13 juin dernier, un incendie dans une cage d'escalier de la cité des petits bard tue un jeune homme et met à la rue 21 familles. Cet incendie, dont l'origine est selon les témoins un court circuit électrique dans la colonne d'alimentation électrique de l'immeuble, est la conséquence de la vétusté de cette cité de plus de 800 logements, classée copropriété dégradée, et de la négligence des autorités qui n'ont pas jugé nécessaire d'anticiper ce sinistre alors que plusieurs départs de feu similaires ont été signalés auparavant. Habitée par une grande majorité de familles d'origine immigrées, aux revenus modestes et souvent en situation de précarité, payant des loyers et des charges élevées au regard de leur revenu et des prestations, cette cité des années 60 située à proximité du centre ville s'est dégradée au fil des années dans l'indifférence générale des autorités publiques. Stigmatisations, discriminations, répressions, sont le lot quotidien des habitants du petit bard. Les logements sont "indécents" et ne répondent pas aux normes, les façades n'ont pas été entretenues depuis leur construction, de nombreuses irrégularités aux normes de sécurité mettent en danger les habitants, les rats circulent librement, la municipalité qui a acquis 20% des logements en laisse beaucoup vacants aggravant d'autant le déficit de gestion, la copropriété est en faillite après une série d'escroqueries et de détournements de fonds et la cité est désormais gérée par un administrateur. C'est comme si on commençait à les chasser avant même de lancer une opération de démolition, déjà annoncée la Mairie. Une manifestation réunissant plus de 1000 habitants, enfants, jeunes, mères et pères de familles, soutenue par le MIB, le DAL, la CIMADE s'est rendue samedi 19 juin dernier à la préfecture; les portes sont restées fermées, traduisant ainsi le mépris qui règne dans les institutions à l'égard des habitants du petit bard.

165 Le soir même le gymnase du quartier est occupé pour installer les familles sinistrées qui refusent désormais de rester dans les hôtels situés à 15km de Montpellier. Dimanche la solidarité s'organise autour des sinistrés. Lundi matin, une délégation reçue par le secrétaire général de la Préfecture de l'hérault constate qu'aucune proposition concrète, ni aucune initiative n'est présentée. La délégation claque la porte et rejoint les familles qui occupent le siège de l'office HLM du département. Les discussions se poursuivent sur place, pour le relogement des sinistrés. D'autres initiatives sont en préparation, l'espoir et la solidarité ont pris la place de la résignation et de l'isolement. C'est donc une authentique lutte populaire et urbaine qui émerge actuellement dans la cité des petits bards... Cette lutte pose la question du devenir des quartiers populaires périphériques, dont les populations sont aujourd'hui l'objet de tout les fantasmes sécuritaires et petits bourgeois, elle pose aussi celle des politiques de "renouvellement urbain" qui ne sont pas autre chose que la reproduction des politiques de rénovation des centres ville, lorsque le foncier devient attractif. Nous apportons notre soutien aux habitants de la cité des petits bard Nous demandons avec eux : - Le relogement immédiat et l'indemnisation des sinistrés - La sécurisation et l'entretien de la cité - La mise en place avec les habitants d'un plan d'urgence de sécurisation de l'habitat, de relogement et de réhabilitation pour l'ensemble des habitants du quartier. Accueil - Contacts-DAL - Soutenir-DAL - Publications - BiblioDAL Actualités Copyright Droit Au Logement - Tous droits réservés

166 Annexe n 39 CQFD : Ce Qu il Faut Dire, Détruire, Développer Mensuel de Critique Sociale CQFD N 014 INCENDIE MORTEL DANS UNE BANLIEUE DE MONTPELLIER INSALUBRITE FUMANTE A LA CITE DU PETIT-BARD Mis à jour le : 15 juillet Auteur : Yannick Seam. Plus grande copropriété de France, la cité du Petit-Bard, à Montpellier, détient aussi la palme de l insalubrité. Un homme en est mort le 13 juin dernier, brûlé vif dans un incendie. Depuis, un collectif d habitants demande le relogement des familles et la réhabilitation du quartier. Mais les politiques font les ânes. Les traces de suie laissées par les doigts d Hocine, avant qu il ne s effondre asphyxié dans sa cage d escalier livrée aux flammes, sont restées plusieurs jours sur la porte de Saïd, son voisin de palier. Pour l épouse de ce dernier, victime depuis des mois de troubles anxio-dépressifs, il n est plus question de revenir vivre dans cet immeuble de la rue des Trolles qu elle ne supportait plus depuis longtemps. Elle n est pas la seule.«les gens sont choqués, ils n accepteront pas de revenir», confirme le concierge. La cité montpelliéraine du Petit-Bard a beau être la plus grande copopriété de France, c est surtout sa décrépitude qui bat des records. En 2002, un administrateur judiciaire avait été nommé pour gérer les lieux, suite à la condamnation des précédents syndics par le TGI de Montpellier. Ces marchands de sommeil, «élus par les gros propriétaires du Petit-Bard», ont détourné «plus de 10 millions de francs», explique Hocine Djen, chef d équipe de la copropriété et président du comité de quartier. Les millions ont disparu mais l insalubrité, elle, s est incrustée. Les sept membres de la famille Ismaïli croupissent dans leurs 60 m2 comme «la majorité des résidents du Petit-Bard», précise Hocine Djen : bien qu ayant toujours réglé leurs charges et leurs loyers, ils doivent vivre avec les carrelages creux qui se défont, le vieux chauffe-eau hors normes dont les flammes lèchent la coque, les murs humidifiés qui tombent en décrépitude, la rouille dans la salle de bain et les sols en ruine. Sans parler des acariens et des tiques impossibles à extirper, ni de la chasse aux rats et aux souris qui s engouffrent dans l appartement comme si c était le leur... Le directeur de l ACM-OPAC, organisme responsable du logement social à Montpellier et propriétaire de 20 % des logements du Petit-Bard, convient d emblée que ses résidents vivent une «situation horriblement difficile» : «C est un système qui se délite depuis longtemps avec des factures d entreprises qui se sont accumulées», explique-t-il. «On en a ras-le-bol!, lâche le jeune Karim. Il faut qu il y ait des morts pour qu on parle du quartier! On a déjà eu six incendies en deux ans. Et il y en aura d autres si rien n est réhabilité.» Le soir du 13 juin, après le décès d Hocine, une centaine de jeunes ont libéré leur colère en brûlant quelques poubelles et en installant des barrages filtrants face à la police. Mais la convulsion a vite cédé la place à l action collective, grâce notamment au Mouvement de l immigration et des banlieues (MIB) et de la Cimade locale, venus en renfort. Les habitants ne sont manifestement plus disposés à ravaler leur révolte. D autant que ça fait dix ou vingt ans que nombre d entre eux multiplient en vain les demandes pour obtenir un logement social. Dans l urgence du moment, il y a certes une nécessité plus impérieuse que la réhabilitation du quartier : le relogement des dix-neuf familles que l incendie à jetées à la rue. Mais il faut croire que c est encore trop demander aux bailleurs privés et aux pouvoirs publics. Le 19 juin, une manifestation rassemblant six cents personnes se rend à la préfecture mais trouve portes closes. Le soir même, le collectif occupe le gymnase du quartier pour y abriter les familles sinistrées, celle de la victime ayant été la seule à obtenir un relogement. Treize d entre-elles y dormaient toujours deux semaines plus tard. Ce n est que le

167 «début d une bataille pour des logements dignes», annonce Omeyya Seddik, porte parole du MIB. Jean-Baptiste Eyrault, du DAL, renchérit en lançant aux habitants : «On parle souvent de renouvellement urbain et de destruction des HLM, mais qu est-ce qui se cache derrière? L objectif reste de reléguer les couches populaires toujours un peu plus loin à la périphérie, alors que la spéculation immobilière bat son plein : le Petit-Bard est une cité proche du centre-ville et va donc se valoriser. Si vous acceptez de faire démolir certains bâtiments, faites-les reconstruire pour vous!». Le 6 juillet, le collectif organise une deuxième manif. Pour toute réponse, c est la police municipale qui déboule. Mission de la troupe : escorter «un agent du service de l hygiène de la Ville» qui doit, comme l explique Rabah, militant du MIB, «inspecter les lieux pour lancer une procédure d expulsion des familles pour cause d insalubrité». Amusant, quand on sait que les propriétaires du Petit-Bard n ont cessé, à l instar des pouvoirs publics, d inviter les familles sinistrées à regagner leur immeuble... Dans ces conditions, il n y a pas grand monde pour croire aux velléités de «réhabilitation» proclamées ci et là. Tout est mis en œuvre pour convaincre les gens qu on se fout d eux. Ainsi la nouvelle maire de Montpellier, Hélène Mandroux, qui promet un rendez-vous pour le 13 juillet avec l Agence nationale du renouvellement urbain (ANRU) pour discuter de l avenir du Petit-Bard. À peine annoncée la bonne nouvelle, le directeur de l ANRU s empresse de la démentir : faux, dit-il, il n y a jamais eu de rendez-vous. Le but du jeu semble être de se renvoyer la patate fumante, préfecture et municipalité s accusant réciproquement de l échec d un ancien plan de réhabilitation mort-né. Parfois, un politique vient jouer à l homme providentiel, comme le ministre de la Culture, Renaud «Nomdedieu» de Vabres, qui a promis le 27 juin un «geste fort» pour le lendemain : dix jours plus tard, le «geste fort» se faisait toujours attendre. Pour clore le tableau, le collectif des habitants s est vu refuser l accès au conseil municipal du 29 juin, malgré l invitation lancée par des élus de la majorité. Pourtant, les soutiens n ont pas manqué, de l inévitable Mgr Gaillot au collectif No Border (qui a réagi en occupant la Maison de Montpellier à Heidelberg, en Allemagne), en passant par un José Bové plus gaillard qu aux régionales, lorsqu il avait soutenu la liste de Georges Frêche, le Néron socialiste de Montpellier : «Je dis à la mairie : vous devez reloger ces sinistrés au lieu de les laisser dormir dans un gymnase. Aujourd hui, vous nous dites que vous êtes de gauche, mais ce n est pas de cette gauche-là que nous voulons! Vous vous foutez de notre gueule! [...] C est pareil pour l Etat : ce n est pas normal que Borloo laisse une cité se dégrader comme ça!». Pour les habitants, une chose est sûre : ils ne se laisseront plus enfumer. Publié dans CQFD n 14, juillet 2004.

168 Annexe n 40 FRANCE SOCIÉTÉ Les habitants du Petit-Bard, à Montpellier, ont décroché 80 millions d'euros pour leur quartier Article paru dans l'édition du L'Etat et la mairie ont accepté de financer la réhabilitation de cette cité très dégradée. Les résidents s'étaient mobilisés après la mort de l'un d'eux dans l'incendie d'une cage d'escalier Les habitants de la cité du Petit-Bard, à Montpellier, qui occupaient depuis juin un gymnase pour convaincre la ville et l'etat de réhabiliter leur quartier, l'avaient presque tous quitté samedi 24 juillet. Le secrétaire d'etat au logement, Marc-Philippe Daubresse, leur a promis, jeudi 22 juillet, un plan de rénovation urbaine de 80 millions d'euros. Cette déclaration, faite à l'issue d'une visite sur place en compagnie du maire (PS) de la ville, Hélène Mandroux, marque la fin d'un conflit inédit de cinq semaines entre les habitants de cette cité dégradée et l'etat et les autorités locales. L'épreuve de force a commencé après la mort, le 13 juin, d'un résident, asphyxié sur son palier après l'incendie d'une cage d'escalier. Les familles, relayées par des associations, principalement la Cimade et le MIB (Mouvement de l'immigration et des banlieues), ont dénoncé l'état piteux des appartements et des parties communes, même si l'enquête n'a, pour l'heure, pas démontré de lien direct. Les habitants se sont également indignés de l'inertie des institutions, jugées responsables du délabrement du quartier. Construit au début des années 1960 pour faire face à l'arrivée des pieds-noirs, constitué d'une tour et d'une dizaine de barres de quatre à huit étages, l'ensemble urbain du Petit-Bard, où vivent quelque personnes, présente aujourd'hui toutes les caractéristiques d'une zone urbaine en difficulté, avec notamment un taux de chômage supérieur à 50 % des actifs. Les loyers y sont plus élevés que ceux du parc HLM, malgré les huisseries déformées par l'humidité, les installations électriques hors normes, les caves insalubres... «C'est la copropriété privée la plus dégradée de France», a confirmé le secrétaire d'etat. Le lendemain de l'incendie, de légères échauffourées avaient opposé des jeunes gens aux policiers. Mais c'est une manifestation, organisée dans le centre de Montpellier, qui a marqué les esprits. Femmes en tête, le Petit-Bard «descendait en ville» pour demander le relogement des sinistrés et un véritable plan pour l'avenir de la cité. Ce programme de réhabilitation, attendu depuis 1998, a constamment été reporté sans que les habitants sachent pourquoi, et cette absence de dialogue n'est pas pour rien dans le ressentiment d'une population originaire à près de 80 % du Maroc.

169 INCOMPATIBILITÉ D'HUMEUR L'autre source de mécontentement est liée aux approximations des syndics de copropriété : frais administratifs «proprement ahurissants», factures «assez extravagantes», selon le rapport de l'expert-comptable transmis à la justice. Ces légèretés ont provoqué le gel du paiement des charges d'une partie des copropriétaires et une dégradation importante des comptes. En décembre 2001, l'ensemble immobilier a été placé sous administration judiciaire. Après des années d'incompatibilité d'humeur, la ville et l'etat viennent de démontrer qu'une collaboration devenait possible. Le secrétaire d'etat au logement a notamment indiqué que l'etat participerait aux travaux d'urgence, et à 30 % au plan de réhabilitation ficelé par la mairie. «C'est malheureux, il a fallu un mort. On a dû attendre cet incendie pour obtenir une prise de conscience», déplore un ancien habitant. L'état de délabrement du quartier avait pourtant été démontré depuis au moins trois ans. En octobre 2001, le Petit-Bard avait été classé parmi les dix sites prioritaires de l'opération «grand projet de ville», un dispositif abandonné à Montpellier avec la défaite de Lionel Jospin à l'élection présidentielle, en avril Quelques mois après, c'était la municipalité de Montpellier qui se montrait sceptique sur la capacité de l'etat à mobiliser des crédits pour le quartier, dans le cadre d'un plan de sauvegarde lancé par le préfet. Malgré l'incendie, ce renvoi de responsabilités s'est encore poursuivi quelques jours, avant que la pression des habitants et des relais associatifs impose le principe d'un relogement de toutes les familles. Le gymnase occupé par les habitants a été libéré mais deux familles en attente de relogement y étaient encore abritées, lundi 26 juillet. «On est satisfaits mais aussi très fatigués par cette occupation», souffle un père de famille relogé dans le parc social. Un relogement que beaucoup attendent avec impatience : «On en a marre d'être ici. Tout est à refaire. Et on se dit que, un jour, ce sera nous les victimes d'un incendie», reprend une mère de famille. Les premiers travaux de sécurité doivent commencer à la fin du mois de juillet. Guy Trubuil

170 Annexe n

171 Signature de la convention territoriale urbaine du quartier des Cévennes (Petit-Bard et Pergola) Le contexte général et historique du projet de rénovation urbaine de la Ville de Montpellier Le projet de rénovation urbaine de la Ville de Montpellier concerne environ habitants : habitants dans le quartier Cévennes, habitants dans le quartier Mosson, habitants dans le quartier Centre, soit 21% de la population communale ( habitants au recensement partiel de janvier 2004) et 11,8% de la population de l agglomération. Ces quartiers ont déjà fait l objet de contrats signés entre la Ville et l Etat (deux contrats de ville et et un Grand Projet de Ville ). De plus, dans le cadre de la mise en œuvre du programme national de rénovation urbaine, les quartiers de la Mosson et des Cévennes sont inscrits sur la liste des 189 quartiers prioritaires établie par l Etat. Aujourd hui, la Ville de Montpellier, en partenariat avec l ANRU et les collectivités locales (Région, Département, Communauté d Agglomération), la Foncière, les bailleurs sociaux, la C.D.C, l ANAH, les copropriétaires concernés...) lance un projet de rénovation urbaine ambitieux sur ces trois quartiers prioritaires : Mosson, Centre et Cévennes. Le projet de rénovation urbaine repose sur deux enjeux majeurs : intervenir fortement sur l habitat (démolitions, reconstructions, réhabilitations, résidentialisations) impulser une nouvelle dynamique économique. Une première étape importante est franchie aujourd hui avec la signature de la première convention territoriale urbaine qui porte sur le quartier des Cévennes (Petit Bard et Pergola). 1 Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

172 Le projet de rénovation urbaine du quartier des Cévennes La requalification porte essentiellement sur deux copropriétés représentant 854 logements (copropriétés du Petit Bard et Apollinaire) et sur un ensemble immobilier de logement social de 478 logements (la Pergola) appartenant au bailleur social Hérault-Habitat. Le projet de rénovation urbaine s accompagnera de mesures en faveur du développement de l emploi. Ainsi, la Ville de Montpellier a sollicité l Etat pour un classement de la Zone de Redynamisation Urbaine (ZRU) du Petit Bard-Pergola en zone franche urbaine. Cette mesure permettrait d une part de dynamiser ce territoire en renforçant durablement la vingtaine d activités artisanales et commerciales présentes le long de l avenue Paul Rimbaud et au cœur du square Apollinaire, d autre part, d attirer d autres entreprises. Historique Le secteur du Petit Bard-Pergola, classé en zone urbaine sensible (ZUS), est situé à 3 km du centreville, au sein du quartier des Cévennes. Il comptait habitants en Il se compose de deux ensembles, le Petit Bard et la résidence de la Pergola. Bâtie en , la résidence la Pergola, propriété du bailleur social Hérault Habitat, comporte 478 logements locatifs sociaux HLM. Un gros effort d entretien garantit aujourd hui à ce quartier un bon état général du bâti. Cet ensemble a fait l objet d une opération PALULOS de réhabilitation des logements en De plus, la Pergola a bénéficié d une résidentialisation des espaces extérieurs dès 2002 qui s achèvera dans le cadre du projet de rénovation urbaine du quartier. Construit en pour accueillir les rapatriés d Algérie à Montpellier, le secteur du Petit Bard se compose de deux copropriétés privées : la copropriété du Petit Bard (812 logements), la copropriété Apollinaire (42 logements). Aujourd hui, la copropriété du Petit Bard cumule les difficultés. Des problèmes financiers, résultant d une mauvaise gestion de la copropriété par les propriétaires privés, expliquent la dégradation avancée du bâti. Des logements exigus et sous-équipés sont trop souvent sur-occupés. Le Petit Bard est l une des plus grosses copropriétés privées de France. En crise depuis longtemps, elle est sous administration judiciaire depuis décembre Malgré des difficultés, ce quartier proche du centre possède de nombreux atouts : il est proche de grands équipements sportifs (Stade de la Mosson), administratifs (Hôtel du Département, CAF) et d enseignement (école de commerce, ENSAM, lycées et collèges), il est proche de pôles d emplois ou de formation importants (SANOFI, Parc 2000, IPS, ), il est bien desservi (grandes avenues, offre en transports publics importante, future 3ème ligne de tramway). Face aux difficultés sociales et urbaines du quartier Petit Bard-Pergola, la Ville de Montpellier s est engagée dès 1991 en matière d équipements : constructions du gymnase Rocca, du groupe scolaire Joseph Delteil, du square des Araucarias... 2 Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

173 Le projet de rénovation urbaine sur le quartier des Cévennes (Petit Bard-Pergola) a plusieurs objectifs, il doit : améliorer les conditions de logement des habitants, ouvrir le quartier sur la Ville, redresser le fonctionnement et la gestion des copropriétés, changer l image du quartier, redynamiser l économie. Plan masse 2005 Plan masse Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

174 Le contenu du programme Améliorer les conditions de logement Le projet prévoit la démolition des bâtiments qui sont les plus dégradés et qui empêchent le quartier de s ouvrir sur la ville. Les démolitions concernent 483 logements. Le projet prévoit la reconstruction : sur site de logements privés et de logements sociaux, hors site de logements sociaux publics La réhabilitation de 371 logements (99 logements publics et 272 logements privés) et le réaménagement des espaces extérieurs des copropriétés ou des résidences créées après scission sont inscrits dans le programme. L acquisition - amélioration de 99 logements privés dans la copropriété pour les transformer en logements sociaux. En accompagnement de ces travaux sur les logements, des projets de résidentialisation sont prévus sur la résidence la Pergola et sur les copropriétés du Petit Bard et Guillaume Apollinaire. Ces opérations de résidentialisation : requalifient les espaces extérieurs, clarifient les limites publiques / privées, protègent les espaces collectifs ou privatifs Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

175 Ouvrir le quartier sur la ville Afin de favoriser le désenclavement du quartier, le projet prévoit l amélioration des échanges avec les quartiers environnants en réaménageant des voiries existantes, en créant de nouvelles voiries, en traçant de nouveaux parcours piétons et cyclistes. Pour rompre l enfermement, de nouvelles rues sont créées, ouvertes sur les grands axes de la ville: Avenue Paul Bringuier, Avenue de Lodève, rue d Alco. Pour améliorer l accessibilité et l irrigation interne du quartier, l axe central du quartier (rue Paul Rimbaud) est réaménagé. Ce nouveau maillage, accompagné par l aménagement de nouveaux chemins piétons, permet d ouvrir complètement ce quartier sur la ville. La 3ème ligne de tramway desservira directement le quartier. Redresser le fonctionnement et la gestion des copropriétés La scission de la copropriété du Petit Bard en unités résidentielles de dimension modérée est menée par l administrateur judiciaire nommé par le Tribunal de Grande Instance. Cette action assure le redressement financier de la copropriété, clarifie sa gestion, allège les charges de la copropriété et permet une meilleure appropriation par les habitants de leur lieu d habitation. Changer l image du quartier Ce programme de rénovation urbaine établi sur 5 ans donnera une nouvelle forme urbaine au quartier des Cévennes (Petit Bard-Pergola). Les démolitions, les créations de nouvelles voiries, l implantation de nouveaux équipements contribueront au changement d image du quartier. Redynamiser l économie Une action sur le logement ne suffit pas pour faire du quartier Petit Bard-Pergola un quartier comme tous les autres de la ville. Il faut également favoriser le développement économique et l emploi. Le développement commercial est un autre moyen d ouvrir le quartier et d y créer des emplois. Une étude menée par le G.I.E Sud Habitat titulaire de la CPA permettra de préciser l accueil de nouveaux commerces prévus en façade de la rue Paul Rimbaud rénovée Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

176 Le financement L enjeu essentiel du projet de rénovation urbaine est l habitat (réhabilitations, logements neufs et résidentialisations). A ce titre, les travaux d amélioration des logements pour les habitants du quartier représentent 84% de l enveloppe financière du projet soit 95,25 M. Les 16% restants, soit 18,35 M sont consacrés aux aménagements d espace public (voirie et jardins publics), aux équipements (Maison pour tous François Villon, terrains de sport) ainsi qu au pilotage du dossier. Les partenaires financiers 63% du partenariat financier soit 72,3 M est assuré par les bailleurs sociaux, la Ville de Montpellier, Montpellier Agglomération, le Département de l Hérault, la Région Languedoc-Roussillon et le Syndic de copropriété. L ANRU soutient le projet à hauteur de 21% soit 30,9 M. Les copropriétaires, la Caisse des Dépôts, l ANAH, l Etat participent à hauteur de 10,4% sur le projet, soit 10,4 M. 6 Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

177 Le déroulement opérationnel du projet de rénovation urbaine Le premier bâtiment qui sera démoli est situé rue des Trolles, ce qui entraînera la reconstruction d autres bâtiments, totalisant un nombre global de 165 logements. De plus, ces reconstructions seront faites autour d une nouvelle voirie (Rue du Lyciet prolongée) qui ouvrira ainsi le quartier sur la Rue Rimbaud. Direction de la communication Service de presse Tél Dossier ANRU Vendredi 25 novembre 2005

178 Annexe n 42 Questions orales à l Assemblée Nationale 1 er mars 2005 RÉHABILITATION DU QUARTIER DU PETIT BARD À MONTPELLIER Jacques Domergue, Député de l Hérault La cité du Petit Bard, qui comprend 580 logements, est l une des plus grandes copropriétés de France. C est un lieu vétuste, où règne l insalubrité et qui a connu en juin dernier un incendie qui a causé la mort d une personne. M. Daubresse, qui est venu en juillet, a pu constater l état de ce quartier, totalement délaissé depuis trente ans par la majorité municipale. Il a annoncé un projet de rénovation, d un montant prévisionnel de 85 millions, auquel participent l Etat et l ensemble des collectivités locales. Hier, le président de la région a annoncé, en séance plénière, que la région ne mettrait pas un sou dans le projet si l Etat tardait à s engager! Avec retard, la ville de Montpellier a déposé auprès de l Agence nationale de rénovation urbaine un dossier de rénovation, pour le quartier du Petit Bard mais également pour d autres. Les moyens de financement n étant pas illimités, cela risque de compromettre les engagements pris sur ce dossier fondamentalement prioritaire. Neuf mois plus tard, rien n a changé et les habitants expriment leur mécontentement. La majorité est en place depuis trente ans! Il y a quinze jours, une quarantaine d habitants du quartier ont fait irruption dans ma permanence pour me demander d interpeller le Gouvernement. Où en est le dossier? Quand démarreront les travaux et quand les premières familles seront-elles relogées, après démolition et reconstruction? Le fait que le dossier déposé par la municipalité concerne également d autres quartiers - est-ce un piège? - est-il de nature à compromettre la priorité donnée au Petit Bard? Nelly Olin, Ministre déléguée à l intégration, à l égalité des chances et à la lutte contre l exclusion Le programme national de rénovation urbaine vise à restructurer en profondeur, dans un objectif de mixité sociale et de développement durable, les quartiers classés en zone urbaine sensible et, à titre exceptionnel, des quartiers aux caractéristiques analogues. Il s accompagne de financements d une ampleur exceptionnelle, qui permettront de régler des situations jusqu alors considérées comme insolubles, telles que celle du Petit Bard. Mais l importance de ces moyens rend indispensable la définition d un projet pluriannuel et global dont le délai de mise au point peut paraître long aux habitants qui connaissent au quotidien des situations difficiles. Cependant, sans attendre, des actions ont été engagées. Pour faire face aux premiers travaux d urgence demandés par l administration judiciaire de la copropriété du Petit Bard, l Agence nationale pour l amélioration de l habitat a dégagé 1,253 million, complété par une aide de la ville et du conseil général. Sans attendre la décision de l Agence nationale de rénovation urbaine, l OPAC de Montpellier s est porté acquéreur de 122 logements dans la copropriété, ce qui a eu pour conséquence une diminution du reste à charge pour les familles, un meilleur entretien des logements et une diminution des dettes de la copropriété. S agissant du projet de rénovation urbaine, la ville de Montpellier a effectivement déposé un dossier concernant le quartier du Petit Bard - Pergola, qui prévoit un investissement de 122 millions d euros et sera examiné le 10 mars par le comité national d engagement de l ANRU. Deux autres dossiers seront ensuite examinés : celui de La Paillade et celui du centre ville, dont la mise au point a demandé un délai supplémentaire. La présentation quasi simultanée de ces trois projets n est pas de nature à retarder l opération de rénovation urbaine du Petit Bard ni à remettre en cause son caractère prioritaire. Le démarrage des travaux pourrait intervenir très rapidement, puisque le comité national d engagement de l Agence a la faculté d identifier des opérations urgentes, pour lesquelles les travaux peuvent démarrer et les financements être accordés sans attendre la signature définitive de la convention avec l ANRU. Enfin, bien que la région ne participe qu à hauteur de 1% au financement du projet de rénovation urbaine, sa participation est indispensable, puisque l ANRU accorde une importance particulière à la mobilisation des différents partenaires. L Etat, au travers de l Agence, tiendra ses engagements et il est indispensable que les collectivités tiennent les leurs. Jacques Domergue, Député de l Hérault Je vous remercie de ces paroles rassurantes sur le caractère prioritaire du dossier du Petit Bard. Les habitants de ce secteur vivent dans des conditions inacceptables et le drame de l été dernier risque de se reproduire, puisque les travaux de sécurité indispensables sont repoussés en attendant le lancement de la rénovation. Je regrette simplement que vous n ayez pas donné de date précise pour répondre à ces habitants. Questions orales sans débat, mardi 1 er mars 2005, Assemblée Nationale

179 Annexe n 43 Plan de situation rue Monge à Dijon

180 Annexe n 44 Photo aérienne rue Monge à Dijon Photo Institut Géographique National à 60 m rue Monge

181 Annexe n 45 Photos rue Monge Façade sur rue Monge Le porche

182 Annexe n 46 Plan de situation 36 rue du Transvaal

183 Annexe n 47 Photo aérienne 36 rue du Transvaal 36 rue du Transvaal Photo Institut Géographique National à 30 m

184 Annexe n 48 Photos 36 rue du Transvaal Façade sur rue du Transvaal Détail façade sur rue du Transvaal Façade sur rue du Chaignot Porte d entrée

185 Annexe n 49 Plan de situation Groupe Jouvence, 6 A & B rue de Beaune à Dijon

186 Annexe n 50 Groupe Jouvence, 6 rue de Beaune DIJON Photo aérienne Institut Géographique National à 30 m (ci-dessus) et à 60 m (ci-dessous) On remarque bien la situation au milieu d un quartier dont le reste de l habitat est profondément différent

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