Guide de l'achat immobilier en. Suisse

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1 Guide de l'achat immobilier en Suisse

2 Sommaire Achat d'un bien immobilier en Suisse 2 Restrictions applicables à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse 4 Implications fiscales d'une élection de résidence et droits de succession 5 Achat d'une résidence secondaire par des non-résidents 6 Achat d'un bien immobilier commercial 7 Financement et structuration de l'achat immobilier 8 Procédure d'achat d'un bien immobilier en Suisse 9 Acheter un bien en Suisse 10 Contact 12 L'achat d'un bien immobilier en Suisse Nos clients envisagent d'acquérir un bien immobilier en Suisse pour de nombreuses raisons : style de vie, qualité de vie, tourisme, résidence permanente, éducation, déménagement professionnel, investissement et sécurité. Ce document a été rédigé sous forme de guide destiné aux acheteurs potentiels de biens immobiliers en Suisse. Il n'a pas pour vocation de fournir ni de remplacer les conseils juridiques qu'il convient d'obtenir auprès d'un professionnel et n'a aucun effet contractuel. 2 Guide de l achat immobilier en Suisse

3 Suisse Tous les motifs d'achat d'un bien immobilier ont des effets différents d'un point de vue fiscal et juridique, mais également en termes de succession, de structuration financière et de répartition d'actifs. En outre, les coûts d'acquisition, de possession et de vente varient selon le cas. La stabilité politique, juridique et économique de la Suisse et la constance du franc suisse (CHF) sont les principales raisons qui motivent un investissement solide et pérenne dans le patrimoine immobilier suisse, sans compter l'excellente qualité de vie offerte par le pays avec son faible taux de criminalité et ses constructions remarquables, son système éducatif de qualité et ses structures médicales d'excellence. La procédure d'acquisition, de possession et de vente de biens immobiliers ainsi que leur fiscalité sont majoritairement régies par les lois cantonales et communales. Les informations rassemblées ci-après par l'agence Transforma Consulting fournissent une présentation générale de ce système juridique complexe. En pratique, chaque transaction doit être analysée en application des lois et réglementations locales et au regard du conseil d'un expert. Guide de l achat immobilier en Suisse 3

4 2. Restrictions applicables à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse Selon la loi fédérale relative à l'acquisition de biens immobiliers par des personnes étrangères (également dénommée «Lex Koller/LFAIE»), l'achat d'un bien immobilier résidentiel en Suisse par des citoyens étrangers est soumis à restrictions. Au regard des accords bilatéraux conclus entre l'union européenne et la Suisse, la législation suisse favorise l'achat de biens immobiliers par des citoyens européens. En résumé, l'achat d'un bien immobilier est subordonné aux conditions suivantes : Interdit Système de quotas Sans restriction Un seul bien immobilier pour résidence principale Sans restriction Sans restriction Achat de bien immobilier résidentiel hors des zones de résidence secondaire désignées, par un citoyen étranger non-résident Achat d'une résidence secondaire par une personne non titulaire d'un permis de séjour Achat de bien immobilier résidentiel par un citoyen d'un pays membre de l'ue/aele titulaire d'un permis de séjour (B ou C) Achat de bien immobilier résidentiel par un citoyen d'un pays non membre de l'ue titulaire d'un permis de séjour temporaire (B) Achat de bien immobilier résidentiel par un citoyen d'un pays non membre de l'ue titulaire d'un permis de séjour permanent (C) Bien immobilier commercial 4 Guide de l achat immobilier en Suisse

5 3. Implications fiscales d'une élection de résidence et droits de succession 3.1 Différence entre citoyenneté européenne et non européenne en ce qui concerne le permis de séjour Comme indiqué dans la deuxième partie de ce guide, l'achat de biens immobiliers résidentiels en Suisse par des citoyens européens (titulaires d'un permis B ou C) n'est soumis à aucune restriction. Les citoyens de pays non membres de l'ue sont contraints d'obtenir le statut de résident permanent (permis C) pour pouvoir acheter un bien immobilier résidentiel différent de leur résidence principale. 3.2 Achat et vente de biens immobiliers en tant que résident À l'exception de Zurich et de Schwytz, tous les cantons prélèvent un droit de mutation sur le prix d'achat ou la valeur fiscale du bien. Dans la plupart des cantons, l'acheteur est assujetti aux droits de mutation tandis que, dans certains cantons, la moitié de cette taxe est payée par l'une ou les deux parties, selon les termes du contrat d'achat. Le taux des droits de mutation est calculé différemment dans chaque canton et varie en général de 0,5 % à 3 % environ des prix d'achat. La majeure partie des cantons prélève également un droit de cadastre équivalent à quelques dixièmes d'un pourcent, pouvant aller jusqu'à 1 % dans certains cas exceptionnels. Dans certains cantons, le notaire facture ses services à l'heure quand, dans d'autres, les honoraires sont calculés en fonction d'un pourcentage équivalent à quelques dixièmes d'un pourcent du prix d'achat. Traditionnellement, tous les honoraires d'agence immobilière sont réglés par le vendeur, sauf accord contraire conclu au préalable ou dans le cas où l'acheteur signe un mandat d'étude sollicitant un service d'étude sur mesure. 3.3 Implications fiscales d'une élection de résidence En général, le permis B a pour conséquence, entre autres, de conférer à son titulaire le statut de résident fiscal en Suisse, conformément aux lois suisses. Selon la loi fiscale suisse, les revenus et le patrimoine internationaux sont imposables en Suisse et doivent être déclarés. Le prélèvement des impôts s'opère au niveau fédéral, cantonal et communal. Aussi, le taux des impôts est progressif et varie d'une commune à l'autre. Le taux d'imposition maximum le plus bas est d'environ 20 % et le plus élevé d'environ 42 %. Outre les revenus internationaux, une estimation de la valeur locative du patrimoine immobilier suisse est imposable au titre des revenus perçus en Suisse. En revanche, les coûts d'entretien et les intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles des revenus imposables. Les biens mobiliers et immobiliers internationaux situés en Suisse sont assujettis à l'impôt sur la fortune cantonal ou communal. L'impôt sur la fortune est prélevé sur l'actif net et, en conséquence, les prêts hypothécaires et autres emprunts sont déduits de la valeur fiscale des biens. L'actif net est imposé à un taux progressif, avec un plafond compris entre 0,1 % et 1 % environ, selon le taux d'imposition cantonal ou communal. 3.4 Montant forfaitaire Les citoyens étrangers n'exerçant aucune activité lucrative en Suisse bénéficient, dans un grand nombre de cantons, d'un système d'imposition indexé sur la valeur locative (impôt généralement calculé en multipliant par 7 la valeur locative annuelle) du bien situé sur le sol suisse et sur le coût de la vie. Ce système ne tient pas compte des revenus internationaux du client. En outre, les autorités fiscales exigent une charge fiscale minimale d'au moins CHF pour accorder un impôt forfaitaire dans le cas d'un bien immobilier à valeur fiscale relativement faible. Cet impôt forfaitaire (Pauschalbesteuerung, forfait fiscal, tassazione globale) fait actuellement l'objet de contestations par plusieurs mouvements fédéraux et cantonaux et pourrait bientôt se voir abroger au lendemain des votations fédérales prévues en Succession pour les résidents suisses Dès lors que la résidence suisse est considérée comme une résidence principale en vertu des principes fiscaux et de droit privé internationaux applicables en Suisse, la succession est soumise aux règles et impôts suisses. Le droit successoral suisse prévoit des principes de réserve héréditaire applicables aux parents directs. Le droit privé international suisse autorise les étrangers à «se désengager» lorsque les dernières volontés et les testaments relèvent d'une autre législation. Les impôts sur les donations et les droits de succession sont actuellement prélevés uniquement à l'échelon cantonal et communal. Dans la plupart des cantons, aucun impôt n'est appliqué entre conjoints et descendants directs. Si certaines lois fiscales cantonales ne prélèvent aucun impôt sur les donations et/ou droit de succession, d'autres imposent néanmoins ce type de taxes à hauteur d'environ 40 % au maximum pour les personnes sans lien familial. Le passage des droits de succession cantonaux à une taxe fédérale de 20 % pour les successions d'un montant supérieur à 2 millions CHF fera l'objet d'une votation en 2014 ou Guide de l achat immobilier en Suisse 5

6 4. Achat d'une résidence secondaire par des nonrésidents 4.1 Conditions Selon la Lex Koller, l'achat d'une résidence secondaire est subordonné aux conditions suivantes : JU BS SO BL AG wautorisation d'achat délivrée par les autorités compétentes wuniquement au sein d'une commune touristique (village) NE BERNE LU wsuivant le quota annuel de permis pour chaque canton/commune (village) BE OW wpour un usage privé uniquement. Le propriétaire est autorisé à louer son bien uniquement de façon périodique et non permanente VD FR Grindelwald Meiringen w200 m 2 maximum de surface habitable formelle (dans certains cas, cette limite peut aller jusqu'à 250 m 2 ) w1 000 m 2 maximum de terrain (dans certains cas, cette limite peut aller jusqu'à m 2 ) Dans l'ensemble de la Suisse, seulement autorisations d'achat de résidence secondaire sont accordées chaque année à des non-résidents. Le gouvernement suisse attribue les quotas régionaux en fonction du nombre d'installations touristiques et de nouveaux développements ainsi que de la proportion de terrain. Les cantons du Valais, des Grisons, de Berne, du Tessin et de Vaud se voient attribuer entre 140 et 330 autorisations chacun, quand les autres cantons en reçoivent moins de 100. Si l'acheteur/vendeur a acquis son patrimoine en tant que «personne étrangère» sous le régime des quotas, aucune nouvelle autorisation ne sera requise et l'achat ne relève pas du quota actuel. 4.2 Implications fiscales de l'achat Les conséquences fiscales de l'achat et la vente d'un bien immobilier résidentiel sont exposées au point Implications fiscales de la possession d'une résidence secondaire En Suisse, la valeur de chaque bien est soumise à une estimation régulière opérée par les autorités communales ou cantonales afin de déterminer la valeur locative estimative associée à l'impôt sur le revenu et la valeur fiscale associée à l'impôt sur la fortune. Dès lors qu'il possède un bien immobilier en Suisse, le propriétaire est personnellement assujetti à l'impôt sur le revenu et la fortune en rapport avec le bien. Habituellement, GE GENÈVE Lac Léman Riviera vaudoise les résidences secondaires sont imposées en fonction de leur valeur locative estimée et de leur valeur fiscale calculées sur la base des taux applicables aux revenus et patrimoines internationaux. À des fins de simplicité, les autorités fiscales peuvent accepter d'appliquer les taux d'imposition maximum sans déclaration des revenus et du patrimoine internationaux. Les taux d'imposition sont identiques à ceux des résidents fiscaux suisses (cf. point 3.3). Certains cantons imposent également une taxe forfaitaire applicable aux résidences secondaires. Généralement, les intérêts hypothécaires et les coûts d'entretien ne sont pas déductibles. Vevey Montreux 4.4 Implications fiscales de la vente Dans certains cantons, une vente est autorisée uniquement à expiration d'une période de possession minimale (généralement 5 ans). La plus-value est imposée au niveau cantonal et, dans certains cantons, au niveau communal. Les taux d'imposition sont progressifs en fonction du montant de la plus-value réalisée et de la période de possession, et varient de 10 % à 50 % environ. Villars Chateau D'Oex Gstaad Les Diablerets Lenk Veysonnaz/Nendaz Verbier Adelboden Leukerbad Crans Montana VS Zermatt 4.5 Succession d'une résidence secondaire Dans la mesure où l'autorisation d'acquisition d'un bien immobilier par une personne non résidente est accordée au bien et non à la personne, selon la Lex Koller, aucune nouvelle autorisation n'est requise pour les donations ou les successions pourvu que le bénéficiaire ne possède aucune résidence secondaire en Suisse. En général, les successions provenant de résidents étrangers décédés ne relèvent pas du droit successoral suisse. Toutefois, les lois suisses peuvent s'appliquer au changement de propriétaire d'un bien. En outre, en Suisse, le patrimoine immobilier est assujetti aux droits de succession cantonaux (sous réserve des circonstances particulières de chaque cas ; il convient ici de solliciter le conseil d'un professionnel). 6 Guide de l achat immobilier en Suisse

7 NW SH ZG UR ZH ZURICH Weggis Engelberg Andermatten Lake Maggiore SZ TI Locarno/Ascona Morcote TG GL LUGANO SG Flims/Laax AR Lenzerheide Lake Lugano AI Klosters Davos Arosa GR Zuoz Samedan St Moritz Pontresina Scuol Principales zones touristiques de Suisse Suisse romande wchâteau-d Oex wcrans-montana wles Diablerets wmontreux/vevey wneuchâtel wverbier wvillars wveysonnaz Suisse allemande wadelboden wandermatten warosa wdavos wengelberg wflims/laax wgrindelwald wgstaad wklosters wlenk wlenzerheide wleukerbad wmeiringen wpontresina wsamedan wscuol wst. Moritz wweggis wwengen wzermatt wzuoz Suisse italienne* wascona wlocarno wlugano wmorcote 4.6 Restrictions applicables à la construction de nouvelles résidences secondaires depuis le 1 er janvier 2013 En mars 2012, l'initiative Franz Weber a été acceptée par la population suisse en vue de limiter la construction de nouvelles résidences secondaires dans les régions touristiques à un maximum de 20 % de la zone constructible de la commune. Cette limite est actuellement dépassée dans plus de 500 communes touristiques. Par conséquent, aucun nouveau permis de construire n'est accordé, à l'exception de ceux à l'usage des résidents permanents. Cette mesure laisse entrevoir une augmentation potentielle de la valeur des résidences secondaires en raison d'une forte réduction de disponibilité à prévoir au cours des cinq prochaines années. 5. Achat d'un bien immobilier commercial L'achat d'un bien immobilier commercial n'est pas soumis à restrictions pour les étrangers ; aussi, aucun permis de séjour ou autorisation d'achat n'est requis. Le bien peut être utilisé aux fins de l'activité professionnelle du propriétaire ou être proposé en location à des fins lucratives. Il est également possible d'acquérir un bien immobilier commercial à seule fin de placement. *L'achat par des non-résidents est possible dans l'ensemble de cette région. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations concernant une région spécifique. Les frais et procédures d'achat d'un bien commercial sont relativement similaires à ceux applicables à l'achat d'un bien immobilier résidentiel. Il est possible d'opérer un placement indirect par le biais d'une entreprise, d'une société de gestion ou d'une fondation suisse ou étrangère et, dans certains cas, un tel placement est conseillé à des fins de planification fiscale, juridique ou successorale. Guide de l achat immobilier en Suisse 7

8 6. Financement et structuration de l'achat immobilier 6.1 Actifs ou emprunt Il est possible de financer l'acquisition par un paiement comptant. Les banques accordent généralement des prêts hypothécaires équivalant à 80 % au maximum de la valeur du bien, déterminée selon leur propre estimation. Pour les biens immobiliers de luxe et les résidences secondaires, les financements hypothécaires sont généralement octroyés à hauteur de 60 % au maximum. Les taux d'intérêts pratiqués en Suisse comptent parmi les plus bas d'europe. 6.2 Achat via une structure de type société suisse, entité étrangère ou une société de gestion/fondation Seul le propriétaire bénéficiaire est habilité à acquérir une résidence secondaire. Les couples mariés sont autorisés à acquérir une seule résidence secondaire en Suisse. L'achat d'une résidence secondaire par les enfants du propriétaire est autorisé, pourvu que lesdits enfants soient âgés de plus de 18 ans et utilisent leurs propres actifs. L'achat d'un bien immobilier résidentiel en tant que résidence principale est habituellement opéré par les titulaires de permis B ou C. Dans certains cas, le propriétaire légal du bien immobilier peut être une entité suisse ou étrangère, mais le propriétaire bénéficiaire principal doit être titulaire d'un permis B ou C. L'achat via une société de gestion ou une fondation est possible à condition que le propriétaire bénéficiaire de la structure soit habilité à posséder un bien immobilier en Suisse. L'acquisition de biens immobiliers commerciaux ou résidentiels par une personne morale suisse ou étrangère à des fins de placement est fréquente. Le choix de la structure et de sa juridiction dépend principalement de la résidence du propriétaire bénéficiaire, du financement et de la durée du placement. 8 Guide de l achat immobilier en Suisse

9 7. Procédure d'achat d'un bien immobilier en Suisse 7.1 Étapes d'achat En premier lieu, l'acheteur doit évaluer la possibilité d'acheter le bien qui l'intéresse en tant que résidence secondaire, ou s'il est uniquement possible de l'acquérir en tant que résidence principale avec permis de séjour. (cf. section 4). Pour acquérir une résidence secondaire, il est nécessaire de déposer une demande d'achat auprès des autorités compétentes. En fonction des quotas restants pour l'année en cours, l'autorisation sera accordée dans un délai de quelques mois ou dans le courant de l'année suivante. L'achat d'un bien à des fins d'élection de résidence pourra être finalisé uniquement après la délivrance d'un permis de séjour. En cas de demande d'autorisation d'achat de résidence secondaire ou d'un permis de séjour, il est possible d'établir une lettre d'intention ou de conclure un contrat d'achat provisoire entre le vendeur et l'acheteur en guise de première étape. En général, ce type de contrat est limité dans le temps et le paiement d'une commission de réservation est exigible par le vendeur. L'achat se fait par la signature d'un acte authentique devant notaire. 7.2 Documents requis pour la procédure d'achat Le notaire demandera les documents suivants afin de formaliser le contrat d'achat : wautorisation d'achat d'une résidence secondaire délivrée par le canton wpermis de séjour pour résidence principale wconfirmation du financement de l'achat par une banque suisse wpasseport du propriétaire bénéficiaire wautorisation permettant au notaire de retenir sur le prix d'achat les frais et taxes associés à la transaction 7.3 Durée L'achat peut être finalisé dans un délai de 2 à 6 mois, selon les formalités requises. Le transfert de propriété est effectif seulement au moment de l'enregistrement au cadastre du nouveau propriétaire. Guide de l achat immobilier en Suisse 9

10 ACHETER UN BIEN EN SUISSE Ci-après sont présentés trois exemples d'achat, de possession et de vente d'un bien en Suisse. Les frais varient d'un canton à un autre, voire d'une commune à une autre dans certains cantons. En outre, les taxes et les frais sont parfois différents pour les résidents et les non-résidents. Les impôts sur le revenu et la fortune sont progressifs et varient selon la commune et le canton. Les trois exemples suivants sont fournis à titre indicatif afin de vous aider à comprendre les différents systèmes. ACHETEUR PROPRIÉTAIRE vendeur ACHAT À GENÈVE RÉSIDENT À GENÈVE VENTE À GENÈVE Coûts de transaction whonoraires de notaire : 0,2145 % au total wtaxe sur les transactions : 3 % wfrais d'enregistrement foncier : 0,25 % wautres coûts : CHF wenregistrement ou reprise de prêt hypothécaire : 1 % du montant du prêt Coûts annuels (calculés sur des biens évalués à 10 millions CHF) wvaleur locative estimée à CHF imposée avec les autres revenus à un taux d'imposition maximum d'environ 40 % wvaleur fiscale de 10 millions CHF imposée avec le reste du patrimoine à un taux d'imposition maximum d'environ 1 % Coûts de transaction (calculés la base d'un achat de 10 millions CHF) whonoraires d'agence wtaxe sur la plus-value : maximum 50 % (possession datant de moins de 2 ans), 0 % après 25 ans ACHAT À ZOUG RÉSIDENT À ZOUG VENTE À ZOUG Coûts de transaction whonoraires de notaire : CHF maximum (généralement 50/50 entre les parties) wfrais de transaction : maximum de CHF wenregistrement ou reprise de prêt hypothécaire : maximum de CHF Coûts annuels (calculés sur des biens évalués à 4 millions CHF) wvaleur locative estimée à CHF (loyer de CHF/ mois) imposée avec les autres revenus à un taux d'imposition maximum d'environ 21 % wvaleur fiscale de 2,8 millions CHF imposée avec le reste du patrimoine à un taux d'imposition maximum d'environ 0,27 % Coûts de transaction (calculés la base d'un achat de 4 millions CHF) whonoraires de notaire : CHF maximum (généralement 50/50 entre les parties) wtaxe sur les transactions : généralement payée par l'acheteur wtaxe sur la plus-value : maximum 60 % (possession datant de moins d'un an) et 10 % minimum après 25 ans ACHAT AU TESSIN RÉSIDENCE SECONDAIRE AU TESSIN VENTE AU TESSIN Coûts de transaction whonoraires de notaire : 2 % (généralement 50/50 entre les parties) wtaxe sur les transactions : 1,1 % wenregistrement ou reprise de prêt hypothécaire : maximum 2 % Coûts annuels (calculés sur des biens évalués à 3 millions CHF) wvaleur locative estimée à CHF (loyer de CHF/mois) imposée à un taux d'imposition maximum d'environ 34 % wvaleur fiscale de 2,25 millions CHF imposée à un taux d'imposition maximum d'environ 0,6 % Coûts de transaction (calculés la base d'un achat de 3 millions CHF) whonoraires d'avocat : 2 % (généralement 50/50 entre les parties) wtaxe sur les transactions : payée par l'acheteur wtaxe sur la plus-value : maximum 31 % (possession datant de moins d'un an), 5 % minimum après 20 ans 10 Guide de l achat immobilier en Suisse

11 Cette note d'information a été rédigée par Transforma AG pour le compte de Knight Frank LLP en janvier Il convient de noter que les éléments contenus dans ce document ne constituent en aucun cas des conseils juridiques ou fiscaux et ne doivent pas être considérés comme tels. Si vous souhaitez obtenir des conseils concernant votre cas particulier, n'hésitez pas à prendre contact avec les auteurs de cette note. Guide de l achat immobilier en Suisse 11

12 Agences du réseau suisse Knight Frank Genève Zurich Lugano Nyon Lausanne Neuchâtel Horgen Coire (pour St Moritz et Davos) Villars Verbier Crans-Montana Alex Koch de Gooreynd Directeur du service d'assistance suisse Service résidentiel international T E alex.kdeg@knightfrank.com Aline Denereaz Expert fiscaliste certifié et lic. en droit Téléphone Zurich Téléphone Genève E KnightFrank.com Transforma.ch Mention importante 1. Indépendance des contenus : Ce document est uniquement un guide d'achat immobilier en Suisse. Il n'a aucun caractère définitif et aucune vocation de conseil. Son contenu ne doit en aucun cas être interprété comme irréfutable. Dans la mesure permise pas les lois applicables, toute responsabilité est rejetée en cas d'erreur ou de perte ou préjudice quelconque résultant de l'utilisation ou de la référence aux contenus. Ce guide, destiné à produire une présentation générale reposant sur des informations fournies par des avocats suisses, ne reflète pas nécessairement le point de vue de Knight Frank. 2. Conseil indépendant : vous êtes tenu de consulter vos conseillers professionnels pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation. La préparation de ce guide n'est pas un prétexte à l'établissement d'une relation professionnelle ou de conseil. Nous ne disposons pas de l'autorisation de l'autorité des services financiers requise pour entreprendre des activités réglementées. 3. Propriété intellectuelle : Knight Frank LLP Tous droits réservés. Aucune copie, modification ou reproduction, partielle ou totale, de ce document n'est autorisée sans le consentement écrit préalable de Knight Frank LLP. 4. Généralités : Knight Frank LLP est une société en nom collectif à responsabilité limitée immatriculée en Angleterre sous le numéro OC Notre siège social est sis au 55 Baker Street, Londres W1U 8AN, et tient à votre disposition une liste des membres de la société. 5. Membres du réseau mondial Knight Frank : les références à Knight Frank pourront désigner ou inclure tout membre du réseau mondial Knight Frank. Ces membres comptent Knight Frank LLP et ses filiales directes prestataires de services au Royaume-Uni ainsi qu'un réseau international d'entités ou de cabinets séparés, distincts et indépendants fournissant des services à l'international. Aucun membre n'est habilité à contraindre ou à représenter légalement un quelconque autre membre. Aucun membre agissant sous le nom de Knight Frank (y compris Knight Frank LLP) n'est responsable des actes ou omissions des autres membres. 3391FEB14