ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret du 17 juin 1998)

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Christophe Cousineau
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1 ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) ENTRE : ET : Monique Patenaude Québec inc. (ci-après la «bénéficiaire») (ci-après l'«entrepreneur») ET : La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq inc. (ci-après l'«administrateur») N o dossier APCHQ : N o dossier GAMM : SENTENCE ARBITRALE Arbitre : Pour la bénéficiaire : Pour l'entrepreneur : Pour l'administrateur : M. Claude Dupuis, ing. M me Monique Patenaude M. Michel Lacroix M e Luc Séguin Date d audience : 5 octobre 2010 Lieu d audience : Candiac Date de la sentence : 21 octobre 2010

(ci-après la «bénéficiaire») (ci-après l'«entrepreneur») ET : La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'apchq inc.

2 Page : 2 FISSURES À LA DALLE DE BÉTON DU SOUS-SOL I : INTRODUCTION [1] Il s agit ici d une résidence jumelée, située à Candiac, dont la réception par la bénéficiaire a eu lieu le 13 avril [2] Le 8 avril 2010, la bénéficiaire adressait à l administrateur une réclamation concernant des «fissures dans le plancher de béton du sous-sol». [3] Lors de son inspection, l administrateur a constaté la présence d environ cinq fissures de moins de 3 mm de largeur, sans trace d efflorescence; il a donc conclu comme suit : ANALYSE ET DÉCISION (point 1) : De l avis de l administrateur, la situation observée sur place en rapport avec le point 1 ne rencontre pas tous les critères du vice caché en ce sens qu elle n est pas de nature à rendre le bien impropre à l usage auquel il est destiné. [4] Insatisfaite de cette décision, la bénéficiaire s est adressée au GAMM afin de porter le différend à l arbitrage; elle invoque alors ce qui suit : Les fissures dans le plancher sont multiples et mesure [sic] jusqu à 3/32". Le nombre de fissures, leurs longueurs et leurs largeurs ne cessent d augmenter depuis l achat de la maison. Je n ose pas aménager mon sous-sol par crainte que ce soit tout à recommencer dans 1 ou 2 ans à cause des dommages importants. J estime qu il y a probablement une mauvaise circulation des eaux qui fait en sorte qu une pression importante s exerce sur le plancher de béton. Je constate que même lors de fortes pluies aucun égouttement ne survient du drain français dans la fosse d eau au sous-sol. Ce qui me semble curieux avec les fissures grandissantes dans le sous-sol. [5] En cours d enquête, les personnes suivantes ont témoigné : - M me Monique Patenaude, bénéficiaire - M. Réal Patenaude, frère de la bénéficiaire - M. Michel Lacroix, entrepreneur

[3] Lors de son inspection, l administrateur a constaté la présence d environ cinq fissures de moins de 3 mm de largeur, sans trace d efflorescence; il a donc conclu comme suit : ANALYSE ET DÉCISION

3 Page : 3 - M. Michel Hamel, inspecteur-conciliateur, GMN de l APCHQ II : POSITION DE LA BÉNÉFICIAIRE [6] M me Patenaude avait déjà remarqué la présence d une fissure à la dalle du sous-sol lors de la prise de possession en avril 2008; elle ne l a point dénoncée à la réception, car une seule fissure, isolée, ne l intriguait point. Toutefois, depuis ce temps, elle en découvre de nouvelles, régulièrement, tous les trois mois à peu près, alors que leurs largeurs et longueurs évoluent constamment. [7] Selon son témoignage, d autres fissures sont apparues depuis mars et depuis juin [8] Les fissures se dirigent toutes vers le centre, en forme d étoile, de sorte qu éventuellement, la dalle va se soulever; entre-temps, le témoin n ose pas aménager le sous-sol par crainte de désordres futurs. [9] M me Patenaude témoigne que depuis la prise de possession, il n y a pas eu d infiltration d eau provenant de ces fissures et que la pompe du puisard n opère pratiquement pas. [10] Au printemps 2009, elle a toutefois peinturé le plancher constitué par la dalle de béton. La bénéficiaire espérait, à la longue, une stabilisation au niveau des fissures, ce qui ne s est point produit. [11] M me Patenaude conclut en ces termes : trois ans après la construction, il ne devrait plus apparaître de fissures, le séchage du béton ne peut durer éternellement, il y a donc un problème. III : POSITION DE L ENTREPRENEUR [12] Selon M. Lacroix, l unité d habitation a été complétée en 2007, soit de six mois à un an avant la prise de possession par la bénéficiaire.

possession en avril 2008; elle ne l a point dénoncée à la réception, car une seule fissure, isolée, ne l intriguait point.

4 Page : 4 [13] L entrepreneur témoigne qu actuellement, le plancher est dans le même état que lors de la livraison; ces fissures ont été occasionnées par un séchage rapide durant l été. [14] La présence de peinture dans les fissures prouve que ces dernières n ont pas évolué. [15] M. Lacroix affirme avoir construit 40 maisons dans ce secteur où il y a absence de pyrite et où la nappe d eau n est pas élevée. IV : POSITION DE L ADMINISTRATEUR [16] La plainte ayant été reçue dans la deuxième année de la garantie, il faut, soutient l administrateur, que la situation rencontre les critères de vice caché. [17] M. Hamel, inspecteur-conciliateur, témoigne qu il s agit ici d un problème d esthétique et non structural; il estime que nous sommes en présence de fissures de retrait qui sont localisées sur une dalle flottante n ayant aucun effet sur le bâtiment. [18] Il y a absence de poussée hydrostatique, puisqu il n y a pas eu infiltration d eau et qu il n y a pas d efflorescence; vérification faite, M. Hamel témoigne que l habitation n est pas située dans un secteur où il y a présence de pyrite ou d ocre ferreuse; d ailleurs, à cet effet, un coup d œil au puisard permet de constater l absence de cette dernière substance. [19] M. Hamel constate qu il n y a pas eu d évolution de la situation depuis sa visite d inspection le 22 juin 2010 et la date d audience du 5 octobre [20] Relativement à la prétention de la bénéficiaire à l effet qu il y aurait une mauvaise circulation des eaux, M. Hamel témoigne que si tel était le cas, l eau jaillirait par ces fissures; il est d avis que le drain fonctionne parfaitement.

Lacroix affirme avoir construit 40 maisons dans ce secteur où il y a absence de pyrite et où la nappe d eau n est pas élevée.

5 Page : 5 [21] Le procureur estime qu il s agit ici de fissures capillaires, sans importance, qu il qualifie de malfaçon, pour laquelle l administrateur aurait exigé une réparation si la situation avait été dénoncée durant la première année de garantie. V : DÉCISION ET MOTIFS [22] La visite des lieux a démontré la présence de fissures plus nombreuses que ce que l on peut normalement constater sur une dalle de béton flottante constituant le plancher du sous-sol. [23] Même nombreuses, ces fissures sont caractérisées par des largeurs qui demeurent inférieures à 3 mm, ce qui fait en sorte qu on les qualifie de capillaires. [24] L on ne dénote aucune dénivellation de part et d autre de ces fissures; le contraire, soit une dénivellation significative, pourrait résulter d un désordre important. [25] M me Patenaude, la bénéficiaire, a témoigné que depuis la prise de possession, elle n a noté aucune infiltration d eau par ces fissures; l absence d efflorescence sur le plancher appuie cette affirmation. [26] Toujours selon la bénéficiaire, la pompe du puisard ne fonctionne que très rarement, voire jamais; c est là un indice que les drains fonctionnent proprement. [27] Un coup d œil au puisard ne révèle pas la présence d ocre ferreuse. [28] D après les données obtenues par l APCHQ, l habitation n est pas située dans un secteur propice à la présence de pyrite. [29] Le tribunal est d avis qu il ne s agit pas ici d une situation de vice caché, puisque rien dans la preuve recueillie ne démontre l existence de l une ou l autre des manifestations ci-devant citées. [30] Tout au plus, la situation résulte du comportement normal du béton, en l occurrence le séchage de celui-ci; or, la réparation des fissures résultant du

V : DÉCISION ET MOTIFS [22] La visite des lieux a démontré la présence de fissures plus nombreuses que ce que l on peut normalement constater sur une dalle de béton flottante constituant le plancher

6 Page : 6 comportement normal des matériaux n est pas, selon l article 12.2 du décret, couverte par la garantie. [31] La pluralité des fissures pourrait constituer un cas de malfaçon, à condition que ces dernières soient découvertes dans la première année de garantie et dénoncées dans les six mois suivant la découverte. [32] Cependant, la multiplicité des fissures ou des malfaçons ne permet pas pour autant de conclure à un vice caché, chacune de ces fissures étant capillaire et ne constituant aucun désordre structural. [33] La bénéficiaire avait le fardeau de la preuve, et aucune de ses allégations n a pu me convaincre. [34] M me Patenaude invoque plutôt la crainte de désordres futurs et n ose point aménager son sous-sol. [35] Le tribunal doit décider en s appuyant non pas sur des craintes non fondées, mais bien sur des faits; or, ces derniers ne démontrent aucun désordre structural actuel, et aucun indice ne laisse présager un désordre futur. [36] Je donne raison à l administrateur de ne pas pousser plus loin l investigation, puisqu il y a absence d indices révélant un problème à venir. [37] La bénéficiaire a jusqu au 13 avril 2011 pour, en présence d un vice caché, faire intervenir la garantie. D ici là, elle peut soit dénoncer une évolution importante de la situation, soit procéder à une étude géotechnique afin, le cas échéant, de rencontrer son fardeau de preuve. [38] Pour ces motifs, le tribunal : REJETTE la réclamation de la bénéficiaire ayant trait à l élément «Fissures à la dalle de béton du sous-sol».

7 Page : 7 Les coûts d arbitrage [39] Conformément à l article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage seront répartis comme suit : la somme de vingt-cinq dollars (25,00 $) payable par la bénéficiaire et le solde par l administrateur. BOUCHERVILLE, le 21 octobre Claude Dupuis, ing., arbitre

répartis comme suit : la somme de vingt-cinq dollars (25,00 $) payable par la

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