SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER

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1 Conjoncture Politique d investissement Collecte de capitaux Etat du Patrimoine Marché des parts Informations générales Bulletin d information SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER Bulletin d'information 3ème trimestre 2011 I - Conjoncture Un marché de l investissement correct jusqu à présent mais une fin d année qui s annonce plus difficile Le volume des investissements en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique ) a atteint 5,9 Mds, soit 13% de plus qu en 2010 à la même période. Néanmoins, la fin d année risque d être plus difficile avec un allongement des négociations ou de nombreux dossiers qui n aboutissent pas (adéquation entre les prix attendus et proposés), malgré la traditionnelle accélération de fin d année (besoins de liquidité, anticipation de la fin de l avantage fiscal lié au 210-E). En 2011, le volume total des investissements devrait être finalement en deçà de 2010, dans les environs de 10 Mds. La crise financière et les perspectives économiques dégradées renforcent l aversion au risque, ce qui limite les cibles d investissement. Le marché de la logistique s est réduit et celui des commerces, toujours recherché, surtout pour les très bons emplacements, manque d opportunités. De fait, le marché des bureaux est surreprésenté en investissement (80% des engagements au 1 er septembre 2011). La sélectivité est renforcée sur les meilleures localisations et sur les critères de baux (durée, risque du locataire) ou techniques (qualité du bâtiment). Paris et le Croissant Ouest (y compris La Défense) représentent les deux tiers des investissements en France. Les investisseurs en fonds propres (fonds de pension, SCPI, fonds ouverts, OPCI, assureurs, investisseurs privés) continuent d animer le marché de l acquisition. Les fonds d investissement accentuent leur politique d arbitrage et constituent les principaux pourvoyeurs d offres. Le segment «prime» du marché connaît encore une baisse marginale des taux. Bureaux : reprise des transactions locatives notamment à Paris et sur les secteurs de report de péri- Défense et boucle Nord Avec m² transactés au cours des six premiers mois de l année 2011, la demande placée du marché d Ile de France se place légèrement au dessus de sa moyenne décennale (+4% comparativement au premier semestre 2010). Le segment des surfaces de moins de m² s est montré dynamique (+10% du volume total transacté entre le 1 er semestre 2010 et le 1 er semestre 2011). A l inverse, une baisse de -7% du volume total des transactions de plus de m² a été enregistrée pour ces mêmes périodes. Les secteurs de Péri Défense et de la Boucle Nord ont bien performé en raison de leur proximité par rapport aux secteurs traditionnels des affaires et de l attractivité de leurs loyers sur des bâtiments de qualité. Le secteur de Paris intra-muros représente 40% de la demande placée d Ile de France malgré un léger recul des transactions par rapport aux niveaux exceptionnels de 2010.

2 Compte tenu des prévisions optimistes du marché de l emploi, le taux de vacance pourrait retrouver un niveau de 7% d ici la fin de l année. La raréfaction de produits de qualité devrait maintenir une tension sur les valeurs locatives prime faciales des secteurs les plus prisés. Dans ce contexte, l écart entre les loyers neufs et de seconde main devrait continuer de se creuser avec des mesures d accompagnement toujours importantes pour les actifs de moins bonne qualité. En Régions, le dynamisme s est confirmé au premier semestre Selon une étude de DTZ couvrant quinze marchés régionaux, les transactions locatives en région ont augmenté de 9% annuellement contre 4% pour l Ile de France. Depuis 2 ans, l offre immédiate reste élevée et stable ; elle se compose principalement d offres de seconde main en décalage avec les attentes des utilisateurs en surfaces neuves ou de qualité répondant aux normes environnementales. Les valeurs locatives restent relativement stables sur la majorité des marchés régionaux. L offre étant toujours importante, les mesures d accompagnement accordées par les propriétaires en échange d un engagement ferme du locataire restent de mise. Commerces : la consommation marque le pas, les emplacements stratégiques et sécurisés activement recherchés La consommation a marqué un coup d arrêt au deuxième trimestre 2011, avec une baisse de 0,7% soit la plus faible évolution trimestrielle depuis Elle a été pénalisée à la fois par la baisse de la consommation en énergie (clémence des températures en avril), et par le recul de la consommation automobile, après l expiration du dispositif de prime à la casse. Selon l INSEE, la consommation des ménages rebondirait au second semestre (+0,5 % au 3 ème trimestre puis +0,3 % au 4 ème trimestre), sans compenser complètement le recul du deuxième trimestre. Les sites commerciaux de proximité sont les plus recherchés, dans les zones de grande chalandise et l hyper-centre des grandes villes, ce qui devrait contribuer à maintenir les valeurs locatives dans les centres commerciaux régionaux et les premières artères commerciales des métropoles régionales. Quelques mouvements sur les axes n 1 bis, plus abordables et qui offrent davantage d opportunités. Les implantations en périphérie, dans les «retail parks», ont moins de succès, les chiffres d affaires enregistrés en périphérie ayant plus pâti de la crise. L abondance du stock et des projets commerciaux en périphérie diluent également la lisibilité sur le risque. Logistique : amélioration de la demande mais les loyers restent sous tension Concernant le marché immobilier logistique en France, selon BNP Paribas, la demande placée sur les trois premiers trimestres 2011 a atteint 1,26 millions de m² soit une progression de 6% par rapport à la même période en A ce rythme, la demande placée annuelle devrait dépasser celle de 2009 et 2010, années où le marché avait peiné à atteindre les 1,6 millions de m² annuels. L offre, en particulier, a sensiblement baissé (-16% entre décembre 2010 et septembre 2011), notamment l offre neuve (-34%). Sur l axe Nord-Sud, c est Lille et Marseille qui ont le plus bénéficié de cette baisse. Au total, l offre disponible est estimée à 3,2 millions de m² au niveau national. La consommation de surfaces neuves, dans le cadre de regroupements de sites et la raréfaction des développements spéculatifs ont contribué à l assèchement de l offre. Les distributeurs ont été particulièrement actifs depuis le début d année. Si le recul de l offre se confirme, les valeurs locatives pourraient remonter dans les prochains trimestres. Mais les mesures d accompagnement continueront d être significatives dans les secteurs où l offre reste abondante. Sources : CBRE, DTZ, BNP PARIBAS REAL ESTATE, JLL, PMA, INSEE, OCDE, AEW EUROPE 2

3 II - Politique d investissement Le patrimoine immobilier de la société est diversifié dans sa composition et dans sa localisation afin d assurer l objectif de distribution régulière de la SCPI Fructifonds Immobilier. Situé pour partie à Paris, en région parisienne et en Province, son patrimoine est constitué de bureaux, de locaux d activité et de logistique, de locaux commerciaux et de locaux divers (hôtellerie, résidences services). III Collecte de capitaux Nous vous rappelons que FRUCTIFONDS IMMOBILIER a lancé une nouvelle collecte de capitaux le 10 novembre 2010 jusqu au 16 décembre Cette opération porte sur la collecte de (prime d émission incluse), soit l émission de parts de de nominal et prime d émission incluse. Au 30 septembre 2011, 573 parts ont été souscrites pour un montant de IV - Etat du patrimoine au 30 septembre 2011 Au terme du troisième trimestre 2011, 37 actifs représentant en valeur d acquisition ou d apport et en valeur d expertise au 31 décembre 2010, soit l équivalent de m² de bureaux, activités et commerces et parkings, ont été acquis en pleine propriété, copropriété et indivision. Adresses Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition en hors frais hors taxes récupérables Expertises au Ecart % 20, rue de la Villette le Bonnel Lyon (69) (quote part 20%) Bureaux ,9% 1, rue Lénine Ivry sur Seine (94) Bureaux ,9% 26 bis, avenue Léonard de Vinci Pessac (33) Bureaux ,9% 22, quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux ,2% 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux ,5% Rue Joliot Curie Saint Priest (69) Bureaux ,4% Rue Michel Labrousse Toulouse (31) Bureaux ,0% Axe Europe Bâtiment Euronord Lille (59) Bureaux ,4% 2 rue du Bac (angle Quai Galliéni) Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux ,2% 8/10 rue Barbette Paris Bureaux ,8% 100/104 avenue Galliéni Bondy (93) Bureaux ,9% Parc d activité du Haut de Wissous Wissous (91) Activités ,5% 4/4bis rue G.Besse Batiment A et B Genas (69) Bureaux et Activité ,7% Lieu dit Champ Dolin Saint Priest (69) Activités ,3% 13 rue Colbert Versailles (78) Comm erce ,7% Bld de l Europe Livry Gargand (93) Comm erce ,3% 115, avenue de l Arche Courbevoie (92) Bureaux ,5% Boulevard de Lezennes Hellemnes (59) Comm erce ,4% 85 avenue Albert 1er Rueil Malmaison (92) Bureaux ,0% Place Berthe Morisot Bâtiment B2 Saint Priest (69) Bureaux ,1% Lac d Avoriaz Morzine (74) (quote part 50%) Hôtels ,5% 99/101 rue Leblanc Paris Bureaux ,7% 36 bis rue Ernest Renan Issy les Moulineaux (92) Comm erce ,5% 72 rue d Alésia Paris Comm erce ,7% 74 rue d Alésia Paris Comm erce ,0% 105 rue d Alésia Paris Comm erce ,5% 2 rue des Gamelines Buchelay (78) Comm erce ,2% 33 avenue de la Victoire Meaux (77) Comm erce ,7% Zac de Valm y Villeneuve d'ascq (59) Comm erce ,3% Route de Cartignies Avesnes sur Helpe (59) Comm erce ,5% Zac des Sars Lumbres (62) Comm erce ,2% Route de Samer Desvres (62) Comm erce ,1% Rue du Canton de Caillouti Loon Plage (59) Comm erce ,8% Centre Commercial Leclerc Cap Caer Norm anville (27) Comm erce ,7% 53 rue d Italie Zac du Coudoulet Orange (84) Comm erce ,9% avenue Ledru Rollin Paris Bureaux ,6% 5 boulevard des Arpents Coignières (78) Retail Park ,4% TOTAL GENERAL Surface totale ,9% 3

4 Localisation et affectation du patrimoine en valeur vénale Affectation Paris Région parisienne Province Total Activités Bureaux Bureaux et Activité Commerce Hôtels Retail Park Arbitrage Une opportunité s est présentée à FRUCTIFONDS IMMOBILIER de céder l actif situé à Suresnes (92), 2 rue du Bac, acquis en indivision avec la SCPI FRUCTIPIERRE et la SCI FRUCTIFONCIER. L autorisation de céder un actif relève de l assemblée générale et chaque année pour la SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER une résolution spécifique prévoit d autoriser la Société de Gestion à procéder aux charges et conditions qu elle jugera convenables à la cession des actifs qui ne répondent plus aux objectifs. En l espèce, cette cession constitue véritablement une opportunité eu égard aux conditions de vente et aux travaux nécessaires pour envisager la relocation de cet actif. Un utilisateur présent sur Suresnes s est, en effet positionné à l achat de l immeuble en l état. Gestion du patrimoine Taux d occupation physique Au 30 Septembre 2011, le taux d occupation physique s établit à 95,8 % contre 94,8 % au 30 Juin Affectation 30/09/2011 Commerce 0 Bureaux Activités 0 Bureaux et Activité 0 Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation 95,8% Taux d occupation financier Le taux d occupation financier (*) s établit au 30 septembre 2011 à 91,3 % contre 89,2% au trimestre précédent. (*) Le taux d occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui pourrait l être si le patrimoine était entièrement loué (loyers potentiels). 4

5 Surfaces vacantes Au 30 septembre 2011, les surfaces vacantes représentent m² et se répartissent comme suit : Immeuble Affectation 30/09/ avenue Ledru Rollin Paris Bureaux rue du Bac (angle Quai Galliéni) Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux (1) 22, quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux 360 (1) 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux 438 (1) surface en quote part Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation 95,8% Taux de provision des créances douteuses rapportées aux loyers facturés Au 30 septembre 2011, une provision pour créances douteuses a été enregistrée dans les comptes pour un montant de ,91, ce qui rapporté aux loyers facturés de la période représente 0,11%. Evolution de la situation locative 37 avenue Ledru Rollin Paris 12 ème Le locataire SIAAP qui occupait m² a délivré un congé à effet du 31/03/2011. Au 11 octobre 2011, un bail a été signé pour la totalité des surfaces anciennement SIAAP avec la société «Gare de Lyon Business Center». Le loyer s élève à 420 /m²/an pour les surfaces de bureaux. Au total le loyer s élève à Le bâtiment de Saint-Priest Champ Dolin (Bâtiment 1) Un bail a été signé avec le locataire PCO à effet du 1er juillet 2011 pour une surface de 717 m² et un loyer global de /an (107 /m² pour les surfaces de bureaux). V - Marché des parts Le fonctionnement du marché des parts Le marché des parts de votre SCPI à capital fixe est organisé sur la base : de la centralisation, par la société de gestion, des ordres d achat et de vente ; de la détermination, à échéances régulières, d un prix résultant de leur seule confrontation ; seuls les ordres de vente inscrits à un prix inférieur au prix d exécution et les ordres d achat inscrits à un prix supérieur sont susceptibles d être exécutés. 5

6 La durée de la période de centralisation a été déterminée de façon à assurer la profondeur du marché et, ainsi, d éviter une trop forte volatilité. Elle est de trois mois pour FRUCTIFONDS IMMOBILIER et la confrontation est fixée au dernier jour ouvré du trimestre calendaire à 15 heures. En l absence de parts à la demande, aucun prix n a été déterminé lors de la confrontation du 30 septembre Frais à la charge de l acquéreur L acquéreur acquitte, en outre, le droit d enregistrement de 5 % et les frais de transfert de 2 % HT, soit un total de 7,392 % TTC. Par ailleurs, les parts peuvent être cédées de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, l acquéreur acquitte les droits d enregistrement et des frais de dossier qui s élèvent à compter du 1 er janvier 2011 à 160,23 TTC. Marché secondaire au 30 septembre 2011 Aucune part échangée au cours du 3ème trimestre Situation au 30 septembre 2011 Situation au 30 septembre 2011 Parts à l offre 0 % de la capitalisation 0,00% Nombre de parts au Associés au Capital social au (en euros) Capital social au (en euros) y compris les 573 parts souscrites dans le cadre de l'augmentation de capital en cours Capitalisation (en euros)(*) Valeur de marché au (en euros) ,00 Valeur de réalisation unitaire au (en euros) ,44 Valeur de reconstitution unitaire au (en euros) ,21 (*) Sur la base du prix net cédant au 30/09/2010 6

7 VI - Informations générales Distribution 3ème acompte 2011 Rappel 3ème acompte 2010 Acomptes versés depuis le 01/01/2011 Revenus pour une part 170,00 180, pour les associés de la SCPI Fructifonds Immobilier Revenu annuel 2010 Revenu prévisionnel 2011 (1) 750,00 750,00 (1) revenu prévisionnel établi à ce jour, dans le contexte actuel du marché, compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d actifs Les acomptes versés depuis le 1 er janvier 2011 s entendent pour une part de pleine jouissance. Le 3 ème acompte sera mis en paiement le 28 Octobre 2011 et il sera versé pour tous les associés sur leur compte bancaire. Sur la base du revenu 2011, le rendement rapporté au prix de souscription déterminé dans le cadre de l augmentation de capital ressort à environ 5,56 % (750 euros / euros). Frais Frais Fructifonds Immobilier TTC au taux de TVA en vigueur de 19,60% Commission de souscription 3,588% du prix de souscription (prime d'émission incluse) dont 2,392% reviennent au distributeur Commission de cession 7,392% 5% de droit d'enregistrement et 2,392% de commissions de placement Commission de gestion 7,176% du montant des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets 7

8 Profil de risques Principaux risques : - Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l anticipation de l évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants. - Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d actifs immobilier étant précisé que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l économie générale et à l évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. - Le risque lié à la liquidité : c est à dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession des parts dépend de l équilibre entre l offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet. - Le risque lié au crédit : Le financement bancaire souscrit s accompagne d engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette éligible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. 8

9 L application de la Directive MIF par AEW EUROPE SGP La Directive sur les marchés d instruments financiers (MIF) est applicable à l ensemble des pays de l Union Européenne depuis le 1 er novembre La MIF vise la construction d un marché européen en définissant dans un cadre règlementaire homogène, une plus grande transparence sur les marchés d instruments financiers ainsi qu un renforcement accru de la protection des investisseurs. AEW EUROPE SGP, société de gestion de votre SCPI entre dans le champ d application de la Directive. A ce titre, la société de gestion a mis en place un dispositif de classification de la clientèle, et d organisation interne permettant à celle-ci de respecter ces nouvelles contraintes réglementaires. Les dispositions en matière de classification de la clientèle s appliquent à l ensemble de nos investisseurs. Pour assurer une plus grande protection de ses clients, porteurs de parts de SCPI, en termes d information et de transparence, AEW EUROPE SGP a fait le choix de classer, lors de l entrée en vigueur de cette Directive, l ensemble de ses clients porteurs de parts de SCPI «en client non professionnel» et laisse la possibilité à ceux qui le souhaitent de changer de catégorie. A leur demande et sur proposition documentée, ces mêmes clients pourront à l issue de contrôles de la société de gestion demander le changement de catégorie. En ce qui concerne les nouveaux clients en SCPI, ils sont également classés par défaut «en client non professionnel». Les demandes de souscription sont désormais accompagnées d un questionnaire à remplir par le client ayant pour objectif d apprécier son expérience en matière d investissement et de l adéquation du produit souscrit / acheté à son profil et à ses objectifs. Pour répondre aux obligations de la directive MIF en termes d organisation, AEW EUROPE SGP s est doté d un dispositif de gestion des conflits d intérêts pour prévenir l existence de tels conflits, les traiter en cas de survenance et, en tant que de besoin, en informer les investisseurs. Par ailleurs, la société de gestion dispose d une procédure de traitement des réclamations des investisseurs. Réforme du régime des plus-values immobilières et augmentation des prélèvements sociaux La modification des taux d'imposition des plus-values entraine un rallongement de la période d'imposition des cessions. Sous l'ancien régime, une partie des cessions d immeubles aurait bénéficié d'un abattement important, voire d une exonération totale, grâce à leur durée de détention. Avec le nouveau régime, ces cessions subiront une imposition. Globalement, ce nouveau régime entraînera une diminution des capacités de réinvestissement de votre SCPI. Par ailleurs, depuis le 1 er octobre 2011, le taux des prélèvements sociaux est de 13,50%. Conseil de Surveillance Le Conseil de Surveillance de la SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER s est tenu le 7 novembre Expertises immobilières Votre société de gestion a engagé la campagne annuelle d expertise des immeubles détenus par FRUCTIFONDS IMMOBILIER auprès de DTZ EUREXI en vue d établir leur valeur à dire d expert. Les résultats seront obtenus pour la fin de l année et publiés dans le prochain rapport annuel. 9

10 Comment joindre votre Société de Gestion Télécopie : AEW EUROPE SGP 1/3 rue des Italiens PARIS Vous pouvez également utiliser le lien «contact» sur le site et nous laisser un message 10

11 CONTACTS Responsable de l information Serge BATAILLIE Tel Marché des parts Carlos DA COSTA Tel Succession Zverdan MILOSEVIC Tel Revenus et fiscalité Guillaume BUREL Tel Sophie DEUDON Tel Résultats du 3ème trimestre 2011 Diffusion 4ème trimestre

12 FRUCTIFONDS IMMOBILIER Société Civile de Placement Immobilier régie par la partie législative du Code monétaire et financier, les textes subséquents et par les articles 1832 et suivants du Code civil. Siège social : 1/3 rue des Italiens PARIS Visa de l'autorité des Marchés Financiers SCPI n en date du 22 octobre 2010 D RCS Paris Agrément de la société de gestion en qualité de société de gestion de portefeuille n GP du 9 février 2010 Responsable de l information : Monsieur Serge BATAILLIE - Tél :