Vocabulaire de l emprunt page 3. Pourquoi ce Petit guide de l emprunteur? Choisir votre prêt page 5. Construire votre dossier page 13

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1 les indispensables - les indispensables - Vocabulaire de l emprunt Choisir son prêt Construire son dossier Négocier le prêt Contracter le prêt ide de l emprunteur Le petit guide de l emprunteur Le petit guide de l emprunteur Le petit g Paru Vendu COMAREG est une SAS au capital de RCS LYON ParuVendu.fr Février Crédit photo : Fotolia - ParuVendu.fr

2 Sommaire Sommaire Pourquoi ce Petit guide de l emprunteur? Vous avez choisi ParuVendu.fr pour trouver votre futur logement. Bravo, vous avez fait le bon choix! Car vous n y trouverez pas seulement des centaines de milliers d annonces. Vous profiterez aussi de conseils pour vous aider dans votre démarche d achat, et surtout d emprunt immobilier grâce à ce petit guide de l emprunteur! Nous vous conseillons à ce propos la lecture complémentaire de notre Petit guide de l acheteur, téléchargeable gratuitement. Parce qu un emprunt immobilier implique des choix et des engagements financiers complexes, nous avons organisé le guide en 5 parties thématiques : les bases du vocabulaire de l emprunt immobilier, puis choisir votre prêt, construire votre dossier, négocier et enfin, contracter le prêt. Ce guide n a pas la prétention de vous transformer en expert immobilier. Ce n est d ailleurs pas son but. Il s agit plutôt de répondre aux questions que vous vous posez le plus souvent et d y apporter des réponses pratiques et claires. A cet égard, nous nous adresserons essentiellement aux acheteurs de leur résidence principale. Pour tout complément d information, notamment au sujet de cas particuliers non traités dans ce guide, rendez-vous sur ParuVendu.fr. Notre rubrique «Conseils et actu» vous propose 350 articles et vidéos conseils, nos baromètres des prix de l immobilier ainsi que des lettres types à télécharger gratuitement. Vocabulaire de l emprunt page 3 L amortissement d un prêt Les prêts amortissable et in fine Les prêts réglementés et non réglementés Les prêts à palier (ou lissés) Choisir votre prêt page 5 Le prêt conventionné «classique» (PC) Le prêt conventionné d accession sociale (PAS) Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) Le plan épargne logement (PEL) Le prêt Accession-Action logement Les autres prêts Les prêts et aides financières pour les travaux d amélioration de l habitat Construire votre dossier page 13 Concevoir votre projet Constituer votre dossier de prêt Valoriser votre profil Négocier le prêt page 17 Le taux effectif global (TEG) Taux, mensualités et durée d emprunt Les assurances emprunteurs Les garanties Les autres critères Contracter le prêt page 23 Signer l offre et le contrat de prêt Débloquer et rembourser le prêt Annexe page 26 Liens utiles 2

3 Vocabulaire de l emprunt immobilier Vocabulaire de l emprunt immobilier Avant de nous intéresser plus concrètement aux différents types de prêts existants (voir pages 5 et suivantes), il convient de poser quelques bases. Voici donc un rapide lexique des notions essentielles à la compréhension des emprunts immobiliers. L amortissement d un prêt Page 4 Les prêts amortissable et in fine Page 4 Les prêts réglementés et non réglementés Page 4 3 Les prêts à palier (ou lissés) Page 4

4 Vocabulaire de l emprunt immobilier Vocabulaire de l emprunt immobilier Prenez le temps de lire les quelques définitions qui suivent. Bien maîtrisées, elles vous guideront à travers les méandres de l emprunt immobilier et vous aideront à bien choisir le ou les prêts parfaitement adaptés à votre situation et à votre projet. L amortissement d un prêt L amortissement correspond au remboursement à chaque échéance, du capital emprunté et du montant des intérêts calculés en fonction du capital restant dû. Il existe plusieurs modes d amortissement, dont : - Un amortissement progressif du capital, à échéances ou annuités constantes - Un amortissement constant du capital, à échéances ou annuités dégressives - Un amortissement personnalisé, à la carte - Un amortissement in fine Les prêts amortissable et in fine Le prêt amortissable C est le type de prêt majoritairement contracté : vous remboursez le capital et les intérêts chaque mois, pendant toute la durée du prêt. Le prêt à amortissement progressif du capital Le montant de chaque échéance reste le même sur toute la durée du prêt. Une grande partie est d abord attribuée au remboursement des intérêts, avant d être progressivement destinée au remboursement du capital. Le prêt à amortissement constant du capital A chaque échéance et sur toute la durée du prêt, vous remboursez une même part du capital. Les intérêts remboursés, eux, sont dégressifs puisqu ils sont calculés en fonction du capital restant dû. Par conséquent, les échéances diminuent elles-aussi. Le prêt personnalisé, «à la carte» Un accord entre les parties fixe chaque année le montant de l amortissement. Le prêt in fine Pendant la durée du prêt, vous remboursez chaque mois les intérêts et les frais d assurance. Arrivé au terme du prêt, vous remboursez en une seule fois, l intégralité du capital grâce à une épargne constituée progressivement. C est pourquoi le prêt in fine est généralement associé à un contrat d assurance-vie nanti au profit du prêteur : en cas de décès par exemple, il permettra de rembourser le prêt. Attention! Les mensualités de remboursement étant calculées sur le montant du capital, elles restent relativement importantes tout au long du prêt. Ce type d emprunt est donc recommandé aux investisseurs locatifs, qui maîtrisent parfaitement le mécanisme de l intérêt d impôt et de ses déductions. Les prêts réglementés et non réglementés Les prêts réglementés Le prêt réglementé est un prêt dont les conditions d obtention et les taux sont réglementés par l Etat. Sont ainsi dits «réglementés» : - Le prêt conventionné classique (voir page 6) - Le prêt conventionné d accession sociale (voir page 7) - Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) (voir page 8) - Le prêt épargne logement (via le plan épargne logement, voir page 9) - Le prêt «Accession-Action logement» (voir page 10) Les prêts non réglementés Les prêts non réglementés ne dépendent pas de l Etat, mais des établissements bancaires. Ceux-ci peuvent fixer les modalités et les taux d emprunt, à condition toutefois de respecter un cadre législatif précis. C est ainsi par exemple que les taux sont plafonnés par la Banque de France (et son taux d usure). En choisissant d avoir recours à un prêt non réglementé, il vous faudra être particulièrement vigilant aux notions de taux fixe ou révisable (voir page 19). Les prêt à palier (ou lissés) Le prêt à palier concerne les personnes qui ont contracté plusieurs prêts. Ce prêt complémentaire prend en compte les durées différentes de vos prêts et en déduit une mensualité unique à rembourser. Attention au coût d emprunt supplémentaire généré! 4

5 Choisir votre prêt Choisir votre prêt Vous avez besoin de contracter un ou des prêts pour acheter votre maison ou votre appartement mais vous ne savez pas le(s)quel(s) choisir? Nous avons dressé pour vous une liste des principaux prêts existants. Les prêts conventionnés Page 6 et 7 5 Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) Page 8 Le plan épargne logement (PEL) Page 9 Le prêt Accession-Action logement Page 10 Les autres prêts, aides et subventions Pages 11 et 12

6 Choisir votre prêt Le prêt conventionné «classique» (PC) Quelle acquisition? Les avantages du PC sont l absence de conditions de ressources et le fait qu il donne droit à l aide personnalisée au logement. Ajoutez à cela des frais d actes notariés moins élevés que pour les autres prêts et des réductions possibles sur les frais de dossier. Le prêt conventionné peut être demandé si vous : - Faites construire ou acquérez un logement neuf - Faites l acquisition d un logement ancien - Réalisez des travaux d amélioration (économie d énergie, accessibilité, agrandissement ) - Réaménagez un local, à l origine non destiné à l habitation Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, tournez-vous vers le prêt conventionné locatif (PCL). Quelle part de l acquisition? Le prêt conventionné peut financer 100% de l opération. Quelles conditions? Vous Il n existe pas de conditions de ressources pour le prêt conventionné. Le logement Le prêt conventionné peut vous être accordé si vous répondez à plusieurs conditions : - Vous occupez le logement à titre de résidence princi- pale, c est-à-dire au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf situations particulières : problème de santé, raison professionnelle ) - Vous louez temporairement à titre de résidence principale, pendant 6 ans maximum suivant la fin des travaux ou la date d acquisition, si vous avez acheté le logement pour votre retraite ou en attendant votre retour des DOM- TOM ; - Si vous agrandissez un logement ou faites l acquisition d un logement existant, assurez-vous qu il répond aux normes de surface habitable, à savoir : 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes 7 personnes 9m 2 par personne supplémentaire 9 m 2 minimum 16 m 2 minimum 25 m 2 minimum 34 m 2 minimum 43 m 2 minimum 52 m 2 minimum 61 m 2 minimum - Si vous améliorez un logement existant, celui-ci doit être situé sur le territoire national (à l exclusion des DOM-TOM) et, à la fin des travaux, être au moins conforme aux normes d habitabilité. - Pendant toute la durée du prêt, il vous est interdit de transformer le logement en local commercial. Vous ne pouvez pas non plus le transformer en location saisonnière ou meublée plus de 4 mois par an. Quels taux d intérêt? Les taux d intérêt Pour un prêt conventionné, le taux d intérêt peut être fixe ou variable, et les charges constantes ou progressives. Il est en général plus élevé que celui des autres prêts. Le taux d intérêt maximum pour un prêt conventionné à taux fixe, à annuité constante ou progressive, est de : - 6,15%, pour un prêt d une durée inférieure ou égale à 12 ans ; - 6,35%, pour une durée comprise entre 12 et 15 ans ; - 6,50%, pour une durée comprise entre 15 et 20 ans ; - 6,60%, pour une durée supérieure à 20 ans. Pour un prêt conventionné à taux variable, le taux d intérêt maximum est de 5,85% (quelle que soit la durée du prêt). La durée de remboursement Elle est de 5 ans minimum à 35 ans maximum. A qui s adresser? Pour bénéficier d un prêt conventionné, vous devez vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l Etat Des difficultés à rembourser un prêt conventionné? Essayez d abord de renégocier votre prêt pour obtenir un allongement de la durée d emprunt ou une baisse du taux d intérêt par exemple. Vous pouvez sinon faire une demande de refinancement, via un prêt «Action logement». En dernier recours, il vous faudra entamer des démarches auprès de la Commission départementale de surendettement et demander un réaménagement des conditions de prêt. 6

7 Choisir votre prêt Le prêt conventionné d accession sociale (PAS) Quelle acquisition? L atout principal du PAS est son taux d intérêt plutôt bas. Ensuite, comme le prêt conventionné, le PAS donne droit à l aide personnalisée au logement et à des réductions sur les frais de dossier sans oublier des frais d actes notariés peu élevés. Quelles conditions? durée de remboursement du prêt(sauf situations particulières : problème de santé, raison professionnelle ) - Vous louez temporairement à titre de résidence principale, pendant 6 ans maximum suivant la fin des travaux ou la date d acquisition, si vous avez acheté le logement pour votre retraite ou en attendant votre retour des DOM- TOM ; - Les logements anciens doivent répondre aux normes de surface habitable, à savoir : - 5, 55% pour un prêt d une durée inférieure ou égale à 12 ans - 5,75% pour une durée comprise entre 12 et 15 ans - 5,90% pour une durée comprise entre 15 et 20 ans - 6% pour une durée supérieure à 20 ans Pour un prêt d accession sociale à taux variable, le taux d intérêt maximum est de 5,55% pour la métropole (quelle que soit la durée du prêt). Le prêt d accession sociale peut être demandé si vous : - Faites construire ou acquérez un logement neuf - Faites l acquisition d un logement ancien - Réalisez des travaux d amélioration dans un logement ayant au moins 10 ans (économie d énergie, accessibilité, agrandissement ) - Réaménagez un local, à l origine non destiné à l habitation - Souhaitez procéder à un remboursement anticipé total d un prêt conventionné à annuités progressives Quelle part de l acquisition? Le prêt d accession sociale peut financer 100% de l opération. Sachez qu il existe des montants minimum au PAS : euros pour la construction ou l acquisition d un logement neuf euros pour des travaux d amélioration euros pour des travaux dans un logement de plus de 10 ans ou des travaux d économie d énergie. Vous Les plafonds de ressources sont : 1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. 6 pers. Paris et petite couronne euros euros euros euros euros euros Ile-de-France (horsparis et petite couronne) euros euros euros euros euros euros Régions restantes euros euros euros euros euros euros Ces plafonds ne s appliquent pas aux DOM-TOM. La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté. Vous devez prendre comme référence : - Si l offre de prêt est émise entre le 1 er janvier et le 31 mai, les revenus fiscaux de référence de l année n-2. - Si l offre de prêt est émise entre le 1 er juin et le 31 décembre, les revenus fiscaux de référence de l année n-1 Le logement - Vous occupez le logement à titre de résidence principale, c est-à-dire au minimum 8 mois par an pendant toute la 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes 7 personnes 9m 2 par personne supplémentaire - Si vous améliorez un logement existant, il doit être au moins conforme aux normes d habitabilité une fois les travaux achevés. - Pendant toute la durée du prêt, il vous est interdit de transformer le logement en local commercial. Vous ne pouvez pas non plus le transformer en location saisonnière ou meublée plus de 4 mois par an. Quels taux d intérêt? Les taux d intérêt Le taux d intérêt maximum pour un prêt d accession sociale à taux fixe, à annuité constante ou progressive, est de : 9 m 2 minimum 16 m 2 minimum 25 m 2 minimum 34 m 2 minimum 43 m 2 minimum 52 m 2 minimum 61 m 2 minimum La durée de remboursement Elle est de 5 ans minimum à 35 ans maximum. A qui s adresser? Pour bénéficier d un prêt d accession sociale, vous devez vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l Etat. 7

8 Choisir votre prêt Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) Depuis le 1 er janvier 2011, le prêt à taux zéro n existe plus. Il est remplacé par le prêt à taux zéro renforcé, aussi appelé PTZ+. Il est accordé aux primo-accédants sans conditions de ressources jusqu au 31 décembre Ses particularités. Quelle acquisition? Le prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) peut être demandé si vous : - Faites construire ou acquérez un logement neuf - Faites l acquisition d un logement existant (quel que soit son âge) - Réaménagez un local professionnel (dont vous êtes propriétaire) en local d'habitation - Achetez un logement dans le cadre d'un contrat de location-accession Quelle part de l'acquisition? Le prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) ne peut pas financer 100% de l opération. Un montant maximal a été fixé au coût de l opération, en fonction : - Du nombre d occupants - Et de la zone géographique Par «coût de l opération» (sous-entendu TTC), comprenez le coût de la construction ou de l acquisition et les honoraires de négociation. Cette notion n intègre pas par exemple les frais d acte notarié ou les droits d enregistrement. 1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. et + Coût maximum de l opération dans le neuf Zone A Zone B Zone B Zone C Coût maximum de l opération dans l ancien Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 pers pers pers pers pers. et La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté. Le montant de votre prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) est ensuite calculé selon un pourcentage du coût de l opération. Un pourcentage défini en fonction : - De la zone géographique - De l ancienneté du logement - Et du niveau de performance énergétique du logement Avec label BBC 2005 Sans label BBC 2005 Pourcentage dans le neuf Zone A Zone B1 40% 35% 27% 22% Zone B2 30% 17% La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté. Zone C 25% 15% Pourcentage dans l ancien Logement classé entre A et D * Logement classé E ou F * Logement classé G * * Niveau de performance énergétique tel qu indiqué dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Quelles conditions? 20% 10% 5% Vous Contrairement au prêt à taux zéro, le prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) n impose pas de conditions de ressources. Vous noterez par contre que vos ressources seront prises en compte dans les modalités de remboursement du PTZ+. Le logement Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt (sauf cas particuliers) ; Vous occupez le logement à titre de résidence principale dans un délai d un an suivant l acquisition ou l achèvement des travaux (sauf cas particuliers). Quelle durée de remboursement? Elle est de 5 à 30 ans. La durée de remboursement du prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) est calculé en fonction de vos ressources. 8

9 Choisir votre prêt Le plan épargne logement (PEL) Un PEL se déroule en deux temps : vous commencez par épargner à un taux garanti relativement élevé. Une fois votre capital constitué, vous pouvez demander un prêt, dont le taux est connu à l avance. PEL ou CEL? Ne confondez pas «plan épargne logement» (PEL) et «compte épargne logement» (CEL). Le CEL étant plafonné à euros, il est plutôt recommandé en cas de gros travaux. Si vous optiez pour un CEL, sachez qu un versement annuel minimum est fixé à 75 euros et que le taux d intérêt est fixé depuis le 1 er août 2010 à 1,25% (hors prime d Etat). Quelle acquisition? Le plan épargne logement peut être demandé si vous : - Achetez ou faites construire votre résidence principale neuve ou ancienne - Achetez ou faites construire votre résidence secondaire neuve - Achetez un terrain à construire en même temps que vous construisez - Achetez des parts de Société civile de placement immobilier (SCPI) - Achetez des parts en multipropriété ou d une résidence de tourisme - Réalisez des travaux dans votre résidence principale ou secondaire Quelle part de l acquisition? Le montant maximal du prêt est de euros. Il est calculé en fonction des intérêts acquis pendant la phase d épargne. Quelles conditions? Phase préliminaire : l ouverture du plan épargne logement Majeur ou mineur, chacun peut ouvrir un plan épargne logement, dans la limite d un par personne (à moins d hériter d un second). Phase 1 : le plan épargne logement Vous devez réaliser un versement initial de 225 euros, puis 540 euros minimum par an (soit 45 euros par mois). La durée d épargne est de 4 ans minimum et de 10 ans maximum (au-delà, aucun versement ne pourra être effectué). Le montant de l épargne ne peut dépasser euros. Phase 2 : le prêt épargne logement Le prêt épargne logement peut être demandé après au moins 4 ans d épargne. A moins d être en situation d endettement, la banque ne peut a priori pas vous refuser ce prêt. Quels taux d intérêt et quel montant du prêt? Les taux de rémunération pendant la phase d épargne Pour les PEL ouverts depuis le 1 er août 2003, le taux d intérêt est de 2,5% hors prime de l Etat ; et de 3,5%, prime de l Etat incluse. Cette prime est plafonnée à euros et versée uniquement s il y a demande de prêt épargne logement (pour les PEL ouverts à partir du 12 décembre 2002). Pour les PEL ouverts à partir du 1 er mars 2011, le taux d intérêt est recalculé chaque année par la Banque de France, tout en sachant qu un taux d intérêt plancher a été fixé à 2,5%. Bon à savoir! Si les PEL ne sont pas soumis à l impôt sur le revenu, ils sont en revanche soumis aux prélèvements sociaux au terme du contrat, à hauteur de 12,1%. Le taux d intérêt pendant la phase de prêt Pour les PEL ouverts depuis le 1 er août 2003, le taux d intérêt est de 4,20% La durée de remboursement Elle est de 2 ans minimum à 15 ans maximum. Les mensualités de remboursement sont fixes. A qui s adresser? Pour bénéficier d un plan épargne logement, vous devez vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l Etat. Quels prêts et aides cumulables? Plusieurs personnes d une même famille peuvent additionner leur PEL (la somme ne peut pas dépasser euros) et demander un prêt pour l achat d un même logement. Vous pouvez disposer de droits à prêts cédés par votre conjoint, vos ascendants ou descendants (à condition de disposer vous-même d un PEL et d avoir acquis des droits à prêts). 9

10 Choisir votre prêt Le prêt Accession-Action logement «Pour acquisition dans l ancien sans travaux» - «Pour construction ou acquisition dans le neuf» Réservé aux salariés de certaines entreprises, le prêt Accession-Action logement (ex- «1% logement») mérite que vous vous y intéressiez si vous y avez droit : il propose en effet un taux très avantageux sans conditions de ressources. Quelle acquisition? Quelles conditions? A qui s adresser?. Le prêt Accession-Action logement peut être demandé si vous : - Achetez dans l ancien sans travaux - Faites construire ou achetez dans le neuf - Réaménagez un local, à l origine non destiné à l habitation - Achetez un terrain afin de construire ultérieurement Quelle part de l acquisition? Le prêt Accession-Action logement peut financer jusqu à 30% de l opération. Zones A Zone B1 Zone B2 Zone C Plafond max Plafond mini La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté. Si vous réalisez des travaux d accessibilité et d adaptation du logement mais aussi selon votre situation (mobilité professionnelle ) et votre projet (PSLA ), vous pouvez bénéficier d une majoration allant de à euros (dans la limite de 50% du coût des travaux). Vous Vous êtes salarié ou retraité depuis moins de 5 ans d une entreprise de plus de 10 salariés du secteur privé non agricole. Vos ressources sont inférieures aux plafonds PLI. > Plus d informations : Le logement - Vous occupez le logement à titre de résidence principale, c est-à-dire au minimum 8 mois par an - S il s agit d un logement ancien (sans travaux) : il doit respecter les performances énergétiques d un logement neuf - S il s agit d un logement neuf : il respecte certaines conditions de performance énergétique Quel taux d intérêt? Pour connaître le taux d intérêt et la durée de remboursement, vous devez vous adressez à votre Comité Interprofessionnel du logement (CIL). Pour bénéficier d un prêt Accession-Action logement, vous devez vous adresser directement à votre employeur Quels prêts et aides cumulables? Ce prêt ne peut pas être cumulé avec un autre prêt «Action Logement». 10

11 Choisir votre prêt Les autres prêts D autres prêts existent pour vous aider à construire ou acquérir votre logement. Ils dépendent cette fois de votre situation professionnelle, et bien sûr de vos revenus. Avec un peu de chance, vous correspondrez au profil! Le prêt aux fonctionnaires Quelle acquisition? Le prêt aux fonctionnaires peut être demandé si vous construisez ou achetez un logement, neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Quelle part de l acquisition? Il vient en complément d un prêt conventionné(voir page 6) ou d un prêt conventionné d accession sociale (voir page 7). Le montant dépend du lieu où est situé le logement, du type de l opération (achat, construction ) et de la taille du logement. Le prêt Paris Logement 0% (PPL) Quelle acquisition? Le PPL peut être demandé si vous achetez un logement, neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Quelle part de l acquisition? Le montant du prêt est de : euros pour une personne seule euros pour deux personnes et plus Bon à savoir : ces montants sont majorés de 50% jusqu au 31 mars Passée cette date, cette majoration est soumise à condition d emprunt minimum. Quelle durée de remboursement? Elle est de 15 ans, par versement de mensualités constantes. A qui s adresser? Pour bénéficier d un prêt Paris Logement 0%, vous devez vous adresser à un établissement bancaire ayant passé une convention avec la Ville de Paris. > Plus d informations : Mais encore Le prêt relais Quelle acquisition? Le prêt relais vous permet de signer l avant-contrat de votre nouvelle maison et de vous y installer, avant même d avoir trouvé un acquéreur pour votre ancienne résidence. Quelle part de l acquisition? Vous disposez d une avance de fonds représentant 60 à 80% de la valeur de votre bien en attendant sa revente. 11 Quelles conditions? Vous êtes un agent, contractuel ou titulaire, de la fonction publique. Vous ne dépassez pas un certain plafond de ressources. Quels taux d intérêt et durée de remboursement? Le taux est de 4% les 3 premières années, puis de 7% les années suivantes. La durée de remboursement est de 10 à 15 ans maximum. A qui s adresser? Pour bénéficier d un prêt aux fonctionnaires, vous devez vous adresser au Crédit foncier de France. Quelles conditions? Vous - Vous habitez Paris depuis au moins un an (sauf cas particuliers) - Vous êtes primo-accédant - Vos revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources Le logement - Il est situé à Paris intra-muros - Il est votre résidence principale pendant toute la durée du prêt D autres prêts existent, tels que ceux attribués par les régions ou les départements (plus d informations sur ou encore par les caisses de retraite. Renseignez-vous! Faites très attention à bien évaluer votre bien : le prix de revente doit correspondre au moins au montant du prêt relais. Quels taux d intérêt? Il est accordé à un taux relativement élevé de 4 à 5 %. Quelle durée de remboursement? Elle est très courte : de 1 à 2 ans.

12 Choisir votre prêt Les aides et subventions Des aides et subventions existent si vous réalisez certains travaux dans votre logement afin de le rendre accessible aux personnes handicapées ou tout simplement, pour le mettre aux normes de sécurité et de salubrité. La CAF et le prêt à l amélioration de l habitat Quels travaux? Pour bénéficier de ce prêt, les travaux doivent être liés à : - Des réparations - L assainissement du logement - L amélioration du chauffage et de l installation sanitaire - Un agrandissement ou une division - L isolation thermique du logement Quel montant? Le prêt peut couvrir jusqu à 80% du coût des travaux, dans la limite de 1 067,14 euros. Quelles conditions? Vous - Vous recevez au moins une prestation sociale - Vous ne recevez pas uniquement l allocation aux adultes handicapés, l aide personnalisée au logement ou l allocation de logement versée aux personnes sans enfant Le logement - Le logement est votre résidence principale Quel taux? - Le taux est de 1% - Le prêt est remboursable en 36 mensualités égales > Plus d informations : Les aides de l ANAH Quels travaux? Une aide financière peut être demandée à l Agence nationale de l habitat (ANAH) si vous faites réaliser, par un professionnel, l un des travaux figurant sur la liste établie par l ANAH. > Plus d informations : Quel montant? Le cout des travaux doit être au moins égal à euros. Quelles conditions? Vous - Vous êtes propriétaire occupant - Ou vous êtes propriétaire bailleur - Ou vous faites partie d un syndicat de copropriété (les travaux doivent concerner les parties et équipements communs) Des conditions spécifiques sont ensuite appliquées selon les cas. Le logement - Le logement a plus de 15 ans > Plus d informations : Les autres aides D autres aides existent, telles que l aide financière pour les travaux de sortie d insalubrité de l habitat (Direction départementale de l équipement ou Direction départementale de l équipement et de l agriculture) ou encore les subventions accordées par votre caisse de retraite. 12

13 Construire votre dossier Construire votre dossier Pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir le meilleur prêt possible, prenez le temps de construire votre dossier : identifiez vos points faibles et vos points forts. Vous serez d autant plus persuasif lors de la négociation avec le banquier. Concevoir votre projet Page 14 Constituer votre dossier de prêt Page 15 Valoriser votre profil Page 16 13

14 Construire votre dossier Concevoir votre projet En estimant vos recettes, vos dépenses et votre taux d endettement, vous saurez apprécier la pertinence de votre projet : êtes-vous en mesure d assumer financièrement un emprunt? Votre dossier est-il suffisamment solide pour convaincre le banquier? Vos recettes Quelles sont vos ressources? - Vos revenus actuels - Une progression à venir - Une cessation d activité prévue (réalisation de projets professionnel ou familial) - Pensions ou rentes - Aides au logement (si recours à certains prêts) Quel est votre apport personnel? L apport personnel est la somme dont vous disposez avant même d emprunter. Sont ainsi considérés comme apport : - Vos économies placées sur un compte rémunéré (livret A, PEL ) - Certains prêts (PTZ+, prêt Accession-Action Logement, prêt aux fonctionnaires ) - Votre participation aux résultats de l entreprise Dans l idéal, votre apport représente 30% du coût de l opération (hors frais de notaire, de garantie ). Au minimum, il suffit à couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10%. Pour les jeunes actifs n ayant pas encore eu le temps de se constituer une épargne, il reste possible d emprunter sans apport. Tout dépendra alors de votre situation, de votre parcours professionnel et de votre projet immobilier. - Montant de votre apport soit % du coût de l opération. Vos dépenses Vos dépenses courantes - Remboursements de vos autres prêts - Pensions alimentaires - Autres crédits et prêts à venir - Dépenses quotidiennes (alimentation ) Vos dépenses liées à l emprunt futur - Frais de dossier - Frais d assurance - Frais de garantie - Paiement d intérêts intercalaires (construction ou acquisition en VEFA) Dans un premier temps, il peut arriver que le remboursement du prêt commence alors que vous payez encore un loyer pour votre logement actuel. Soyez prévoyant! Vos dépenses liées à la transaction immobilières - Honoraire d agence immobilière - Frais de notaire (droits et taxes payés au Trésor Public, frais de débours, émoluments).. - TVA (logements en état futur d achèvement ou achevés depuis moins de 5 ans et n ayant pas déjà fait l objet d une mutation). - Droits d enregistrements (logements anciens achevés depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l objet d une mutation) Des travaux à prévoir? - Devrez-vous faire appel à un géomètre ou réaliser une étude du sol? - Travaux de remise aux normes. - Travaux d aménagement et de décoration Vos dépenses liées au nouveau logement - Frais de déménagement - Assurance du nouveau logement - Impôts locaux (taxe foncière, taxe d habitation, enlèvement d ordure ménagères) - Charges de copropriété - Factures d électricité et autres Quelle est votre taux d endettement? Le taux d endettement s obtient grâce à cette formule : (Montant des remboursements mensuels : vos revenus mensuels disponibles) x 100 Il ne doit pas dépasser 33%, soit 1/3 de vos revenus. Audelà, l effort serait considéré comme trop important pour vous et trop risqué pour la banque. A noter : ce taux d endettement peut être nuancé par un second calcul, celui de vos revenus restants pour faire face aux dépenses de la vie courante. 14

15 Construire votre dossier Constituer votre dossier de prêt Vous devrez rassembler de nombreux documents attestant de votre identité, de vos revenus et de votre projet. Check list (non exhaustive) qui, à défaut de garantir l obtention du prêt, vous permettra toujours de gagner du temps. Bon à savoir! Vous devrez fournir des photocopies à votre banque. Toutefois, gardez les originaux sous la main, certains établissements préférant s assurer de l authenticité des copies remises. Si vous empruntez à deux, chacun d entre vous devra présenter ces pièces justificatives. Votre situation personnelle - Votre carte d'identité ou votre passeport - Le livret de famille pour les couples mariés - Un justificatif de domicile (quittances de loyer, facture EDF, téléphone ) - Une attestation d hébergement à titre gratuit (si nécessaire) - Votre contrat de mariage s il y a lieu Votre situation financière Généralement, un banquier peut refuser un prêt immobilier à un candidat dont les revenus ne sont pas au moins trois fois supérieurs au montant des mensualités de remboursement. Il s assure ainsi que vous ne serez pas étranglé par le crédit. Il vous faudra produire les pièces suivantes : - Vos 3 derniers bulletins de salaire - Vos avis d'imposition des deux années précédentes («N-1» et «N-2») - Vos 3 derniers relevés de compte - Votre contrat de travail ou une attestation employeur - Les justificatifs de prime ou de bonus sur 3 ans - Si nécessaire, le jugement de divorce fixant le montant de la prestation compensatoire et/ou votre jugement établissant le montant de la pension alimentaire - Une estimation de vos revenus locatifs à venir - Votre déclaration d impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Vos autres prêts Vous avez besoin de plusieurs prêts - Les autres offres de prêts immobiliers Vous remboursez d autres prêts immobiliers - L offre de prêt initiale - Les tableaux d amortissement Vous remboursez des crédits à la consommation - Les échéanciers Votre apport personnel Tous documents pouvant justifier votre apport : - Les relevés de compte prouvant le montant de votre apport - Des attestations de donation - Des relevés de droits acquis pour votre CEL ou PEL - Les justificatifs de vos placements Votre projet Les coordonnées du notaire Elles permettront notamment le déblocage des fonds. Vous achetez dans l ancien ou un terrain? - Une promesse ou un compromis de vente - Les devis de travaux éventuels Vous achetez dans le neuf? - Le contrat de réservation - Les devis - Les plans - Le permis de construire - L assurance Vous achetez dans le cadre d une SCI? - Les statuts Vous déposez un dossier pour un prêt relais? Vous devrez dans ce cas fournir : - L attestation de propriété - Les contrats de prêts en cours - Les tableaux d amortissement - Votre dernière taxe foncière - Une estimation du bien par une agence immobilière 15

16 Construire votre dossier Valoriser votre profil Les deux dernières pages vous ont aidé à constituer un dossier solide. Il s agit maintenant de le défendre. Face au banquier, vous devrez faire preuve d assurance et de persuasion. Nos conseils. Deux arguments de base Votre taux d endettement (voir encadré page 14) Généralement, un banquier peut refuser un prêt si vos revenus ne sont pas au moins trois fois supérieurs au montant des mensualités de remboursement. Il s assure par ce calcul que le crédit ne sera pas trop lourd pour vous. Votre apport personnel (voir page 14) Un apport important permet de diminuer la durée de l emprunt et donc, son coût. Autrement dit, plus votre apport est conséquent, plus vos chances sont bonnes d obtenir un prêt immobilier intéressant. Les autres arguments Si votre discours doit exprimer un message, c est bien la confiance! Vous devez à tout prix rassurer votre banquier sur vos capacités à rembourser l emprunt. Votre situation professionnelle Vous avez de l ancienneté dans votre travail, démontrant ainsi la régularité de vos revenus? Mieux, une promotion est envisagée? N hésitez pas à insister sur ces points! Votre situation financière Vous avez glissé dans votre dossier plusieurs relevés de compte : le banquier va vérifier que vous savez gérer vos revenus. Bref, que vous êtes digne de confiance. Un découvert serait alors tout à fait malvenu Vous pouvez aussi mettre en avant votre capacité d épargne. Votre situation bancaire Vous êtes un client fidèle? Si cet argument n est pas suffisant, il joue malgré tout en votre faveur : on prête plus facilement à un client connu, surtout s il est exemplaire. Votre prêt Selon la nature du prêt demandé, votre dossier sera plus ou moins facile à défendre. Plus la durée d emprunt est longue, plus les risques sont grands pour la banque, plus l examen de votre projet sera minutieux Ainsi, veillez à ce que votre profil corresponde à une demande de prêt réaliste et défendable. Votre projet La nature du bien acheté ou des travaux réalisés a aussi toute son importance. Un banquier préfèrera sans aucun doute un logement idéalement situé en centre-ville ou des travaux participant à l augmentation de sa valeur : un tel bien sera plus facilement revendu en cas de difficultés de remboursement de votre part. La concurrence Faites jouer la concurrence entre établissements, en vous adressant par exemple à un courtier, dont la mission est justement de rechercher la meilleure proposition. Exigez alors des simulations et comparez-les : elles constitueront un argument non négligeable pour négocier de bonnes conditions de prêts. Les cas particuliers Emprunter quand on est jeune Dans ce cas, la principale difficulté réside dans l absence d apport personnel. Les banques peuvent financer jusqu à 100% de l opération, voire 110% (frais de notaire inclus). Il faudra par contre prouver votre sérieux et un fort potentiel, dans un secteur professionnel porteur. Emprunter quand on est moins jeune Avec une espérance de vie en hausse et des séniors toujours très actifs, les banques ont mis au point des solutions d emprunt adaptées. Attention! L assurance invalidité-décès augmentant avec l âge, n hésitez pas à faire jouer la concurrence. Enfin, renseignez-vous sur le prêt viager hypothécaire, proposé par le Crédit foncier. Faire appel à une société de courtage? Le courtier vous conseille lorsque vous faites un emprunt immobilier et surtout, négocie auprès des banques. Ce service est le plus souvent «gratuit» (la banque se chargeant de leur accorder une commission). Si ce n est pas le cas, assurez-vous du montant des honoraires. Faire appel à une banque? Les banques proposent souvent des taux plus élevés que les banques spécialisées dans le crédit immobilier, telles que le Crédit Foncier de France. En contrepartie, elles sont ouvertes à la négociation. 16

17 Négocier le prêt Négocier le prêt Que votre dossier soit fragile ou au contraire très bon, il est toujours temps de négocier votre prêt une fois en face de votre banquier. Le TEG Page 18 Taux, mensualités et durée d emprunt Page 19 Les assurances emprunteurs Page 20 Les garanties Page 21 Les autres critères Page 22 17

18 Négocier le prêt Le taux effectif global (TEG) Attention! Un prêt peut afficher un taux en apparence intéressant mais c est sans compter tous les frais annexes qui peuvent gonfler sensiblement le coût de votre emprunt. Le taux effectif global vient remédier à cette ambiguïté. Explications. Qu est-ce que le TEG? Comment lire le TEG? Un TEG maximum? Le TEG indique le taux d intérêt annuel de votre prêt, tous frais compris. En d autres termes, en vous permettant d identifier le coût réel des prêts, il vous donne les bases nécessaires à leur comparaison. Cette information doit obligatoirement être donnée par l établissement bancaire. Un TEG élevé signifie un coût d emprunt élevé. Si deux TEG sont égaux, il vous faudra les départager en mobilisant d autres critères, dont : - Les pénalités en cas de remboursement anticipés - La possibilité de faire évoluer les mensualités - La nature de la garantie - La qualité de votre relation avec la banque Le TEG ne doit pas dépasser le «taux d usure» légal, c està-dire le taux d intérêt maximum autorisé. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France. > Plus d informations : 18 Quel mode de calcul? Le mode de calcul est commun à toutes les banques. Il est surtout indépendant d elles, pour une comparaison plus pertinente et objective des offres. Le TEG prend en compte les frais obligatoires liés au prêt : - Le taux d intérêt - Les frais de garantie - Les frais d assurance - Les frais de dossier A noter : tous ces points peuvent être négociés ultérieurement avec la banque (voir pages suivantes). Quels avantages et inconvénients? Les avantages - Le TEG est objectif - Il représente une sécurité pour vous : il résume de manière plus transparente les frais que vous aurez à régler - Il fournit un critère simplifié et synthétique pour comparer rapidement les offres entre elles Les inconvénients - Dans le cas d un prêt à taux variable, le TEG n a plus aucune valeur, dans la mesure où seul le taux de la première année est pris en compte et où il est plus tard amené à évoluer - Le TEG ne peut pas tenir compte de la différence entre assurance constante et assurance dégressive Ne vous arrêtez pas au seul critère du TEG! Car s il est utile pour faire vos premiers choix, le TEG ne doit pas vous faire négliger les éléments non «mesurables» qui joueront pourtant en faveur d une banque : évolution des remboursements, pénalités de remboursement anticipé.

19 Négocier le prêt Taux, mensualités et durée d emprunt Plus votre apport est conséquent, plus le taux pourra être tiré vers le bas. Autre certitude : plus la durée est longue, plus vous paierez d intérêts. Il vous faudra donc ajuster le plus précisément possible cette durée, dans la limite de vos capacités de remboursements. Quel taux d intérêt? Le taux d intérêt indique le coût de l emprunt. Il assure la rémunération de l établissement prêteur en échange de la mise à disposition d un capital. Pour vous, il peut se traduire de plusieurs façons. Le prêt à taux fixe Le taux est constant tout au long du prêt. Vous en maîtrisez donc parfaitement le coût. Toutefois, cette sécurité a un prix : les mensualités sont en général relativement plus élevées que pour un taux variable. Le prêt à taux variable (ou révisable) Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse tout au long du prêt, en fonction d un indice de référence (en général, l indice Euribor, ou Tibeur en français). Cette solution est avantageuse en raison d un taux d appel intéressant jusqu au jour où il est finalement amené à croître! Le prêt à taux variable «capé» Le taux ne pourra jamais dépasser un plafond prédéfini : à défaut de connaître le coût précis de votre emprunt, vous en connaissez le coût maximum. Il est moins intéressant qu un prêt à taux variable non capé mais toujours plus attractif qu un prêt à taux fixe. Le prêt à taux variable avec mensualités constantes Le montant des mensualités est plafonné. Attention! Si le taux augmente, les mensualités n augmenteront pas mais la durée du prêt, oui, et avec elle, le coût de l emprunt. Bon à savoir : cet allongement de durée du prêt initial est limité à 5 ans. Si ce délai ne peut être tenu, vos mensualités devront être augmentées. Passer d un taux variable à un taux fixe en cours de prêt? Vous pouvez revoir le taux de votre prêt, en général à chaque date anniversaire. Sachez que tout changement est normalement irréversible. Quelles mensualités? En cas de remboursement échelonné, les échéances ou mensualités (si paiements mensuels) servent à rembourser le montant du capital et des intérêts. Les échéances ou mensualités constantes Le montant des mensualités est constant tout au long du prêt. Une grande partie est d abord attribuée au remboursement des intérêts, avant d être progressivement destinée au remboursement du capital. Les échéances ou mensualités progressives D un commun accord avec le banquier, les mensualités augmentent progressivement. Une solution à choisir si vos revenus croissent eux-aussi régulièrement. Les échéances ou mensualités révisables (ou modulables) Vous pouvez décider d augmenter ou de diminuer les mensualités en fonction de vos ressources et selon un plafond de modulation. Bon à savoir : en cas d allongement de la durée du prêt initial, une limite est fixée à 5 ans. Quelle durée d emprunt? 10, 20, 30 ans : la durée d emprunt est liée à votre capacité de remboursement et au montant de vos mensualités. Plus cette durée est longue, plus vous aurez à payer d intérêts. Les risques étant aussi plus grands pour la banque, votre dossier fera l objet d un examen excessivement scrupuleux. Il est enfin bon de savoir que la durée sur laquelle vous vous engagez au départ est souvent différente de la réalité : parce que vous allez revendre le bien, ou encore parce que vous procéderez à un remboursement anticipé Le tableau d amortissement Le tableau d amortissement ou échéancier vous permet d assurer le suivi de votre prêt, échéance par échéance. Il vous indique la date d échéance, le capital alors amorti, les intérêts, les montants de l assurance et des mensualités. 19

20 Négocier le prêt Les assurances emprunteurs Pour emprunter, vous devez souscrire l assurance «décès-invalidité». Une autre n est pas systématique mais recommandée : celle liée à la perte d emploi. Dans les deux cas, soyez très attentif aux conditions d adhésion et aux situations couvertes. Deux assurances L assurance décès-invalidité et incapacité de travail Comme son nom l indique, l assurance décès-invalidité vous couvre : En cas de décès Vos héritiers n héritent d aucune dette : l intégralité du capital restant dû est remboursé. En cas de perte totale d autonomie L intégralité du capital restant due est remboursée, vous ne perdez pas votre bien. En cas d invalidité et d incapacité de travail Les échéances dues pendant la durée d incapacité sont remboursées. L assurance perte d emploi L assurance perte d emploi vous couvre en cas de licenciement : une partie ou l intégralité des mensualités dues pendant la période de chômage sont remboursées. Un nombre maximum d échéances est souvent prévu. Attention! Vous devez avoir été salarié de l entreprise en CDI depuis au moins 6 mois. Quelle assurance choisir? L assurance de groupe La banque auprès de qui vous contractez le prêt va vous présenter son assureur. Les coûts sont réduits et les démarches en cas de sinistres seront simplifiées. Votre assurance Il est toutefois possible de procéder à une délégation d assurance, sauf dans le cas de l assurance perte d emploi (si votre banque ne la propose pas, vous ne pouvez pas la contracter ailleurs). Vous démarchez vous-même des assureurs afin de trouver un contrat au moins égal à celui proposé par la banque mais avec un meilleur rapport qualité-prix. Dans les deux cas, prudence! Soyez vigilant quant aux prix, au niveau de risques des garanties, aux délais de carence et de franchise, à l âge limite au-delà duquel la garantie cesse Les cotisations Une cotisation constante Elle est calculée d après le capital initial : vous cotisez le même montant à chaque fois et tout au long du prêt. Une cotisation dégressive Elle est calculée d après le capital restant dû : vous cotisez un montant en baisse au fur et à mesure du prêt. Assurer qui? Il est possible de répartir l assurance sur deux têtes. Dans ce cas, il est recommandé (pour un certain prix ) d assurer chacun à 100%. Attention à votre état de santé Avant de signer le prêt, vous devrez signer une déclaration de «bonne santé» dont le contenu déterminera la décision de l assureur. Il est déconseillé de mentir : vous prendriez le risque de voir vos indemnités réduites en cas de sinistre, ou pire, votre contrat annulé. La convention AERAS La convention «S assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé» est destinée aux personnes handicapées ou présentant de graves problèmes de santé. Les conditions : - Avoir moins de 70 ans à la fin du prêt - Le prêt ne dépasse pas euros - Remplir un questionnaire de santé 20

21 Négocier le prêt Les garanties En même temps que la banque vous demande de contracter une assurance, elle va de son côté exiger des garanties : une sécurité en cas de non paiement de votre part. Il existe plusieurs types de garanties liées au prêt immobilier. Définitions. L hypothèque conventionnelle C est quoi? L hypothèque garantit le paiement de votre dette en cas de non remboursement de votre part : la banque serait alors autorisée à demander la vente aux enchères du bien (quel que soit son «rang», c est-à-dire l ordre des créanciers). Bon à savoir : contrairement au privilège de prêteur de deniers (qui prend effet rétroactivement à la date de la vente), l ordre des créanciers est déterminé par la date d inscription au bureau des hypothèques : il correspond à l ordre dans lequel ils seront payés. A noter : il est possible de prendre plusieurs hypothèques pour un même bien. La fin de la garantie? La garantie prend fin automatiquement, un an après la fin du prêt. Combien? A l exception de certains prêts (prêt conventionné, PAS, PEL, PTZ+...), l hypothèque engendre des frais, à savoir la TVA, la taxe de publicité foncière, sans oublier des frais de notaire. Le privilège de prêteur de deniers C est quoi? Cette garantie est assez similaire à l hypothèque, à la différence qu elle ne porte que sur les biens anciens. Elle implique aussi qu en cas de non paiement de votre part, la banque est prioritaire sur vos créanciers (d où le terme «privilège»). En effet, même si le privilège est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente, il prend rang à la date de la vente. En général, le privilège est la solution préférée à l hypothèque conventionnelle. La fin de la garantie? La garantie prend fin automatiquement, un an après la fin du prêt. Combien? Elle est moins chère qu une hypothèque conventionnelle, puisqu elle n est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. La caution C est quoi? La caution engage ses biens et ses revenus pour prendre votre suite si vous n étiez plus en mesure d assurer les remboursements. Elle peut prendre deux formes : - La caution simple : après avoir épuisé ses recours avec vous, la banque peut s adresser à votre caution afin d être remboursée - La caution solidaire : la banque peut se retourner indifféremment vers vous ou la caution La fin de la garantie? En général, la garantie dure le temps du prêt. Si vous procédez à un remboursement anticipé, la caution n est plus engagée envers la banque. Les règles? Pour être valable, l acte de cautionnement doit obéir à plusieurs règles : - L acte est écrit - La caution écrit à la main certaines mentions On considère enfin que les revenus de la caution doivent être suffisants (si elle était mobilisée, un revenu au moins égal au RSA doit lui rester une fois les remboursements effectués). Le nantissement Principalement rencontrée lors de prêts in fine, cette garantie repose sur un contrat d assurance-vie. La caution mutuelle Les sociétés de cautionnement ont été créées par les banques afin de proposer une alternative à l hypothèque. Cette solution est moins onéreuse et est en partie reversée à l issue de votre crédit si vous n avez eu aucun problème de remboursement. Chacun verse : - Une contribution à un fond mutuel de garantie qui financera les remboursements en cas de difficultés - Et une commission, définitivement acquise par la société de cautionnement. La caution mutuelle fonctionnaire Destinée aux fonctionnaires (et quelques activités particulières), elle a les avantages des cautions «classiques» et ne présente pas de frais. 21