Les marchés fonciers et immobiliers des quartiers informels à Phnom Penh, Cambodge, Dynamiques et enjeux pour l action publique.

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1 Les marchés fonciers et immobiliers des quartiers informels à Phnom Penh, Cambodge, Dynamiques et enjeux pour l action publique. Valérie Clerc, Virginie Rachmuhl To cite this version: Valérie Clerc, Virginie Rachmuhl. Les marchés fonciers et immobiliers des quartiers informels à Phnom Penh, Cambodge, Dynamiques et enjeux pour l action publique.. Ouvrage, Editeur : Gret, Collection Coopérer aujourd hui, 27p <halshs > HAL Id: halshs Submitted on 22 Jan 2009 HAL is a multi-disciplinary open access archive for the deposit and dissemination of scientific research documents, whether they are published or not. The documents may come from teaching and research institutions in France or abroad, or from public or private research centers. L archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est destinée au dépôt et à la diffusion de documents scientifiques de niveau recherche, publiés ou non, émanant des établissements d enseignement et de recherche français ou étrangers, des laboratoires publics ou privés.

2 Les documents de travail de la Direction scientifique Coopérer aujourd hui n o 50 novembre 2006 Valérie Clerc et Virginie Rachmuhl (Gret) Les marchés fonciers et immobiliers des quartiers informels à Phnom Penh, Cambodge Dynamiques et enjeux pour l action publique Dans les villes en développement, les marchés fonciers et immobiliers sont en grande partie informels. Ils concernent les pauvres comme les classes moyennes. À Phnom Penh, l analyse de la dynamique des marchés fonciers et immobiliers et des modes d accès au logement dans les quartiers informels permet de mieux comprendre les tendances contradictoires des dynamiques en cours. Cette analyse peut alimenter la définition d une politique de l habitat destinée à réguler le marché foncier et immobilier et favoriser l accès à la ville pour les populations pauvres. Groupe de recherche et d échanges technologiques

3 Ce texte est la synthèse d une étude menée par Valérie Clerc (consultante pour le Gret) avec l appui méthodologique de Virginie Rachmuhl (Gret) en Cette étude a été financée par le Service de coopération et d action culturelle de l Ambassade de France au Cambodge, dans le cadre du Projet «Assistance à la maîtrise d ouvrage en gestion et développement urbain au Cambodge» coordonné par Eric Huybrechts. Les résultats complets de l étude, et en particulier des enquêtes de terrain, sont disponibles dans Clerc V. et Rachmuhl V., 2006, «Les marchés fonciers et immobiliers des quartiers informels de Phnom Penh : acteurs, pratiques et dynamiques», SCAC de Phnom Penh/GRET, Collection Études et Travaux, Phnom Penh/Paris. Ce numéro de Coopérer Aujourd hui en tire les enseignements sous l angle des politiques publiques. Valérie Clerc est architecte-urbaniste, consultante et chercheuse, membre associée du Laboratoire Théories des mutations urbaines du CNRS/Institut français de l Urbanisme, Université Paris 8. Virginie Rachmuhl est sociologue, spécialiste des questions urbaines, responsable de programmes de développement social urbain au pôle Développement institutionnel, Acteurs, Territoires du Gret ( rachmuhl@gret.org).

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7 Les marchés fonciers et immobiliers des quartiers informels à Phnom Penh D..0+D40-. I. COMPRENDRE LES DYNAMIQUES ET LES PRATIQUES FONCIERES DANS LES QUARTIERS INFORMELS 1. Les quartiers informels : une histoire récente 1.1 Des quartiers informels qui s étendent dans un contexte de reconstruction,-+)* +),-.)3$-$))0+) )+,= 0< 0-64@ O.)+..+) )))). +)+ ) 0)+) +O.,-.)+.0.-)+* 1+).0+. <)* ).++.N- 4 Q>9=>9>R@.) 6++), + +))@) ) 0+) 0+)@ 3): ) = 0.)+)+.4-+).)))50+) >9>3>;>@.+,0<51)+)/.)-4)00 +)6S+-+) )+)* )++).K++Q)+..+)).4-+)5)@0)+ 0= +)) )++ )+)))@ ).6)@)0)5)+.)6S+= -+)@+):++ 3)-)++)@64)@6) +)@+0R ) ++) ).4-+)@ +)+.))+..+)@,)5)= -+@ ) +)) +)0+).+)))+..+)) +)+)+0+),+.)-)+6++,= -.+,-.* +.)6++) +))3)@0 1* ))+ +)+ +-@+0 1* )+ 5+.$+0++Q;7"=>"R@.+5..1)++)/.--+.)-6. )+) :)++ & )))) +50+)) +)= +@ ))0+))0.+ )@30+*..0.+5,L * +)= ))) ))) ) +0++,L) ,+5++<+)+.+,0* )* >9 ++. ). * +@-).))))0+ I.-++).0))0 )+),0)5.)))))0+ +)0*.-)5. ).++++)=,-++<+,+5.)0+ 4) Q5,0R (

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25 3. Les contradictions de politiques sociales et libérales 3.1 Une politique sociale partiellement mise en œuvre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ne action publique mêlant des politiques antagonistes ).),+)@0++.+* )0.0)+,-.)) 5+ ).),,+) )0-+)@ @ * )--6) 4 5= -+@ 5 ).)) ) + -H0..)+ 0-.<+@ +.) * ).)0+ ) )4+ + )0 ) $- )+).0))+ 0+,5 ) 5))+ ))+)050 ) ,5 ) 5)) +)-) )@. )00<+)@ )+))-+,0+--6.* #@..)+):)+-+*.4)+-+ 0)+.@., )1,0) K++)-3)5)+)) )5) ))+3.50+).+) 5). +I+* 3.+4+)* +),-.) 22

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e défi de la gestion des contradictions.)*.4 5-+,,0)). +34 *.). ) 5)0)5+. )+),0)@.44-+))--6)).0)) )+4)+ 5.= -+,0+--6.@.0)))+) 6.0)+)50+)@,+0) = 4.) 0+0+),-+.) ) @ 0 4+.)0-- +) 5) -@-)) ++.)5)+)) ) @-).)0+0+))+4)* 0) )0)@++@.40++))+),0 0,,0...4.)+0+-,.)0+)..)+ )+)6.++)0 ) $-)+2").-).0,,0..+) ).)+)5).K++,0.)+)) 00 +)%.:1.)@.)6++) 5+40)-+). )-= ++)* 5+5.0)+,, )= 0)) )5+. ).4)-+++.)5)+)) )+.)6++),03,0@.4 = 5-+-).0000)+-) 1)+)04. )+),@.)*.)+) 0 )+0++)+) )0+6.)= 2"

27 E+4+)F, E+4+H+)F+.)6++) ),--+.)0+) Le rôle ambiguë des acteurs de la coopération internationale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uelques atouts et orientations pour une politique publique de l habitat -64@. 0 ) )+,0< +..+*.4= -+)+.,--)+< @.&6)-+.)+ 0+Q&R@ ) *..+* )+0 ).6+ )>>950. ) +)=&)+.* -.@)+ 5 -<.4 $.)* +),-.)@. ) ) )+),.1) 5+ H+ 50) 2(

28 4.1 Définir et appliquer une politique de l habitat adaptée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irer les enseignements des expériences menées et des outils existants $- $@ 0 ) ) 54+ <) )@ 0) ) 6)))++.++.*.K =.+ ) 4--) ) )-:) +.) -) G 5@ < I+@.)++5))# W)+)+).-+)@). )60+,)+. ),,+)@ 1* )+).)3.6.++)* +)+3.,))+))6= ++),0 11.))) 5) 6.0)+)0..). +++,0 1* +),-.)@50)04-+)0)0 1+)0+0+) )-6.0)+5+)+03.0) )010) ).*..)+))6. ) ))+ -+) * )++.) )6.))+1+H--+5)$+@))))@+)@.0+@ +)= +)* +)\ 5+H+))+0-6) 3.5)+))+ = +)M$-$@.0+1+)++0.<-+0 )* + )0) +.)++ 2

29 1-+)). 0* -+ +.) )4-+) )5)))6.) 4.3 Mobiliser les ressources existantes en faveur d une offre foncière et immobilière sociale diversifiée et adaptée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ettre en place des dispositifs et opérateurs de niveau intermédiaire +@+),-0++.)) 0),,0+5) = -+)0.Y0)+=3=.4-+)00))6.) +5. )1@. )-= ),0-+@. )-)0) )-)00<)+00+6.)@ +5. )00+)+* )@.)6++))* +),-.)1)++)+3 5Y+)) ) +.)+.)+0* )@)0 1+,0) ) ):)+<-60* +* )+30) ),,0.+)0+)).-).0.+* +4+).+) 5)).5..)+.)3.1)+0.+*.! = +*,0<44 ) )..) &6)-* -+,.) +.). 6)-+. +)0+))+0)))@-),+, + /.1) )0+.,-++,.<),))..))+ 0+ )Q0++ 5+,0<+--6.<@0)+ 0++4)+@-4-+R.) ) *,+ -.) = -)0 ),)-+.+)+)0-+-+) 27

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31 Coopérer aujourd hui est disponible sur le site du Gret : en ligne Le monde change, les façons de travailler en coopération aussi. Au Sud comme au Nord, effervescence associative, libéralisation économique et décentralisations administratives renouvellent le paysage institutionnel. Les revendications légitimes des citoyens à plus de prises sur leurs conditions de vie amènent à inventer des articulations originales entre démocratie participative et démocratie élective. Pour rompre les logiques d exclusion, pour assurer un accès équitable aux services et aux opportunités économiques, de nouvelles articulations entre État, marché et société civile sont à créer, et à consolider institutionnellement et juridiquement. La légitimité d actions de solidarité internationale est d y contribuer, aux côtés des acteurs locaux engagés dans de telles démarches. Mais le système d aide favorise trop souvent les modes, les impositions de problématiques, les solutions toutes faites. Coopérer aujourd hui implique de travailler en phase avec les dynamiques sociales, politiques et institutionnelles locales, avec une exigence accrue en termes de qualité et d efficacité à long terme. Publiée par la Direction scientifique du Gret, cette série souhaite contribuer au renouvellement de la réflexion stratégique et méthodologique sur l intervention de développement et les pratiques de coopération, à partir d une réflexion critique sur les pratiques. Principalement issue des travaux et actions menés au Gret, elle accueille volontiers des textes externes. La collection «Coopérer aujourd hui» est dirigée par Philippe Lavigne Delville. Derniers titres parus n o 46. «Pour des démarches qualité dans les Organisations de Solidarité Internationale. Réflexions et éléments méthodologiques pour mettre en place une démarche qualité appropriée au secteur» (Anne-Catherine Yon [COMETE International], Gret/Direction scientifique, février 2006, 57 pages). n o 47. «Des outils pour programmer, suivre, évaluer et présenter ses projets. Faciliter la mise en débat et se référer aux objectifs initiaux à chaque étape d un projet. Les tableaux logiques simplifiés, Tome 2» (Daniel Neu [Gret], Gret/Direction scientifique, avril 2006, 78 pages). n o 48. «L intervention sociale comme processus d apprentissage» (David C. Korten [1980], Gret/Direction scientifique, juin 2006, 41 pages). n o 49. «Mais pourquoi les «bénéficiaires» ne paient-ils qu une partie de leur contribution financière? Pauvreté, confiance et règles du jeu dans un projet de développement social urbain à Brazzaville (Congo-Brazzaville)» (Véronique Dorner [anthropologue consultante], avec la collaboration de Philippe Lavigne Delville et Émilie Barrau [Gret], Gret/Direction scientifique, août 2006, 57 pages). Groupe de recherche et d échanges technologiques rue La Fayette Paris, France Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) gret@gret.org -