Propriété du logement. Financer en toute sécurité/

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1 Propriété du logement Financer en toute sécurité/

2 Table des matières Editorial 3 Principes de financement Le prix du rêve 4 Une bonne capacité financière donne des arguments pour négocier 6 Les défis du conseil en matière de financement 7. Constituer votre apport personnel L apport personnel: la base du financement 8 Versement anticipé EPL: restrictions et conditions 9 Optimisation de l apport personnel 11 Prêts hypothécaires L embarras du choix 12 Amortissement direct ou indirect 14 Les produits hypothécaires d AXA 15 Protection Garder son logement en cas de difficulté 16 Capacité financière en cas d incapacité de gain et de décès 18 Garantie de la capacité financière 19 Planification du budget Calculer son budget de propriétaire 20 Assurances Assurances et logement en propriété 22 2

3 Editorial/ Chère lectrice, Cher lecteur, Vous en avez longtemps rêvé, des mois durant vous avez consulté des offres innombrables, vous avez étudié des plans soir après soir, jusqu à ce que vous puissiez enfin passer la première nuit entre vos quatre murs. Quelle expérience fantastique après tous ces efforts et cette agitation de pouvoir enfin emménager dans votre nouveau logement, où tout est conforme à vos souhaits. Mais peut-être avez-vous des doutes: cette euphorie va-t-elle durer? La protection financière du logement en propriété est-elle effectivement assurée à long terme? Qu adviendrait-il si un nouvel emploi était moins bien payé, si la famille s agrandissait, si les taux d intérêt enregistraient une hausse fulgurante ou si la famille était victime d un grave revers de fortune? Toute personne qui achète une maison ou une propriété par étage a tout intérêt à réfléchir très tôt à de telles questions. AXA s est donné pour mission d accompagner ses clients dans toutes les situations de leur existence et de ne pas les laisser seuls face à de tels soucis. Cette brochure vous donnera de nombreux et précieux conseils et informations sur le thème de la propriété du logement, tels que la budgétisation et le financement, la protection à long terme et les conséquences en matière de prévoyance vieillesse, ainsi qu un aperçu des assurances de construction et des bâtiments nécessaires. Votre situation personnelle est déterminante pour le logement, l épargne et la prévoyance. Les spécialistes d AXA sont heureux de pouvoir vous conseiller individuellement et de trouver avec vous la meilleure solution possible pour que vous profitiez de votre logement en toute sérénité, tout au long de votre existence. Antimo Perretta CEO d AXA Winterthur 3

4 Le prix du rêve/ Ces dernières années, la part de propriétaires a fortement augmenté. La hausse des loyers, associée au bas niveau des taux hypothécaires, rend l accession à la propriété attrayante. Afin que rien ne vienne gâcher le bonheur d être propriétaire, il faut s assurer que les charges financières restent supportables à long terme. La crise américaine de l immobilier, plus connue sous le nom de la crise des subprimes, a montré les conséquences désastreuses d un manque de rigueur dans l attribution des crédits hypothécaires. Outre les répercussions sur l économie mondiale, cette crise a marqué le destin de propriétaires contraints, pour se sortir d une situation financière inextricable, de brader leurs maisons, perdant souvent les économies de toute une vie. Afin d éviter de tels scénarios, les organismes prêteurs vérifient la capacité des emprunteurs d assumer le coût du crédit. Tous les établissements financiers, qu il s agisse de banques ou d assurances, utilisent des bases de calcul similaires. Pour garantir la capacité de financement à long terme, les hypothèses ne reposent pas sur la situation actuelle mais sur les valeurs prévues à long terme. Quel que soit le niveau actuel des taux d intérêt, le prêt hypothécaire maximum reste le même. Combien peut coûter un logement en propriété? Pour éviter les déconvenues, il faudrait connaître son budget dès la recherche de son logement, avant même de s adresser à l établissement financier. Ce calcul est assez simple à réaliser. La capacité financière repose sur deux règles. Règle des 20/80 La règle des 20/80 veut qu au moins 20 % de la valeur du bien immobilier soient financés par un apport personnel. La valeur du bien se définit comme le prix d achat, auquel s ajoutent les frais de construction, transformation ou rénovation. Si l organisme prêteur fait estimer la valeur du bien et obtient un montant moindre, c est sur celui-ci que les calculs seront basés. La différence avec le prix effectivement payé devra alors être intégralement financée par l apport personnel. 10 % de la valeur du bien doivent être constitués de «vrais» fonds propres. Autrement dit, ils ne doivent pas provenir du 2 e pilier. Pour constituer le reste de l apport personnel, il est possible de recourir à un versement anticipé des avoirs de la caisse de pension. Le reste du financement, soit 80 % au maximum, peut être emprunté. Plus l apport personnel est important, moins les intérêts à payer sont élevés. Jusqu à 33 % du revenu, les coûts de logement sont supportables La seconde règle à respecter est celle du 1 3. Elle garantit la capacité d assumer le financement. Les dépenses courantes pour votre nouveau logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Ces dépenses incluent les intérêts du capital emprunté, l amortissement et les charges. Pour le calcul des intérêts et de l amortissement, il faut savoir qu un prêt hypothécaire est, dans la plupart des cas, divisé en prêt hypothécaire en 1 er et en 2 e rang. En général, le prêt hypothécaire en 1 er rang représente 66,6 % de la valeur du bien. Le prêt hypothécaire en 2 e rang couvre quant à lui le reste du capital emprunté et doit être remboursé sur 15 ans, mais avant d atteindre le 60 e anniversaire. Les taux d intérêt utilisés pour le calcul de la capacité financière varient d un établissement financier à l autre. En moyenne, ils s établissent à environ 5 % pour le prêt hypothécaire en 1 er rang et à 5,5 % pour celui en 2 e rang. 4

5 Les charges sont souvent sous-estimées Les charges sont estimées à 1 % de la valeur du bien. A première vue, ce montant peut sembler élevé, mais il est totalement réaliste. Les charges ne se limitent pas aux factures énergétiques et aux taxes, mais incluent les primes de l assurance des bâtiments, les travaux d entretien et les provisions pour les rénovations et le remplacement des appareils défectueux. Dans l ancien, il faut s attendre à ce que les dépenses annuelles s élèvent à plus de 1 %. Structure de financement classique pour un logement en propriété Prêt hypothécaire en 1 er rang, max. 66,6 % Prêt hypothécaire en 2 e rang, max. 13,4 % Fonds propres, en général 20 % Règles particulières pour le calcul de la capacité financière Revenus variables (bonus, commissions) De nombreux établissements financiers prennent en compte au moins une partie des bonus ou des commissions dans les revenus en se basant sur la moyenne des dernières années. En revanche, les revenus réguliers garantis tels que les allocations pour enfants ou les pensions alimentaires sont pris en compte intégralement. Couples disposant d un double revenu Si un seul revenu ne suffit pas pour garantir la capacité financière, le deuxième revenu peut être pris en compte partiellement ou un amortissement plus élevé peut être décidé. Indépendants Pour les indépendants, une moyenne des revenus des trois dernières années sert de base aux calculs. Engagements extraordinaires Les obligations fixes telles que les remboursements de tranches de leasing ou de prêt personnel, les versements au titre de pensions alimentaires ou les frais liés aux logements de vacances sont déduites du revenu aux fins du calcul. Acheteurs dans les tranches d âge supérieures Pour les clients proches de la retraite, le revenu déterminant ne correspond pas au revenu actuel provenant de l activité lucrative, mais au revenu à la retraite, qui sera composé de la rente AVS et de la rente versée par la caisse de pension. De plus, l acquisition n est alors financée qu à hauteur de 65 % de la valeur du bien, au lieu des 80 % usuels. Pour le montant restant, des garanties supplémentaires sont réclamées ou un amortissement rapide est exigé. 5

6 Une bonne capacité financière donne des arguments pour négocier/ Il existe des règles éprouvées qui vous aideront à calculer votre capacité financière et vous permettront d évaluer précisément vos possibilités de financement. Il est plus facile d obtenir un crédit lorsque les critères d octroi sont facilement remplis. De plus, disposer d une bonne assise financière place dans une position de force pour négocier les conditions avec l organisme prêteur. A l inverse, lorsque la capacité financière est réduite, l octroi du crédit est assorti de conditions supplémentaires, comme le remboursement plus rapide du prêt hypothécaire en 2 e rang. Si les critères ne sont pas du tout remplis, il faut augmenter l apport personnel ou porter son choix sur un bien moins onéreux. Exemples de calcul de la capacité financière Valeur du bien (en CHF) Financement Fonds propres 20 % Prêt hypothécaire en 1 er rang 66,67 % Prêt hypothécaire en 2 e rang 13,33 % Coût total Intérêts prêt hypothécaire en 1 er rang 5,0 %* Intérêts prêt hypothécaire en 2 e rang 5,5 %* Amortissement prêt hypothécaire en 2 e rang (15 ans) Charges, 1 % de la valeur du bien Total annuel des frais Total mensuel des frais Charge financière supportable Revenu brut nécessaire * Le calcul de la capacité financière se fonde sur des taux d intérêt prévisionnels correspondant aux taux moyens attendus à long terme. 6

7 Les défis du conseil en matière de financement/ Il ne faudrait pas s habituer aux taux hypothécaires bas! Alan Ryser est responsable de vente chez AXA depuis 2010, à l agence générale Prévoyance & Patrimoine de Lausanne. Des taux bas, une conjoncture solide et un marché immobilier en plein boom: les meilleures conditions pour devenir propriétaire! Alan Ryser: Dans une telle période, la demande de prêts hypothécaires est effectivement très forte. Mais cela peut donner lieu à des entretiens-conseils difficiles. Beaucoup de clients viennent nous trouver dans l idée de conclure simplement et à bon compte un prêt hypothécaire. Pourtant, les critères sont les mêmes qu en période de taux élevés. Cela peut conduire à des déceptions. De plus, on trouve aujourd hui beaucoup de biens surévalués sur le marché. Dans ces cas, l établissement financier ne finance pas la totalité du prix d achat, mais seulement l estimation, qui est inférieure. Les clients doivent alors fournir un apport personnel plus élevé qu ils ne l avaient prévu. Comment réagissent les clients quand le financement espéré n est pas possible? Ils se montrent généralement compréhensifs, car les contraintes liées à la capacité financière servent à les protéger. La plupart du temps, les clients peuvent fournir un apport personnel plus important et financer malgré tout le bien qui les intéresse. Ceux pour lesquels ce n est pas possible et dont le rêve de devenir propriétaire doit être reporté peuvent ressentir une certaine frustration. Souvent, ces clients tentent leur chance auprès d un autre établissement financier et reçoivent la même réponse. La vérification de la capacité financière se fonde sur des critères relativement élevés. Comment se fait-il que des biens immobiliers doivent être vendus dans l urgence ou mis aux enchères forcées? Il ne faut pas oublier que le calcul de la capacité financière se base sur la situation actuelle. La survenance d événements fâcheux comme le chômage, un divorce, l invalidité ou le décès empêche parfois de pouvoir assumer le financement du logement en propriété. Il arrive aussi que des personnes qui perçoivent des retraites modestes ne puissent plus supporter cette charge financière. Je conseille donc à mes clients de mettre de l argent de côté à cet effet et, si possible, de prévenir les risques en souscrivant des assurances. Pour les propriétaires, des taux bas font considérablement baisser les charges associées au logement. Que doit-on faire des économies réalisées? Les taux d intérêt ont un impact énorme sur le montant dont les ménages de propriétaires disposent en fin de mois. Il en va de même lorsque les taux sont élevés. C est pourquoi il faudrait faire régulièrement des réserves les «bonnes années», afin de se prémunir en cas de hausse des taux. Attention toutefois à ne pas s habituer aux taux hypothécaires bas. Si vous dépensez l argent et changez de train de vie, il faudra faire marche arrière quand les taux augmenteront. 7

8 L apport personnel: la base du financement/ La constitution de l apport personnel nécessaire représente souvent le principal obstacle dans l accès à la propriété du logement. Il existe cependant diverses solutions permettant de compléter les économies et de réunir les fonds qui vous manquent. Si l organisme prêteur réclame un apport personnel de 20 %, c est qu il ne veut pas perdre d argent. Même si le bien a perdu de la valeur et doit être vendu, le prêt doit être intégralement remboursé. Un propriétaire doit savoir que c est sur son apport que pèse le risque d une dépréciation. Pour le propriétaire, l apport personnel investi sert à réduire la charge d intérêts. Etant donné que les frais de logement diminuent à long terme, et que l on peut vivre avec moins d argent à la retraite, l apport personnel représente une forme spéciale de prévoyance vieillesse. Provenance de l apport personnel Il existe plusieurs possibilités pour constituer un apport personnel. La plus évidente consiste à rassembler ses économies déposées sur des comptes bancaires ou des dépôts de titres. Si cela ne suffit pas, le rachat de polices d assurance-vie ou un prêt sur police peuvent être envisagés. Souvent, les jeunes acheteurs recourent à un avancement d hoirie ou à des donations. Des prêts personnels sont également possibles. Les intérêts et les mensualités devront être pris en compte par l organisme prêteur dans le calcul de la capacité financière. 8 La principale source provient souvent du 2 e pilier. En raison du rapport existant entre le logement en propriété et la prévoyance vieillesse, la loi autorise le versement anticipé des avoirs du 2 e pilier et du pilier 3a. Ces fonds doivent être utilisés pour un logement destiné à ses propres besoins. En plus de l achat, ils peuvent servir à financer des rénovations, des transformations, l amortissement du prêt hypothécaire ou l acquisition de parts d une coopérative de construction. Versement anticipé: la propriété du logement en guise de prévoyance vieillesse Lors d un versement anticipé, les avoirs de la caisse de pension sont directement utilisés sous forme d apport personnel. La prévoyance vieillesse n est alors plus assurée par la seule caisse de pension, mais aussi par le logement. Le montant minimal d un versement anticipé s élève à CHF. Cette limite ne s applique toutefois ni à l acquisition de parts d une coopérative de construction ou d habitation, ni aux polices ou aux comptes de libre passage. Jusqu à 50 ans, il est possible de retirer la totalité de l avoir de la caisse de pension. Après 50 ans, les assurés peuvent obtenir au maximum l avoir dont ils disposaient à 50 ans ou la moitié de leur avoir actuel, le montant le plus élevé étant retenu. Un versement anticipé doit être effectué au plus tard trois ans avant l âge de la retraite ordinaire et ne peut être demandé que tous les cinq ans. Afin de garantir le but de la prévoyance, la caisse de pension doit demander l inscription d une restriction du droit d aliéner au registre foncier. Dès que les conditions donnant droit au versement anticipé ne sont plus remplies, par exemple en cas de vente du logement, le versement anticipé doit être remboursé à l institution de prévoyance. Conséquences d un versement anticipé Grâce à l apport personnel constitué du versement anticipé, le montant du prêt hypothécaire est moins important. De ce fait, les intérêts et les remboursements représentent une charge moins élevée. Cet avantage est néanmoins contrebalancé par un inconvénient majeur: le versement anticipé de l avoir de la caisse de pension entraîne une réduction de la rente de vieillesse et, selon les caisses, une réduction des prestations en cas d invalidité ou de décès. Il convient de compenser ces lacunes dans la couverture du risque en souscrivant des assurances individuelles. La couverture initiale et complète du risque peut aussi être rétablie par un remboursement ultérieur du versement anticipé. Afin d avoir la certitude de pouvoir rester propriétaire de son logement à la retraite, il est impératif de se constituer une épargne supplémentaire dans le cadre du 3 e pilier.

9 Versement anticipé EPL: restrictions et conditions/ L encouragement à la propriété du logement (EPL) et les mises en gage sont deux possibilités d utiliser les fonds du 2 e pilier. Ces solutions présentent différents risques et avantages. Montant minimal Montant minimal du versement anticipé: CHF Pas de montant minimal pour l acquisition de parts d une coopérative de construction ou pour les polices ou comptes de libre passage Montant maximal Prestation de libre passage au maximum A partir de 50 ans, le montant maximal correspond aux droits acquis à 50 ans ou à la moitié de la prestation de libre passage disponible au moment de la requête. C est le montant le plus élevé qui sera versé Restrictions Versement anticipé: tous les cinq ans au maximum Jusqu à trois ans avant l âge de la retraite ordinaire Les prestations résultant d un rachat ne peuvent pas être perçues durant trois ans Exemple: réduction des prestations de prévoyance après un versement anticipé EPL Sans versement Avec versement Prestations de vieillesse LPP, retraite ordinaire (65 ans) Capital de vieillesse CHF CHF Rente de vieillesse CHF CHF Prestations LPP en cas d invalidité Rente d invalidité CHF CHF Rente d enfant d invalide 4000 CHF 3200 CHF CHF CHF Prestations LPP en cas de décès Rente de partenaire CHF 9600 CHF Rente d orphelin 4000 CHF 3200 CHF CHF CHF Conditions Le versement peut durer jusqu à six mois La caisse de pension facture souvent des frais Pour les couples, l accord écrit du conjoint est nécessaire En cas de revente du bien, le capital perçu doit être remboursé à la caisse de pension Tant que le montant perçu n est pas remboursé, les rachats ne peuvent pas être déduits des impôts Exemple d un homme de 42 ans, revenu brut actuel: CHF, prestations LPP minimales, versement EPL: CHF, taux de conversion LPP: 6,8 % 9

10 Mise en gage: la prévoyance vieillesse en guise de gage Il existe une utilisation de l avoir de la caisse de pension autre que l acquisition d un logement en propriété: la mise en gage. Le capital de vieillesse sert de garantie supplémentaire à l organisme prêteur. En contrepartie, le prêt hypothécaire accordé est plus élevé. Cette solution présente l avantage de maintenir le capital dans la caisse de pension. Il continue ainsi d être rémunéré. Plus important encore, les prestations du 2 e pilier ne sont aucunement réduites. L inconvénient de la mise en gage réside cependant dans l augmentation des charges liées au logement, le montant plus important du prêt hypothécaire ayant pour conséquence des intérêts et des remboursements plus élevés. Versement anticipé et mise en gage: quelle est la meilleure option? En termes de charges, un versement anticipé est nettement plus avantageux, car le prêt hypothécaire et donc les intérêts et les remboursements sont moins importants. Il s agit néanmoins d un raisonnement à court terme. En effet, si l on tient compte de l imposition et de la prévoyance, la balance ne tarde pas à pencher en faveur de la mise en gage. La déductibilité fiscale des intérêts du prêt hypothécaire réduit certes l écart. Toutefois, il faut surtout prendre en considération les frais nécessaires pour compenser la réduction des prestations de prévoyance lors d un versement anticipé. Mettre régulièrement de l argent de côté pour compenser cette réduction s imposera. Il faudra en outre payer des primes d assurance pour disposer d une couverture en cas d invalidité ou de décès. Il n est donc pas possible de trancher de manière générale en faveur de l une ou l autre option. Une analyse précise de la situation de chacun est indispensable. Enfin, d autres facteurs entrent aussi en ligne de compte. Par exemple, la possibilité de continuer à bénéficier d avantages fiscaux pour les versements dans le 2 e pilier ou le souhait de réduire au minimum l endettement relatif au logement. Comparaison versement anticipé / mise en gage Versement anticipé Vous disposez d un apport personnel plus important. Par conséquent, vous avez besoin d un prêt hypothécaire moins élevé Comme le prêt hypothécaire est moins élevé, la charge représentée par les intérêts et l amortissement est moins lourde Vous payez globalement moins d impôts sur les versements de capitaux de la caisse de pension. Le capital n est pas versé d un coup (à la retraite) ou sous forme de rente; il est donc imposable à un taux moindre (progressivité) Vos prestations de vieillesse de la caisse de pension, c est-à-dire la rente ou le capital, seront réduites Suivant la caisse de pension, la couverture des risques d invalidité ou de décès sera diminuée Vous pouvez déduire moins d intérêts hypothécaires de vos impôts Mise en gage Les prestations de votre caisse de pension restent inchangées. Prestations identiques en cas d invalidité, de décès et à la retraite La totalité de votre capital de caisse de pension continue de porter intérêt Vous pouvez continuer d effectuer des versements à la caisse de pension qui sont déductibles de vos impôts Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de votre déclaration d impôts et par conséquent réduire vos impôts sur les revenus Du fait du montant plus élevé du prêt hypothécaire, la charge des intérêts et de l amortissement augmente Il peut arriver que l établissement financier exige un amortissement supérieur 10

11 Optimisation de l apport personnel/ Beaucoup oublient que l apport personnel a aussi un coût! David Lussot est conseiller en prévoyance chez AXA depuis 2007, à l agence générale Prévoyance & Patrimoine de Genève Rive-Gauche. Est-il judicieux de fournir un apport personnel supérieur aux 20 % exigés? David Lussot: Beaucoup n ont pas d autre choix. Si la charge d un prêt hypothécaire représentant 80 % de la valeur du bien n est pas supportable, il faut alors financer soi-même plus de 20 %. Ce n est pas obligatoirement une mauvaise chose. L essentiel, c est que la propriété du logement ne mobilise pas la totalité des liquidités. Il faut impérativement garder une réserve pour les transformations, les rénovations et les urgences. Une fois l argent investi dans le logement, il n est plus guère disponible. En revanche, il existe plusieurs possibilités d investir ses fonds personnels après coup. De manière générale, conseillezvous donc un apport personnel réduit? Non, il n existe pas de réponse préconçue en la matière. Tous les aspects doivent être envisagés. On oublie souvent que l apport personnel a aussi un coût! En effet, le capital utilisé ne produit plus d intérêts et les titres ne génèrent plus de revenus. Ce manque à gagner peut s élever à des milliers de francs par an. Il ne faut pas oublier non plus les impôts, car lorsque l apport personnel est plus élevé, les intérêts hypothécaires diminuent, et avec eux les déductions fiscales. Les mêmes réflexions sont à mener concernant l amortissement ou non du prêt hypothécaire. Le capital de la caisse de pension est souvent utilisé pour le financement. Comment jugez-vous cette option? Il faut bien réfléchir avant de demander le versement anticipé du 2 e pilier. Cela réduit la couverture du risque d invalidité et de décès, ainsi que l avoir de vieillesse. Une couverture du risque trop limitée présente un danger considérable. Je recommande vivement de maintenir la couverture au moyen d assurances de risques. C est d autant plus important pour les propriétaires qui doivent pouvoir supporter la charge de l acquisition, même en cas d invalidité. Un autre impératif est aussi d examiner l éventualité d une mise en gage des avoirs de prévoyance au lieu d un versement anticipé. Qu en est-il des fonds du 3 e pilier? Le retrait des fonds du pilier 3a est moins problématique, je trouve. Là encore, je pense qu il vaut mieux recourir à la mise en gage. Il n y a pas de règle universelle. Tout dépend de la charge fiscale, des revenus et de la structure du patrimoine. La question du financement du logement en propriété étant extrêmement complexe et personnelle, il est toujours judicieux de demander conseil. 11

12 Prêt hypothécaire: l embarras du choix/ Au total, les ménages suisses détiennent pour environ 600 milliards CHF de prêts hypothécaires. A l échelon individuel, près de CHF de prêt hypothécaire sont affectés au logement en propriété en moyenne. Le choix du type de prêt et de l organisme est dès lors crucial. Rares sont ceux qui ont les moyens de financer un achat immobilier uniquement sur leurs deniers personnels. Le prêt hypothécaire est donc un élément essentiel de l équation du financement. L offre très diversifiée de prêts hypothécaires se divise en trois grands modèles: le prêt hypo thécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire LIBOR et le prêt hypothécaire à taux variable. Le choix du modèle engageant l acheteur pour de nombreuses années, la décision doit être mûrement réfléchie. Prêt hypothécaire à taux fixe: taux d intérêt garanti pour une durée pouvant atteindre 15 ans Dans cette formule, le montant du crédit, le taux d intérêt et la durée sont fixés à la conclusion du contrat. En fonction du montant du crédit, vous pouvez choisir une durée de un à quinze ans. Le taux d intérêt n est soumis à aucune variation pendant la durée convenue. Le prêt hypothécaire à taux fixe convient surtout aux propriétaires qui souhaitent planifier leurs charges d intérêts pour une période donnée. Prudence en cas d échelonnement Un prêt hypothécaire à taux fixe offre une garantie des taux d intérêt pendant sa durée. Toutefois, la date d expiration peut cacher un risque. Si les taux d intérêt sont élevés au moment où le prêt hypothécaire arrive à son terme, il faut alors conclure un nouveau prêt pour la totalité du montant, dans de moins bonnes conditions. Il est possible de réduire ce risque en répartissant le montant emprunté entre plusieurs prêts hypothécaires à taux fixe de durées différentes. Cette méthode présente cependant l inconvénient de lier étroitement l emprunteur à l établissement financier. Lorsqu une tranche arrive à échéance, une autre se poursuit. Un tel mécanisme empêche de changer d établissement financier, ce qui réduit considérablement la marge de manœuvre lors de la négociation des taux. Prêt hypothécaire LIBOR: l espoir d une baisse des taux d intérêt Le taux d intérêt du prêt hypothécaire LIBOR (LIBOR = London Interbank Offered Rate) se compose d un taux d intérêt de base défini par les taux à court terme sur les marchés monétaires et la marge client individuelle. Le montant du crédit, la marge client ainsi que la durée globale, de deux à cinq ans, sont fixés lors de la conclusion du contrat. Durant cette durée globale, des tranches de trois, six ou douze mois sont convenues. Le taux d intérêt appliqué au crédit hypothécaire LIBOR n a ainsi qu une validité à court terme. A l échéance des tranches, la durée globale peut être redéfinie, ou le prêt hypothécaire peut être transformé pour les tranches restantes en un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme. Le prêt hypothécaire LIBOR convient surtout aux propriétaires qui souhaitent bénéficier d une certaine flexibilité, ou veulent pou- Avantages et inconvénients d un échelonnement des prêts hypothécaires à taux fixe Avantages Inconvénients Le choix de la durée détermine la hauteur du taux d intérêt. Plus la durée est longue, plus le taux d intérêt est élevé. En contrepartie, on connaît le montant des versements à long terme. Lorsque la capacité financière est juste, il est recommandé d opter pour une durée longue, afin d écarter toute crainte liée à la charge résultant d une hausse des taux d intérêt à court terme. Réduction du risque de devoir refinancer la totalité de la dette alors que les taux d intérêt sont hauts Lissage à long terme du risque de fluctuation du taux d intérêt Les tranches du prêt hypothécaire à taux fixe peuvent être définies en fonction de la capacité à assumer les risques et de la planification financière à long terme Dépendance par rapport au créancier car il n est guère possible de changer d établissement financier pour une tranche de prêt hypothécaire Pas de flexibilité pour réagir aux changements de la situation financière 12

13 voir profiter d un niveau de taux à court terme intéressant, mais sont prêts, en échange, à supporter le risque d une hausse des taux. La plupart des organismes ne proposent un prêt hypothécaire LIBOR qu à partir d un certain montant. Pas de contraintes et une grande souplesse Le taux d intérêt de ce prêt hypothécaire est soumis aux variations du marché monétaire et du marché des capitaux. Les taux d intérêt peuvent donc fluctuer, ce qui entraîne une variation de la charge d intérêts pendant la durée du crédit. Les remboursements sont possibles sur préavis. Outre ces modèles principaux, il existe de nombreuses offres spécifiques. Souvent, il s agit de combinaisons de modèles classiques (prêts hypothécaires combinés) ou de formules offrant un bonus d intérêt dans certaines situations (premier prêt hypothécaire, prêt hypothécaire écologique). Les principaux modèles de prêt hypothécaire Prêt hypothécaire à taux fixe Prêt hypothécaire LIBOR Prêt hypothécaire à taux variable 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Echéance en années 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Echéance en années 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Echéance en années 5 Avantage Risque Avantage Risque Avantage Risque Il est possible de budgéter les charges d intérêts dès le départ pour toute la durée du prêt. Moyennant une majoration, les taux d intérêt peuvent être fixés jusqu à 12 mois à l avance. Conséquences financières en cas de résiliation anticipée. Vous profitez de faibles niveaux de taux à court terme et conservez une certaine flexibilité. Le calcul précis des charges d intérêts est rendu difficile par la volatilité des taux. Conséquences financières en cas de résiliation anticipée. La durée est illimitée. La transformation en prêt hypothécaire à taux fixe ou en prêt hypothécaire LIBOR est possible à tout moment. Les différences de taux empêchent tout calcul précis de la charge d intérêts. 13