Les contreparties. Un élément concret de mixité s intégrant dans la cohérence du projet urbain et social local.

Transcription

1 Avril 2005 Les contreparties Un élément concret de mixité s intégrant dans la cohérence du projet urbain et social local. L implication du 1% Logement dans le renouvellement urbain ne se limite pas au seul apport de fonds pour le financement des projets de rénovation urbaine à travers l ANRU. Son intervention, si elle n était vue que sous cet angle, serait certes importante mais demeurerait limitée. En effet, la réussite d un projet de rénovation urbain suppose au sein du quartier considéré une diversification des fonctions et de l habitat qui incombe pour partie à Foncière Logement par la constitution d une offre locative libre. C est comme partie intégrante de cet objectif de diversité sociale que les contreparties accordées à la Foncière jouent un rôle important. - Rappel des missions de Foncière Logement, page 2 - Le cadre : les conventions Etat/UESL, page 3, - La méthode : une réflexion commune, un élément du projet, page 4. 1/5

2 RAPPEL DES MISSIONS DE LA FONCIERE La Foncière a de fait deux missions majeures et complémentaires : - elle achète des logements neufs destinés à de la location sociale dans des villes présentant un déficit de logements sociaux, prioritairement dans les communes relevant de «l article 55» de la loi SRU, - elle fait construire des logements locatifs libres dans les territoires relevant de dispositifs «politique de la ville» et faisant l objet d un projet de rénovation urbaine. Les contreparties servent précisément à la réalisation de cette offre. Ce deuxième axe participe de la volonté d une réelle diversité locative, condition de réussite de la mixité sociale. Il s agit en effet d attirer prioritairement sur ces territoires des ménages non captifs, c'est-à-dire ne répondant pas aux critères de ressources du logement social et qui ont le choix de leur lieu d installation. Les schémas suivants résument ses deux missions-clés et sa double finalité. Ils présentent de manière concrète la contribution du 1% Logement à la politique de mixité et de diversification de l offre locative des acteurs locaux. Deux objectifs : Faciliter la politique de renouvellement urbain. Diversifier l offre locative. Deux missions-clés : Le développement urbain et la mixité sociale. Participation du 1% au financement d opérations de rénovation urbaine et définition de contreparties foncières pour construire du logement locatif libre (libre de plafonds de ressources et de plafonds de loyers). Investissement en logements PLS dans des secteurs en déficit de logements sociaux (objectif global d occupation : 1/3 des ménages ne dépassant pas 60% du plafond PLUS, 1/3 entre 60 et 100% du plafond, 1/3 au-delà du plafond dans la limite de 130% de ce plafond) Quatre principes : - appel aux opérateurs publics et privés pour la réalisation de ces opérations ; - gestion de qualité ; - contrôle des partenaires sociaux sur les attributions ; - durée minimale de détention calée sur la durée d amortissement de la dette. Double finalité : - répondre aux besoins logement des salariés des entreprises du secteur privé cotisantes au 1% Logement ; - contribuer, à partir de 2020 au financement des régimes de retraite par apport gratuit des immeubles réalisés libres de toute dette. 2/5

3 Schématiquement Fonds 1% logement Emprunts Foncière Logement Programme annuel d investissements 40% 60% Sur les emprises «Contreparties» liées au renouvellement urbain : Réalisation de logements locatifs libres (c est-à-dire non administrés, libres de plafonds de ressources et de plafonds de loyers) Dans les communes SRU ou présentant un déficit de logements sociaux : Réalisation de logements locatifs sociaux - PLS avec respect de la règle des 3 tiers - 1/3 des ménages disposant de revenus < ou égaux à 60% des plafonds PLUS, - 1/3 des ménages disposant de revenus compris entre 60 et 100% des plafonds PLUS, - 1/3 des ménages disposant de revenus compris entre 100 et 130% des plafonds PLUS. Logements conventionnés APL. Tous les programmes réalisés sont destinés prioritairement aux salariés des entreprises cotisantes au 1% Logement. Les fonds 1% Logement sont gérés au niveau national par L Union d Economie Sociale pour le Logement (UESL), organisme fédérateur des CIL et CCI collecteurs de ces fonds. * Objectif à terme dont la réalisation est liée au rythme des transferts réels de propriété sur les contreparties. LE CADRE : LES CONVENTIONS ETAT / UESL Le principe La volonté incontournable de diversification dans ces quartiers fonde le droit à l octroi de contreparties sous forme de terrains ou de droits à construire à la Foncière pour qu elle y réalise des logements locatifs libres (convention du 10 septembre 2003 signée entre l Etat et l UESL modifiant la convention du 11 décembre 2001 conclue en application de la convention du 11 octobre 2001). Ce principe d intervention est réaffirmé par la note du directeur général de l ANRU en date du 17 janvier 2005 : «Les contreparties foncières cédées à l AFL contribuent à favoriser la diversification de l habitat sur le quartier et la mixité sociale. Il est important par ailleurs que même les projets de rénovation urbaine pour lesquels aucune démolition n est réalisée (notamment sur les centres villes), puissent aussi comporter des contreparties foncières. Il est ainsi convenu que : 1- La base de calcul des contreparties à céder à l Association Foncière Logement est la SHON créée par le projet de rénovation urbaine, sur le site du projet (c'est-à-dire que les opérations de création de logements sociaux réalisées hors site ne sont pas prises en considération). 2- Les contreparties à céder à l Association Foncière Logement doivent représenter entre 15% et 35% de cette base de calcul, selon le contexte et la diversification requise sur le quartier.» Le modalités pratiques : - la cession est réalisée à titre gratuit. - la réflexion a lieu opération par opération. Le terme «négocié» qui est inscrit dans la convention peut paraître inapproprié, la contrepartie serait ainsi perçue comme une affaire 3/5

4 marchande. Le terme de «contrepartie» peut renforcer d ailleurs cette mauvaise interprétation. La contrepartie est un élément de l opération de renouvellement urbain. Elle doit à ce titre être complètement intégrée à la cohérence globale du projet urbain et faire l objet d une réflexion menée par l ensemble des partenaires locaux avec la Foncière. - les droits à construire représentent entre 15 et 35% des droits rendus disponibles. Cette fourchette s applique sur le périmètre global de l opération de rénovation urbaine (hors zones de reconstruction hors site) ; elle laisse une certaine marge de manœuvre par rapport aux projets locaux au regard de trois nécessités : 1/ privilégier le critère de diversité ; 2/ mener une réflexion au cas par cas ; 3/ adapter le volume des contreparties aux enjeux locaux. LA METHODE : UNE REFLEXION COMMUNE, UN ELEMENT DU PROJET Premier temps : une réflexion commune. Les contreparties s inscrivent donc dans un cadre précis et répondent à un objectif clair. C est un «élément vivant» constitutif du dossier ANRU. La volonté des partenaires sociaux est forte : le 1% Logement intervient en accompagnement des politiques publiques et s inscrit dans les démarches engagées localement. Cela signifie que les contreparties sont : - proposées à la Foncière après avoir été discutées localement avec l ensemble des partenaires du projet ; - discutées avec Foncière Logement; - validées par les instances décisionnelles de la Foncière. - intégrées au dossier validé par le Comité d engagement de l ANRU Cela suppose que les contreparties cédées à la Foncière s inscrivent dans le projet urbain local et que les contreparties soient considérées en amont comme un élément concret de mixité sociale et de diversification de l habitat. Les contreparties proposées doivent donc se situer sur le secteur de projet de rénovation urbaine. A ce niveau, deux précisions sont nécessaires. a. C est à l échelle globale du projet qu il faut raisonner. Les contreparties peuvent être proposées, à condition d être sur le périmètre de la ZUS, sur une autre emprise que celle des bâtiments démolis, et ce quel que soit le propriétaire du terrain. b. La réalisation des logements par Foncière Logement constitue un effet de levier par rapport à l ensemble du projet. L intervention de Foncière Logement pourra alors être envisagée dès le début de l opération. Cependant, dans certains cas, les logements locatifs libres de la Foncière ne seront réalisables qu en fin d opération, soit parce que les terrains ne seront libérés qu à travers les démolitions, soit parce que la cohérence globale du projet ne requiert qu une intervention plus tardive. Aucun schéma n est donc reproductible, seule une réflexion au cas par cas s avère pertinente. Second temps : la réalisation des logements Après transfert de propriété, la Foncière effectuera une consultation afin de choisir l opérateur public ou privé chargé de la construction du programme. L opérateur retenu par Foncière Logement devra respecter un cahier des préconisations précis en matière de construction et des critères stricts de qualité. Cette démarche se fera en concertation avec le ou les Maire(s) concerné(s) ou avec le Président de l Etablissement Public de Coopération Intercommunale, notamment au niveau du cahier des charges. Un contrat de Promotion Immobilière sera ensuite signé. En résumé : - les contreparties sont définies localement et proposées à la Foncière, - les contreparties font partie du projet urbain et social global dans la mesure où elles permettent une diversification de l offre locative, - les contreparties sont un gage de mixité. 4/5

5 Document joint Les propositions de contreparties doivent pouvoir être visualisées sur plans (plan de l état actuel du site et plan du l état futur). Les informations suivantes sont également requises : Droits à construire proposés à Foncière Logement : - en m² SHON : - en pourcentage des droits à construire totaux en m² SHON créés sur le site de projet : Site(s) concerné(s) par les contreparties : Adresse Propriétaire du terrain Utilisation actuelle du terrain Surface du terrain (m²) SHON (m²) Site inclus dans le périmètre de requalification (ZUS) (O/N) Date prévisionnelle du transfert de propriété (mois/année)* Nombre prévisionnel de logements : - Individuel : - Collectif : Site 1 Site 2 Site 3 Il est précisé que le transfert de propriété doit être effectué sous la condition suspensive et résolutoire que le terrain cédé soit libre de toute construction y compris en infrastructures, dépollué, constructible et viabilisé, et que le permis de construire définitif, délai de recours des tiers et de retrait administratif purgés, et conforme aux objectifs de Foncière Logement, soit obtenu. 5/5