NOUVEAUTES ET PLAFONDS EN ZONE ANRU

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1 Christophe WARGNY Vincent RETEL Cyrille LELONG Solenne de VILLARTAY Antoine FAVERIE Colbert MERCIER Bertrand MAURY Notaires 22 avenue Henri Barbusse / 6 rue Bouin COLOMBES - Tél : wla@paris.notaires.fr NOUVEAUTES ET PLAFONDS EN ZONE ANRU et QPV POUR L'ANNEE 2015 (Ancien 6 de l article 278 sexies du code général des impôts Article 278 sexies I 11 et 11bis du code général des impôts) L article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement institue un régime de TVA à taux réduit pour l acquisition d une résidence principale neuve située dans un quartier faisant l objet d une convention ANRU ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers. L'article 29 de la Loi de Finances pour 2014 a modifié la distance, pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1 er Janvier 2014, qui doit dorénavant être de moins de 300 mètres de la limite des quartiers susmentionnés. Toutefois, par dérogation, les opérations situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite desdits quartiers et pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013, ainsi qu aux opérations réalisées en application d un traité de concession d aménagement défini à l article L du Code de l urbanisme signé avant cette même date, peuvent toujours bénéficier du taux réduit de 7,00%. Cette disposition était également applicable dans un cas de revente dans les cinq (5) ans de l achèvement. Néanmoins, la Loi n du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012 a abrogé l article 257-I-3-2 -a du Code Général des Impôts qui soumettait à la TVA la livraison d un immeuble neuf lorsque le cédant avait au préalable acquis l immeuble cédé comme immeuble à construire. La loi de finances pour 2015 élargit le bénéfice du taux réduit de TVA aux logements situés dans un quartier de la politique de la ville 1 (QPV) ainsi que dans une bande de 300 mètres autour de ces quartiers, dont le dépôt de la demande de permis de construire est intervenu à compter du 1 er janvier 2015 et à la condition qu au moment de la signature du contrat de réservation ou, s il n existe pas, du contrat de vente le contrat de ville de ce QPV ait été signé. Cette mesure prendra le relais du dispositif actuel de taux réduit de 5,5 % dans les quartiers faisant l objet d une convention avec l agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) dans le cadre du programme national de rénovation urbaine, ces conventions arrivant progressivement à échéance jusqu en «Afin de mieux prendre en compte l évolution de la pauvreté en milieu urbain, l article 5 de la loi n du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine a défini les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville, en faisant reposer le nouveau zonage, dont la délimitation a été renvoyée à un décret en Conseil d État, sur deux critères : - le quartier, situé en zone urbaine, doit comprendre un nombre d habitants minimal ; - le quartier doit se caractériser, par rapport tant à l unité urbaine dans laquelle il s insère qu au territoire national, par un «écart de développement économique et social apprécié par un critère de revenu des habitants». L article 2 du décret n du 3 juillet 2014 relatif à la liste nationale des quartiers prioritaires de la politique de la ville et à ses modalités particulières de détermination dans les départements métropolitains a fixé à habitants le seuil de population exigé pour qu un quartier puisse être éligible au nouveau dispositif. La nouvelle carte, qui en a résulté et a été présentée par le Gouvernement le 17 juin 2014, comprend quartiers, situés sur 700 communes, identifiés par l INSEE comme comptant une majorité d habitants dont le revenu est inférieur à 60 % du revenu médian. Ce nouveau zonage, reposant sur des critères sociaux objectifs, est plus fin et ne se superpose qu en partie avec la carte des 530 quartiers actuellement soutenus par l ANRU» (Rapport AN n 2260, p ).» 1

2 Les périmètres des quartiers prioritaires de la politique de la ville sont fixés par le décret n du 30 décembre 2014 pour la métropole et par le décret n du 30 décembre 2014 pour les départements d outre-mer, à Saint-Martin et en Polynésie française. Pour consulter plus en détail la carte des QPV : Ces dispositions s appliquent aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1 er janvier 2015 et jusqu au 31 décembre 2024 pour les opérations situées dans les quartiers faisant l objet d une convention prévue à l article 10-3 de la loi n du 1 er août 2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. Rappel : L article 284 du code général des impôts détermine les conditions dans lesquelles une personne qui a bénéficié d un taux réduit pour l acquisition d un logement est tenue au paiement du complément d impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l octroi de ce taux cessent d être remplies. Le délai pris en compte jusqu à présent pour l appréciation du respect de ces conditions était de quinze (15) ans à compter du fait générateur de l opération, le complément d impôt étant diminué d un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année. A compter du 1 er janvier 2014, le reversement en cas de changement d affectation d un bien ayant bénéficié d un taux réduit de TVA (vente, mise en location, résidence secondaire), que ce soit en ANRU ou en PSLA : - n interviendra que dans les dix (10) premières années, - avec un abattement d un dixième par année de détention dès la première année. Ces aménagements s'appliquent aux livraisons (ventes) intervenant à compter du 1 er janvier Les cessions, à compter du 1 er janvier 2014, de logements acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 de l'article 278 sexies du CGI afférentes à des logements livrés avant le 1 er janvier 2014 restent soumises aux dispositions de l'article 284 du CGI en vigueur jusqu'au 31 décembre Néanmoins, l'instruction fiscale n 8 A 2 09 du 6 octobre 2009 publiée au BOI n 87 du 14 Octobre 2009 prévoit déjà certains cas d'exonération à ce principe de reversement : - Décès ; - décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ; - mobilité professionnelle impliquant un trajet de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ; - chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L du code du travail ; - délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L du code de l'action sociale et des familles ; - divorce ; - dissolution d'un pacte civil de solidarité. L instruction fiscale publiée au Bulletin Officiel des Finances Publiques n BOI TVA IMM du 15 Juillet 2014 a augmenté les cas d exonérations. Ainsi, lorsque les conditions d'octroi du taux réduit de 5,5 % ne sont plus remplies à compter du 1 er janvier 2014, le bénéfice de ce taux ne sera également pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : - mariage ; - conclusion d'un pacte civil de solidarité ; - naissance d'un enfant ; - délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L du code de l'action sociale et des familles à l'un des enfants à. 2

3 Pour bénéficier du taux réduit de TVA, les ressources de l acquéreur et des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale doivent, à la date de l avant-contrat, être inférieurs aux plafonds PLS. Les ressources à prendre en compte sont les ressources N-2. Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2015, il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence présent sur l avis d imposition 2014 sur les revenus de l année Les autres conditions cumulatives (situation de l'immeuble, prix et destination) doivent être respectées lors du fait générateur de la taxe. Plafonds pour les contrats de réservation signés à partir du 1 er JANVIER 2014 CATEGORIE DE MENAGE Paris et communes limitrophes Reste de l IDF Autres régions Une personne seule Deux personnes sans personne à sauf jeune ménage. Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à ou jeune ménage sans personne à. Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à Par personne supplémentaire Plafonds pour les contrats de réservation signés à partir du 1er JANVIER 2015 CATEGORIE DE MENAGE Paris et communes limitrophes Reste de l IDF Autres régions Une personne seule Deux personnes sans personne à sauf jeune ménage. Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à ou jeune ménage sans personne à. Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à Par personne supplémentaire

4 * Jeune ménage : couple sans personne à dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans. ** Personne à : - enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à au sens du Code des Impôts - ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l impôt sur le revenu - ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d incapacité permanente est d au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l impôt sur le revenu. Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l année N-2. La Loi MOLLE du 25 mars 2009 a également instauré un plafonnement des prix de vente sur la base des plafonds appliqués pour les PSLA (prêts social de location-accession). En effet, le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l objet d un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations PSLA. L'arrêté du 26 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 3 mai 2002 relatif à la vente de logements dans les opérations d'accession des organismes d'habitations à loyer modéré publiée au J.O du 29 décembre 2011 précise que «le prix de vente maximum moyen pour les opérations prévues à l'article R est fixé, par mètre carré, au montant défini à l'annexe I au présent arrêté, selon les zones définies à l'article R , majoré du montant de la taxe sur la valeur ajoutée applicable.» Ces plafonds se comprennent au m² de surface utile 2 (surface habitable du logement + la moitié des surfaces des annexes, limité à 9m² pour les terrasses), cette dernière pouvant être augmentée dans la limite de 6 m² de la moitié de la surface du garage ou de l emplacement réservé au stationnement des véhicules annexés au logement et faisant l objet d une jouissance exclusive par l accédant. L ancien barème réévalué et l ancien zonage restent en vigueur dans les cas suivants : Pour les logements ayant fait l objet d un avant-contrat ou d un contrat préliminaire, ou à défaut, d un contrat de vente ou d un contrat ayant pour objet la construction du logement signé à compter du 1 er Janvier 2015 mais dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1 er octobre 2014 et dont la date de signature de l acte authentique de vente intervient dans un délai de 18 mois à compter de la date d obtention du permis de construire. Cette option ne présente un intérêt que pour les opérations situées en zone A. Pour les logements ayant fait l objet d un avant-contrat ou d un contrat préliminaire signé avant le 1 er Janvier Pour les logements ayant bénéficié d un agrément préalable PSLA antérieur au 1 er février Surface utile : «les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l usage exclusif de l occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié". La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6m², de "la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement en faisant l objet d une jouissance exclusive par l accédant». 4

5 Plafonds de prix de vente des logements concernés aux 1 er Janvier 2014 et 1 er Janvier 2015 Plafonds de prix fixés en application de l'article R du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) (en euros hors taxe/m²) Zone géographique Nouveau barème Ancien barème réévalué Abis / A B B C (Source site ANRU.fr) CLASSEMENT DES COMMUNES Le classement des communes a fait l objet d une modification par l arrêté du 1 er août 2014 corrigé par l arrêté du 30 septembre Zone A Zone B Zone A = Agglomération parisienne, Côte d Azur, Genevois français La zone Abis est une sous-catégorie de la Zone A = Paris, certaines communes de la Petite couronne Zone B1 = Agglomérations de plus de habitants. Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et Îles. Zone B2 = Autres agglomérations de plus de habitants, Communes chères en zones littorales ou frontalières Pourtour de l Île-de-France Zone C Reste du territoire 5