YVETTE MERCHIERS LES BAUX

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1 YVETTE MERCHIERS LES BAUX

2 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALS TABLE DES MATIERES Inhoud 17 Table alphabetique 33 Zaakregister 41 Table des decisions citees 49 AVANT-PROPOS 53 CHAPITRE PREMIER INTRODUCTION GENERALE SECTION I Droit au logement 1. Reconnaissance international du droit au logement Reconnaissance constitutionnelle Droit au logement, droit de propriety et droit du bail 56 SECTION II Le bail de residence principale 4. Origine immediate de la loi 5. Longue evolution historique 6. Buts de la loi du 20 fevrier Elaboration de la loi du 20 fevrier Introduction d'un regime particulier pour les baux de residence principale 9. Modifications : loi du 13 avril Bail de residence principale et droit au logement

3 WONINGHUURWET CHAPITRE II CHAMP D'APPLICATION ET CARACTERISTIQUES DE LA LOI SUR LE BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE SECTION I Champ d'application 1. Champ d'application ratione materiae A. Le bail d'un bien affecte a la residence principale du preneur 11. Bail de residence principale : application de trois conditions cumulatives Premiere condition : un bail d'habitation Deuxieme condition : 1'affectation du bien a la residence principale du preneur (suite) Affectation a titre principal Troisieme condition : une affectation realisee avec Vaccord du bailleur a) Affectation des l'entree en jouissance b) Opposition du bailleur c) Affectation en cours de bail d) Desaffectation en cours de bail 64 B. Exception : logement accessoire d'un contrat coneernant l'activite du preneur 20. L'accessoire suit le principal Logement de fonction Location mixte 65 C. Cas particuliers 21. Sous-location Preneur personne morale Habitation sociale Chambres d'etudiants Chambres meublees Contrat mixte : entretien et logement Champ d'application dans le temps (L. 20 fevr. 1991, art. 14 a 16) A. Loi du 20 fevrier Baux tombant sous l'application de la loi 27. Baux ne tombant pas sous l'application de la loi 28. Application dans le temps de la loi du 20 fevrier 1991 Schema B. Loi du 13 avril Application immediate des modifications, sauf exception 69 SECTION II Caractere imperatif de la loi 30. Protection des interets prives 31. Interpretation restrictive

4 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE SECTION III Droit applicable au bail de residence principale 32. Application du droit imperatif de la loi sur le bail de residence principale et du droit commun a titre suppletif. 70 CHAPITRE III ETAT DU BIEN LOUE ET CONTRAT DE RENOVATION SECTION I Etat du bien loue 1. Bail de residence principale et droit commun 33. Exigences elementaires de seeurite, de salubrite et d'habitabilite de la loi sur le bail de residence principale a) Principe ; Ratio legis Droit commun du bail a) Rappel des principes b) Droit suppletif Differences Comparaison entre les deux obligations Exigences elementaires de seeurite, de salubrite et d'habitabilite A. Loi de 1991 et modification de Contenu legal plus precis Reglementations diverses 73 B. Criteres de qualite des logements 40. Arrete royal du 8 juillet 1997 a) Competence du pouvoir federal b) Enumeration des normes minima Normes regionales 76 C. Appreciation de la conformite du bien avec les exigences de seeurite, de salubrite et d'habitabilite 43. Le bien loue doit repondre aux normes minimales fixees par 1'arrete royal du 8 juillet Appreciation de l'etat au moment de l'entree en jouissanee 45. Nullite des clauses contractuelles contraires 46. Renoncement par le preneur apres livraison du bien 47. Interference des normes regionales 48. Interference du pouvoir communal

5 WONINGHUURWET D. Sanction du non-respect des conditions de seeurite, de salubrite et d'habitabilite 49. Option : execution des travaux ou resiliation Choix du preneur Execution des travaux Exceptio non adimpleti contractus Conclusion d'un contrat de renovation Resiliation avec dommages et interets Dissolution ou nullite du bail 82 SECTION II Contrat de renovation 56. Principe Ratio legis Conditions d'application 58. Travaux vises Contre-prestation du bailleur Contrat de renovation pour mettre le bien en conformite avec les exigences elementaires de seeurite, de salubrite et d'habitabilite Conditions particulieres Necessite d'un contrat ecrit Execution du contrat de renovation 62. Principes Obligations du preneur Obligations du bailleur Conge donne par le preneur en cours de travaux Reception contradictoire des travaux Sort des travaux en fin de bail 86 CHAPITRE IV DUREE CONGE FIN PROROGATION ET RENOUVELLEMENT DU BAIL 68. La duree du bail : cle de voiite de la loi. SECTION I La duree du bail 1. Bail de neuf ans : principe de base 69. Duree minimum de neuf ans 70. Bail ecrit Doute quant a la duree convenue Interpretation en faveur du locataire 71. Droit imperatif protegeant le preneur 89 89

6 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE 72. Ecrit non obligatoire Conge en cours de bail Fin Prorogation legale Bail de plus de neuf ans 75. Principe Duree de plus de neuf ans Necessite d'un ecrit Conge en cours de bail Pin Prorogation legale Bail de courte duree 80. Principe Courte duree : maximum trois ans Bail de courte duree succedant a un bail de neuf ans Necessite d'un ecrit Terme fixe a) Pas de resiliation anticipee en vertu de la loi b) Validite d'une clause conventionnelle de resiliation anticipee c) Resiliation anticipee, de commun accord des parties, en l'absence de clause particuliere Id) Absence de clause particuliere ou d'accord des parties Prorogation conventionnelle ou renouvellement du bail de courte duree Fin : necessite d'un conge Cas de prorogation legale du bail jusqu'a neuf ans Bail a vie 90. Principe Ratio legis Necessite d'un ecrit Pas de resiliation anticipee par le bailleur, sauf disposition contraire Fin du bail a vie Droit imperatif Caractere intuitu personae Validite des baux a vie existants 98 SECTION II Le conge 97. Generalites Conge donne par le bailleur 98. Enumeration Exclusion ou limitation conventionnelle de la faculte de resiliation anticipee.. 99 A. Conge pour occupation personnelle 100. Principe Exclusion ou limitation conventionnelle de la faculte de resiliation «Occupation personnelle» Notion a) Personne physique b) Personne morale c) «Occupation» personnelle 102

7 WONINGHTJURWET 105. Occupation «effective» Forme du conge Motivation du conge Delai du preavis Prise d'effet du conge Contre-preavis par le preneur Defaut de preuve de lien de parente Consequences Controle par le juge de la sincerite du motif de conge invoque Realisation du motif invoque a) Occupation effective du bien b) Occupation par la personne indiquee au conge c) Occupation dans les delais d) Occupation pendant deux ans Preuve de la realisation ou de la non-realisation du motif invoque Circonstances exceptionnelles justifiant la non-realisation du motif invoque Sanction de la non-realisation de l'occupation personnelle 108 B. Conge pour travaux 119. Principes Exclusion ou limitation conventionnelle de la faculte de resiliation Conditions de validite de la resiliation pour travaux Travaux de reconstruction, transformation ou renovation proteges Travaux au corps de logement occupe Ill 124. Travaux respectant la destination des lieux Ill 125. Cout minimum des travaux Ill 126. Conge a l'expiration d'un triennat, en cas de travaux a un seul logement Conge autorise a tout moment, en cas de travaux a plusieurs logements dans un meme immeuble Duree du conge : six mois minimum Contre-preavis par le preneur Forme et justification du conge Motivation du conge Realisation du motif invoque : execution effective des travaux dans les delais Preuve par documents de 1'execution des travaux Execution d'autres travaux que ceux initialement prevus Circonstance exceptionnelle justifiant le non-respect des conditions requises Sanction du non-respect des conditions 116 C. Conge sans motifs 137. Principe Exclusion ou limitation contractuelle de la faculte de resiliation sans motifs Date et duree du conge Forme du conge Motivation du conge Paiement d'une indemnite Moment du paiement de Pindemnite Substitution du motif Contre-conge par le preneur Conge donne par le preneur A. Faculte de donner conge 146. Conge a tout moment Contre-conge Dispositions imperatives 121

8 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE B. Conge a tout moment 149. Droit du preneur Droit de resiliation a tout moment Preavis de trois mois Droit du bailleur a une indemnite Montant de l'indemnite Prolongation pour circonstances exceptionnelles 123 C. Conge, apres conge par le bailleur 155. Droit au contre-conge Conge a tout moment Duree du conge Pas d'indemnite 124 SECTION III Fin du bail 1. Expiration du terme 159. Principe general : necessite d'un conge Exception a) Bail proroge pour circonstances exceptionnelles b) Bail a vie c) Bail ecrit a duree determinee conclu avant le 28 fevrier Forme du conge Duree du conge Conge donne tardivement Tacite reconduction apres conge Options ouvertes en fin de bail Application du droit commun 168. Principes Resiliation par mutuus dissensus 127 SECTION IV Prorogation legale Renouvellement ou prorogation conventionnels 1. Principes 170. Prorogation legale sauf conge Prorogation ou renouvellement conventionnels Exclusion de la tacite reconduction Etat des lieux en cas de prorogation ou renouvellement du bail Prorogation et renouvellement du bail de neuf ans ou plus A. Prorogation legale 174. Prorogation pour trois ans Prorogation «aux memes conditions», sauf la duree Bail proroge Pas renouvele 130

9 WONINGHUTJRWET B. Prorogation et renouvellement conventionnels 177. Prorogation conventionnelle Renouvellement conventionnel Prorogation et renouvellement du bail de courte duree A. Prorogation legale 179. Prorogation : principe Prorogation de droit a neuf ans Regies applicables au bail de courte duree proroge 131 B. Prorogation et renouvellement conventionnels 182. Prorogation conventionnelle Renouvellement conventionnel 132 SECTION V Prorogation pour circonstances exceptionnelles A. Principe et historique 184. Principe Ratio legis Historique Deux regimes : loi sur le bail de residence principale, article 11, et Code civil, article 17596is 134 B. La prorogation pour circonstances exceptionnelles selon l'article 11 de la loi sur le bail de residence principale I. CONDITIONS D'APPLICATION 188. Deux possibilites : prorogation conventionnelle ou prorogation judiciaire Prorogation amiable pour circonstances exceptionnelles Prorogation judiciaire pour circonstances exceptionnelles a) Droit imperatif Conditions b) Qui doit saisir le juge? Bail venant a echeance ou prenant fin par l'effet d'un conge Demande introduite un mois avant l'expiration du bail Demande faite par lettre recommandee Demande de prorogation par voie reconventionnelle Circonstances exceptionnelles a) Notion b) Caractere propre au preneur c) Preuve Balance des interets : interets respectifs des parties Effets de la prorogation Duree de la prorogation Renouvellement de la prorogation Possibility d'augmentation du loyer, et de diminution ou suppression de l'indemnite de rupture De 1'octroi de termes et delais (C. civ., art. 1244) 141

10 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE II. CABACTEBE IMPEBATIF ET CONSEQUENCES 205. Recours au juge a) Conditions et clauses derogatoires b) Droit d'expulsion du preneur et droit au renouvellement du bail 143 C. La prorogation pour circonstances exceptionnelles selon l'article 17596is du Code civil 207. Texte legal Champ d'application Differences avec l'article 11 de la loi sur le bail de residence principale 144 CHAPITRE V ASPECTS FINANCIERS 210. Regulation imperative fragmentaire Enumeration des points reglementes 145 SECTION I Le loyer 1. Fixation du loyer 212. Application du droit commun Montant du loyer a) Principe de la liberte contractuelle b) Montant du loyer maintenu en cas de prorogation d'un bail de courte duree (droit imperatif) c) Montant du loyer en cas de baux successifs de courte duree avec des locataires differents (droit imperatif) Indexation 216. Principe 217. Principe de l'indexation legale des baux ecrits Possibility d'exclusion conventionnelle de l'indexation Absence d'indexation legale des baux oraux Tableau synoptique de l'indexation des baux ecrits et oraux Date et frequence de l'adaptation Calcul du montant du loyer indexe Tableau synoptique des indices de base Adaptation du loyer sur demande seulement Adaptation avec effet retroactif limite a trois mois Prescription de Faction en indexation du loyer Revision triennah du loyer A. Generalites ] Principe 152

11 WONINGHTJITRWET 227. Ratio legis Champ d'application : a quels baux s'applique la revision triennale? Application de la theorie de l'imprevision Dispositions de droit imperatif Derogations : bail de renovation, bail a vie Deux possibilites : revision conventionnelle ou revision judiciaire 154 B. Revision triennale conventionnelle 232. Unique condition de validite : le respect des delais Absence de conditions de fond Forme et preuve Recours judiciaire en cas de non-respect de la convention 155 C. Revision triennale judiciaire 236. Principes Pas de negotiation prealable obligatoire Delai d'introduction de l'action Charge et contenu de la preuve Reference : la valeur locative normale Notion Necessite de circonstances nouvelles Notion Travaux effectues par le bailleur Notion Cumul de Faction pour circonstances nouvelles et de Faction pour travaux d'amelioration (non) Loyer de reference : le loyer payable au moment de la demande Pouvoir d'appreciation du juge Loyer revise, exigible pour le triennat suivant Augmentation du loyer en cas de prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles 247. Principe Accord des parties Intervention du juge 162 SECTION II Les frais et charges et le precompte immobilier 1. Repartition et remboursement des frais et charges 250. Repartition des frais et charges et du precompte immobilier Principes generaux Renvoi Remboursement des frais et charges par le locataire Prescription Revision et conversion des frais et charges forfaitaires 252. Principe Ratio legis de la revision ou de la conversion des frais et charges forfaitaires Caractere imperatif Consequences 164 A. Conversion des frais et charges forfaitaires en frais et charges reels 255. Conversion possible a tout moment Conversion amiable Conversion judiciaire 165

12 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE 11 B. Revision des frais et charges forfaitaires 258. Revision possible a tout moment Revision amiable Revision judiciaire Le precompte immobilier 261. Principe : interdiction de faire supporter le precompte par le Jocataire Ratio legis Droit imperatif Baux auxquels l'interdiction s'applique 167 SECTION III La garantie locative 1. Des diverges sortes de garanlies 265. Liberte contractuelle Garantie consistant en une somme d'argent, en actions, en obligations, en bons de caisse ou en autres biens meubles Garantie bancaire ou autre garantie personnelle Sanction en cas de non-respect par le preneur Garantie consistant en une somme d'argent (L. sur le bail de residence principale, art. 10) 269. Principes Droit imperatif Application dans le temps : a quels contrats s'appliquent respectivement l'article 10 de la loi et 1'article 17526is du Code civil? Limite du champ d'application de l'article 10 : garantie consistant en une somme d'argent Montant maximum de la garantie : somme egale a trois mois de loyer Placement sur un compte individualise aupres d'une institution financiere Capitalisation des interets Augmentation de la garantie en cours de bail Cumul avec d'autres garanties Controverse Privilege du bailleur Liberation de la garantie Bailleur restant en possession de la garantie Sort de la garantie en cas de vente du bien loue 173 CHAPITRE VI CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION 281. Dispositions derogatoires au droit commun Ratio legis 174

13 12 WONINGHITURWET SECTION I La cession de bail 283. Principes Cession autorise'e 284. Exigence d'un accord ecrit et prealable du bailleur Consequence : decharge du cedant pour les obligations futures Convention contraire : pas de decharge de dettes Cession non autorise'e 287. Nullite de la cession entre cedant et cessionnaire Inopposabilite au bailleur Effets de la cession non autorisee entre bailleur et preneur cedant Effets de la nullite de la cession entre bailleur et cessionnaire Effets de la nullite entre cedant et cessionnaire 178 SECTION II La sous-location 291. Principes 178 A. La sous-location totale 292. Principe : interdiction de sous-location totale Disposition imperative Consequences Sous-location totale interdite a) Responsabilite du locataire principal vis-a-vis du sous-locataire en cas de contravention b) Rapports entre bailleur et preneur principal Sous-location totale autorisee a certaines personnes morales a) But socio-humanitaire b) Conditions de validite Sous-location totale specialement autorisee par le bailleur Sous-location totale autorisee entre preneur principal et sous-locataire Consequences 181 B. La sous-location partielle 300. Principes Conditions de validite de la sous-location dans le cadre d'un bail de residence principale Conditions de validite d'une sous-location a usage de residence principale dans le cadre d'un bail commercial Independance du bail principal et du bail de sous-location Application de la loi sur le bail de residence principale a la sous-location Obligation du preneur : information du sous-locataire Duree de la sous-location Fin du bail principal Effets pour la sous-location Obligations du preneur Responsabilite du preneur 185

14 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE 13 CHAPITRE VII LA TRANSMISSION DU BIEN LOUE SECTION I Introduction 309. Position du probleme Principes Ratio legis Principes applicables a toutes les formes d'alienation 187 SECTION II Respect du bail par l'acquereur 1. Bail opposable 313. Enumeration 188 A. Bail avec date certaine 314. Principe Bail a date certaine : notion Subrogation de l'acquereur aux droits et obligations du bailleur a) Moment de la subrogation b) Effets de la subrogation Faculte d'expulsion, reservee au bail, reputee non ecrite 189 B. Bail sans date certaine, mais avec occupation de plus de six mois 319. Opposabilite du droit de bail en cas d'occupation de plus de six mois Principes 1^ Bail sans date certaine Occupation de six mois au moins Subrogation de l'acquereur aux droits et obligations du bailleur Faculte de resiliation dans les trois mois de l'acquisition Prorogation pour circonstances exceptionnelles 193 C. Opposabilite conventionnelle 325. Clause contractuelle de maintien du bail Insuffisance de la simple connaissance de l'existence du bail par l'acquereur D. Opposabilite a l'acquereur des baux de plus de neuf ans et des baux a vie 327. Combinaison du droit commun et du droit du bail de residence principale De la necessite de la transcription Applications l9 5

15 WONINGHUURWET E. Respect du bail en cas de vente sur saisie immobiliere 329. Combinaison des articles 9 de la loi sur le bail de residence principale et de l'article 1575 du Code judiciaire Bail consenti apres la transcription du commandement ou de l'exploit de saisie Bail avec date certaine au moment de la transcription de l'exploit de saisie Bail sans date certaine au moment de la transcription de l'exploit de saisie Bail de plus de neuf ans et bail a vie De la signification du cahier des charges a l'adjudicataire Bail non opposable 335. Preneur non protege Recours du preneur contre le bailleur Role du notaire 337. Devoir d'information incombant au notaire en cas de vente d'un bien loue CHAPITRE VIII INCIDENCES DE CERTAINS ASPECTS DES RELATIONS FAMILIALES SUR LE BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE 338. Delimitation du sujet 200 SECTION I Bail de residence principale et mariage 1. Bail entre e'poux 339. Principe : validite du bail entre epoux Validite du bail de residence principale consenti par un epoux a son conjoint Bail d'un bien propre ou d'un bien commun Simulation Abus de droit Bail de residence familiale 343. Residence familiale (C. civ., art. 215) et residence principale (L. sur le bail de residence principale, art. 1) Principes L'article 215, 2, du Code civil ne s'applique qu'au bail conclu par un seul epoux (suite) Bail conclu par un seul ou par les deux epoux : preuve 202 A. Epoux colocataires 346. Bail conclu par les deux epoux Obligations decoulant du bail pour les epoux colocataires...« Droit des epoux colocataires Conges, notifications et exploits emanant des epoux Conge, notifications et exploits notifies aux epoux 204

16 BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE 15 B. Bail conclu par un seul epoux 351. Article 215, 2, du Code civil : principes Affectation du bien a la residence principale de la famille Locataire conventionnel et colocataire en vertu de la loi : etendue et limites Application de la loi sur le bail de residence principale a la residence familiale Conges, notifications et exploits par le(s) preneur(s) Conge, notifications et exploits par le bailleur Droits et obligations des epoux decoulant du bail 207 SECTION II Bail de residence principale et separation ou divorce 358. Position du probleme Bail conclu par les deux epoux 359. Les deux epoux restent tenus des obligations du bail pendant toute la duree de celui-ci Conge, notification ou exploit emanant du bailleur Resiliation du bail par un des epoux-colocataire Bail conclu par un seul conjoint 362. Duree de la protection de l'article 215, 2, du Code civil Influence sur le droit au bail Residence separee des epoux a) L'epoux-locataire continue a occuper le bien loue b) L'epoux non-locataire est autorise a occuper le bien loue 211 SECTION III Bail de residence principale et concubinage 1. Bail conclu entre concubins 365. Validite du bail entre concubins Bail a vie Concubins colocataires 366. Validite du bail souscrit par des concubins Droits et obligations Action en expulsion d'un concubin par I'autre Bail conclu par un seul concubin 368. Concubin locataire unique Droit de I'autre concubin 213 SECTION IV Bail de residence principale et deces 369. Principe : le deces ne met pas fin au bail Deces du bailleur 370. Principe : les heritiers sont tenus de respecter le bail 214

17 16 WONINGHUURWET 371. Effets d'une clause conventionnelle de resiliation du bail en cas de deces Dices du preneur 372. Principe : les heritiers sont tenus de respecter le bail Heritiers maintenant l'affectation du bien a la residence principale Heritiers ne poursuivant pas l'affectation du bien a la residence principale Cas particulier du bail a vie : fin au deces du preneur 215 Bibliographie 217 Textes legaux 227 Formulaire (a paraitre)