Les syndics au-dessus des lois : dix exemples très parlant

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1 2 ème DOSSIER DU MOIS DE JANVIER Les syndics au-dessus des lois : dix exemples très parlant Dans le présent «dossier» du mois nous revenons sur DIX abus relevés sur notre site ces dernières semaines. DIX abus prix parmi des centaines qui montrent que les syndics n ont peur de rien et font ce qu ils veulent. Nous vous renvoyons à la conclusion de ce deuxième dossier du mois pour que nous vous disions où est la solution et comment la mettre en place. 1. FONCIA et tous les autres syndics : absence totale de mise en concurrence du syndic de promotion malgré les nouvelles dispositions légales impératives. 2. CITYA et l obligation abusive et trompeuse faite aux copropriétaires de communiquer leur adresse mail, sans respect des dispositions en vigueur. 3. LOISELET et le contrat d archivage illégal présenté comme obligatoire. 4. NEXITY et le faux compte séparé. 5. FONCIA et sa filiale 24 heures/24 : opaque, dangereuse et en partie illégale. 6. NEXITY et sa filiale multiservices : illégalité et abus garantis. 7. CITYA et la «vente forcée» de la P.N.O. aux bailleurs. 8. CITYA et le transfert illégal et injustifié de toutes les assurances multirisques vers Saint-Pierre Assurance. 9. SERGIC et le «mandat» de gestion anticipé. 10. ATRIUM-Gestion et le transfert de charges et de responsabilité pour la négociation des tarifs gaz. 1

2 1. Comment FONCIA et tous les autres syndics refusent la mise en concurrence du syndic de promotion, désormais obligatoire, et se font élire pour trois ans - Malgré la nouvelle disposition de l article 17 de la loi de 1965 (introduite par la loi ALUR) concernant la mise en concurrence obligatoire du syndic de promotion, aucun syndic (au premier rang desquels on trouve le premier syndic de France, FONCIA) ne respecte cette obligation. Les conséquences sont : o o o des contrats (souvent de trois ans) arrachés par le syndic de promotion à une assemblée générale impuissante (faute d alternative) ; un syndic qui sera très négligent à traiter les non-façons et mal-façons, ceci pour ne pas «déplaire» au promoteur qui l a nommé ; pire : un syndic qui va parfois tenter de faire voter des travaux de reprise aux frais de la copropriété, travaux que le promoteur aurait dû prendre en charge. - Lorsqu on interroge les cabinets FONCIA sur cette situation ils répondent : «Le promoteur a fait une mise en concurrence avant de nous choisir. La loi est donc respectée». Erreur, car la loi ne prévoit pas que ce soit le promoteur qui mette en concurrence, mais les copropriétaires. Voici le texte de l article 17, deuxième paragraphe : «Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectués par le conseil syndical, s il en existe un, ou les copropriétaires». 2

3 2. Comment CITYA oblige les copropriétaires à donner leur adresse mail en annonçant la suppression (illégale) des envois des appels de fonds par la poste pour le deuxième trimestre 2015 I. Voici la lettre adressée actuellement par CITYA à ses clients copropriétaires 3

4 II. Cette lettre appelle les mises au point et les commentaires suivants 1. On note d abord un mensonge énorme : CITYA essaye de faire croire que la loi ALUR incite les syndics à privilégier la communication électronique pour «les appels de fonds». o OR, CECI EST TOTALEMENT FAUX : la loi ALUR a juste ajouté ceci à la loi de 1965 : «Les notifications [= convocations d assemblée générale] et mises en demeure, sous réserve de l accord express des copropriétaires, sont valablement faites par voies électroniques». Non seulement il n est pas fait mention des appels de fonds, mais l article 35-2 d ordre public du décret d application de la loi de 65 précise au contraire : «Le syndic adresse à chaque copropriétaire par lettre simple ( ) un avis indiquant le montant de la provision exigible», c est-à-dire les appels de fonds. 2. On note ensuite une pression inadmissible : - CITYA se permet en effet d écrire : «L appel de fonds du 2 ème trimestre vous sera envoyé uniquement par voie électronique» ; sinon? les copropriétaires n auront rien, donc, ils ne sauront pas quoi payer et pourront faire l objet d actions en recouvrement de charges ; - et bien sûr, pour faire bonne mesure, CITYA demande l adresse mail, le téléphone fixe et le téléphone portable, au mépris du texte même cité, qui évoque - en tout état de cause - «l accord EXPRESS» des copropriétaires. À quelle fin? Évidemment, récupérer des données personnelles, comme le mail et le téléphone portable. Est-il tolérable que le troisième syndic de France présidé par un monsieur qui a voté, comme député, la loi ALUR, s autorise de tels mensonges concernant la loi et de telles pressions («votre appel de fonds du 2 ème trimestre ne vous sera adressé QUE par mail»), à seule fin de récupérer des données personnelles dont il ne faut pas être grand clerc pour deviner qu elles vont alimenter des bases de données très, très «commerciales». 4

5 3. Comment LOISELET oblige les copropriétaires à payer un contrat d archivage en déformant la loi et en évitant tout vote I. Voici une des clauses du contrat-type des cabinets LOISELET & DAIGREMONT adressée pour des assemblées générales actuelles : «Art. 18 du contrat : «Conformément aux dispositions de l article 33 du décret du 17 mars 1967 et de l arrêté du 19 mars 2010, il détient et gère les archives vivantes du syndicat dans le cadre des dispositions de la recommandation n 20 de la Commission Relative à la Copropriété, les archives dormantes faisant l objet d un contrat avec une entreprise spécialisée». II. Et voici nos commentaires et analyses de cette clause La clause citée Contient une erreur volontaire très grave valant tromperie et une illégalité. En effet : 1) l article 33 d ordre public du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic détient et conserve TOUTES les archives et non pas une partie. 2) Par ailleurs l article 18 de la loi de 1965 (disposition introduite par la loi ALUR) précise que le syndic ne peut confier la gestion des archives à un tiers qu après un vote spécial (et positif) de l assemblée générale, qui est donc libre de refuser. Rappelons que le groupe LOISELET & DAIGREMONT et un des fondateurs et pilier de l association PLURIENCE qui regroupe les quinze plus gros syndics de France et qui est indirectement représentée au CNTGI par son président François DAVY, par ailleurs PDG de FONCIA. 5

6 4. Comment NEXITY crée avec la Banque PALATINE des faux comptes séparés à partir des sous-comptes Voici le texte qu on peut découvrir dans les résolutions actuelles des cabinets NEXITY et concernant le compte séparé "Information Loi ALUR : Gestion Bancaire des syndicats de copropriété La loi ALUR promulguée à la fin du mois de mars 2014 entend rendre plus transparente la gestion des fonds des copropriétés en instituant l'obligation d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel est versée toute somme pour le compte de la copropriété. Ainsi, le syndic doit désormais ouvrir au regard de l'art 18 II de la loi du 10 juillet 1965 dans l'établissement bancaire de son choix, un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, pour les immeubles comportant plus de 15 lots à usages de commerces, d'habitation et de bureaux. L'ouverture de ce compte doit intervenir dans le délai de trois mois de la désignation du syndic, au fur et à mesure des renouvellements. ( ) Le partenaire bancaire historique de Nexity Lamy est la banque Palatine, groupe BPCE, un des leaders bancaires des filières professionnelles réglementées de l'immobilier. Nexity a développé avec PALATINE depuis plusieurs années des processus permettant une gestion sécurisée et fluide, notamment en terme de moyen de paiement (TIP, prélèvement automatique, à la demande, gestion d'échanges bancaires dématérialisés...). Concernant les syndicats de copropriété disposant aujourd'hui d'un sous compte bancaire individualisé et pour des raisons d'efficacité de gestion, le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat de copropriété reprendra l'ancien numéro de sous compte individualisé précédemment attribué." - Un compte bancaire qui a le même numéro que l ancien SOUS-compte bancaire? - En fait NEXITY et la PALATINE viennent d inventer le faux-compte bancaire séparé. 6

7 5. Comment FONCIA fait travailler ses filiales de façon opaque, pour un service inexistant et hors mandat, ceci sans-respect des dispositions légales I. Voici la résolution que FONCIA met au vote des assemblées générales et nos commentaires : OPTION 24h/24, 7jrs/7 Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1) Historique : Pour mettre en place une sécurité complémentaire, et prolonger le service aux copropriétaires et aux occupants de votre immeuble en dehors des heures ouvrables, votre agence FONCIA vous propose un service d assistance 24/7 qui recouvre les prestations suivantes : - l accueil téléphonique dans les plages horaires durant lesquelles l agence FONCIA est fermée, hormis les midis, soit : - de 18h00 à 09h00 en semaine, - de 17h00 ou de 18h00 les veilles de week-ends et jours fériés, à 09h00 le premier jour ouvrable suivant. - le déclenchement de l intervention d une entreprise de dépannage référencée en cas de fuite, de panne ou de dysfonctionnement majeur dans les parties communes, l affichage du numéro de l assistance FONCIA 24/7 dans les parties communes de votre immeuble, et auprès du gardien le cas échéant Le service complémentaire porte exclusivement sur les parties communes et les équipements communs de l immeuble. Une plaquette de présentation est jointe en annexe et en ligne sur MyFONCIA, dans laquelle est indiquée la procédure pour appeler le service d assistance 24/7. Projet de résolution : Après avoir pris connaissance des explications du syndic et de l avis du conseil syndical, l assemblée générale des copropriétaires, après avoir délibéré, décide : la mise en place du service d assistance 24/7 sur les parties communes de l immeuble en dehors des heures ouvrables de l agence,confie à FONCIA ce service d assistance 24/7 pour un montant de 9,90 euros TTC par lotpar an, soit 425, 70 ë selon le tarif annexé,prend note que la prestation d assistance 24/7 est une option du contrat de syndic de FONCIA et sera consentie pour la durée restant à courir. II. Une résolution entachée d illégalités - FONCIA fait adhérer - hors contrat de syndic (ce qui est normal) par une résolution spéciale (voir plus bas) - les copropriétés à un service 24h/24, ceci pour une somme (jugée faible par FONCIA) de 10 par lot et par an (entre 7

8 nous soit dit, deux fois le prix de l adhésion collective annuelle à l ARC par lot principal ). Or, ce que FONCIA ne dit pas c est qui assure réellement ce service? o o o une entreprise extérieure? Si oui, FONCIA doit donner le nom et les conditions précises du contrat ; une entreprise propre au groupe FONCIA? Si oui, FONCIA devait le dire explicitement dans la résolution et - surtout - obtenir une autorisation préalable spéciale de l assemblée générale, ceci sur la base de l article 39 d ordre public du décret du 17 mars 1967 ; par ailleurs, dans les deux cas, FONCIA est obligé d assurer une mise en concurrence, même si le prix est faible, puisqu il s agit d un nouveau «service». Conséquence : la résolution proposée par FONCIA est non seulement très insuffisante, mais totalement illégale. II. Une solution par ailleurs dangereuse et elle-même illégale - Il y a, en effet, deux dangers dans cette affaire et une illégalité : a) le premier danger est que n importe qui (même un locataire) peut téléphoner au numéro d urgence, n importe quand et pour n importe quoi. Or, en droit de la copropriété, SEUL le syndic est habilité à passer des ordres de mission pour un syndicat de copropriétaires (voire, éventuellement, le conseil syndical s il a un mandat spécial) ; b) le deuxième danger est que les entreprises qui vont intervenir soient des entreprises qui - d une façon ou d une autre - seraient liées à FONCIA (qui ne se cache pas de mettre en place des filiales «multiservices», ce que font aussi d autres grands syndics). On le voit, le 24h/24 c est potentiellement la porte ouverte à bien des «mélanges de genre» et d entreprises. III. Enfin Une fois de plus le groupe FONCIA - premier groupe français - est pris sur le fait : - résolution illégale ; - service dangereux pour les copropriétaires et NON transparent ; - service inutile et, de ce fait, coûteux. Rappelons, pour finir, que Monsieur François DAVY, PDG de FONCIA est président de l association PLURIENCE (association de lobbying des quinze plus gros syndics) et siège - pour le compte de l UNIS - au CNTGI où il est censé proposer des textes améliorant le comportement et les pratiques des syndics Le monde à l envers. 8

9 6. Comment NEXITY veut faire travailler sa filiale multiservice sans-respect des dispositions de l article 39 du décret du 17 mars 1967 et sans aucun contrôle I. Voici le texte d une résolution actuellement soumise au vote des assemblées générales «Résolution N : Autorisation donnée au syndic de contracter avec la société MULTYS Solutions. (Article 24). Le syndic informe l assemblée générale des copropriétaires de la création de la société MULTYS Solutions, filiale de la société NEXITY LAMY. La société MULTYS Solutions est susceptible d intervenir en qualité de prestataires de services, mais également en qualité de courtier concernant la réalisation de prestations de services techniques, de diagnostics techniques immobiliers et de contrôles techniques imposés par la réglementation en vigueur. L assemblée générale autorise la société NEXITY LAMY à recourir aux services de la société MULTYS Solutions et ce pour tous les marchés et contrats pour lesquels la mise en concurrence ou la consultation du conseil syndical n a pas été rendue obligatoire, compte tenu des seuils que l assemblée générale a fixés en, la matière». II. Pourquoi cette résolution est-elle illégale? La loi prévoit - article 18 I, 6 ème tiret - que le syndic doit : «soumettre à l autorisation de l assemblée générale prise à la majorité de l article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat». Cette disposition signifie que le syndic s il désire passer «convention» (c est-à-dire signer un ordre de service, un marché, un contrat) avec une de ses filiales, doit obtenir une autorisation spéciale de l assemblée générale à chaque fois. Il ne saurait être question - comme le fait NEXITY - de demander l autorisation permanente aux copropriétaires de faire appel à sa filiale. Cette autorisation permanente non contrôlée est non seulement illégale, mais très dangereuse, voire perverse. Voyons cela. III. Pourquoi la résolution et donc le système «NEXITY» est-il dangereux? Imaginons un syndic qui ait fait voter un seuil de consultation du conseil syndical à euros voire comme on le voit. Cela signifie qu il pourra déléguer à sa filiale toute intervention au-dessous de ce seuil, ceci sans aucun contrôle et sans aucune garantie ni sur les prix ni sur la qualité du travail. On rentre donc dans un système totalement pervers où un syndic : - va déléguer à une filiale la gestion et la réalisation des petits travaux ; 9

10 - va permettre à cette filiale de faire un profit non contrôlé et non contrôlable. Nous avons alerté les ministères concernés en leur demandant d intervenir. Nous espérons que nous pourrons rapidement saisir la commission de contrôle et de discipline des professions immobilières (à condition qu elle ne soit pas mise en place dans de nombreux mois). 7. Comment CITYA fait de la vente forcée d assurance P.N.O. personnelle (souvent inutile d ailleurs en raison du fait que la multirisque immeuble couvre souvent ce risque) I. Voici le courrier adressé par des cabinets CITYA aux copropriétaires non occupants des copropriétés qu ils gèrent, y compris les copropriétaires dont ils ne gèrent pas eux-mêmes les lots mis en location) 10

11 II. Et voici ce qui est joint au courrier 11

12 III. Après le démarchage commerciale pour le compte du PDG, voici maintenant la vente forcée toujours au profit du PDG Les deux documents précédents montrent : 12

13 - que les cabinets CITYA font du démarchage commercial pour le compte d une société (Saint-Pierre Assurance) ; - que, en plus, ces cabinets font - désormais - de la vente «forcée» auprès de bailleurs. Ce que ne disent pas ces deux documents, cependant, est ceci : - ces documents sont envoyés à des copropriétaires NON occupants qui, par ailleurs, n ont aucun lien avec CITYA comme «bailleur» ; - le PDG de CITYA est une société unipersonnelle (ARCHE) dont l associé unique est Philippe BRIAND ; - la société Saint-Pierre Assurance est une autre société unipersonnelle dont l associé unique est Philippe BRIAND. Conclusion : CITYA place de force des assurances P.N.O. (souvent inutile s de surcroît, car la multirisque de l immeuble intègre cette P.N.O. fréquemment auprès de copropriétaires, ceci au bénéficie de la société unipersonnelle de son PDG, et SANS indiquer ce LIEN ). 8. Comment les cabinets CITYA transfèrent toutes les assurances multirisques sans autorisation et sans information vers la société unipersonnelle du PDG de CITYA, Philippe BRIAND De nombreux témoignages nous parviennent en effet : les cabinets CITYA transfèrent illégalement par centaines (sans vote d assemblée générale et sans information sur les liens qui unissent le PDG de CITYA? Philippe BRIAND et Saint- Pierre Assurance) les assurances des copropriétés qu ils gèrent vers le courtier d assurance «Saint-Pierre Assurance» situé à Tours, fief de Monsieur BRIAND. Rappel : 1) le PDG du groupe CITYA s appelle Philippe BRIAND. 2) Philippe BRIAND est propriétaire unique d une société de courtage d assurance : «Saint-Pierre Assurance». 3) Les cabinets CITYA rapatrient illégalement vers ce courtier des centaines (peut-être des milliers) d assurances multirisque immeuble (ni autorisation de l assemblée générale, ni information du conseil syndical), sans jamais indiquer QUI est derrière Saint-Pierre Assurance. 4) Petit rappel : le courtier touche 20 à 25 % du montant de la prime comme apporteur d affaires. 13

14 9. Comment SERGIC achète un cabinet avec les copropriétés? On sait que quand un syndic achète le «portefeuille» d un autre syndic, le syndic sortant doit convoquer le syndicat de copropriétaires pour confirmer ou non le transfert. Chez SERGIC, cela est trop risqué et voilà le type de résolution que ce repreneur fait insérer lors de l élection du «vendeur». «Par ailleurs, informée de l éventuelle opération de fusion absorption du Cabinet par la société SERGIC l assemblée générale déclare reconnaître la qualité de syndic de la copropriété à la société SERGIC à compter du jour de la réalisation de l opération de fusion absorption». 10. Négociation des prix du gaz : ATRIUM-Gestion fait faire le travail pour lequel il est rémunéré par un tiers (qu il impose), ceci aux frais des copropriétés I. La lettre d ATRIUM-Gestion concernant la négociation des prix du gaz Voici la lettre-circulaire : ATRIUM GESTION À l attention du Conseil Syndcial Mesdames, Messieurs, LEVALLOIS-PERRET, le 3 décembre 2014 La loi relative à la consommation, adoptée par le parlement le et publiée le , entraîne la disparition progressive des tarifs réglementés de fourniture de gaz naturel. Les échéances pour le passage des contrats gaz en marché libre sont : Au 31/12/2014 pour un immeuble (au-delà de 15 logements) consommant plus de kwh/an Au 31/12/2015 pour un immeuble consommant plus de kwh/an L'opérateur historique, GDF SUEZ, a élaboré une offre de marché transitoire de 6 mois, du au (...). Nous vous recommandons de sortir des tarifs réglementés au plus tard le Cette sortie implique de lancer une consultation auprès de plusieurs fournisseurs de gaz. Nous avons souhaité l'encadrer avec l'assistance d'un conseil en efficacité énergétique. 14

15 Un appel d'offres a été lancé et les sociétés X, Y et Z et A y ont répondu favorablement. Nous vous préconisons de retenir l'offre de la société X, qui s'est avérée la mieux-disante, en vue de mettre en place un nouveau contrat de fourniture de gaz d'une durée d'un an. Sauf contre-ordre de votre part sous huitaine, nous missionnons la société X pour que vous soyez en capacité de choisir votre fournisseur de gaz avant le Nous vous prions d'agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos salutations distinguées. Service Gestion. Il y a dans ce courrier quatre abus II. Quatre «abus» en un 1. Tout d abord, ATRIUM-Gestion attend le début décembre pour se préoccuper de négocier les tarifs de sortie obligatoire des tarifs réglementés du gaz pour fin décembre C est un manque de professionnalisme certain : tous les syndics «normaux» ont engagé ces négociations depuis au moins six mois! 2. Par ailleurs, au lieu de faire lui-même le travail et à ses frais (ce qui rentre pourtant dans ses honoraires) ATRIUM-Gestion propose à ses 285 conseils syndicaux de passer - moyennant finances (722,40 ) aux frais des syndicats de copropriétaires - par un bureau d études ; oui : sept cent vingt-deux euros et quarante cents. 3. Mais ce n est pas tout : si le conseil syndical ne répond pas sous HUIT jours, le syndic missionnera lui-même (illégalement) ce bureau d études, toujours aux frais de la copropriété. 4. Enfin, cerise sur le gâteau : ATRIUM-Gestion a décidé de ne consulter QUE quatre fournisseurs, dont GAZ-PROM, c est-à-dire le bras armé d un certain Vladimir POUTINE. 15