Résidence LES CORALIES

Transcription

1 Résidence LES CORALIES Livret de presentation Chambre double

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5 PLANS

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9 PLANS DE RENOVATION

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12 BAIL

13 BAIL DE MAISON DE RETRAITE MÉDICALISÉE En application de l article L à L du Code de Commerce PROJET DE BAIL CHAMBRE DOUBLE L AN DEUX MIL TREIZE, LE AU DOMICILE DU BAILLEUR Entre les soussignés : 1 ) MR ET MME. Ci-après dénommé «le Bailleur» D une part 2 ) SAS «LES CORALIES» Au capital de , dont le siège social est à CHOZEAU (ISERE), 38460, LIEUDIT LA MICHALETTE, identifiée au SIREN sous le numéro et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURGOIN JALLIEU. Ladite société représentée par la société SAS DOMIDEP, S.A.S. au Capital de euros dont le siège social se situe 36, route de Lyon Bourgoin-Jallieu immatriculée au RCS de Vienne SIRET N Elle-même représentée par Monsieur Dominique PELLE, agissant en sa qualité de Président de ladite société et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu des statuts de ladite société. Ci-après dénommée «le Preneur» D autre part Lesquels ont convenu et arrêté ce qui suit : Article 1 -BAIL COMMERCIAL Le Bailleur loue à titre de bail à loyer commercial au preneur qui accepte les biens immobiliers dont la désignation suit, avec les meubles meublants et objets mobiliers dont ils sont garnis et dont un inventaire demeurera annexé aux présentes, après avoir dûment été visé par les parties. Etant précisé que les soussignés affirment déclarer leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux tel qu il résulte des dispositions conformément aux dispositions des articles L et suivants du Code de Commerce et des articles non codifiés du décret du 30 septembre 1953, portant statuts des baux commerciaux, et ce même si toutes les conditions d application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie. Article 2 DESIGNATION Le bailleur est propriétaire du lot ci-après désigné sous le paragraphe 2.1 compris dans une maison de retraite situé à CHOZEAU : Exploitant à ce jour 65 lits en EHPAD Les lots de copropriété suivants : LOT NUMERO N. sa quote-part afférente aux parties communes est de /1.000èmes. Tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve.

14 Etant précisé que les parties communes, comme cela est stipulé dans le règlement de copropriété, sont réservées à usage de maison de retraite et comprises dans le présent bail mais mis à disposition à titre gratuit car seuls les lots privatifs meublés font l objet du loyer définit ci-dessous. Le preneur est le locataire unique de l immeuble et des meubles meublant les chambres. Les meubles meublant desdits lots dont la liste est annexée aux présentes. Ce mobilier, permettant au preneur d exploiter les droits ci-dessus désignés, est décrit en un état qui demeurera annexé aux présentes, après mention et après avoir été lu et approuvée par le bailleur (ANNEXE 1). Cet immeuble fait l objet d un règlement de copropriété, contenant état descriptif de division. Le preneur déclare avoir parfaite connaissance de la situation, de la désignation et de la consistance des biens présentement loués. Article 3 DUREE Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 11 années et 9 mois entiers et consécutifs. Usant de la possibilité offerte par l article L du code du commerce, le preneur renonce expressément à sa faculté de résiliation à l issue de chacune de ces 3 premières périodes triennales de sorte que le bail et ses renouvellements aient une durée ferme et définitive de 11 ans et 9 mois. Au terme de cette période, le bail pourra être renouvelé conformément aux dispositions légales en vigueur. La partie qui voudra mettre fin au bail à l issue de la durée de 11ans et 9 mois devra donner congé à l autre par acte extrajudiciaire au moins six mois à l avance avant l échéance du bail. Les parties stipulent qu en cas de renouvellement, le loyer du bail renouvelé sera plafonné, renonçant expressément à se prévaloir de toutes dispositions qui, en vertu du code de commerce, de tous textes légaux et de la jurisprudence, permettraient au bailleur ou au preneur tout déplafonnement de loyer. Article 4 DESTINATION DES LIEUX LOUES Le preneur devra exercer dans les biens immobiliers loués meublés une activité d exploitation de résidence pour personnes âgées valides et dépendantes consistant notamment en la sous-location des locaux meublés à usage d habitation situés dans ledit immeuble ; le preneur est autorisé à y déployer les activités nécessaires à son exploitation. Il est précisé que le PRENEUR offrira, pour les périodes de temps déterminées, la fourniture de différents services à sa clientèle, tels que : L accueil Le nettoyage régulier des locaux Le service de petit-déjeuner La fourniture de linge de maison La destination ci-dessus définie comporte un caractère exclusif, interdisant au PRENEUR toute autre utilisation, de quelque nature, importance et durée qu elle soit, sauf accord préalable et écrit du BAILLEUR sous forme d avenant au présent bail, sous peine de résiliation du bail si bon semble au BAILLEUR. Le BAILLEUR ne sera associé ni directement, ni indirectement à l activité ou aux résultats de l activité exercée par le PRENEUR. Le PRENEUR est autorisé, de plein droit, à sous-louer les locaux objets du présent bail, étant précisé que cette autorisation ne vaut que pour une sous-location conforme à la destination ci-avant définie, à l exclusion de tout sous-locataire exploitant. La sous-location ne pourra être consentie que pour des périodes de temps déterminées n excédant pas la durée du présent bail ou les périodes de renouvellement. Les sous-locataires n auront aucun lien juridique avec le BAILLEUR. Ce dernier dispense expressément le PRENEUR de l appeler à concourir aux conventions de sous-location. Cette activité, soumise de plein droit à la TVA, en application des dispositions des articles 261 D 4 b) et 261 D 4 c) du Code Général des Impôts, répond aux prescriptions de l instruction administrative du 11 avril 1991 (BOI 3 A.9.91) modifiée par l instruction du 30 avril 2003 BOI 3 A Le PRENEUR répondra seul de toute contravention, réclamation, ou plainte relatives à son activité. Le BAILLEUR ne pourra, en aucun cas, être inquiété du fait des déclarations, obtention d autorisations administratives ou licences relatives à l activité du PRENEUR. En conséquence, le PRENEUR bénéficiera de la jouissance des parties communes et des éléments d équipement collectifs de l ensemble immobilier, lesquels forment un tout homogène, indispensable à l exploitation de l immeuble, selon sa destination.

15 Le preneur précise qu il va se rendre locataire de l intégralité des lots composant l immeuble en vue de prendre en charge l exploitation de l EHPAD, sur la base de baux conclus avec les différents copropriétaires. Le règlement de copropriété stipule à cet égard que, compte tenu de l affectation de la résidence à la destination de l EHPAD, les parties communes seront réservées à l activité de l EHPAD. Le bailleur en prend acte et l accepte. Il autorise en tant que de besoin le preneur à utiliser les parties communes de l immeuble pour y mener cette exploitation. Le présent bail ne sera associé, ni directement, ni indirectement à l activité ou aux résultats de l activité exercée par le preneur, ce dernier devant notamment faire son affaire personnelle de l obtention et du maintien pendant toute la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les établissements d hébergement de personnes âgées dépendantes ou non Article 5 CHARGES ET CONDITIONS A) CONCERNANT LE PRENEUR Le présent bail est consenti et accepté sous les conditions ordinaires et de droit, et en outre sous les conditions suivantes que le preneur s oblige à exécuter et accomplir, savoir : a) Etat des lieux Le preneur prendra les lieux loués dans le bon état où ils se trouveront au moment de l entrée en jouissance. b) Obligation d exploitation Le preneur devra maintenir les lieux loués en état permanent d exploitation effective et normale. Il est d ors et déjà autorisé à installer à ses frais toute enseigne extérieure indiquant son activité à la condition expresse d obtenir toutes les autorisations expresses, et d acquitter le cas échéant toute taxe fiscale ou parafiscale relative à ces équipements. Pour le cas où l article L I du Code de l Action Sociale et des Familles trouverait à s appliquer, le Preneur s engage à assurer les services de soins ou d aide et d accompagnement exclusivement liés à la personne, sous réserve de l équipement nécessaire et de l obtention de toute autorisation administrative préalable. c) Entretien réparations Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien au sens de l article 1754 du code civil et supportera les réparations de toutes natures, y compris les grosses réparations et les dépenses visées à l article 606 du code civil. En toute hypothèse, le preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu il aura incorporé aux biens loués à l occasion d une amélioration ou d un embellissement. Il est rappelé en tant que de besoin au locataire que les locaux loués dépendant d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée que le bailleur, à partir du moment où il aura donné son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter et s'efforcer d'obtenir dans les meilleurs délais. Le preneur devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations ainsi que toutes installations qu'il aurait faites et dont l'enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation notamment après incendie ou infiltrations et pour l'exécution du ravalement, ainsi qu'en général tous agencements, enseignes, etc dont l'enlèvement sera utile pour l'exécution des travaux affectant les lieux loués. d) Occupation jouissance Le preneur devra jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination. Il veillera à ne rien faire, ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au voisinage ; notamment quant aux bruits, odeurs et fumée et, d une façon générale, ne devra commettre aucun abus de jouissance. Il devra satisfaire à toutes les charges de la ville et règlements sanitaires, de voierie, d hygiène, de sécurité, de salubrité ou de police ainsi qu à celles qui pourraient être imposées par tous les plans d urbanisme ou d aménagement, de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet. Il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra, sous peine d être personnellement responsable, prévenir le bailleur sans retard et par écrit de toute atteinte qui serait portée à sa propriété et toutes dégradations et détériorations qui viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires des travaux.

16 e) Améliorations Le Preneur prendra à sa charge tous travaux ou dotations en matériel pour la mise aux normes, exigée par la réglementation existante ou à venir, liée à la nature de l activité (réglementation DASS, hygiène, sécurité, etc.) y compris les travaux tels qu ils sont définis par l article 606 du code civil. Le preneur supportera également les réparations d entretien et de toute nature. Compte tenu de la répartition des charges liées à l exploitation et à la mise aux normes de l investissement incombant principalement au preneur, le bailleur autorise d ores et déjà le preneur à engager à sa charge tous les travaux que ce dernier estimera nécessaires au maintien de l exploitation dans des conditions respectant la réglementation liée à sa profession, ainsi qu à toutes les exigences légales et réglementaires concernant les établissements accueillant du public. Le bailleur autorise, en conséquence de la prise en charge financière décrite ci-dessus, expressément le preneur à procéder à tous travaux de son choix, édictés par les besoins de l exploitation, sans avoir à demander l autorisation préalable au bailleur. f) Assurances Le preneur devra faire assurer contre le vol, l incendie, les explosions, la foudre, le bris et les dégâts des eaux auprès d une compagnie notoirement solvable, tous les objets mobiliers et matériels, ainsi que les risques locatifs et le recours des tiers et des voisins. Le preneur garantira aussi les risques de responsabilité civile et de tous les risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des locaux. Il devra justifier chaque année de l acquittement des primes d assurances correspondantes. g) Impôts et taxes Le preneur acquittera l ensemble des impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d enlèvement des ordures ménagères. h) Respect des prescriptions administratives et autres Le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l hygiène, la santé, la police, l inspection du travail, de façon à ce que le bailleur ne puisse ni être inquiété, ni être recherché. Lorsque les décisions administratives imposent la réalisation de travaux concernant le gros oeuvre, ceux-ci seront à la charge du preneur s ils ont pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination. Dans ce cas la réalisation des travaux concernant le gros œuvre n est pas soumise à l autorisation du bailleur. i) Réclamations des tiers ou contre des tiers Le preneur devra faire son affaire personnelle, à ses risques, périls et frais, de toutes réclamations faites par les voisins ou les tiers, pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations. j) Restitution des locaux A l occasion de l expiration du bail, le preneur devra prévenir le bailleur de la date de son déménagement, 6 mois à l avance, afin de permettre au bailleur de faire à l administration fiscale les déclarations voulues. Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, même si ce dernier a lieu avant l expiration du terme en cours. Un état des lieux contradictoire sera dressé en fin de bail ; en cas de litige, cet état sera dressé par un huissier à frais partagés entre les deux parties. En tout état de cause, cette clause ne fait pas obstacle à la durée ferme du bail, et le locataire, quand bien même partirait-il avant le terme du bail, serait tenu au paiement immédiat des sommes restant dues pour la durée à courir sur le bail. k) Visite des lieux Le preneur devra laisser le bailleur, ses représentants, entrepreneurs, ouvriers ou architectes dûment mandatés, pénétrer dans l immeuble pour visiter, réparer ou entretenir, une fois par an après un délai de prévenance de 15 jours. l) Tolérance Une tolérance relative à l application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses ou conditions.

17 m) Cession Sous location Le preneur pourra céder son droit au présent bail à tout successeur dans son commerce sans prévenir le bailleur, mais en lui notifiant ladite cession, avec un original de cette dernière, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les dix jours de la cession. Le preneur est expressément autorisé à consentir des sous locations correspondant à l exercice de son activité, telle que décrite dans l article 4- DESTINATION DU BIEN LOUE. De convention expresse et par dérogation aux dispositions du code de commerce, le preneur est dispensé d appeler le bailleur à concourir aux actes de sous location précités. Toute autre cession est interdite et devra être autorisée par le bailleur. n) Charges de copropriétés Le PRENEUR supportera les charges résultant de la copropriété usuelle, récupérables et non récupérables (selon décret n du 26 Août 1987 et loi et règlements qui pourraient modifier ce décret), hormis les honoraires du syndic de copropriété, l assurance propriétaire non occupant, et l impôt foncier qui eux, seront conservées par le bailleur. B) CONCERNANT LE BAILLEUR Le bailleur conservera à sa charge : 1. Les honoraires du syndic de copropriété concernant la partie de son acquisition de nature immobilière. 2. L assurance propriétaire non occupant concernant la partie de son acquisition de nature immobilière. 3. Les impôts fonciers concernant la partie de son acquisition de nature immobilière et les parties communes attenantes. C) CONCERNANT LE BAILLEUR ET LE PRENEUR Le preneur devra tenir le mobilier en parfait état de réparation locative et d entretien. Il signalera au bailleur le besoin que ce dernier renouvelle tout ou partie du mobilier, si le remplacement s avère nécessaire, et seulement à l issue d une période d amortissement définie d un commun accord à 10 ans (période commençant à courir à compter de la date de facturation du mobilier en question). A cet effet, pendant la durée du bail et de tout renouvellement, le bailleur mandate expressément et irrévocablement le preneur pour que, au nom du bailleur et pour son compte, le preneur mandataire : - choisisse le mobilier à remplacer par rapport à la liste ci-annexée, - le fasse livrer et installer, - fasse établir la facture au nom du bailleur, qui doit en rester seul propriétaire, et s engage dès maintenant à en payer le prix. Pour le cas où l'article L I du Code de l'action Sociales et des Familles trouverait à s'appliquer, le Preneur s'engage à assurer les services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, sous réserve de l'équipement nécessaire et de l'obtention de toute autorisation administrative préalable. Article 6 LOYER 6.1 Montant, indexation et paiement Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes, TVA au taux de 5,5% en sus, de : - LOYER toutes taxes comprise : 5 090,38 - LOYER hors taxes : 4 825,00 - TVA à 5,5% : 265,38 payable trimestriellement, à terme échu dans le mois qui suit le trimestre civil soit les 1 er janvier, 1 er avril, 1 er juillet et 1 er octobre de chaque année au domicile du bailleur, le premier loyer étant dû à compter du bail et comprenant exceptionnellement un prorata entre le point de départ du bail et l échéance la plus proche de celles ci-dessus fixées. Le bailleur devra établir, à cette fin, une facture détaillant le montant du loyer et la TVA y afférent. Le loyer sera révisé de plein droit chaque année, à partir du loyer dû pour la période commençant le 1er janvier de chaque année, proportionnellement à l augmentation annuelle du prix de journée autorisé par le ministère de l économie et des finances dans les EHPAD par arrêté ministériel publié au Journal Officiel de la République Française. La première indexation interviendra le premier janvier qui suivra les douze premiers mois consécutifs de mise en exploitation du présent bail soit pour une mise en place du bail en 2013, l indexation prendra effet le 1 er janvier 2015.

18 Le bailleur, conformément à l article 293 F du CGI déclare expressément opter pour l assujettissement à la TVA au taux en vigueur et renonce à la franchise de base. Article 7 TRAVAUX Grosses réparations Le preneur supportera les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations et les dépenses prévues dans le cadre de l article 606 du code civil. Le preneur souffrira, sans indemnité de jouissance, de toutes les nuisances ou pertes d exploitation causées par les travaux de réparation prévus dans le cadre de la présente clause. Le preneur entretiendra les logements en bon état de location. Article 8 CLAUSE RESOLUTOIRE A défaut de paiement à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou encore à défaut d'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail, ou des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter par acte extrajudiciaire, précisant le manquement reproché et l'intention d'user de la présente clause résolutoire, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, sans qu'il ait besoin de former aucune demande en justice. Toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai susvisé sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise. Il suffira d'une simple ordonnance de référé pour obtenir l'expulsion des lieux loués. La présente clause contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties, au dernier paragraphe de l'article 1184 du code civil. Article 9 DECLARATIONS FISCALES 9-1 OPTION DE TVA Il est ici rappelé que pour être assujettie à la TVA de plein droit, l activité para hôtelière à laquelle entend se soumettre le preneur se caractérise par l offre, en plus de l hébergement meublé, d au moins 3 (et non plus les 4 du b 4 de l article 261.D du CGI) services, savoir : - la mise en place par l exploitant des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin est, de fournir selon des usages professionnels le petit-déjeuner à l ensemble des locataires : soit dans les chambres ou dans les appartements, soit dans un local spécialement aménagé, situé dans l immeuble ou dans l ensemble immobilier, permettant la consommation sur place des denrées, - le nettoyage des locaux de manière régulière, laquelle condition : est reconnue si, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l exploitant dispose de moyens lui permettant de proposer un tel service durant le séjour de son client pendant une périodicité régulière, et n est pas reconnue si l exploitant se contente d un nettoyage en début et en fin de séjours. - la mise à disposition des clients d un service de réception, même non personnalisé, qui peut être électronique ou confié à un mandataire qui l assure en un lieu unique différent du local loué lui-même. Le preneur s engage à permettre le respect des dispositions fiscales qui précèdent dans le cadre des services apportés par lui suite à l activité qu il développera en vertu du présent bail. Il devra en outre se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d activités, y compris les éventuelles modifications apportées par la réglementation française ou communautaire régissant les établissements de cette nature. Article 10 FRAIS ET HONORAIRES Les frais et honoraires auxquels les présentes pourront donner ouverture, seront à la charge du preneur, ainsi que les droits d enregistrement, si ce dernier requiert la formalité de l enregistrement.

19 Article 11 ELECTION DE DOMICILE Pour l exécution des présentes, notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, les parties font élection de domicile, à savoir : Le bailleur en son domicile, Le preneur dans les lieux loués. Article 12- ENREGISTREMENT Les parties requièrent l'enregistrement des présentes au droit fixe prévu par l'article 739 du Code Général des Impôts. Article 13 ATTRIBUTION DE JURICTION En cas de litige le seul tribunal compétent sera celui du domicile du preneur. En triples originaux aux date et lieu sus indiqués. LE BAILLEUR LE PRENEUR LA SAS LES CORALIES

20 ANNEXE I DESCRIPTIF DU MOBILIER MIS EN LOCATION PAR.. DANS LE CADRE DU LMNP CHAMBRE DOUBLE : Pour les lots N.. SOIT DANS CHAQUE CHAMBRE : Lit à hauteur variable NF, relève jambes manuel, relève buste électrique, hauteur variable électrique barrière de lit 2 CHEVETS 2 TABLES DE CHAMBRE 2 BRIDGES avec accoudoirs Assise recouvrante et débordante 2 ARMOIRES ou 2 COMMODES