Les Phases du Projet Immobilier

Transcription

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2 1 Etre Maître d Ouvrage 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation 3 Choisir un Maître d Œuvre 4 Elaborer un Projet Architectural 5 La Construction 6 Réceptionner l Ouvrage 7 La mise en exploitation 8 Gestion et Entretien 2

3 1 Etre Maître d Ouvrage a) Un métier? b) Des Qualités Votre projet immobilier vous instaure, de fait, Maître d Ouvrage. 3

4 1 Etre Maître d Ouvrage a) Un métier? C est l organisation qui est Maître d Ouvrage. Un rôle, une charge, une responsabilité loin de sa raison d être et de son objet social. C est la fonction des personnes au sein de l organisation qui va leur faire prendre en charge cette Maîtrise d Ouvrage. Un emploi très certainement en dehors des compétences requises à la prise de cette fonction, voire de leurs expériences ou même de leurs motivations. Maître d Ouvrage, ce n est pas une compétence professionnelle. C est être celui qui, du projet, a fondé la légitimité, l a initié, le construit et le réceptionne. Est Maître d Ouvrage celui qui Maîtrise la Réalisation de la satisfaction d un besoin par un projet immobilier. C est aussi celui qui paye. 4

5 1 Etre Maître d Ouvrage b) Des Qualités Pour mener un projet, un Maître d Ouvrage doit * Ancrer sa Légitimité * Etre Chef de Projet * Etre Organisé et Disponible 5

6 1 Etre Maître d Ouvrage b) Des Qualités Pour mener un projet, un Maître d Ouvrage doit * Ancrer sa Légitimité Il y a 6 mois, 5 ans, 10 ans vous avez fait le choix de développer un nouveau dispositif auprès des usagers de votre organisation ou de réhabiliter, réaménager votre outil immobilier existant. Ce projet que vous dirigez aujourd hui est le fruit de cette histoire, de cette réflexion construite sur le long terme. Le projet global de la structure, l histoire, la réflexion et les décisions qui vous ont amenés à initier ce projet immobilier, ancre votre légitimité de Maitre d Ouvrage, vis à vis de vous même comme vis à vis de tous les intervenants. La formalisation de votre programme va vous permettre d améliorer cet ancrage. Mots clefs : histoire, ancienneté, réflexion préalable, programmation. Ancrer sa légitimité pour mieux se projeter sur des bases solides. 6

7 1 Etre Maître d Ouvrage b) Des Qualités Pour mener un projet, un Maître d Ouvrage doit * Etre Chef de Projet A chaque étape, vous allez vous entourer, être en contact avec différents intervenants (Notaire, Géomètre, Architectes, Entreprises,..), qui vont travailler à l aboutissement d un seul et même projet, le vôtre, mais avec des capacités, des compétences et des intérêts bien distincts. Vous aurez à inciter, coordonner, arbitrer, et surtout rendre convergents les travaux de chacun de ces intervenants. Vous les aurez consultés, choisis, retenus en fonction de l adéquation de leurs propositions à vos critères de sélection. Vous leur exprimerez vos besoins, solliciterez leurs meilleures réponses, validerez les options et les orientations à chacune des phases du projet. 7

8 1 Etre Maître d Ouvrage b) Des Qualités Pour mener un projet, un Maître d Ouvrage doit * Etre Organisé et Disponible Etre Organisé Du fait du passé et de l expérience, l organisation interne peut permettre d assumer le rôle de Maître d Ouvrage à certaines voire toutes les phases du projet. Sinon, il est possible (souhaitable) de faire appel à une Assistance à la Maîtrise d Ouvrage (A.M.O.), qui vous accompagnera, vous assistera pendant tout ou partie des phases du projet et pourra opérer un transfert de compétence en vue d un projet futur. Une Délégation de Maîtrise d Ouvrage est aussi une possibilité, comme celle de faire appel à un organisme constructeur puis loueur. Solution laissant à d autres les aspects techniques du projet immobilier, mais qui ne vous dispense en rien d assumer les aspects politiques du projet : définition des besoins, adéquation du projet immobilier au projet d établissement. Etre Disponible La stratégie de projet définie doit avant tout être mise en face des disponibilités : humaines (qui peut faire quoi, qui souhaite faire quoi) et qui a, aura, le temps de faire quoi. Le manque de disponibilité est sans doute l arbitre du recours à l A.M.O. ou à une autre forme d organisation. 8

9 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation a) Phase d Initiation du Projet b) Phase de Programmation du Projet 9

10 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation a) Phase d Initiation du Projet C est le moment où : Projet Social de la structure, Nouveaux Besoins (Nouveaux usagers et/ou nouveaux services apportés) état du Patrimoine Immobilier Présent, et Enjeux Financiers génèrent l éventualité, la possibilité, l évidence d avoir un projet immobilier (neuf ou réhabilitation lourde). Les grands axes de votre projet se définissent, c est votre cahier des charges. L établir est une véritable démarche dont la stratégie va conditionner la suite du projet. Par exemple : définir quels seront les usagers, les services proposés, où, comment, Pour transposer ces besoins sociaux en besoins de sites, de bâtiments, de locaux, vous initiez une démarche de programmation. C est la première phase du projet immobilier. 10

11 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Les études préalables * Le pré programme * Le Programme La Programmation est une démarche, un processus (on ne saura jamais insister assez sur cet aspect des étapes de la programmation), aboutissant à la définition d un Programme. Exprimer vos besoins en termes de locaux pour passer une commande à un Maître d Œuvre et ensemble à des Entreprises. 11

12 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Les études préalables A partir du cahier des charges, c est une phase d exploration : Différents choix de sites, d implantations, d occupations. Différentes quantification de besoin : nombre de locaux, surfaces, Recherche des différentes possibilités fonctionnelles, urbaines, juridiques, économiques, technologiques, environnementales 12

13 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Le pré programme Les études préalables ont permis de retenir quelques sites et solutions qui semblent viables sans (trop) remettre en cause les grands axes et volontés du cahier des charges. S engage alors l élaboration de plusieurs scénarrii et de les comparer en fonction du cahier des charges. Il y a ici prise de décisions importantes: Choisir un site et un type de projet immobilier. Décider de la forme de la Maîtrise d Ouvrage (Interne, externe : A.M.O., ) Mais aussi: Redéfinir le cahier des charges Stopper le projet Ne pas construire et louer. 13

14 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Le Programme Le Programme Fonctionnel Le Programme Technique Le budget Les délais 14

15 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Le Programme Le Programme Fonctionnel Ici est défini la vie dans l ensemble du projet. Les lieux, les familles de lieux (par exemple les lieux de sommeil, d activité, d administration, ) sont identifiés et «espacés» les uns des autres. Les liaisons, les communications, le fonctionnement du site doivent être pensés en terme de voisinage et identifiés comme besoins à satisfaire : par exemple les livraisons des cuisines peuvent devoir impérativement extérieures aux lieux de vie des résidents. Rien ne va de soi, tout doit être dit et écrit si l on veut éviter les malentendus. 15

16 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Le Programme Le Programme Technique Les locaux sont définis individuellement: Surfaces (ou capacités d accueil), hauteur, Performances (Par exemple : acoustique, résistance des revêtements, éclairement, ) Equipements ( Prises électriques, lavabos, etc ) Etc On réduit souvent toute la phase de programmation à l existence de ce programme technique. 16

17 2 Du Cahier des Charges vers la Programmation b) Phase de Programmation du Projet * Le Programme Le Budget Les Délais Le Maître d Ouvrage va définir son budget et les délais de son projet, quitte à avoir recours à une assistance. Il a validé l adéquation entre son programme fonctionnel, son programme technique, son budget et ses délais, en fixant les limites de l intangible pour chacune des parties de ces programmes (exemple: besoins de 1000 m2 minimum pour les quels il faudra trouver un budget, ou au contraire un budget maximum qu il faudra traduire en surfaces). Un point qui va devenir complètement incontournable : le coût global qui lie coût de construction et budget d exploitation. Les délais doivent être réalistes. Attention au fait que souvent aucun travaux ne doivent être engagés avant la formalisation de la participation de partenaires, sous peine de remettre en cause cette participation. 17

18 3 Choisir un Maître d Œuvre a) Deuxième acteur en scène. b) Rapports Maître d Ouvrage Maître d Œuvre c) Procédures de sélection 18

19 3 Choisir un Maître d Œuvre a) Deuxième acteur en scène. Avant lui, beaucoup de personnes et de fonctions sont intervenues : notaire, avocats, A.M.O., mais toutes sont assimilables à l entourage du Maître d Ouvrage. L appel au Maître d Œuvre marque le début de la deuxième phase du projet. Il faut faire un parallèle entre phase et démarche de programmation et parler de phase et de démarche de Maîtrise d Œuvre impliquant pleinement la relation Maîtrise d Ouvrage/Maîtrise d Œuvre. Le Maître d Œuvre (La Maîtrise d Œuvre) maîtrise la mise en œuvre du programme. 19

20 3 Choisir un Maître d Œuvre b) Rapports Maître d Ouvrage Maître d Œuvre Un rapport de client à fournisseur certes mais pas seulement et pas simplement. Comme dans toutes prestations de services et de conseils, en parallèle aux compétences techniques et à l expérience, l indépendance doit permettre l expression de l adhésion, de la compréhension et la volonté de participation à la conduite et à la réussite du projet. 20

21 3 Choisir un Maître d Œuvre c) Procédures de sélection L architecte habituel Les appels d offres Les références, les moyens Les maîtres d œuvres d établissements visités. 21

22 4 Elaborer un Projet Architectural a) Les Plans b) La Cohérence programme projet 22

23 4 Elaborer un Projet Architectural a) Les Plans «Faire des plans», c est métamorphoser des flèches entre «patates» en idées d espaces, de locaux, de lieux, dont les outils de représentation, de communication et d échange sont des dessins, des croquis, des plans, des coupes, etc Ce ne sont pas les plans qui sont importants, ce sont les locaux que le maçon va construire à partir de ces plans, ne jamais oublier ça. 23

24 4 Elaborer un Projet Architectural b) La Cohérence programme projet Votre Maître d Œuvre, avant de vous présenter ses esquisses, en a aussi dessiné plusieurs autres. Il a besoin de vous voir examiner dans le détail le projet présenté, le questionner,reprendre point par point les programmes fonctionnels et techniques et demander comment ils sont satisfaits, quelles sont les contradictions et les impossibilités, quels arbitrages sont attendus pour progresser. Ne pas avoir peur de demander : comment ça marche, de prendre le temps d être chicaneur. Il en est de même pour la satisfaction des performances techniques du projet : Bilan thermique Modalités d entretien Coûts de fonctionnement Satisfaction des objectifs de coût global S assurer de la cohérence du projet architectural aux critères définis par le programme demande un réel investissement du Maître d Ouvrage. 24

25 5 La Construction a) Troisièmes acteurs : les entreprises b) Le Chantier 25

26 5 La Construction a) Troisièmes acteurs : les entreprises Le triangle : Maître d Ouvrage, Maître d Œuvre, Entreprises. Vous allez contracter directement avec les entreprises. La logique des entreprises est avant tout économique. Votre programme technique légitime vos exigences en termes de respect de la qualité, des délais et des coûts. Mais il ne faut pas négliger l intérêt d une démarche de coopération avec les entreprises sur la base d une adhésion aux valeurs du projet. Les différents mode de dévolutions des travaux: Entreprise générale ou lots séparés. La sous traitance. 26

27 5 La Construction b) Le Chantier Certaines obligations avant l ouverture du chantier : permis de construire, purge des recours, présence des réseaux, Suivre le Chantier : Cette phase peut être très chronophage. Il ne faut pas mésestimer qu un chantier est un espace social. La présence sur le chantier peut sembler ne pas être très pertinente, chronophage, mais il faut mesurer le prix de l absence. 27

28 6 Réceptionner l Ouvrage - Préparer l ouverture : visite des commissions La réception : un acte majeur Déclanchement de la G.P.A. et D.O. (Garantie de Parfait Achèvement et Dommage Ouvrage) Visite des commissions: Votre Maître d Œuvre a préparé la visite de la Commission de Sécurité. Mais qui sait faire fonctionner le système d alarme incendie, connaît les procédures d évacuation. Quid de la visite des autorités de contrôle? Vous avez un rôle actif et primordial dans la préparation et la tenue de ces visites. La réception: Le formalisme de cet acte est très important. Réserve ou non? Déclenchement des Assurances G.P.A. (Garantie de Parfait Achèvement): pendant un an, les entreprise doivent le bon fonctionnement de l ouvrage. Plus rien après. D.O. (Dommage Ouvrage): pendant 10 ans (ou 2) seuls les désordres imprévisibles lors de la réception peuvent être garantis s ils rendent l ouvrage impropre à son usage. 28

29 7 La mise en exploitation La mise en place de contrats de maintenances Les documents issus de la phase de réalisation: D.O.E.(Dossier des Ouvrages Exécutés) le D.I.U.O.(Dossier des Interventions Ultérieures sur l Ouvrage) La mise en place de contrats de maintenances Les mises en place des garanties (G.P.A., D.O) ne doivent pas masquer l obligation et la pertinence des mise en place des contrats de maintenance. Les documents issus de la phase de réalisation(d.o.e., le D.I.U.O.) Prendre connaissance de ces documents, les réclamer, les classer : gage de la qualité de l engagement dans le devenir du site. Vis à vis de vous même, de ceux qui vous ont livrés le bâtiments et de ceux qui vont intervenir ultérieurement. La légitimité par l investissement dans la connaissance de l outil livré.. Les anticipations/prévisions de la maintenance : le D.U.E.M. (Dossier d Utilisation, d Exploitation et de Maintenance) 29

30 8 Gestion et Entretien a) Les anticipations/prévisions de la maintenance (D.U.E.M.) b) La Gestion de la qualité technique du site. c) La Gestion de la qualité d usage du site. - un diagnostic permanent? Je vous renvoie purement et simplement à l intervention de ce matin, de M. Pascal Gremillet 30