1. À quels contrats de location s applique le bail de résidence principale?

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1 1. À quels contrats de location s applique le bail de résidence principale? Le bail de résidence principale s applique dès que le preneur (locataire) utilise le bien loué comme résidence principale (voir ci-après). Le bailleur (propriétaire) doit évidemment avoir accepté que quelqu un utilise son bien comme tel. Si le bien ne fait pas office de résidence principale, la loi sur les baux de résidence principale ne s applique pas, mais bien le droit locatif ordinaire. Celui-ci protège généralement moins bien le locataire. Le bail de résidence principale peut s appliquer tant à des baux écrits qu à des baux verbaux. Notez cependant que, depuis le 15 juin 2007, tout nouveau contrat de bail doit obligatoirement être établi par écrit (voir question 5). Vous êtes bailleur. Vous louez par exemple un logement de vacances ou un kot pour étudiant. Vous ne souhaitez pas que le locataire en fasse son lieu de résidence principale, parce que vous estimez par exemple que le logement ne convient pas à cet usage ou parce que vous ne souhaitez pas que le bail soit protégé par la loi sur les baux de résidence principale. Que devez-vous faire? Couvrez-vous au maximum sur le plan juridique en mentionnant quel est et restera le lieu de résidence effectif du locataire. Indiquez en outre pourquoi le logement ne peut servir de résidence principale (par exemple, parce qu il s agit d un logement de vacances). Vous êtes locataire. Vérifiez toujours si le contrat stipule bien que le logement peut être utilisé comme résidence principale. À défaut, faitesle mentionner explicitement dans le bail afin qu il ne puisse y avoir de doute ou de discussion. 2. Quand parle-t-on de résidence principale? La loi ne définit nulle part ce qu il convient d entendre par résidence principale. Il s agit donc d une situation de fait. 11

2 On part du principe qu un locataire a sa résidence principale à l endroit où se situent ses intérêts sociaux ou, en langage populaire, à l endroit où il regagne ses pénates. L inscription dans les registres de la population ou des étrangers constitue néanmoins un indice important. Citons encore comme autres indices : l aménagement de l habitation, la consommation de gaz et d électricité, l affiliation à des clubs sportifs et associations dans les environs immédiats, des déclarations de témoins... La loi sur les baux de résidence principale s applique dès qu un locataire utilise le bien loué comme résidence principale (voir ci-après). Le bailleur doit évidemment avoir accepté que quelqu un utilise son bien comme tel. Si le bien ne fait pas office de résidence principale, la loi sur les baux de résidence principale ne s applique pas, mais bien le droit locatif ordinaire. Celui-ci protège généralement moins bien le locataire. La loi sur les baux de résidence principale peut s appliquer aussi bien à des baux écrits que verbaux. Notez cependant que, depuis le 15 juin 2007, tout nouveau contrat de bail doit obligatoirement être établi par écrit (voir question 5). Vous êtes bailleur. Excluez expressément la résidence principale dans tous les baux de chambres d étudiant, logements de vacances, appartements dans une résidence-services, etc. et indiquez-en la raison. Mentionnez aussi toujours l endroit où le locataire conservera sa résidence principale. Vous êtes locataire. En tant que locataire, vous pouvez vous absenter temporairement de votre résidence principale, par exemple pour des raisons professionnelles ou pour cause d hospitalisation. Votre résidence principale ne perd pas son statut particulier de ce fait. Un kot d étudiant peut d ailleurs aussi constituer une résidence principale, en tout cas si vous être vraiment autonome du point de vue social et économique. Il est aussi possible de louer d abord une chambre d étudiant ou un petit flat comme étudiant et de continuer à y résider après vos études, par exemple. Vous pouvez dans ce cas souhaiter en faire votre résidence principale. Il conviendra toutefois dès lors d en demander l autorisation écrite au bailleur. Dans ce cas, le bail de résidence principale ne commencera à courir qu à partir du jour où l autorisation en a été accordée. 12

3 3. Le bail de résidence principale s applique-t-il aussi si vous habitez au-dessus de votre magasin? Vous louez un commerce avec un appartement ou un magasin avec un dépôt. Et vous vous demandez si la législation sur les baux de résidence principale peut s appliquer... Une première possibilité est que le bail commercial ne dise rien de l appartement qui se situe au-dessus du commerce ou du local disponible derrière le magasin. Dans ce cas, votre appartement ou votre dépôt ne tomberont pas sous le coup de la loi sur les baux de résidence principale, mais sous le coup de la loi sur les baux commerciaux si le bailleur et le locataire du logement sont les mêmes que ceux des commerces et si le logement fait un tout avec le commerce. Il faut donc que le logement constitue un tout avec le commerce. C est le cas par exemple si un logement se situe derrière le commerce et qu il faut obligatoirement passer par le commerce pour y avoir accès. Par contre, si le locataire loue aussi un appartement au-dessus du commerce, mais qu il existe une entrée séparée pour y accéder, cet appartement tombera sous le coup de la loi sur les baux de résidence principale. Une deuxième possibilité est que le bail commercial contienne effectivement des dispositions sur le logement qui accompagne le magasin. Ici aussi, il convient de respecter certaines règles. Ainsi, on ne peut stipuler dans le bail du magasin que le logement qui constitue un tout avec l établissement commercial (par exemple un logement derrière le magasin) est loué pour une durée plus courte que le magasin. Ce logement devra en effet toujours jouir automatiquement de la durée minimale de neuf ans. Vous êtes bailleur. Si vous louez un logement avec une entrée séparée, rédigez un bail distinct. Vous pourrez alors louer ce bien séparément si vous le souhaitez. Ne laissez pas ce logement tomber sous le coup de la législation sur les baux commerciaux, en le spécifiant par exemple dans le bail commercial. À défaut, vous limiteriez votre liberté d action. En outre, la législation sur les baux commerciaux protège parfois encore mieux le locataire que la législation sur les baux de résidence principale. Ainsi, selon cette dernière, le locataire n a pas droit à trois reconductions du bail comme dans un bail commercial. Cela peut avoir son importance en vue d une vente éventuelle de l appartement. En tant que bailleur, vous pouvez aussi demander à votre locataire de quitter l appartement moyennant un préavis de six mois si vous ou vos proches souhaitez l occuper. Vous êtes locataire. En tant que locataire, vous avez tout intérêt à inclure la location du logement dans le bail commercial, même si ce logement dispose d une entrée séparée. 13

4 Vous serez alors certain de pouvoir occuper le logement aussi longtemps que vous exploiterez le commerce. 4. Le bailleur peut-il contourner la protection de la loi sur les baux de résidence principale? Le bail de résidence principale trouve son origine dans un souci d offrir une protection adaptée aux locataires. Un bailleur ne peut s en dégager en écrivant simplement dans le bail que la loi sur les baux de résidence principale ne s applique pas. Une telle clause ne serait pas légale. À partir du moment où un locataire a sa résidence principale dans le bien loué, la loi sur les baux de résidence principale s applique. Que le locataire y ait effectivement sa résidence principale est une question de fait (voir question 2). La loi stipule aussi que le bailleur doit donner son autorisation lors de la conclusion du bail. Il peut le faire par écrit (dans le bail, par exemple) ou de façon tacite. Si le bail reste muet à ce sujet, il suffit que le locataire puisse démontrer que le bailleur savait que le locataire utiliserait le logement comme résidence principale et qu il ne s y est pas opposé. Dans la plupart des cas, c est le locataire qui obtiendra gain de cause. Il ne suffit donc absolument pas que le bailleur prévoie dans le bail une disposition comme l appartement/le logement n est pas destiné à devenir la résidence principale du locataire. La loi prévoit en effet explicitement qu une telle disposition est considérée comme non écrite. Vous êtes bailleur. Si, en tant que bailleur, vous voulez être sûr que la loi sur les baux de résidence principale ne s applique pas, vous devez inclure deux dispositions dans votre bail. Primo, prévoyez une justification expresse et sérieuse dans le bail expliquant que le bien ne peut pas servir de résidence principale, par exemple parce qu il s agit d une chambre d étudiant ou d un chalet de vacances. Secundo, mentionnez l endroit où le locataire aura sa résidence principale pendant la durée du contrat. Ce sera la preuve concluante que sa résidence principale est effectivement ailleurs. 14

5 Vous êtes locataire. Vous êtes locataire et, initialement, vous n aviez pas votre résidence principale dans le bien loué. En cours de bail, la situation change et vous souhaitez tout de même y établir votre résidence principale. Vous le pouvez, mais vous avez besoin de l autorisation écrite du bailleur. Si le bailleur donne effectivement son autorisation, un nouveau bail de résidence principale commence à courir. [...] Est réputée non écrite la clause interdisant l affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu elle n est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n est pas accompagnée de l indication de la résidence principale du preneur au cours du bail. La présente section s applique également si l affectation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord [...]. 5. Un bail de résidence principale peut-il aussi être verbal? Par le passé, un bail portant sur une résidence principale ne devait pas nécessairement être conclu par écrit et pouvait donc parfaitement être verbal. Mais, même dans ce cas, les circonstances factuelles devaient permettre d établir que le locataire y avait élu sa résidence principale. Toutefois, depuis le 15 juin 2007, tout nouveau contrat de bail de résidence principale doit être établi par écrit. Le bail doit contenir les mentions suivantes : l identité des parties, la date de début du contrat, la désignation de tous les locaux et parties d immeuble qui font l objet de la location ainsi que le montant du loyer. En outre, il faut que le contrat soit rédigé en autant d exemplaires qu il y a de parties et que chaque exemplaire mentionne le nombre d originaux qui ont été rédigés et signés. Par ailleurs, dorénavant également, il faut joindre deux annexes au contrat : d une part une copie de l Arrêté royal du 8/7/1997 reprenant les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité, d autre part une annexe à l Arrêté royal du 4/5/2007, qui reprend en bonne partie la loi sur les loyers ainsi que des prescriptions édictées par la Région où se situe le bien. Quoi qu il en soit, n hésitez pas à utiliser le contrat type de Test-Achats, qui assure un bon équilibre entre les droits et obligations des deux parties. Vous pouvez le télécharger sur le site 15

6 Tant le locataire que le bailleur ont intérêt à disposer d un bail écrit bien rédigé (ce qui est désormais obligatoire) N oubliez pas non plus que tant le locataire que le bailleur doivent disposer d un exemplaire original signé du bail. 6. Une société peut-elle louer dans le cadre de la loi sur les baux de résidence principale? Imaginons qu une société (par exemple une SPRL ou une SA) conclue un bail pour un logement. Le logement est occupé par le gérant ou l administrateur. Cette société jouit-elle également de la protection de la loi sur les baux de résidence principale? Ce point suscite de nombreuses discussions. Néanmoins, il existe des jugements dans lesquels le juge a estimé que, dans ce cas, la loi sur les baux de résidence principale doit s appliquer. Certainement si les circonstances indiquent par exemple que le bailleur a accepté qu il s agisse d un bail de résidence principale. Cela peut apparaître notamment du fait que le contrat a été expressément intitulé bail de résidence principale. Vous êtes bailleur. Si, en tant que bailleur, vous ne souhaitez absolument pas que la société à qui vous louez bénéficie de la protection de la loi sur les baux de résidence principale, il faut le mentionner explicitement dans le bail (voir question 4). Ajoutez par exemple aussi que la société ne peut utiliser le bien loué que pour y installer des bureaux. Vous êtes locataire. Si vous êtes locataire (une SPRL, par exemple) et que vous louez vraiment un bien comme logement, faites en sorte d y mettre les éléments nécessaires pour qu il apparaisse clairement qu il s agit bien d un bail de résidence principale. Comment? Qualifiez-le comme tel. Indiquez clairement que le gérant, l administrateur ou un tiers peut y élire son lieu de résidence principale. Vous pouvez même y ajouter une clause stipulant que le bailleur accepte que le locataire jouisse de la protection totale de la législation sur les baux de résidence principale, malgré le fait que le bien soit loué par une société. 16

7 7. Si un employeur met un logement à la disposition d un travailleur, celui-ci jouit-il aussi de la protection du bail de résidence principale? Votre employeur vous a peut-être permis d occuper un logement parce qu en tant que gérante d un établissement dans l horeca ou comme directeur d une agence de banque, vous devez habiter tout près de votre travail, par exemple. Cela peut aussi être considéré comme une sorte de rétribution. Qu en est-il dans ce cas s il est mis fin à la relation de travail? Votre employeur peut-il vous mettre à la porte du jour au lendemain? Aussi longtemps que vous êtes à son service en tant que travailleur, même pendant le délai de préavis, vous avez le droit de continuer à occuper le logement. Normalement, en tant que travailleur, vous devrez donc quitter le logement à l expiration de votre contrat de travail. Du moins si l employeur peut prouver que vous ne pouviez occuper le logement que du fait de votre contrat de travail. Par contre, si vous payiez un certain montant comme loyer, il se pourrait que vous puissiez faire valoir que vous aviez simplement conclu un bail avec votre employeur et que vous ne résidiez donc pas seulement dans le logement en question du fait de votre contrat de travail. Vous êtes bailleur. Si vous souhaitez expulser votre travailleur une fois que votre relation professionnelle avec lui a pris fin, il vaut mieux inclure la clause suivante dans le bail : Le bail est totalement subordonné au contrat de travail afférent. Le droit d habiter dans le logement prend fin au même moment que la relation de travail. Le travailleur devra dès lors quitter le logement au moment où la relation de travail prend fin. À défaut, le travailleur devra payer la somme de... euros par jour d occupation illégitime du logement. Vous êtes locataire. Si vous êtes locataire et que vous souhaitez expressément continuer à résider dans le logement quelque temps après la fin de la relation de travail, il faut que le contrat de travail le stipule explicitement. 17