Section civile de la Cour suprême Détermination de la pratique Calcul de la valeur litigieuse en cas de décisions d expulsion

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1 Section civile de la Cour suprême Détermination de la pratique Calcul de la valeur litigieuse en cas de décisions d expulsion Cette détermination de la pratique date du 26 août 2016 et remplace la teneur du 21 juin 2011.

2 Table des matières 1. Champ d application et généralités Champ d application Bases de calcul Loyer / Valeur d usage Expulsion en procédure sommaire : protection dans les cas clairs selon l art. 257 CPC Remarques préliminaires Jurisprudence du Tribunal fédéral Examen de la validité du congé en tant que question préjudicielle Une décision d irrecevabilité ne déclenche pas de délai de protection Conclusion Expulsion en procédure simplifiée et ordinaire Remarques préliminaires Pas de contestation du congé par le locataire devant l autorité de conciliation en vertu de l art. 273 al. 1 CO Le locataire fait valoir que le congé est affecté d un vice matériel... 6 a. Le locataire invoque l inefficacité matérielle du congé... 6 b. Malgré l absence de contestation, le locataire fait uniquement valoir que le congé est contraire aux règles de la bonne foi Le locataire fait valoir que le congé est affecté d un vice de forme La partie adverse invoque la conclusion d un (nouveau) contrat de bail Contestation du congé par le locataire devant l autorité de conciliation en vertu de l art. 273 al. 1 CO La procédure en contestation est encore pendante La procédure de contestation s est clôturée par une décision entrée en force, la validité du congé a été constatée avec autorité de la chose jugée Cas particuliers Remarques préliminaires Congé extraordinaire en cas de bail à durée déterminée ou de bail prolongé Absence de titre juridique Procédure d exécution... 9 Synopsis

3 1. Champ d application et généralités 1.1. Champ d application La présente détermination de la pratique règle le calcul de la valeur litigieuse pour les requêtes en expulsion dans la procédure de protection dans les cas clairs (ch. 2 ci-dessous), dans la procédure simplifiée ou ordinaire (ch. 3 ci-dessous) ainsi que dans la procédure d exécution (ch. 4 ci-dessous) Bases de calcul La valeur litigieuse de la procédure d expulsion correspond en principe au dommage dû à une évacuation tardive. La détermination du retard varie en fonction de la situation : d une part, le calcul se base sur la durée de la procédure en tant que telle, à laquelle on rajoute, d autre part, le délai de congé et, le cas échéant, le délai de protection. La durée d une éventuelle procédure de recours ne doit pas être prise en considération. Le dommage est calculé en multipliant le retard et le loyer resp. la valeur de l usage du local d habitation Loyer / Valeur d usage Lorsque des frais accessoires sont dus (art. 257a al. 2 CO), c est toujours le loyer brut qui est déterminant pour le calcul de la valeur litigieuse (loyer et frais accessoires, art. 257 et 257a CO ; cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_99/2010 du 4 avril 2011 consid. 2.1 et PETER HIGI, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Zurich 1996, n. 27 ad art. 273 CO et n. 72 ad art. 274g CO). Lors d expulsions n ayant pas été précédées d un rapport de bail, la valeur litigieuse se calcule sur la base de la valeur présumée de l usage du local d habitation. Est déterminant le loyer brut qui pourrait être réclamé pour le logement en question selon les conditions actuelles du marché. 3

4 2. Expulsion en procédure sommaire : protection dans les cas clairs selon l art. 257 CPC 2.1. Remarques préliminaires Les explications qui suivent sur la procédure selon l art. 257 CPC valent indépendamment du fait que l expulsion a été demandée sur la base d une résiliation ou de l absence d un titre juridique Jurisprudence du Tribunal fédéral Si le litige porte sur la question de savoir si les conditions pour que soit ordonnée l évacuation d un immeuble dans la procédure selon l art. 257 CPC sont réunies, il convient, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, de retenir le dommage présumé dû au retard, dans l hypothèse où l existence des conditions d une expulsion prononcée en procédure selon l art. 257 CPC est niée. Ce dommage correspond à la valeur locative hypothétiquement due ou échue pour la période s étendant jusqu au moment où une décision d expulsion aura probablement pu être rendue en procédure ordinaire ou simplifiée (arrêts du Tribunal fédéral 4D_79/2015 du 22 janvier 2016 consid. 1 ; 4A_152/2015 du 8 juin 2015 consid. 1.2 ; 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; 4A_622/2013 du 26 mai 2014 consid. 2 ; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid ) Examen de la validité du congé en tant que question préjudicielle La procédure de protection dans les cas clairs aboutit soit au prononcé de l expulsion, soit à une décision de non-entrée en matière (ATF 140 III 315 consid. 5.2). Le tribunal d expulsion examine avec une cognition limitée la question préjudicielle de la validité du congé (ATF 141 III 262 consid. 3.2). Si la validité du congé ne peut être constatée à titre préjudiciel, en d autres termes si le congé n est pas «clairement valable», la requête d expulsion est déclarée irrecevable. Dans ce cas, aucune décision n est rendue sur le fond ; la décision judiciaire se borne à constater que l état de fait n est pas susceptible d être immédiatement prouvé ou que la situation juridique n est pas claire. Le requérant débouté a alors la possibilité de faire valoir sa demande en procédure simplifiée Une décision de non-entrée en matière ne déclenche pas de délai de protection Une décision de non-entrée en matière fondée sur l absence de clarté de la requête en expulsion dans la procédure selon l art. 257 CPC ne signifie pas que le bailleur a succombé dans une large mesure au sens de l art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO ; elle ne fait pas courir le délai de protection (ROGER WEBER, in HONSELL/VOGT/WIEGAND [éd.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art OR, 6 e édition 2015, n. 25 ad art. 271/271a CO ; ANDREAS MAAG, in : MietRecht Aktuell [MRA], 1/15, p. 36 ss ; BEAT ROHRER, Die Kündigungs-Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR, in : MRA 1/15, p. 10 ss). Son application suppose une décision qui se prononce avec un plein pouvoir d examen sur le caractère fondé ou non de l expulsion, qui répond donc à la question de droit avec autorité de la chose jugée au sens d une res iudicata (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_588/2013 du 15 avril 2014 consid. 2.3 et 2.4). 4

5 2.5. Conclusion La valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la procédure sommaire (art. 257 CO) et celle de la procédure simplifiée ou ordinaire faisant suite à une (éventuelle) décision de non-entrée en matière. Il convient de se baser sur une durée standard de 8 mois (2 mois de procédure sommaire, 6 mois de procédure simplifiée ou ordinaire, y compris la procédure de conciliation préalable). 5

6 3. Expulsion en procédure simplifiée et ordinaire 3.1. Remarques préliminaires Dans les cas où le tribunal doit également statuer sur la validité du congé, la procédure simplifiée s applique en vertu de l art. 243 al. 2 let. c CPC indépendamment de la valeur litigieuse (interprétation large de la notion de «protection contre les congés» ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_636/2015 du 21 juin 2016 consid. 2.5 destiné à la publication). Pour les autres procédures d expulsion, l application de la procédure simplifiée ou ordinaire dépend de la valeur litigieuse (art. 243 al. 1 CPC). Ces procédures sont toutes précédées d une procédure de conciliation. Dans les procédures précitées, le montant de la valeur litigieuse varie selon que le délai de protection triennal prévu à l art. 271a al. 1 let. e CO doit être pris en considération ou non dans le calcul de la valeur litigieuse. Les congés peuvent être viciés tant sur le plan matériel que sur le plan formel. Sont entachés d un vice matériel les congés qui ne remplissent pas les conditions du droit de résiliation parce que le motif ne justifie pas le congé (inefficacité matérielle, p. ex. pas de demeure selon l art. 257d CO, pas de violation de l obligation de diligence selon l art. 257f CO, absence de justes motifs selon l art. 266g CO). Les congés qui contreviennent aux règles de la bonne foi (congés contraires à la bonne foi selon les art. 271 ss CO) entrent également dans cette catégorie. Sont entachés d un vice formel les congés qui ne respectent pas la forme prescrite (congés nuls selon l art. 266o CO) ou qui sont inefficaces pour d autres motifs formels (p. ex. omission de fixer un délai de paiement en application de l art. 257d al. 1 CO) Pas de contestation du congé par le locataire devant l autorité de conciliation en vertu de l art. 273 al. 1 CO Le locataire fait valoir que le congé est affecté d un vice matériel a. Le locataire invoque l inefficacité matérielle du congé Le délai de protection doit être pris en considération lorsque des motifs d inefficacité d ordre matériel sont invoqués ; il commence à courir dès que la procédure est close. Le délai de congé fait suite à l expiration du délai de protection (ATF 137 III 389, traité par THOMAS KOLLER in RJB , p. 31 ss). La valeur litigieuse équivaut au loyer pendant la durée présumée de la procédure (procédure de conciliation et procédure judiciaire en première instance), le délai de protection triennal et le délai de congé qui suit. Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la 6

7 b. Malgré l absence de contestation, le locataire fait uniquement valoir que le congé est contraire aux règles de la bonne foi Le congé abusif doit être contesté dans le délai prévu à l art. 273 CO. Si son caractère abusif n est pas invoqué dans les délais, ce moyen ne peut plus être soulevé (ATF 122 III 92 consid. 2.d). Par conséquent, en l absence de contestation du congé auprès de l autorité de conciliation, le grief tiré de l abus n a plus à être examiné dans le cadre de la procédure d expulsion. Lorsqu aucun motif d inefficacité matérielle n est invoqué et que rien n indique l existence d un tel motif, il ne saurait être question d avoir succombé au sens de l art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Le délai de protection triennal ne s applique pas. La valeur litigieuse est déterminée sur la base du loyer qui est dû pour la durée présumée de la procédure et le délai de congé. Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la Lorsque des motifs d inefficacité d ordre matériel ressortent des pièces, ils doivent être pris en compte en raison de la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 let. a et let. b ch. 1 CPC) et du principe iura novit curia (art. 57 CPC) bien qu ils n aient pas été invoqués. Dans ce cas, le chiffre a. ci-avant s applique au calcul de la valeur litigieuse Le locataire fait valoir que le congé est affecté d un vice de forme En cas de congé affecté d un vice de forme, il est possible de répéter la résiliation en observant les prescriptions formelles. Le délai de protection triennal ne court pas (cf. ATF 141 III 101 consid. 2.8 p. 105 s. ainsi que les arrêts du Tribunal fédéral 4A_588/2013 du 15 avril 2014 consid. 2.3 ; 4C.432/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.4, traité par THOMAS KOLLER in RJB 145/2009, p. 834 ss ; 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 3.1, et les références). La valeur litigieuse correspond au loyer dû pour la durée présumée de la procédure et le délai de congé qui suit. Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la La partie adverse invoque la conclusion d un (nouveau) contrat de bail Si le demandeur n obtient pas gain de cause avec sa requête en expulsion au motif que la partie adverse fait valoir avec succès qu un (nouveau) contrat de bail a été conclu, le délai de protection s applique. La valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la procédure (procédure de conciliation et procédure judiciaire en première instance), le délai de protection triennal et le délai de congé qui suit. 7

8 Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la 3.3. Contestation du congé par le locataire devant l autorité de conciliation en vertu de l art. 273 al. 1 CO La procédure de contestation est encore pendante Le locataire doit contester le congé auprès de l autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 al. 1 CO). Si le bailleur s oppose à la proposition de jugement de l autorité de conciliation, il peut agir en constatation de la validité du congé et demander l expulsion du locataire auprès du tribunal régional par un cumul d actions objectif (art. 211 al. 2 let. a CPC). Si le locataire s oppose à la proposition de jugement de l autorité de conciliation (art. 211 al. 2 let. a CPC) et qu il intente une action, le bailleur peut demander l expulsion auprès du tribunal régional à titre reconventionnel. Ni le cumul d actions, ni la demande reconventionnelle n entraînent une augmentation de la valeur litigieuse, étant donné que les objets du litige dans la procédure d expulsion et la procédure de contestation sont inclus dans l autre procédure ou s excluent mutuellement. La valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la procédure, le délai de protection et le délai de congé qui suit. Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la La procédure de contestation s est clôturée par une décision entrée en force, la validité du congé a été constatée avec autorité de la chose jugée. Pour l exécution, il convient dans ce cas également de mener une procédure d expulsion. La décision rendue en procédure de contestation, qui est uniquement destinée à constater la validité du congé, ne peut être exécutée directement (pas de jugement condamnatoire). L autorité de la chose jugée de la décision rendue en procédure de contestation recouvre tous les motifs de contestation, d inefficacité et de nullité invoqués. Le tribunal d expulsion est lié au résultat de la procédure de contestation préalable. En pareil cas, l expulsion est en règle générale requise dans la procédure de cas clairs : si la validité du congé a été constatée de manière définitive, on se trouve en présence d une situation juridique claire au sens de l art. 257 CPC. Si l expulsion est tout de même réclamée en procédure simplifiée ou ordinaire, le délai de protection n est pas pris en considération. La valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la 8

9 Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la 3.4. Cas particuliers Remarques préliminaires Lorsque l expulsion est demandée dans les cas et , mentionnés cidessous, en procédure sommaire (procédure de protection dans les cas clairs), la valeur litigieuse se calcule toujours selon le ch. 2 ci-avant : Dans ce cas, la valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la procédure sommaire et de la procédure simplifiée ou ordinaire qui suit. Il y a lieu de se baser sur une durée standard de 8 mois (2 mois de procédure sommaire, 6 mois de procédure simplifiée ou ordinaire, y compris la procédure de conciliation préalable) Congé extraordinaire en cas de bail à durée déterminée ou de bail prolongé Un bail prolongé en vertu des art. 272 ss CO est aussi un bail à durée déterminée : toute prolongation est une continuation d un rapport de bail existant limitée dans le temps (PETER HIGI, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Zurich 1996, n. 18 ad art. 272 CO). La valeur litigieuse correspond au loyer pour la période allant de l introduction de la requête jusqu à l expiration du bail Absence de titre juridique Il s agit notamment des cas suivants : - congé donné par le locataire ; - expiration d un contrat de bail de durée déterminée ; - squat ; - vente aux enchères forcée, mais le propriétaire d origine ne quitte pas les lieux. La valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la Il convient de prendre en compte un délai de 6 mois comme durée présumée de la procédure (procédure simplifiée ou ordinaire, y compris la procédure de conciliation préalable). 4. Procédure d exécution Lorsque l exécution de l expulsion est demandée sur la base d un titre exécutoire valable auprès du tribunal de l exécution en application de l art. 337 CPC, la valeur litigieuse correspond au loyer pendant la durée présumée de la procédure d exécution. 9

10 Il convient de prendre en compte un délai de 2 mois comme durée présumée de la procédure (durée de la procédure sommaire, cf. art. 339 al. 2 CPC). 10

11 Synopsis Procédure Exmissionsverfahren d expulsion Protection dans les cas clairs Procédure simplifiée et ordinaire Verei Procédure d exécution 8 Mte. 8 mois 2 mois Cas particulier Bail à durée indéterminée, congé ordinaire ou extraordinaire a) Pas de titre juridique : 6 mois b) Congé extraordinaire durant un bail à durée déterminée/bail prolongé : de l introduction de la requête jusqu à l expiration du bail Contestation du congé auprès de l AC Pas de contestation du congé auprès de l AC Procédure de contestation pendante 6 mois + délai de protection + délai de congé Procédure de contestation clôturée : validité constatée 6 mois Grief tiré de la conclusion d un nouveau contrat de bail 6 mois + délai de protection + délai de congé Grief tiré d un vice matériel affectant le congé Grief tiré d un vice formel affectant le congé 6 mois + délai de congé Invocation de l inefficacité matérielle Invocation de la violation des règles de la bonne foi 6 mois + délai de protection + délai 6 mois + délai de congé de congé 11