Les prix résistent à la baisse des ventes

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1 Trimestriel n 34 octobre 2 Les prix résistent à la baisse des ventes Le marché résidentiel est entré en phase de correction depuis le début de l année 2. Celle-ci est nette sur les volumes de vente : -16% sur un an dans l ancien au deuxième trimestre, -14% dans le neuf (promoteurs). La construction commence à se retourner. En revanche, les prix se stabilisent, mais ne baissent pas, ou très peu, et résistent pour l instant au recul des ventes. La correction va se poursuivre, mais graduellement, et de façon différenciée en fonction des segments. Deux processus se combinent : un ajustement d ordre conjoncturel lié à l environnement économique et aux mesures fiscales ; une résistance relative permise par des fondamentaux structurels favorables. Le contexte économique est fortement détérioré. De plus, toute une série de mesures de resserrement fiscal mises en place en 211, 2 et 213 affectent le marché immobilier et particulièrement les investissements locatifs dans le neuf (réduction de l abattement sur les plus-values immobilières, hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, plafonnement des niches fiscales ). Le dispositif Scellier est supprimé en 213 et remplacé par un nouveau dispositif Duflot, avec davantage de contraintes sociales. En sens inverse, les fondamentaux du marché restent favorables (pas d excès d offre de logements, pas de bulle du crédit, bas niveau des créances douteuses habitat). Le récent repli des taux de crédit et les moteurs structurels de la demande (démographie, valeur refuge ) compenseront en partie les facteurs négatifs précités. D où un ajustement graduel et probablement assez long. En 2, les volumes de ventes se replieraient de % dans l ancien et 2% dans le neuf. Les prix seraient en faible recul en 2, -4% sur un an dans l ancien en glissement, -2% en moyenne. Cette «résistance» s explique par la faiblesse de l offre et des volumes de ventes encore assez élevés. En 213, les ventes se stabiliseraient dans le neuf et baisseraient modérément dans l ancien. Les prix de l ancien baisseraient de % en glissement annuel, soit un repli cumulé d environ 1% entre fin 211 et fin 213. Sommaire Tendances récentes dans l ancien...2 Baisse sensible des ventes en Résistance des prix... 2 Tendances récentes dans le neuf...3 Le repli des ventes se confirme... 3 Forte remontée des stocks... 4 Recul des mises en chantier... 4 Freinage continu des prix : la correction du marché se met en place... Les signes de correction se précisent... La conjoncture et les mesures fiscales ébranlent le marché... 6 La clientèle «investisseurs» est particulièrement touchée... 7 Les fondamentaux soutiennent le marché... Prévisions... Indicateurs des marchés immobiliers français...9 Olivier ELUERE

2 Baisse sensible des ventes en 2 Les ventes de logements anciens, qui étaient restées soutenues en 211, se corrigent assez nettement au premier semestre 2. Sur l ensemble du territoire, le nombre de transactions dans l ancien avait atteint en 211 (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales), soit une hausse de 3,3% sur un an. L année 211 marquait ainsi un nouveau record, proche de ceux atteints en 24-2, de l ordre de 3 par an. Les transactions sont restées soutenues au premier trimestre 2, 217, du fait d un rebond en janvier, 1 environ, qui s explique par des ventes réalisées par anticipation avant la réduction de l abattement sur les plus-values (effective en février). Mais les ventes ont reculé en février, mars et ce mouvement s est confirmé au deuxième trimestre : leur nombre a été ramené à 17, -16 % sur un an. On s achemine vers un niveau de 6 ventes en 2, - % sur un an. En Ile-de-France, les ventes avaient connu un début de repli en 211. Les ventes d appartements anciens avaient atteint unités, -9% sur un an. Au premier trimestre 2, elles se sont fortement redressées, +16% sur un an, avec l effet de la réforme des plus-values. Mais le repli est net au deuxième trimestre, -21 % sur un an, et le niveau atteint, 21 4 unités, est le plus bas depuis 29 et sensiblement en deçà de la moyenne , Cette tendance semble s être poursuivie en juillet-août. Résistance des prix Les prix de l ancien avaient ralenti assez nettement en 211, 3,7% sur un an en fin d année, après 7,6% fin 21. En 2, ils résistent à la baisse des ventes. Ils se stabilisent mais ne reculent pas, ou très peu (prix moyens en France métropolitaine). En glissement sur mois, les prix, en hausse de 1,9% au premier trimestre 2, sont stabilisés, -,1%, au deuxième trimestre. La variation annuelle devient négative en province, -,%. Mais les prix restent en hausse en Ile-de- France, 1,6% a/a et notamment à Paris, 2,% a/a. En rythme trimestriel, les prix diminuent, mais très faiblement : -,3% t/t au T2, après -,3% au T1 et -,2% au T Les évolutions restent du même ordre en Ile-de-France et en province. En petite et grande couronne, les baisses dépassent 1% sur le trimestre dans quelques communes mais restent de l ordre de -1% t/t sur l ensemble de chaque département. Au vu des avant-contrats de vente, les prix à Paris auraient été en légère hausse en juillet-août puis en léger repli en septembre-octobre. Au deuxième trimestre 2, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 34 à Paris, 4 4 en Petite Couronne et 3 11 en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 94 le m 2 en France. Les prix restent donc très élevés. Les hausses de ont plus que compensé la baisse de 9% observée entre mi-2 et mi-29. La hausse cumulée depuis le début du boom (199) est considérable, 4%. Les prix sont toujours fortement surévalués, d environ 2% (cf. analyse page ). Tendances récentes dans l ancien France : Transactions de logements anciens nbre estimé par trimestre France : Prix des logements anciens Graphique 3 Graphique Source : CGEDD, Notaires, CA Nbre de transactions estimées Graphique Variation sur un an, % Source : INSEE, Notaires indice base 1 T a/a indice France : Appartements anciens vendus libres en Ile-de France Source : Chambre des notaires Nombre de transactions 1 6 N 34 octobre 2 2

3 Tendances récentes dans le neuf Le repli des ventes se confirme En 211, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) avaient atteint unités, soit un recul de 9 % par rapport à 21. Ce niveau de ventes restait honorable, mais sensiblement inférieur aux records des années 24-27, 2 par an. Après un sursaut fin 211 (3 6 au T4), lié à la volonté des investisseurs de profiter in extremis d un dispositif Scellier avec réduction d impôt de 22%, les ventes s érodent nettement au premier semestre 2. Elles atteignent 2 unités au T1 et 2 7 au T2, soit un repli de 14% sur un an. En Ile-de-France, les ventes avaient baissé plus nettement en 211, de 17% sur un an. Au premier semestre 2, elles se replient modérément, -3 % par rapport au premier semestre 211. Le recul des ventes observé depuis plusieurs trimestres reflète un retournement de la demande, qui devrait se poursuivre sur les prochains trimestres. Au regard des enquêtes INSEE auprès des promoteurs, les perspectives sur la demande de logements neufs sont très négatives et encore plus basses qu au moment de la crise de 2. Ce repli de la demande tient en bonne partie au comportement des investisseurs. Les ventes dans le neuf promoteurs sont caractérisées par un poids élevé des investisseurs (qui achètent un bien pour le louer), par opposition aux acheteurs classiques (qui achètent un bien pour y habiter). Ce poids atteint en général 4 à %, contre 1 à % dans l ancien. Il est monté à 64% en 29-21, du fait du succès du dispositif Scellier. En 211, cette part s est réduite à 7% environ, soit une baisse de 19% du nombre de ventes investisseurs. Celles-ci ont à nouveau chuté au premier semestre 2 et sur l année devraient baisser fortement, de près de 3% par rapport à 211, pour avoisiner 42 unités. Leur poids serait ramené à % du total. Les investissements locatifs sont en effet nettement affectés par les mesures de durcissement fiscal décidées en 211 et 2 : dispositif Scellier revu très nettement en baisse (et supprimé en 213) ; abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales fortement réduit ; taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital accrus de 3,2% en 2 (ces mesures et les nouvelles dispositions prévues pour 213 sont détaillées en page 6). La demande des acquéreurs classiques et notamment des primo-accédants résiste mieux. En 211, sa part dans le total des ventes est montée à 43 %, contre 37 % en 21, avec une hausse des transactions de 4 %. Cette demande a été stimulée par les facteurs de soutien habituels (notamment démographiques) et la mise en place du PTZ+ (début 211). En sens inverse ont joué la hausse du chômage et des niveaux de prix trop élevés. En 2, avec une nouvelle hausse du taux de chômage et un PTZ+ moins favorable, les ventes sur ce segment seraient en repli de %. Leur part remonterait à % de l ensemble. Sur l ensemble de l année les ventes devraient être en baisse marquée, - 19 % sur un an, pour atteindre 4 unités, niveau proche du point bas de 2. (pour les perspectives 213, voir page ) France : Ventes de logements neufs milliers par trim. France : Stocks de logements neufs Graphique 4 Mises en vente Ventes Source : Ministère de l'ecologie Graphique Stocks à vendre Stock en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie milliers mois Graphique 6 France : Ventes et stocks de logements neufs ventes en milliers Source : Ministère de l'ecologie mois de vente Ventes Stocks en mois de vente N 34 octobre 2 3

4 Forte remontée des stocks Les mises en vente de logements avaient atteint 2 unités en 211, en hausse de % sur un an. Elles restaient en deçà des records de 26-27, par an, mais s étaient redressées du fait de la bonne tenue des ventes en 21 et de niveaux de stocks proches de la normale. En 2, après un niveau encore assez élevé au T1 (3 ), les mises en vente se réduisent au T2, 26, soit une baisse de % sur un an. Cette réduction s explique par la décrue des ventes et la remontée assez nette des stocks de logements neufs. Ceux-ci atteignent 4 unités en juin 2, de plus qu un an plus tôt. Le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement des stocks, retrouve un niveau élevé,,6 mois de vente en juin 2, après 7, mois fin 211 et 6 mois fin 21. Il est nettement supérieur au niveau moyen de 2-21, 7,7 mois. Seulement 3% des stocks sont achevés ou en cours de construction, et 62% sont en projet. En Ile-de-France, la remontée des stocks est également significative, avec un ratio stocks/ventes à,3 mois de vente en juin 2, contre,4 mois fin 211 et 3, mois fin 21. On sait que les besoins de logement sont élevés en Ile-de-France et l offre structurellement insuffisante, en raison notamment du manque de foncier disponible. Malgré tout, la demande se replie et les stocks remontent sous l effet des divers facteurs négatifs vus plus haut. Recul des mises en chantier En 211, la construction de logements était encore assez soutenue, du fait de la bonne tenue relative de la demande et de niveaux de stocks assez bas. Les mises en chantier ont totalisé unités, +22% sur un an et les permis de construire 34 unités, +1% sur un an. Cette reprise était surtout imputable au logement collectif, du fait notamment de la croissance marquée de la construction de logements sociaux en En 2, la tendance s inverse, ce qui est logique compte tenu de la baisse des ventes et de la forte remontée des stocks. Sur les trois derniers mois connus (juin - août), les mises en chantier sont en baisse de 1,4% par rapport aux trois mois précédents et les permis de construire en hausse de,7 %. Sur un an, le repli atteint respectivement -,1% et -,%. Sur les derniers mois, les mises en chantier totalisent 36 unités. Cette tendance baissière devrait s intensifier au cours des prochains mois. Freinage continu des prix Les prix des appartements neufs continuent à ralentir. Ils ont progressé de 2,1% sur un an au deuxième trimestre 2, après 3% au quatrième trimestre 211 et,1% fin 21. En Ile-de- France, les prix sont en léger recul, -1,6 % sur un an (contre +1, % fin 211). Les prix ralentissent du fait de la baisse des ventes et de la remontée des stocks. Mais ils restent en légère hausse en France compte tenu notamment de la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec en particulier le poids des normes environnementales («bâtiment basse consommation»). Il s agit de prix «à la réservation» Graphique 7 France : Stocks de logements neufs (Ile-de-France) Stocks à vendre Source : Ministère de l'ecologie milliers Graphique France : Mises en chantier et permis de construire France : Prix des logements mois Stocks en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère mises en chantier de logements de l'ecologie permis de construire milliers, cumul m variation annuelle, % appartements neufs logements anciens Graphique Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires N 34 octobre 2 4

5 2-213 : la correction du marché se met en place Les signes de correction se précisent L année 211 s est avérée un «bon cru» pour le marché résidentiel français. Les ventes dans l ancien ont atteint un nouveau record, transactions. Les prix de l ancien ont décéléré mais ont progressé de 3,7 % sur un an en glissement (décembre/décembre) et 6 % en moyenne annuelle. Dans le neuf promoteurs, les ventes ont baissé en volume mais sont restées assez élevées, unités. Enfin, la construction de logements est demeurée assez dynamique, les mises en chantier atteignant unités, +22% sur un an. Comme on l a vu dans les pages précédentes, ces indicateurs marquent une inflexion à la baisse depuis le début de l année 2. Celle-ci est particulièrement nette sur les volumes de vente : -16 % sur un an dans l ancien au deuxième trimestre, -14% dans le neuf promoteurs. La construction se retourne. En revanche, les prix se stabilisent, mais ne baissent pas, ou très peu, sur l ensemble du territoire. Le marché résidentiel est donc engagé dans une phase de correction. L inflexion est encore plus sensible en matière de crédit habitat. Les encours de crédit habitat, qui progressaient de 6,1 % sur un an fin 211, ralentissent graduellement, jusqu à 3,7 % sur un an en août 2. La production de nouveaux prêts à l habitat recule très fortement. Ce flux (en cumul douze mois) avait bondi de 77,4% sur un an en 21, compte tenu du dynamisme du marché immobilier, mais aussi des opérations de rachats de crédits (remboursements anticipés/nouveaux prêts) liées à la baisse des taux de crédit. En 211, la production a accusé un recul de,9% sur un an. Le repli s amplifie cette année, -3,6 % sur un an en août (cumul mois). Les flux mensuels, qui atteignaient milliards en moyenne en 211, sont ramenés à 7,4 milliards par mois depuis février. La baisse des ventes et la stabilisation des prix réduisent la demande de crédit. De plus, les opérations de rachats de crédits ont diminué, du fait de la remontée, en 211 et au premier trimestre 2, des taux de crédit habitat (4,7% en mars 2 pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 3,41% fin 21). Les signes de correction sont donc présents, sans qu on puisse parler pour autant d une spirale baissière inquiétante, du type de celles observées dans plusieurs pays européens depuis 2. En fait, deux processus se combinent : un ajustement d ordre conjoncturel lié à l environnement économique difficile et aux mesures de durcissement fiscales ; une résistance relative permise par des fondamentaux structurellement favorables Graphique 1 France : Encours de crédits habitat aux ménages montants Source : BdF, CA croissance sur m (éch.dr.) 16 4 Mds France : Production de crédits habitat % a/a Graphique montants Source : BdF, CA croissance sur m (éch.dr.) Graphique France : Appartements anciens vendus libres à Paris % millions cumuls mois %a/a Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : Chambres des notaires % N 34 octobre 2

6 La conjoncture et les mesures fiscales ébranlent le marché Plusieurs facteurs négatifs se cumulent depuis plusieurs mois. Deux facteurs sont prédominants, la dégradation de la conjoncture et les mesures de resserrement fiscal. Le contexte économique est fortement détérioré. La croissance du PIB sera quasi nulle en 2 (+,2% en moyenne) et en faible reprise en 213 (,7%). Le taux de chômage remonte mois après mois et devrait atteindre 9,% en moyenne en 2 (en métropole) et 1,1% en 213. Le pouvoir d achat baisse de,4 % cette année et la confiance des ménages reste très basse. Une partie des acheteurs potentiels doivent renoncer à acheter. Plusieurs mesures de resserrement fiscal mises en place en affectent le marché immobilier : - un dispositif Scellier pour l investissement locatif dans le neuf nettement revu en baisse pour 2 (réduction d impôt ramenée de 22 à 13 %) et supprimé en 213 ; - une forte réduction de l abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales. L abattement devient très progressif, 2% par an de la 6 e à la 17 e année, 4% de la 1 e à la 24 e et % ensuite, l exonération n étant totale qu au-delà de trente ans) ; - un taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital (ce qui inclut les loyers et les plus-values immobilières) relevé de 3,2% (1,2% en 211, 2% mi-2) pour atteindre, %. - le recentrage du PTZ+ (prêt à taux zéro) sur le logement neuf. De nouvelles mesures décidées dans le projet de loi de finances 213 risquent également d affecter l immobilier résidentiel. - un plafonnement des niches fiscales à 1. euros de diminution d'impôt par an contre 1. actuellement (ce qui concernera le dispositif Duflot décrit ci-dessous) ; - un alourdissement de l ISF ; - une modification de la fiscalité sur les plus-values immobilières : pour les terrains, les plus-values seront soumises au barème progressif de l impôt sur le revenu à partir de 2. Pour les autres biens immobiliers, l imposition des plus-values n est pas modifiée dans ses grandes lignes (exonération pour les résidences principales, taxation à 19 % +, % de prélèvements sociaux pour les autres, abattements suivant la durée de détention) mais un abattement exceptionnel de 2 % est appliqué en 213 sur les plus-values imposables ; - un nouveau dispositif Duflot en faveur de l investissement locatif dans le logement neuf est créé, en remplacement du dispositif Scellier. Il permet une réduction d impôt de 1 % de la valeur du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 3. Il est réservé aux zones «tendues», avec des loyers inférieurs à ceux du marché et des locataires sous conditions de ressources. Ce dispositif est donc relativement attractif (baisse d impôt de 1 % contre 13 % pour le Scellier 2) mais avec davantage de contraintes sociales que le Scellier moy. trim. en % France : Taux de crédit habitat Graphique 13 taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans Source : BdF, Crédit Agricole SA France : Ventes et prix de logements anciens France : Immobilier et bourse Graphique Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, notaires milliers Séries déflatées indices base 1 T prix de l'ancien en France CAC 4 (éch. dr.) % Graphique prix de l'ancien à Paris Source : Notaires, CA N 34 octobre 2 6

7 D autres facteurs négatifs affectent le marché, particulièrement le niveau très élevé des prix. Ils sont montés de façon quasicontinue depuis 199 et sont fortement surévalués, de l ordre de 2% en moyenne dans l ancien, et de 3% à Paris, au vu de diverses mesures et notamment des niveaux atteints par les taux d effort théoriques 1, 37% début 2, contre 3% en 23 (cf. graphique). Les taux de crédit baissent légèrement depuis quelques mois (cf. plus bas) mais la durée des crédits est relativement stable et au total les coûts d acquisition restent très élevés. Ils ont même été accrus pour de nombreux primoaccédants par la suppression du PTZ+ dans l ancien. Tout ceci décourage une partie des acheteurs et rend les acquéreurs plus attentistes : les prix très élevés ont conduit à des concessions marquées sur la qualité et la taille des biens ; les prix ayant cessé de s accroître, les acheteurs peuvent davantage prendre leur temps et négocier. Les taux de crédit habitat, en hausse jusqu à mars dernier, baissent un peu depuis : 3,73 % en août 2 pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 4,7 % en mars. Ils devraient rester à peu près stables. Les taux courts vont rester très bas, proches de,2 % fin 2 et en 213 pour le taux Euribor trois mois. Les taux des OAT dix ans remonteraient mais modérément, vers 2, % fin 213 contre 2,2 % fin 2. Les critères d octroi de crédit habitat seraient inchangés ou très légèrement resserrés en raison du fléchissement de la demande de logements. D où des taux de crédit à peu près stables à un niveau assez bas, ce qui jouera positivement, mais marginalement par rapport aux facteurs négatifs décrits précédemment. La clientèle «investisseurs» est particulièrement touchée On a vu (cf. page 3) que, dans le neuf promoteurs, le marché des investisseurs a connu un net recul, sous l effet des mesures de durcissement fiscal mises en place en 211 et 2. La période préélectorale (début 2) a également favorisé l attentisme des investisseurs. Les investissements locatifs dans le neuf devraient se stabiliser à un bas niveau en 213. La baisse serait enrayée par le nouveau dispositif Duflot, mais un rebond est peu probable. L impact de ce dispositif risque en effet d être relativement limité : zones éligibles moins nombreuses que pour le Scellier, loyers inférieurs à ceux du marché, plafonnement des niches fiscales à 1. euros par an. Plus généralement, les changements fréquents en matière de règles fiscales créent un sentiment d instabilité qui pèse sur les projets d investissement. Enfin, les objectifs de réduction des déficits publics au-delà de 213 et les projets de réforme du financement de la protection sociale (pour redresser la compétitivité des entreprises) risquent de conduire à de nouvelles hausses de prélèvements dans le domaine de l immobilier. Comme les prix sont très élevés et les taux de rendement locatif hors avantages fiscaux très bas (de l ordre de 3% dans le neuf), le rendement net, après impôts, d un investissement locatif est jugé de moins en moins attractif, ce qui conduit à une réduction de la demande des investisseurs. Ceci joue fortement dans le neuf promoteurs, où le poids des investissements locatifs est important (de l ordre de % des ventes), moins dans l ancien où ce poids est assez faible, 1 à % du total France : Prix des appartements neufs variation annuelle, % France Source : Ministère de l'ecologie Ile-de-France Graphique 16 Graphique 17 France : Appartements anciens vendus libres à Paris Nombre de ventes par trim. Hausse des prix au m² (éch. dr.) Source : Chambre des notaires a/a en % Graphique 1 France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs % mois Source : Notaires, BdF hausse des prix sur un an stocks neuf en mois de vente (éch.dte inv) Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant que les acheteurs achètent toujours le même type de bien (en termes de surface et de standing). N 34 octobre 2 7

8 Les fondamentaux soutiennent le marché Les moteurs structurels habituels de la demande vont continuer à jouer : désir d accession à la propriété, démographie favorable, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif et surtout effet «valeur refuge». L environnement économique et financier reste très incertain et les ménages sont confrontés à de multiples inquiétudes : crise économique marquée en zone euro, mesures de resserrement budgétaire, anticipations de nouvelles hausses d impôts, risque de rechute en récession, marchés financiers jugés risqués, volatils et peu rémunérateurs. Ils devraient donc continuer à privilégier les valeurs refuge : les placements monétaires défiscalisés (livret A, LDD), l or et l immobilier. La pierre rassure, par son coté tangible, des évolutions assez régulières, une valorisation favorable sur longue période. De plus, même si l immobilier subit diverses mesures de resserrement fiscal, celui-ci sera encore plus marqué en 213 pour la plupart des placements financiers, à travers notamment la suppression du prélèvement forfaitaire libératoire sur les dividendes, intérêts et plus-values mobilières. Ceci peut favoriser les arbitrages en faveur de l immobilier. Rappelons enfin qu il n y a pas eu d excès en matière de construction de logements neufs et que l offre de crédit est restée très prudente. Les ratios d encours de créances douteuses habitat sont faibles, 1,26 % en 211, l octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur, les prêts sont très majoritairement à taux fixe et les maturités restent raisonnables (1, ans en moyenne en 211). Au vu des enquêtes récentes, les critères d octroi de crédit habitat n ont été que légèrement resserrés fin 211 et début 2 et sont restés inchangés sur les derniers mois. Prévisions Ces fondamentaux rendent peu probable un scénario de retournement violent avec forte hausse des créances douteuses, resserrement marqué du crédit, chute de la demande, net recul des prix et spirale délétère. Les facteurs conjoncturels jouent globalement à la baisse, mais le récent repli des taux de crédit, le nouveau dispositif Duflot et les moteurs structurels de la demande exerceront une force de rappel. On s achemine ainsi vers une correction graduelle qui va probablement s étaler dans la durée, trois à quatre ans. En 2, les ventes de logements anciens se replieraient de %, pour atteindre 6 unités. Dans le logement neuf, les ventes baisseraient de près de 2%, et avoisineraient 4 unités. L offre de logements anciens restera assez mesurée. Une partie des vendeurs potentiels hésiteront à vendre, du fait de la fiscalité sur les plus-values et de la volonté de conserver un actif jugé sûr et rentable. Cette faiblesse de l offre et le léger recul des taux de crédit expliquent en partie la résistance des prix au repli des ventes en volume. De plus, le niveau des ventes reste assez élevé, ce qui au vu des tendances historiques est cohérent avec une baisse des prix très mesurée (cf. graphique page suivante) en % France : Taux d'effort théorique France : Conditions de crédits habitat Graphique annuité de crédit habitat/revenu Source : BdF, Notaires calculs CA % 6% 4% 2% % solde de réponses resserrement Graphique 2-2% Réalisé -4% Attendu dans 3 mois Source : BDF, Crédit Agricole S.A. Graphique 21 France : prix des logements anciens et taux de chômage hausse des prix sur un an Source : FNAIM, BdF taux de chômage (éch.dte inversée) 6 1 N 34 octobre 2

9 Les prix de l ancien connaîtraient une baisse de -4% en glissement (de décembre 211 à décembre 2) et -2% en moyenne annuelle. Le recul serait plus accusé sur certains segments. Les prix dans le neuf seraient à peu près stables. En 213, les ventes se stabiliseraient dans le neuf et baisseraient modérément dans l ancien, Les prix de l ancien baisseraient de % en glissement annuel, soit un repli cumulé d environ 1% entre fin 211 et fin Graphique 22 France : ventes et prix de logements anciens milliers % 2 prév Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, notaires Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Neuf Achevé de rédiger le 17 octobre 2 Directeur de la Publication : Jean-Paul Betbèze Comité de Rédaction : Olivier Eluère Réalisation & secrétariat de rédaction : Véronique Champion-Faure Fabienne Pesty Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe place des Etats Unis 927 Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont ét é obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. Études Économiques Abonnez-vous gratuitement à nos publications électroniques N 34 octobre 2 9