Le droit de la copropriete

Transcription

1 ean-paul Cere MaTtre de Conferences ä l'universite de Pau et des Pays de l'/\dour et Frederique Cohet-Cordey MaTtre de Conferences ä l'universite Pierre Mendes France, Grenoble I I Le droit de la copropriete Les assemblees de coproprietaires L Harmattan 5-7, nie de l'ecole-polytechnique ; Paris FRANCE L'Hannattan Hongrie Könyvesboll KossuthL u Budapest Espace L'Harmattaa Kinshasa L'Harmattan Itatia Fac.des Sc. Sociales, Pol. et Adm., Via Degli Attisli, 15 BP243, KINXI Torino Universite de Kinshasa -RDC IT AUE L'Harmattan Burkina Faso 1200 togements vilia 96 12B226O Ouagadougou 12

2 des MAT.ERES PRINCIPALES ABREVIATIONS 7 INTRODUCTION 9 LA CONVOCATION DES ASSEMBLEES 15 SECTION 1. LES PERSONNES CONCERNEES PAR LA CONVOCATION Les personnes habilitees ä convoqiter l'assemblee 15 A. La convocation de l'assemblee par le syndic 15 B. La convocation de l'assemblee par d'autres personnes Les personnes convoquees ä l'assemblee 21 A. Le principe de la convocation de tous les coproprietaires 21 B. L'application du principe de convocation de tous les 1. Les exceptions au principe La mise en ceuvre du principe 23 a) Les regles de convocation des epoux 23 b) Les lots en indivision ou en usufruit 24 d) Le candidat acquereur 26 SECTION 2. LES MODALITES DE LA CONVOCATION Les elements de la convocation 27 A. La forme de la convocation 27 B. Le contenu de la convocation Le Heu de la reunion La date et l'heure de la reunion 31

3 144 Le droit de la copropriete. Les assemblees de coproprietaires 3. L'ordre du jour de l'assemblee Les documents äjoindre 33 a) Les documents necessaires ä la validite de la decision 35 1 ) Les documents lies aux decisions comptables 35 2 ) Documents joints en vue de conclure certains contrats 37 - L'obligation de fournir les conditions essentielles du contrat 37 - L'obligation de fournir un projet de resolution 40 - Documents lies ä Petablissement ou ä la modification d 'actes interessant la copropriete 42 - Projets de resolution 42 - Conclusions du rapport de l'administrateur provisoire dans le cadre d'une copropriete en difficulte' 44 b) Les documents necessaires ä 1'Information des coproprietaires C I 2. Les effets de la convocation 47 A. La possibilite d'inscrire une question supplementaire 47 B. La sanction du non respect des regles de convocation Le non respect des regles de convocation initiale L'absence de prise en compte des questions supplementaires 49 LE DEROULEMENT DES ASSEMBLEES 51 SECTION 1. LES PREALABLES AU VOTE DES RESOLUTIONS La representation ä l'assemblee 51 A. La designation d'un mandataire 51 B. Le recours ä un mandat La constitution de lafeuille depresence 56 A. Le contenu de la feuille de presence 56 B. Le cas des coproprietaires absents une partie de la seance La designation du president et du bureau 58 A. L'election du president 58 B. L'election des scrutateurs 59 SECTION 2. LES PRINCIPES DE VOTE DES RESOLUTIONS Les regles de repartition des voix 60 A. Le principe du nombre de voix 6quivalant au tantiemes de copropriete 60 B. Les exceptions au nombre de voix equivalant aux tantiemes de copropriete Lareduction des voix du coproprietaire majoritaire La repartition particuliere aux assemblees speciales 63

4 Table des matteres Les regles de vote 64 A. Les operations de vote 64 B. Le proces verbal des decisions 66 SECTION 3. LES DECISIONS DE L'ASSEMBLEE La majorite simple 68 A. Le calcul de la majorite simple 69 B. Les decisions relevant de la majorite simple Les actes d'administration courante Les decision relatives ä lajouissance des parties communes Les decisions relatives ä l'entretien de l'immeuble Certaines decisions interessant le reglement de copropriete Les decisions prises ä la majorite absolue 74 A. Les decisions relatives ä des travaux Les travaux effectues ä la demande d'un ou plusieurs coproprietaires Les travaux prevus par des dispositions legales 79 a) Les travaux rendus obligatoires 79 b) Les travaux facultatifs 80 B. Les autres decisions La delegation de pouvoirs La Designation ou la revocation du syndic et du conseil syndical Les actes de disposition sur les parties communes La modification de la repartition des charges L'autorisation donnee aux forces de Pordre de penetrer dans les parties communes 85 C. Second vote des resolutions non adoptees ou non rejetees ä la 1. Second vote au cours de la meme assemblee Second vote au cours d'une assemblee ulterieure Les decisions prises ä la majorite qualifiee 87 A. Les differents types de decisions pouvant etre prises ä la majorite 1. Les actes d'acquisition ou de disposition immobilieres L'etablissement ou la modification du reglement de copropriete89 3. Les travaux comportant transformation, addition ou amelioration 89 B. La possibilite de renvoyer ä une deuxieme assemblee pour les llavaua u ulilv'liui allull~*~«" ~ »» - - y 4. Les decisions prises äl'unanimite 91 A. Les decisions interessant les droits des coproprietaires 92 B. Les decisions interessant les parties communes Les decisions emportant modification de la repartition des charges a) La creation d'un syndicat secondaire 95 b) La scission d'une copropriete 95 c) La decision du syndicat de realiser des travaux, des actes d'acquisition ou disposition 96

5 fc n 146 Le droit de la copropriete. Les assemble.es de coproprietaires d) L'alienation separee d'une ou de plusieursfractions d'un lot 97 e) Le changement d'usage des parties privatives Les decisions relatives ä la surelevation ou ä la construction de bätiments realises par les soins du syndicat 98 L'EXECUTION DES DECISIONS D'ASSEMBLEE 99 SECTION 1. LANOTIFICAT1ON DES DECISIONS D'ASSEMBLEE Les modalites de notification 99 A. Le delai de la notification 99 B. Le Heu de la notification 100 \s* t-*cl TOX11IG ÜC \cl XlOLlllL^uLlOn ^ ~ ~ ~~ ~~~ ^ ~ ~ ^ ~ * ~ ~ i\\ 2. Destinataires de la notification 102 SECTION 2. L'EXECUTION DES DECISIONS ADOPTEES Les delais d'execution Principe de l'execution immediate des decisions adoptees: Exception au principe de l'execution immediate des decisions... _.. 1 f\a ^ ~ ^ ^ ~ ~ " " ^ ~»^ «* >i - j V/T a) Travaux decides en application des articles 25 et b) Urgence et travaux decides en application des articles 25 et La personne chargee d'executer 106 A. Lesyndic L'execution personnelle par le syndic L'execution des decisions par le syndic 108 B. Le conseil syndical 110 LA CONTESTATION DES DECISIONS D'ASSEMBLEE 113 SECTION 1. LES CONDIT1ONS DE CONTESTATION Qualite pour agir 114 A. Qualite de coproprietaire 114 B. Qualite d'opposants ou de defaillants Les coproprietaires opposants Les coproprietaires defaillants Delai pour agir 118 A. Duree du delai Action en nullite dans les deux mois 118

6 Table desmatieres Actions personnelles et actions reelles 119 B. Calcul du delai Point de depart du delai 120 a) Necessite d'une notification 120 b) Necessite d'une convocation Interruption ou Suspension du delai Objet de la contestation 122 A B. Motifs d'annulation 124 \/fr^titc t\f* ~\C\YYWC* I 1 *yl IVl^LIlD u w \\\ II1C~~ *. ^ -»^. _ 4* * ^^fa) Non respect des regles de convocation 124 b) Non respect des regles de tenue de l'assemblee 127 c) Absence de mandat valable du syndic Motifs de fond Fraude et abus de majorite 129 SECTION 2. LES EFFETS DE LA CONTESTATION Accueil de la demande en nullite 130 A. Laporteede l'annulation 131 B. Les pouvoirs du tribunal Les suites pouvant etre donnees au prononce de la nullite Cas particulier de la contestation d'une resolution interessant la t*#^r>nrf111#~in rj *c /"*hofn*-*c _ _ I *\\ 1CL*UI IHIUll QC5 HIaig,t I 3. Rejet de l 'action en nullite 134 CONCLUSION 135 INDEX 137 POUR ALLER PLUS LOIN 141 TABLE DES MATIERES 143