BILAN DE LA RÉALISATION À MI-PARCOURS

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1 Communauté de Communes du Pays d Iroise Programme Local de l Habitat BILAN DE LA RÉALISATION À MI-PARCOURS Avis favorable du Conseil communautaire du 29 janvier 2014 Réf. 14/23 I Janvier

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3 Sommaire PLH : rappel des orientations... 7 Le PLH face aux évolutions actuelles PLUS DE HABITANTS EN CONSTRUCTION NEUVE, OCCASION, FONCIER : DES MARCHÉS DYNAMIQUES UNE MEILLEURE VISIBILITÉ DE L OFFRE ET DE LA DEMANDE SOCIALE Évolutions territoriales et réglementaires LE SCOT DU PAYS DE BREST, EXÉCUTOIRE DEPUIS FIN DES DISPOSITIFS NATIONAUX QUI ÉVOLUENT LA QUESTION ÉNERGÉTIQUE AU CŒUR DES PRÉOCCUPATIONS QUELQUES NOUVEAUTÉS À L ÉCHELLE DÉPARTEMENTALE Évaluation à mi-parcours du PLH SYNTHÈSE État d avancement de la mise en œuvre du PLH Bilan financier ORIENTATION 1 : MAÎTRISER LES PRIX FONCIERS ET LA CONSOMMATION D ESPACE Action 1-1 : Inscrire la stratégie foncière dans les documents d urbanisme (plu) Action 1-2 : Créer un fonds de concours destiné aux opérations d habitat social en renouvellement urbain ORIENTATION 2 : RESTAURER LA DIVERSITÉ DE PEUPLEMENT PAR UNE POLITIQUE SOCIALE VIGOUREUSE Action 2-1 : Mettre en place un pilotage de la production de logements Action 2-2 : Consacrer l équivalent d une année de production au logement locatif public Action 2-3 : Produire 20 % de l offre foncière de terrains à coûts abordables Action 2-4 : Instituer une servitude de mixité sociale Action 2-5 : Créer des emplacements pour les gens du voyage Action 2-6 : Développer l offre de logements locatifs publics sur l île molène Action 2-7 : Aider les ménages les plus en difficulté à accéder à un logement ORIENTATION 3 : FAVORISER LE MAINTIEN À DOMICILE DES PERSONNES ÂGÉES Action 3-1 : Intégrer l adaptation des logements dans tous les futurs programmes de logements locatifs publics Action 3-2 : Contribuer à développer une offre d accueil de jour et d hébergements temporaires Action 3-3 : Renforcer le dispositif d information sur les moyens et les aides à l adaptation du parc privé (locatif et propriétaires occupants) ORIENTATION 4 : METTRE EN ŒUVRE UNE POLITIQUE COMMUNAUTAIRE DE L HABITAT À L ÉCHELLE DE LA CCPI Action 4-1 : Évaluer et piloter le programme local de l habitat Action 4-2 : Mettre en œuvre une gouvernance locale Action 4-3 : Organiser un dispositif d information et d accompagnement pour la population LANCEMENT D UN PIG HABITAT PRIVÉ Annexes

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5 Avant-propos Le Programme Local de l Habitat (PLH) de la Communauté de Communes du Pays d Iroise (CCPI) a été adopté par délibération du Conseil de Communauté en date du 29 septembre 2010, après avis du Comité Régional de l Habitat le 27 mai Selon l article L302-3 du Code de la Construction et de l Habitation, l EPCI réalise un bilan de la mise en œuvre du PLH trois ans après son adoption ainsi qu à l issue de la période d application de six ans. Ce bilan doit être communiqué pour avis au représentant de l État et au Conseil Régional de l Habitat. Le bilan à mi-parcours permet d apporter un éclairage sur la réalisation du programme d actions et de mesurer l adéquation des objectifs à la situation rencontrée. Il précise en outre les suites engagées ainsi que les perspectives prévues dans la seconde période de réalisation du PLH. Le présent document comprend ainsi : - Un rappel des orientations du PLH de la CCPI ; - Un point sur les évolutions récentes du territoire en termes de démographie, de marchés de l habitat ou encore de demande sociale ; - Un récapitulatif des évolutions territoriales et réglementaires intervenues depuis le lancement du PLH ; - L évaluation à mi-parcours du PLH proprement dite, détaillée action par action. 5

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7 PLH : rappel des orientations Rappel des orientations du PLH en cours et de leur déclinaison en actions 7

8 Rappel des orientations du PLH Le Programme Local de l Habitat de la Communauté de Communes du Pays d Iroise se décline en quatre grandes orientations : maîtriser les prix fonciers et la consommation d espace, restaurer la diversité de peuplement par une politique sociale rigoureuse, favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et mettre en place une politique de l habitat à l échelle communautaire. MAÎTRISER LES PRIX FONCIERS ET LA CONSOMMATION D ESPACE Le diagnostic du PLH met en avant un surenchérissement du foncier, couplé à un marché immobilier local tendu, sources d exclusion des ménages les plus modestes. De plus, face à l envolée des ventes de terrains à bâtir, un enjeu de modération de la consommation d espace et de l étalement urbain apparait incontournable. Afin de maîtriser l urbanisation de son territoire et de pouvoir modérer les prix du foncier par l action publique, deux actions sont définies : - Inscrire une stratégie foncière dans les documents d urbanisme (PLU) : o Ajuster le zonage à la réalité de la situation et aux objectifs de production en évitant une offre excessive de terrains urbanisables à court terme ; o Inscrire les opérations d habitat dans une hiérarchie urbaine de la rareté qui guide l application de densités différentes ; - Créer un fonds de concours destiné aux opérations d habitat social en renouvellement urbain o o Intégrer les objectifs de renouvellement urbain du SCoT du Pays de Brest dans la programmation du PLH et dans les PLU ; Mettre en place une intervention foncière sur les opérations de renouvellement urbain en centre-ville concourant à la création de logements locatifs publics. RESTAURER LA DIVER- SITÉ DE PEUPLEMENT PAR UNE POLITIQUE SOCIALE VIGOUREUSE Jusqu à l élaboration du PLH , l urbanisation du Pays d Iroise correspond à la somme des croissances individuelles communales, indépendantes les unes des autres. Le PLH introduit pour la première fois un objectif de production à l échelle de la Communauté (300 logements par an), décliné par communes. Les niveaux de prix du foncier et de l immobilier dans la CCPI rendent difficile l accession à la propriété pour les ménages modestes : le diagnostic fait état d une quasiinexistence d offre à coût abordable. De même, la part de logements locatifs sociaux reste faible dans le Pays d Iroise et l offre n est pas équilibrée à l échelle de la Communauté. La garantie d un accès au logement pour l ensemble de la population est donc un enjeu majeur du territoire. À cette fin, 7 actions sont déclinées : - Mettre en place un pilotage de la production de logements : répartition communale de l objectif de production de 300 logements par an dans la Communauté ; - Consacrer l équivalent d une année de production au logement locatif public : soit 300 logements sur les six ans du PLH, répartis en 210 PLUS, 84 PLAI-O, 6 PLAI-A. - Produire 20% de l offre foncière à coût abordable : o o 100 logements en accession avec une offre foncière plafonnée à ; 200 logements en primoaccession aidée (Pass- Foncier, PSLA). - Instituer une servitude de mixité sociale : 20% des logements construits dans des opérations de 10 logements ou plus ; la décision de sa mise en œuvre revient aux communes ; - Créer des emplacements pour les gens du voyage : 16 places à Ploudalmézeau ; 8

9 Plouarzel Ŕ Crédit photo : ADEUPa - Développer l offre en logements locatifs publics sur l île Molène : 4 à 5 logements ; - Aider les ménages les plus en difficultés à accéder à un logement : o Produire 6 PLAI-A ; o o Gérer un parc de logements d urgence ; Créer une instance opérationnelle pour traiter les situations difficiles d accès au logement. FAVORISER LE MAIN- TIEN À DOMICILE DES PERSONNES ÂGÉES La question des personnes âgées ne ressort pas du diagnostic en raison de la jeunesse de la population de la CCPI. Le territoire n échappe pas pour autant au vieillissement de la population : selon les prévisions démographiques, la population de personnes âgées devrait en effet doubler dans les vingt prochaines années. Or la Communauté de Communes ne dispose d aucun logement temporaire, ni d accueil de jour. Les personnes âgées sont orientées vers les structures des territoires voisins (Lannilis, Brest). De même, la problématique du maintien à domicile des personnes vieillissantes constitue un véritable enjeu au regard notamment des orientations de la politique gérontologique du Finistère, engendrant des besoins de services et d adaptation des logements dans le parc privé comme dans le parc public. Trois actions se dégagent : - Intégrer l adaptation des logements dans tous les futurs programmes de logements locatifs publics : quota de 10% de logements adaptés à la baisse d autonomie, soit 30 logements en six ans ; - Contribuer à développer une offre d accueil de jour et d hébergements temporaires : 5 à 6 hébergements adossés aux structures d accueil existantes ; - Renforcer le dispositif d information sur les moyens et les aides à l adaptation du parc privé (locatif et propriétaires occupants). METTRE EN PLACE UNE POLITIQUE DE L HABITAT À L ÉCHELLE COMMUNAUTAIRE La réalisation du PLH se traduit par une mise en œuvre opérationnelle, un suivi régulier des objectifs et une évaluation de la politique locale de l habitat avec l ensemble des partenaires locaux. Trois actions sont définies : - Évaluer et piloter le PLH : o o Mise en place d un système d observation ; Conférence annuelle de l habitat. - Mettre en œuvre une gouvernance locale : o o Organiser la coopération à l échelle communautaire (SCoT / intercommunalité / communes) Appui technique aux PLU dans leur adaptation au nouveau contexte local et national. - Organiser un dispositif d information et d accompagnement pour la population : o Permanences mensuelles de l ADIL ; o Accompagner les futurs candidats à l accession à la propriété dans le cadre du dispositif Pass-Foncier. 9

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11 Le PLH face aux évolutions actuelles Évolution récente du contexte sociodémographique du territoire, synthèse des tendances d évolution des marchés, développement de l offre locative sociale et satisfaction des besoins. 11

12 Plus de habitants en 2010 Le Pays d Iroise compte habitants en Hors communauté urbaine, c est la deuxième intercommunalité du Pays de Brest en matière de population, et celle qui a connu la plus forte progression de population depuis UN GAIN DE HABITANTS Entre 1999 et 2010, la Communauté de communes du Pays d Iroise a connu la plus forte croissance de population du Pays de Brest : + 17 % (contre +8% entre 1990 et 1999). À titre de comparaison, la progression démographique du Pays de Brest hors Bmo a été de 14% sur la même période. Ploudalmézeau, Plougonvelin et Plouarzel sont les communes du Pays d Iroise qui se sont le plus développées, en volume comme en taux d évolution annuel. À l inverse, l Ile-Molène est la seule commune présentant un déficit démographique. DÛ POUR 80% AU SOLDE MIGRATOIRE Témoignage d une forte attractivité résidentielle, 80% de la croissance démographique de la Communauté de communes résulte de son solde migratoire. Le Pays d Iroise affiche ainsi un taux d évolution de la population dû au solde migratoire de +1,2% par an entre 1999 et 2010, soit le taux le plus fort des intercommunalités du Pays de Brest. UNE PART IMPOR- TANTE DE FAMILLES AVEC ENFANTS Son solde naturel est en revanche moins élevé : +0,3% de l évolution de la population par an en moyenne entre 1999 et 2010, soit l équivalent de la moyenne du Pays de Brest hors Bmo. Le déficit ou la faiblesse du solde naturel de certaines communes littorales et des pôles du SCoT (St- Renan et Ploudalmézeau) masque toutefois le fait que la majorité des communes de la CCPI se situent au-dessus de ce seuil de +0,3%. Les familles avec enfants sont d ailleurs bien représentées dans le Pays d Iroise : elles constituent 40% des ménages, contre 35% en moyenne dans le Pays de Brest. Cartes 1 à 3 : Évolution de la population de la CCPI entre 1999 et 2010 Source : INSEE, RP Traitement ADEUPa 12

13 MAIS UN NET VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION Cette importance des familles se retrouve pour partie au travers d un indice de jeunesse favorable, puisque supérieur à 1 1. Toutefois, le nombre de personnes de 60 ans et plus a fortement augmenté depuis 1999 : + 31 %, soit personnes supplémentaires. En 2010, le Pays d Iroise comptait ainsi plus de personnes de 60 ans et plus, soit 24% de sa population (contre 21% en 1999). ET UN DESSERRE- MENT DES MÉNAGES Si la population de la Communauté de Communes a connu une hausse de 17% entre 1999 et 2010, le nombre de résidences principales Ŕ et donc de ménages Ŕ a quant à lui augmenté de 27% 2 (18% entre 1990 et 1999). Une partie de la production de nouvelles résidences principales ne contribue donc pas à la croissance démographique. Entre 1999 et 2010, le nombre moyen de personnes par ménage dans la CCPI est en effet passé de 2,6 à 2,4 : on parle de desserrement des ménages. Dans la CCPI, un quart de la production de nouvelles résidences principales a ainsi servi au maintien de la population à son niveau de 1999 et 22 % à compenser les sorties du parc de résidences principales (vacance, résidences secondaires, démolitions, changement de destination ). 54% des nouveaux logements ont en revanche permis l accueil d habitants supplémentaires. 1 L indice de jeunesse correspond au nombre de jeunes de 0 à 19 ans divisé par celui des personnes de 60 ans et plus. Plus il est élevé, plus la population est jeune. Dans le Pays d Iroise en 2010, il est de 1,12 (soit l équivalent du Pays de Brest). 2 Le parc total de logements a augmenté de 25%, les résidences secondaires de 19%, les logements vacants de 39%. Tableau 1 : Calcul du «point mort» entre 1999 et 2010 pour la CCPI ENTRE 1999 ET 2010 NOMBRE DE LOGEMENTS Production neuve (1) Point mort (2) Desserrement des ménages Renouvellement du parc 41 Variation du nombre de logements vacants 283 Variation du nombre de résidences secondaires et logements occasionnels Nombre de logements neufs ayant contribué à la croissance démographique (1-2) Sources : INSEE, SITADEL Traitements ADEUPa «Point mort» ou point d équilibre démographique : définitions Le point mort désigne la part de production neuve ne contribuant pas à la croissance démographique puisque servant à compenser : - Le renouvellement du parc ; - Le desserrement des ménages ; - La variation du nombre de logements vacants et de résidences secondaires. Production neuve (source : SITADEL) : Prenant en compte le fait qu il existe un délai entre la mise en chantier d un logement et son occupation réelle, nous avons ici considéré que la production neuve de la période correspond : - au nombre de logements individuels commencés entre 1997 et 2008, - auquel s ajoute le nombre de logements groupés et collectifs commencés entre 1996 et Le renouvellement du parc (démolitions ou changements de destination par exemple) : il est obtenu en soustrayant à la production neuve l évolution du parc total de logements entre 1999 et 2010 (source INSEE). Le desserrement des ménages (source INSEE) : baisse progressive du nombre de personnes par ménage, liée au vieillissement de la population et aux phénomènes sociétaux (décohabitations des enfants, séparations, monoparentalité ). Il conduit à un besoin en logements pour le seul maintien de la population à son niveau antérieur. Il est calculé de la manière suivante : Pop ménages 1999 Ŕ nbre ménages 1999 nbre personnes par ménage

14 Construction neuve, occasion, foncier : des marchés dynamiques Le Pays d Iroise est la Communauté de Communes qui présente les plus forts volumes de transactions immobilières et foncières du Pays de Brest hors Bmo, ainsi que la production neuve la plus importante. ENTRE 300 ET 350 MISES EN CHANTIER PAR AN DEPUIS 2010 L activité de production neuve de la Communauté de Communes s est régulée à partir de 2010, par rapport à l année 2009, mais aussi et surtout aux années exceptionnelles de 2006 et 2007, pour finalement atteindre en 2011 le niveau de l objectif du PLH (et du SCoT) : 300 logements. Une reprise de l activité, notamment pavillonnaire, est constatée en 2012, ramenant la production à son niveau de Ces 355 mises en chantier (soit 21% de plus qu en 2011) représentent plus d un tiers de la production du Pays de Brest hors Bmo. Depuis la mise en place du PLH, le collectif se maintient à une trentaine de mises en chantier par an tandis que la production d individuel groupé, bien que restant également modeste, est en dents de scie (entre 15 et 55 logements commencés par an). Il s agit pour l essentiel de production de logements sociaux dans les deux cas. DES TERRAINS PLUS PETITS MAIS QUI RESTENT CHERS Entre 2010 et 2012, on dénombre entre 230 et 260 ventes de terrains à bâtir par an, dont les deux tiers en lotissements. En 2012, le Pays d Iroise concentre ainsi 42% des ventes du Pays de Brest hors Bmo. Figure 1 : Logements commencés dans la CCPI entre 2002 et Source : SITADEL / DRE Bretagne - Traitement ADEUPa Figures 2 et 3 : Terrains à bâtir vendus dans la CCPI entre 2002 et 2012, par gamme de prix TTC et par gamme de surface Individuel pur Individuel groupé Collectif < à à > < 500 m² m² m² 900m² et plus Source : DGFiP, mutations 2002 à 2012 Traitement ADEUPa 14

15 Une nette tendance à la diminution des parcelles est notable. En effet, les terrains de moins de 700 m² représentent les deux tiers des ventes de la CCPI en 2012, contre 51% en 2010 et 41% en Les ventes de terrains de moins de 500 m² sont par ailleurs les seules à avoir progressé en Toutefois, cette diminution de la taille des parcelles ne semble pas suffire pour réguler le prix du foncier, en diffus comme au sein d opérations d aménagement. Le prix moyen d un terrain en 2012 est ainsi de dans la CCPI pour une surface moyenne de 690 m², contre pour 750 m² en Il s agit de la moyenne de prix la plus élevée du Pays de Brest hors communauté urbaine, la deuxième communauté de communes la plus chère en 2012 étant la Presqu île de Crozon avec une moyenne de De même, si la part des terrains dits à coût abordable Ŕ moins de Ŕ est restée relativement stable dans le Pays d Iroise 3, la part des terrains les plus chers Ŕ plus de Ŕ a récemment fortement progressé 4. MARCHÉ DE L OCCA- SION 5 : DES NIVEAUX DE PRIX ÉGALEMENT ÉLEVÉS Avec 360 ventes en 2012, plus de 500 en 2010 et 2011, le marché de l occasion du Pays d Iroise reste le plus dynamique du Pays de Brest hors Bmo. Les transactions de maisons individuelles prédominent, les ventes d appartements représentant 13% du marché en % de l offre en 2010, 21% en % des transactions en 2012 contre 17% en Biens immobiliers de plus de cinq ans Mais s il est le plus dynamique, c est également le plus cher. En moyenne, sur la période une maison s y est vendue , contre dans le Pays de Brest. Près de la moitié des communes se situent à un niveau de prix moyen supérieur à celui du Pays de Brest, Le Conquet, Plougonvelin et Locmaria-Plouzané dépassant même les Dans le détail, il s agit toutefois d un marché assez diversifié, où tous les niveaux de prix sont présents. Ainsi, si les maisons à plus de représentent près d un tiers des transactions en 2012, la part des ventes à moins de progresse et couvre désormais 38% du marché (contre 26% en 2010). Carte 4 : Ventes de maisons anciennes (plus de cinq ans) dans la CCPI entre 2010 et 2012 Source : DGFIP, mutations 2010 à

16 Une meilleure visibilité de l offre et de la demande sociale Le Fichier Unique de la demande locative sociale a été mis en place en avril 2011 par les bailleurs sociaux du Finistère réunis au sein de l Association Départementale des Organismes HLM. Cet outil, dont l objectif principal est de simplifier et de faciliter les démarches des demandeurs de logements sociaux, permet de mutualiser les connaissances de la demande pour mieux connaitre et satisfaire les besoins. PLUS DE 900 LOGE- MENTS SOCIAUX Au 1 er janvier 2012, la CCPI comptait 928 logements sociaux familiaux appartenant à des organismes HLM 6. Concentrés pour un tiers à Saint-Renan et Ploudalmézeau, ils représentent 22% du parc social du Pays de Brest hors Bmo. Il s agit principalement de petits logements ou de taille intermédiaire : 77% sont des T3 et moins. L offre se divise de manière presque équitable entre maisons et appartements. Ces derniers constituent 48% du parc et se situent principalement à Saint-Renan et au Conquet. SAINT-RENAN CONCENTRE 36 % DES DEMANDES POUR UN QUART DU PARC D après le fichier unique, le nombre de demandes exprimées au cours de l année 2012 dans la CCPI s élève à 292 : 224 pour une entrée dans le parc social (demandes externes) et 68 pour un déménagement au sein de ce même parc (demandes de mutation). Les pôles du SCoT sont privilégiés par les demandeurs : près de la moitié des demandes externes et 6 Source : Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS) Tableau 2 : Nombre de logements sociaux dans la CCPI AU 1 ER JANVIER 2012 LOGTS COMMUNAUX, DÉBUT 2013 % LOGTS SOCIAUX / RP 2010 Brélès % Conquet (Le) 80 7% Guipronvel 10 4% Île-Molène 6 5% Lampaul-Plouarzel 28 3% Lampaul-Ploudal. 6 2% Landunvez 35 5% Lanildut % Lanrivoaré 26 5% Locmaria-Plouzané % Milizac 75 7% Plouarzel 67 5% Ploudalmézeau* % Plougonvelin 71 5% Ploumoguer 72 9% Plourin % Porspoder 12 2% Saint-Renan** % Trébabu 12 8% Tréouergat - - TOTAL CCPI % * Pôle d équilibre du SCoT ** Pôle structurant du SCoT Sources : RPLS 2012, décompte des logements communaux par la DDTM 16

17 60% des demandes de mutations portent sur les seules communes de Saint-Renan et Ploudalmézeau. Carte 5 : La demande sociale au 31 décembre 2012 dans la CCPI Source : Fichier unique de la demande locative sociale du Finistère au 31 décembre 2012 Dans le même temps, 148 attributions ont été effectuées : 123 externes, 25 mutations. Au 31 décembre 2012, 216 demandes externes restaient insatisfaites, dont 71% datant de moins d un an. PRÈS DE TROIS DEMANDES POUR UNE ATTRIBUTION Le rapport demande/attribution 7 montre une fluidité de la demande équivalente à celle du Pays de Brest hors Bmo avec 2,8 demandes pour une attribution. Il reste donc inférieur à la notion de «début» de tension dans le parc locatif social, estimée par les organismes HLM à plus de trois demandes pour un logement attribué. En 2012, quatre communes dépassent toutefois ce seuil : Saint-Renan, Ploudalmézeau, Milizac et Porspoder. Les délais d attribution restent toutefois plutôt courts, 63% des demandes externes étant satisfaites dans les 6 mois, 80% dans l année (respectivement 64 et 83% dans le Pays de Brest hors Bmo). DEUX TIERS DES DE- MANDEURS ONT DES REVENUS INFÉRIEURS AUX PLAFONDS PLAI Les personnes seules et les familles monoparentales constituent près de 80% des demandeurs externes en 2012 dans le Pays d Iroise, d où une demande tournée essentiellement vers de petits logements : les trois quarts concernent des T3 et moins. 7 Ce rapport est calculé suivant la formule : (stock de demandes externes en fin d année + attributions externes au cours de la même année) / attributions externes au cours de l année. Ce calcul permet de tenir compte des demandes non satisfaites au cours de l année, et donc reconduites l année suivante. Figure 4 : Délais d'attribution de logements sociaux en 2012 (demandes externes) CC du Pays d'iroise Pays de Brest hors Bmo Finistère 0% 20% 40% 60% 80% 100% Moins de 3 mois 3 à 6 mois 6 à 12 mois Plus d'un an Figure 5 : Composition des ménages demandeurs en 2012 (demandes externes) CC du Pays d'iroise Pays de Brest hors Bmo Finistère 0% 20% 40% 60% 80% 100% Personne seule Famille monoparentale Famille Couple Colocataire Association Source : Fichier commun de la demande locative sociale du Finistère au 31 décembre Traitement ADEUPa 17

18 Les deux tiers des ménages demandeurs ont des revenus inférieurs aux plafonds PLAI (soit moins de 990 par mois en 2012 pour une personne seule), contre 72 % dans l ensemble du département. Enfin, les demandeurs de la CCPI sont jeunes : près de 40 % ont moins de 30 ans (contre un tiers dans le Pays de Brest hors Bmo). Figure 6 : Revenus des ménages demandeurs en 2012 (demandes externes) CC du Pays d'iroise Pays de Brest hors Bmo Finistère 0% 20% 40% 60% 80% 100% Sans revenus < 20% PLUS 20%-40% PLUS 40% PLUS-PLAI PLAI-PLUS PLUS-120% PLUS > 120% PLUS Figure 7 : Âge des ménages demandeurs en 2012 (demandes externes) CC du Pays d'iroise Pays de Brest hors Bmo Finistère 0% 20% 40% 60% 80% 100% Moins de 30 ans ans ans ans 65 ans et plus Source : Fichier commun de la demande locative sociale du Finistère au 31 décembre Traitement ADEUPa Les différents types de logements sociaux PLUS : Prêt Locatif à Usage Social Ce sont les logements sociaux «classiques». En 2013, les plafonds de ressources pour accéder à ce type de logement sont de pour une personne seule, hors Ile-de-France (soit mensuels), pour un loyer plafonné à 5,05 /m² en zone III. PLAI : Prêt Locatif Aidé d Intégration On distingue les PLAI «ordinaires» (PLAI-O) des PLAI «Adaptés» (PLAI-A). Les premiers sont destinés aux ménages ayant des ressources inférieures de 55 à 60% aux plafonds PLUS ( pour une personne seule hors Ilede-France en 2013, soit mensuels). Les seconds proposent en plus des mesures d accompagnement social. Les loyers sont plus bas que les logements PLUS : 4,48 /m² en 2013 en zone III. PLS : Prêt locatif social Ce sont des logements à destination de ménages aux revenus supérieurs aux plafonds de ressources PLUS (jusqu à 130% de ces plafonds : pour une personne seule hors Ile-de-France en 2013, soit mensuels). Les plafonds de loyers sont donc plus élevés : 7,58 /m² en 2013 en zone C. PSLA : Prêt Social Location-Accession Forme d accession à la propriété dans le neuf, accessible sous conditions de ressources ( pour une personne seule, soit mensuels), il comporte une phase locative et une phase d accession à la propriété et permet notamment de bénéficier d avantages fiscaux (TVA à taux réduit et exonération de taxe foncière durant 15 ans). 18

19 Évolutions territoriales et réglementaires Rapide tour d horizon des évolutions territoriales et réglementaires intervenues au cours des trois dernières années. 19

20 Le SCoT du Pays de Brest, exécutoire depuis fin 2011 L élaboration du PLH de la CCPI s est déroulée conjointement à celle du SCoT du Pays de Brest, en veillant à intégrer les orientations en cours de définition. Le SCoT n a toutefois été approuvé par le syndicat mixte du SCoT du Pays de Brest (devenu depuis le «Pôle métropolitain du Pays de Brest») que le 13 septembre 2011 et rendu exécutoire le 27 novembre de la même année, soit un an après l adoption du PLH. Point sur quelques-unes des prescriptions et recommandations définitives du document Lien entre PLH et SCoT «Les programmes locaux de l'habitat, les plans de déplacements urbains, les schémas de développement commercial, les plans locaux d'urbanisme [ ] sont compatibles avec le document d'orientation et d'objectifs des schémas de cohérence territoriale [ ]. Lorsqu'un schéma de cohérence territoriale est approuvé après l'approbation d'un programme local de l'habitat ou d'un plan de déplacements urbains, ces derniers sont, le cas échéant, rendus compatibles dans un délai de trois ans.» Article L du Code de l Urbanisme LE SCOT DÉFINIT. UNE HIÉRARCHIE URBAINE Le SCoT distingue en effet parmi les communes du Pays de Brest un pôle métropolitain (Brest métropole océane), cinq pôles structurants (dont Saint-Renan) et quatre pôles d équilibre (dont Ploudalmézeau). DES OBJECTIFS DE PRODUCTION Dans un souci de maintien de la population et des services des communes d une part, de renfort de la croissance démographique du Pays de Brest d autre part, le SCoT fixe à 300 l objectif annuel de production de résidences principales dans la Communauté de Communes du Pays d Iroise. Cet objectif peut intégrer la remise sur le marché de logements vacants et doit être décliné par communes dans le PLH. Cette répartition doit tenir compte des principes suivants : Privilégier la production de logements dans les pôles Le SCoT propose d appuyer la politique de production de logements neufs prioritairement sur les pôles métropolitain, structurants et d équilibre (soit Saint-Renan et Ploudalmézeau pour la CCPI). Lier le développement communal à l offre d équipements et la desserte en transports Le SCoT recommande à chaque commune de porter l effort de construction prioritairement dans son centre, où se concentrent les services, équipements et dessertes en transports collectifs. Garantir dans les pôles structurants et d équilibre une offre diversifiée pour répondre aux besoins des populations Pour ce faire, le SCoT prescrit des objectifs à atteindre en matière de représentativité du parc locatif conventionné dans le parc total de résidences principales. Ces objectifs sont modulés en fonction du type de polarité : - 10 % minimum du parc de résidences principales pour Saint-Renan (pôle structurant), - 7 % pour Ploudalmézeau (pôle d équilibre), - 5 % pour les autres communes, sous réserve d une réelle demande. Il s agit d objectifs à atteindre à l échéance du SCoT, soit à l horizon Privilégier le renouvellement urbain Le SCoT prescrit des objectifs minimum de production de logements en zone U : - 20 % de la production dans les pôles structurants, - 15 % dans les pôles d équilibre, - 10 % dans les autres communes. 20

21 Il recommande donc que chaque intercommunalité se dote, au travers de leurs PLH, des moyens d une politique d action foncière en renouvellement urbain et que les communes réalisent un schéma de renouvellement urbain. Carte 6 : Les polarités du SCoT du Pays de Brest Source : PADD du SCoT du Pays de Brest, p.18 Enfin, afin d essayer de limiter les phénomènes de rétention foncière, il recommande également à toutes les communes du Pays de Brest de mettre en œuvre l article 1396 du Code Général des Impôts permettant la majoration de la valeur locative des terrains non bâtis situés en zone U. et définir des densités minimales en extension urbaine Dans le cas d opérations à vocation d habitat en extension urbaine, le SCoT prescrit les densités brutes minimales suivantes : - Dans les pôles structurants : 20 logements par hectare ; - Dans les pôles d équilibre : 15 logements par hectare ; - Dans les autres communes : 12 logements par hectare. DES OBJECTIFS DE QUALITÉ ENVIRONNE- MENTALE Le SCoT recommande notamment aux communes de conduire une réflexion sur la qualité résidentielle. Il recommande également que la conception de quartiers durables s accompagne de la recherche des objectifs suivants : - Intégration du quartier dans le tissu urbain existant et aux continuités vertes et bleues ; - Qualité des espaces publics ; - Cohérence entre espaces publics et espaces privés ; - Performances énergétiques des bâtiments ; - Gestion économe de l eau ; - Proximité de services associés Le renouvellement urbain selon le SCoT Première façon de lutter contre l étalement urbain, le renouvellement urbain est compris comme étant la part des constructions neuves localisées en zones U : - soit par réhabilitation ou modification de la destination de bâtiments existants, - soit par construction dans des terrains non bâtis. DOG du SCoT, p.41 La densité brute selon le SCoT La surface du terrain dédié à l opération comprend l ensemble des terrains urbanisables. Les espaces non urbanisables à déduire sont : les zones naturelles, les secteurs d activité agricole, les zones de risque avéré. Les espaces destinés à accueillir une population qui dépasse les usagers du quartier peuvent également être déduits (équipement communal par ex). DOG du SCoT, p.47 21

22 Des dispositifs nationaux qui évoluent Le PLH s appuie, dans son programme d actions, sur plusieurs dispositifs nationaux : Pass- Foncier notamment, mais aussi Prêt à Taux Zéro ou majoration de la valeur locative sur les propriétés non bâties des zones urbaines Autant d outils qui ont évolué depuis. L ARRÊT DU PASS- FONCIER Le Pass-Foncier était un dispositif réservé aux primo-accédants en neuf (achat ou construction), sous conditions de ressources, leur permettant notamment de payer le logement en deux temps (la maison d abord, puis le terrain) et de bénéficier d une TVA à taux réduit. Ce dispositif n existe plus depuis fin 2010, suite à la loi de finances de 2011 qui supprime le bénéfice de la TVA à 5,5%. LE PTZ RÉGULIÈRE- MENT REMANIÉ Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet aux ménages primo-accédants de bénéficier d un prêt sans intérêts pour l achat de leur résidence principale. Son octroi est soumis à des critères précis, régulièrement modifiés 8. Depuis 2013, ce dispositif n est ainsi plus accessible que pour l achat d un logement neuf respectant un certain niveau de qualité énergétique (BBC ou RT2012). De plus, les plafonds de revenus ont été baissé, pour un recentrage vers les ménages les plus modestes ( annuels pour une personne seule en zone C). 8 Voir les caractéristiques par années en annexe, page LA MAJORATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES PROPRIÉTÉS NON BÂTIES ÉTENDUE AUX ZONES À URBANISER La taxe foncière sur les propriétés non bâties est établie d après leur valeur locative cadastrale. L article 1396 du Code Général des Impôts permet de majorer cette valeur locative pour les terrains constructibles en zones urbaines, dans un but de limitation des phénomènes de rétention foncière. Modalités du dispositif entre le 29 décembre 2008 et le 16 mars 2012 La valeur locative cadastrale de terrains constructibles en zones urbaines (délimitation par un PLU, carte communale, plan de sauvegarde) peut être majorée 9 d une valeur forfaitaire comprise entre 0 et 3 /m² pour le calcul de la part revenant aux communes et EPCI sans fiscalité propre. La superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de m². Cette majoration ne s applique pas : - Aux terrains appartenant aux EPF ; 9 Sans pouvoir excéder 3% d une valeur forfaitaire moyenne au m² définie par décret et représentative de la valeur moyenne du terrain selon sa situation géographique. - Aux terrains classés en zone urbaine depuis moins d un an ; - Aux terrains situés dans une ZAC ou pour lesquels un permis de construire, un permis d aménager ou une autorisation de lotir a été obtenu ; - Aux parcelles supportant une construction passible de la taxe d habitation. Modalités du dispositif entre le 16 mars 2012 et le 1 er janvier 2014 La possibilité d établir cette majoration de la valeur locative cadastrale est élargie aux terrains situés en zones à urbaniser, à condition que les voies publiques et les réseaux (eau, électricité, assainissement) y soient suffisants pour desservir les constructions à implanter. La superficie retenue est désormais réduite de 200 m². Il est également préciser que la commune (ou l EPCI compétent) peut : - Exonérer tout ou partie des terrains situés sur son territoire ; - Appliquer une majoration moins élevée ; - Moduler son montant en fonction des priorités d urbanisation et de construction de logements définies au sein du PLH. 22

23 Modalités du dispositif au 1 er janvier 2014 Cette majoration ne s applique plus aux terrains utilisés pour les besoins d une exploitation agricole. ÉVOLUTION DES DISPOSITIFS D AIDE À LA RÉNOVATION ÉNERGETIQUE Voir page suivante. À VENIR : LE PROJET DE LOI ALUR Présenté au Conseil des Ministres le 26 juin 2013, adopté en première lecture par l Assemblée Nationale le 17 septembre 2013, le projet de loi pour l accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) pourrait être approuvé d ici mars Ce projet de loi aborde notamment les questions d encadrement des loyers, de mise en place d une Garantie Universelle des Loyers, d hébergement et d accompagnement vers le logement, d habitat participatif, de lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées Il comprend également un important volet «urbanisme», avec, comme disposition phare, la généralisation des Plans Locaux d Urbanisme intercommunaux (PLUi) par transfert de la compétence PLU de la commune à l intercommunalité. Carte 7 : Les communes du Pays de Brest selon le zonage applicable à certaines aides au logement Source : D après l arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement La taxe forfaitaire sur la cession des terrains nus devenus constructibles Un dispositif inchangé Les communes ou EPCI compétents pour l élaboration des documents d urbanisme peuvent instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement par un document d urbanisme Égale à 10% de la plus-value réalisée, elle est exigée au cédant lors de la première vente du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Cette taxe ne s applique pas : - Aux cessions de terrains qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires d habitations ; - Aux terrains cédés avant le 31 décembre 2011 à une collectivité territoriale, à un EPCI compétent ou à un EPF, en vue de leur cession à un organisme HLM ou une SEM gérant des logements sociaux ; - Aux terrains classés constructibles depuis plus de 18 ans ; - Aux terrains dont le prix de cession est inférieur au prix d acquisition majoré à 200%. Code Général des Impôts, art

24 La question énergétique au cœur des préoccupations Cette problématique a notamment été abordée dans les lois Grenelle, qui ont abouti à la formulation d objectifs de réduction de consommation d énergie et de réhabilitation de logements, ainsi qu à la mise en place du programme national Habiter mieux. LES LOIS GRENELLE : PROMOUVOIR UN DÉVELOPPEMENT DURABLE Le Grenelle de l Environnement se décline en deux lois : - La loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l environnement, dite Grenelle 1, promulguée en août 2009 ; - La loi portant engagement national pour l environnement, dite Grenelle 2, promulguée en juillet Elles ambitionnent de lutter contre le changement climatique, préserver la biodiversité, contribuer à un environnement respectueux de la santé, assurer un nouveau modèle de développement durable. Dans le domaine de l habitat et du bâtiment, cela se traduit notamment par des objectifs de : - réduction des consommations d énergie du parc des bâtiments existants d au moins 38% d ici 2020 ; - généralisation des bâtiments «basse consommation» (BBC) d ici la fin 2012, des bâtiments à «énergie positive» à l horizon Cela a conduit à l établissement de la Règlementation Thermique 2012 (dite RT2012), applicable à tous les bâtiments neufs depuis le 1 er janvier «HABITER MIEUX» : UN DISPOSITIF POUR LUTTER CONTRE LA PRÉCARITÉ ÉNERGÉ- TIQUE Lancé en 2011, ce programme porté par l Anah vise la réhabilitation thermique de logements d ici S appuyant sur le Fonds d Aide à la Rénovation Thermique (FART), il s adresse depuis juillet 2013 autant aux propriétaires occupants modestes qu aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires réalisant des travaux d économie d énergie. Ce dispositif leur permet de bénéficier, en complément des aides de l Anah (qui peuvent couvrir jusqu à 50 % du montant des travaux), d une Aide de Solidarité Écologique (ASE) et d une aide à l ingénierie. L ASE se monte depuis 2013 à : pour les propriétaires occupants, pour les propriétaires bailleurs, par lot d habitation principale pour les syndicats de copropriétaires. Pour les propriétaires occupants, elle peut être complétée par une aide de la région, du département, de l EPCI ou de la commune 10. L ASE est alors majorée du même montant, dans la limite de La CCPI a voté en décembre 2011 la participation de la collectivité à ce dispositif à hauteur de 500 par dossier. L ingénierie consiste en la mise à disposition des propriétaires d un spécialiste pour la réalisation des diagnostics thermiques, des devis, le montage des dossiers de financement, le suivi du bon déroulement des travaux... Les propriétaires en bénéficient gratuitement si une OPAH, un PIG ou un Plan de Sauvegarde est en place dans leur collectivité. Dans le cas contraire, ils bénéficient d un complément de subvention de 550. Pour bénéficier de ces mesures, le logement concerné doit être antérieur à 2001 et se trouver dans un département signataire d un Contrat Local d Engagement (CLE) 11. Les travaux réalisés doivent permettre un gain de performance énergétique de 25% pour les propriétaires occupants, 35% pour les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriétaires. Enfin, le bénéficiaire doit permettre la valorisation des CEE 12 au profit exclusif de l Anah ou de l obligé qu elle a désigné. Les propriétaires occupants doivent de plus se trouver en deçà d un certain plafond de ressources 13 et ne pas avoir bénéficié d autres financements de l État dans les 5 dernières années (PTZ par ex). Les propriétaires bailleurs ont quant à eux l obligation de conventionner leur bien pendant au moins 9 ans. 11 Le Finistère est couvert par un CLE depuis Certificat d Économies d Énergie. 13 Au 1 er juillet 2013, moins de annuels pour une personne seule hors Ile-de-France 24

25 UNE NOUVELLE PRIME «RÉNOVATION ÉNER- GETIQUE» DE L État a lancé en septembre 2013 la mise en place d une prime exceptionnelle de pour aider les ménages aux revenus moyens, ne pouvant bénéficier de l ASE par exemple, à financer des travaux de rénovation énergétique, entre le 31 mai 2013 et le 31 décembre Pour en bénéficier, le demandeur doit : - Être propriétaire occupant du logement faisant l objet des travaux ; - Se situer sous un certain plafond de ressources (moins de annuels pour une personne seule par ex.) - Ne pas bénéficier de l ASE ou d une autre prime d aide à la rénovation thermique (hors CIDD et éco-ptz). Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans, et faire l objet de travaux relevant d au moins deux des catégories suivantes : - Isolation thermique de l ensemble de la toiture ; - Isolation thermique d au moins la moitié des murs ou parois vitrées donnant sur l extérieur ; - Installation de chaudières ou équipements de chauffage ou de production d eau chaude spécifiques (à condensation, à micro-cogénération gaz, fonctionnant au bois, utilisant une source d énergie renouvelable ). Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels. ÉCO-PTZ ET CRÉDIT D IMPÔT DÉVELOPPE- MENT DURABLE : DEUX DISPOSITIFS COMPLÉMENTAIRES Ces deux dispositifs, accessibles sans conditions de ressources, viennent compléter la gamme des instruments financiers incitatifs aux rénovations thermiques. L éco-ptz permet de bénéficier d un prêt à taux zéro de maximum (suivant le type de travaux effectué), remboursable sur 10 ou 15 ans. Il s adresse aux propriétaires (occupants ou bailleurs) et aux syndicats de copropriétaires de logements datant d avant 1990, réalisant soit un «bouquet de travaux», soit faisant en sorte d atteindre un niveau de performance énergétique minimale du logement ou du bâtiment, soit réhabilitant un système d assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d énergie. Le CIDD permet quant à lui de déduire de ses impôts sur le revenu 15 ou 25 % des dépenses d équipements contribuant à une amélioration énergétique de son logement (équipements de chauffage, d isolation, de raccordements à certains réseaux de chaleur, utilisant des énergies renouvelables ). Il s adresse autant aux propriétaires occupants qu aux locataires ou occupants à titre gratuit. Les propriétaires bailleurs ne peuvent en revanche plus bénéficier du dispositif depuis le 1 er janvier Un ménage peut cumuler un éco- PTZ et un CIDD s il se situe en deçà d un certain plafond de ressources (moins de annuels pour une personne seule, pour un couple, au 1 er janvier 2014). 25

26 Quelques nouveautés à l échelle départementale Le PLH doit tenir compte d un certain nombre de documents départementaux : schéma d accueil des gens du voyage, schéma gérontologique, Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) dont certains ont été actualisés depuis. Autre nouveauté pour le Finistère : l élaboration en cours d un Plan Départemental de l Habitat (PDH). SCHÉMA GÉRONTO- LOGIQUE : LE PAYS D IROISE NON PRIORITAIRE Par délibérations des 31 janvier 2008 et 29 janvier 2009, le Conseil Général du Finistère a adopté son troisième schéma en faveur des personnes âgées. Dans le cadre des objectifs d ouverture de places d hébergement entre 2009 et 2013, le territoire communautaire n est pas identifié comme prioritaire. Deux dossiers ont toutefois été retenus : - Création de 8 places d accueil de jour dans la Petite Unité de Vie (PUV) de Plouarzel ; - Création de 15 places d hébergement permanent 14 et 14 places Alzheimer à l EHPAD Les Mouettes de Plougonvelin. SCHÉMA D ACCUEIL DES GENS DU VOYAGE : DE NOU- VEAUX OBJECTIFS Un nouveau schéma départemental d accueil des gens du voyage a été lancé en 2012, s accompagnant d une évolution des objectifs. Concernant le Pays d Iroise, l ancien schéma prévoyait en effet la création d une aire de 16 places à Ploudalmézeau afin de compléter l offre à l échelle du Nord Finistère. Or la commune n accueille pas de groupes en hiver mais a en revanche une tradition d accueil estival. La capacité d accueil permanent initialement prévue (16 places) ne saurait répondre à ce besoin particulier (50 à 60 caravanes). Le nouveau schéma préconise donc plutôt la mise en place d une aire de petit passage d une soixantaine de places, avec possibilité de transformation en aire d accueil permanent si les besoins évoluent. Le nouveau schéma préconise également la mise en place d une aire pérenne pour les grands rassemblements à l échelle du Pays de Brest (hors Presqu île de Crozon). UN PLAN DÉPARTE- MENTAL DE L HABITAT EN COURS D ÉLABO- RATION Élaboré pour une durée de six ans, un PDH a pour objectif «d assurer la cohérence entre les politiques d'habitat menées dans les territoires couverts par un PLH et celles menées dans le reste du département» 15. Il comprend : - Un diagnostic territorial partenarial permettant d identifier les enjeux en matière d habitat, ainsi que les compétences et responsabilités de chacun des partenaires ; - Un document d orientations énonçant, par bassin d habitat, les principes retenus pour répondre aux besoins en logement. Les orientations définies doivent être conformes à celles des SCoT et PLH en vigueur dans le département ; - Un dispositif d observation à l échelle départementale, permettant par exemple l actualisation des données du diagnostic, l aide au pilotage des politiques ou encore l évaluation des effets de ces mêmes politiques. Le département du Finistère s est engagé dans l élaboration de son PDH en 2012, en copilotage avec l État. Le diagnostic et le document d orientations ont été présentés en section départementale du Comité Régional de l Habitat le 3 décembre Places pouvant être repositionnées en accueil Alzheimer 15 Code de la Construction et de l Habitation, art. L

27 Évaluation à miparcours du PLH Synthèse, tableau récapitulatif de l état d avancement de la mise en œuvre du PLH et bilan financier. Analyse quantitative et qualitative, action par action. 27

28 Synthèse La communauté de communes du Pays d Iroise a adopté son premier Programme Local de l Habitat en septembre Sur la base des enjeux révélés par le diagnostic, quatre grandes orientations ont été définies et 15 actions ont été déclinées pour les mettre en œuvre. Leur évaluation montre un bilan à mi-parcours positif, la totalité des actions étant engagée, de nouveaux outils mis en place et des partenariats créés. MISE EN PLACE D UNE POLITIQUE FONCIERE COMMUNAUTAIRE La CCPI s est saisie de la question de la stratégie foncière, en allant au-delà des prescriptions du PLH. Ainsi, en plus du fonds de concours pour les opérations d habitat social en renouvellement urbain prévu par le PLH, la Communauté de Communes a engagé la réalisation en 2013 d un référentiel foncier et a instauré un Fonds d Intervention Foncière communautaire. Ces outils, couplés à un partenariat avec l EPF, favorisent tout à la fois la maitrise foncière par les communes, le renouvellement urbain et la densité. L OFFRE DE LOGE- MENTS SE DIVERSIFIE Malgré un contexte économique morose, et une production de logements qui atteint un niveau particulièrement bas dans le Pays de Brest (notamment en 2012), la CCPI a, jusqu ici, un rythme de production légèrement supérieur à son objectif annuel de production. Avec plus de logements mis en chantier en trois ans, elle atteint ainsi, fin 2012, 57 % de l objectif du PLH. Cette production s inscrit sous le signe de la diversité et de l accessibilité : - près de 200 logements sociaux familiaux ont été agréés depuis 2009 (dont 2 à Molène), - 30 PSLA ont été programmés, - 19 dossiers Pass-Foncier ont été montés avant la disparition du dispositif fin 2010, terrains à bâtir ont été vendus moins de entre 2010 et 2012, dont 75 en lotissements. À noter également la pérennisation de l aire du Lanveur pour les gens du voyage à Ploudalmézeau et de l offre en logements d urgence, répartie sur l ensemble de la Communauté. PERSONNES ÂGÉES : ACCUEIL DE JOUR ET ADAPTATION NE SONT PAS LES SEULS BE- SOINS DU TERRITOIRE Depuis 2010, l effort d adaptation au vieillissement des logements, publics comme privés, neufs comme anciens, se poursuit. L offre en accueil de jour et en hébergement permanent en EHPAD s est également développée. Le CLIC du Pays d Iroise attire toutefois l attention sur d autres problématiques : - le besoin de développer une offre de transport reliée aux structures d accueil de jour ; - l habilitation nécessaire de l ensemble des EHPAD à recevoir des bénéficiaires de l aide sociale ; - l émergence d une demande d offre de logements intermédiaire de la part des moins des 75 ans ; - une acceptation difficile des travaux d adaptation par certaines personnes, notamment parmi les plus âgées. DES ÉLUS ET DES HABITANTS TENUS INFORMÉS Le CLIC et l ADIL jouent un rôle essentiel d information et de conseil, tant auprès des élus que des habitants. Cette possibilité de renseignement tout au long de l année auprès de ces partenaires est complétée par la mise en place d actions ponctuelles (forum, formations ). La présentation annuelle au comité de pilotage du PLH de l évolution des différents marchés de l habitat et de l état d avancement de la mise en œuvre du PLH participe à cette volonté d information et à la bonne mise en œuvre de la politique communautaire. LANCEMENT D UN PIG «HABITAT PRIVÉ» Suite à une étude pré-opérationnelle lancée en 2013 par la CCPI, la CCPA et la CCPLCL, ces trois territoires ont décidé de mettre en place un PIG Habitat privé intercommunautaire. Le dispositif opérationnel, axé sur l amélioration des performances énergétiques et l adaptation des logements au handicap et au vieillissement, a pour objectif d accompagner 955 logements entre 2014 et 2018, dont 360 dans la CCPI. 28

29 UN AJUSTEMENT DU PLH SOUHAITÉ Si tous les objectifs, notamment quantitatifs, ne sont pas encore atteints, l ensemble des actions du PLH a été engagé. Des dispositifs se mettent en place, qu ils soient prévus ou non dans le PLH (FIF, PIG, référentiel foncier ), des partenariats se sont créés ou renforcés (ADIL, EPF ). Au regard des résultats de ce bilan à mi-parcours et de l évolution récente des dispositions législatives et réglementaires liées à la politique du logement (SCoT, Programme Habiter Mieux, Pass Foncier, etc.), la Communauté de Communes souhaite ajuster le programme d actions de son PLH. Article L302-4 du Code de la Construction et de l Habitation «Le programme local de l'habitat peut être modifié par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale à condition qu'il ne soit pas porté atteinte à son économie générale : a) Pour être mis en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires relatives à la politique du logement entrées en vigueur après son adoption ; b) Pour tenir compte des évolutions du contexte démographique, économique et social. (...) Le projet de modification est transmis pour avis au représentant de l'etat dans le département ainsi qu'aux personnes morales associées en application de l'article L Leur avis est réputé donné s'il n'est pas rendu dans un délai de deux mois à compter de la transmission du projet. Le projet de modification est approuvé par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.» Cette évolution du document ne remet pas en question son équilibre général et peut donc se faire par simple voie modificative. 29

30 État d avancement de la mise en œuvre du PLH Action réalisée Action en cours de réalisation Action non mise en œuvre à jour ORIENTATION 1 : MAÎTRISER LES PRIX FONCIERS ET LA CONSOMMATION D ESPACE Action 1-1 Action 1-2 Inscrire la stratégie foncière dans les documents d urbanisme (densité, renouvellement urbain) Mettre en œuvre une stratégie ou des mesures fiscales, telles que la taxe forfaitaire sur la cession des terrains nus devenus constructibles ou la majoration de la valeur locative sur les propriétés non bâties des zones urbaines Créer un fonds de concours destiné aux opérations d habitat social en renouvellement urbain Mise en place d un référentiel foncier Mise en place d un fonds d intervention foncière Ŕ Une avance accordée à ce jour Au 29 novembre 2013, huit communes appliquent la taxe forfaitaire. Deux communes appliquent une majoration de la valeur locative des propriétés non bâties. Mis en place en 2010 Deux opérations financées à ce jour ORIENTATION 2 : RESTAURER LA DIVERSITÉ DE PEUPLEMENT PAR UNE POLITIQUE SOCIALE VIGOUREUSE Action 2-1 Action 2-2 Action 2-3 Action 2-4 Action 2-5 Produire 300 logements par an en moyenne Produire 300 logements locatifs sociaux sur la période PLH (soit 50 / an), répartis en 210 PLUS, 84 PLAI-O, 6 PLAI-A Production d une offre foncière plafonnée à , destinée à des accédants à la propriété s inscrivant dans les plafonds PTZ (100 logements) Programme de 200 logements en primo-accession aidée pour des candidats éligibles au PTZ (Pass- Foncier, PSLA) Instituer une servitude de mixité sociale (facultatif, à la décision des communes) Créer une aire de petit passage pour l accueil des gens du voyage à Ploudalmézeau Nombre de logements commencés en : : : : 355 Nombre de logements sociaux programmés : : : : : : 28 Entre 2010 et 2012, 150 terrains vendus moins de dossiers Pass-Foncier (arrêt du dispositif) 36 PSLA programmés entre 2010 et 2013 Intégration dans certains PLU d une part de logements sociaux obligatoire dans les opérations en zone 1 AU (Milizac, Ploudalmézeau, Porspoder) Principe retenu pour le futur PLU de Locmaria-Plouzané Pérennisation de l aire du Lanveur 30

31 Action 2-6 Action 2-7 Créer 4 à 5 logements locatifs publics sur l île Molène Produire 6 PLAI-A Gérer un parc de logements d urgence Créer une instance opérationnelle pour traiter les situations difficiles d accès au logement Construction de 2 maisons sur le site de Park Bras (Logis Breton) Aucun PLAI-A programmé à ce jour Gestion déléguée à l AGEHB Prise en charge du déficit de fonctionnement et de frais de gestion par la Communauté de Communes Une commission d attribution des logements d urgence se réunit 4 à 5 fois par an ORIENTATION 3 : FAVORISER LE MAINTIEN À DOMICILE DES PERSONNES ÂGÉES Action 3-1 Action 3-2 Action 3-3 Prévoir un quota de 10% de logements adaptés à la perte d autonomie dans la production de logement social, soit 30 logements en six ans Ouvrir 5 à 6 hébergements temporaires et d accueil de jour, adossés aux structures d accueil existantes Mise en place d un partenariat et d une dynamique locale, de mutualisation des moyens et des connaissances sur la question des personnes âgées Organisation d un séminaire annuel d information et de réflexion Adaptation des logements en rez-dechaussée dans la mesure du possible Réponse au cas par cas aux demandes d adaptation des locataires en place 8 places d accueil de jour à Porspoder 15 places permanentes + 14 places en unité Alzheimer à Plougonvelin CLIC actif De nombreux partenariats formés lors du forum de février 2013 Etude pré-opérationnelle du PIG en 2013, dont l un des axes porte sur l adaptation des logements Possibilité de se renseigner toute l année auprès du CLIC, mise en place d actions ponctuelles ORIENTATION 4 : METTRE EN ŒUVRE UNE POLITIQUE COMMUNAUTAIRE DE L HABITAT À L ÉCHELLE DE LA CCPI Action 4-1 Action 4-2 Action 4-3 Mise en place d un système d observation Conférence annuelle de l Habitat Organiser la coopération entre SCoT / intercommunalité / communes Donner un appui technique aux PLU dans leur adaptation au nouveau contexte local et national 2 permanences mensuelles d information de la population sur toutes les questions techniques, juridiques, financières et fiscales liées à l habitat Accompagner les futurs candidats à l accession > entretiens individuels avec l ADIL, utilisation du passeport pour l accession Observatoire annuel de l habitat du Pays de Brest (ADEUPa) Une fois par an depuis 2012, bilan des actions menées et présentation des derniers chiffres des différents marchés de l habitat (neuf, occasion, foncier ) Communication via les élus du comité de pilotage PLH Mise en place d une cellule ingénierie territoriale à la CCPI Permanence de l ADIL à Saint Renan le 1 er mardi du mois ; à Ploudalmézeau le 3 ème mardi du mois Entre 2010 et 2012, l ADIL a réalisé consultations, portant sur les rapports locatifs, les financements de travaux d amélioration de l habitat, les aspects juridiques et financiers de l accession à la propriété. 31

32 Bilan financier ACTIONS Action 1-1 Action 1-2 Action 2-1 Action 2-2 Action 2-3 Action 2-4 Action 2-5 Action 2-6 BUDGET CCPI PRÉVU POUR LES SIX ANS DU PLH Fonds de concours destiné aux opérations d habitat social en renouvellement urbain : Produire 20 % de l offre foncière de terrains à coûts abordables : Développer l offre de logements locatifs publics sur l Ile Molène : DÉPENSES EFFECTIVES OU VOTÉES À CE JOUR Mise en place d un référentiel foncier, organisation d un séminaire d information sur la mise en place d une politique et d une stratégie foncière à l échelle communautaire : Mise en place d un Fonds d Intervention Foncière : enveloppe de / an > En 2013, versés à Plourin Plouarzel, projet de 15 logements : Ploudalmézeau, projet de 14 logements : Soit total au 1 er janvier 2014 : dossiers Pass-Foncier : Construction de 2 maisons sur le site de Park Bras (Logis Breton) : Produire 6 PLAI-A : Aucun logement programmé à ce jour : 0 Action 2-7 Action 3-1 Action 3-2 Action 3-3 Action 4-1 Frais de gestion du parc de logements d urgence : Renforcer le dispositif d information sur les moyens et les aides à l adaptation du parc privé (locatif et propriétaires occupants) : Évaluer et piloter le programme local de l habitat : Déficit de fonctionnement entre 2010 et 2012 : 8 446,50 Frais de gestion entre 2010 et 2012 : 1 837,42 Loyers versés par l AGEHB entre 2010 et 2012 : ,84 Soit bilan hors travaux et rachats de fournitures : ,92 Budget de fonctionnement du CLIC Etude pré-op. PIG (dont l un des volets est l adaptation du logement) : ,81 Dispositif Habiter mieux, 2 dossiers financés : Forum sur l adaptation et l amélioration de l habitat : 3 242,64-32

33 Action Action 4-3 TOTAL Organiser un dispositif d information et d accompagnement pour la population : Budget initial pour les six ans du PLH : Partenariat avec l ADIL : entre 2010 et 2013 Dépenses effectives ou votées à ce jour : ,53 (À noter qu une bonne partie des fonds versés dans le cadre du FIF sera récupérée à terme) 33

34 Orientation 1 : Maîtriser les prix fonciers et la consommation d espace ACTION 1-1 : INSCRIRE LA STRATÉGIE FONCIÈRE DANS LES DOCUMENTS D URBANISME (PLU) CONTENU DE L ACTION Objectifs - Ajuster le zonage à la réalité de la situation et aux objectifs de production en évitant une offre excessive de terrains urbanisables à court terme. Assurer en revanche une visibilité à long terme, à 20 ans ou plus, des espaces destinés ultérieurement à l urbanisation ; - Inscrire les opérations d habitat dans une hiérarchie urbaine de la rareté qui guide l application de densités différentes. RÉALISATIONS Mise en place d un outil d observation et d aide à la décision : un référentiel foncier communautaire Un tel outil permettrait d analyser les enjeux fonciers du territoire, d identifier et qualifier les gisements fonciers et immobiliers potentiellement mobilisables dans les bourgs de chaque commune, et de définir une stratégie foncière à l échelle communautaire adaptée à ces gisements et secteurs mutables. La création de ce référentiel a été confiée à l ADEUPa, entre juin 2013 et janvier 2014, assistée par un consultant de Foncéo sur les questions de stratégie foncière et des outils pouvant être mis en place. Modalités d application - Définir des objectifs communs à prendre en compte dans la traduction des stratégies foncières des PLU ; - Inscrire les opérations d habitat dans une hiérarchie urbaine de la rareté qui guide l application de densités différentes ; - Coordonner des modalités d inscription de ses orientations dans les PLU ; - Mettre en œuvre une stratégie ou des mesures fiscales, avec des moyens tels que la taxe La taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles peu instaurée depuis le lancement du PLH Au 29 novembre 2013, huit communes du Pays d Iroise ont institué la taxe communale forfaitaire sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles (dont une après le lancement du PLH) : - Landunvez (année de prise d effet : 2007), - Lanrivoaré (2009), - Le Conquet (2007), - Locmaria-Plouzané (2009), - Milizac (2008), - Plouarzel (2007), - Ploudalmézeau (2012), forfaitaire sur la cession des terrains nus devenus constructibles ou la majoration de la valeur locative sur les propriétés non bâties des zones urbaines, afin de dissuader la rétention foncière et de restituer à la commune une part de la plus-value engendrée par la vente des terrains devenus constructibles. Coût prévisionnel pour la CCPI 0 - Plourin (2007) 16. Une majoration de la valeur locative des propriétés non bâties peu utilisée La commune de Plouarzel applique depuis 2006 une majoration de la valeur locative des propriétés non bâties en zone urbaine de 0,50 /m², Plourin une majoration de 1,05 /m² depuis Locmaria-Plouzané a inscrit dans son agenda 21 sa volonté d instaurer une majoration en zone urbaine, en complément de la taxe sur les cessions des terrains devenus constructibles (action 19, p.43). 16 Source : Direction Générale des Finances Publiques, 34

35 Brélès envisage également de mettre en place cette mesure fiscale prochainement. Un partenariat récent avec l EPF 17 de Bretagne La CCPI a signé en janvier 2012 une convention avec l EPF de Bretagne, courant jusqu au 31 décembre L EPF s engage notamment à aider les communes de la Communauté à acquérir des terrains, en priorité en secteurs déjà urbanisés, en assurant le portage foncier. Pour cela, le projet à l origine de l achat doit répondre à deux critères : - Une densité brute minimale de 20 logements à l hectare ; - Une part de logements sociaux d au moins : o 30 % à St-Renan, Plouarzel, Le Conquet, Locmaria- Plouzané, Ploudalmézeau, Plougonvelin, Landunvez. Porspoder, o 20 % pour les autres communes de la CCPI. Quatre communes ont pour l instant sollicité l EPF pour un portage foncier : Lanildut, Milizac, Plouarzel et Locmaria-Plouzané. Un fonds d intervention foncière mis en place pour améliorer la maîtrise du foncier par les acteurs publics La CCPI a validé en septembre 2013 son projet de fonds d intervention foncière (FIF). Il consiste en une avance remboursable de la Communauté au profit des communes souhaitant acquérir des terrains pour des opérations d habitat, en cohérence avec les objectifs du SCoT du Pays de Brest et du PLH. La Communauté y consacrera dans un premier temps une enveloppe de par an. Le taux et le plafond d intervention, varient selon le zonage du terrain acheté (cf. tableau 3). La durée de remboursement est en revanche unique : cinq ans maximum, plus un an de différé. Une majoration de 10 % du taux d intervention aura lieu si la commune s engage à produire au moins 40 % de terrains à moins de Si cet objectif est réellement réalisé en fin d opération, la majoration se transforme en fonds de concours. Enfin, une majoration de 20 % sera possible si la commune acquiert un bien immobilier, en plus du foncier. La commune de Plourin est la première à demander à en bénéficier, pour l achat de deux terrains en centre-bourg. 17 Établissement Public Foncier (EPF). C est un établissement public industriel et commercial (EPIC) disposant d une autonomie juridique et financière, chargé de réaliser pour le compte des collectivités publiques des missions d actions foncières (acquisition et portage foncier). Tableau 3 : Taux et plafonds d'intervention du FIF de la CCPI ZONE U ZONE 1 AU ZONE 2 AU Taux d intervention 60 % 50 % 40 % Plafond d intervention ( si présence de bâti) ANALYSE Une politique communautaire volontariste se met en place Comme en témoignent les différents dispositifs et partenariats développés depuis 2010, la Communauté de Communes du Pays d Iroise s est réellement saisi de la question de la maîtrise foncière. Cette implication de la collectivité a pour conséquence, d une part de faciliter la réalisation d opérations communales, d autre part d aiguiller les communes lors de la révision de leurs documents d urbanisme. Des terrains plus petits et une densité un peu plus forte Comme cela a pu être souligné précédemment (cf. p.14-15), une tendance à la diminution de la taille moyenne des parcelles est notable dans la CCPI : en 2012, les deux tiers des ventes de terrains à bâtir concernent des parcelles de moins de 700 m², contre 41 % en Ce phénomène tient pour partie à une régulation «naturelle» des prix moyens du foncier par la réduction de la taille des parcelles 18, et pour 18 Le prix moyen d un terrain dans la CCPI a ainsi diminué de entre 2008 et 2012, quand le prix au m² moyen a augmenté de 9 /m². partie à la part importante de ventes en lotissements 19. La densité nette moyenne des permis délivrés pour des maisons individuelles 20 a, quant à elle, légèrement augmenté depuis la mise en place du PLH. En 2009 elle était ainsi de 13,2 logements à l hectare, contre 14,5 maisons à l hectare en En 2012, 63 % des ventes de terrains à bâtir concernent des ventes en opérations d aménagement, contre 55 % en Densité nette : emprise des terrains d assiette des permis de construire, hors voiries et réseaux divers, en excluant les terrains de maisons individuelles de plus de m². 35

36 Près de 40 % de la production neuve en renouvellement urbain entre 2010 et 2012 Entre 2010 et 2012, 38 % des permis délivrés dans la CCPI, hors Molène, se situaient en zone U à dominante habitat. Ce ratio est de 16 % sur la même période pour Saint-Renan (pour un objectif de 20 % dans le SCoT), et atteint les 75 % à Ploudalmézeau (objectif de 15 % dans le SCoT). Peu de réserves foncières Globalement, les communes ont toutefois peu de réserves foncières, et ne peuvent donc pas avoir une réelle anticipation foncière pour le moment. La commune de Ploudalmézeau fait figure d exception. Elle mène depuis plusieurs années une politique de constitution de réserves foncières et possède désormais de nombreux terrains dans différents zonages du PLU (U, AU, A). Ils lui servent notamment de «monnaie d échange» pour mener à bien les projets de recomposition de son centre-bourg ou la création de nouveaux équipements. Les outils de maîtrise foncière, tels que les ZAC et les ZAD, sont peu utilisés. À ce jour, seules les communes de Plouarzel et Locmaria- Plouzané ont une ZAC en place ou en cours de constitution (Kreiz Arzel, Coat Kervéan). À noter enfin que des problèmes de rétention foncière ont parfois été soulignés lors des entretiens menés auprès des communes lors de la réalisation du référentiel foncier (Lanrivoaré, Ploumoguer). PERSPECTIVES - Maintenir et suivre les dispositifs communautaires ; - Poursuivre la mobilisation des partenariats actuels ; - Poursuivre l information des élus et techniciens ; - Privilégier la densité et le renouvellement urbain, en accord avec les objectifs du SCoT. 36

37 ACTION 1-2 : CRÉER UN FONDS DE CONCOURS DESTINÉ AUX OPÉRATIONS D HABITAT SOCIAL EN RENOUVELLEMENT URBAIN CONTENU DE L ACTION Objectif - Intégrer les objectifs de renouvellement urbain (RU) définis par le SCoT dans la programmation du PLH et dans les PLU Modalités d application - Intervention foncière sur des opérations de RU onéreuses en centre-ville concourant majoritairement à la création de logements locatifs publics ; - Mise en place d un fonds de concours aux opérations complexes : réhabilitations, démolitions-reconstructions, opérations mixtes de RU (dent creuse, bâtiment ancien à réhabiliter ) dans les centresbourgs. La contribution de la Communauté à ce fonds d aide peut s élever à 25 % du surcoût de l opération, déduction faite d autres subventions éventuelles, sans dépasser le plafond de par opération. Coût prévisionnel pour la CCPI RÉALISATIONS Deux projets financés à ce jour La CCPI contribue aux opérations d habitat social en renouvellement urbain par le biais d un fonds de concours. Ce dernier couvre 25 % du montant des dépenses éligibles, à savoir essentiellement les frais hors taxes d acquisition foncière et de démolition, sans dépasser par opération. Deux opérations en ont bénéficié depuis sa mise en place : - Un projet de création de neuf logements locatifs sociaux, cinq PSLA et de locaux commerciaux dans le centre-bourg de Ploudalmézeau (2012) ; - Un projet de douze logements locatifs sociaux et trois PSLA dans la ZAC de Kreiz Arzel à Plouarzel. ANALYSE 5 % des permis délivrés entre 2010 et 2012 en zone U à dominante habitat concernent la construction de logements sociaux. PERSPECTIVES Maintien et suivi du dispositif 37

38 Orientation 2 : Restaurer la diversité de peuplement par une politique sociale vigoureuse ACTION 2-1 : METTRE EN PLACE UN PILOTAGE DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS CONTENU DE L ACTION Objectif - Une production annuelle moyenne de 300 logements par an, selon la répartition communale indiquée dans le tableau ci-contre. Modalités d application - Traduction de ces objectifs dans la révision ou l élaboration des PLU communaux ; - Un point d étape sera effectué, chaque année, pour déterminer les opérations réalisées et à venir dans chaque commune, lors de la conférence annuelle de l habitat. Coût prévisionnel pour la CCPI 0 Viser une production annuelle moyenne de 300 logements COMMUNE PROPOSITION POUR LA DURÉE DU PLH PAR AN POUR SIX ANS Brélès 7 42 Le Conquet Guipronvel 5 30 Ile Molène * * Lampaul-Plouarzel Lampaul-Ploudalmézeau 5 30 Landunvez 7 42 Lanildut 6 36 Lanrivoaré Locmaria-Plouzané Milizac Plouarzel Ploudalmézeau Plougonvelin Ploumoguer Plourin 7 42 Porspoder Saint-Renan Trébabu 3 18 Tréouergat 2 12 TOTAL * En raison de la particularité insulaire de Molène, aucun objectif de production n y a été défini. RÉALISATIONS Entre 2010 et 2012, un millier de logements ont été mis en chantier, soit plus de la moitié (57%) de l objectif global de production du Pays d Iroise. La situation diffère toutefois selon les communes, le taux de réalisation des objectifs du PLH allant de plus de 75% pour Milizac, Brélès et Locmaria- Plouzané, à moins de 20% pour Plourin, Tréouergat et Trébabu. Douze communes (en comptant l île Molène) ont déjà rempli plus de la moitié de leur objectif de production Voir page 14 + chiffres détaillés par communes et par années en annexe page

39 ANALYSE Les visites de chaque commune lors de la réalisation du référentiel foncier 22 ont été l occasion de faire le point sur leur production de logements récente et leur positionnement par rapport aux objectifs du PLH. Cela a permis de comprendre les logiques de développement communales et de connaitre leurs projets en cours ou à venir. Les objectifs du PLH devraient ainsi globalement être respectés dans la majorité des communes d ici 2015, y compris celles qui ont actuellement un taux de réalisation élevé ou, au contraire, très faible. Brélès, par exemple, doit son taux de réalisation élevé à la construction d un lotissement de 39 lots, et non à une production annuelle diffuse soutenue. La commune n envisa- 22 Démarrée en juin 2013 par l ADEUPa, voir page 34. geant pas de nouvelle opération d ici 2015, les objectifs du PLH devraient être respectés. De même pour certaines communes pour le moment nettement en deçà des objectifs du PLH, des lotissements sont prévus ou en cours de commercialisation, devant ainsi permettre l atteinte des objectifs à l horizon 2015 en boostant la production dans les prochaines années (ex : Trébabu : 20 lots en cours de commercialisation ; Ploumoguer : lotissement communal en cours de commercialisation). Toutefois, certaines communes souhaitent se développer plus fortement que ce que prévoit le PLH. Milizac par exemple, qui en 2012 a déjà quasiment atteint l objectif qui lui est attribué grâce à une opération de 76 logements individuels, plus de petits collectifs, vient de lancer une deuxième tranche d une trentaine de lots. D ici 2015, la commune aura donc certainement nettement dépassé les objectifs du PLH. De même, Plougonvelin affiche par exemple dans son PLU un objectif de production supérieur à celui du PLH, et s y tient (39 logements par an, contre 25 par an dans le PLH). À l inverse, certaines communes souhaitent rester à un rythme de production inférieur à celui inscrit dans le PLH (ex : Tréouergat). Enfin, le développement des communes, et donc la réalisation des objectifs de production, se heurtent parfois à des phénomènes indépendants des volontés communales : retards d opérations (Lanildut), phénomène de rétention foncière (Lanrivoaré), annulation Ŕ partielle ou non Ŕ de PLU (Le Conquet, Lanildut)... PERSPECTIVES Poursuivre les points d étape annuels lors des conférences de l habitat pour faire le bilan de la réalisation des objectifs de production par commune. 39

40 Figure 8 : Nombre de logements autorisés et commencés entre 2010 et 2012 (Voir aussi tableau détaillé par année en annexe) Logements autorisés entre 2010 et 2012 Logements commencés entre 2010 et 2012 Objectif de production du PLH, de 2010 à Source : SITADEL / DRE Bretagne - Traitement ADEUPa Figure 9 : Taux de réalisation des objectifs du PLH (Nombre de logements commencés entre 2010 et 2012 sur les objectifs totaux de production du PLH) Milizac Brélès Locmaria-Plouzané Plougonvelin Plouarzel Ploudalmézeau Lampaul-Plouarzel Lampaul-Ploudalmézeau Landunvez Saint-Renan Guipronvel Le Conquet Porspoder Ploumoguer Lanildut Lanrivoaré Plourin Tréouergat Trébabu 0% 22% 22% 20% 19% 17% Source : SITADEL / DRE Bretagne - Traitement ADEUPa 38% 38% 66% 60% 60% 57% 55% 55% 53% 76% 73% 93% 88% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 40

41 ACTION 2-2 : CONSACRER L ÉQUIVALENT D UNE ANNÉE DE PRODUCTION AU LOGEMENT LOCATIF PUBLIC CONTENU DE L ACTION Objectifs - Garantir un accès au logement à toute la population ; - Proposer une offre de logements suffisante pour satisfaire les besoins des ménages bénéficiant de faibles revenus et les personnes en difficultés d accès au logement, conformément au Plan Départemental d Accès au Logement des Personnes Défavorisées. Modalités d application - Une production moyenne annuelle de 50 logements afin de résorber la carence de l offre ; - Un bilan du suivi des réalisations et de la programmation des logements sera réalisé chaque année, lors de la conférence de l habitat ; - Une répartition des 300 logements locatifs publics selon le financement : 210 PLUS, 84 PLAI-O, 6 PLAI-A. - Un objectif de densité de 25 à 40 logements par hectare selon le type d habitat (individuel ou collectif). Une localisation dans les centres urbains avec une proximité piétonne des services et des accès aux transports collectifs. COMMUNES OBJECTIFS DE PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX SUR LA DURÉE DU PLH Brélès 2 Le Conquet 4 Guipronvel 3 Ile Molène 4 Lampaul-Plouarzel 10 Lampaul-Ploudalmézeau 6 Landunvez 10 Lanildut 6 Lanrivoaré - Locmaria-Plouzané 40 Milizac 18 Plouarzel 24 Ploudalmézeau 66 Plougonvelin 38 Ploumoguer - Plourin 1 Porspoder 18 Saint-Renan 50 Trébabu - Tréouergat - TOTAL 300 Coût prévisionnel pour la CCPI 0 /!\ Les objectifs de production de cette action s appuyant pour partie sur des opérations programmées pendant l élaboration du PLH, le choix a été fait de compter les logements sociaux agréés en 2009 dans l évaluation. Le fait que ces opérations correspondent généralement à des mises en chantier en 2010 et sont susceptibles de bénéficier d aides prévues par le PLH a conforté ce choix. Toutefois, il est important de noter que la dernière année d agrément prise en compte dans l évaluation finale sera par conséquent 2014, et non

42 RÉALISATIONS Près de 200 logements agréés Entre 2009 et 2013, 195 logements locatifs sociaux ont été agréés dans la Communauté de Communes du Pays d Iroise, soit 65 % de l objectif du PLH. Seule une programmation 2014 particulièrement importante permettrait l atteinte de l objectif de 300 logements. La répartition entre PLUS (72 % des logements agréés) et PLAI-O (26 %) est respectée. En revanche, les PLAI-A restent absents des programmes pour le moment. Sur les 16 communes ayant un objectif de production, 8 ont un taux de réalisation supérieur à 50 % Saint-Renan est la commune qui a connu la programmation la plus importante entre 2009 et 2013 (50 logements financés). Elle est suivie de Milizac, où le nombre de logements agréés (42) équivaut à plus du double de l objectif initial du PLH pour cette commune. Ce dépassement significatif peut certainement être corrélé à la mise en place d une servitude de mixité sociale dans son PLU (cf. page 46). Six communes ayant un objectif de production n ont pour l instant lancé aucun programme de logement social. Il s agit cependant de communes dont l objectif est inférieur à 10 logements et peut donc potentiellement être rapidement atteint. Ploudalmézeau en revanche est la commune dont l effort de production à soutenir est le plus conséquent. Malgré la programmation d une dizaine de logements depuis 2009, il lui reste encore plus d une cinquantaine d habitations à produire pour atteindre l objectif que lui attribue le PLH. ANALYSE Cf. page 16 Les chiffres du fichier unique de la demande semblent conforter l idée d une poursuite nécessaire du développement du parc social de la Communauté, notamment : - dans les communes de Saint- Renan, Ploudalmézeau, Milizac et Porspoder, où le seuil de trois demandes pour une attribution est dépassé en 2012 ; - l offre à destination des plus modestes, les deux tiers des ménages demandeurs ayant des revenus en deçà des plafonds PLAI. Saint-Renan et Ploudalmézeau restent, de plus, déficitaires au regard des objectifs du SCoT. Les logements sociaux y représentent en effet respectivement 8 % et 3 % du parc de résidences principales au 1 er janvier 2012, pour des objectifs affichés de 10 % et 7 %. PERSPECTIVES - Privilégier le développement de l offre à Saint-Renan et Ploudalmézeau, en cohérence avec les objectifs du SCoT ; - Poursuivre le développement de l offre, notamment de type PLAI plus adaptée en termes de loyer aux capacités financières des ménages demandeurs. Tableau 4 : Nombre de logements sociaux agréés entre 2009 et 2013 dans la CCPI, hors PSLA et hors structures d hébergement (EHPAD, foyer pour personnes handicapées ) ANNÉE PLUS PLAI-O PLAI-A PLS TOTAL Total Source : Conseil Général, service Développement Local de la CCPI 42

43 Figure 10 : Nombre de logements sociaux agréés par commune entre 2009 et Logements programmés entre 2009 et 2013 Objectif de production du PLH, de 2010 à 2015 Source : Conseil Général, service Développement Local de la CCPI Figure 11 : Taux de réalisation des objectifs du PLH (Nombre de logements agréés entre 2009 et 2013 sur les objectifs totaux de production du PLH) Milizac Lampaul-Plouarzel Saint-Renan Plouarzel Locmaria-Plouzané Porspoder Lampaul-Ploudal. Ile Molène Plougonvelin Ploudalmézeau Plourin Lanildut Landunvez Guipronvel Le Conquet Brélès 0% 0% 0% 0% 0% 0% 26% 14% 56% 50% 50% 100% 92% 88% 120% Source : D après les chiffres du Conseil Général et du service Développement Local de la CCPI 233% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 43

44 ACTION 2-3 : PRODUIRE 20% DE L OFFRE FONCIÈRE DE TERRAINS À COÛTS ABORDABLES CONTENU DE L ACTION Objectif - Réaliser, sur la durée de PLH, 300 logements à coûts abordables pour les accédants aujourd hui exclus par le marché, selon deux modalités d application. Modalités d application - 1 ère modalité : Production d une offre foncière plafonnée à destinée à des accédants à la propriété s inscrivant dans les plafonds du PTZ à concurrence de 100 logements minimum o Toute modulation entre prix au m² et surface est possible (en fonction notamment du type d assainissement praticable), sans dépassement du prix global; o Application à toute opération de cinq logements et plus. Cette opération s inscrit dans la mixité souhaitée dans les réalisations courantes ; o Intégration au cahier des charges de lotissements et aux schémas d aménagement de zones. - 2 ème modalité : un programme de 200 logements en primoaccession aidée pour des candidats éligibles au PTZ. Cette deuxième modalité d intervention est éligible à la servitude de mixité sociale. o Réalisation par la mobilisation du PASS-FONCIER ou PSLA ; o Conditions d intervention de la CCPI : : prix maximum de charge foncière par projet ; : coût global maximum pour une opération (construction + foncier) Coût prévisionnel pour la CCPI RÉALISATIONS Entre 2010 et 2012, 128 terrains à bâtir vendus moins de Depuis 2010, entre 30 et 50 terrains à bâtir sont vendus chaque année moins de Sur les 128 terrains que cela représente entre 2010 et 2012, 75 ont été vendus dans le cadre d une opération d aménagement (lotissement). Pass-Foncier : un dispositif fugace La Communauté de Communes a participé à ce dispositif en partenariat avec les communes, en accordant une aide de ou aux primo-accédants 23. L ADIL était également associée à la démarche, pour accompagner les ménages dans leur projet. 23 Suivant le nombre d occupants du futur logement. Aide prise en charge pour moitié par la Communauté et pour moitié par les communes. Cette aide communautaire était soumise à plusieurs critères : revenus du ménage demandeur inférieurs aux plafonds PSLA, maximum de charge foncière (hors frais de notaire), opération d un coût maximal de Opérationnel à partir de février 2010 dans la CCPI, 19 ménages en ont bénéficié avant l arrêt du dispositif (cf. page 22). 30 PSLA programmés entre 2010 et 2013 Depuis 2010, une trentaine de PSLA ont été programmés dans la CCPI, répartis dans les communes de Lampaul-Plouarzel, Plouarzel, Ploudalmézeau, Plougonvelin et Saint-Renan. Le Fonds d Intervention Foncière encouragera la production de terrains abordables Comme précisé en action 1-1 (pages 34-35), une majoration de 10 % du taux d intervention aura lieu si la commune s engage à produire au moins 40 % de terrains à moins de Si cet objectif est atteint en fin d opération, la majoration se transforme en fonds de concours. 44

45 ANALYSE Des terrains qui restent chers Cf. page 14 La CCPI présente la moyenne de prix de terrains à bâtir la plus élevée du Pays de Brest hors communauté urbaine. La part des terrains dits à coût abordable Ŕ moins de Ŕ reste toutefois relativement stable (environ 20 % de l offre en 2010 et 2012). Au-dessus d un certain prix, les PSLA ne semblent plus attractifs Les logements de l opération de Lampaul-Plouarzel ont par exemple du mal à trouver preneur. Vendus plus de , la commune note que, pour ce budget-là, les ménages semblent plutôt se tourner vers de l ancien à rénover. L opérateur fait, quant à lui, part de la difficulté à produire du pavillon neuf labellisé BBC moins cher. PERSPECTIVES Poursuivre et encourager le développement de l offre à coûts abordables. Poursuivre les points d étape annuels lors des conférences de l habitat. 45

46 ACTION 2-4 : INSTITUER UNE SERVITUDE DE MIXITÉ SOCIALE CONTENU DE L ACTION Objectif - Assurer 20 % des logements construits dans des opérations de 10 logements ou plus. Modalités d application : - Cette servitude de mixité sociale est applicable dans les PLU au bénéfice de la réalisation d opérations d habitat locatif de type PLUS, PLAI et en complément des dispositifs de Pass-Foncier ou PSLA. Elle garantit la mise à disposition dans les opérations privées de surfaces disponibles pour les besoins cités. - Cette mesure ne s applique pas de façon impérative dans le PLH de la CCPI. Il revient aux communes de décider de sa mise en œuvre. Coût prévisionnel pour la CCPI : 0 RÉALISATIONS Quelques communes ont intégré dans leur PLU une obligation de production d une part de logements sociaux dans les opérations de logements en zone 1 AU. À Milizac, toutes les opérations se situant en zone 1 AU doivent ainsi comporter 20 % de logements sociaux. À Ploudalmézeau, dans chaque opération supérieure ou égale à 10 logements il doit être prévu au minimum deux logements aidés et/ou sociaux (locatif ou en accession). À Porspoder, trois zones 1 AU sont ciblées, et les projets s y référant doivent comporter soit 10 % soit 20 % de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS, PSLA). Locmaria-Plouzané est quant à elle en train de réviser son PLU et a retenu le principe de la servitude de mixité sociale telle qu elle est décrite dans le PLH. ANALYSE Dans les faits, même si peu de communes ont inscrit cette servitude de mixité sociale dans leur PLU, les élus ont le souci de diversifier l offre de logements dans les grandes opérations d aménagement pour favoriser cette mixité. À Lampaul-Ploudalmézeau par exemple, le lotissement communal Penn ar Guear comprend 3 logements locatifs sociaux individuels, pour 9 lots libres. De même, la première tranche de la ZAC de Plouarzel devrait comprendre au moins six PSLA et douze logements sociaux. PERSPECTIVES Encourager les communes à intégrer la notion de mixité sociale dans leurs documents d urbanisme. 46

47 ACTION 2-5 : CRÉER DES EMPLACEMENTS POUR LES GENS DU VOYAGE CONTENU DE L ACTION Objectif - Création de 16 places aménagées pour les caravanes des gens du voyage dans la commune de Ploudalmézeau Modalités d application - Inscription au PLU de la commune de Ploudalmézeau ; - Réalisation de l opération par la commune. Coût prévisionnel pour la CCPI 0 RÉALISATIONS Schéma départemental d accueil des gens du voyage Le nouveau schéma préconise la mise en place d une aire de petit passage d une soixantaine de places à Ploudalmézeau (avec possibilité de transformation en aire d accueil permanent si les besoins évoluent), plutôt que la création de l aire de 16 places initialement prévue (cf. page 26). État d avancement du projet à l échelle de la commune Pérennisation de l aire du Lanveur. ANALYSE Le nouveau schéma d accueil des gens du voyage du Finistère estime que le dispositif d accueil permanent de la Communauté est suffisant. En revanche, en termes d accueil temporaire, outre l aire de petit passage à Ploudalmézeau, il préconise la mise en place d une aire pérenne pour les grands rassemblements à l échelle du Pays de Brest (hors Presqu île de Crozon). PERSPECTIVES - Pérenniser et assurer la bonne gestion des équipements existants ; - Étudier les modalités de mise en place et de gouvernance d une aire de grands rassemblements à l échelle du Pays de Brest 47

48 ACTION 2-6 : DÉVELOPPER L OFFRE DE LOGEMENTS LOCATIFS PUBLICS SUR L ÎLE MOLÈNE CONTENU DE L ACTION Objectif - Garantir un accès au logement à toute la population Modalité d application - Une production de 4 à 5 logements (neuf ou réhabilitation) Coût prévisionnel pour la CCPI RÉALISATIONS Deux maisons neuves en 2012 Deux maisons de type PLAIO ont été construites sur le site de Park Bras par le Logis Breton en ANALYSE La situation insulaire de Molène complexifie la réalisation d opérations de logements locatifs publics. L absence de cadastre peut s avérer également particulièrement contraignante. Le projet du Logis Breton devait ainsi d abord comporter quatre, puis trois logements, pour finalement n en compter que deux. PERSPECTIVES Poursuivre le développement de l offre sociale à Molène, au regard de la demande réelle. 48

49 ACTION 2-7 : AIDER LES MÉNAGES LES PLUS EN DIFFICULTÉ À ACCÉDER À UN LOGEMENT CONTENU DE L ACTION Objectif - Garantir un accès au logement à toute la population Modalités d application - Produire 6 PLAI-A. Aide de la CCPI à hauteur de par logement. - Gérer un parc de logements d urgence. La CCPI est propriétaire de quatre logements d urgence dont la gestion est confiée à l AGEHB. La collectivité prend en charge les frais de gestion ainsi que le résultat comptable lorsque celui-ci est négatif. Coût prévisionnel : sur la durée du PLH. - Créer une instance opérationnelle pour traiter les situations difficiles d accès au logement, réunissant les élus et techniciens de la CCPI, les services sociaux départementaux, voire les offices HLM. Coût prévisionnel pour la CCPI RÉALISATIONS Aucun PLAI-A à l heure actuelle La programmation de logements sociaux des dernières années ne comprend aucun PLAI-A. Les logements d urgence sont gérés par l AGEHB La CCPi dispose de quatre logements d urgence : un T2 à Locmaria- Plouzané, un T3 à Ploudalmézeau, deux T2 à Plouarzel. Comme précisé au-dessus, ils sont gérés par l AGEHB Ŕ qui dispose d'un service spécialisé dans l'accompagnement social lié au logement Ŕ et la Communauté de Communes prend en charge le déficit d exploitation lorsqu il existe. Une commission d attribution tient lieu «d instance opérationnelle» Une commission d attribution des logements d urgence, regroupant élus, travailleurs sociaux et offices HLM, se réunit quatre à cinq fois par an pour examiner les demandes d accueil. ANALYSE Entre 2010 et novembre 2013, les logements d urgence de la CCPI ont accueilli 46 ménages. Ce sont essentiellement des personnes seules, pour la plupart originaires du Pays d Iroise. Les taux d occupation varient de 21 à 100 %, selon les logements et les années. Les deux logements de Plouarzel ont généralement un taux d occupation moindre, et de ce fait l un d entre eux ne bénéficie plus d ALT 24 depuis Il s agit en effet d un logement divisé en deux : les douches sont restées communes. Cela pose donc des conditions supplémentaires à l attribution du logement (obligatoirement des personnes de même sexe par ex.). 24 Aide au Logement Temporaire, versée directement à des organismes gérant de l hébergement d urgence ou temporaire (moins de six mois). L'ALT est financée à parité par l'état et les organismes de protection sociale (CNAF et MSA), et est liquidée par les caisses d allocations familiales. Ces deux logements peuvent également être utilisés pour loger une seule famille, suivant la taille du ménage. La durée d hébergement maximale est normalement fixée à deux mois, renouvelable une fois. Le temps d occupation moyen depuis 2010 est d environ trois mois. Cependant certains logements ont parfois été occupés plus de six mois, voire plus d un an, et ont ainsi eu plus un rôle de logement d insertion que d urgence. PERSPECTIVES Pérenniser et assurer la bonne gestion des logements existants. 49

50 Orientation 3 : Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ACTION 3-1 : INTÉGRER L ADAPTATION DES LOGEMENTS DANS TOUS LES FUTURS PROGRAMMES DE LOGEMENTS LOCATIFS PUBLICS CONTENU DE L ACTION Objectif - Contribuer au maintien à domicile des personnes âgées et à mobilité réduite dans de bonnes conditions Modalités d application - Mobiliser les acteurs institutionnels et opérationnels pour l adaptation du logement public ; - Prévoir un quota global de 10% de logements adaptés à une baisse de l autonomie, soit une production de 30 logements en six ans. Coût prévisionnel pour la CCPI 0 RÉALISATIONS Des logements adaptables dans le parc public La plupart des opérations neuves de logements sociaux comprennent désormais une part de logements adaptés au vieillissement et au handicap, ou du moins adaptables 25. Il s agit généralement des logements en rez-de-chaussée. Lorsque la perte d autonomie touche un locataire déjà en place, les organismes HLM fonctionnent 25 Le principe du logement adaptable est de rendre aisée dès l origine de la construction (ou rénovation lourde) sa transformation ultérieure en un logement adapté. Cette adaptation aura pour avantage de se faire par des travaux légers, sans toucher à la structure porteuse ni aux espaces communs et réseaux techniques du bâtiment, et sans diminuer le nombre de pièces principales. au cas par cas : soit il propose à la personne de changer de logement, soit quelques modifications sont apportées au domicile. L adaptation des logements reste toutefois plus complexe dans le parc existant qu en construction neuve. Le CLIC Iroise a mené une enquête sur «l habitat des logements sociaux» auprès des communes de la CCPI en octobre 2013, en association avec le CODERPA 26. Le questionnaire transmis portait sur le nombre de logements sociaux présents dans la commune, le nombre de logements sociaux adaptés aux personnes à mobilité réduite, les critères d attribution des logements 26 Comité Départemental des Retraités et Personnes Agées. ou encore les motifs des demandes de logements sociaux 27. Dix-huit communes sur les vingt que compte la CCPI ont répondu. 985 logements y seraient répertoriés, dont 17 % d adaptés. Ce chiffre est toutefois à manier avec précaution, d une part parce qu il s agit d un relevé par les communes : elles n ont pas forcément connaissance du nombre exact de logements adaptés. D autre part, tous les répondants n ont pas forcément la même définition d un logement adapté. Ici ont essentiellement été comptés les logements de plain-pied ou en rez-dechaussée, et/ou dont la salle de bain est adaptée. 27 Voir questionnaire en annexe 50

51 Vers un développement de l offre adaptée dans le parc privé Un PIG, dont le lancement est prévu pour début , devrait contribuer au développement d une offre adaptée dans le parc privé. Il vise en effet l adaptation de 135 logements au handicap et au vieillissement entre 2014 et Cf. page 59 À noter qu en 2012 une douzaine de dossiers de demandes d aides pour des travaux d adaptation de logements a été déposée dans la CCPI, en dehors de tout dispositif d aide spécifique (OPAH, PIG, etc.) 29, et que 38 % des demandes formulées auprès du CLIC concernent le maintien à domicile. La Communauté de Communes envisage de plus d aider les ménages légèrement au-dessus des plafonds de ressources Anah, en prenant en charge 50 % du coût du diagnostic d un ergothérapeute (frais de dossier inclus), plafonné à 100 euros par dossier. 29 Source : Etude préalable à la mise en d un PIG dans la CCPI, 2013, Citémétrie ANALYSE Au-delà de la seule adaptation des logements, se pose la question des dispositifs intermédiaires, entre le maintien à domicile et l entrée en établissement, devant rester abordables en prix, notamment en cas de proposition de services. PERSPECTIVES Poursuivre l adaptation du parc public comme du parc privé Renforcer le partenariat avec les offices HLM, notamment afin d être informé de leurs politiques d adaptation des logements, neufs comme anciens, au handicap et au vieillissement. 51

52 ACTION 3-2 : CONTRIBUER À DÉVELOPPER UNE OFFRE D ACCUEIL DE JOUR ET D HÉBERGEMENTS TEMPORAIRES CONTENU DE L ACTION Objectif - Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et soulager les aidants ; - Ouvrir 5 à 6 hébergements temporaires et d accueil de jour adossés aux structures d accueil existantes. Modalités d application - Assurer la concertation nécessaire avec les partenaires en charge du développement (Conseil Général, État ) ; - Animer les réflexions communales nécessaires à la prévision dans le PLH des équipements prévus au schéma gérontologique. Coût prévisionnel pour la CCPI 0 EHPAD Établissement d hébergement pour personnes âgées dépendantes Il héberge des personnes âgées en perte d autonomie et assure les soins nécessaires à leur bien-être. Il propose un cadre collectif et médicalisé, basé sur le projet de vie de l établissement. Accueil temporaire Il permet de soulager temporairement la famille qui héberge une personne âgée ou de faciliter une adaptation progressive à l accueil en institution. L hébergement temporaire constitue prioritairement un service d appui du maintien à domicile et ne peut excéder trois mois cumulés, successifs ou non, au cours d une année civile. Accueil de jour Il permet l accueil des personnes âgées ne pouvant pas ou ne souhaitant pas rester seules chez elles dans la journée et de soulager les familles. Les personnes âgées vivant à domicile, et prioritairement celles présentant une maladie de type Alzheimer, peuvent en bénéficier. Aide sociale à l hébergement Le Conseil Général peut prendre en charge les frais d hébergement des personnes de plus de 60 ans qui ne disposent pas des ressources suffisantes pour entrer en établissement. Le montant de cette aide est égal aux frais de séjour diminués des ressources affectées par la personne âgée et ses enfants (le bénéficiaire est tenu de reverser 90 % de ses revenus, allocation logement comprise, à l'établissement d'hébergement). NB : Il s agit d une avance : les frais d hébergement pris en charge par le Conseil général sont récupérables auprès du bénéficiaire lui-même si sa situation financière s'est améliorée, auprès de ses héritiers en cas de décès. CLIC Centre Local d Information et Coordination gérontologique Le CLIC est un guichet d accueil de proximité, d information, de conseil, de soutien et d orientation. Destiné aux personnes âgées et à leur entourage, à l ensemble des professionnels, personnes ressources et bénévoles, il informe sur les droits, oriente vers les organismes compétents, propose des solutions adaptées aux différentes situations (domicile ou établissement) 52