Guide Immobilier et Financier

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1 Guide Immobilier et Financier

2 Banco Popular est une référence dans le secteur bancaire depuis le début de son histoire. Depuis sa fondation, en 1926, Banco Popular a renforcé sa position, au travers d une croissance organique, d alliances stratégiques et d acquisitions. Nous sommes actuellement présents dans 14 pays dans 3 continents, Europe, Asie et Amérique, et nous avons 17 bureaux de représentation dans le monde entier. Nous sommes une banque mondiale, toujours à l écoute des besoins de nos clients

3 1. L achat d un immeuble au Portugal 1.1 Cadre juridique La notion de propriété au Portugal coïncide avec celles d autres ordres juridiques en Europe continentale, comme celui de la France. Ainsi, lorsqu il s agit de la pleine propriété, elle correspond à un droit réel d user, jouir et disposer d un bien de manière exclusive. L acquisition d un immeuble au Portugal est un processus simple et rapide qui offre toutes les garanties légales à l acheteur. 1.2 Audit d acquisition Il est vivement recommandé de réaliser un audit d acquisition afin que l acheteur puisse, directement ou par l intermédiaire de ses représentants, vérifier la conformité de l immeuble à la législation et la réglementation en vigueur ainsi que son état. L objectif poursuivi dans le cadre d un audit d acquisition réside essentiellement dans la confirmation qu aucune sûreté réelle ou d autres droits des créanciers sont grevés sur le bien. Dans ce contexte, l acheteur devra, notamment, examiner la documentation suivante : a) Certificat de l immeuble (Certidão de Registo Predial) et du cadastre (Certidão de Teor Matricial) Les deux documents précités constituent la pièce d identité d un immeuble au Portugal. Le certificat de l immeuble (Certidão do Registo Predial) est émis par le Registre foncier portugais et il peut être obtenu personnellement auprès d une dépendance dudit registre (Conservatória do Registo Predial) ou en ligne en consultant le site Internet Il contient, en outre, une description du bien immobilier, attestant, à tout moment, de l identité de son propriétaire avec l indication des charges qui le grèvent (p. ex., hypothèques, saisies immobilières, etc.). Le certificat du cadastre (Certidão de Teor Matricial) est émis par les services fiscaux (Serviços das Finanças) et les données dont il fait état concernent la description du bien (notamment sa surface totale), lesquelles doivent coïncider avec celles inscrites au Registre foncier. Ce document établit également la valeur fiscale du bien. b) Autorisations administratives Tous les immeubles construits après 1951 doivent disposer d une autorisation d utilisation (Autorização de Utilização), document émis par la mairie du lieu de situation du bien immobilier (Câmara Municipal) qui atteste que la construction a été réalisée en respectant les autorisations de construction approuvées par la mairie et établit la finalité autorisée dudit bien. En ce qui concerne les immeubles d habitation dont l autorisation d utilisation aurait été émise (ou sollicitée) après le 30 mars 2004, il sera également nécessaire d examiner la fiche technique de la propriété d habitation (ficha técnica de habitação) qui décrit les caractéristiques techniques et fonctionnelles de l immeuble. Ces documents peuvent être obtenus auprès la marie, mais le propriétaire doit également les fournir à l acheteur. Si vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, il sera également nécessaire d examiner, auprès de la mairie du lieu de situation du bien, quels sont les usages autorisés et confirmer les indices de construction approuvés pour ce terrain. c) Certificat de performance énergétique du bâtiment (Certificado de desempenho energético e de qualidade do ar do interior dos edifícios) La grand majorité des bâtiments doit aujourd hui disposer d un certificat de performance énergétique (Certificado de desempenho energético e de qualidade do ar do interior dos edifícios) qui décrit non seulement l état de la performance énergétique des bâtiments mais également la performance qui devrait être atteinte dans le cadre d une utilisation normale du bien, en établissant les mesures qui doivent être adoptées afin d améliorer cette performance. 1.3 Formalités du processus d acquisition a) Promesse de vente Il est fréquent que, préalablement à conclusion de l acquisition, les parties concluent un avantcontrat, sous la forme d un engagement de vente, en vertu duquel le vendeur et l acheteur s engagent l un envers l autre à conclure un futur contrat d achat et de vente. La signature de ce contrat n est pas obligatoire, mais il participe d une pratique habituelle car, au jour de l accord, l acheteur ne dispose souvent pas encore de tous les éléments requis. Il est d usage que la promesse de vente régisse certaines conditions ou obligations qui doivent être respectées par les parties au contrat avant la conclusion du contrat définitif de vente. L une des conditions les plus fréquentes concerne l existence de droits de préemption. En effet, souvent et selon la valeur historique du bien, sa localisation ou l existence d un contrat de bail de plus de 3 ans, la vente de l immeuble peut être soumise à des droits de préemption, tels droits pouvant appartenir à des personnes publiques ou privées. En de tels cas, le propriétaire doit notifier, préalablement à la vente, son intention de vendre aux titulaires des droits de préemption et il conviendra de stipuler dans la promesse de vente que la conclusion du contrat définitif n aura lieu que sous réserve de l absence d exercice de ces droits par leurs bénéficiaires. Lors de la signature de la promesse de vente, les parties peuvent convenir du versement d arrhes à titre d acompte sur le paiement du prix (la valeur du dépôt est souvent fixée à une somme oscillant entre 10 % et 20 % du prix). Dans cette hypothèse, en cas de défaillance de l acheteur, la valeur de l indemnisation due au vendeur correspondra à la somme déjà acquittée par l acheteur. En revanche, si la défaillance contractuelle

4 est imputée au vendeur, ce dernier sera tenu de verser à l acheteur un montant correspondant au double de la partie du prix déjà payée par celuici. Il est conseillé que les signatures de l acheteur et du vendeur d une promesse de vente soient authentifiées par un notaire, lequel doit également certifier de l existence de l autorisation d utilisation si l immeuble en vente est un bâtiment ou fait partie d une division horizontale déjà construit. b) Contrat de vente Le transfert du droit de propriété de biens immobiliers doit être conclu dans un acte notarié ou un acte sous seing privé dressé en la forme authentique par un avocat ou fonctionnaire des chambres de commerce et d industrie ou du Registre foncier. 2.2 Conditions d application Afin de bénéficier de ce régime, les intéressés doivent respecter les conditions cumulatives suivantes : c) Ne pas avoir été qualifiés de résident au Portugal au cours des cinq années précédentes. d) Acquérir la qualité de résident au Portugal en vertu des dispositions du Code de l IRPP. Et, e) Opter pour l application de ce régime, ainsi que s enregistrer auprès des autorités fiscales portugaises en qualité de résident non-habituel. La qualité de résident au Portugal durant l année au cours de laquelle les revenus sont obtenus est soumise, notamment, aux exigences suivantes : 2.4 Imposition applicable aux revenus obtenus au Portugal En règle générale, les revenus d origine portugaise obtenus par des résidents non-habituels seront imposés selon le regime général applicable aux autres résidents fiscaux au Portugal. Ainsi, les revenus salariés, commerciaux et professionnels, ainsi que les pensions obtenus au Portugal seront soumis aux taux progressifs généraux de l IRPP qui oscillent entre 14,5 % et 48 %, majorés d une contribution spéciale au titre de l impôt de solidarité à un taux de 2,5 %, applicable aux revenus compris entre euros et euros, ainsi qu à un taux de 5 % sur les montants excédant cette dernière somme. 2. Régime fiscal applicable aux nouveaux résidents au Portugal 2.1 Cadre juridique Le Portugal a établi un régime fiscal special pour nouveaux résidents le régime des résidents nonhabituels (Regime dos Residentes Não Habituais - RNH), qui offre des avantages fiscaux aux personnes physiques qui transfèrent leur résidence fiscale au Portugal et rend plus attractive leur installation dans ce pays. Ce régime prévoit des exonérations de l impôt sur le revenu des personnes physiques (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares - IRPP) pour certains revenus obtenus à l étranger ou l application d un taux plus favorable sur certains revenus obtenus au Portugal. Ce régime plus attractif sera applicable durant un délai de 10 années. a) Demeurer sur le territoire portugais plus de 183 jours (consécutifs ou discontinus), durant une période de 12 mois, débutant ou s achevant au cours de cette même année (cas dans lequel l intéressé sera considéré comme résident depuis le premier jour de son séjour au Portugal) ; ou b) Disposer d un logement au Portugal susceptible d être utilisé comme lieu de résidence principale, quelle que soit la date de disposition de ce logement durant la période susmentionnée (cas dans lequel l intéressé sera considéré comme résident depuis le premier jour de son séjour au Portugal). 2.3 Possibilité de perte de la qualité de résident au Portugal Dès que les conditions précédentes ne sont plus remplies, la personne ne devra plus être considérée comme résidente fiscale au Portugal. Ainsi et en général, la perte de la qualité de résident produit ses effets à compter du dernier jour du séjour au Portugal. Par ailleurs, la personne doit modifier son enregistrement auprès des autorités fiscales portugaises afin d y être inscrite comme non-résidente. En revanche, les revenus d investissements en capital (tels que les dividendes ou les intérêts), ceux issus de biens immobiliers et les plus-values mobilières sont imposés à un taux de 28 % (à moins que la personne qui les perçoit choisisse de les assujettir aux taux progressifs généraux susmentionnés). S ils proviennent d un paradis fiscal, le taux applicable sera de 35 %, majoré de la contribution spéciale (le cas échéant) de 3,5 %. Nonobstant, si les revenus d origine portugaise sont obtenus au titre d un travail salarié ou d un travail indépendant suite à l exercice d une activité à haute valeur ajoutée, ils seront assujettis à un taux fixe de 20 % (majoré de la contribution spéciale de 3,5 % susmentionnée le cas échéant). À cette fin, en vertu de la loi, sont réputées constituer des activités à haute valeur ajoutée, notamment, celles exercées pas des architectes, ingénieurs, artistes, auditeurs, conseillers fiscaux, certaines professions médicales, investisseurs, dirigeants et gérants de sociétés de promotion d investissement, ainsi que cadres supérieurs.

5 2.5 Imposition applicable aux revenus obtenus à l étranger En général, les revenus obtenus à l étranger par un résident non-habituel peuvent être exonérés de l IRPP au Portugal, sous réserve que les conditions suivantes soient remplies : a) Revenus résultant d une prestation de services d activités à haute valeur ajoutée, de droits de propriété intellectuelle ou industrielle, ainsi que de la cession de savoir-faire, et revenus issus d investissements en capital, de biens immobiliers et de plus-values : Les revenus soient imposables dans son État d origine, conformément à la CDI conclue entre le Portugal et l État concerné ; ou, lorsqu aucune convention de cette nature n a été conclue, Les revenus soient imposables dans son État d origine en vertu des dispositions du modèle de convention fiscale de l OCDE Dans ce dernier cas, il est également nécessaire que de tels revenus ne soient pas considérés comme issus d un paradis fiscal (les Etats, régions ou territoires considérés comme paradis fiscales sont compris dans la liste des paradis fiscaux établie par le Gouvernement Portugais). À titre d information, Portugal a conclu plus de soixante-dix CDIs, notamment avec tous les l États Membres de l Union Européenne. b) Revenus salariés: Les revenus soient effectivement imposés dans son État d origine. c) Pensions de retraite: Les pensions obtenues à l étranger sont, en règle générale, exonérées de l IRPP au Portugal. En vertu de ces règles et dans le cas des revenus d origine étrangère plus fréquents obtenus par un résident non-habituel, leur imposition doit être la suivante (en tenant compte le regime prévu dans la plupart des CDIs signées par Portugal): 2.6 Procédure à suivre pour l application du statut de résident non-habituel L application du régime des résidents non-habituels n est pas automatique. Pour son application, l intéressé doit d abord s enregistrer comme résident fiscal au Portugal et puis présenter une demande auprès des autorités fiscales portugaises pour son enregistrement comme résident non-habituel. Cette demande doit être accompagnée d une déclaration signée par l intéressé attestant qu il n a pas été résident fiscal au Portugal durant les cinq années précédentes. Cette demande doit être présentée jusqu au 31 mars de l année suivante à l entrée du candidat sur le territoire portugais. Revenus Étranger Portugal Total Dividendes Intérêts Redevances Taux appliqué dans le pays d origine, dans la limite maximale prévue dans le CDI applicable (10% à 15%) Taux appliqué dans le pays d origine, dans la limite maximale prévue dans le CDI applicable (10% à 15%) Taux appliqué dans le pays d origine, dans la limite maximale prévue dans le CDI applicable (5% à 15%) 0% Maximum 15 % 0% Maximum 15 % 0% Maximum 15 % Revenus issus d investissements dans des biens immobiliers et plus-values résultant de la cession de biens immobiliers Plus-values résultant de la cession de valeurs mobilières et rachats de parts dans des fonds Taux appliqué dans le pays d origine 0% Taux appliqué dans le pays d origine 0% 28% 28%

6 3. Autres Considérations Fiscales 3.3 Imposition de l acquisition de patrimoine immobilier 3.4 Imposition en matière de successions et donations au Portugal 3.1 Imposition sur le patrimoine Il n existe au Portugal aucune imposition générale sur le patrimoine ou la fortune. 3.2 Imposition sur le patrimoine immobilier Malgré l absence d un impôt global grevant le patrimoine, les biens immeubles situés sur le territoire portugais sont assujettis à l impôt municipal sur les immeubles (Imposto Municipal sobre os Imóveis IMI) calculé en fonction de leur valeur fiscale (déterminée selon les règles du Code qui régit ledit impôt municipal) dont le taux applicable : a) Oscille entre 0,3 % et 0,5 %, selon qu il s agisse de terrains bâtis ou à bâtir. Ou, b) Est de 0,8 % lorsqu il s agit de sols ruraux. Les biens immeubles destinés au logement qu il s agisse de bâtiments ou de terrains à bâtir et dont la valeur fiscale est égale ou supérieure à d euros sont en outre assujettis à un droit de timbre (Imposto do Selo) à un taux de 1 % sur leur valeur fiscale. Ces impôts sont exigibles chaque année. L acquisition de biens immeubles au Portugal est imposable au titre de l impôt municipal sur la cession, à titre onéreux, d immeubles (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis IMT) et d un droit de timbre (Imposto do Selo) calculés en fonction de la valeur fiscale ou du prix d acquisition des biens immeubles, selon celle qui s avère la plus élevée, à un taux maximal de 6,5 % et de 0,8 %, respectivement. Ces impôts sont uniques et seront versés uniquement au jour de l acquisition de biens immeubles au Portugal. En règle générale, les cessions à titre gratuit (successions et donations) sont soumises à un droit de timbre (Imposto do Selo) à un taux de 10 %, sous réserve que les biens transmis soient situés au Portugal. À cette fin et à titre d exemple, ne sont pas considérés comme situés au Portugal les biens immeubles situés à l étranger, les comptes ouverts auprès d une institution financière à l étranger, ainsi que les créances sur des personnes ou entités résidant à l étranger. Toutefois, les cessions à titre gratuit effectuées au profit des époux, conjoints, ascendants ou descendants sont exonérées dudit impôt. En conséquence, les successions et donations de biens situés en dehors du Portugal ou au profit des héritiers directs ne seront pas imposables au Portugal. Juin 2015 En partenariat avec Renseignez-vous Informe-se numa auprès d une agência agence do Popular bancopopular.pt Jours Dias úteis ouvrables das de 9h 9h às à 21h