REVENUS DE SOURCE IMMOBILIERE EN FRANCE

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1 REVENUS DE SOURCE IMMOBILIERE EN FRANCE Position administrative et fiscale pour les italiens Studio Mauro MICHELINI 4ª Edition Mai 2013

2 SOMMAIRE 1. LES SOCIETES (FRANCAISES) 1.1. SCI A. Différentes modalités d utilisation des immeubles 1. Non loué. A disposition des associés 2. Loué non meublé 3. Loué meublé et Bed&Breakfast 4. Hôtellerie B. Différentes catégories des revenus 1. Non loué. A disposition des associés 2. Loué non meublé 2. a - Régime Foncier (2072) 2. b- Régime Micro-foncier 3. Loué meublé et Bed&Breakfast 3. a- Régime BIC Réel (2065) 3. b- Hôtellerie (2065 simplifiée) C. Ce qu il faut déclarer 1. Les recettes 1. a- Revenus de location 1. b- Frais remboursés par le locataire 2. Les frais 2. a- Charges de la copropriété, Intérêts d emprunt, Honoraires et Frais du notaire, Honoraires de l Expert-comptable 2. b - Amortissements D. Comment déclarer 1. La déclaration La déclaration 2065 E. Où déclarer 1. La déclaration La déclaration 2065 F. Quoi payer

3 G. Comment payer l impôt 1. L Avis d impôt 1. a - Pour les Sociétés soumises à l IR (2072) 1. b - Pour les Sociétés soumises à l IS (2065) : déclaration 2571/ Les modalités de paiement 1.2. LES AUTRES IMPOTS 1. La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères 2. La taxe d habitation 3. La redevance audiovisuelle 4. Taxe sur les logements vacants 5. La TVA 1.3. LA PLUS-VALUE A. La plus-value pour les sociétés à l IR (2072) 1. Comment la calculer 2. Le taux d imposition 3. Comment elle doit être payée (le représentant fiscal) B. Le mandataire 1.4. LES REFLETS SUR LE «MODELLO UNICO» ET SUR LE «MODELLO 730» A. Les reflets sur le «Modello Unico» 1. «Modulo RW Sezione II» 2. «Quadro RL» 3. «Quadro CR»

4 1. LES SOCIETES 1.1 SCI Pour le bilan des SCI voyez Bibliothèque Catégorie : Fiscalité Immobilière pour les non résidents 10 Raisons pour faire le bilan d une SCI, document du 13/12/11. A. Différentes modalités d utilisation des immeubles 1.1. A.1- Non loué. A disposition des associés Immeuble tenu à disposition des propriétaires (associés). Taxe foncière et taxe d habitation sont à la charge de la Société A.2- Loué non meublé Immeuble loué non meublé (il peut y avoir dans l immeuble la cuisine et des compléments d ameublement non essentiels). Taxe foncière à la charge de la Société et taxe d habitation à la charge du locataire A.3- Loué meublé et Bed&Breakfast Immeuble loué, meublé par les propriétaires (associés). Taxe foncière à la charge de la Société et taxe d habitation à la charge du locataire. Bed&Breakfast (chambres d hôtes) : lorsqu on loue, meublé, une partie de la résidence principale. Taxe foncière et taxe d habitation à charge de la Société A.4- Hôtellerie Location d appartements à usage de résidence hôtellerie (exemple: Pierre et Vacances ), qui offrent au moins 3 des 4 des prestations suivantes: - service de nettoyage de la chambre; - petit déjeuner ; - fourniture du linge; - concierge. B. Différentes catégories de revenus 1.1. B.1-Non loué. A disposition des associés Aucun revenu (de location) à déclarer dans la déclaration des revenus en Italie (aucune déclaration des revenus en France sauf une déclaration 2072 à 0 pour la première année ; il est suffisant d accompagner cette première déclaration d une lettre avec laquelle on communique que le bien reste à disposition des associés).

5 1.1. B.2-Loué non meublé Revenu à déclarer en France et en Italie (avec le crédit d impôt, voir 2.4.A points 3 et 4) B.2. a - Régime Foncier Régime réel: le revenu imposable est égal à la différence entre les recettes et les dépenses déductibles fiscalement B.2. b- Régime Micro-foncier Régime forfaitaire pour les locations annuelles qui ne dépassent pas B.3- Loué meublé et Bed&Breakfast Revenu à déclarer en France (en Italie seulement pour les éventuels dividendes) B.3. a- Régime BIC Réel (2065) Régime réel: le revenu imposable est égal à la différence entre les produits et les charges déductibles fiscalement B.3. b- Hôtellerie (2065 simplifié) Revenu à déclarer en France (en Italie seulement pour les éventuels dividendes). Les locations sont soumises à la TVA au taux de 7%. Il faut tenir une comptabilité simplifiée. C. Ce qu il faut déclarer 1.1. C.1 Les recettes 1.1. C.1. a- Revenus de location Régime foncier : les loyers bruts encaissés (compris les provisions) dans la période d imposition Régime Micro-Foncier : loyers nets encaissés (hors provisions) dans la période d imposition; abattement de 30% appliqué directement par le CINR. Régime BIC (2065) : loyers bruts (compris les provisions) retenus sur la base du critère des créances acquises et des dettes engagées pour la période d imposition concernée. Sur le montant des loyers déclarés est due la taxe CRL («Contribution sur les Revenus Locatifs2) égal à 2.5% C.1. b- Frais remboursés par le locataire Sont les frais avancés par le locataire (provisions), prévus par le contrat de location. Elles doivent être déclarées avec les loyers dans les cas du point C.1.a (Régime foncier et Régime BIC) Lorsqu elles sont déduites dans la déclaration C.2. Les frais

6 1.1. C.2. a- Charges de la copropriété, Intérêts d emprunt, Honoraires et Frais du notaire, honoraires et frais de l Expert-Comptable Sont déductibles seulement pour le Régime Foncier et BIC C.2. b - Amortissements Sont déductibles seulement pour le régime des BIC. D. Comment déclarer 1.1. D.1. La déclaration Régime foncier : les loyers et les frais des points respectifs C.1.a et C.1.b se déclarent sur la déclaration Le revenu imposable doit être reporté sur la déclaration 2042 (ligne 4BA en cas de bénéfice, 4BB en cas de perte) - Régime Micro-Foncier : les loyers du point C.1.a doivent être déclarés directement sur la déclaration 2072 (ligne 1) D.2. La déclaration Régime BIC Réel : les loyers et les frais du point C sont à déclares sur les tableaux de la liasse fiscale (de 2050 à 2059). Le résultat fiscal doit être reporté sur le cadre C de la déclaration Le bénéfice est assujetti aux taux suivants : 15% jusqu à (*) 33.1/3% pour la part excédant les Si l impôt du, est supérieur à 3000 sont dus aussi les acomptes trimestriels. (*) Pour bénéficier du taux réduit le capital doit être détenu par au moins 75% par des personnes physiques. E. Où déclarer 1.1. E.1. La déclaration 2072 Au centre des impôts compétent où se trouve le siège de la Société avant le 3 Mai (2013) sous format papier ou avant le 18 Mai (2013) par télé déclaration. Avant le 17 Juin (2013) les associés de la SCI doivent présenter la déclaration 2042 sur la base du revenu au prorata déjà déclaré sur la déclaration 2072 (voir D.1) E.2. La déclaration 2065 Au centre des impôts compétent où se trouve le siège de la société pour le 3 Mai (2013) sous format papier ou avant le 18 Mai (2013) par télé déclaration. Les associés ne font aucune déclaration (sauf en cas de distribution des dividendes).

7 F. Quoi payer Dans le cas de présentation de la déclaration 2072 de la part de la Société, les associés doivent présenter la déclaration 2042 au CINR ; l impôt sur le revenu (IR) à payer en France ne peut pas être inférieur au 20% du revenu net imposable déclaré (Art. 197A CGI). A partir de l année 2012 (c est-à-dire pour les déclarations des revenus présentées au cours de l année 2013) a été introduite, pour les non résidents, l obligation de payer la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) ; l addition de ces deux derniers impôts (CSG + CRDS) s élève à 15,5% du revenu net imposable déclaré. En total, l addition de l IR + CSG + CRDS est égal, en moyenne, au 35,5% du revenu net imposable déclaré. Tels impôts, payés à titre définitif, sur le revenu net imposable déclaré en France, constituent un crédit d impôt, en Italie, sur les mêmes revenus, à déclarer sur le «modello UNICO» ou sur le «modello 730» (voyez l Art. 70,2 du T.U.I.R.) (et Art. 165,1 du T.U.I.R. : crédit d impôt pour les revenus produits à l étranger). En cas de présentation de la déclaration 2065 de la part de la Société, les associés ne doivent pas présenter la déclaration 2042 au CINR, mais seulement la déclaration «modello UNICO» ou «730» en Italie en cas de distribution des dividendes. C est seulement la Société qui paye directement les impôts, voyez D.2., en sa qualité d assujetti. G. Comment payer l impôt 1.1. G.1. L Avis d impôt 1.1. G.1. a- Avis d impôt pour les sociétés soumises à l IR (2072) Le reçoivent uniquement les associés (suite à la présentation de la déclaration 2042). Différemment de ce qui se déroule en Italie, c est le CINR (Centre des impôts pour les non résidents) qui calcule l impôt à payer sur le revenu net imposable déclaré et qui envoie un Avis d impôt pour l IR et pour la CSG-CRDS. Généralement, on reçoit le/les Avis d Impôt 3 ou 4 mois après l envoi de la déclaration des revenus, soit en Septembre/Octobre, sauf pour l envoi de la première déclaration des revenus en France : dans ce cas, en raison de l acquisition des données de la part du système informatique du CINR, l envoi de l Avis d impôt se déroule avec en retard de quelque mois, et donc, normalement, en Février/Mars de l année suivante G.1. b- Pour les Sociétés soumises à l IS (2065) : Déclaration 2572/2571 Le solde de l IS, et celui de la CRL (2,5%) (pour les immeubles qui ont plus de 15 ans), doit être payé avec la déclaration 2572 avant le 15 avril de l année N+1.

8 Les acomptes, s ils sont dus, sont payés avec la déclaration 2571 ; la base de calcul des acomptes est l exercice N G.2. Les modalités de paiement Le paiement doit être fait par: - TIP (pour les associés qui ont un compte bancaire en France): talon pré-rempli qui se trouve au bas de la première page de l avis d impôt, à signer et à envoyer en format original à la trésorerie avec le RIB (le RIB peut être détaché directement du chéquier ou imprimé en copie par Internet, pour ceux qui ont accès direct avec sa propre banque ) ( il s agit en substance des coordonnées bancaires ). - prélèvement automatique sur le compte bancaire (pour les associés qui ont un compte bancaire en France): similaire au RID italien, auquel il faut adhérer par le biais d une demande à envoyer au CINR quelques mois avant l échéance. Rappelez-vous que, normalement, vous devrez, comme en Italie, payer les acomptes de l impôt ; normalement, l acompte est divisé en trois versements : les deux premiers (calculés sur la base de l année précédente) avec échéance le 15 Février et le 15 Mai, et le troisième coïncide avec le solde. Normalement, cette dernière échéance est le 15 Septembre. Il existe aussi la possibilité de payer ces acomptes d impôt (calculés sur la base de l année d impôt précédente) en 10 mensualités d égal montant, à partir du 15 Janvier et jusqu au 15 Octobre. Cette dernière procédure est fortement conseillée. Elle vous permet de vous désintéresser des paiements des acomptes et des soldes des impôts car c est le Centre des Impôts compétent qui s en occupe. Et aussi, en divisant les acomptes des impôts en 10 versements, vous pourriez presque vous désintéresser de votre compte bancaire français, car il suffit de l alimenter du montant minimum nécessaire pour la couverture des versements susdits. - chèque: à envoyer à la trésorerie avec copie de l avis d impôt où des formulaires 2571/ virement: à effectuer, en indiquant dans la causale de paiement le numéro de référence fiscale, au moins 10 jours avant l échéance, pour non encourir dans les pénalités (10%) de paiement tardif car le Service des Impôts prend en compte la date d arrivée du virement et non pas la date de départ, comme cela arrive en Italie LES AUTRES IMPÔTS La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères La taxe foncière est calculée par le Service des Impôts sur la base des valeurs cadastrales qui varient de commune à commune et d année en année. Elle est due par la Société propriétaire de l immeuble et payée avec un avis d imposition. Dans l Avis d Impôt est également recouvrée la taxe sur les ordures ménagères ; cette dernière, lorsque l immeuble est loué, peut être répercutée sur le locataire.

9 La taxe d habitation Elle est due par celui qui occupe l immeuble (Société ou locataire) et payée avec un avis d imposition séparé. Elle est calculée par le Service des Impôts sur les mêmes bases de la taxe foncière La redevance audiovisuelle Elle est due par celui qui paye la taxe d habitation et elle aussi est payée avec un avis d impôt. Normalement elle est insérée dans le même avis d impôt de la taxe d habitation La Taxe sur les logements vacants Elle est due pour les immeubles non loués pendant plus de 2 ans consécutifs et qui se trouvent normalement dans les communes de plus de habitants. Ne sont pas assujetties à la taxe les résidences secondaires, à condition qu elles soient meublées La TVA Elle s applique aux régimes Bed&Breakfast (chambres d hôtes) et Hôtellerie (exemple Pierre et Vacances ). Le taux sur les locations est de 7% ; le paiement de la TVA doit être effectué avant le 30 avril de l année d Impôt successive, par le biais du formulaire CA12. Au dépassement de certaines limites, 4 acomptes trimestriels sont aussi dus. La déclaration CA12 doit être envoyée auprès du Service des Impôts compétent (*). (*)En cas de pluralité d immeubles, le Service des Impôts compétent est celui de l immeuble qui produit le revenu plus important LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS (sera modifiée à partir du 01/09/2013) A. La plus-value pour les sociétés soumises à l IR (2072) Pour les italiens non résidents fiscalement en France, la plus-value est calculée au moment de la vente pour tous les immeubles, n importe leur utilisation (résidence principale, secondaire, immeuble loué). Pour les italiens qui au contraire sont résidents fiscalement en France, la résidence principale n est pas soumise à l impôt au moment de la vente par ce type de taxation, tandis que les ventes d éventuelles autres résidences ou immeubles loués sont assujetties A.1. Comment elle se calcule La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d achat; à titre d exemple, les commissions de vente, la mainlevée d hypothèque, les honoraires d architecte, les frais de rénovation (sur justificatifs) ou en alternative un pourcentage à forfait qui peut aller jusqu à un maximum de 7,5% sur la

10 valeur d acquisition de l immeuble, et jusqu à un maximum de 15% pour les frais d amélioration, en plus d un abattement fixe de 1.000, etc.. sont déductibles du prix de vente. Jusqu au : Un abattement de 10% était appliqué à partir de la 5 ème année de l achat de l immeuble ; grâce a cet abattement, à la 15 ième année d achat, le même l immeuble était exonéré d imposition sur la plus-value, indépendamment des autres conditions susmentionnées. Du : à partir de la 5 ième année de possession de l immeuble, l abattement est maintenant calculé comment suit : 2% de la 6 ième à la 17 ième année 4% de la 18 ième à la 24 ième année 8% de la 25 ième à la 30 ième année. L immeuble sera donc exonéré à partir de la 30 ième année de l achat du bien. Exemple Un immeuble acquis par succession le (date du décès) et vendu le , crée une plusvalue de La période de référence pour le calcul de l abattement est comprise entre le et La plus-value imposable est égale à Comme l on peut constater, avec l ancienne réglementation, l immeuble était totalement exonéré. Aujourd hui, au contraire, avec la nouvelle réglementation en vigueur, la plus-value subit un abattement de seulement 20% pour la même période. Année de possession du bien % abattement réduction Plus-value nette Année de possession du bien % abattement réduction Plus-value nette % % % % % % %

11 7 4% % % % % % % % % % % % % % % % % % A.2. Le taux d imposition 19% au titre d IR (Impôt sur le Revenu) 15,5% au titre de CSG + CRDS (Contribution Sociale Généralisée et Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) à partir du 17/08/2012 (Loi du 16/08/12, JO du 17/08/2012). Ces impôts peuvent être considérés des impôts additionnels aux impôts sur le revenu. Pour un total de : 34,5%. A partir du 01/01/2013 les cessions d immeubles (et des parts de les Sociétés Immobilières) à titre onéreux sont assujetties à un impôt sur la plus-value institué selon les mêmes règles déjà existantes pour l IR. Ce nouvel impôt s applique pour les plus-values immobilières supérieures à Montant de la plus-value imposable en Montant de l impôt da à % PV - ( PV) x 1/20 da à % PV da à % PV - ( PV) x 1/10 da à % PV

12 da à % PV - ( PV) x 15/100 da à % PV da à % PV - ( PV) x 20/100 da à % PV da à % PV - ( PV) x 25/100 supérieures à % PV PV : plus-value imposable Exemple Pour un débiteur dont la plus-value imposable au 01/01/2013 est égale à , l impôt sera de 500 [2% ( ) 1/20] au lieu de 1000 [ %]. En Italie, les plus-values sont exonérées après 5 ans de la date d achat du bien ou d acquisition du bien par succession (Art. 67,1 lettre b TUIR) L imposition dans le cadre des 5 ans est cependant critiquable, car, l art. 70 du TUIR précise que «sont imposables les revenus des terrains et constructions situés à l étranger» tandis que l art.67 fait une générique référence aux plus-values réalisées par cession à titre onéreux. Donc, comme il ne s agit pas d un oubli de la part du législateur, mais certainement d une non-adaptation de la norme à l évolution des temps, l imposition dans les 5 ans peut être contestée par le contribuable A.3. Comment elle doit être payée (le représentant fiscal) Lors de la vente d un bien immeuble situé en France, le notaire nomme un représentant fiscal, agréé par le «Trésor Public», qui s occupe d effectuer le paiement des impôts pour le compte du vendeur nonrésident fiscalement en France; le vendeur peut choisir son propre représentant fiscal, s il est moins cher, et le communiquer au notaire même. La désignation d un représentant fiscal agréé par l administration est obligatoire pour garantir le paiement des impôts dus. Dans le cas contraire, l acte de vente ne sera pas publié et la vente ne pourra pas être régularisée. Il n est pas nécessaire de nommer un «représentant fiscal» dans les cas suivants : 1- le prix de cession du bien est inferieur à euros par cédant ; 2- si le contribuable détient le bien depuis plus de 30 ans.

13 Parmi les représentants fiscaux plus agréés il y a SARFAZUR et MPS. Voyez «Tavola rotonda» Pour un commentaire sur la figure du représentant fiscal voyez «Risposta del CRIDON» sur B. Le mandataire Le mandataire est celui qui, dans l intérêt du mandant (mandat sans représentation), s oblige, par contrat, à effectuer des démarches dans l intérêt du mandant même. Normalement le mandat assume une forme écrite (voir exemples sur Studio L'organisation et le fonctionnement du studio mandat pour déclarations fiscales) et permet au mandataire d envoyer les déclarations 2042, 2044, 2031, etc., de recevoir les Avis d Impôt, d entrer en contact avec le Service des Impôts ; en substance, de produire tous les documents et d effectuer toutes les démarches en nom et pour le compte du mandant même. (Voir également «mandat pour le notaire» sur le site Studio L'organisation et le fonctionnement du studio) 1.4. LES REFLETS SUR LE «MODELLO UNICO» ET SUR LE «MODELLO 730» A. Les reflets sur le «modello UNICO» 1.4. A.1. «Modulo RW - Sezione II» Comment déclarer? Le modulo RW doit être rempli et présenté avec le modello UNICO, ou avec le modello 730, ou bien, dans l hypothèse d exonération de la présentation de la déclaration des revenus, joint au recto du modello UNICO, dans le délai prévu par ce dernier. * * Voir à ce propos la «Circolare n 45E - Pagg » Qui doit déclarer? : Les assujettis résidents qui possèdent un immeuble à titre de propriété ou d un autre droit réel, ou des parts de la SCI, indépendamment de la modalité de leur acquisition, et même s ils proviennent d un héritage ou d une donation. En conséquence, lorsque sur le bien ou sur les parts subsistent plusieurs droits réels, par exemple nue-propriété et usufruit, soit le détenteur du droit d usufruit, soit le détenteur de la nue-propriété sont tenus à l effectuation de cette démarche.* Si l immeuble est en communion ou en indivision, l obligation de remplir cette section est à la charge de chaque assujetti propriétaire, sur la base du pourcentage qui lui revient * * Voir à ce propos la «Circolare n 45E - Pagg »

14 Qu est ce qu il faut déclarer? Il faut déclarer le prix d achat de l immeuble qui résulte de l acte notarié, augmenté éventuellement des honoraires et des frais notariaux, des commissions d achat, exclus les intérêts d emprunt. * Le prix d achat doit être déclaré intégralement, même en présence d un emprunt souscrit pour l achat de l immeuble. * Pour les SCI il faut déclarer la valeur de la part de chaque associé, comme cela résulte des statuts, et le montant des apports à la Société de chaque associé A.2. «Quadro RL» A remplir de la part des associés de la SCI soumise à l IR (2072). Qu est ce qu il faut déclarer? L immeuble tenu à disposition personnelle, non loué ou mis à disposition gratuitement de la famille ou des amis, comme il n est pas assujetti, en conséquence, il ne doit pas être déclaré dans ce «Quadro» car non productif de revenu. L immeuble des SCI qui est loué, comme il est assujetti, doit être déclaré dans le «Quadro RL» ligne 12 (modello UNICO), dans la mesure du même montant net déclaré en France en proportion des parts de chaque associé (art.70, 2, TUIR), par le biais de la déclaration Il est du, dans ce cas, le crédit d impôt pour les impôts payés à l étranger (art.165, 1, TUIR). (Voir paragraphe suivant) A.3. «Quadro CR» Le «Quadro CR» permet de récupérer par le biais du crédit d impôt, à propos des revenus produits à l étranger, les impôts payés localement à titre définitif (Art.165, 1, TUIR). Ces impôts, payés à titre définitif, sur ces revenus, sont déduit de l impôt (italien) net du jusqu à la concurrence du montant du même impôt (italien) correspondant au rapport entre les revenus produits à l étranger et le revenu global. En conséquence, la récupération des impôts payés à l étranger par le crédit d impôt, advient normalement avec un décalage d au moins 1 an ; le revenu de l année N, qui est déclaré en France dans l année N+1, est déclaré en Italie dans le «modello UNICO» dans l année N+1, mais le crédit d impôt relatif à ce revenu produit à l étranger (de l année N) sera récupéré en Italie dans l année N+1 si le paiement des impôts à titre définitif a été effectué en France dans l année N+1 (au plus tard avant le 30/09 du même année ), mais il pourrait être aussi récupéré en Italie dans l année N+2 quand le paiement des impôts à titre définitif a été effectué en France dans l année N+1 (après le 30/09). Cette situation est, du reste, beaucoup fréquente et se déroule normalement dans deux cas typiques : le cas de la première déclaration des revenus présentée en France et le cas toujours plus fréquent de les traitements tardifs des déclarations des revenus présentées en France au CINR. Par exemple, pour l année d imposition 2012, le contribuable italien devra présenter sa déclaration des revenus française 2042 (au CINR) avant le 17/06/2013 ; les impôts du «modello UNICO» en Italie devront être payés avant le 16/06/2013/. et la déclaration devra être présentée avant le 30/09/2013.

15 Difficilement avant cette dernière date, le contribuable italien aura déjà payé l impôt français (IR) (aujourd hui aussi la CSG+CRDS) et donc, il a deux solutions : s il est en temps pour présenter une déclaration complémentaire, pourra le faire (avant le 30/09/2014), voyez Bibliothèque Fiscalité Immobilière pour les non résidents Demande de renseignements du 15/04/2013 ; Si le délai est expiré, il sera obligé de présenter une demande de re-liquidation auprès de l Agence des Entrées compétente localement qui donnera lieu à une requête de remboursement A.4. «Quadro RM» L IVAFE (Impôt sur la Valeur des Activités Financières Étrangères) a été introduit à la fin du 2011 par le Gouvernement Monti avec le «Decreto Salva Italia». Pour les SCI il faut déclarer la valeur de la part de chaque associé, comme ca résulte des statuts, et le montant des apports à la Société de chaque associé.