Marianne Faure-Abbad. L essentiel. Droit de la. construction

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1 Marianne Faure-Abbad L essentiel du Droit de la construction

2 Cette collection de livres présente de manière synthétique, rigoureuse et pratique l ensemble des connaissances que l étudiant doit posséder sur le sujet traité. Elle couvre : le Droit et la Science Politique ; les Sciences économiques ; les Sciences de gestion ; les concours de la Fonction publique. Catalogue général adressé gratuitement sur simple demande : Gualino éditeur Tél Fax : gualino@eja.fr Site Internet : eja.fr Gualino éditeur, EJA Paris 2007 ISBN

3 S O M M A I R E Liste des abréviations 9 1 Introduction 11 1 La formation du droit de la construction 12 2 Les objectifs du droit de la construction 13 3 Le Code de la construction et de l habitation 13 4 Les acteurs du droit de la construction 14 Sociétés de construction 14 Constructeurs 15 5 Plan 15 1 Le droit commun de la construction 2 Le louage d ouvrage de construction immobilière 19 1 Définition du louage d ouvrage 19 Entreprise et vente 19 Entreprise et contrat de travail 20 Entreprise et louage de choses 20

4 G 4 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 2 Effets du louage d ouvrage 20 Transfert de propriété 20 Transfert des risques 20 Obligation des parties 21 a) Exécuter l ouvrage promis 21 b) Payer le prix 21 3 Réception des travaux 23 Procédure de réception 23 a) Parties 23 b) Date 24 c) Formes 24 Effets de la réception 25 a) Effets généraux 25 b) Effets d une réception avec réserves 26 c) Effets d une réception sans réserves 26 4 Particularismes de la sous-traitance de construction immobilière 26 Agrément du sous-traitant 27 Garanties de paiement du sous-traitant 27 a) Garanties alternatives 27 b) Action directe en paiement 28 3 Les garanties des désordres de construction 29 1 Champ d application général 29 Notion d ouvrage de construction immobilière 30 Notion de désordre de construction immobilière 30 2 Garantie de parfait achèvement 31 Débiteurs de la garantie de parfait achèvement 31 Désordres couverts par la garantie de parfait achèvement 32 a) Désordres réservés à la réception ou révélés dans l année de la réception 32 b) Défaut d isolation phonique 32 Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement 33 a) Dénonciation du désordre et interruption de la prescription 33 b) Fixation des délais d exécution des travaux de réparation 33

5 SOMMAIRE c) Levée des réserves à la fin des travaux de reprise 33 d) Sanction de l absence de reprise dans les délais 34 3 Garanties décennale et biennale 34 Désordre décennal 34 a) Définition légale du désordre décennal 34 b) Extensions jurisprudentielles de garantie décennale 36 Désordre biennal 37 a) Domaine de la garantie biennale de bon fonctionnement 37 b) Objet de la garantie biennale de bon fonctionnement 38 Régime des garanties décennale et biennale 39 a) Présomption de responsabilité 39 b) Exonération de garantie 41 c) Durée des garanties 43 4 Domaine laissé à l action contractuelle de droit commun 44 Inexécution contractuelle non constitutive d un désordre de construction 44 Inexécution contractuelle constitutive d un désordre de construction 45 a) Responsabilité contractuelle avant réception des travaux 45 b) Responsabilité contractuelle après réception des travaux 45 G5 4 Les responsabilités extracontractuelles 47 1 Responsabilité délictuelle 47 Action entre constructeurs 47 Action des tiers 48 2 Responsabilité pour trouble anormal de voisinage 48 Notion de trouble anormal de voisinage 48 Régime de la responsabilité 49 Action récursoire du maître de l ouvrage 49 a) Recours personnel 49 b) Recours subrogatoire 50

6 G6 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 2 Le droit spécial de la construction 5 Le contrat de construction de maison individuelle 53 1 Champ d application du CCMI 53 2 Modèles de CCMI 54 CCMI avec fourniture du plan 54 CCMI sans fourniture du plan 54 3 Formation du CCMI 55 Prohibition des contrats préliminaires rémunérés 55 Formalisme du contrat 55 a) Mentions obligatoires 55 b) Mentions interdites 57 c) Annexes 57 Modalités de formation du contrat 58 a) Faculté de rétractation 58 b) Conditions suspensives 58 4 Exécution du CCMI 59 Paiement du prix 59 a) Détermination du prix 59 b) Révision du prix 59 c) Exigibilité du prix 60 Garanties 61 a) Garantie de livraison 61 b) Garanties des désordres de construction 62 6 Le contrat de promotion immobilière 63 1 Régime général du contrat de promotion immobilière 63 Notion de contrat de promotion immobilière 63 a) Définition 63

7 SOMMAIRE b) Éléments caractéristiques 64 c) Qualification du contrat 64 Effets du contrat de promotion immobilière 64 a) Obligations du promoteur 64 b) Paiement du prix 65 c) Garanties 65 d) Faculté de cession 65 Fin du contrat de promotion immobilière 66 2 Régime renforcé du contrat de promotion immobilière 66 Champ d application 66 Formation du contrat de promotion immobilière 67 a) Contrat d études préliminaires 67 b) Rédaction d un écrit 68 c) Mentions obligatoires 68 Exécution du contrat de promotion immobilière 69 a) Conditions de paiement du prix 69 b) Garantie extrinsèque des dépassements de prix 70 c) Clause résolutoire 71 G7 7 La vente d immeuble à construire 73 1 Notion de vente d immeuble à construire 73 Définition du contrat 73 Formes de vente d immeuble à construire 74 a) Vente en l état futur d achèvement 74 b) Vente à terme 75 2 Régime général de la vente d immeuble à construire 77 Pouvoirs de l acquéreur 77 a) Mandat 77 b) Cession des droits 77 Garanties des désordres de construction 78 a) Garantie des vices apparents 78 b) Garanties biennale et décennale 80 c) Garantie d isolation phonique 81

8 G 8 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 3 Régime renforcé de la vente d immeuble à construire 81 Champ d application 81 a) Principe 81 b) Extension 82 Contrat préliminaire de réservation 83 a) Définition 83 b) Formalisme 83 c) Obligations 84 d) Délai de rétractation 86 Contrat définitif de vente 87 a) Conclusion 87 b) Contenu impératif 87 c) Réglementation du paiement du prix 88 d) Garanties d achèvement ou de remboursement 90 8 La vente d immeuble à rénover 95 1 Champ d application du contrat 95 2 Avant-contrat de vente d immeuble à rénover 96 3 Contrat définitif de vente d immeuble à rénover 96 Mentions obligatoires 96 Effets du contrat 97 a) Transfert de propriété 97 b) Obligations 97 c) Garanties 98 Bibliographie 101

9 Liste des abréviations AFNOR Association française de normalisation Al. Alinéa Art. Article Bull. ch. mixte Bulletin des arrêts de chambre mixte de la Cour de cassation Bull. civ. Bulletin des arrêts des chambres civiles de la Cour de cassation C. civ. Code civil CCH Code de la construction et de l habitation C. conso. Code de la consommation CCMI Contrat de construction de maison individuelle Ch. mixte Arrêt de chambre mixte de la Cour de cassation Civ. 3 Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation D. Revue Dalloz DTU Documents techniques unifiés EPERS Élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire Loi ENL Loi Engagement National pour le Logement Loi NRE Loi Nouvelles régulations économiques Loi SRU Loi Solidarité et Renouvellement Urbain NCPC Nouveau Code de procédure civile Ord. Ordonnance RD. Imm. Revue de droit immobilier VEFA Vente en l état futur d achèvement

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11 Introduction CHAPITRE 1 Le droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction d ouvrages immobiliers : contrats et responsabilités des constructeurs. Il se distingue du droit de la promotion immobilière en ce qu il n a pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent cependant une large zone commune : d une part, il existe des modèles de contrats dont l objet est à la fois de construire et de commercialiser (vente d immeuble à construire, contrat de promotion immobilière) ; d autre part, la loi qualifie les promoteurs immobiliers (vendeurs et mandataires) de constructeurs afin de leur étendre la garantie décennale et la garantie biennale que le Code civil réserve en principe au louage d ouvrage immobilier (art et suivants). Limité à l origine à une garantie de dix années offerte au maître d un ouvrage immobilier pour éprouver sa solidité, le droit de la construction s est densifié au cours du XX e siècle. À l instar du droit de la consommation, son développement est dû à l essor de l ordre public de protection. En matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consommateur prend la figure de l accédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construction se trouve ainsi dans le Code de la construction et de l habitation. Une partie seulement, puisque le Code civil reste le corps de règles où l on trouve les principes de solution communs aux constructions immobilières : réglementation du louage d ouvrage et des responsabilités spécifiques aux constructeurs, droit commun de la vente d immeuble à construire, du contrat de promotion immobilière, mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction immobilière est naturellement adossé (art. 552 et s. du Code civil relatifs à l accession immobilière).

12 G 12 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 1 La formation du droit de la construction En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles spécifiques pour qu on puisse parler de «droit de la construction». La pratique n inventa que plus tard la vente d immeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre de louages d ouvrage (art et s. C. civ.). Deux textes du Code civil (contre une dizaine aujourd hui) régissaient la construction d édifices : les articles 1792 et Le premier, dans sa rédaction initiale, permettait d engager la responsabilité des architectes et entrepreneurs de marchés à forfait en cas de perte de l édifice provenant d un vice du sol ou de la construction. Le second les en déchargeait après dix ans. Les destructions dues au premier conflit mondial, associées à la cherté des loyers dans l entredeux guerres, incitèrent un grand nombre de particuliers à faire l acquisition de leur logement. Face au coût des terrains dans les villes, certains eurent l idée de construire en indivision un immeuble d habitation collectif, puis de le partager pour réaliser une copropriété. Pour échapper à la règle de l unanimité imposée par l indivision, d autres songèrent à constituer des sociétés de construction entre les accédants à la propriété. La construction terminée, la société était dissoute et l immeuble partagé par lots entre les associés. Ces sociétés, réglementées par une loi du 28 juin 1938, devinrent ensuite une technique de commercialisation d immeubles par des professionnels dont le métier est né des difficultés rencontrées par les futurs copropriétaires pour gérer cette opération complexe. Progressivement, la construction de programme immobilier devint ainsi l affaire des promoteurs immobiliers. Ils constituèrent des sociétés de construction avec des investisseurs privés qui cédaient leurs parts sociales aux accédants, parts donnant vocation à la jouissance d un lot, puis à sa propriété à la dissolution de la société. Les accédants étaient associés au financement de la construction par les appels de fond auxquels ils étaient tenus de répondre. Dans les années 1950, les promoteurs inventèrent une autre technique pour construire et commercialiser parallèlement leurs programmes : la vente en l état futur d achèvement, variété de vente de chose future dont les effets (paiement du prix et transfert de propriété) se produisent au fur et à mesure des travaux de construction. Dans les années 1960, le législateur s est saisi de ces pratiques pour organiser la protection de l accédant à la propriété lorsqu il verse des fonds avant de recevoir son bien.

13 2 CHAPITRE 1 - INTRODUCTION Les objectifs du droit de la construction G13 La construction d un ouvrage immobilier place l acquéreur ou le maître de l ouvrage devant deux risques majeurs : celui que la construction ne tienne pas ses promesses (en raison de l incompétence du constructeur ou de la cupidité du promoteur tirant les prix au détriment de la qualité) ; celui que la construction ne soit pas achevée en raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à l ouvrage, les articles 1792 et suivants du Code civil organisent une responsabilité objective et solidaire des participants à l acte de construire (architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs). Le régime actuel remonte à la loi Spinetta (du nom de son rapporteur) du 4 janvier 1978, modifiée par une Ordonnance du 8 juin Le droit des assurances garantit l effectivité de cette responsabilité soumise à assurance obligatoire. Une obligation d assurance, de dommage cette fois, pèse aussi sur les maîtres de l ouvrage. L objectif de l assurance dommage-ouvrage est de faciliter l indemnisation rapide des désordres de construction, indépendamment de la question des responsabilités (qui se posera lors du recours subrogatoire qu exercera l assureur du maître de l ouvrage contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité). L inachèvement de la construction est un risque difficilement supportable pour l accédant à la propriété de son logement. S il n a rien à verser avant l achèvement comme lorsqu il achète clefs en main, il ne court aucun danger ; au pire il aura perdu son temps si l immeuble promis n est pas achevé. Au contraire, le mécanisme de la vente d immeuble à construire peut le faire propriétaire d une construction inachevée, qu il n aura peut-être pas les moyens de terminer s il a déjà versé tout ou partie du prix au vendeur défaillant. C est pourquoi le législateur a doté d un statut protecteur impératif tous les contrats par lesquels un particulier confie à une personne, physique ou morale, le soin global de la construction de son logement : la réglementation de la vente d immeuble à construire (loi du 3 janvier 1967) a précédé celle du contrat de promotion immobilière et du contrat de construction de maison individuelle (lois du 16 juillet 1971 et du 19 décembre 1990). Récemment, la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 a réglementé de manière impérative les ventes d immeubles à rénover du secteur de l habitation. 3 Le Code de la construction et de l habitation Ces différentes lois sont aujourd hui codifiées. Comme tous les codes modernes, le Code de la construction et de l habitation comporte une partie législative et une partie réglementaire. Les

14 G 14 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION normes qui le composent relèvent du droit public (voir par exemple le livre III consacré aux aides publiques) et du droit privé. Il est une codification à droit constant dans laquelle se côtoient les dispositions codifiées de lois qui ne l étaient pas encore (comme celle du 3 janvier 1967 sur la vente d immeuble à construire, codifiée aux articles L et s. du CCH) et des dispositions codifiées ailleurs et reprises dans le Code de la construction pour faciliter l accès à la règle. La conception du Code lui permet ainsi de se suffire à lui-même : les dispositions des autres Codes qui intéressent le secteur de la construction et de l habitation y figurent sous une numérotation propre. Par exemple, l article 1792 du Code civil (garantie décennale) devient l article L CCH. Le Code de la construction et de l habitation est un corps de règles hétérogènes où figurent des systèmes de contrats et de responsabilités, et des prescriptions d un autre type, telles les normes de sécurité des ascenseurs ou des portes automatiques de garage (L et s.). Cet ouvrage ne traitera pas des secondes dont l étude intéresse davantage les règles de l art que les règles de droit. 4 Les acteurs du droit de la construction Sociétés de construction Pour construire un immeuble collectif, la personne morale est un instrument incontournable. Les sociétés de construction sont réglementées aux articles L et suivants du CCH. Il en existe trois : la société de construction-vente, la société de construction-attribution et la coopérative de construction. Les deux premières naissent de l association d un promoteur avec des investisseurs immobiliers qui constituent une société pour construire et commercialiser un immeuble déterminé. Dans la société de construction-vente, les lots sont commercialisés par des ventes clefs en main ou des ventes d immeuble à construire. Dans la société d attribution, l immeuble est fractionné en lots qui sont attribués aux associés. La commercialisation s opère par la cession à titre onéreux de parts sociales donnant vocation à la jouissance de lots déterminés, puis à leur propriété lors du partage du capital social à la dissolution de la société. Les coopératives de construction sont d un autre genre : elles regroupent des personnes désireuses d accéder à la propriété de leur logement en recourant aux principes coopératifs pour mutualiser le coût de la construction. Les locaux de l immeuble construit par la coopérative sont répartis entre les associés soit par la voie de la vente soit par la voie de l attribution. La coopérative de construction n est pas une technique de commercialisation de l immeuble : les lots ne peuvent être vendus ni attribués à d autres personnes que les membres de la société.

15 Constructeurs CHAPITRE 1 - INTRODUCTION La qualité juridique de constructeur n est pas homogène. Elle rassemble des personnes, pas toujours professionnelles, constructeurs, vendeurs ou mandataires, qui ont en commun l obligation légale de garantir le propriétaire ou le maître d un ouvrage contre les désordres de construction les plus fâcheux. Le constructeur est d abord celui qui réalise matériellement l ouvrage ou dirige sa construction : architecte, entrepreneur général de construction, artisan... mais aussi toutes les personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat d entreprise conclu pour la construction d un ouvrage immobilier (bureaux d étude technique par exemple). La qualité de constructeur est attachée aux seuls débiteurs du maître de l ouvrage ; c est pourquoi le sous-traitant de l entrepreneur du maître n est pas tenu des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil. La loi répute également constructeurs certains vendeurs (le vendeur d immeuble à construire et le particulier qui vend la maison construite de ses mains ou pour son compte) et le promoteur immobilier mandataire. G15 5 Plan La présentation de l essentiel du droit de la construction suivra une division commandée par la dualité des Codes qui le gouvernent : le droit commun de la construction dans le Code civil (Partie 1), le droit spécial de la construction dans le Code de la construction et de l habitation (Partie 2).

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17 PARTIE 1 Le droit commun de la construction Chapitre 2 Le louage d ouvrage de construction immobilière 19 Chapitre 3 Les garanties des désordres de construction 29 Chapitre 4 Les responsabilités extracontractuelles 47

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19 Le louage d ouvrage de construction immobilière CHAPITRE 2 Le louage d ouvrage, ou contrat d entreprise ou encore marché privé de travaux, constitue le contrat de droit commun des constructeurs. D abord parce que les garanties décennale, biennale et de parfait achèvement qui font l originalité de leur responsabilité sont traitées dans le Code civil comme des effets du louage d ouvrage (art et s.) ; c est pourquoi d ailleurs il faut des textes spéciaux pour en étendre le jeu à la vente d immeuble à construire (art C. civ.) et au contrat de promotion immobilière (art du même Code). Ensuite parce que le louage d ouvrage est le plus général des outils contractuels de construction : le contrat d entreprise peut être choisi toutes les fois où la loi n impose pas la conclusion d un contrat plus spécial, comme un contrat de construction de maison individuelle. 1 Définition du louage d ouvrage Le louage d ouvrage est commun aux opérations par lesquelles une personne confie à une autre le soin d accomplir un travail (matériel ou intellectuel) en toute indépendance et moyennant rémunération. Celui pour le compte duquel l ouvrage est réalisé se nomme «maître de l ouvrage» ; celui qui construit se nomme «entrepreneur» ou «locateur d ouvrage». Entreprise et vente Le contrat d entreprise et la vente de matériaux présentent des zones communes : entrepreneur fournissant la matière qu il met en œuvre (transfert de propriété accompagnant une prestation de service) ; vendeur se chargeant de l installation du produit vendu (prestation de service accompagnant un transfert de propriété). Il faut pourtant les distinguer : la garantie du vendeur contre les vices cachés de la chose vendue (1641 et s. C. civ.) est moins lourde que la garantie décennale du constructeur (art C. civ.), seule soumise à assurance obligatoire. La distinction s opère au regard de la spécificité du produit fabriqué, critère de qualification du contrat d entreprise.

20 G Entreprise et contrat de travail 20 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L entrepreneur, comme le salarié, effectue un travail pour le compte d une personne moyennant une rémunération. Mais le premier travaille en toute indépendance, le second est un travailleur subordonné. Les juges doivent traquer les erreurs et les fraudes : conclusion d un contrat de travail pour ne pas assumer les risques du chantier qui pèsent sur l entrepreneur jusqu à la réception des travaux ou, à l inverse, recours à une sous-traitance de façade pour échapper aux contraintes du salariat (charges sociales, protection contre le licenciement...). Entreprise et louage de choses L entrepreneur réalise un travail pour le compte du donneur d ordres, rémunéré et en toute indépendance ; dans le bail, le bailleur «s oblige à faire jouir l autre d une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s oblige à lui payer» (art C. civ.). La distinction s obscurcit lorsque le contrat met à la disposition d un entrepreneur du matériel (une grue ou un échafaudage) et le personnel pour le conduire ou l installer. L enjeu de la qualification (bail ou entreprise) se trouve dans l application des garanties de paiement accordées au sous-traitant par la loi du 31 décembre Le bailleur du matériel utilisé par l entrepreneur pour l exécution du marché n en bénéficie pas ; il n est pas sous-traitant. Dans ce conflit, la qualification de bail l emporte lorsque le bailleur ne participe pas à l exécution du contrat principal (par apport de conception, d industrie ou de matière) et que le personnel de conduite reste sous sa subordination. 2 Effets du louage d ouvrage Transfert de propriété En application de la règle de l accession (art. 551 et s. C. civ.), le maître, propriétaire du sol, devient propriétaire de la construction au fur et à mesure de sa réalisation par incorporation des matériaux à l ouvrage. La règle n est pas d ordre public et les parties peuvent convenir d un report du transfert de propriété à l achèvement de la construction. Transfert des risques La perte fortuite de l ouvrage est un risque du contrat dont il convient d attribuer la charge. Le Code civil y consacre ses articles 1788, 1789 et Dans le cas où l entrepreneur apporte les

21 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE matériaux, la perte de l ouvrage qui arrive avant la livraison est pour lui. Il n a pas droit au prix, sauf s il a mis le maître en demeure de recevoir l ouvrage (art. 1788). En revanche, si l entrepreneur n apporte que son travail, la perte fortuite de l ouvrage est pour son maître (art. 1789), qui doit en payer le prix sans recevoir l ouvrage (art. 1790). Res perit domino. Obligations des parties a) Exécuter l ouvrage promis L entrepreneur s engage principalement à exécuter un ouvrage conforme aux prescriptions contractuelles dans le délai prévu au contrat et dans le respect de règles de l art ; la prestation est caractéristique du contrat d entreprise. L entrepreneur peut s aider des documents techniques unifiés (DTU) mais la règle de l art peut évoluer plus vite que sa normalisation de sorte que le respect des DTU n est jamais un gage d irresponsabilité. Comme tout professionnel, l entrepreneur de construction est débiteur d obligations d information et de conseil dont l étendue se renforce en présence d un maître de l ouvrage profane. Il faut l informer des risques du sol, l éclairer sur le choix des matériaux, sur la réglementation applicable en matière de permis de construire... b) Payer le prix Le contrat d entreprise est présumé conclu à titre onéreux même si le prix n est pas un élément essentiel de la convention. 1) Méthodes de fixation du prix On peut fixer le prix à deux moments différents : à l achèvement des travaux ou dès la conclusion du contrat, sous forme de forfait. Le calcul du prix à l achèvement permet de fixer un prix au plus près des prestations réellement effectuées. Les procédés varient : marché sur séries de prix ou sur dépenses contrôlées (dans lequel le prix est fonction de toutes les dépenses engagées : fournitures, main d œuvre, transport, matières consommables, frais généraux). Le forfait est un prix global fixé à la conclusion du contrat pour l ensemble de l ouvrage. Le marché à forfait paraît plus sécurisant pour le maître de l ouvrage qui sait, à l avance, le prix qu il paiera ; il est ainsi à l abri des mauvaises surprises. Le danger existe cependant d un entrepreneur qui rognerait sur la qualité du travail ou des matériaux pour augmenter la rentabilité de l opération. Le paiement des travaux supplémentaires éventuels, non prévus par le forfait, dépend de G21

22 G 22 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION l applicabilité au contrat de l article 1793 du Code civil. Dans le forfait de droit commun (hors régime de l article 1793), l entrepreneur peut prouver par tout moyen l acceptation du maître de l ouvrage des travaux supplémentaires qui doivent être payés en sus du forfait. S il n y parvient pas, les travaux sont présumés compris dans le forfait. Lorsque le contrat relève de l article 1793 du Code civil, la preuve n est plus libre. 2) Régime de l article 1793 du Code civil Aux termes de ce texte, «lorsqu un architecte ou un entrepreneur s est chargé de la construction à forfait d un bâtiment, d après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l augmentation de la main-d œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire». La règle ne s applique pas à la construction d ouvrages non constitutifs de bâtiments, tels un court de tennis ou une piscine, sauf le loisir pour les parties de s y soumettre volontairement. Dans le cadre de l article 1793, les travaux supplémentaires ne donnent pas lieu à paiement si le maître ne les a pas autorisés par écrit pour un prix qu il a accepté. Le forfait cède lorsque les travaux demandés par le maître produisent un bouleversement de l économie générale du marché (comme un agrandissement significatif de la surface de l ouvrage donnant lieu à un permis de construire modificatif). Les travaux supplémentaires soumis au texte s entendent de travaux nécessaires à l ouvrage, qui en constituent une suite (comme l installation de garde-corps de sécurité imposée par le bureau de contrôle). En revanche, le régime de l article 1793 n est pas applicable aux travaux hors forfait, qui ne sont pas la suite du marché initial. Ces travaux là font l objet d un autre contrat et doivent être payés en sus. On peut en donner pour exemple la construction d un garage non prévu dans le plan de construction initial du bâtiment. 3) Retenue de garantie du maître de l ouvrage En application de l article 1 er de la loi n du 16 juillet 1971, le maître de l ouvrage peut amputer le prix d une retenue égale au plus à 5 % de son montant. La retenue sert à garantir la bonne exécution des travaux. En présence de réserves à la réception, elle incite l entrepreneur à y remédier rapidement pour obtenir le paiement du solde. La somme est consignée, sauf si l entrepreneur offre une caution personnelle et solidaire garantissant la levée des réserves. La retenue de garantie ou la caution est libérée à la levée des réserves et, au plus tard, au premier anniversaire de la réception. Le maître de l ouvrage peut s opposer à cette libération en

23 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE adressant une lettre recommandée à la caution ou au cosignataire, motivée par l inexécution des obligations de l entrepreneur (art. 2 de la loi de 1971). 4) Garantie de paiement de l entrepreneur L article du Code civil oblige le maître de l ouvrage à garantir le paiement du prix lorsque son montant dépasse un seuil fixé par décret en Conseil d État ( euros hors taxes). Lorsque le maître a recours à un crédit spécifique pour financer les travaux, l établissement de crédit verse directement le montant du prêt à l entrepreneur impayé. En l absence de paiement direct, le maître doit offrir à l entrepreneur un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit ; il y échappe cependant s il a passé le marché pour des besoins non professionnels. Du reste, les garanties de l article ne sont pas nécessaires si le maître de l ouvrage fournit une garantie contractuelle d une efficacité similaire (paiement à la commande ou consignation du prix par exemple). G23 3 Réception des travaux La réception est l acte par lequel le maître de l ouvrage déclare accepter celui-ci avec ou sans réserves (art C. civ.). Procédure de réception La réception «intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l amiable, soit, à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement» (art ). a) Parties La réception est l acte du maître de l ouvrage ; il est donc seul habilité à la prononcer. Le maître de l ouvrage peut néanmoins donner mandat à un architecte, ou à un ingénieur conseil, de recevoir les travaux en son nom et pour son compte. Les décisions prises par le mandataire engageront le maître de l ouvrage envers le ou les entrepreneurs ; en particulier, les locateurs d ouvrage seront déchargés des vices ou défauts apparents que l architecte n aura pas consignés dans le procès-verbal de réception. Le maître de l ouvrage peut se faire assister par son maître d œuvre ou toute personne de son choix pour réceptionner les travaux. En l absence de mandat, le procès-verbal de réception doit être signé de la main du maître de l ouvrage.

24 G 24 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION La réception est prononcée contradictoirement, dit l article Le maître doit donc convier à la réception de l ouvrage tous les entrepreneurs ayant participé à sa construction. On lui conseillera de faire viser le procès-verbal par les entrepreneurs pour attester du caractère contradictoire de la réception. Une réception non contradictoire serait inopposable aux constructeurs et empêcherait la mise en jeu de leurs garanties (parfait achèvement, décennale, biennale). b) Date En principe, la réception est unique et intervient lorsque le travail de tous les corps de métier est terminé et l ouvrage achevé. En pratique, c est bien souvent l entrepreneur qui la demande par écrit au maître de l ouvrage et/ou au maître d œuvre. Par exception, la jurisprudence autorise la réception de travaux inachevés en cas d abandon de chantier. La solution permet à l assurance de responsabilité décennale de jouer lorsque des vices se révèlent au sein des travaux délaissés (la garantie décennale et son assurance jouent seulement si l immeuble a été réceptionné). c) Formes 1) Réception expresse La réception expresse est celle qui est constatée dans un procès-verbal, daté et signé par le maître de l ouvrage. Une réception écrite n est pas obligatoire dans le louage d ouvrage de droit commun (elle est en revanche impérative dans le contrat de construction de maison individuelle). Mieux vaut cependant rédiger un procès-verbal contradictoire qui établira avec certitude la date de la réception, laquelle constitue le point de départ des délais de prescription des actions en garantie décennale, biennale et de parfait achèvement. 2) Réception tacite Bien que les textes n en parlent pas, la réception tacite est admise en jurisprudence. Elle permet notamment au maître de l ouvrage qui a tardé à demander une réception expresse et dont l entrepreneur a disparu, de bénéficier malgré tout de la protection du régime légal de garantie des articles 1792 et suivants. La Cour de cassation en reconnaît la validité à condition qu elle réponde aux exigences de l article : volonté non équivoque du maître de l ouvrage de recevoir l ouvrage (caractérisée notamment par une prise de possession des lieux et un paiement intégral du prix) et procédure contradictoire (mise en demeure informant l entrepreneur des réserves par exemple).

25 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE Lorsque le louage d ouvrage est soumis à la norme AFNOR P03-001, le silence gardé par le maître de l ouvrage durant 30 jours à compter de la mise en demeure qui lui est faite de recevoir les travaux, vaut réception sans réserve. 3) Réception judiciaire Une réception judiciaire peut pallier l absence de réception amiable (lorsque le maître d ouvrage refuse de réceptionner un ouvrage pourtant achevé par exemple). La demande de réception judiciaire n a pas le même objet qu une demande en constatation judiciaire de réception tacite : la première permet le prononcé d une réception qui n est pas intervenue alors qu elle aurait dû l être ; la seconde tend à faire constater judiciairement une réception déjà intervenue entre les parties, tacitement. La réception judiciaire ne requiert pas la volonté du maître de réceptionner ; l ouvrage doit seulement être en état d être reçu. Le juge qui prononce la réception en fixe la date (qui n est pas forcément celle du jugement) et peut l assortir des réserves relevées par l expert le cas échéant. Les effets de la réception judiciaire sont les mêmes que pour toute réception (ouverture des garanties, purge des désordres apparents non réservés). Son prononcé relève donc de la compétence du juge du fond et non du juge des référés dont les ordonnances sont provisoires. Effets de la réception a) Effets généraux En premier lieu, la réception fait courir les délais de prescription des garanties légales. Tant que la réception n a pas eu lieu, les garanties légales sont fermées. Le maître qui se plaint de la mauvaise exécution du contrat doit utiliser l action contractuelle de droit commun. Le prononcé de la réception marque ensuite la fin du contrat de louage d ouvrage. Elle arrête le cours des délais d exécution et la course des pénalités de retard. Enfin, la réception emporte transfert au maître de l ouvrage de la garde de l ouvrage et des risques consécutifs. Jusqu à la réception en revanche, l entrepreneur a la garde du chantier et répond par conséquent des dommages causés par le fait des choses et des préposés qui s y trouvent (art C. civ.). G25

26 G b) Effets d une réception avec réserves 26 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION La réception avec réserves ouvre au maître de l ouvrage la garantie de parfait achèvement de l entrepreneur concerné par le désordre réservé et elle seule. Les garanties décennale et biennale couvrent uniquement les désordres qui étaient cachés à la réception. Par exception cependant, la Cour de cassation admet l application de la garantie décennale lorsque le désordre, bien que réservé à la réception, s est révélé ultérieurement dans toute son ampleur et toutes ses conséquences. La garantie de parfait achèvement coexiste avec la responsabilité contractuelle pour les désordres réservés à la réception. c) Effets d une réception sans réserves La réception sans réserves purge l ouvrage de tous ses vices et défauts de conformité alors apparents. Elle joue ainsi comme un quitus donné aux entrepreneurs pour les désordres apparents. On mesure ici l importance de l opération de réception à laquelle il faut procéder avec beaucoup d attention. On rappellera que le maître de l ouvrage peut se faire assister, voire représenter, par un professionnel. Le caractère apparent du désordre s apprécie toujours au regard du maître de l ouvrage. Le fait qu il ait bénéficié de l assistance d un professionnel ou qu il ait mandaté quelqu un pour recevoir en son nom ne change pas la solution. 4 Particularismes de la sous-traitance de construction immobilière L article 1 er de la loi du 31 décembre 1975 définit la sous-traitance comme «l opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité et sous sa responsabilité à une autre personne appelée sous-traitant, l exécution de tout ou partie du contrat d entreprise ou d une partie du marché public conclu avec le maître de l ouvrage». La sous-traitance est une chaîne de contrats d entreprise dans laquelle le sous-traité est conclu pour permettre l exécution du contrat principal. L hypothèse est celle d un entrepreneur général de construction qui sous-traite tout ou partie des lots à d autres entrepreneurs ou artisans (électricité, plomberie, couverture...). Les sous-traitants ne sont pas contractuellement liés au maître de l ouvrage, qui ne connaît juridiquement que l entrepreneur principal. Ils échappent pour cette raison aux garanties des constructeurs.

27 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE Agrément du sous-traitant G27 La loi de 1975 impose à l entrepreneur de présenter le sous-traitant au maître de l ouvrage afin qu il l agrée et en accepte les conditions de paiement (art. 3). La décision du maître de l ouvrage est libre. L absence d agrément n entraîne pas la nullité du sous-traité (art. 3 in fine) mais l impossibilité pour le sous-traitant de bénéficier des garanties de paiement de la loi. Pour les travaux de bâtiment et de génie civil, les maîtres d ouvrage professionnels sont tenus, lorsqu ils ont connaissance de la présence sur le chantier d un sous-traitant, de mettre en demeure l entrepreneur de le leur présenter aux fins d acceptation et d agrément (art. 14-1, 1 er tiret). Garanties de paiement du sous-traitant Jusqu à la loi de 1975, le sous-traitant ne pouvait réclamer paiement au maître de l ouvrage en cas d insolvabilité de l entrepreneur principal. La circonstance que ses travaux étaient directement destinés à satisfaire le maître de l ouvrage s effaçait devant l effet relatif de son contrat à l égard du maître (art C. civ.). Lorsque le maître d ouvrage est une personne publique, le sous-traitant direct du titulaire du marché bénéficie d une procédure de paiement direct organisée par le titre II de la loi de Dans les marchés privés, le sous-traitant dispose de deux garanties impératives et alternatives, auxquelles s ajoute subsidiairement l action directe en paiement. a) Garanties alternatives À peine de nullité du sous-traité, le sous-traitant doit bénéficier d un cautionnement à défaut de délégation de paiement consentie par le maître de l ouvrage (art. 14). 1) Cautionnement solidaire En l absence de délégation, l entrepreneur doit fournir au sous-traitant une caution personnelle et solidaire émanant d un établissement qualifié. La caution doit comporter le nom du sous-traitant et le montant du marché garanti. Dans les marchés de bâtiments et de génie civil, le maître de l ouvrage professionnel doit mettre en demeure l entrepreneur de justifier qu il a bien fourni la caution (art. 14-1, 2 e tiret). 2) Délégation de paiement L entrepreneur échappe au cautionnement s il obtient du maître de l ouvrage l engagement de payer le sous-traitant, à concurrence du montant des prestations exécutées. Il s agit d une délégation simple ou imparfaite : elle ne libère pas le débiteur déléguant et offre au créancier

28 G 28 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION délégataire (sous-traitant) un second débiteur en la personne du délégué (le maître de l ouvrage). b) Action directe en paiement Dans les marchés privés, «le sous-traitant a une action directe contre le maître de l ouvrage si l entrepreneur principal ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure, les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance» (art. 12). Tout l intérêt du mécanisme est de survivre au redressement ou à la liquidation judiciaire de l entrepreneur principal. Le soustraitant échappe ainsi au concours des autres créanciers de l entrepreneur. L action directe est subordonnée à l agrément et à l acceptation du sous-traitant (Ch. mixte, 13 mars 1981, Bull. ch. mixte, n 2). Normalement exercée contre le maître de l ouvrage, l action directe peut l être aussi contre son banquier dans les conditions de l article du Code civil, alinéa 2 (art. 12 in fine de la loi du 31 décembre 1975). Dans tous les cas, elle ne joue que pour le prix stipulé au sous-traité et agréé par le maître et seulement pour les prestations dont il est effectivement bénéficiaire (art. 13). Dès réception de la copie de la mise en demeure de payer adressée à l entrepreneur, le maître bloque l ensemble des sommes qu il doit encore au titre du marché principal. Si l entrepreneur ne paie pas dans le délai, le maître s acquitte entre les mains du sous-traitant. Un paiement fait à l entrepreneur en violation de l action directe serait inopposable au sous-traitant et obligerait le maître à payer une seconde fois, entre les mains du sous-traitant. L action directe est bien souvent la seule garantie dont dispose le sous-traitant en raison de la désertion des garanties obligatoires. Elle est pourtant moins efficace car son assiette est limitée aux sommes que doit encore le maître de l ouvrage à l entrepreneur à la date de réception de la copie de la mise en demeure. L action directe est donc vaine si le maître a déjà réglé l intégralité de sa dette. Une disposition permet de protéger l assiette de l action : l article 13-1 de la loi de 1975 fait interdiction à l entrepreneur de céder ou de nantir la partie de sa créance contre le maître qui correspond au prix du travail du sous-traitant (sauf s il a obtenu la caution de l article 14).

29 Les garanties des désordres de construction CHAPITRE 3 Le louage d ouvrage de construction immobilière poursuit ses effets au-delà de la réception des travaux par le maître de l ouvrage. Le constructeur garantit encore la résistance de l ouvrage construit au temps qui passe, du moins durant dix ans. Les articles 1792 à du Code civil attachent trois garanties post-réception au louage d ouvrage de construction immobilière : la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale. La première assure le parachèvement de l ouvrage quand la réception n est pas tout à fait satisfaisante ; elle permet également une réparation rapide et non judiciaire des désordres qui apparaîtraient la première année. La garantie décennale est la plus ancienne et la principale des garanties. Déjà attachée aux contrats des architectes et entrepreneurs sous l Ancien Régime, la garantie décennale couvrait en 1804 les vices cachés de l édifice provoquant sa perte. Elle est devenue au fil des réformes de l article 1792 une garantie de dommages et répare aujourd hui les atteintes à la solidité ou à l utilité de l ouvrage. La garantie décennale sert de régime modèle pour la garantie biennale qui couvre quant à elle les défauts de fonctionnement des éléments d équipement dissociables de l ouvrage. 1 Champ d application général Tous les contrats de construction immobilière comprennent la garantie décennale et la garantie biennale, mais seul le louage d ouvrage oblige l entrepreneur à garantir le parfait achèvement. Deux raisons à cela. D abord, l objet de la garantie de parfait achèvement qui consiste à offrir une réparation matérielle rapide des désordres réservés à la réception ou signalé dans l année : l entrepreneur du lot concerné par le désordre est le mieux placé pour le faire. Ensuite, l origine de cette garantie qui était initialement offerte en pratique dans les contrats de louage d ouvrage. En 1978, la loi en a imposé l application dans le louage d ouvrage de construction immobilière et le contrat de construction de maison individuelle qui en constitue une figure spéciale.

30 G Notion d ouvrage de construction immobilière 30 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Les garanties légales sont réservées aux désordres consécutifs à la construction d un ouvrage immobilier. Les simples travaux effectués sur un ouvrage déjà existant n ouvrent pas droit aux garanties légales, sauf s ils constituent en eux-mêmes un ouvrage de construction immobilière. Ainsi un système de climatisation relèvera ou non de la garantie biennale de bon fonctionnement selon qu il aura été installé à l occasion de la construction de l ouvrage qu il équipe ou bien postérieurement. Il en va de même pour la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement : elles ne jouent que pour les désordres de construction. L ouvrage immobilier est celui qui a pour objet la réalisation d un immeuble : construction d un bâtiment ou d un édifice, travaux de génie civil (pont, digue...), ou encore réalisation d une piscine ou d une véranda. L ouvrage peut être immeuble par nature (critère physique du rattachement au sol ou au sous-sol) ou ensemble par destination. On peut en donner pour exemple la réalisation d une cheminée avec un conduit maçonné, postérieurement à la construction de la maison. Les désordres de la cheminée, immeuble par destination, sont des désordres de construction immobilière. En revanche, si l ouvrage ne relève pas de la catégorie des immeubles, les garanties sont écartées. Ainsi un «mobil home» posé simplement sur un terrain, sans travaux de fondation, ne constitue pas un ouvrage de construction immobilière au sens des articles 1792 et suivants du Code civil. Notion de désordre de construction immobilière Les garanties ne jouent que pour les désordres de construction de l ouvrage. Il s agit de tous les défauts affectant la construction : friabilité des briques, défaut de la charpente, surface insuffisante, mais aussi disfonctionnement du chauffage, défaut des revêtements muraux ou d autres éléments d équipement de l immeuble... La catégorie des désordres de construction ne comprend pas les défauts affectant la destination professionnelle de l ouvrage construit. L article du Code civil, introduit par l ordonnance du 8 juin 2005, a ici consacré la jurisprudence qui exclut du domaine des garanties légales les éléments d équipement industriels : machine à soupe automatique d une porcherie industrielle, silo d alimentation du bétail... De tels éléments d équipement sont étrangers à la construction proprement dite de l ouvrage et ne donnent pas lieu aux garanties biennale, décennale et de parfait achèvement. La circonstance qu ils ont été installés au moment de la construction de l immeuble qu ils équipent est indifférente ; ce ne sont pas des désordres de construction.

31 2 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION Garantie de parfait achèvement G31 La garantie de parfait achèvement a pour objet de réparer les désordres réservés dans le procès-verbal de réception, ou signalés postérieurement par voie de notification écrite. Elle dure un an à compter de la réception (art , al. 2 C. civ. ; L , al. 2 CCH). Toute clause du contrat qui aurait pour objet d exclure ou de limiter la garantie de parfait achèvement est réputée non écrite par l article du Code civil. Débiteurs de la garantie de parfait achèvement La garantie de parfait achèvement pèse sur le seul entrepreneur de travaux concerné par le désordre, à rebours des garanties décennale et biennale dont tous les constructeurs sont tenus solidairement. L identification de l entrepreneur garant ne fait pas difficulté lorsque le maître de l ouvrage a conclu un marché général de construction. Le garant du parfait achèvement est alors forcément l entrepreneur général car il est le seul contractant du maître de l ouvrage. En présence de marchés par corps d état séparés (gros œuvre, maçonnerie, charpente ), le maître agira contre le ou les entrepreneurs dont le lot est affecté par le désordre à reprendre : un désordre de carrelage sera repris par le carreleur, un désordre de toiture par le couvreur Les constructeurs étrangers au désordre, à son siège comme à sa cause, n interviennent pas au titre de la garantie de parfait achèvement. Y échappent ainsi : le vendeur d immeuble à construire ; le promoteur immobilier (sauf si le mandat s accompagne d un louage d ouvrage) ; les entrepreneurs n ayant pas la charge d un lot de la construction (architecte, maître d œuvre, bureau d étude technique) ; les entrepreneurs d un autre lot que celui concerné par le désordre (le peintre ne doit pas le parfait achèvement de l installation électrique par exemple) ; le sous-traitant (même si son travail est concerné par le désordre, le sous-traitant n en répond qu à l égard de l entrepreneur principal, sauf au maître de l ouvrage d engager sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle).

32 G 32 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Désordres couverts par la garantie de parfait achèvement a) Désordres réservés à la réception ou révélés dans l année de la réception L article du Code civil ouvre la garantie de parfait achèvement pour tous les désordres réservés à la réception ou signalés dans l année à l entrepreneur par la voie d une notification écrite. C est donc le moment d apparition du désordre, et non sa nature, qui conditionne le jeu de la garantie de parfait achèvement. C est une différence avec les garanties biennale et décennale dont le jeu est commandé par la nature du désordre de construction. S agissant de garantir le parfait achèvement, tous les désordres de construction réservés ou signalés dans l année de la réception sont couverts, quelle que soit leur nature (vice, défaut de conformité, malfaçon) ou leur gravité. Peu importe que le dommage touche un élément d équipement dissociable ou indissociable ou encore un élément constitutif de l ouvrage ; peu importe encore qu il compromette ou non la destination ou la solidité de l ouvrage. Pour les désordres réservés à la réception, et donc apparents, la garantie de parfait achèvement est seule à jouer puisque la garantie bienno-décennale s occupe des défauts cachés de l ouvrage. Mais pour les désordres cachés à la réception et qui se révèlent dans l année qui suit, la garantie de parfait achèvement existe concurremment avec la garantie biennale ou décennale. Restent les dommages résultant de l usure normale qui ne donnent pas lieu à garantie (art in fine), faute de constituer à proprement parler des désordres de construction. L usure de la chose est un risque normal de la propriété. b) Défaut d isolation phonique La loi a choisi le cadre de la garantie de parfait achèvement du louage d ouvrage pour mettre en oeuvre la garantie d isolation phonique des immeubles d habitation (art. L CCH). Les contrats de louage d ouvrage dont l objet est la construction de bâtiments d habitation doivent contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d isolation phonique. À défaut, les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement. La jurisprudence fait néanmoins preuve de souplesse et autorise l appel à la garantie décennale lorsque l importance du trouble acoustique rend l immeuble inhabitable.