8 CONSEILS PRATIQUES POUR BIEN CHOISIR SON CONSTRUCTEUR

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1 Constructeur Facile 8 CONSEILS PRATIQUES POUR BIEN CHOISIR SON CONSTRUCTEUR Faire construire une maison neuve n est pas forcément simple quand on ne connait pas bien le processus : recherche du terrain, financement ou encore choix du constructeur... Faire construire est un projet de toute une vie pour beaucoup d entre nous, l erreur n est pas envisageable. La réussite de votre projet passe donc forcément par le choix d un constructeur de maison individuelle de qualité. Nous allons voir à travers 8 conseils pratiques comment bien choisir son constructeur.

2 - Sommaire du Livre - SOMMAIRE PARTIE 1 : INTRODUCTION I. Préambule... 2 II. Qui suis-je?... 3 PARTIE 2 : 8 CONSEILS PRATIQUES A APPLIQUER : METHODE DES 8V I. Vérifier la santé financière du constructeur... 4 II. Vérifier la notoriété de l entreprise... 9 III. Vérifier l écoute du conseiller IV. Vérifier si le constructeur appartient à un groupe l appartenance V. Vérifier l âge du constructeur VI. Vérifier le mode de fonctionnement du constructeur VII. Vérifier le contrat de construction VIII. Vérifier les garanties offertes PARTIE 3 : LES ANNEXES I. Lexique II. Sources Constructeur Facile 2

3 Vous avez un projet de construction... tout d abord félicitation. Se lancer n est pas toujours simple et peu faire peur au vu de l investissement financier nécessaire. Toutefois, faire construire possède bon nombre d avantage par rapport au fait de rester locataire : constitution d un patrimoine, possibilité d aménager comme bon vous semble... ou encore d acheter dans l ancien : pas de travaux à prévoir, maison économique en énergie... Faire construire est une belle aventure mais pour certain ce rêve se transforme en cauchemar. En effet, dans la profession comme dans beaucoup de secteur il y a de bon et de mauvais constructeur. Malheureusement, quand vous tomber sur un mauvais constructeur voir un arnaqueur c est plusieurs dizaines de millier d euros que certains perdent dans l aventure. En effet, les foyers interrogés indiquent avoir en moyenne un budget (frais de notaire et coût de l emprunt inclus) d environ (1). Vous serez certainement d accord avec moi, avant de se lancer dans son projet de construction avec un constructeur de maison individuelle, il est bon de s attarder sur certains points et de vérifier le sérieux de l entreprise. Toutefois, il n est pas forcément simple de savoir quel constructeur est bon et quel constructeur est mauvais : sur quel critère se baser et surtout ou chercher ses informations. Le choix du constructeur est important car il sera votre unique interlocuteur tout du long de la construction. Ce choix déterminera donc le bon ou mauvais déroulement de votre projet. Nous allons donc voir ensemble 8 façons précises et sures de sélectionner son constructeur afin de se lancer en toute sérénité et confiance. Avant de commencer, je vais me présenter un peu. QUI SUIS-JE POUR PRETENDRE POUVOIR DONNER DES CONSEILS? Je m appel Florian, j ai 25 ans et je travaille comme conseiller commercial et Financier pour un constructeur de maison individuelle dans le Sud de la France. Après plusieurs mois de formation à Lyon (étude des règles d urbanisme, cours de financement immobilier...) ainsi que dans mon agence j ai pris en charge l étude et la réalisation de plusieurs dizaines de projets pour nos clients au fil des mois. Mon travail consiste en 3 points : 1) Prospection foncière : recherche de terrain 2) Etude de financement : étude de la capacité de financement de mes clients, négociation du taux d intérêt... 3) Elaboration du projet de construction: réalisation des plans en fonction des souhaits de mes clients, optimisation des coûts, chiffrage... Comme vous pouvez le constater, je prends en charge l ensemble des étapes du projet de construction. Je fais bon nombre de remise de clés pour des projets des plus simples au plus complexe. Je me souviendrais toujours d un projet extrêmement compliqué pour la construction d une maison sur un terrain agricole (donc non constructible) en Ardèche ou le permis de construire a été déposé à la mairie à la dernière minute du fait de la complexité du dossier. Le permis a été accepté et la construction de la maison c est bien déroulée malgré le terrain extrêmement rocheux qui a nécessité Constructeur Facile 3

4 un système d assainissement particulier, une étude de terrain... Suite à de nombreuses démarches administratives nous sommes quand même arrivés à ce que notre client puisse faire construire sur son terrain... Le comble c est que c était un petit projet dans les alors qu en moyenne une maison est chiffrée dans les Selon vous, ce projet serait il allé au bout avec un constructeur peu compétent ou peu investi dans les projets de ses clients? A l heure actuelle, les projets de construction sont encore plus complexes : nouvelle norme thermique (RT 2012), nouvelle règle de financement, frilosité des banques... Dans le même temps, je me suis rendu compte que bon nombre de mes confrères faisaient n importe quoi avec pour unique but de faire signer leur client. J en ai d ailleurs vu un bon nombre fermer : que sont devenus les projets de construction en cours pour eux? Je ne sais pas. Vous me direz que je suis en train de vous dépeindre un tableau bien sombre du milieu de la construction. Mais rassurez vous, il existe de très bon constructeur qui ont à cœur la satisfaction de leur client et non pas seulement le profit qu ils peuvent réaliser, même si un bon constructeur doit gagner de l argent pour offrir un service de qualité. En effet, parmi les différents reportages que l on peut voir sur Zone Interdite et autre, il tout à fais possible de faire construire en faisant appel à une entreprise au rein solide qui s aura vous écouter et répondre à vos attentes. Nous allons voir sans plus attendre différents moyens qui vous permettront d écarter les constructeurs de maison individuelle peu scrupuleux pour garder uniquement les entreprises sérieuses. 1 - VERIFIER LA SANTE FINANCIERE DU CONSTRUCTEUR : Comme vous avez certainement pu le voir dans des reportages à la télévision, certains constructeurs ou entreprises ne possédant pas les reins assez solide ferme au beau milieu de votre chantier. Vous vous retrouvez alors avec un crédit à payer et une maison non terminées. A cela vient s ajouter le loyer de votre habitation actuelle. Vous vous retrouvez alors dans l impossibilité de payer. Il faut savoir qu il existe des techniques pour connaitre la santé financière d une entreprise. C est de cette manière que j ai évité à un ami de faire affaire avec une entreprise à la santé financière désastreuse et qui a fermé quelques mois plus tard. Voici comment faire : 1) Aller sur le site : Constructeur Facile 4

5 Dans le cadre rouge indiqué sur l image il vous est possible de rechercher une entreprise ou un chef d entreprise grâce à son nom, le numéro SIREN (identifiant unique d une société)... Ce site répertorie les informations sur la quasi-totalité des entreprises déclarées. Cas particulier : Si vous ne trouvez pas l entreprise en question en tapant son nom c est peut être parce que le nom commerciale de l entreprise est différent du nom de la société. Il est possible de trouver le nom de la société ou le numéro SIREN sur l entête ou le pied de page des documents officiels de l entreprise. Constructeur Facile 5

6 Une fois la recherche lancée vous devriez trouver 1 ou plusieurs entreprises. En fonction de l adresse de cette dernière vous pourrez alors facilement retrouver l entreprise qui correspond. Dans notre exemple ci-dessus il y a plus de 174 entreprises pour la recherche sur le mot clés «Constructeur». N ayant pas tapé un nom mais un mot clés générique, j ai trouvé beaucoup de résultat. Dans votre cas en faisant une recherche sur le nom de l entreprise vous devriez avoir maximum 2 ou 3 résultats. Une fois cliqués sur l entreprise en question vous allez arriver sur la fiche de cette dernière. Nous allons cliquer sur la 1 ère entreprise : «constructeur dans l Evreux». Constructeur Facile 6

7 Une fois sur la fiche de l entreprise vous allez avoir accès gratuitement à de nombreuses informations très utiles. Ici, c est le hasard mais ce que l on peut voir tout de suite, c est que l entreprise est en liquidation judiciaire depuis le 30/10/2013 donc très récemment. C est une information bonne à savoir ;-). On peut également constater que le capital social de l entreprise est assez faible. A titre indicatif l entreprise ou je suis possède un capital social de autant dire des reins assez solide. Le capital est le gage des créanciers car, lorsque la société est liquidée, ses créanciers pourront recouvrer leurs créances par prélèvement sur ce capital. Ainsi, des fournisseurs ou partenaires d une entreprise avec un capital important inspire plus confiance. Constructeur Facile 7

8 Pour les entreprises qui communiquent leurs résultats il est aussi possible de connaitre le chiffre d affaire de l entreprise avec notamment son résultat net. Par exemple ici, de résultat net (une fois les salaires payés, fournitures payés...) soit presque 5% du Chiffre d affaire de l entreprise, autant dire une santé financière correcte même si la rentabilité n est pas énorme. D ailleurs, pour les entreprises qui déposent leur bilan il est possible de pousser l analyse plus loin : l analyse des bilans. Pour cela, il vous suffit de cliquer sur «Voir les bilans gratuits». Si vous ne connaissez pas grand-chose à la comptabilité ou aux comptes de résultats... je vous conseil de cliquer sur le bouton en dessous : «Analyse Financière gratuite». Ici une analyse simplifiée des bilans est réalisée et donne un avis Favorable, Moyen ou Mauvais sur les chiffres de la société. Ici on peut constater, que cette dernière ce porte bien même si la rentabilité n est pas au maximum, mais c est en partie du au secteur d activité qui ne permet pas une rentabilité importante. Constructeur Facile 8

9 Toutefois, le bilan est équilibré, la société dégage des bénéfices... tout va bien. Pour les plus pointilleux d entre vous, sur cette même page, en dessous, un certains nombre de graphiques et de données vous permettent d analyser et d étudier l évolution de la santé financière de l entreprise. Un tableau récapitulatif en fin de page permet d avoir une vision globale : Constructeur Facile 9

10 Ainsi, en plus des indicateurs déjà vu on peut constater que l endettement depuis 2010 est en forte baisse. Pour ce qui est de la rentabilité financière elle se situe dans une moyenne tout à fait confortable puisque les constructeurs de maison individuelle se situent entre 20% et 30%. Liste de site ou vous pouvez faire des recherches sur les constructeurs que vous avez choisis : Une fois la vérification de la santé financière des entreprises une grosse part du travail est faite. Nous pouvons alors passer à des critères plus qualitatifs. 2 - VERIFIER LA NOTORIETE DE L ENTREPRISE (INTERNET : FORUM..) Qu une société ce porte bien financièrement c est un bon point mais si c est parce qu elle arnaque ses clients ça l est un peu moins ;-). Vous allez devoir vous renseigner sur la notoriété de l entreprise. De nos jours, cette information est plus facile à trouver qu auparavant. En effet, internet aide beaucoup. Les clients non satisfait vont se plaindre où? Sur les forums. Si votre constructeur est adepte du mauvais travail, il est à parier que vous trouverez des traces sur internet que ce soit sur des forums généralistes ou plus spécifiques. Ainsi, par exemple après une recherche sur Google voici les commentaires sur le constructeur recherché : Constructeur Facile 10

11 Bien sur ne vous filez pas à 1 seul avis ou 2 car ce n est pas représentatif. Faite plusieurs recherches, si vous tombez sur plusieurs avis négatifs dans ce cas là je vous conseil de faire attention. Sachez que vous trouverez rarement des avis positifs sur internet. Comme le veux la coutume, seul les mécontents font du bruit. Entrecoupez vos sources d informations (différents sites...). Pour faire votre recherche utilisez le moteur de recherche Google qui est le plus précis et performant à l heure actuelle selon moi. Tapez la requête suivante «avis + nom de mon constructeur». Si votre constructeur possède plusieurs agences comme cela est souvent le cas pour les groupes régionaux ou les groupes nationaux, ajoutez la ville de l agence : «avis + nom du constructeur + ville». Exemple de recherche : Constructeur Facile 11

12 Dans cet exemple de recherche sur Google, je cherche à trouver des avis sur le constructeur de maison France Confort à Toulouse. En seulement 5 secondes, il est possible de trouver respectivement 31 messages puis 11 messages soit 42 messages (avis) différents sur ce constructeur sur 2 forums (1 généraliste et 1 spécialisé). Encore mieux : le 3 ème résultat de la page de recherche de Google est un blog rédigé par des gens ayant fait construire avec le constructeur et qui relate l avancé de leur projet, leur avis... autant dire une mine d information importante sur la qualité et le sérieux du constructeur. En quelques secondes vous allez connaitre la réputation de l entreprise en question. Dernière chose, vérifiez bien la date des avis. Certains peuvent être ressent, d autres au contraire peuvent dater d un bon moment et ne sont donc plus représentatif : l équipe chargée de la construction de ces maisons a peut être changé, les normes ne sont plus les mêmes... Constructeur Facile 12

13 Il n y a pas toujours autant d informations, mais dans bon nombre de situation il est possible de trouver des avis. Pourquoi se priver de l expérience des gens qui sont passés avant vous? Il est aussi possible de demander autour de vous à vos amis, vos collègues de travail, vos voisins ou même votre famille avec qui ils ont fais construire (s ils ont fait construire bien sur) et pourquoi. Ils vous donneront alors leur ressentit. 3 - VERIFIER L ECOUTE DU CONSEILLER Durant vos différents RDV avec les constructeurs vous allez pouvoir vous rendre compte de l écoute du conseiller. Ce conseil est très basique mais également aussi très important. J ai entendu bon nombre de prospect me dire : «Votre concurrent n a pas du tout fait ce qu on lui avait demandé mais il est beaucoup moins cher». Si vous recherchez un prix alors ne vous posez pas de question et foncez : signez avec le moins cher même s il ne vous écoute pas. Vous n aurez certainement pas la maison que vous souhaitez et certainement de mauvaise qualité mais à coup sur un prix défiant toute concurrence. Toutefois, si vous souhaitez faire construire une maison qui vous ressemble dans laquelle vous serez bien alors l écoute du conseiller est primordiale. Vous pourrez voir si ce dernier essaye juste de vous vendre une maison ou s il essaye de vous comprendre et de répondre à vos attentes. Si c est le cas, à coup sur votre projet sera une réussite car le conseiller saura s adapter et trouver des solutions quand cela est nécessaire tout en vous faisant profiter de ses compétences et de son expérience. Personnellement, je n aime pas me présenter comme commercial mais plutôt comme conseiller. 4 VERIFIER SI LE CONSTRUCTEUR APPARTIENT A UN GROUPE Conseil d ordre plus personnel. Je préfère conseiller les entreprises locales n appartenant pas à un gros groupe pour plusieurs raisons : 1) Une petite structure possède un fonctionnement plus familial, c'est-à-dire que vous serez en relation quasi constante avec l ensemble des membres de l entreprise que ce soit la secrétaire, le conducteur de travaux, le dessinateur ou la dessinatrice ou même le chef d entreprise. En effet, contrairement à un gros groupe vous avez la possibilité de parler avec la personne qui dirige et qui prends les décisions. Ainsi, en cas de problèmes, vous n aurez pas les problèmes de hiérarchie ou de bureaucratie ;-) ( le fameux : «j en parlerais au responsable»). 2) Un constructeur local est à taille humaine cela veux dire un conducteur de travaux interne à l agence (dans la majorité des cas) et qui possède donc qu une vingtaine de chantier à contrôler quand un gros groupe mutualise ses conducteurs de travaux pour plusieurs agences et qui aura donc 40 ou 60 mais à superviser. Soit 2 ou 3 fois moins de temps pour votre maison, donc 2 ou 3 fois plus de chance qu il y ait un problème. Constructeur Facile 13

14 3) Plus grande réactivité : certains groupes mutualisent leur service administratif, leur dessinateur, leur conducteur de travaux comme nous venons de le voir pour faire des économies. Autant dire que si vous souhaitez une modification sur votre plan, un RDV avec le conducteur de travaux... cela prendra beaucoup plus de temps. Entre deux constructeurs à la santé financière et à la notoriété équivalente (quoi que c est très rare) je conseil le constructeur local n appartenant pas à groupe car plus réactif et disponible du fait de sa taille qu un gros groupe. 5- VERIFIER L AGE DU CONSTRUCTEUR : Un élément qui indique si un constructeur travail bien ou pas est son ancienneté. Je connais bon nombre d ancien mauvais constructeurs (qui ont fermé) et d excellents anciens constructeurs. Une entreprise qui existe depuis longtemps propose forcément un service de qualité ou une certaine valeur ajouté sans quoi le bouche à oreille et de nos jours internet auraient vite eu raison d elle. Toutefois, il ne faut pas s attarder uniquement sur ce critère qui dans bon nombre de cas est biaisé. En effet, une entreprise qui existe depuis 30 ou 40 a vu son personnel changer, son marché évoluer et sa façon de travailler également. Par exemple, dans le milieu de la construction on est passé de la norme RT 2005 à là RT 2012 au 1 er janvier 2013 puis en 2020 ce sera au tour des maisons passives. Autant dire qu en dix ans les compétences et connaissances à avoir pour faire du travail de qualité ont radicalement changé. Il y a quelques années de cela le but était de construire des maisons solides. De nos jours, il faut construire des maisons qui utilisent le minimum d énergies électriques tout en étant le plus écologique et «design» possible. Autant dire, que les constructeurs doivent alors mieux contrôler le travail de leurs artisans... ou en sélectionner de nouveau plus au fait de ces nouvelles normes environnementales. Selon vous combien font ce travail? Pas beaucoup en effet. Ainsi, l âge d un constructeur peut être un critère de qualité mais attention. 6 - VERIFIER LE MODE DE FONCTIONNEMENT DU CONSTRUCTEUR : Un constructeur qui construit des maisons de qualités possède un process commercial puis de construction rodé. Une entreprise mal organisée aura à un moment ou un autre des problèmes dans son chantier. Il faut savoir qu un projet de construction en finition prêt à peindre fait appel à plus de 15 corps de métier différents de sa conception à sa réalisation (dessinateur, bureau d étude, plombier, maçon, électricien, charpentier... sans une Vous pouvez pour vérifier ce point poser les questions suivantes durant votre 1 er RDV : - Comment se déroule un projet de construction chez vous d aujourd hui jusqu à la remise des clés? Constructeur Facile 14

15 Le constructeur doit alors pouvoir vous expliquer en détail le déroulement du projet : avec les différentes étapes... Si ce n est pas le cas, soit le conseiller n est pas au courant du fonctionnement (nouveau commercial ou mauvais commercial) ou sinon cela signifie l organisation n est pas si posée que ça. 7 - VERIFIER LE CONTRAT DE CONSTRUCTION Lorsque vous faite construire, il existe différents constructeurs. Ceux qui sont vraiment constructeurs de maison individuelles (au titre même que la loi l entend CCMI : contrat de construction des maisons individuelles) et les sociétés de construction qui ne sont pas dans ce cadre. Par exemple, les groupements d artisans ou les maitres d œuvre n interviennent pas dans le cadre du CCMI. Vous me direz qu est ce que cela change? Et bien beaucoup de choses. Un constructeur de maison dans le cadre du CCMI possède bon nombre d obligations qui permettent d apporter des garanties, un cadre à l activité et donc une sécurité supplémentaire pour le client. Le CCMI possède un cadre légale précis et répond donc à des obligations fixées par la loi (articles L à L et R à R et bien d autre encore notamment sur les conditions suspensives, les pénalités de retard...). Les autres entreprises, n étant pas dans le cadre du CCMI ne sont pas obligées de respecter ses directives. Je conseil de demander un exemplaire du contrat de construction afin de le lire à tête reposer, de noter toutes les questions que vous pourriez avoir et même pourquoi pas vous renseigner vousmême sur les clauses que vous ne comprendriez pas. Demander le descriptif produit ou descriptif technique de la maison. 8 - VERIFIER LES GARANTIES OFFERTES ET LEUR APPLICATION Si vous faite affaire avec un constructeur de maison individuelle dans le cadre du CCMI bon nombre de garanties sont incluses : Garantie de livraison à prix et délai convenu L assurance dommage ouvrage Garantie de remboursement Garantie de parfait achèvement Garantie de bon fonctionnement (aussi appelée garantie biennale) pour 2 ans Garantie décennale pour 10 ans Le prix final que vous indiquera votre constructeur comprendra l ensemble de ces garanties. Vous n avez rien à payer en plus. Sur le contrat de construction le cout de l'assurance dommage ouvrage sera indiqué à part. Constructeur Facile 15

16 Après avoir contrôlé ces différents points vous pourrez être sur à 99% du sérieux du ou des constructeurs que vous avez sélectionnés. De plus, durant cette recherche d informations que ce soit durant les RDV... vous aurez pu sonder vos interlocuteurs et ainsi voir si ces derniers répondent à vos interrogations en toute franchise et transparence ou si au contraire un malaise s installe. Vous verrez rapidement ceux qui ont quelque chose à cacher. Par la suite au fil des RDV il vous faudra comparer entre les entreprises la qualité de la construction : qualité des matériaux, de la main d œuvre... mais c est un autre sujet sur lequel nous reviendrons. Si vous avez des interrogations ou des questions sur certains points sachez que je propose mes services pour vous accompagner dans votre projet de construction de A à Z afin de défendre vos intérêts. Contactez moi à cette adresse : contact@constructeurfacile.com. Par exemple, il faut savoir qu il est possible d économiser et plus encore grâce à certaines techniques. Constructeur Facile 16

17 Ce guide arrive à son terme. En suivant ces conseils, il vous sera plus simple de déceler les arnaqueurs ou les mauvais constructeurs parmi la masse d entreprise présente sur le marché. J'aimerai vraiment que vous mettiez un commentaire sur CETTE PAGE de BLOG, si vous avez une remarque ou une suggestion à faire sur ce livre. Vous pouvez par exemple : Dire ce qui vous a plus ou non dans ce livre (cela pourra servir pour la mise à jour) Dire quels conseils vous semble très utile Dire quels conseils vous ont spécialement déçu Dire sur quels sujets vous aimeriez en savoir davantage Bref, n'hésitez pas à me faire part de vos commentaires quels qu'ils soient! A votre projet Immobilier. Florian Constructeur Facile 17

18 Lexique : CCMI : Contrat de construction des Maison Individuelle. Contrat signé entre le constructeur et les clients que chacune des parties s engage sur le prix et les prestations. Descriptif technique/produit : document d environ 5 à 7 pages décrivant techniquement les éléments de votre maison : épaisseur, largeur, longueur... matériaux utilisés. RT 2005 ou RT 2012 : RT est l abréviation de réglementation thermique. La RT 2005 et la RT 2012 sont deux normes thermiques qui régissent la construction de logement neuf. En ce qui concerne la RT 2012 elle est entrée en vigueur au 1 er janvier Si votre permis de construire a été déposé avant cette date vous n êtes pas concernés. Constructeur Facile 18

19 Sources : 1. échantillon de personnes, âgées de 18 ans et plus, représentatif de la population française, interrogé du 6 au 10 janvier Constructeur Facile 19