Opération de rénovation immobilière. Loi Malraux

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1 Opération de rénovation immobilière Loi Malraux 34 & 36 Rue d Espagne - BAYONNE

2 SOMMAIRE Page 3... Environnement du bien Page 4... Descriptif de l immeuble Page 5... Plan cadastral Page 6... Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) Page 8... Photographies des immeubles 34 & 36 rue d Espagne Page La loi Malraux Page Plans projets des appartements Page Principe général de l AFUL Page Les intervenants Page Annexe 1 Page Annexe 2 Page Annexe 3 Document non contractuel Page 2

3 Environnement du bien Cathédrale et rue d'espagne à Bayonne La cathédrale de Bayonne et la rue d' Espagne - anciennement rue Mayour ou major, c est-à-dire la rue principale du Bayonne médiéval qui se prolongeait jusqu'au fleuve par l'actuelle rue Victor Hugo - ont de toujours constitué le cœur en même temps que le poumon économique de la cité bayonnaise. La rue d'espagne Au Moyen Age, la rue d Espagne allait du pont levis de la porte d'espagne, où aboutissait la route venant d'espagne, jusqu'au fleuve, comprenant donc l'actuelle rue Victor Hugo. En son milieu au niveau de la cathédrale - à l'endroit de l'actuelle place Pasteur - elle se trouvait coupée en deux par la place principale de Bayonne, où se tenaient notamment les marchés. En dehors des jours de marché, les bayonnais faisaient leur courses dans cette rue "Mayour" - la rue principale, actuelle rue d'espagne - dans laquelle se regroupaient tous les commerces de Bayonne qui n'avaient pas une rue spécialement vouée à leur activité, comme la rue de la Boucherie, pour les bouchers, ou encore la rue Poissonnerie des poissonniers. Sur la place, des saltimbanques distrayaient les passants. L'activité, souvent, se faisait sur le pas de la porte : les tavernes grillaient leur viande sur le pavé, les marchands de vins remisaient leurs tonneaux sur le passage et d'une façon générale tous les commerçants avaient tendance à plus que déborder sur la voie publique, provoquant de véritables engorgements. A pied, il fallait pas mal de temps pour parcourir les quelques centaines de mètres séparant la porte d'espagne du pont Mayou. Les autorités eurent beau multiplier les règlements, une joyeuse pagaille caractérisa cette rue pratiquement pendant tout le Moyen Age. Très haute en couleurs et bruits, voire odeurs, la rue Mayour - aujourd'hui d'espagne - présenta ainsi durant longtemps une image plutôt fidèle du comportement gascon. Page 3

4 IMMEUBLE SIS AU 34-36, rue d Espagne à BAYONNE DG France, agissant en qualité de mandataire, propose au de la rue d Espagne à Bayonne un ensemble immobilier considéré comme l un des plus anciens et des plus caractéristiques de l architecture bayonnaise. Cathédrale Sainte Marie Les 34 & 36 de la rue d Espagne Cet ensemble est situé en plein centre ville, aux pieds de la Cathédrale, dans le cœur historique de cette cité au riche passé. La rue d Espagne, qui relie la porte d Espagne (remparts) en longeant la cathédrale Sainte- Marie au quai de la Nive, est l une des plus anciennes et des plus typiques voies d accès de la ville. Cette petite entité sera divisée en 6 appartements dont la distribution naturelle et la qualité des éléments en place seront évidemment conservés. L acquisition du foncier est proposé au prix de /m². Concernant la partie travaux, le budget prévisionnel sera soumis à l approbation des membres de l AFUL. Selon les surfaces, l enveloppe travaux, entièrement déductible du revenu global de l acquéreur, permet au propriétaire de déduire de son revenu imposable, entre et (selon le lot choisi), sur un ou deux exercices fiscaux. Page 4

5 Plan cadastral Page 5

6 Après avoir été approuvées par la Commission Nationale des Secteurs Sauvegardés en 1992, les orientations du PSMV ont guidé la mise en œuvre des travaux de restauration du centre ancien avant même la finalisation du document. La longue période d élaboration du PSMV a été mise à profit pour nourrir le plan d expériences du terrain. Cette application «anticipée» du PSMV s est en outre accompagnée de la mise en œuvre d Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat depuis Depuis cette date, on recense environ logements restaurés ou réhabilités avec une aide publique et plus de 400 logements bénéficient directement des «curetages» (démolitions partielles) réalisés. Le rythme et la qualité des restaurations se sont considérablement accrus depuis 1990, date à partir de laquelle les subventions publiques ont été majorées. L effort financier se répartit entre les propriétaires (pour environ 60% de la dépense), les aides publiques (ANAH et Ville de Bayonne pour 25 %) et des aides fiscales (pour 15% environ). La ville de Bayonne accompagne financièrement les opérations de restauration des façades, des cages d escaliers, des toitures ainsi que la production de logements à loyers maîtrisés. Source : BAYONNE PSMV Enquête publique Oct-Nov Page 6

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10 Vue de la Rue d Espagne depuis la Porte d Espagne Page 10

11 Présentation générale de la façade après restauration Page 11

12 LA LOI MALRAUX «Opérations de restauration immobilière» I Introduction La loi du 4 août 1962 instaure la loi Malraux qui vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière. Les propriétaires d immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques et peuvent imputer leur déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant. II Conditions d application Pour bénéficier du régime de faveur, les conditions suivantes doivent être remplies : a) L immeuble doit être affecté à l habitation. b) L opération de restauration doit être réalisée à l initiative du (ou des) propriétaire(s) de l immeuble. L opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, tel que défini par le Code de l urbanisme, ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d utilité publique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. c) Le propriétaire doit prendre l engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans ou neuf ans, s il obtient des subventions de l ANAH. d) La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d achèvement des travaux de restauration. e) Lorsque l immeuble concerné par l opération de restauration appartient à une société non soumise à l impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l engagement de conserver leurs titres pendant six ans (l engagement de location pendant six ans incombe à la société). Page 12

13 III Dépenses déductibles Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière «loi Malraux», ouvrent droit à déduction : a) D une part, l ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun ; b) D autre part, certaines dépenses, dont l énumération est limitative : - frais d adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU), qu il s agisse d associations libres, autorisées ou constituées d office, - travaux de démolition imposés par l autorité qui délivre le permis de construire, - travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées, - travaux de transformation en logement de tout ou partie d un immeuble d habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant (travaux qui augmentent la surface habitable mais n augmentent pas le volume bâti et n en modifient pas les contours) ; - travaux de réaffectation à l habitation de tout ou partie d un immeuble originellement destiné à l habitation et ayant perdu cet usage. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d utilité publique selon le cas. IV Imputation des déficits Sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant) les déficits résultant de l ensemble des charges déductibles en application de l article 31 du CGI supportées par le propriétaire à l occasion de l opération de restauration complète de l immeuble bâti, à l exclusion des intérêts d emprunt. Bénéficient de ce dispositif les personnes qui sont personnellement propriétaires des locaux qui font l objet de l opération de restauration ainsi que les associés de sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés (SCI, SCPI ) propriétaires des locaux concernés par l opération. En cas de non respect des engagements ou des conditions de la location, le revenu global de l année au cours de laquelle se produit cet évènement est majoré du montant des déficits indûment imputés Page 13

14 La demande et l obtention du permis de construire ayant été conclu avant le 31 décembre 2008, les nouveaux acquéreurs bénéficient de l ancien régime fiscal de la loi Malraux. Page 14

15 Plans projets des appartements Page 15

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19 PRINCIPE GENERAL Une opération de restauration immobilière en secteur protégé (Secteur Sauvegardé ou soumis à Déclaration d Utilité Publique) représente une opportunité d investissement particulièrement attractive. Elle conjugue en effet les avantages d un régime fiscal favorable et la sécurité d un investissement immobilier de grande qualité. PARTICIPER A LA RESTAURATION D UN PROGRAMME IMMOBILIER PERMET : D intégrer dans son patrimoine immobilier, un bien dont la conservation de la valeur est garantie du fait de son emplacement dans le centre historique d une grande ville ; De bénéficier d un effet fiscal important lié à la déductibilité des travaux de restauration ; De sécuriser l aspect locatif du fait de la qualité du bien (apparenté à du neuf) et de son emplacement ; D associer qualité architecturale et confort moderne, éléments importants pour la valorisation à la vente. L OPERATION S EFFECTUE CHRONOLOGIQUEMENT DE LA FAÇON SUIVANTE : Acquisition du foncier ; Constitution de l association des copropriétaires (AFUL : Association Foncière Urbaine Libre) ; Vote des travaux à réaliser par l AFUL ; Demande de permis de construire ; Réalisation des travaux par le Maître d Ouvrage : l AFUL ; Après achèvement des travaux, mise en location du bien, procurant ainsi à l acquéreur des revenus fonciers. Page 19

20 IMPACT FISCAL ET FINANCIER : En tant que copropriétaire et membre de l AFUL, l acquéreur du bien pourra déduire l intégralité des travaux réalisés dans la catégorie des revenus fonciers et imputer intégralement le déficit en résultant sur son revenu global. Les loyers inhérents à la mise en location permettent par ailleurs de générer des revenus fonciers. Le cumul de l économie d impôt liée à la restauration du bien et des revenus locatifs y afférents permet de réaliser l acquisition du bien immobilier dans les meilleures conditions financières. Aspects fiscaux Il convient de distinguer le traitement des charges déductibles de droit commun (sans lien avec l opération de restauration) et le traitement des charges engagées à l occasion de l opération de restauration : LES CHARGES ENGAGEES A L OCCASION DE L OPERATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE : Ces charges subissent quant à elles un régime spécifique : elles sont également déductibles des revenus fonciers mais surtout le déficit éventuellement généré par cette déduction est intégralement imputable sur le revenu global sans limitation. Il s agit de : - toutes les dépenses de réparation, d entretien et d amélioration déductibles de droit commun et engagées avant la date d achèvement des travaux, - les dépenses de démolition, - les dépenses de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d immeubles existants, - les travaux de transformation en logement des combles, des greniers ou des parties communes, - les frais d adhésion aux associations foncières urbaines. Le montant de la déduction fiscale est admis pour le montant des travaux bénéficiant d une Autorisation Spéciale de Travaux (AST), délivrée préalablement par le Préfet après consultation de l administration fiscale ainsi que des Bâtiments de France et de la ville. Le dossier comporte les statuts de l AFUL, dont tous les membres doivent être connus, ainsi que les plans du foncier avant et après travaux. Page 20

21 La déduction intervient l année de paiement des travaux à l AFUL. Pour toute sécurité, les paiements sont déposés sur un compte séquestre à la BRED au nom de chaque propriétaire. Le propriétaire s engage à conserver le bien et à le mettre en location non meublée. Ce bien doit être la résidence principale du locataire pendant 6 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d achèvement des travaux. FINANCEMENT PRET BANCAIRE : Le financement est effectué par emprunt bancaire, contracté sur une période variable en fonction du souhait de l acquéreur. En pratique, des durées de financement de 10 à 15 ans sont courantes. L emprunt peut être soit amortissable, soit in-fine en fonction de la capacité de remboursement de l acquéreur, ainsi que des garanties apportées ; SUBVENTIONS : Sur certains programmes, des subventions peuvent être obtenues auprès de l ANAH et de la ville, moyennant l obligation de mettre le bien en location pendant une durée de 9 ans. Dans la pratique, le délai d obtention de ces subventions pouvant ralentir le rythme des travaux, elles ne sont pas forcément prises en compte. Elles sont considérées comme des recettes dans le calcul des revenus fonciers. Par mesure de prudence, il n est pas fait état de ces subventions dans les budgets effectués ; LES TEXTES Le régime fiscal des opérations de restauration immobilière en secteur protégé, qu il s agisse de restauration en Secteur Sauvegardé ou de restauration faisant l objet d une Déclaration d Utilité Publique, est précisé dans l article 156-I-3 du Code général des Impôts. Les textes initiaux (loi n du 04 août 1962) ont été modifiés dans le cadre de l article 40 de la loi de finances restrictive pour 1994 (loi n du 29 décembre 1994), afin de définir un nouvel environnement fiscal, mieux adapté à la réalité. Page 21

22 Des précisions ont été apportées dans le cadre de l instruction ministérielle du 17 mai 1995 et ont permis de lever définitivement un certain nombre d incertitudes concernant la mise en œuvre de ce type d opération. Aujourd hui, grâce aux expériences passées et à l évolution de l environnement fiscal, les opérations de restauration immobilière offrent des atouts certains quant à la sécurité qu elles présentent (AST délivré préalablement par le préfet, textes fiscaux précisant la nature des travaux déductibles, jurisprudence étoffée concernant la date de déductibilité, etc ). LES INTERVENANTS Chaque étape d un programme de restauration immobilière nécessite des traitements spécifiques au secteur, pour lesquels seront sollicités des intervenants extérieurs. Ces intervenants ont tous été sélectionnés pour leurs compétences dans leurs domaines respectifs. Page 22

23 MANDATAIRE DG France 6, avenue Daniel Lesueur PARIS Tel : Mail : sguerrier@dg-france.fr Page 23

24 ANNEXES Annexe 1 Annexe 2 Annexe 3 Permis de construire Consultation fiscaliste (Loi Malraux - ancien régime applicable) Etude du Crédit Foncier Page 24

25 ANNEXE 1 1/2 Page 25

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27 ANNEXE 2 1/2 Page 27

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29 ANNEXE 3 1/2 Page 29

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