FLASH ÉCONOMIE. Le marché de l immobilier résidentiel est-il redevenu plus sain aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et dans la zone euro (hors Allemagne)?

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1 ÉCONOMIE RECHERCHE ÉCONOMIQUE 5 mars 5 N 86 Le marché de l immobilier résidentiel est-il redevenu plus sain aux, au et dans la zone euro (hors Allemagne)? Pour savoir si un marché de l immobilier résidentiel est sain, il faut regarder à la fois le côté de l offre de crédit et le côté de la demande de crédit immobilier. Du côté de l offre de crédit, les anomalies observées entre et 8 concernaient le niveau trop faible des primes de risque sur les crédits immobiliers ; les conditions (loan to value, ratios) trop généreuses de l offre de crédit liées aux politiques monétaires expansionnistes, à la capacité à titriser ou à refinancer les crédits. Du côté de la demande de crédit, les anomalies observées concernaient l évolution du taux d endettement immobilier des ménages rapporté soit à la valeur de leur patrimoine immobilier, soit à leur revenu. Quand on regarde ces indicateurs de l offre et de la demande de crédit, on conclut que le marché de l immobilier résidentiel est redevenu sain aux et au. Dans la zone euro hors Allemagne, les primes de risque sur les crédits ont augmenté, mais le taux d endettement immobilier n a pas été corrigé à la baisse. Rédacteur : Patrick ARTUS

2 Déséquilibres sur le marché de l immobilier de à 8 Nous regardons les situations des, du, de la zone euro hors Allemagne. De à la crise de 8, on a vu dans ces trois pays grandir une bulle sur l immobilier résidentiel avec : - hausse forte de la construction (graphique ) ; - hausse forte des prix de l immobilier (graphique ). L explosion de la bulle immobilière à partir de 7 conduit à une forte hausse des défauts des ménages sur les crédits immobiliers (graphique ) qui déclenche la crise financière. Graphique Mises en chantier ( en 998:) Graphique Prix de l'immobilier ( en 998:) 5 5 Sources : Datastream, NATIXIS Sources : Datastream, Case-Shiller, Halifax Building, Destatis, NATIXIS Graphique Taux de défaut des ménages sur les crédits immobiliers (en %) (G) (D) (D) Sources : Datastream, Credit Reform, NATIXIS ,5,,5,,5,,5,,5, 5 Comment juger si un marché de l immobilier est devenu sain? Il faut, pour juger si un marché immobilier résidentiel, est redevenu sain, regarder les déséquilibres à la fois du côté de l offre de crédit immobilier et de la demande de crédit immobilier. Du côté de l offre de crédit, la crise de 8 a été causée par le niveau trop bas des primes de risque sur les crédits immobiliers, par les conditions trop généreuses de l offre de crédit, liées aux politiques monétaires expansionnistes, à la capacité à titriser ou à refinancer les crédits. Du côté de la demande de crédit, la crise a été causée par l acceptation par les ménages de taux d endettement trop élevés par rapport soit à la valeur de leur patrimoine immobilier, soit à leur revenu. Flash

3 Regardons donc ces différents indicateurs. Les indicateurs du côté de l offre de crédit Nous regardons : - les marges de taux d intérêt sur les crédits immobiliers aux ménages (graphiques a/b) ; - la taille de la titrisation et du refinancement de crédits immobiliers par les banques (graphiques 5a/b). Graphique a Marges de taux d'intérêt contre swaps sur les crédits à taux fixes aux ménages (en %) Graphique b Marges de taux d'intérêt contre swaps sur les crédits à taux variables aux ménages (en %) Sources : Datastream, Banques Centrales, NATIXIS Sources : Datastream, Banques Centrales, NATIXIS Graphique 5a : encours d'abs basés sur des mortgages (en Mds de $) Graphique 5b Encours de covered bonds (en Mds d' ) Sources : Datastream, Fed, NATIXIS Sources : EMF/ECBC, NATIXIS Les crédits immobiliers sont essentiellement faits à taux fixe aux, à la fois à taux fixe et à taux variable dans la zone, euro essentiellement à taux variable au. On voit que les marges de taux d intérêt sur les crédits sont plus élevées aujourd hui qu avant la crise. L encours d ABS basé sur les morgages a beaucoup reculé aux, l encours de covered bonds de la zone euro se stabilise en. Flash

4 Les indicateurs du côté de la demande de crédit Nous regardons ici : - l encours de crédit immobilier des ménages rapporté au patrimoine immobilier des ménages (graphique 6) ; - l encours de crédit immobilier des ménages rapporté au prix de l immobilier résidentiel (graphique 7) ; - l encours de crédit immobilier des ménages rapportés à leur revenu (graphique 8). Graphique 6 Ratio encours de crédit immobilier des ménages sur patrimoine immobilier des ménages (en %) Graphique 7 Ratio encours de crédit immobilier des ménages sur prix des maisons ( en :) Sources : Datastream, Destatis, Fed, BCE, ONS, NATIXIS Graphique 8 Ratio encours de crédits immobiliers sur revenu disponible brut des ménages Sources : Datastream, Case-Shiller,Halifax Building, Destatis, Fed, BCE, ONS, NATIXIS Sources : Datastream, NATIXIS Dans tous les cas, il y a baisse de l encours de crédit immobilier (rapporté au patrimoine immobilier, au prix de l immobilier résidentiel, au revenu disponible des ménages) aux et au, poursuite de la hausse dans la zone euro hors Allemagne. Synthèse : le marché de l immobilier résidentiel est-il devenu plus sain? Pour que le marché de l immobilier résidentiel devienne plus sain, il faut que les déséquilibres du côté de l offre de crédit immobilier (primes de risque trop faibles) et du côté de la demande de crédit (acceptation de taux d endettement trop élevés) aient disparu. Ceci est le cas aux et au. Dans la zone euro hors Allemagne, les primes de risque sur les crédits ont augmenté, mais le taux d endettement immobilier n a pas été corrigé à la baisse. Flash

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