Financer son propre logement

Transcription

1 Financer son propre logement

2 Plan de la présentation : fonds propres fonds propres Page 2

3 Comment devenir Quelles sont les étapes du d un logement? fonds propres 1. Etablissement d un budget (quel loyer suis-je prêt à payer?) 2. Etablissement d un plan financier (quels sont les fonds à ma disposition?) 3. Prendre les conseils d un spécialiste (rendez-vous à la Banque Raiffeisen la plus proche!) 4. Etablissement du contrat de prêt hypothécaire (selon la stratégie fixée avec son conseiller) 5. Constitution des garanties et paiement (en général par l intermédiaire d un notaire) Page 3

4 Coût de revient Que comprend le coût de revient? fonds propres Terrain (y compris eau, gaz, électricité, séparatif) Travaux préparatoires (abattage, accès, aplanissement) Coût du bâtiment (construction proprement dite) Aménagement extérieurs (gazon, plantations, clôtures) Honoraires des ingénieurs et architectes Primes d assurances de construction (RC et travaux) Coût du crédit de construction (intérêts intercalaires) Les frais d achat ne sont pas pris en compte Page 4

5 Demande de crédit Quelles sont les pièces à fournir à votre Banque Raiffeisen? fonds propres Informations sur votre situation patrimoniale et en termes de revenus (pour le couple) Prix d achat ou devis Contrat de vente ou de construction Extrait du registre foncier / plan de situation Plans d architecte au 1/100 ème Descriptif de construction / liste des artisans Permis de construire (dès sa délivrance) Etablissement de la stratégie (choix des produits) Page 5

6 Financer son propre logement Quelle est la structure du? fonds propres Prix d achat /Coût de construction CHF ,-- Le prix est examiné par un expert de la banque pour servir de base tous les calculs financiers. Fonds propres CHF Crédit bancaire CHF er rang (2/3 de CHF ) CHF ème rang (jusqu à 80 %) CHF Page 6

7 Frais immobiliers Quels frais faut-il compter par mois/an? fonds propres Valeur de gage CHF Hypothèques CHF Taux hypoth. de 1 er rang 5% * CHF 40' Taux hypoth. de 2 ème rang 6% * CHF * taux techniques 5,16 % (moyenne sur 30 ans) Amortissement 2 ème rang sur 20 ans CHF Entretien, charges, assurances CHF Frais totaux par an CHF par mois CHF Page 7

8 Calcul de la capacité financière Quel revenu brut est nécessaire pour assurer la capacité financière? fonds propres Valeur de l objet CHF Hypothèques CHF Charges annuelles totales CHF Revenu annuel brut minimum des débiteurs : CHF (soit 12 x CHF ,--) Page 8

9 Fonds propres D où peuvent provenir les fonds propres? fonds propres Epargne Prestations propres (travaux effectués par vos soins) Versement anticipé d héritage, donations Titres (à gager ou à réaliser) Capital de prévoyance (à gager ou à réaliser) Propriété foncière (à gager ou à réaliser) Polices d assurances sur la vie (à gager ou à réaliser) Votre apport doit s élever à 20% Page 9

10 Frais uniques Quels frais uniques supplémentaires faut-il prévoir? fonds propres Taxes (registre foncier, droits de mutation, constitution des cédules hypothécaires, soit +/- 4 % ) Imposition unique et distincte en cas de retrait anticipé du capital de prévoyance (entre 5 et 8 %) Page 10

11 Modèles hypothécaires Quels sont les modèles proposés par votre Banque Raiffeisen? fonds propres Hypothèque à taux variable (la banque modifie le taux en fonction du marché) Hypothèque à taux fixe (le taux est fixé pour une période de 2 à 15 ans) Hypothèque LiborTop (le taux change tous les 6 mois avec une protection) Hypothèque LiborFlex (le taux suit les évolutions du marché tous les 6 mois) Page 11

12 Modèles hypothécaires Quelle a été l évolution des taux d intérêt depuis 1985? Le choix du produit va dépendre de la stratégie adoptée par le client fonds propres % Variable / fixe 5 ans / LIBOR de 3,25 à 3,56 % Variable fixe 5 ans LiborTop 5 ans (Lancement 2000) LiborFlex 5 ans (Lancement 2004) Page 12

13 Page 13 Modèles hypothécaires Les taux indexés sur le LIBOR sont particulièrement volatiles. Evolution mensuelle du taux LIBOR CHF 6 mois 4.00% % 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% mars.2000 mai.2000 juil.2000 sept.2000 nov.2000 janv.2001 mars.2001 mai.2001 juil.2001 sept.2001 nov.2001 janv.2002 mars.2002 mai.2002 juil.2002 sept.2002 oct.2002 déc.2002 févr.2003 avr.2003 juin.2003 août.2003 oct.2003 déc.2003 févr.2004 avr.2004 juin.2004 août.2004 oct.2004 déc.2004 févr.2005 avr.2005 juin.2005 août.2005 oct.2005 déc.2005 févr.2006 avr.2006 juin.2006 août.2006 oct.2006 déc.2006 févr.2007 avr.2007 juin.2007 août.2007 oct.2007 déc.2007 févr.2008 avr.2008 juin.2008 juil.2008 sept.2008 nov.2008 fonds propres

14 Raiffeisen et fonds propres Au '484 immeubles ont été construits ou transformés selon le standard 80% sont des immeubles d'habitations, le solde des immeubles commerciaux et industriels Page 14

15 Le taux peut être un encouragement Nous encourageons les travaux et les améliorations du logis fonds propres Hypothèque (réduction de taux de 0,5 % sur CHF ,-- pendant une durée de 4 ans) Hypothèque de Rénovation (réduction de taux pendant 4 ans sur CHF ,-- ou CHF ,-- sur une nouvelle tranche de prêt servant à financer les travaux de nos clients existants réduction allant de 0,5 % pour les nouveaux clients, 0,625 % pour les clients avec de 5 à 10 ans d ancienneté, et de 0,75 % pour les clients de plus de 10 ans) Page 15

16 Raiffeisen et fonds propres Raiffeisen a reconnu très tôt le potentiel du secteur Promotion du confort d'habitation Complément idéal à notre gamme de produit (proposition de fonds de placement "Futura") Positionnement clair par rapport aux préoccupations environnementales actuelles Contribution à la la diminution de la consommation d'énergie Page 16

17 Raiffeisen et fonds propres Avantages pour les clients Confort d'habitation plus élevé Une plus faible consommation d'énergie Conservation de la valeur du bâtiment Surcoûts justifiables de max. 10% Coûts de départ allégés En partie subventionné par l'état Avantages pour la Banque Conservation de la valeur du bâtiment (isolation, aération confortable, etc...) Meilleure possibilités de revente Page 17

18 Raiffeisen et Hypothèque Raiffeisen fonds propres Taux d intérêt Durée Spécificités 0,5 % de réduction du taux d intérêt sur CHF max. Variable ou fixe Réduction pendant 4 ans maximum Hypothèque octroyée uniquement sur présentation du certificat datant de moins de 5 ans Aucune prolongation à l expiration Relation bancaire intégralement auprès de Raiffeisen Page 18

19 Aspects fiscaux Quelle est la situation fiscale après acquisition d un logement en propriété? fonds propres Aspects fiscaux Impôt sur la fortune + valeur vénale admise par le fisc - dettes (hypothèques, emprunts, crédits) Impôt sur le revenu + valeur locative / loyers perçus - intérêts débiteurs payés - charges d entretien destinées à maintenir la valeur - versement au pilier 3a (CHF 6 365,-- ou CHF ,--) Impôt sur les gains immobiliers - dans le cadre de la vente d'un bien immobilier à usage propre (habitation) impôt sur le gain éventuel, avec récupération possible en cas de remploi (délai à prévoir) Page 19

20 Aspects fiscaux Quelle est la situation fiscale après acquisition d un logement en propriété? fonds propres Aspects fiscaux Frais déductibles / Charges d'entretien Effectifs Réparations et rénovations sans plus-values Investissements destinés à l'économie d'énergie et au ménagement de l'environnement Primes d'assurances immobilières (incendie, dégâts des eaux, bris de glace, RC immobilière) Les frais d'administration (gérance, téléphone, etc ) Contributions périodiques (eaux, éclairage, ordures) Restauration de monuments historiques (sous restrictions) Forfaitaires 20% des rendements bruts de l'immeuble (val locative) Page 20

21 Aspects fiscaux Quelle est la situation fiscale après acquisition d un logement en propriété? fonds propres Aspects fiscaux Impôt Foncier (règlementation cantonale) Maximum 1.5 o /oo de l'estimation fiscale de l'immeuble Varie en fonction de la commune Lausanne 1.5 o /oo / Nyon 1.3 o /oo / Bretonnières 0.3 o /oo Impôt sur les gains immobiliers Min 7% / Max. 30% de la différence entre : le prix d'achat + les impenses./. le prix de vente. Pas d'impôt si le gain immobilier est inférieur à CHF 5'000 Dégressif en fonction du nombre d'années de possession Page 21

22 Aspects fiscaux Les intérêts actuels sont souvent inférieurs à la valeur locative fonds propres 140'000 Historiquement, la valeur locative est inférieure aux intérêts Aspects fiscaux Montant des intérêts versés 120' '000 80'000 60'000 40'000 20'000 0 Genève Taux 5,5 % Taux 3,5 % Val. locative Taux 2,5 % Surface habitable Page 22

23 Aspects fiscaux Quelle est l influence sur les revenus? fonds propres Aspects fiscaux Valeur locative brute (max 20 % des revenus) CHF ,-- Entretien effectif ou forfait 17.5 % CHF ,-- (7 % jusqu à 10 ans, 17,5 % au-delà) Intérêts de la dette CHF ,-- Différence de revenus CHF ,-- Amortissement via 3 eme pilier A CHF ,-- Total de la diminution de revenus CHF ,-- Influence sur l imposition totale CHF ,-- (taux marginal de 45 %) Page 23

24 Couverture de Quelles couvertures de faut-il vérifier? fonds propres Assurance Hypothèque Raiffeisen couverture chômage (CHF 2 500,-- d intérêts pendant 12 mois) couverture décès (à hauteur du 2ème rang) Couverture de En collaboration avec Page 24

25 Votre conseiller se tient à votre disposition 80 Banques Raiffeisen en Suisse romande Page 25

26 Page 26 Merci de votre attention

27 Page 27 Diapositives techniques en cas de question.

28 Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l hypothèque à taux variable? Devenir Hypothèque à taux variable Capacité financière et fonds propres Variantes de Aspects fiscaux Couverture de Avantages pour le client Taux d intérêt Amortissement Possibilité d opter à tout moment pour un autre modèle hypothécaire Prélèvement semestriel des intérêts Variable, selon la situation sur le marché des capitaux Personnalisé, par ex. croissant, constant ou avec des franchises d amortissement Indirect via le 3 ème pilier Durée Long terme, résiliable par les deux parties avec un préavis de 6 mois Spécificités Assurance risque individuelle Page 28

29 Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l hypothèque à taux fixe? Devenir Capacité financière et fonds propres Variantes de Aspects fiscaux Couverture de Hypothèque à taux fixe Avantages pour le client Taux d intérêt Amortissement Durée Aucun risque de hausse des taux d intérêt pendant la durée convenue Budget clairement établi Fixe pendant la durée convenue Normalement aucun sous forme directe Possibilité d amortissement indirect via le 3 ème pilier De 2 à 15 ans Spécificités Assurance risque décès individuelle Page 29

30 Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l hypothèque LiborTop? Devenir Capacité financière et fonds propres Variantes de Aspects fiscaux Couverture de Hypothèque LiborTop Avantages pour le client Taux d intérêt Amortissement Durée Durées et taux maximum divers Garantie de taux d intérêt liés au marché à court terme Grande transparence Taux Libor 6 mois plus marge individuelle et frais de couverture Normalement aucun Possibilité d amortissement indirect via le 3 ème pilier 3, 5 et 7 ans Spécificités A partir de CHF Fixation du taux d intérêt et de la prime possible à tout moment, avec préavis de 2 jours ouvrables à Londres Assurance risque individuelle Page 30

31 Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l hypothèque LiborFlex? Devenir Capacité financière et fonds propres Variantes de Aspects fiscaux Couverture de Hypothèque LiborFlex Avantages pour le client Taux d intérêt Amortissement Durée Spécificités Durées variables Grande transparence Possibilité de changer l ensemble de l hypothèque pour un autre modèle hypothécaire Raiffeisen (une seule fois) Attention, pas de protection à la hausse! Taux Libor 6 mois et marge individuelle Normalement aucun Possibilité d amortissement indirect via le 3 ème pilier 3 et 5 ans A partir de CHF Fixation du taux d intérêt et de la prime possible à tout moment, avec préavis de 2 jours ouvrables à Londres Assurance risque décès individuelle Page 31

32 Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l hypothèque? Devenir Capacité financière et fonds propres Variantes de Aspects fiscaux Couverture de Hypothèque Avantages pour le client Taux d intérêt Amortissement Durée Spécificités Promotion de constructions écologiques et durables 0,5 % de réduction du taux d intérêt sur CHF Variable ou fixe Selon l hypothèque choisie Réduction pendant 4 ans maximum Hypothèque octroyée uniquement sur présentation du certificat datant de moins de 5 ans Aucune prolongation à l expiration Relation bancaire intégralement auprès de Raiffeisen Page 32

33 Modèles hypothécaires Quelles sont les caractéristiques de l hypothèque de Rénovation? Devenir Hypothèque Rénovation Capacité financière et fonds propres Variantes de Aspects fiscaux Couverture de Avantages pour le client Taux d intérêt Amortissement Durée Spécificités Rabais de 0.5% à 0.75% sur CHF 200'000. pour une maison individuelle ou CHF 300' pour un immeuble locatif (selon durée de la relation client). Variable ou fixe Selon l hypothèque choisie Réduction pendant 4 ans maximum Possibilité de résiliation anticipée soumise à condition Page 33

34 Page 34 fin