IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS ETUE ANNUEE CB RICHAR EIS MAI 2011
N 1 MNIA U CNSEI EN IMMBIIER ENTREPRISE Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels ASSISTANCE À MAITRISE UVRAGE CNSEI EN CMMERCIAISATIN AUIT TECHNIQUE STRATÉGIE IMMBIIÈRE ES ENTREPRISES MARKETING INGÉNIERIE FINANCIÈRE CNSEI EN VENTE ET ACQUISITIN CIENTS PRIVÉS CNSEI EN IMPANTATIN INVESTISSEMENT ETUES AMÉNAGEMENT ESPACE CNSEI GESTIN CNSEI AUX ENTREPRISES PRÉSENTES A ÉTRANGER EXPERTISE GESTIN E PRTEFEUIES CATIFS 20 CHIFFRES CÉS FRANCE 114,6 M CA 730 SAARIÉS* 37 IMPANTATINS 30 BUREAUX EN RÉGINS Brest Vannes Rennes Nantes Caen Bordeaux e Havre Rouen Blois Tours ille Région Parisienne Clermont-Ferrand yon Nancy ijon Besançon Bourgoin Jallieu Metz Grenoble Strasbourg Annecy Chambéry Mulhouse Toulouse Sophia Antipolis Avignon Nice Aix-en-Provence Montpellier Marseille * Hors franchisés CNTACTS RÉGINS Stanislas EBRGNE / stanislas.leborgne@cbre.fr Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02 ÉTUES ET RECHERCHE Aurélie EMINE / aurelie.lemoine@cbre.fr Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 Achevé de rédiger le 20 mai 2011 par le département Etudes et Recherche de CB Richard Ellis. Rédaction : Etienne Chatenay, Edouard de aboulaye, Christelle Bastard, Erika éonard
2 4 8 13 14 SMMAIRE CNTEXTE ÉCNMIQUE ET PERSPECTIVES BUREAUX : INICATEURS ET ANAYSE 20 BUREAUX : TENANCES 2011 CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS : INICATEURS ET ANAYSE 20 CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS : TENANCES 2011 ZM : E MARCHÉ E A GISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 000 M²) IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS 16 ES INVESTISSEMENTS 20 EXIQUE AGENCES CB RICHAR EIS (AFFIIÉES ET FRANCHISÉES) AIX EN PRVENCE Philippe E NRMAN Tél : 04 42 60 01 31 aix@cbre.fr ANNECY Jean-François BERTHIER Tél : 04 50 22 22 annecy@cbre.fr AVIGNN Pierre MURGUET Tél : 04 90 85 96 00 avignon@cbre.fr BESANCN Isabelle HRRENBERGER Tél: 03 89 46 20 80 besancon@cbre.fr BIS Cyrille HENAUT Tél : 02 54 74 39 39 blois@cbre.fr BREAUX Alexandre CIEUX Tél : 05 56 90 52 30 bordeaux@cbre.fr BURGIN JAIEU Marc GENTY Tél : 04 74 43 34 33 marc.genty@cbre.fr BREST Thomas SEGERS Tél : 02 98 43 30 30 thomas.slegers@cbre.fr CAEN Nicolas CARN Tél : 02 31 44 73 75 caen@cbre.fr CHAMBERY Xavier TRIAR Tél : 04 79 33 03 30 chambery@cbre.fr CERMNT-FERRAN Karine RE Tél : 04 73 28 78 28 k.rodde@atrium-cbre.com IJN Patrick PEYRUSSIE Patrick MESTANIER Tél : 03 80 51 71 71 dijon@cbre.fr GRENBE Hugues de VIAR Tél : 04 76 46 47 00 grenoble@cbre.fr E HAVRE Nicolas CARN Tél : 02 35 44 73 75 lehavre@cbre.fr IE Patrick UEZ Tél : 03 20 21 88 50 lille@cbre.fr YN Thibaut d'anterrches Tél :04 72 83 48 48 lyon@cbre.fr MARSEIE Philippe E NRMAN Tél : 04 96 11 46 11 marseille@cbre.fr METZ François SUTY Tél. : 03 87 18 99 99 metz@cbre.fr MNTPEIER Martine PATIENT Nicolas HUET Tél : 04 67 50 07 06 montpellier@cbre.fr MUHUSE Jean-Arnaud ESAUES Tél: 03 89 46 20 80 desaulles@cbre.fr NANCY François SUTY Tél : 03 83 32 86 77 nancy@cbre.fr NANTES Christophe FURAGE Tél : 02 40 12 04 00 nantes@cbre.fr NICE éon PIMIENTA Tél : 04 93 88 66 58 nice@fici-cbre.com RENNES Hervé KERMARREC Tél : 02 23 30 23 30 kermarrec.rennes@cbre.fr RUEN Bertrand BNNET Nicolas CARN Tél : 02 35 70 73 75 rouen@cbre.fr SPHIA ANTIPIS Georges BENICHU Tél : 04 93 65 22 54 sophia@fici-cbre.com STRASBURG livier HEYT Tél : 03 88 37 11 00 rivegauche@cbre.fr TUUSE Michèle BEAN Tél : 05 62 72 44 60 toulouse@cbre.fr TURS Franck BEVE Tél : 02 47 33 33 33 tours@cbre.fr VANNES Stéphane GRIBIUS Tél : 02.97.69..00 kermarrec.vannes@cbre.fr es agences CB Richard Ellis participent aux travaux des observatoires régionaux de l immobilier d entreprise. e traitement des données réalisé par ces organismes participe à la qualité de nos études. 1
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS CNTEXTE ÉCNMIQUE ET PERSPECTIVES Évolution du PIB et taux de chômage en métropole Après la récession de 2009, l économie française a observé en 20 une phase de convalescence avec une croissance de + 1,5 %. es régions où le PIB a le mieux progressé sont essentiellement celles de l uest et du Sud du pays. es meilleures performances étant à mettre au crédit de Pays de la oire, Midi-Pyrénées, Bretagne, Rhône- Alpes, anguedoc-roussillon et Aquitaine. Tout comme en 2009, les régions industrielles du Nord et de l Est ont été les moins dynamiques. e retour à la croissance n a pas entraîné de réelle amélioration sur le marché de l emploi. Fin 20, le taux de chômage en métropole atteint 9,2 %, soit une baisse annuelle de seulement 0,3 point. évolution la plus favorable a été observée en Franche-Comté (- 1 point). Suivent Pays de la oire et Rhône-Alpes (- 0,6 point), puis Alsace, orraine, Picardie et Poitou-Charentes (- 0,5 point). En Île-de-France, Midi- Pyrénées, Nord - Pas-de-Calais, PACA, Aquitaine et Corse, le taux de chômage a moins bien évolué que la moyenne nationale. es défaillances d entreprises en France ont reculé, mais sont restées très nombreuses. Selon le cabinet Altarès, elles ont même progressé dans 7 régions (Haute-Normandie, Picardie, Nord Pas de Calais, Champagne- Ardenne, orraine, Midi-Pyrénées, anguedoc Roussillon). activité des entreprises en régions en 20 par grandes branches de l économie peut se résumer de la manière suivante : dans l industrie, les chiffres d affaires ont progressé dans toutes les régions de la métropole (avec une ampleur variable selon les secteurs d activités). Mais cette amélioration n a pas permis de rattraper les pertes très lourdes enregistrées en 2009. ans 12 régions, les hausses de chiffre d affaires ont dépassé + 5 %. es rebonds les plus conséquents ont été observés en Franche-Comté, en Alsace et en région PACA, alors que anguedoc-roussillon, Nord-Pasde-Calais et Midi-Pyrénées ont affiché les évolutions les moins fortes. Globalement, l emploi n a pas profité de cette amélioration de l activité et la baisse des effectifs s est poursuivie à un rythme naturellement plus modéré. le volume d affaires dans les services marchands aux entreprises a également progressé partout. es régions les plus dynamiques ont été Rhône-Alpes, Midi-Pyrénées et Île-de-France. Avec seulement + 1,7 %, la région PACA a un peu déçu. poursuite quasi généralisée du tassement de l activité dans le BTP. A ce titre, la Haute-Normandie a été particulièrement en retrait avec - 6,8 %. Perspectives 2011 Pour 2011, les prévisions de croissance du PIB les plus optimistes concernent l Alsace, Midi-Pyrénées et anguedoc-roussillon. A contrario, l activité pourrait faire du sur-place en Franche-Comté, Bourgogne, Haute-Normandie et Champagne-Ardenne. es anticipations de chiffres d affaires sont à nouveau à la hausse dans l industrie et dans les services marchands, bien que la variation de l activité, exception faite de quelques régions, devrait être plus faible qu en 20. Globalement, les entrepreneurs sont plus optimistes quant à l évolution de la rentabilité d exploitation, plus particulièrement dans les services marchands aux ÉVUTIN U PIB ET U CHÔMAGE EN MÉTRPE entreprises. 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 12 % 11 % % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 11 (p) 12 (p) Sources : INSEE, xford Economics Pays de la oire Midi-Pyrénées Bretagne Rhône-Alpes anguedoc-roussillon Aquitaine Provence-Alpes- Côte d'azur Corse Poitou-Charentes France Haute-Normandie Alsace Centre Franche-Comté Île-de-France Nord - Pas-de-Calais Auvergne Basse-Normandie Picardie orraine Champagne-Ardenne imousin Bourgogne Taux de chômage en métropole au 4T Evolution du PIB (en %) ÉVUTIN U PIB EN 20 PAR RÉGINS 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % - 1% - 2% - 3% Source : xford Economics 2
ES YNAMIQUES ÉCNMIQUES RÉGINAES Evolution du taux de chômage 2000-20 (en pts de %) Evolution de l'emploi Evolution de l'emploi Evolution du PIB Evolution du PIB Taux de survie des total 2000-20 total 20-2020 (p) 2000-20 (p) 20-2020 (p) entreprises à 5 ans Alsace + 3,5-1,9 % 7,6 % 4,4 % 17,4 % 54,8 % Aquitaine + 0,6 7,1 % 5,5 % 17,6 % 22,8 % 54,3 % Auvergne + 0,4 1,3 % - 2,5 % 7,8 % 12,6 % 57,1 % Basse-Normandie + 0,8-0,9 % 0,5 % 5,7 % 13,3 % 59,9 % Bourgogne + 1,4 2,0 % - 4,7 % 4,5 %,2 % 56,9 % Bretagne + 1,1 9,3 % 4,6 % 16,5 % 23,0 % 58,4 % Centre + 1,8 0,4 % 0,6 % 6,4 % 14,8 % 55,3 % Champagne-Ardenne + 0,9-1,4 % - 7,0 % 0,8 %,1 % 57,4 % Corse -1,9 19,9 %,4 % 31,3 % 24,8 % 60,0 % Franche-Comté + 3,2 0,4 % -2,6 % 1,3 %,8 % 54,9 % Haute-Normandie 0,8 3,9 % -2,5 % 5,8 %,8 % 54,7 % Île-de-France + 1,1 4,6 % 6,4 % 14,2 % 23,3 % 51,8 % anguedoc-roussillon -0,5 12,6 % 15,8 % 20,9 % 35,7 % 49,2 % imousin + 1,7 2,0 % - 1,9 % 7,2 % 11,6 % 61,3 % orraine + 2,4-4,2 % - 0,3 % 3,5 % 11,8 % 52,9 % Midi-Pyrénées + 0,3 11,0 %,4 % 22,2 % 27,0 % 54,8 % Nord-Pas-de-Calais + 0,9 1,8 % - 0,1 %,9 % 12,2 % 53,5 % Pays de la oire + 1,2,2 % 4,1 % 15,8 % 19,7 % 58,0 % Picardie + 1,7-3,3 % - 0,4 % 2,6 %,2 % 54,9 % Poitou-Charentes + 0,9 4,0 % 1,5 % 11,7 % 17,2 % 51,9 % Provence-Alpes-Côte d'azur - 0,9 13,2 % 9,1 % 18,4 % 23,6 % 50,8 % Rhône-Alpes + 1,5 6,1 % 7,8 % 13,1 % 22,7 % 54,4 % France métropolitaine + 1,1 5,0 % 4,6 % 12,5 % 20,2 % 52,5 % IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS Sources : INSEE, xford Economics PANRAMA ÉCNMIQUE ES RÉGINS (p) : perspective Population Part du PIB national PIB par habitant Nombre d'entreprises Emploi total 20 Taux de chômage 20 20 20 2009 (en milliers) au 4T 20 Alsace 1 856 2,7 % 25 971 75 793 698,3 8,4 % Aquitaine 3 227 4,6 % 24 876 164 632 1228,6 9,2 % Auvergne 1 345 1,8 % 23 2 59 957 518,0 8,1 % Basse-Normandie 1 474 1,8 % 22 026 59 444 552,6 8,5 % Bourgogne 1 643 2,2 % 23 860 67 694 646,9 8,3 % Bretagne 3 195 4,4 % 24 070 132 840 1268,4 7,7 % Centre 2 545 3,5 % 24 188 97 002 971,9 8,4 % Champagne-Ardenne 1 334 1,9 % 25 256 48 8 515,8 9,4 % Corse 311 0,4 % 21 336 23 943 1,7 9,3 % Franche-Comté 1 173 1,5 % 22 620 45 646 445,9 9,0 % Haute-Normandie 1 833 2,6 % 25 036 63 972 712,1,2 % Île-de-France 11 798 29,5 % 43 909 723 175 5690,3 8,2 % anguedoc-roussillon 2 633 3,2 % 21 219 150 584 892,2 12,5 % imousin 746 0,9 % 21 876 31 615 285,1 7,9 % orraine 2 350 2,9 % 21 919 81 414 800,1 9,8 % Midi-Pyrénées 2 893 4,1 % 24 851 146 566 1125,4 9,2 % Nord-Pas-de-Calais 4 026 5,1 % 22 432 130 188 1432,1 12,7 % Pays de la oire 3 565 5,1 % 25 162 141 149 1468,6 7,9 % Picardie 1 914 2,3 % 21 446 62 279 630,5,9 % Poitou-Charentes 1 774 2,3 % 22 476 76 367 660,8 9,0 % Provence-Alpes-Côte d'azur 4 951 7,3 % 25 896 327 316 1893,6,8 % Rhône-Alpes 6 212 9,8 % 27 749 324 972 2492,8 8,3 % France métropolitaine 62 799 0 % 27 988 3 035 358 25040,5 9,2 % Sources : INSEE, Heuler Hermès SFAC, xford Economics 3
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS BUREAUX INICATEURS 20 INICATEURS SYNTHÉTIQUES U MARCHÉ ES BUREAUX EN RÉGINS* 2009 20 Évolution emande placée 1 080 000 m² 1 321 200 m² + 22 % Part du neuf 44 % 41 % - 3 points ffre immédiate 2 050 000 m² 1 996 200 m² - 3 % Part du neuf 32 % 23 % - 9 points ffre future certaine à 2 ans 600 000 m² 500 000 m² - 17 % oyer «prime» (HT HC/m²/an) 250 280 + 12 % oyer moyen neuf et restructuré (HT HC/m²/an) oyer moyen de seconde main (HT HC/m²/an) 159 168 + 6 % 126 134 + 6 % *15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES : Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, ille, yon, Metz, Montpellier, Nantes, Nancy, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse PARC TERTIAIRE PAR RÉGIN (En milliers de m²) Source : AS - RIE Parc de bureaux (limite basse) Parc de bureaux (limite haute) Île-de-France 47 099 52 333 Rhône-Alpes 17 750 21 875 PACA 12 034 14 769 Nord-Pas-de-Calais 9 706 11 912 Pays de la oire 8 499 431 Aquitaine 7 343 9 012 Midi-Pyrénées 7 304 8 964 Bretagne 6 950 8 530 Centre 5 941 7 291 anguedoc-roussillon 5 081 6 235 Alsace 5 036 6 181 orraine 4 475 5 492 Haute-Normandie 4 214 5 172 Poitou-Charentes 3 636 4 462 Brourgogne 3 519 4 319 Picardie 3 509 4 307 Basse-Normandie 2 899 3 558 Champagne-Ardenne 2 721 3 340 Auvergne 2 695 3 308 Franche-Comté 2 357 2 893 imousin 1 472 1 806 Corse 604 741 Total 164 844 196 931 E MARCHÉ ES BUREAUX VIE PAR VIE ffre immédiate Part du neuf dans emande placée Part du neuf dans oyers neufs / restructurés oyers de seconde main au 31/12 (en m²) l'offre immédiate en 20 (en m²) la demande placée au 31/12 ( HT HC/m²/an) au 31/12 ( HT HC/m²/an) Aix-en-provence 57 000 20 % 48 000 35 % 145/200 120/170 Annecy 41 570 7 % 24 800 22% 145/225 80/195 Avignon 24 000 30 % 18 000 63 % 135/190 80/150 Bordeaux 87 000 24 % 0 400 49 % 125/176 80/150 Caen 43 000 30 % 18 000 N. C. 125/180 70/120 Chambéry 12 500 5 % 15 000 40 % 115/145 75/135 Clermont Ferrand 39 000 35 % 25 000 52 % 1/135 80/120 Grenoble 130 000 20 % 67 900 26 % 140/180 80/130 e Havre 28 900 16 % 20 000 % 120/150 90/120 ille 230 000 29 % 185 000 50 % 116/200 80/160 yon 382 000 18 % 219 500 40 % 135/280 1/2 Marseille 150 000 = 22 % 82 000 40 % 140/250 1/230 Metz 34 000 6 % 32 000 35 % 120/156 75/130 Montpellier 70 000 20 % 62 000 30 % 140/152 5/142 Mulhouse 53 050 17 % 30 600 56 % 1/160 50/150 Nancy 41 500 13 % 33 500 22 % 125/145 85/160 Nantes 120 000 38 % 86 300 45 % 135/175 1/150 Nice 50 000 40 % 21 000 30 % 180/215 1/160 Rennes 85 200 30 % 95 200 55 % 160/205 1/150 Rouen 72 000 14 % 42 500 17 % 120/150 58/130 Sophia Antipolis 49 000 14 % 22 0 6 % 160/220 125/175 Strasbourg 163 200 20 % 58 0 = 27 % 125/190 75/160 Toulouse 236 300 23 % 140 600 54 % 125/170 0/150 Tours 65 000 6 % 37 200 59 % 125/150 90/130 N.C. : Non Communiqué 4
BUREAUX ANAYSE 20 Une demande exprimée faible au 1 er semestre 20 a été marquée par une demande exprimée en retrait par rapport à 2009. Cette faiblesse a néanmoins été compensée par une qualité des demandes en hausse notable. a vague des renégociations de baux ne s est pas prolongée en 20, notamment en raison de la stabilisation de la conjoncture économique et du recul de l indice du coût de la construction. es projets immobiliers des entreprises ont donc gagné en solidité. Ils correspondaient à des stratégies bien déterminées, (re)pensées dans le contexte économique actuel, et reflétaient l attention portée aux coûts et à la rationalisation des établissements. En conséquence, le taux de transformation de cette demande a été plus élevé que par le passé. Pour les petites entreprises, l intérêt toujours marqué pour l acquisition des locaux a surmonté la difficulté accrue d accès au crédit dans un environnement de taux d intérêts très attractifs. Un marché plus homogène et plus actif e marché des bureaux en régions* a été plus homogène en 20 qu en 2009, où de grandes disparités avaient été observées entre les métropoles. ès le 1 er semestre, les volumes commercialisés ont affiché une hausse de 34 % par rapport au 1 er semestre 2009. Cette reprise s est confirmée au 2 nd semestre et la demande placée a progressé en 20 de 22 % par rapport à 2009 pour atteindre 1,32 million de m², un volume comparable à 2006 (1,37 million de m²) mais inférieur à 2007 (1,43 million de m²). a reprise de l activité immobilière a dépassé la croissance économique. A défaut de reprendre immédiatement leur croissance, les entreprises ont retrouvé une visibilité, une capacité à se projeter dans l avenir. es besoins non satisfaits en 2009 n avaient pas disparu, voire même s étaient accrus. Un effet de glissement a pu être observé, certaines grandes transactions qui n avaient pu aboutir en 2009 ont été signées en 20. 20 a offert aux utilisateurs une «fenêtre de tir» leur permettant de se positionner sur un choix encore large d offres de qualité à des conditions rendues avantageuses par la crise. Nombre d entreprises ont su saisir cette opportunité que la remontée des loyers, même mesurée, et la rareté croissante de l offre sont venues progressivement limiter. QUEQUES TRANSACTINS 20 Adresse - programme Preneur EVUTIN E FFRE IMMÉIATE ET E A EMANE PACÉE ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En millions de m²) Surface Type de État des oyer / Prix (en m²) Contrat locaux ( HT HC/m²/an ou H/m²) Rennes - es Champs Blancs Technicolor 18 000 m² ocation Neuf 165 Grenoble Atos 11 0 m² ocation Neuf 145 ille - Euralille SNCF 8 500 m² ocation Neuf BBC 200 Marseille - Capelette Pôle Emploi 8 400 m² ocation Neuf 195 yon - Monolithe GF 8 300 m² ocation Neuf 2 ille - ys les annoy Kiabi 8 000 m² ocation Seconde main N.C. Montpellier - centre-ville RSI 5 300 m² ocation Seconde main 135 Mulhouse - centre-ville UISS 4 250 m² ocation Rénové 90 Clermont-Ferrand - unant Euromaster & Chu 3 500 m² ocation Neuf 1 Nancy - Rives de Meurthe Acticall 3 300 m² ocation Neuf 125 Marseille - Meyreuil Softway 3 150 m² ocation Neuf Conf. Nice - Nice Plaza Groupe Zénith 2 0 m² ocation Neuf 190 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 99 00 01 02 03 04 05 emande placée ffre immédiatement disponible au 31/12 RÉPARTITIN E A EMANE PACÉE PAR ÉTAT ES CAUX ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En millions de m²) 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 99 00 01 02 03 04 Seconde main 05 06 06 07 07 Neuf 08 08 09 09 IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS Sources : CB Richard Ellis N.C. : Non Communiqué 5
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS es grandes transactions, supérieures à 5 000 m², ont été particulièrement nombreuses en régions en 20 avec 27 mouvements recensés représentant un total de 240 000 m². es 11 opérations de cette envergure en 2009 ne totalisaient que 80 000 m². Compte-tenu de la faiblesse de l offre neuve, nombre de ces signatures sont des pré-commercialisations d immeubles dont certains n auraient pas été mis en chantier sans que ces investissements ne soient sécurisés par des baux fermes. Comme en 2009, le secteur public et parapublic a animé le marché avec 13 grandes transactions représentant 55 % de la demande placée supérieure à 5 000 m². a Révision Générale des Politiques Publiques a continué de pousser les services déconcentrés de l Etat à se regrouper sur des implantations communes, plus modernes, et permettant une organisation plus efficace. es acteurs parapublics, dont Pôle Emploi est le meilleur exemple, ont également poursuivi en 20 la consolidation de leurs implantations déjà largement entamée en 2009. e regain d activité du secteur privé a été mené par la banqueassurance, l informatique et le conseil au sens large. A la différence du secteur public, ils se sont positionnés sur toutes les tranches de surfaces. a quasi-totalité des marchés a progressé, dont certains de plus de 70 % (Rennes, Grenoble). 5 marchés régionaux ont dépassé les 0 000 m² placés. Bordeaux a rejoint yon, ille, Toulouse et Aix-en- Provence/Marseille dans ce club. Ces marchés ont affiché des hausses annuelles de 24 % à 34 %, à l exception de Toulouse dont la demande placée n a crû que de 4 %. es utilisateurs restent sensibles à la qualité des immeubles. e neuf/restructuré a représenté 41 % du volume commercialisé. Cette part est en baisse de 3 points par rapport à 2009 mais cette évolution traduit plus la raréfaction de l offre neuve dans les localisations les plus demandées. attractivité du neuf ne se dément pas. Stock stabilisé et chute de l offre neuve ETAT E FFRE ET E A EMANE PACÉE AU 31/12/ 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En milliers de m²) 1 000 800 600 400 200 ffre immédiate neuve ffre future certaine livrable en 2011 ffre future certaine livrable en 2012 ffre future probable ANS ES emande placée neuve 20 FFRE NEUVE ET EMANE PACÉE NEUVE ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En milliers de m²) 700 600 500 400 300 200 0 05 06 emande placée neuve 07 ffre certaine livrable dans l'année 08 09 ffre immédiate neuve (fin d'année) 2 millions de m² de bureaux étaient disponibles en régions* à fin 20, soit une baisse annuelle de 3 %. es évolutions ont été très contrastées entre les métropoles, allant d une croissance de 50 % comme à Nantes à une chute de 36 % comme à Bordeaux. En revanche, la chute de l offre neuve est une tendance nationale à l exception des marchés nantais et grenoblois. 458 000 m² neufs et restructurés sont disponibles à fin 20, presque 200 000 m² de moins qu à fin 2009. e neuf/restructuré ne représente plus que 23 % du stock contre 32 % à fin 2009. A l inverse, le stock de seconde main a connu une croissance de %. Selon les secteurs, et particulièrement dans les quartiers périphériques et peu accessibles, 20 % à 35 % de l offre apparaît «hors marché». 2 phénomènes sont susceptibles d impacter cette situation : la hausse de la fiscalité et notamment de la taxe foncière qui aura un impact proportionnellement plus important sur les immeubles dont la valeur locative est basse. es utilisateurs essayeront d économiser sur le loyer ce qu ils paieront en impôts ; FFRE FUTURE CERTAINE (En milliers de m²) 0 80 60 40 20 yon Rennes ille Nancy Montpellier Aix / Marseille Metz Toulouse Nantes Strasbourg Bordeaux Nice / Sophia ivraisons 2011 ivraisons 2012 Grenoble Rouen Clermont-Ferrand 6
les obligations issues des décrets d application de la loi Grenelle II forceront les propriétaires à décider de la mise aux normes ou de la reconversion de leurs immeubles. es emplacements les plus pertinents, centraux et accessibles, capables de créer de la valeur justifieront sans doute aux yeux des propriétaires des travaux, même lourds. a reconversion des autres sites dépendra des valeurs atteignables pour les autres produits immobiliers, particulièrement en commerce et en résidentiel. offre future certaine livrable à deux ans représentait 478 000 m² de bureaux, en baisse de 15 % par rapport à fin 2009. 213 000 m² sont livrables en 2011, ce qui sera insuffisant pour répondre à la demande neuve (qui s élevait à 545 000 m² en 20). a raréfaction de l offre neuve est donc appelée à perdurer et à s aggraver en 2011 et 2012. yon et Rennes sont les deux seules métropoles à disposer d une offre future certaine importante à deux ans avec respectivement 95 000 m² et 78 000 m². Aucun autre marché, y compris ille, Aix-en-Provence/Marseille, Toulouse et Bordeaux ne dispose d une offre future certaine à deux ans supérieure à 30 000 m². ÉVUTIN U ÉAI THÉRIQUE ÉCUEMENT ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (en HT HC/m²/an et en années) 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS Progression des loyers e loyer moyen des bureaux neufs et restructurés en régions a progressé de 5,2 % sur un an pour s inscrire à 168 HT HC/m²/an. Une part de cette évolution peut être mise au crédit de transactions sur des immeubles neufs et verts qui ont permis dans plusieurs métropoles de franchir des seuils psychologiques. Ainsi, à Euralille, le loyer facial d un immeuble BBC a atteint 200. A yon, des bureaux dans la Tour xygène ont été signés à 280. Ces transactions sont à prendre en compte car ces bâtiments sont les prototypes des immeubles «prime» à développer dans les métropoles régionales bien que le nombre de ces transactions reste marginal. e loyer moyen pour les surfaces de seconde main affiche également une hausse de 6,1 % pour atteindre 134 HT HC /m²/an. es surfaces de seconde main en bon état ont tiré parti de la rareté du neuf dans certaines localisations recherchées. Après avoir servi à préserver le loyer facial des pressions baissières, les avantages commerciaux sont désormais en recul, particulièrement dans les marchés où l offre est tendue. ÉVUTIN ES YERS ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En HT HC/m²/an) 300 250 200 150 0 50 99 oyer «prime» 00 01 02 03 04 oyer moyen seconde main 05 06 07 08 09 oyer moyen neuf YERS «PRIME» ET MYENS PAR VIE (en HT HC/m²/an) oyer Évolution oyer moyen Évolution oyer moyen Évolution «prime» annuelle neuf/restructuré annuelle seconde main annuelle Aix-en-Provence / Marseille 250 stable 195 + 3 % 170 + 17 % Bordeaux 176 + 7 % 151 + 4 % 115-6 % ille 200 + 8 % 158 + 5 % 120 + 9 % yon 280 + 14 % 208 + 9 % 160 + 3 % Nantes 175 stable 155 + 5 % 130 + 6 % Nice / Sophia-Antipolis 220-4 % 190-7 % 145 stable Strasbourg 190-5 % 158-3 % 118 + 3 % Toulouse 170 stable 148 stable 145 + 18 % N.C. : Non Communiqué 7
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS PSITINNEMENT ES MARCHÉS E BUREAUX EN RÉGINS FIN 20 oyer moyen du neuf en HT HC/m 2 /an 220 190 160 130 Metz Nancy Rennes Montpellier Rouen Nice / Sophia-Antipolis Nantes Bordeaux Grenoble Strasbourg Aix-en-Provence / Marseille ille Toulouse yon Clermont-Ferrand ffre immédiate en m 2 0 50 000 0 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 a taille des bulles est proportionnelle au volume de la demande placée BUREAUX TENANCES 2011 emande placée élevée mais en baisse es facteurs qui ont permis les forts niveaux de commercialisation enregistrés en 20 sont appelés à s estomper en 2011. ans ce contexte, malgré des fondamentaux sains, la demande placée, tout en restant à un niveau élevé, devrait s inscrire à la baisse en 2011. es grandes mutations du secteur public et parapublic touchent à leur fin. a Révision Générale des Politiques Publiques a déjà porté l essentiel de ses fruits en termes immobiliers ; les regroupements des principales administrations en régions qui ont animé le marché devraient se faire plus rares. Parmi les grands acteurs publics, Pôle Emploi et les agences régionales de santé ont mené à bien leur réorganisation et satisfait la plus grande part de leurs besoins immobiliers. ans le secteur privé, la croissance économique seule ne devrait pas suffire à faire croître la demande. e retour attendu des fusions-acquisitions sera source de regroupements. Tensions sur l offre neuve a forte baisse de l offre neuve et de l offre future certaine va compliquer la recherche des utilisateurs en quête de qualité. es grands utilisateurs, s ils ont la visibilité nécessaire, peuvent se positionner très en amont via des VEFA/BEFA. A défaut, les entreprises devront choisir entre des immeubles neufs dans des localisations moins attractives ou des surfaces rénovées ou de seconde main bien situées. a reprise des lancements en blanc, trop timide jusqu à présent, devrait s accentuer. Interrogations sur le traitement de l obsolescence En parallèle à la raréfaction de l offre neuve, l offre de seconde main continue de croître. Une part significative de cette offre est obsolète. ans un contexte économique stabilisé avec des obligations réglementaires précisées, 2011 devrait permettre de tester de multiples approches pour le traitement de l obsolescence et d apporter des éléments de réponse. Quelles techniques économiquement réalisables pour la mise aux normes des immeubles obsolètes? Quels bureaux transformer en logements? Evolution contrastée des valeurs Sur les offres de qualité les négociations devraient évoluer en 2011 en faveur des mandants. émergence d une offre neuve labellisée «verte» pourrait permettre de justifier une augmentation des valeurs «prime». ans certaines localisations très recherchées, les loyers des surfaces de seconde main pourront justifier des loyers élevés en l absence d offres neuves concurrentes. En revanche, le volume global d offre de seconde main reste important et pourrait tirer les valeurs vers le bas dans les localisations plus périphériques. 8
BUREAUX TENANCES 2011 égende : emande placée 2011 oyers 2011 ffre future livrable en 2011 et 2012 En hausse Stable En baisse Brest Aix-en-Provence/Marseille 1 er trimestre 2011 décevant avec 16 000 m² placés (moitié moins qu au 1 er trimestre 20). Aix reste un secteur clé avec un tiers du volume commercialisé. Malgré ces chiffres, les perspectives restent optimistes pour l année 2011 pendant laquelle le ralentissement des livraisons devrait conduire à une réduction du stock et soutiendra les valeurs locatives. Cependant la situation déjà tendue de l offre neuve à Marseille pourrait peser sur l activité. offre de seconde main progresse, alimentée par des libérations de surfaces en voie d obsolescence. e volume d offre future certaine est limité mais l offre future probable est conséquente. es valeurs locatives sont stables. e «prime» reste à 250 HT HC/m²/an. Rennes Bordeaux e Havre Toulouse Caen Rouen Clermont-Ferrand ijon yon ille Avignon Grenoble Aix-en-Provence Marseille Nice Sophia Antipolis IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS ille Après une très bonne année 20, le marché des bureaux lillois affiche des performances en demiteinte. 21 000 m² ont été commercialisés au 1 er trimestre 2011 contre 34 000 m² au 1 er trimestre 20. e faible niveau de commercialisation des bureaux neufs (3 0 m²) contraste avec le succès qu avaient rencontré ces offres en 20. offre immédiate décroît de - 5 % pour atteindre 227 000 m². es disponibilités immédiates et prochaines de bureaux neufs sont relativement limitées et laissent apparaître des tensions sur certains secteurs comme les grands boulevards. e «prime» est stable à 200 HT HC/m²/an. yon Soutenues par une reprise plus solide qu ailleurs et par la diversité de son économie, les perspectives 2011 du marché immobilier lyonnais sont positives. a demande placée s inscrit à 43 000 m² au 1 er trimestre 2011, stable par rapport au même trimestre l an passé. a rareté croissante de l offre neuve n est pas compensée par des lancements «en blanc». e ce fait, le marché de l utilisation devrait être animé par des pré-commercialisations. es valeurs hors IGH sont en hausse avec une transaction observée à 260 HT HC/m²/an rue de la République. Toulouse Excellent 1 er trimestre à Toulouse avec 31 400 m² placés en 60 transactions dont 14 000 m² neufs. 1 ère transaction sur Andromède à Blagnac, les commercialisations devraient y bénéficier de la reprise du secteur aéronautique. offre continue de croître mais à un rythme plus faible, l offre neuve baisse et, compte-tenu de la faiblesse de l offre future certaine, cette baisse devrait continuer pendant toute l année 2011. es valeurs locatives sont relativement stables mais, particularité toulousaine, c est pour les surfaces de seconde main les mieux localisées du centre-ville que sont signés les loyers les plus élevés. e «prime» reste à 200 HTHC/m²/an mais le neuf ne dépasse pas 160. 9
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS INICATEURS 20 INICATEURS SYNTHÉTIQUES U MARCHÉ ES CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS ES RÉGINS* ES MÉTRPES RÉGINAES E ÉCHANTIN 2009 20 Évolution emande placée 2 600 000 m² 2 400 000 m² - 8 % Part du neuf 39 % 25 % - 14 points ffre immédiate 4 080 000 m² 4 260 000 m² + 4 % Part du neuf 22 % 19 % - 3 points ffre future «en blanc» 270 000 m² 150 000 m² - 46 % ffre future «en gris» 800 000 m² 1 600 000 m² + 0 % oyer «prime» 1 125 + 14 % oyer moyen neuf 57 62 + 9 % *15 PRINCIPAES MÉTRPES : Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, ille, yon, Metz, Montpellier, Nantes, Nancy, Nice/Sophia-Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse. E MARCHÉ ES CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS VIE PAR VIE EN 20 Métropoles régionales ffre immédiate Part du neuf dans emande placée Part du neuf dans oyers neufs / restructurés oyers de seconde main au 31/12 (en m²) l'offre immédiate en 20 (en m²) la demande placée au 31/12 ( HT HC/m²/an) au 31/12 ( HT HC/m²/an) Aix-en-Provence 392 000 26 % 2 000 45 % 41 / 0 30 / 70 Annecy 95 000 N.S. 95 600 19 % 70 / 90 42 / 67 Avignon 23 600 N.. N.S. 12 800 N.. 25 % 40 / 80 25 / 60 Bordeaux 185 0 77 % 179 900 42 % 43 / 75 35 / 69 Caen 170 000 5 % 50 000 28 % 45 / 55 30 / 50 Chambéry 51 000 N.S. 58 000 40 % 55 / 75 30 / 65 Clermont-Ferrand 85 000 1 % 45 000 16 % 60 / 70 40 / 55 Grenoble 180 000 4 % 65 320 9 % 70 / 85 35 / 65 e Havre 187 900 48 % 165 500 19 % 57 / 72 30 / 60 ille 595 000 30 % 404 600 37 % 40 / 55 28 / 45 yon 1 2 000 15 % 564 300 11 % 42 / 76 28 / 55 Marseille 8 000 14 % 74 000 11 % 60 / 120 40 / 60 Metz 2 000 4 % 80 000 = 30 % 50 / 70 25 / 55 Montpellier 42 000 15 % 25 900 31 % 75 / 85 50 / 80 Mulhouse 252 400 4 % 131 800 31 % 45 / 130 20 / 0 Nancy 165 000 20 % 77 000 22 % 42 / 75 25 / 65 Nice 75 000 N.S. 50 000 N.S. N.S. 65 / 0 Rennes 145 000 20 % 123 000 7 % 35 / 70 25 / 60 Rouen 88 500 5 % 127 000 20 % 40 / 60 25 / 60 Sophia Antipolis 40 000 = N.S. 22 000 7 % 0 / 125 70 / 0 Strasbourg 615 400 11 % 228 800 33 % 46 / 95 25 / 85 Toulouse 132 300 19 % 128 500 34 % 45 / 75 33 / 75 N.S. : Non Significatif N.. : Non éterminé
CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS ANAYSE 20 es marchés encore à la peine e marché des locaux d activités et entrepôts enregistre une fois de plus une performance en baisse. En effet, en 20, la demande placée s élève à 2 400 000 m², soit - 8 % par rapport à 2009 et - 27 % par rapport au pic de 2008. Ce marché reste fragile et continue de s adapter à la situation économique encore difficile en 20. Néanmoins, il convient de modérer cette baisse de la demande placée puisque, globalement, les tendances s inversent. Alors que la quasi-totalité des marchés affichait une baisse de leur demande placée en 2009, huit seulement sont encore en baisse en 20 parmi lesquels yon, Aix-en-Provence, ille, Caen, Nice. es diminutions annuelles en 20, sont comprises entre - 9 % à ille (404 600 m² en 20) et - 49 % à Montpellier (25 900 m² en 20). es hausses annuelles sont comprises entre + 11 % à Rennes et Strasbourg (respectivement 123 000 m² et 228 800 m²) et + 74 % à Annecy (95 600 m²). Malgré le recul de la demande placée à yon et à ille, le classement des principaux marchés est inchangé avec, dans l ordre décroissant, yon (564 600 m²), ille (404 600 m²), Strasbourg (228 800 m²), Bordeaux (179 900 m²) et e Havre (165 500 m²). Bien que la légère embellie économique permette une meilleure visibilité aux entreprises, il n y a pas eu de phénomène de rattrapage des besoins préexistants. activité demeure caractérisée par la recherche d économies et la densification des espaces. Par ailleurs, les déménagements peuvent être motivés par la volonté d intégrer des locaux neufs ou de seconde main normés à des valeurs compétitives, surtout lorsqu il s agit d acquisition. Alors que les conditions bancaires sont moins favorables, les stratégies patrimoniales des utilisateurs restent d actualité en 20. Cela est d autant plus vrai que les mises en chantier se sont raréfiées diminuant ainsi l offre de qualité en régions. En 20, la commercialisation de locaux neufs ou restructurés en régions, représente 25 %. En baisse depuis deux ans, elle s élevait à 39 % en 2009 et 43 % en 2008. a perte de 14 points en moyenne en 20 pour les 15 métropoles régionales dissimule des disparités importantes entre, d une part, les plus gros marchés qui accusent de fortes baisses tels que yon ou ille (respectivement - 77 % et - 53 %) et, d autre part, les marchés dits «secondaires» tels que Nancy ou Clermont-Ferrand qui ont vu augmenter leur part du neuf (respectivement + 54 % et + 39 %). es difficultés d accès au foncier, notamment sa rareté et son prix, constituent toujours un frein pour l activité du neuf aussi important que la disparition progressive de l offre «en blanc» du stock disponible ou future. a plupart des zones d activités prisées par les utilisateurs ne disposent plus d offre neuve alors que les locaux de seconde main aux normes ou bien localisés, même dans les secteurs secondaires, retrouvent de fait une certaine attractivité. offre Fin 20, l offre immédiatement disponible atteint 4 260 000 m². Avec + 4 % par rapport à fin 2009, elle tend à la stabilisation. 4 marchés se distinguent par l importance de leur stock disponible : yon (1 2 000 m²), Strasbourg (615 400 m²), ille (595 000 m²) et Aixen-Provence/Marseille (500 000 m²). eur évolution annuelle est comprise entre + 3 % (Aix-en-Provence/Marseille) et + 16 % (ille). ÉVUTIN E FFRE IMMÉIATE ET E A EMANE PACÉE ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En millions de m²) 5 4 3 2 1 00 01 02 03 04 05 06 07 08 ffre immédiatement disponible au 31/12 emande placée dans l'année 09 RÉPARTITIN E A EMANE PACÉE PAR ÉTAT ES CAUX ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En millions de m²) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 05 06 Seconde main Neuf ÉVUTIN E A EMANE PACÉE ES PRINCIPAUX MARCHÉS (En millions de m²) 1 0,8 0,6 0,4 0,2 yon ille 07 08 Strasbourg 07 08 09 09 Aix-en-Provence / Marseille IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS 11
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS Si ce parc vacant continue légèrement sa croissance, sa qualité continue également de se dégrader, cette tendance étant renforcée par l arrêt des lancements «en blanc» et la libération de locaux obsolètes. En 20, faute de neuf, les utilisateurs se tournent vers des locaux de seconde main de qualité. ans un contexte d après-crise, ces derniers redeviennent une vraie cible alors que les locaux libérés tendent à faire augmenter le nombre de «friches». es propriétaires de locaux anciens, pour éviter les pertes qu entraîne une vacance longue, sont de plus en plus souvent enclins à transiger : vendre en l état un bien peu valorisé, réaliser des travaux, parfois très onéreux, pour ensuite relouer ou vendre ou encore, envisager une reconversion de leur usage. Cette réalité deviendra de plus pesante avec l application progressive des normes et contraintes environnementales. 2012 représentera à cet égard une année charnière avec le début de la mise en application de la loi du Grenelle de l environnement concernant les locaux dits «existants». offre disponible neuve, qui représente 19 % de ce stock, affiche une baisse pour la 2 ème année consécutive (- 3 points par rapport à fin 2009). insuffisance, voire l absence, d offres neuves ou aux normes devient problématique pour les parcs d activités les plus recherchés dans l ensemble des régions. Parmi les 15 métropoles de l échantillon, seules 5 ont un stock neuf supérieur à la moyenne, Nancy et Rennes (20 % chacune), Aix-en-Provence/Marseille (23 %), ille (30 %) et Bordeaux (77%). orsque cela est possible, des projets de comptespropres sont envisagés (un certain nombre devrait être signé en 2011, notamment en logistique) afin de pallier ce manque et de satisfaire la forte volonté patrimoniale des utilisateurs. offre future «en blanc» des 15 métropoles a de nouveau chuté en 20, de 44 % en un an, pour atteindre en fin d année 150 000 m². Aixen-Provence regroupe plus de la moitié de cette offre avec près de 90 000 m². Ce niveau faible d offre «en blanc» en régions entraînera un décalage entre l offre et la demande exprimée lorsque la reprise économique se fera ressentir plus concrètement, notamment sur les marchés les moins réactifs. élément positif est l importance des projets «en gris» et leur localisation. Ils ont doublé en un an (1 600 000 m² fin 20) et sont mieux répartis sur le territoire que l offre «en blanc», notamment entre les principaux marchés. e fait, 2011 devrait enregistrer une part significative de clés-en-main. es valeurs locatives PART ES CÉS-EN-MAIN ET CMPTES-PRPRES ANS A EMANE PACÉE 20 FFRE ET EMANE PACÉE NEUVES ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En millions de m²) 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 Aix-Marseille Grenoble Toulouse yon Clermont-Ferrand e Havre Nancy Montpellier Annecy Metz Strasbourg ille Mulhouse 09 09 09 09 ffre immédiate 140 120 0 5 % % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % ffre «en blanc» ffre «en gris» emande placée YERS «PRIME» ET MYEN PNÉRÉ ES CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS NEUFS ANS ES 15 PRINCIPAES MÉTRPES RÉGINAES (En HT HC/m²/an) 125 a rareté des locaux neufs a entraîné une hausse des valeurs. Ainsi, fin 20, le loyer «prime» affiche une progression de + 14 % par rapport à fin 2009, pour atteindre 125 HT HC/m²/an (Sophia-Antipolis), contre + 7 % entre 2008 et 2009. e loyer moyen des locaux neufs ou restructurés, également en progression (+ 9 %), s élève à 62, juste au-dessus du niveau de 2008. es mesures d accompagnement restent d actualité concernant notamment les biens de seconde main. Ils tendent toutefois à disparaître pour les locaux de qualité, bien placés. 0 80 60 40 20 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 oyer moyen pondéré du neuf ou restructuré oyer «prime» 62 12
QUEQUES TRANSACTINS 20 Adresse - programme Preneur Surface Type État Type oyer / Prix (en m²) des locaux des locaux de contrat ( HT HC/m²/an ou H/m²) Aix-en-Provence/Marseille - St Martin de Crau Recall 6 0 Entrepôts Neuf ocation N.C. yon - Isle d Abeau ecathlon 42 000 Entrepôts Neuf N.C. N.C. e Havre - boulevard Jules urand Privé 2 300 ocaux d activités Seconde main N.C. N.C. Grenoble - Tulin elire 5 200 ocaux d activités Ancien Vente 220 Mulhouse - Saint-ouis Agility 800 Entrepôts Ancien ocation 31 Strasbourg - Illkirch Clestra 20 000 ocaux d activités Neuf N.C. N.C. Nancy - udres ynapôle Sogetrel 1 800 ocaux d activités Récent ocation 60 Nice/Sophia -Antipolis- Carros ZI 4 ème av. aboratoires Ineldea 1 600 Entrepôts / Bureaux Ancien Vente 1 062 Annecy - ZI de Balve Techniwood 35 500 ocaux d activités Ancien Vente 225 Rouen - Cirquebeuf sur Seine Vente Unique 22 300 Entrepôts Neuf ocation 111 Caen - Mondeville Transport eret 1 000 Entrepôts Etat d usage ocation 36 Sources : CB Richard Ellis et veille Explore N.C. : Non Communiqué IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS CAUX ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS TENANCES 2011 égende : emande placée 2011 oyers 2011 ffre future livrable en 2011 et 2012 En hausse Stable En baisse Activités Brest Entrepôts Rennes e Havre Caen Rouen ijon ille yon Bordeaux Clermont-Ferrand Grenoble Toulouse Avignon Aix-en-Provence Marseille Nice Sophia Antipolis 13
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS ZM : E MARCHÉ E A GISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 000 M²) Un faible niveau de demande exprimée En 20, la demande exprimée est restée faible en France, peinant à retrouver son dynamisme. ans toutes les régions, notamment en Ilede-France, le marché a surtout été animé par les sociétés issues de la grande distribution et les logisticiens, ceux-ci ayant été particulièrement actifs au cours du dernier trimestre. En effet, un nombre croissant de chargeurs cherche à externaliser leur fonction logistique, dans des objectifs de réduction des coûts et de recentrage sur leur activité principale. es demandes portent pour l essentiel sur des entrepôts très fonctionnels, bénéficiant d une localisation optimale par rapport aux bassins de consommation et aux flux de circulation, et de dernière génération (c'est-à-dire regroupant des caractéristiques techniques supérieures aux standards actuels). Tant que le marché sera sur-offreur et qualitatif, les demandes resteront exigeantes. En outre, l importance des développements futurs «en gris» permet de répondre à ces besoins précis, au travers de clés-en-main, en recrudescence en 20. Enfin, en régions, les chargeurs se sont beaucoup positionnés sur de petites et moyennes surfaces (par exemple entre 6 000 m² et 12 000 m² dans la région lyonnaise). ÉVUTIN E A EMANE PACÉE EN FRANCE (en millions de m²) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 00 01 02 03 Régions Sources : CB Richard Ellis et Immostat 04 05 06 07 08 Ile-de-France RÉPARTITIN ES TRANSACTINS PAR TRANCHE E SURFACES EN FRANCE (en nombre) 0 % 09 es résultats en demi-teinte année 20 affiche un paysage plutôt contrasté en termes de demande placée. À l échelle nationale, avec 1 679 500 m² commercialisés, le marché est en légère hausse de 5 % par rapport à 2009, mais d un point de vue régional, les résultats sont très hétérogènes. En effet, alors que l Ile-de-France a performé, les autres marchés régionaux ont peiné à rebondir. Ainsi, en Ile-de-France, 571 300 m² ont été transactés en 20, soit une hausse de 50 % en un an. Plus de la moitié des volumes a été échangée sur les 3 premiers mois de l année, le 4 ème trimestre ayant été moins performant que prévu, en raison de décalages de projets dans le temps. e dynamisme du 1 er trimestre a été favorisé par la bonne qualité des produits disponibles, dont le «repricing» était acté, et par le report de projets entrepris dès 2009. Sur les 28 transactions réalisées en 20 dans la région capitale, 36 % ont été signés dans le secteur nord, phénomène traditionnel. est de la région a également été très bon, puisqu avec 29 % des commercialisations (contre 12,5 % en 2009), il dépasse le sud (25 %, - 5 points en un an). es autres régions étant à la peine depuis la crise, leur poids dans le marché logistique français a reculé. En 20, l Ile-de-France a concentré 34 % de la demande placée (contre 24 % un an auparavant), le grand nord 13 % (contre 20 %) et le grand sud 12 % (contre 13 %). Parmi les grands pôles logistiques régionaux, seul le couloir rhodanien a vu sa part stagner à 15 %. Effectivement, avec 255 900 m² commercialisés, le marché y est à peu près équivalent 80 % 60 % 40 % 20 % 2008 000 m² - 20 000 m² 20 000 m² - 50 000 m² > 50 000 m² Sources : CB Richard Ellis et Immostat 2009 20 RÉPARTITIN GÉGRAPHIQUE E A EMANE PACÉE EN FRANCE EN 20 (en volume) uest 3 % Grand centre 3 % Bourgogne / Franche-Comté 3 % Normandie 3 % Grand est 7 % Grand sud ouest 7 % Grand sud 12 % Sources : CB Richard Ellis et Immostat Ile-de-France 34 % Couloir rhodanien 15 % Grand nord 13 % 14
à 2009, mais reste toutefois moitié moins élevé qu en 2008. Notons que c est le département de l Isère qui a permis au marché de se tenir, suivi de celui de la rôme, alors que le secteur lyonnais est en souffrance. En ce qui concerne le grand nord, c est surtout la région Nord-Pas de Calais qui a marqué le pas, ses volumes placés reculant de 49 % en un an (134 000 m²), alors que ceux de Picardie ont progressé (+ 49 %, 85 800 m²). e marché du grand sud, avec un 4 ème trimestre dynamique, affiche 208 300 m² commercialisés (+ 2 % en un an). Enfin, il est à noter que, globalement cette année, la surface moyenne des transactions a diminué. Un plus grand nombre de signatures a porté sur des petites et moyennes surfaces (près des deux tiers entre 000 m² et 20 000 m²), au détriment de celles comprises entre 20 000 m² et 50 000 m². Ce phénomène est lié au passage de plus en plus fréquent des entreprises d une logistique de stock vers une logistique de flux, afin de réduire leurs coûts, ce qui a un impact direct sur les surfaces. ÉVUTIN E FFRE IMMÉIATE EN FRANCE (en millions de m², en fin de période) 4,0 3,6 3,2 2,8 2,4 2,0 1,6 1,2 0,8 0,4 05 06 Régions 07 YERS EN FRANCE AU 1 ER JANVIER 2011 (valeurs faciales, en HT HC/m²/an, classe A neuf) 08 Île-de-France 09 IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS Un stock élevé et dont la qualité se dégrade Au 1 er janvier 2011, le stock disponible est toujours relativement élevé en France (plus de 3,9 millions de m²), malgré un ralentissement de la hausse depuis plusieurs mois. Bien qu il soit composé à 60 % de bâtiments de classe A, sa qualité se détériore au fil des mois. En effet, le gel des mises en chantier ne permet plus de l alimenter en produits neufs. Ceux de seconde main, libérés pour des produits de meilleure qualité, viennent alimenter le stock et peinent à retrouver preneur. e surcroît, la recrudescence des clés-en-main en 20 freine la diminution du stock existant. es objectifs du Grenelle de l Environnement vont avoir un impact non négligeable sur une partie de ce stock vieillissant et constituent les enjeux d avenir du marché de la logistique : remise aux normes du parc, réhabilitation des friches industrielles, logistique de proximité, etc., tout cela dans le respect des individus, de leur sécurité et de leur environnement. u côté de l offre «en blanc», elle est toujours quasi-inexistante au 1 er janvier 2011 (54 000 m² répartis entre le couloir rhodanien et le grand sud). Elle ne devrait pas reprendre à court ou moyen terme, le marché n étant pas encore prêt pour que des investisseurs se positionnent sur ce type d actifs. Ces derniers se tournent plutôt vers des stratégies de développement clés-en-main, investissements plus sécurisés dans un contexte économique encore fragile. offre «en gris», très élevée (4,4 millions de m², dont 18 % dans le grand nord et 17 % en Ile-de- France), a ainsi légèrement diminué en 3 mois. es loyers : un marché contrasté es valeurs locatives faciales se sont repositionnées en 2009 et se sont stabilisées en 20, pour les produits de qualité, bien situés. Pour ceux de seconde main, ne bénéficiant pas d une situation géographique favorable, les loyers économiques sont parfois encore attaqués, les propriétaires consentant à des avantages commerciaux élevés. Ces derniers sont, en moyenne, compris entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme. Île-de-France 46 / 52 Couloir rhodanien 43 / 45 Grand nord 40 / 45 Grand sud 40 / 45 Normandie 37 / 49 Grand est 37 / 53 Bourgogne / Franche-Comté 30 / 35 uest 40 / 42 Grand sud ouest 42 / 50 PREMIÈRES TENANCES 2011 Alors que la demande exprimée progresse au 1 er trimestre 2011, la demande placée diminue en un an (- 51 %). es régions sont encore à la peine et c est essentiellement l Ile-de-France qui a porté le marché, avec 43 % des volumes commercialisés. e grand nord en recense 22 % (uniquement dans le Nord-Pas de Calais). e couloir rhodanien et le grand sud sont devancés par l ouest et le grand sud ouest qui se sont bien tenus. Compte-tenu du nombre significatif de dossiers actuellement en cours d instruction, la demande placée pourrait atteindre un bon niveau fin 2011, tant en Île-de-France que dans les autres régions. offre immédiate atteint près de 3,8 millions de m² au 1 er avril 2011 et est en légère baisse trimestrielle (- 3 %). es lancements «en blanc» n ont toujours pas repris. e volume des offres «en gris», en revanche, est toujours relativement élevé (plus de 4 millions de m²). es valeurs locatives faciales se tiennent sur le marché national. Toutefois, pour des emplacements exceptionnels, des utilisateurs sont prêts à dépasser les valeurs de marché. En outre, sur quelques secteurs sur-offreurs et excentrés, dont les bâtiments anciens disposent de prestations standards moyennes, certains acteurs acceptent encore de revoir leurs loyers à la baisse. 15
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS ES INVESTISSEMENTS Une amélioration réelle mais partielle En 20, près de 2,8 milliards d euros ont été échangés en régions sur le marché de l investissement en immobilier d entreprise banalisé, soit une progression de 48 % sur un an. Après une année 2009 difficile où la crise financière avait touché de plein fouet les régions, le rebond apparaît notable, permettant aux volumes transactés de se rapprocher des niveaux enregistrés avant la crise. e 4 ème trimestre a notamment bénéficié de la traditionnelle pression à la conclusion des négociations en fin d année, même si elle a été moins forte qu en Ile-de-France. Près d un milliard d euros a été engagé sur les 3 derniers mois de 20, ce qui en fait le meilleur trimestre enregistré depuis début 2008. Ainsi, depuis 3 ans, le poids des régions se maintient au-dessus de la barre des 20 %. Cette situation atteste de leur statut désormais établi d alternative crédible à la capitale auprès des investisseurs, notamment internationaux, qui y trouvent un marché de diversification moins cyclique. ENGAGEMENTS EN IMMBIIER ENTREPRISE BANAISÉ EN RÉGINS (En milliards d euros) 5 4 3 2 1 00 01 02 03 Volumes annuels 04 05 06 07 08 09 1T 11 Part dans le total France 30 % 24 % 18 % 12 % 6 % Cette amélioration s explique par l intérêt retrouvé des investisseurs pour l immobilier d entreprise, notamment de la part des institutionnels. Face à un environnement financier particulièrement bousculé et incertain (crise de la dette publique européenne, marché boursier instable, incertitudes sur l évolution des taux d intérêt à moyen terme ), l immobilier, actif réel et tangible, apparaît de nouveau comme un placement protecteur sur le long terme. Corollaire de ce statut de valeur refuge, les acquéreurs se sont focalisés sur les actifs sécurisés, assortis de baux long terme signés avec des locataires solides à des loyers de marché. a vigueur incertaine de la reprise économique a également fortement contribué à faire perdurer cette aversion au risque des acteurs immobiliers. Il en résulte la persistance du blocage du marché des actifs secondaires, pour lesquels la décote n a toujours pas eu lieu. e fait, les rares acquéreurs potentiels exigent un niveau de rémunération du risque sur ce type d investissement particulièrement élevé que les vendeurs, en l absence de contrainte à la vente, refusent d acter. e marché a cependant retrouvé en 20 davantage de profondeur et de liquidité, grâce notamment à un certain assouplissement des conditions de crédit (apports en «equity» légèrement réduits, conditions financières attractives grâce à la faiblesse des taux courts) dès lors que l actif sous-jacent est sécurisé. Aussi, le poids des petites transactions, qui avait été très important en 2009 en raison des difficultés de financement pour les volumes unitaires plus importants, est en recul notable. es produits : confirmation de la primauté des commerces Face à un environnement économique incertain, et dans un contexte de forte aversion au risque, les investisseurs ont focalisé leur intérêt sur les immeubles de qualité, bien situés, sécurisés sur le long terme à des valeurs locatives pérennes. es acquéreurs se sont donc détournés des produits et localisations secondaires. es commerces, actifs réputés très défensifs et qui constituent traditionnellement le produit de diversification ÉVUTIN TRIMESTRIEE ES ENGAGEMENTS EN IMMBIIER 'ENTREPRISE BANAISÉ (En milliards d'euros) 5 4 3 2 1 1T 08 Sources : CB Richard Ellis et Immostat RÉPARTITIN PAR TAIE ES PÉRATINS EN 20 (En volumes) > 50 M 41 % 2T 08 3T 08 4T 08 1T 09 Régions 2T 09 3T 09 4T 09 1T 2T Île-de-France 3T 4T 1T 11 < M 17 % M - 25 M 19 % 25 M - 50 M 23 % 16
phare en régions, ont particulièrement bénéficié de l exigence de sécurité des investisseurs. Ils ont concentré 61 % des engagements annuels, tirant en particulier les volumes du 1 er semestre. Il s agit du seul marché qui a retrouvé et même dépassé les niveaux d activité d avant la crise. Avec près de 1,7 milliard d euros échangé, le secteur enregistre en effet une croissance annuelle de 63 %, permettant à 20 de se positionner comme la meilleure année jamais atteinte en régions en termes de volumes transactés «retail». Une performance qui s explique par quelques grandes cessions de centres et de galeries commerciales (plus des 2/3 des engagements), à l image de l Espace St Georges à Toulouse, de St Martial à imoges ou de l Heron Parc à Villeneuve d Ascq. Surtout, le segment a été dynamisé par une signature phare, la vente par les Galeries afayette de Cap 3000 à St aurent du Var pour 450 M, qui constitue la plus importante transaction de 20 en France. A l inverse, les investissements en murs d enseignes ont continué de pâtir des difficultés de cessions de portefeuilles et du ralentissement de la consommation dans les zones périphériques, phénomène qui impacte également négativement le marché des «retail parks». ÉVUTIN E A TYPGIE ES PRUITS (En volumes) 0 % 80 % 60 % 40 % 20 % 03 04 05 06 07 08 09 15 % 61 % 24 % Bureaux Commerces Activités / ogistique IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS es investissements en bureaux ont quant à eux souffert de l effondrement depuis 2009 des VEFA, les actifs en développement étant toujours difficilement finançables. Ainsi, seulement 650 millions d euros ont été échangés l an dernier sur le marché des bureaux en régions, qui a connu une reprise très molle (+ % sur un an). Toutefois, le segment a bénéficié d un rebond significatif au 4 ème trimestre, qui concentre plus de la moitié des engagements 20. Par ailleurs, sur la fin de l année les acquéreurs ont élargi leurs cibles d intérêt. En effet, sur le marché des bureaux, la qualité technique de l immeuble constitue un facteur de choix essentiel et l offre de produits récents de qualité apparaît très restreinte, particulièrement en régions. es investisseurs recommencent donc à s intéresser aux VEFA, en particulier dans les grandes métropoles comme ille ou yon avec le retour de transactions «en blanc», même si leur poids demeure pour l instant anecdotique. Après un début d année difficile, le 4 ème trimestre 20 a marqué le redémarrage du marché des entrepôts et des locaux d activités, permettant le doublement des volumes engagés sur les 9 mois précédents. Au final, 400 millions d euros d engagements, dont 70 % de logistique, ont été recensés en régions en 20 sur ce segment (+ 72 % sur un an). es acquéreurs : des acteurs aux stratégies «core» RÉPARTITIN ES VENTES / ACQUISITINS PAR TYPE ACTEURS EN 20 (En volumes) 60 % Foncières Promoteurs 31 % 40 % 27,5 % Ventes 20 % Fonds d'investissement Privés Acquisitions 20,5 % 19 % % 11 % 7 % 4 % 1 % 11 % 0 % 20 % 40 % 60 % RÉPARTITIN ES ACQUISITINS PAR NATINAITÉ EN 20 (En volumes) Institutionnels Utilisateurs 28 % 30 % 58 % Malgré l assouplissement des conditions de financement, les investisseurs en fonds propres ont dominé le marché tout au long de l année, avec en première ligne les institutionnels. es SCPI, boostées par un excellent niveau de collecte, se sont positionnées sur un volume d engagements record en régions. Elles ont été particulièrement actives sur le segment des bureaux. es fonds ouverts allemands, traditionnellement focalisés sur les bureaux franciliens, ont réalisé, quant à eux, une percée notable en régions grâce à l acquisition de quelques beaux actifs commerciaux. Enfin l intérêt des privés pour l investissement Français 65,5 % Britanniques 8,5 % Autres Européens 8 % Autres 1 % Allemands 17 % 17
IMMBIIER ENTREPRISE EN RÉGINS immobilier, perçu comme une valeur refuge suite aux déconvenues subies sur les marchés boursiers, est resté très fort. Il a trouvé à se concrétiser tout particulièrement en régions où les actifs sont particulièrement accessibles aux acteurs disposant de capacités d engagement limitées en raison de leur valeur unitaire plus faible, à l image de petits actifs industriels ou logistique. es foncières, qui dominent traditionnellement le marché de l investissement en régions, ont été comme en 2009 en retrait. C est particulièrement vrai des foncières SIIC, qui ont poursuivi leur politique de désendettement et ont été clairement désinvestisseurs nets en régions (19 % des ventes pour 8 % des acquisitions). es foncières non côtées, notamment étrangères (britanniques essentiellement), ont été plus actives, en particulier durant le 2 nd semestre. Enfin, dans un contexte où la dette était peu disponible, notamment pour les actifs non «core», les investisseurs plus opportunistes faisant appel à l effet de levier ont continué à être pénalisés. es fonds d investissement ont donc été peu présents en régions. Seuls quelques acteurs britanniques et surtout allemands, avec les fonds spéciaux, se sont positionnés sur de gros actifs commerces et logistique. TAUX E RENEMENT CATIF «PRIME» AU 01/01/2011 Régions Ile-de-France Bureau 6,30 % - 8,25 % 4,75 % - 5,50 % ogistique classe A 7,15 % - 8,00 % 7,15 % - 8,00 % ocal d activités 8,75 % -,50 % 8,75 % -,50 % Parc d activités 8,50 % -,00 % 8,50 % -,00 % Boutique centre-ville 5,25 % - 9,75 % 4,50 % - 8,25% Centre commercial 5,00 % - 6,90 % 4,75 % - 5,75 % Retail Park 6,50 % - 9,60 % 6,25 % - 8,00 % ÉVUTIN ES TAUX E RENEMENT CATIF «PRIME» BUREAUX % 8 % 6 % 4 % es taux de rendement : généralisation de la baisse En 20, le marché de l investissement immobilier s est trouvé dans une situation de fort déséquilibre entre une demande croissante mais qui est restée limitée aux actifs sécurisés de qualité et une offre correspondante largement insuffisante. e marché pour les actifs secondaire est quant à lui resté quasiment au point mort. Il en a résulté une accentuation de la baisse des rendements locatifs «prime» enclenchée fin 2009, dans un contexte de recul des taux long terme. es bons actifs tertiaires (bureaux, commerces) des meilleures localisations en régions ont été les premiers touchés. Ainsi, le «prime» bureau à yon s établissait dès début 20 à 6,40 %. Puis le mouvement s est généralisé, la qualité du produit (neuf ou récemment livré et répondant aux nouvelles normes environnementales) et de son bail (engagement ferme de longue durée avec un bon locataire) tendant à primer sur les critères traditionnels de sectorisation géographique et de typologie. Ainsi, le recul des taux de rendement a été rapide ces derniers mois pour la logistique classe A (jusqu à 90 points de base dans le couloir rhodanien) et s est propagé pour les bureaux à la plupart des grandes métropoles régionales. Aix-Marseille, Bordeaux, ille et Toulouse ont rejoint début 2011 yon sous la barre des 6,5 %. es perspectives : 2011, année de stabilisation Certes, le marché «core» a retrouvé de la profondeur, nombre d institutionnels ayant revu en faveur de l immobilier leur allocation d actifs. a prime de risque immobilière est importante et la classe d actifs «immobilier» demeure attractive. Par ailleurs, la spéculation est pour l instant absente du marché, les acteurs se positionnant dans une logique de sécurisation de leurs capitaux sur le long terme. 2 % Fin 00 Fin 01 Fin 02 Fin 03 Fin 04 Régions Fin 05 Fin 06 Fin 07 Fin 08 Paris QCA ES TAUX E RENEMENT CATIF «PRIME» EN NEUF /RESTRUCTURÉ Au 01/01/2011 dans les15 villes de l échantillon CBRE Métropoles régionales Bureaux ogistique et locaux d activités Aix-en-Provence / Marseille 6,30 % - 7,75 % 7,50 % - 9,50 % Bordeaux 6,60 % - 8,50 % 7,50 % -,50 % Clermont-Ferrand 7,00 % - 8,00 % 8,00 % - 9,00 % Grenoble 7,30 % - 8,00 % 9,00 % - 9,50 % ille 6,30 % - 7,75 % 7,90 % - 8,50 % yon 6,30 % - 6,80 % 7,15 % - 9,00 % Metz 6,80 % - 7,70 % N Montpellier 6,80 % - 7,70 % N Nancy 7,50 % - 8,20 % N Nantes 6,50 % - 7,75 % N Nice / Sophia-Antipolis 6,75 % - 8,00 % 8,00 % - 9,00 % Rennes 6,90 % - 8,50 % N Rouen 7,00 % - 8,50 % N Strasbourg 7, % - 8,30 % 7,50 % - 9,50 % Toulouse 6,50 % - 7,50 % N * Selon la conjoncture, et en l absence de transaction représentative, ces taux peuvent être estimés N.. : Non éterminé Fin 09 Fin 1T 11 18