LLeess pprriinniippaalleess aarraattéérriissttiiqquueess ddeess m maarrhhééss dduu llggeem meenntt àà llaa R Rééuunniinn Les initatins fisales à l investissement immbilier dans les DOM permettent depuis de nmbreuses années de dynamiser la prdutin de lgements. Depuis 2003, la mise en plae de nuvelles mesures dans le adre de la li Girardin partiipe à la Réunin à la nstrutin de lgements neufs, à la diversifiatin de l ffre existante et la réatin de nmbreux emplis dans le seteur du BTP. Cette prdutin répnd quantitativement à une partie de la demande en lgement des réuninnais, mais la répartitin inégale de ette ffre sur le territire, la typlgie des lgements prduits et les niveaux de prix pratiqués ne snt pas tujurs en adéquatin ave les besins des ménages. De plus, ette dynamique de nstrutin reste essentiellement prtée par le seteur privé, alrs que la prdutin de lgements siaux déline. A l heure de la refnte du prjet de li prgramme, dnt le prinipal bjetif est la rérientatin des mesures de défisalisatin vers le lgement sial, un bilan sur les aratéristiques lales du marhé du lgement, nus est paru plus que néessaire. Il nvient de rappeler les réalités des marhés immbiliers réuninnais et les éarts parfis imprtants bservés entre l ffre et la demande et de déliner une série de prpsitins puvant permettre un rééquilibrage. La mdifiatin de la li va avir des inidenes prfndes et diretes sur les marhés laux qu il nvient d antiiper. Les aratéristiques de la demande La situatin réuninnaise est partiulière au regard de la métrple. Les spéifiités snt multiples : un dynamisme démgraphique sutenu (qui va se maintenir sur une lngue péride), une struture de la ppulatin en pleine mutatin, une faiblesse des revenus des ménages et plus de 30 000 familles en attente d un lgement sial. Le dynamisme démgraphique sutenu de La Réunin depuis de nmbreuses années, va se maintenir d ii 2030. L île a gagné plus de 67 460 habitants de 1999 à 2005 (sit plus de 11 250 par an) et e snt plus 245 800 habitants supplémentaires (sit 9 800 par an) qu il s agit d aueillir d ii 2030. De plus les ménages augmentent à un rythme deux fis plus sutenu que la ppulatin et e snt dn autant de besins nuveaux en lgements qu il nvient d antiiper. Le vieillissement de la ppulatin explique en grande partie la diminutin de la taille myenne des ménages. Atuellement, les ménages de taille myenne restent les plus nmbreux. 41 % de ménages mptent 3 u 4 persnnes et 45% nstituent des uples ave. Mais d ii 2030, l INSEE envisage une frte augmentatin des persnnes seules (passage en prprtin de 20 à 33 % de l ensemble des ménages). Une autre aratéristique majeure des demandeurs réuninnais sur les marhés du lgement est la faiblesse de leurs revenus. 50 % des ménages réuninnais tuhent mins de 1 355 eurs par mis en 2005 (ntre 2 095 en métrple). Afin qualifier les ménages de revenus «intermédiaires», les seuils 1 et 3 SMIC nt été prpsés et retenus à l asin des mités tehniques des études réalisées par l AGORAH en 2007 et 2008. Ils rrespndent : pur la furhette basse des ménages intermédiaires (1 SMIC, 900 ) à des ménages dnt au mins une persnne est ative et dnt les revenus devraient leur permettre de truver un lgement dans le par privé (faute de puvir aéder au par sial en raisn d une prdutin insuffisante) ; pur la furhette haute (3 SMIC, 2 700 ) à des ménages dnt les revenus supérieurs deviennent suffisants pur uper un lgement dans le par privé libre. Pur es ménages visés par les différentes lis de défisalisatin, il est apparu essentiel de quantifier préisément le nmbre de es ménages en fntin de la réalité de leurs revenus. Ces derniers déterminent les apaités finanières des ménages à l asin d un prjet d aessin u de hangement de latin. Le vlume des ménages btenu nstitue un indiateur de la demande ptentielle et peut alrs être nfrnté à l ffre immbilière dispnible. Or, n bserve un frt déalage entre la ntin de seteur intermédiaire retenue en 2003 dans le adre de la li Girardin (f. 3.4) et la réalité des revenus des ménages que l n peut qualifier d intermédiaire à la Réunin.
Répartitin des ménages seln leurs revenus, par bassin d habitat, en 2005 à bas revenus revenus intermédiaires hauts revenus < à de 1 SMIC de 1 à 2 SMIC de 2 à 3 SMIC + de 3 SMIC (mins de 900 ) (de 900 à 1800 ) (de 1800 à 2700 ) (plus de 2700 ) CINOR 31% 24% 13% 32% TCO 33% 24% 14% 30% Grd Sud 41% 24% 13% 22% CIREST 43% 23% 14% 20% Réunin 37% 24% 13% 26% Sure : INSEE-DGI, Délaratins 2005 aluls AGORAH Seln les seuils retenus dans le adre de ette étude, n estime que 37 % des ménages réuninnais rrespndent à des revenus bas (vir très bas, mins de 1 SMIC) pur lesquels une répnse au sein du par sial dit être envisagée. 37 autre % rrespndent à des ménages intermédiaires (dnt 14 % n nt des revenus mpris qu entre 1 et 2 SMIC), sit plus de 85 300 ménages. Et 27 % des ménages nt plus de 3 SMIC et des revenus suffisants qui leur permettre de truver une alternative dans le par privé libre. Ces faibles revenus expliquent, pur partie, la frte prprtin des persnnes nernées par des prestatins siales à la Réunin. Ainsi, n mpte 24 % de persnnes uvertes par le RMI et 74% nernées par une allatin de la CAF. Enfin, plus de 29 000 dssiers fnt l bjet d une demande auprès des bailleurs siaux en 2007, sit 12% des ménages réuninnais. 54% de la demande siale exprimée nerne des petits lgements et des jeunes ménages. Les aratéristiques de l ffre Le marhé de la nstrutin est très dynamique à la Réunin. Depuis 2003, près de 12 000 lgements fnt, haque année, l bjet d une nfrmité et snt rardés au réseau életrique. Ce hiffre se aratérise par une emprise rissante du privé, qui représente près de 80 % de la prdutin neuve. 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 La prdutin réente de lgements 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Nmbre de lgements Cnfrmités Eletriques - CONSUEL Dnt nmbre de lgements siaux livrés (grupé et diffus) Sure : CONSUEL CERBTP - ARMOS Le par latif sial, nstitué de 50 937 lgements au 1er janvier 2008, vit à ntrari sa prdutin fléhir régulièrement. Alrs qu elle atteignait plus de 2 500 lgements sur la péride 1995-1999, elle ause une baisse imprtante passant à mins de 1 000 lgements prduits depuis 2005 (sur près de 2 000 lgements siaux livrés tutes atégries nfndues). Dans e ntexte d insuffisane hrnique de prdutin de lgements siaux, il nvient de suligner la persistane de znes d habitat préaires et insalubres. Le reensement des ZHPI en urs d atualisatin nus permettra d avir des résultats préis sur l ensemble de l Ile début 2009. Au sein du par privé, les lgements réents snt de taille myenne, majritairement lletifs et se nentrent dans les grandes mmunes (plus d 1/4 de la prdutin nerne Saint-Denis en 2005). Le dynamisme de la prdutin a un impat frt sur le marhé des transatins immbilières. En 2006, sur 5 700 transatins de biens bâtis, près de 4 ventes sur 10 nernent des appartements neufs. Ces derniers deviennent le type de bien le plus vendu, devant les maisns aniennes, qui nstituaient jusqu à ette date le type de bien dminant.les prix à l aessin, en frte hausse depuis le début des années 2000, ntinuent leur prgressin. On relève, en 2006, pur un appartement neuf un prix myen, pur l ensemble de l Ile, de 195 000, ntre 254 000 pur une maisn anienne. Par ailleurs, le par latif privé prgresse. Estimé à 56 000 lgements, en 2006, il est dynamisé par les investisseurs métrplitains et laux dans le adre de prgrammes défisalisés. Les lyers pratiqués y snt frtement variables suivant les segments de marhé (anien, relatin ), la lalisatin et les aratéristiques du lgement. Ils varient de 6,2 à 11 par m² pur des biens de taille intermédiaire type T3-T4.
De frtes inadéquatins entre l ffre et la demande Les études menées à l AGORAH en 2007 permettent de préiser le niveau d adéquatin, u plutôt d inadéquatin entre les prix prpsés à l aessin u à la latin dans le par privé et les revenus des ménages réuninnais. En myenne sur l Ile, seule une faible part des ménages types (uple plus deux ) pssède des revenus suffisants (à partir de 4 SMIC), pur aéder à une prpriété rrespndant à leurs besins (lgement de 80 m²). Les ménages ave des revenus de l rdre de 3 SMIC nt enre la pssibilité d aéder dans l anien, ave un frt niveau d endettement, des mprmis et des ntraintes grandissants (mindre taille du lgement, élignement des pôles urbains, travaux de finitin à envisager ). Les ménages, en deçà de 2 SMIC, n nt plus la pssibilité d aéder à la prpriété sans aide. Très suvent au dessus des plafnds du LES, seul le PTZ purrait aider à «slvabiliser» es ménages pur qu ils aèdent à la prpriété, mais leurs budget et apaités d emprunt restent bien en deçà des prix pratiqués sur le marhé. L bservatin des apaités latives des ménages réuninnais nfirme la diffiulté des ménages intermédiaires (revenus entre 1 et 3 SMIC) à truver un lgement en adéquatin ave leurs revenus. Si les apaités latives mensuelles d un ménage type (uple plus deux ) restent inférieures u égale à 600 (revenus mensuels de 1 800, sit 2 SMIC), malgré les aides au lgement dnt il peut bénéfiier, ntre ménage de référene n est pas en apaité de luer un T4 dans le par privé libre. Il devra se résudre à luer un T3 dans de nmbreuses mmunes de l Ile. Ce n est qu à partir de 2 700 de revenus mensuels et une apaité lative de 900 que la gamme de hix du ménage s élargit tant en e qui nerne la taille du lgement que sa lalisatin. La pssibilité de réaliser un parurs résidentiel seln l évlutin du yle de vie du ménage est dn devenue partiulièrement mplexe. De nmbreuses étapes de e parurs se truvent blquées u diffiiles à franhir pur eux dispsant des revenus faibles u myens. Lrsqu un ménage arrive à intégrer le par latif sial, il est bien suvent bligé d y rester tut au lng de sa vie, faute de vir ses revenus augmenter. Le par latif privé, qui devrait apparaître mme une transitin vers l aessin (pur eux qui le suhaitent), devient un mde d habiter qui perdure pur les ménages aux revenus faibles, mais aussi intermédiaires. Seuls les ménages aux revenus les plus élevés snt en mesure de réaliser leur parurs résidentiel au fur et à mesure de l évlutin de leur mde de vie. Prinipales étapes du parurs résidentiel des ménages L a t i n Persnnes seules jeunes Persnnes âgées seules Petits lgements Jeunes uples sans Cuples ave jeunes Cuples âgées sans Familles mnparentales Cuples ave âge myen Cuples ave grands Grands lgements A e s s i n Pistes de réflexin pur une meilleure adéquatin entre l ffre et la demande Si les nmbreuses nstrutins réentes nt renfré l ffre existante et permis une diversifiatin du par de lgement, le parurs résidentiel des ménages réuninnais reste suvent blqué. La réfrme annnée en faveur du lgement sial représente une pssibilité nn négligeable de relane de la prdutin dans e segment essentiel du par. Mais le prjet de li mprend enre des znes d mbre et la faisabilité des pératins dans les nditins atuelles de finanement semble diffiile à assurer.
Les raintes de l ensemble des ateurs laux snt de vir s effndrer la prdutin de lgements intermédiaires, qui peut répndre, à nditins d un réajustement des plafnds des lyers et des revenus des lataires, aux attentes d un tiers des ménages réuninnais. Alrs que dans un même temps, les nditins ne semblent pas réunies pur une prdutin supérieure de lgements siaux. Dans e ntexte et fae en l ampleur des défis qui divent être relevés, plusieurs pistes de réflexins semblent devir guider la plitique de l habitat de La Réunin es prhaines années : Néessité de maintenir un niveau de prdutin élevé, sur le lng terme : afin de répndre aux besins atuels et à venir des ménages réuninnais, sit 11 000 lgements par an ; pur maintenir le dynamisme du seteur ativité énmique de la nstrutin (plus de 7 000 emplis réés en 6 ans sur un ttal de 30 000) ; Rérienter la prdutin pur être davantage en phase ave la réalité des revenus des ménages laux : par la prdutin sutenue de lgements siaux et aidés en s appuyant sur les utils existants (dnt PLS, PLSA, PTZ ) atuellement insuffisamment utilisés ; par la relane de la prdutin de lgements siaux (latifs et en aessin) ave à minima l bjetif de 5 000 lgements par an (sit 45 % des besins estimés) ; par la nstrutin de lgements prpsés à des niveaux de prix mpatibles ave les revenus des ménages intermédiaires (85 000 ménages dnt les revenus mensuels snt entre 1 et 3 SMIC), dnt la apaité lative dans le par privé de est l rdre de 7 à 9 le m² et la apaité d aessin inférieure à 150 000 eurs ; Diversifier l ffre de lgements, afin de reréer le parurs résidentiel des ménages : par le maintien de la défisalisatin intermédiaire tut en diminuant les plafnds de ressures pur les lataires ; par le maintien de la mesure en aessin pur les prim-aédants ; par la diversifiatin des types de lgements prduits dans le par privé, en renfrçant l ffre de myens et grands lgements ; Etre plus vigilant sur la lalisatin des besins par type de lgement : Le prfil des ménages (uples ave, suvent jeunes) laisse entrevir des besins en myens et grands lgements plus imprtants dans ertaines mmunes (le Tampn, Saint- André, Sainte-Suzanne ) ave un prjet suvent rienté vers l aessin individuelle ; L aélératin de la déhabitatin et le vieillissement de la ppulatin suggèrent des besins à venir en lgements de taille plus réduite à prximité des servies et des équipements dans les grands entres urbains ; La mise en nfrntatin des lyers myens pratiqués et des revenus des ménages suligne des tensins partiulièrement vives dans ertaines mmunes (Saint-Paul, Saint-Denis, le Prt ). Il nvient dn d être enre plus vigilant, dans es lalités, dans les typlgies et ûts de srtie des nstrutins à venir, tut en tenant mpte de la typlgie déjà existante. Pursuivre les réflexins sur une révisin glbale du finanement du lgement à la Réunin : Maintenir la LBU mme sle de finanement du lgement sial ave une allatin budgétaire pluriannuelle à insrire dans la durée dans le adre de la li prgramme ; Réévaluer les paramètres de finanement de la LBU pur rrespndre à la réalité des ûts de la nstrutin et des nuvelles réglementatins; Maintenir la prdutin de lgements intermédiaires défisalisables en s assurant de la pssibilité de srtir des prduits à des niveaux de lyers plus mdérés ; Amélirer les paramètres de finanement des PLS, afin de relaner leur prdutin ; Enurager l utilisatin du prêt à taux zér. Insrire es rérientatins dans un adre plus glbal de réflexins sur l aménagement du territire à la Réunin Mettre en plae une plitique de sutien aux mmunes pur le finanement de leurs pératins d aménagement ; Définir une plitique d atin fnière dans la durée, pur prduire suffisamment de fnier aménagé rrespndant à l ampleur des besins (habitat, énmie, équipements ) ; Intégrer es préupatins dans le adre d un dévelppement durable du territire (ntenir l étalement de l urbanisatin, réfléhir mdes de déplaements alternatifs, intégrer les nuvelles nrmes d énmie d énergie et de préservatin de l envirnnement lrs de la nstrutin ) Les partenariats établis (dans le adre du grupe Habitat-Fnier et du grupe animé par la CERBTP) à l asin de es réflexins autur de la li prgramme, divent être maintenus. En effet, seule la nertatin et la définitin d bjetifs partagés par l ensemble des ateurs laux (lletivités, pérateurs de lgements siaux, prmteurs immbiliers spéialisés dans la défisalisatin et filière du BTP) peuvent permettre de répndre et un enjeu ruial pur La Réunin de rise de l habitat dans un ntexte de njnture immbilière et finanière tendu.