Sécurisation du patrimoine immobilier associatif et levier de financement d'investissement Laurent WARNIER, Directeur Conseil Immobilier en charge du secteur associatif Crédit Foncier Immobilier
Crédit Foncier Immobilier : Filiale regroupant les activités non bancaires du Crédit Foncier (filiale des Caisses d Epargne - BPCE)
Département Conseil et Audit : Conseil en stratégie de patrimoine immobilier ; Composition du patrimoine / Recettes charges / Marchés immobiliers / Ecarts constatés / Valeur actuelle du patrimoine => Quelles actions d optimisation mener? Conseil en valorisation immobilière et foncière ; Composition du site / Environnement et contexte urbain/ Dynamique de marchés / Etat technique et capacité du bâti à se reconvertir / Règlementation urbanisme applicable, Elaboration de scénarii de reconversion de sites / Valeur du site / Stratégies de ventes, Conseil technique ; Impact Grenelle / Plans d Investissements / AMO, Accompagnement à la vente et stratégies de partenariats.
Principales problématiques immobilières constatées dans le secteur : Etablissements de petite capacité ou dont l état se dégrade. Sites à libérer du fait de transfert d établissement. Financement d une construction neuve par la vente de l ancien. Quelle valeur de patrimoine? Comment pourrait il être reconverti? Comment réaliser la vente? Comment choisir la meilleure solution en termes de montage d opérations immobilière (VEFA, CPI, MOD, Maîtrise d Ouvrage Directe), ou le mode de détention à adopter (bailleur social? SCI? )? Relations propriétaire / locataire déséquilibrées. Comment les rééquilibrer? Que négocier? Est il judicieux de racheter les murs des établissements? Quelles compétences sont nécessaires et comment organiser sa fonction immobilière? Difficulté à évaluer l état technique réel des établissements et les investissements à réaliser. Quels impacts les futures normes vont-elles avoir sur mon patrimoine? Sollicitation de l autorité de tarification pour une reprise d établissement. Combien valent ses murs? Quels sont les risques techniques associés? Faut il reprendre les murs en parallèle des autorisations? Nécessité de trouver des locaux pour accueillir des établissements dans le cadre d Appels à Projets ou de regroupement / transferts. Dans un contexte de baisse de subvention, comment diversifier les modes de financements? L épargne et les financements solidaires sont-ils une réponse?
SECTEUR HOSPITALIER SANTE COLLECTIVITES LOCALES ADMINISTRATION D ETAT BAILLEURS SOCIAUX APHP / Ivry sur Seine CHI Poissy Saint Germain en Laye CH des Sables D Olonne CH de Pontivy CHU de Rouen CH d Abbeville CH d Obernai CH Clermont de l Oise SECTEUR FINANCIER INVESTISSEURS PRIVES RSI CAISSES DE RETRAITE ECONOMIE SOCIALE Caisse Autonome de la Sécurité Sociale dans les Mines Caisse Générale de Prévoyance des Caisses d Epargne Caisse de retraite du Crédit Foncier CROIX ROUGE FRANCAISE IRCANTEC UGECAM SOVAFIM Conseil Général de la Manche Ville de Nanterre Ville de Paris Communauté de Communes de Sommières Département du Loiret Ville de Montpellier SNCF VNF Port de Paris BPCE Banques Populaire régionales LA POSTE URSSAF GRANDS COMPTES UTILISATEURS OPERATEURS IMMOBILIERS Caisses d Epargne régionales ALLIANZ GECIMED SNS Property Finance CNP Assurances Banque des Antilles Françaises Fédération Bancaire Française UFFI REAM Société Générale Private Banking Vendôme Capital Partners CNFE Banque Palatine Foncière Patrimonia MACIFIMO Antin Résidences Euroéquipement Bouygues Immobilier CNES AMI CHIMIE RFF CAPIO MERCURE TOTAL RTE MIGROS RENAULT GJE Promoting Labinal / Groupe Safran EADS ING Promotion COGEDIM GCI
VALEUR ET STRATEGIE IMMOBILIERE Sécuriser son patrimoine immobilier, c est connaître sa valeur, son potentiel, et savoir l optimiser
Bref diagnostic du secteur : Les postes impactés Problématiques actuelles du secteur Equilibre budgétaire Difficile équilibre de gestion des établissements. Prestations Souhait d augmenter la qualité des services et de la prise en charge des résidents. Réglementation et risques Limiter les risques techniques, administratifs (conformité et fermeture d établissements) de requalification ( pour les foyers logements, non médicalisés). Entretien du patrimoine Anticiper les coûts futurs des grosses réparations à mettre en œuvre. Capacité d accueil Besoin d augmentation de la taille des établissements. Raréfaction des fonds propres. Problème de liquidité des actifs. Restriction des aides publiques. Difficultés à mobiliser des ressources pour les opérations de réhabilitation ou de construction d établissement. Nouveaux modes d organisations et de collaborations (AAP / Portage de murs) Regroupements de gestionnaires PNL Difficultés nombreuses et contraintes en accroissement
Valeur vénale: La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : La libre volonté du vendeur et de l acquéreur ; La disposition d un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ; Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai ; Que le bien ait été proposé à la vente dans des conditions de marché, sans réserves, avec une publicité adéquate ; L absence de facteurs de convenance personnelle. Valeur en vente forcée: «Il s agit de la valeur de réalisation d un bien ou d un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas avec la valeur vénale moyenne.»
Coût de remplacement brut : «Il définit la valeur de remplacement à l identique d un bâtiment ou à l équivalent. Il comprend le prix d achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.» LA VALEUR LA PLUS CONNUE, ET MALHEUREUSEMENT SOUVENT PEU REPRESENTATIVE: LA VNC
La méthode dite par comparaison La méthode par le rendement La méthode des ratios professionnels La méthode par sol et construction La méthode dite des cash-flows Valorisation du patrimoine: de la valeur actuelle à la valeur future et les façons d y parvenir.
Contraintes réglementaires L appel à projet Enjeux économique & financier L audit de son Patrimoine Les nouvelles règles du jeu : l appel à projet pour plus de transparence, d efficacité sociale et de réactivité Mobiliser l ensemble des acteurs du comité de projet : maître d ouvrage, maître d œuvre et partenaires financiers ; Maitriser et coordonner l ensemble des informations intervenant sur toute la chaîne de valeur de l appel à projet : analyse de marché, financements, conseil et expertise ; Un système qui pousse au rapprochement et à la collaboration entre établissements (mutualisation/fusion). Auditer son patrimoine : Le patrimoine est un outil stratégique au service de vos missions et valeurs Connaître son patrimoine et sa valeur réelle ; Sortir de la vocation affective de son patrimoine et le considérer comme un outil de travail ; Identifier le potentiel afin de pouvoir exploiter avec efficacité son patrimoine ; Elaborer une stratégie de pilotage de son patrimoine. Enjeux économique & financier Le choix des experts Choisir les bons experts : une étape primordiale dans le processus de décision Estimer les risques des opérations immobilières et s en prémunir ; Identifier les incohérences, identifier les biens stratégiques ; Mettre en place des plans d actions afin d optimiser la gestion des résidences. Permettre la mise en place d une stratégie de valorisation du patrimoine
Les solutions d arbitrage (améliorer vos fonds propres) Stratégies d arbitrage de votre patrimoine Avantages Inconvénients Notre vision ARBITRAGE A L ACTIF BAIL A CONSTRUCTION / BAIL EMPHYTHEOTIQUE Moindre difficulté à mobiliser du foncier Moindre coût du foncier Pas de propriété à terme Conforte le partenariat avec les collectivités Facilite l équilibre financier des opérations DELOCALISATION Repositionnement dans zone avec réel besoin Opportunité de création d un établissement adapté aux besoins Process lourd avec risques inhérents des projets immobiliers Opération «tiroir» S entourer des experts afin de gérer les risques inhérents. CESSION / EXTERNALISATION / PORTAGE DES MURS Recettes financières significatives Nature de la propriété et contraintes (legs / préemptions) La vente doit s intégrer dans une réelle stratégie patrimoniale Prévoir un juste loyer CREATION D UNE FONCIERE Favorise le développement et la valorisation du patrimoine Dépossession de l immobilier Réflexion à mener sur la conservation d'une partie du capital (prise de participation) CREDIT BAIL IMMOBILIER Outil d'accession à la propriété Coût global important Historiquement peu adapté au secteur associatif mais en développement
Stratégies d arbitrage de votre patrimoine Particularités de cette stratégie Problématiques Notre vision Les opérations immobilières de ce type sont complexes et structurantes pour des associations. Elles peuvent paraître risquées pour les banquiers, surtout pour si les associations sont de petite taille, et sans compétences en immobilier. Un décalage de délai ou dépassement de budget sont les risques principaux pour l'association, la banque et le propriétaire, qui doivent absolument s'en prémunir. Définir précisément son besoin en termes immobilier Définir un budget raisonnable et anticiper les coûts de renouvellement (PGR) Arbitrer entre les choix à faire (surfaces prestations...) Obtenir les autorisations complémentaires si nécessaire Valider le mode de portage et de financement adaptés Gérer la contrainte financière et valider si possibilité de rester propriétaire des murs du nouvel établissement Bien estimer la valeur du site libéré Vendre l'ancien site et confirmer la valeur théorique, et ainsi participer au financement de la nouvelle opération Se faire accompagner par les conseils judicieux afin de gérer les risques liés aux projets immobiliers Rester raisonnable au niveau des prestations et des surfaces Ne pas attendre pour préparer la vente de l'ancien site
Stratégies d arbitrage de votre patrimoine : Transfert et extension d un foyer dans un bâtiment neuf, et valorisation de l immeuble libéré. Construction d un établissement de 80 lits Notre vision d expert PRIX DE REVIENT 110 00 / LIT SOIT UN BUDGET GLOBAL DE 8,8 M L association cherche à financer 5,8M, sans savoir précisément ce que la vente de son SUBVENTION FONDS PROPRES 500 000 2,5 M établissement libéré va réellement lui rapporter, et ce n est pas au banquier de prendre le risque. RESTE A FINANCER 5,8 M ANCIEN ETABLISSEMENT LIBERE 50 LITS LOCALISE DANS UNE ZONE MOYENNEMENT ATTRATIVE ESTIMATION EVALUATEUR 1 3 M De plus, les dépenses liées à la construction, et les recettes liées à la vente peuvent ne pas être synchrone. Selon l état d avancement de la vente de l établissement libéré, la banque pourra soit : Privilégier un financement des 5,8M, Mettre en place un crédit relais ESTIMATION EVALUATEUR 2 1,8 M L association a intérêt à confirmer le plus tôt possible dans le process les pistes réelles de valorisation de son immeuble libéré, et d identifier des repreneurs potentiels, dans le cadre d une démarche structurée, ces actifs libérés étant très compliqués à céder.
Possibilités et contraintes : De quoi est constitué l établissement libéré : château avec dépendances, immeuble ; Son environnement: urbain, dense, pavillonnaire, rural ; Dynamique des marchés immobiliers, analyse des usages possibles et pertinents (localisation, économie de projet) ; Analyse des projets urbains ; Capacité technique du bien à se reconvertir ; Règlementation d urbanisme applicable (PLU trop contraignant avec refus de modification empêche toute valorisation) => nécessité partenariat avec collectivité duquel dépend valeur du patrimoine. Une bonne valorisation immobilière d un patrimoine libéré est complexe et nécessite : De bons conseils ; Une collaboration avec les collectivités.