LOIS DE FINANCES ET ACTUALITÉS PATRIMONIALES quels enjeux pour 2015? Par Isabelle Chayia Bonnin et Alexis Mulliez Direction de l Ingénierie Patrimoniale Immobilier : quelles opportunités dans le neuf? La loi de finances votée il y a quelques jours vient d entériner une série de mesures fiscales immobilières qui avaient été présentées, pour la plupart, par le gouvernement l été dernier, à la faveur d un nouveau plan de relance en faveur du logement. Objectif de ce train de mesures : faire repartir le marché de la construction et, à cette fin, libérer du foncier et favoriser l investissement dans la pierre. Focus sur quelques-unes d entre elles. «EXIT» LE DUFLOT, PLACE AU PINEL Pour tenter de relancer l intérêt des investisseurs achetant des biens destinés à la location, le législateur «relooke» le dispositif d investissement locatif de l ancienne ministre du logement. Les investisseurs achetant un logement neuf en vue de le louer pourront désormais choisir entre deux durées d investissement prorogeables (contre une seule fixée à 9 ans auparavant). S ils s engagent à louer sur 6 ans, ils bénéficieront d une réduction d impôt initiale de 12 % (23 % en outre-mer). S ils choisissent une durée de 9 ans, la carotte fiscale sera de 18 % (29 % en outre-mer). Voir ci-dessous l illustration de la réduction d impôt en fonction de la durée d engagement de location. Ces aménagements bénéficient également aux investissements «Pinel» réalisés par l intermédiaire de SCPI (étant encore précisé que la réduction d impôt est désormais calculée sur 100 % du montant de la souscription contre 95 % sous le dispositif «Duflot»). Autre modification du dispositif : il sera désormais possible de louer à ses ascendants ou descendants (en respectant néanmoins les plafonds de loyers et de ressources). Ne négligeons pas cette avancée notamment pour un enfant étudiant dont le détachement du foyer fiscal pourrait être anticipé. Le dispositif entrera en vigueur avec effet rétroactif au 1 er septembre 2014 (1 er janvier 2015 quant à la possibilité de louer aux ascendants ou aux descendants). 01 03 05 06 SOMMAIRE Immobilier Quelles opportunités dans le neuf? Chefs d entreprise Entre bonne nouvelle et devoir de précaution Autres informations patrimoniales À suivre Une éclaircie pour les futurs détenteurs d actions gratuites durée de l engagement initial investissement en métropole investissement en outre-mer 6 ans 12 % 23 % 1 re prorogation de 3 ans 6 % 6 % 2 e prorogation de 3 ans 3 % 3 % Réduction d impôt maximale 21 % 32 % 9 ans 18 % 29 % Prorogation de 3 ans 3 % 3 % Réduction d impôt maximale 21 % 32 %
IMPOSITION SUR LES PLUS-VALUES ALLÉGÉE POUR «BOOSTER» LES VENTES DE TERRAINS Pour tenter de fluidifier les ventes de terrains à bâtir, le législateur abat deux nouvelles cartes. D abord, un alignement de l impôt de plus-value sur celles des immeubles bâtis, avec un abattement pour durée de permettant dans tous les cas une exonération totale d impôt sur le revenu au bout de 22 ans, contre 30 ans auparavant (l exonération des prélèvements sociaux restant quant à elle à 30 ans). Par ailleurs, le législateur instaure un abattement supplémentaire de 30 % sur les plus-values de cession de terrains à bâtir réalisées depuis le 1 er septembre 2014 et, sous certaines conditions (notamment de démolition et de reconstruction de locaux d habitation), sur les plusvalues de cession d immeubles bâtis dans certaines communes (celles qui entrent dans le champ de la taxe sur les logements vacants). Précédemment réservé aux cessions consenties au profit de bailleurs sociaux, le dispositif d exonération temporaire (jusqu au 31 décembre 2015) des plus-values de cessions immobilières est maintenant étendu aux cessions réalisées, sous certaines conditions, au profit de promoteurs privés qui s engageraient à réaliser des logements sociaux. Cette mesure peut présenter parfois de réelles opportunités dans des secteurs en manque de ce type de logement. DEUX ABATTEMENTS EXCEPTIONNELS POUR FAVORISER LES DONATIONS Toujours dans le but de libérer du foncier, la loi de finances 2015 instaure un abattement exceptionnel de 100 000 euros 1 (montant par donateur) : en cas de donation de la pleine propriété d un terrain à bâtir consentie entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2015, sous condition que le donataire construise des locaux d habitation dans les 4 ans ; en cas de donation de la pleine propriété d un logement neuf à des enfants ou petits-enfants, consentie dans les 3 ans suivant l obtention d un permis de construire 2. Afin de bénéficier de ces abattements exceptionnels, il est impératif que la donation soit consentie en pleine propriété. Illustration Un père âgé de moins 65 ans, ayant déjà consommé il y a moins de 15 ans les abattements de droit commun de 100 000 au profit de ses deux enfants, hésite entre une donation à leur profit en pleine propriété (ouvrant droit au nouvel abattement) d un terrain à bâtir et une donation avec réserve d usufruit (n y ouvrant pas droit). Indépendamment des conséquences civiles très différentes du choix opéré, le tableau ci-dessous en illustre les impacts fiscaux immédiats pour des terrains à bâtir d une valeur respective de 200 K et 500 K. L opportunité de l opération devra donc être envisagée au cas par cas. Terrain 200 000 Donation en pleine propriété Donation avec réserve d usufruit Droits dus par enfant 8 194 10 194 Terrain 500 000 Donation en pleine propriété Donation avec réserve d usufruit Droits dus par enfant 38 194 28 194 1. Cet abattement pour un descendant ou un ascendant en ligne directe, ou un conjoint ou partenaire lié par un Pacs, est ramené à 45 000 pour un frère ou une sœur et à 35 000 pour une autre personne. 2. Ce permis de construire devra avoir été délivré entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. 2
Q R Témoignage d'expert Deux mesures spécifiques viennent (effectivement) d entrer en vigueur à compter du 1 er janvier 2015, en vue d encourager indirectement la construction de logement d habitation, en accordant à leur propriétaire la possibilité de bénéficier d une exonération spécifique (et temporaire) en cas de donation en pleine propriété, en complément des abattements de droit commun éventuellement encore disponibles. Dans l attente de plus de précisions sur les éventuelles contraintes (l enfer est dans les détails et les détails sont dans le BOFIP 3 ), on peut penser que ces mesures auront un impact très limité sur la construction, même s il peut s agir d un vrai coup de pouce à saisir pour certaines familles, dans le cadre d opérations visant à permettre au donataire de devenir propriétaire de sa résidence principale ou d accroître son patrimoine immobilier. 3. Bulletin Officiel des Finances Publiques (qui réunit les commentaires de l administration fiscale). Sophie Gonsard Notaire spécialiste en stratégies patrimoniales - réseau notarial Althémis Ces mesures d encouragement fiscal à la donation de terrain à bâtir ou de logement neuf constituent-elles une opportunité patrimoniale familiale ou un coup d épée dans l eau? En matière de terrains à bâtir, cette nouvelle opportunité doit être mise en perspective d une stratégie «classique» de donation de la nue-propriété aux enfants et de construction par le parent usufruitier. En effet, dans cette situation, par la théorie dite «de l accession», la construction édifiée et financée par l usufruitier reviendra «gratuitement» aux enfants au décès du donateur, puisque les droits de donation n auront été payés que sur le terrain nu. Votre Conseiller Gestion Privée reste à votre disposition pour étudier avec vous et votre conseil habituel l opportunité de mise en place d une telle opération qui nécessitera pour assurer son efficacité que l usufruitier envisage de jouir de la construction édifiée, ou d en tirer des revenus, pendant un délai suffisamment long pour éviter une requalification en donation déguisée ou indirecte. Chefs d entreprise : entre bonne nouvelle et devoir de précaution Si chacun peut se réjouir de la nouvelle fiscalité applicable aux rachats de titres, les récentes précisions apportées par l administration fiscale en matière de plus-values imposent une vigilance particulière sur les opérations de transmission. Il est à regretter par ailleurs que le vœu formulé par l ensemble des praticiens n ait pas une fois encore été exaucé : l absence de définition d un cadre fiscal sécurisé pour les sociétés holdings animatrices fragilise la situation patrimoniale d un grand nombre de groupes familiaux. LES SORTIES DE LIQUIDITÉS FACILITÉES Les associés et actionnaires de sociétés procédant à des réductions de capital au travers de rachats par la société de ses propres titres ont été gâtés cette année par le Père Noël. À la suite de la décision du Conseil constitutionnel de l été dernier, le régime fiscal des sommes qui leur sont ainsi attribuées a été favorablement modifié. Celles-ci relèvent désormais exclusivement du régime des plus-values ouvrant du coup de belles perspectives pour «libérer» une trésorerie qui jusque-là était condamnée à demeurer «stockée» au sein de la structure pour ne pas subir la fiscalité confiscatoire des revenus distribués. Dorénavant 4, le gain réalisé par l associé suite au rachat de ses titres 5 sera imposable à l impôt sur le revenu après application d un abattement pour durée de. L abattement étant de 50 % au-delà de 2 ans de et de 65 % au-delà de 8 ans (voire de 85 % en régime de faveur) contre 40 % 6 en cas de distribution de dividendes, le nouveau régime devrait stimuler les sorties de liquidités au travers d opérations de rachat par la société de ses propres titres. Votre Conseiller Gestion Privée reste à votre disposition pour accompagner votre réflexion sur l opportunité d une telle opération au regard de votre situation particulière et de vos objectifs (montant des liquidités en jeu, conséquences ISF, fin d un régime de sursis /report sur les titres rachetés, utilisation des sommes dans le cadre d un projet personnel, volonté de réinvestissement des liquidités dans un projet professionnel au sein de la structure, objectif de transmission de l entreprise ). 4. Indépendamment de l existence ou non au bilan de bénéfices et/ou réserves non encore répartis. 5. Égal à la différence entre le montant du remboursement desdits titres et leur prix d «acquisition». 6. Quelle que soit la durée de des titres. 3
Illustration de l opportunité du régime fiscal des rachats de titres Le tableau ci-dessous illustre pour un même montant de dividendes ou de plus-value (500 K ), l écart de fiscalité applicable entre une sortie de trésorerie au travers d une distribution de dividendes ou d une réduction de capital par rachat par la société de ses propres titres. distribution de dividendes (3) < 2 ans plus-value 2 ans et < 8 ans 8 ans Montant distribué brut /montant racheté brut 500 000 500 000 500 000 500 000 Prix d'acquisition (part du capital social) - 0 0 0 Le nouveau régime des rachats de titres s applique aux opérations réalisées depuis le 1 er janvier 2014. Pour les rachats effectués en 2012 et 2013 et qui ont été soumis au régime des distributions, les associés pourraient déposer une réclamation si l application du régime des plus-values s avérait pour eux plus avantageuse. Plus-value brute 500 000 500 000 500000 500000 Abattement (régime de droit commun) 40 % 0 % 50 % 65 % CSG déductible (5,1%) (1) 25500 25500 25500 25500 Assiette de l'ir 274 500 500 000 250000 175000 Assiette d'imposition des prélèvements sociaux 500 000 500 000 500000 500000 Assiette d'imposition CEHR (2) 474 500 500 000 500000 500000 Impôt sur le revenu (TMI de 45 %) 123 525 225 000 112500 78750 Prélèvements sociaux (taux de 15,5 %) 77500 77500 77500 77500 Total impositions 201 025 302 500 190000 156250 Net perçu 298 975 197 500 310000 343750 Le tableau suivant éclaire la solution à privilégier pour disposer de 500 K de liquidités nettes pour financer un projet personnel en mettant en évidence à la fois le coût fiscal de l opération et la trésorerie «utilisée» (montant mis en distribution ou montant du rachat opéré). distribution de dividendes (3) < 2 ans plus-value 2 ans et < 8 ans 8 ans Montant distribué brut /montant racheté brut 851 655 1 338 050 822 040 737 650 Prix d'acquisition (part du capital social) - 0 0 0 Plus-value brute 851 655 1 338 050 822 040 737 650 Abattement (régime de droit commun) 40 % 0 % 50 % 65 % CSG déductible (5,1 %) (1) 43 434 68 241 41 924 37 620 Assiette de l'ir 467 559 1 338 050 411 020 258 178 Assiette d'imposition des prélèvements sociaux 851 655 1 338 050 822 040 737 650 Assiette d'imposition CEHR (2) 808 221 1338050 822040 737650 Impôt sur le revenu (TMI de 45 %) 210 401 602 123 184959 116180 Prélèvements sociaux (taux de 15,5 %) 132 007 207 398 127416 114336 CEHR (2) 9247 28522 9661 7130 Total impositions 351 655 838 042 322036 237645 Net perçu 500 000 500 008 500004 500005 Illustrations réalisées par S. Cordelier Fiault Ingénieur Patrimonial - Direction de l Ingénierie Patrimoniale Gestion Privée (1) CSG déductible l année de son paiement. (2) Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. (3) Lorsque la distribution sera opérée au profit d un gérant majoritaire, il conviendra d ajuster la simulation afin de tenir compte des cotisations sociales sur le montant distribué ainsi que du taux des prélèvements sociaux. 4
UNE VIGILANCE SUR LA TRANSMISSION DÉMEMBRÉE AUX ENFANTS La donation de la nue-propriété des titres à ses enfants préalablement à leur cession et au remploi des liquidités sur un actif démembré est une pratique très courante. Les effets doivent être maîtrisés à la lumière des dernières précisions apportées en novembre dernier par l administration fiscale afin de mesurer la pertinence d une telle opération. L administration considère dans ce cas que la plus-value réalisée est imposable en totalité entre les mains du nu-propriétaire et que pour le calcul de l abattement applicable, la donation de la nue-propriété opère une «remise à zéro» des compteurs de la durée de pour l ensemble des titres cédés. Q R Témoignage d'expert Deux types d opérations préparatoires à la cession de titres (notamment démembrés) étaient traditionnellement mis en œuvre jusqu alors : les opérations dites de «donation-cession» et «d apport-cession». S agissant de la donation de la nuepropriété de titres avant leur cession assortie d un report du démembrement sur le prix de cession, compte tenu des prévisions de la doctrine administrative Olivier de Saint Chaffray Avocat associé - CMS Bureau Francis Lefebvre Quels conseils donnez-vous aux clients qui envisagent ce type d opération? récente en matière de calcul du délai de, ce type d opération (qui reste comporter un fort effet de levier fiscal en matière de transmission de patrimoine) doit être réalisé à la lumière d un examen rigoureux, tenant compte de l âge de l usufruitier (des donations réalisées par un usufruitier «âgé» faisant pleinement sens), des montants en jeu, et du niveau d imposition correspondant. UN RÉGIME MOINS FAVORABLE POUR LE CONJOINT DU CHEF D ENTREPRISE «RETRAITÉ» Alors qu elle l admettait dans le précédent régime applicable aux dirigeants partant à la retraite, l administration fiscale n a pas étendu dans ses derniers commentaires le bénéfice «par capillarité» du régime de faveur au conjoint du dirigeant. Ainsi, lorsque les titres sont cédés par les deux membres d un couple depuis le 1 er janvier 2014, le bénéfice de l abattement pour durée de (pouvant aller jusqu à 85 %) est réservé au seul époux qui était dirigeant de la société (le conjoint pouvant le cas échéant revendiquer l abattement de 65 % applicable dans le régime de droit commun). Votre Conseiller Gestion Privée reste à votre disposition pour échanger avec vous et votre conseil habituel sur l éligibilité de la plus-value réalisée aux abattements considérés. UNE ÉLIGIBILITÉ INCERTAINE DES HOLDINGS ANIMATRICES À L ABATTEMENT DE 85 % Les enjeux de la qualification de holding animatrice ont été soulignés lors d un précédent numéro (Les 10 conseils de l Ingénierie Patrimoniale - Valhorizons n 7). À l incertitude persistante sur cette notion (qui avait fait l objet d un projet d instruction finalement abandonné en cours d année) s ajoutent les interrogations sur l éligibilité des holdings animatrices au bénéfice de l abattement renforcé de 85 % réservé aux «jeunes» PME. En effet, les conditions d application de ce régime (liées notamment à l historique des activités) appréciées à la date d «acquisition» des titres cédés, tant au niveau de la société holding que de chacune de ses filiales, rendent en pratique incertaine son application à bon nombre de holdings animatrices issues (classiquement) d un apport de titres de sociétés préexistantes. Espérons que l administration vienne préciser les conditions de leur éligibilité, à défaut de quoi l application du régime de faveur en matière de plus-value aux sociétés holdings deviendrait illusoire. Une bonne nouvelle néanmoins : deux récents jugements ont balayé la position de l administration fiscale considérant que la participation même minoritaire dans une filiale non animée suffisait à remettre en cause la qualité de holding animatrice 7. Autres informations patrimoniales ATTENTION AU FORMALISME À RESPECTER EN CAS DE RACHATS En cas de rachat d un contrat d assurance vie /capitalisation, si vous souhaitez opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire, n oubliez pas d en informer la compagnie d assurances dans votre demande de rachat. À défaut d option au plus tard lors de l encaissement des revenus, vous ne pourrez pas obtenir la restitution de l impôt supplémentaire payé par application du barème progressif 8. 7. Tribunal de Grande Instance de Paris, 11 décembre 2014. 8. Conseil d État, 24 octobre 2014. 5
LES PROPRIÉTAIRES DE RÉSIDENCES SECONDAIRES POTENTIELLEMENT PÉNALISÉS Le législateur ouvre la possibilité à certaines communes (celles dans lesquelles est perçue la taxe sur les logements vacants) de majorer de 20 % les taxes d habitation sur les logements meublés autres que les résidences principales, et ce pour les impositions dues au titre de l année 2015. L ADMINISTRATION FISCALE NE FAIT PLUS DE CRÉDIT GRATUIT! Le taux d intérêt applicable en cas de paiement différé ou fractionné sera désormais fixé par référence au taux effectif moyen pratiqué en matière de prêts immobiliers, réduit d'un tiers. L ancienne référence au taux d intérêt légal, particulièrement favorable au contribuable depuis quelques années, aboutissait à ce que celui-ci bénéficie d un crédit à un taux très faible (et même nul en 2013 et 2014) pour s acquitter de ses dettes en matière de transmission à titre gratuit. Ainsi, pour les demandes de paiement fractionné ou différé déposées en 2015, le taux est actuellement fixé à 2,20 % 9. Le taux réduit applicable à certaines transmissions d entreprises (qui demeure égal au tiers du taux général) s élève désormais à 0,7 %. S agissant du paiement fractionné (applicable à toutes les successions), la durée du crédit est en outre ramenée de 5 ans à 1 an. Quant au délai spécial accordé lorsque l'actif héréditaire comprend au moins 50 % de biens non liquides, il est limité à 3 ans au lieu de 10 auparavant. Seule bonne nouvelle : les biens non liquides comprennent désormais les objets d'antiquité, d'art et de collection. Les modalités et délais du paiement différé puis fractionné des droits dus en matière de transmissions d entreprises restent inchangés, avec le cas échéant le bénéfice du nouveau taux fixé à 0,7 %. UN NOUVEAU BARÈME DE L IMPÔT SUR LE REVENU APPLICABLE L'imposition des revenus au barème de l'impôt sur le revenu fait l'objet d'une refonte d'ensemble : la première tranche d'imposition de 5,5 % est supprimée ; la limite inférieure de la tranche suivante (14 %), qui devient la nouvelle première tranche, est abaissée. Ces dispositions s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de l'année 2014. barème irpp 2015 (revenus 2014) pour une part de quotient familial Tranche du revenu imposable Taux marginal d'imposition Formule de calcul de l'impôt brut (1) N'excédant pas 9690 0 % - De 9690 à 26764 14 % (R x 0,14) (1356,60 x N) De 26764 à 71754 30 % (R x 0,3) (5638,84 x N) De 71754 à 151956 41 % (R x 0,41) (13531,78 x N) Supérieure à 151956 45 % (R x 0,45) (19610,02 x N) (1) R = Revenu imposable / N = nombre de parts du quotient familial À suivre : une éclaircie pour les futurs détenteurs d actions gratuites Les heureux attributaires d actions gratuites pourraient bientôt bénéficier d un allègement significatif de la fiscalité applicable. En effet, le projet de «loi Macron» présenté en Conseil des ministres en décembre dernier prévoit que le gain d acquisition 10 ne serait plus soumis au barème progressif de l impôt sur le revenu mais imposé comme une plus-value de cession et bénéficierait à ce titre, au regard de l impôt sur le revenu, d un abattement pour durée de (50 % voire 65 %). La contribution salariale spécifique de 10 % serait supprimée et le gain d acquisition soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Par ailleurs, les bénéficiaires de ces attributions pourraient céder les actions gratuites à l issue d un délai de deux ans à compter de la décision d attribution (contre quatre actuellement). À suivre donc 9. Par référence au taux pratiqué par les établissements de crédit pour des prêts immobiliers à taux fixe consentis aux particuliers au cours du 4 e trimestre de l année 2014 (i.e. précédant celle de la demande de paiement) qui s élevait à 3,43 %. 10. Valeur des actions au moment où elles sont acquises gratuitement. 01 2015 - AGI - Crédit photo : Maciej Noskowski La Gestion Privée est un service d AXA France Vie. AXA France Vie. Société Anonyme au capital de 487 725 073,50-310 499 959 R.C.S. Nanterre. AXA Assurances Vie Mutuelle. Société d Assurance Mutuelle sur la vie et de capitalisation à cotisations fixes Siren 353 457 245. Sièges sociaux : 313 Terrasses de l Arche - 92 727 Nanterre Cedex - Entreprises régies par le Code des Assurances.