Analyse du marché de l investissement des commerces en France commerces 3 ème trimestre 2012
L essentiel du marché 1
Ce qu il faut retenir Après un début d année relativement calme, le marché de l investissement en commerce a fait l objet d un regain d activité depuis le 1er trimestre profitant de la concrétisation de transactions significatives. Au total, près d 1,5 milliard d euros ont été investis dans l hexagone, ce qui représente 16% des engagements totaux en immobilier d entreprise. Les commerces affichent donc une hausse de 10% par rapport au 3T2011. Cette performance traduit l attrait des investisseurs pour cette classe d actifs dans un contexte économique et financier perturbé. Malgré l abondance de produits au 2T, les investisseurs, faisant preuve d une grande vigilance, se sont mobilisés sur les produits les plus sécurisés au détriment d actifs jugés plus secondaires. Cette tendance se poursuit au 3T bien que le nombre de produits disponibles se soit réduit. Les investisseurs demeurent toujours plus attentifs à la localisation des biens à céder, au taux d effort et aux valeurs locatives supportés par les enseignes. Le marché français, porté par ses fondamentaux, reste très prisé des investisseurs internationaux. Les investisseurs français demeurent toutefois très présents (bien qu en repli depuis le début d année). Dans ce contexte, les taux de rendement «prime» ont tendance à se stabiliser, malgré la compression récente des taux pour certains actifs emblématiques en pieds d immeubles compris entre 4,25 et 4,50%. Ils s établissent à 4,75% pour les meilleurs centres commerciaux et 5,75% pour les retail parks. 2
Les volumes investis 3
Chiffres clés Investissement 3T 2010 3T 2011 3T 2012 Evolution 3T 2012 / 3T 2011 Volume total investi en commerce en France 1 517 M 1 388 M 1 522 M k Part des portefeuilles 16% 41% 35% m Transaction moyenne 29,2 M 24,4 M 27,2 M k Taux de rendement prime - Pieds d immeubles 4,75 5,00% 4,5-4,75% 4,25-4,50% m - Centres commerciaux - Boîtes commerciales / Retail Park 5,25-5,50% 6,25-6,5% 4,75-5,0% 5,75-6,0% 4,75-5,0% 5,75-6,0% g Source: Jones Lang LaSalle 4
Légère progression des volumes investis, qui atteignent 1,5 milliard d euros au 3 ème trimestre Evolution des montants investis en commerce en France En Mds En % Montant global investi en France dont part du commerce 30 27,38 100 En Mds 5 4 3 Rachat de sociétés Année dont 1T-3T Portefeuille Simon Ivanhoé (France) 0,225 25 20 15 10 5 0 22,26 15,5 13,03 10,9 11,03 11,4 8,35 9,5 25,5 18,6 15,0 18,6 9,4 9,0 10,4 9,4 16,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T 2012 75 50 25 0 2 4,645 2,891 2,926 +9,7% 1 0 2,587 1,187 1,625 1,241 1,644 1,518 1,388 1,522 0,58 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T 2012 Source: Jones Lang LaSalle 5
Quatre transactions supérieures à 145 millions d euros signées depuis le début de l année Répartition des investissements par tranche de montant (en valeur) En Mds 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2 587 4 645 225 M Portefeuille Simon Ivanhoé (France) CAP 3000 St Laurent du Var 450 M O PARINOR Aulnay-sous-Bois 224 M Espace St Quentin Montigny-le-Bretonneux 172 M Retail Park des 4 Chênes Pontault-Combault - 120 M Les Vergers de la Plaine Chambourcy 110 M 2 926 2 891 Portefeuille Carrefour France 365 M Quid 2 (2 ème partie) France 148 M Portefeuille BUT France environ 120 M Portefeuille MAAF France 107 M Rachat de société Plus de 100 M De 30 à 100 M De 10 à 30 M Moins de 10 M 2,0 1,5 1,0 1 241 1 644 O Parinor (extension) Aulnay-sous-Bois 106 M 1 522 52-60 av. des Champs Elysées Paris 8 Portefeuille PSA France 175 M Faubourg One Paris 8 165 M 0,5 Portefeuille Surcouf France 146,5 M 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T 2012 Source: Jones Lang LaSalle 6
Principales références de transactions en commerce Depuis le 1 er janvier 2012 Nom de l opération Type d actif Acquéreur Surface Montant Localisation 52-60 Avenue des Champs Elysées Portefeuille PSA Pied d Immeuble Qatar Investment Authority 26 850 m² Confidentiel Paris 08 Galerie Commerciale / Parc Commercial Foncière LFPI 175 000 m² 175 millions France Faubourg One Pied d Immeuble Ramsbury 8 000 m² 165 millions Paris 08 Portefeuille Surcouf Centre Commercial Primonial NC 146,5 millions France Grand Tour 1&2 Galerie Commerciale / Parc Commercial Ciloger 52 400 m² 82,6 millions Sainte Eulalie Portefeuille IDF Centre Commercial Primonial NC 46,6 millions Île-de-France 9-15 Bvd de Grenelle Pied d Immeuble Primonial 6 000 m² 45,3 millions Paris 15 Apple Pied d Immeuble Pontegadea 1 200 m² 40 millions Paris 09 Source: Jones Lang LaSalle 7
La typologie des investissements 8
Avec plus de 795 millions d euros investis, les pieds d immeuble affichent une activité record Répartition des montants investis par typologie d actifs (en valeur) 100% 90% 80% 36% 30% 18% 26% 19% 16% Boite Commerciale / Retail Park Pied d'immeuble 70% 60% 50% 29% 31% 53% 18% 18% 25% 52% Centre commercial* 40% 30% 21% 64% 56% 56% 20% 10% 35% 39% 26% 32% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T 2012 * Centres commerciaux, galeries commerciales, supermarchés etc Source: Jones Lang LaSalle 9
Les acteurs 10
Un attrait confirmé des investisseurs étrangers pour le marché français Répartition des montants investis selon la nationalité et la typologie des acquéreurs France Qatar Suède Grande Bretagne Espagne Pays-Bas Autres / NC Belgique Luxembourg Allemagne USA Corée du Sud 11% 5% 9% 3% 1% 2% 2% 1% 8% 1% 4% 2% 3% 2% 1% 25% 52% 69% 3T 2012 2011 25% 4% 1% 1% 5% 64% Foncières cotées (REIT, SIIC...) Fonds non cotés (SCPI, OPCI...) Investisseurs privés Promoteurs ou stés immo non cotés Promoteurs ou stés immo cotés Institutionnels Autres / NC 0% 20% 40% 60% 80% 100% Source: Jones Lang LaSalle 11
Les taux de rendement 12
Stabilité des taux de rendement prime, après une récente compression des taux pour les commerces de centre-ville Evolution des taux de rendement prime En % 10 9 Pieds d'immeubles / Centre ville Centres Commerciaux Boîtes Commerciales / Retail Parks 8 7 6 5 4 5,75% 4,75% 4,25% 3 2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T 2012 Source: Jones Lang LaSalle 13
Notre vision pour demain 14
Notre vision pour demain L année 2012 devrait être un bon cru sur le plan des investissements avec des volumes compris entre 2 et 2,5 milliards d euros, en baisse toutefois par rapport à l année dernière en raison de la fin de l avantage fiscal 210-E qui avait fortement dynamisé la fin de l année. De manière générale, la liquidité des produits commerce s installe dans la durée depuis 2/3 ans. On constate une plus grande rotation des actifs dans le patrimoine des investisseurs. Pour autant les acquéreurs continueront d être vigilants et feront preuve d une grande sélectivité, privilégiant des actifs bien situés aux revenus locatifs pérennes, dans un contexte économique qui demeure incertain Les investisseurs français devraient se montrer beaucoup plus présents d ici la fin de l année avec la concrétisation de transactions significatives. Les investisseurs internationaux devraient toutefois restés présents sur la seconde partie de l année, notamment sur les «trophy assets». S agissant des taux de rendement prime, ces derniers ne devraient pas connaitre d évolution majeure d ici la fin de l année. 15
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